行業(yè)經(jīng)濟論文-淺談房地產商品房“進度價格”的內涵與使用.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-淺談房地產商品房“進度價格”的內涵與使用摘要：近兩年來，由于美國的次貸危機而引發(fā)的全球經(jīng)濟危機，我國的房地產行業(yè)也未能幸免于難，為什么商品房價格會出現(xiàn)這種么大的反差呢?這無疑與商品房定價有著密切關系。為了能使更多的消費者了解這一現(xiàn)象，也為了使商品房開發(fā)商能健康發(fā)展，更好地趨利除弊，澄清一些消費者對此價格形式的種種模糊認識，筆者現(xiàn)試圖對商品房進度價格的內涵、性質和特點，以及這種價格形式的局限性和對策進行簡單的分析。關鍵詞：經(jīng)濟危機；商品房；進度價格商品房定價充滿著復雜性和玄機性，除了市場供需關系決定因素外，還要受政策調控、拿地價格、規(guī)劃容積率、建材選擇、地段位置、車位容量、配套設施、交通狀況、戶型設計、物業(yè)管理、品牌效應等因素的影響。一、商品房價格形成的種類在商品房價格形式上，主要有現(xiàn)房價和期房價兩種。以河北省石家莊“博雅莊園”住宅小區(qū)為例，開發(fā)商對此樓盤的價格形式進行了大膽創(chuàng)新和償試。其方法是首次在商品房銷售中推行“進度價格”，通過大量的調查研究、比較測算，最后一致認為這種價格形式具有科學性、合理性和可操作性，方案推出后很快被社會和購房者所接受，銷售進度明顯加快，商品房施工所需的現(xiàn)金流緊張問題得到解決。所謂商品房的進度價格，就是價格隨著商品房施工形象進度的變化而變化。這種商品房價格形式如同其它新事物出現(xiàn)時一樣，在銷售過程中也聽到很多不同的聲音。下表是“博雅莊園”住宅小區(qū)一期商品房進度價格表：說明：此商品房為六層半帶電梯的磚混結構，價位最低的是二層；最貴的是六層，因六層半是復式房、并贈予露臺；一層房價高于二層房價，因一層贈小院。付款比例：在主體施工在未完工之前，首付款為50，如主體施工完再簽購房合同則按80付款，如房屋竣工再簽約則完全是100的現(xiàn)房價。二、商品房進度價格形式的內涵按照勞動價值學說，房屋價格是房屋建造經(jīng)營過程中全部社會必要勞動耗費所形成的價值體現(xiàn)，價格圍繞價值上下波動。該公司在2000年的期房平均價格是2780元，現(xiàn)房平均價是3300元，兩者相差的520元是計劃成本的利息支出和增加相應的銷售稅金差異造成的，當然也包括開發(fā)商一部分讓利。從理論上講執(zhí)行進度房價是有一定的道理的，價格隨著工程形象進度漲，是極合理的，符合價值規(guī)律，也就是說，工程進度越快，資金投入也就越大，即價格離價值就越近，為了說明進度價格的合理性，我們來研究一下3300元現(xiàn)房價格構成中的計劃成本各項目、利息支出、稅金、利潤所占比例情況。見下表：按價值與價格一般關系而論，商品房作價原則，應以價值為依據(jù)，以計劃成本為主要內容。從價格組成來看，它包括征地成本、前期費用、基礎設施費、建安成本(含材料、設備)、配套支出、管理費用、銷售費用、利息支出、及相應的稅費利潤。從上述價格組成中，只有財務費用和稅費、利潤是變動成本，其它為固定成本。因為房地產業(yè)資金量需要很大，開發(fā)商積累形成的自有開發(fā)經(jīng)營基金不過占開發(fā)量的30左右，而這些資金又被經(jīng)營房和周轉房所占用，所以商品房在預售前，開發(fā)商的現(xiàn)金流主要靠銀行貸款或發(fā)行企業(yè)債券來解決，當開放商暫時籌不到錢時，向一部分購房者讓利付息，也是一種選擇。按財政部頒發(fā)的企業(yè)財務會計準則的規(guī)定，利息支出可以直接進成本。我們從上表可以看出，3300元的現(xiàn)房價的計劃成本中298.33元的利息支出只占計劃成本的9.04，這298.33元利息支出是怎樣計算出來的呢?我們不妨追溯一下計算依據(jù)和范圍：以該開發(fā)商的“博雅莊園”住宅小區(qū)的帶電梯六層磚混結構的普通住宅為例，建設工期18個月，從現(xiàn)金流投入遞增的特點來看，一般情況下，需要三個階段：第一個階段為征地階段，主要是處理地上地下附著物，遷墳、青苗補償?shù)?，這大體要6個月時間；第二個階段為前期準備階段：主要是規(guī)劃、勘探、設計、三通一平、預算、招標、簽證、放線等，也需要1個月的時間；第三個階段為建筑安裝和竣工驗收階段，這要11個月時間，該開發(fā)公司根據(jù)當時銀行貸款月息9.45的利息，按資金分段投入情況，編出如下計算表：從上表可以看出2780元的期房價，只適用于開工前或工程形象進度到基礎正負零前簽訂合同并預交50購房款的購房者，否則、開發(fā)商就不同程度地為購房者墊付了一定數(shù)額的利息，影響了開發(fā)商的經(jīng)濟效益。要適應商品經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益，在建設資金緊張的情況下，必須對商品房價格進行改革和完善，基于這個認識，該開發(fā)商充分發(fā)揮利息的經(jīng)濟杠桿作用，在堅持2780與期房價和3300元現(xiàn)房價的基礎之上，大膽地推出了進行價格，從鼓勵先購房者人手，把商品房建設進度程序分成7個時間段，每平方米增加50-100元不等的價差。在付款比例上堅持了如下幅度：即在主體結頂前交房款50；主體結頂至竣工前80；現(xiàn)房100。三、商品房進度價格形式的性質和特點從進度價格的成因來看，進度價格這種形式對進一步理順期房價和現(xiàn)房價的關系，彌補期房價和現(xiàn)房價之間的空擋，完善商品房價格體系，不能不說是個創(chuàng)新，有極其重要的推廣價值，從成因的分析來看這種價格形式是建立在嚴謹、公平、合理的基礎之上的，充分體現(xiàn)了利息杠桿作用，關于進度價格的性質，可以這樣表述：進度價格是以期房價格為基礎，以現(xiàn)房價為上限，以資金有償使用為原則，以加快資金回收為目的，由用戶按購房時間的早晚而承擔相應利息支出的一種價格形式。其特點是：價格具有動態(tài)性，它隨工程形象進度變化而增加，價格與形象進度一一相對應，從特點看，購房早價位低，反之購房晚價位高。從進度價格結構來看，這種進度價格對早購房者是優(yōu)惠的，根據(jù)進度價格的特點，在經(jīng)濟適用房中進行推廣很有必要，因購經(jīng)濟適用房者大多數(shù)為中低收入者，他們手中還是有一定的積蓄，采用進度價格可以彌補開發(fā)商的現(xiàn)金流不足，還可以使其得到購房的實惠，一舉兩得。但對當?shù)卣岢隽艘?，既對?jīng)濟適用房定價工作要置前，在經(jīng)濟適用房項目確定后，要根據(jù)建材市場行情與項目承辦開發(fā)商商定合理的房價。如開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，可以啟用進度價格形式。四、進度價格的局限性及對策商品房進度價格形式是有一定的局限性，只適應商品房的買房市場而不適應賣方市場，如房地產市場處于低迷狀態(tài)，人們的購買力低下，這時進度價格顯得無能為力，因此進度價格在房地產市場火爆時才能大顯身手。既然進度價格有其先進性一面，也有其局限性的一面，作為一個開發(fā)商，如何使進度價格揚長避短，發(fā)揮其應有的作用呢?筆者認為，應加強以下幾個方面對策：1、要掌握信息，預測市場堅持以銷定產的原則在開發(fā)一個項目前，要認真做些調查研究，看哪些單位和人群需要購房，哪些單位有資金，購商品房者有多大的購買力等情況，要進行可行性分析，在調查的基礎上，與購房者要簽好意向書，征求購房者對商品房規(guī)劃設計的意見，基本做到以銷定產，不要盲目擴大建筑規(guī)模。在摸準了商品房市場的需要量很大的情況下，開工前即使沒有銷售對象也不怕，可大膽從銀行融資開始建設，進度價格的威力可以彌補借款利息支出，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益不會受到多大影響，由此可見，預測市場是十分必要的。2、建立健全進度價格正常實施的保障機制大家都知道，追求企業(yè)利潤是經(jīng)營活動的最主要的目標，在堅持社會效益和環(huán)境效益的前提下，要提高公司的經(jīng)濟效益，既然商品房進度價格具有動態(tài)性的特點，在銷售形式見好的情況下，為提高公司的經(jīng)濟效益，筆者認為應建立必要的保證進度價格的順利執(zhí)行機制，創(chuàng)造良好的管理環(huán)境。因進度價格特點是進度快價格則高，不管哪一層時間段早一天結頂都會帶來可觀的銷售回款，從這方面講，“進度就是效益。”所以開發(fā)商在管理上要抓住這個特點不放，在工程進度和產品質量上下功夫，工程部在保證工程質量的同時要狠抓工程進度，財務部在調動資金時，注重把資金投放在主體快結頂工程上來，為了使進度價格能正確的實施，還須建立必要制約機制；計統(tǒng)部門要經(jīng)常下工地了解商品房建設進度，每月初兩日內將工程形象進度統(tǒng)計月報同時抄送銷售部和財務部，銷售部按此統(tǒng)計月報為依據(jù)使價格對號入座簽訂購房合同；財務部按統(tǒng)計月報對合同執(zhí)行的價格進行監(jiān)督，防止出現(xiàn)人情價格和關系價格。3、設計風格要切合實際又要與眾不同商品房的設計和建設，要有新的風格，做到適用、先進、使用方便，以此來吸引用戶，因此住宅是人類的基本需要，投資比較大，購房者對商品房所處地段、樣式、使用功能及質量是有選擇性的，如果規(guī)劃設計落后，建設質量低劣，價格雖然低，人們也不愿意購買的。因此，開發(fā)商必須樹立“用戶第一”的思想，在未銷售的情況下，要注意滿足不同層次用房的需要，要選擇最佳的設計方案，只要設計好，質量好，哪怕一時找不到買主也不怕，盡管建設，“家有梧桐樹，不愁鳳凰來”一旦找到買主，購房者就會很快接受這個進度價格的。當然，商品房在銷售過程