行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-關(guān)于物業(yè)公司盈利多元化實(shí)現(xiàn)途徑的思考.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-關(guān)于物業(yè)公司盈利多元化實(shí)現(xiàn)途徑的思考作者：梁誠(chéng)馬啟眾陳夢(mèng)瀅張卓俊論文摘要：目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷擴(kuò)大，然而，如何在降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)又能將服務(wù)質(zhì)量提高，是物業(yè)管理行業(yè)一直探討的問題。本論文立足于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度，提出物業(yè)公司盈利多元化的一些具體實(shí)施方法。論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營(yíng)：盈利模式優(yōu)化目前，中國(guó)的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長(zhǎng)期低水平運(yùn)營(yíng)，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競(jìng)爭(zhēng)能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營(yíng)上的困境，就必須在經(jīng)營(yíng)管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營(yíng)模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，使其能得到長(zhǎng)足的發(fā)展問題展開討論。一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性目前，我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，社會(huì)對(duì)物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤(rùn)，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡(jiǎn)單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對(duì)不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)的雙贏局面。二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)施傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個(gè)新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營(yíng)模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營(yíng)方式，一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴(kuò)張；另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營(yíng)的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會(huì)提供專業(yè)技術(shù)保障；提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等；各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，如家政、中介租賃等等。1、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺(tái)。作為全新的經(jīng)營(yíng)模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個(gè)好方法，物業(yè)公司可以搭建一個(gè)整合各種資源的平臺(tái)在餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺(tái)，業(yè)主在所加盟店中購(gòu)物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也完全可以通過這些企業(yè)對(duì)外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，信息傳遞和廣告發(fā)布在保證物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入的前提下，通過這個(gè)平臺(tái)使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時(shí)，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個(gè)新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。2、開辦代購(gòu)飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)。對(duì)于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國(guó)內(nèi)或國(guó)外，因此對(duì)于飛機(jī)、車船票的購(gòu)買要頻繁一些。而社會(huì)上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費(fèi)大量的時(shí)間買票、訂票會(huì)占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時(shí)間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，成立社區(qū)購(gòu)票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購(gòu)票代辦點(diǎn)，滿足業(yè)主購(gòu)票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購(gòu)票在時(shí)間和效率上會(huì)形成較大優(yōu)勢(shì)。但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購(gòu)中心，同時(shí)，網(wǎng)上票務(wù)訂購(gòu)業(yè)務(wù)的興起對(duì)該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對(duì)較少，導(dǎo)致代購(gòu)票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購(gòu)量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個(gè)客運(yùn)部門談判的難度；另一方面，代購(gòu)量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會(huì)考慮其中的機(jī)會(huì)成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購(gòu)收益按照所在地的代購(gòu)票務(wù)的市場(chǎng)價(jià)，制定略低于市場(chǎng)價(jià)的代購(gòu)價(jià)。由于國(guó)家嚴(yán)格控制，代購(gòu)業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進(jìn)具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購(gòu)買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點(diǎn)購(gòu)買。3、雨傘的免費(fèi)發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。?zèng)送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達(dá)到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任。這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息，并具有滾動(dòng)播放功能。物業(yè)公司可購(gòu)買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報(bào)天氣變化、報(bào)告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時(shí)注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時(shí)，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動(dòng)廣告，以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。以上例子可知，物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問題考慮充分。當(dāng)然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。三、多元化經(jīng)營(yíng)帶來更深層的思考我國(guó)物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營(yíng)和管理的方式相對(duì)落后的特點(diǎn)。尤其是針對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)，往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級(jí)，形成惡性循環(huán)，直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營(yíng)管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營(yíng)，如商業(yè)廣告的發(fā)布；商機(jī)企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店?duì)I運(yùn)等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂合約，得到對(duì)住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營(yíng)的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定：1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對(duì)物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對(duì)物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營(yíng)，哪些種類的經(jīng)營(yíng)可以進(jìn)入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。2、建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式。建立合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作方式，主要控制點(diǎn)有三個(gè)方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對(duì)共有資源的經(jīng)營(yíng)收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個(gè)收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達(dá)到財(cái)務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對(duì)這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對(duì)性的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)要保持及時(shí)有效地財(cái)務(wù)信息方面的溝通。3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對(duì)生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會(huì)導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會(huì)出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營(yíng)行為必須與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表達(dá)成高度一致，同時(shí)。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個(gè)有效的協(xié)商機(jī)制，使雙方在處理矛盾時(shí)有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定，就需要針對(duì)小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。四、新型管理模式的優(yōu)化物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評(píng)價(jià)物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主往往忽視了另一個(gè)方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對(duì)社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個(gè)概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個(gè)概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對(duì)物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成。現(xiàn)今我國(guó)物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營(yíng)和管理模式，而多元化經(jīng)營(yíng)和人性化的管理是一對(duì)雙生子，彼此共通共融，缺一不可。在物業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，由于很大一部分利益涉及到對(duì)物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會(huì)降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時(shí)又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說明問題：一方面，業(yè)委會(huì)可以很精確的限定物業(yè)公司對(duì)共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個(gè)合理的水平之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的生活舒適度不會(huì)產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對(duì)共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)有所減少，因而對(duì)經(jīng)營(yíng)的心理抵觸就會(huì)減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致，就會(huì)減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；持續(xù)性，與一次性服務(wù)不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。在結(jié)合以上的一些建議和方法的同時(shí)，我們需要指出的是：追逐利潤(rùn)是企業(yè)的目標(biāo)，但不是唯一目標(biāo)，多元化經(jīng)營(yíng)是一種手段，但不是唯一的手段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式和管理模式直接影響著物業(yè)公司的盈利水平，采取多元化的