“萬達廣場”(步行街)規(guī)劃_設(shè)計意見及建議(關(guān)注點)100項.doc

“萬達廣場”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計關(guān)注點100項“萬達廣場”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計意見及建議(關(guān)注點)100項萬達商業(yè)管理有限公司2 0 0 8年 6 月前 言一、背景和要求根據(jù)董事長對萬達商業(yè)管理發(fā)展所做的重要指示，已明確了“轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，提升服務(wù)品質(zhì)”的商業(yè)管理發(fā)展方向和“安全、服務(wù)、品質(zhì)”六字經(jīng)營管理方針，即“安全是基礎(chǔ)，服務(wù)是核心，品質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn)”。特別在品質(zhì)管理方面，其所涉及的內(nèi)涵是多層次的，它不但包含服務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、經(jīng)營品質(zhì)、設(shè)計品質(zhì)、建筑品質(zhì)等，更涵蓋了企業(yè)文化、制度和團隊。這其中設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)是其它品質(zhì)實現(xiàn)的基礎(chǔ)和載體，其它品質(zhì)則是設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)的功能體現(xiàn)和延伸，更是萬達城市綜合體實現(xiàn)保值增值的前提和保障。 結(jié)合萬達第三代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營運管理要求，集團商管公司將在新項目前期規(guī)劃設(shè)計階段，對規(guī)劃、建筑設(shè)計方案進行深度解讀，認真研究總結(jié)第三代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注和重點介入新產(chǎn)品設(shè)計中的相關(guān)內(nèi)容和要項，完善設(shè)計品質(zhì)，努力實現(xiàn)萬達廣場整體價值最大化目標(biāo)。二、條件和依據(jù)在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實現(xiàn)“城市貢獻和兩個統(tǒng)一”的原則下，集團規(guī)劃院將“萬達廣場”的整體設(shè)計工作分解為6個設(shè)計階段：1、概念設(shè)計階段（摘牌前）；2、方案設(shè)計階段，含深化設(shè)計階段（摘牌后）；3、初步設(shè)計階段（初步設(shè)計是完善和實現(xiàn)建筑設(shè)計方案以及指導(dǎo)施工圖設(shè)計的重要階段，相關(guān)未落實的設(shè)計條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應(yīng)確認所有的設(shè)計條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設(shè)計完成后原則上不得再有）；4、施工圖設(shè)計階段；5、實施階段（此階段的設(shè)計變更，若屬“錯、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。6、營運階段（反饋設(shè)計、建筑問題，逐步完善設(shè)計和建筑品質(zhì)）三、作用和目的 根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進行的各種產(chǎn)品評審、圖紙審核、方案會簽并形成會簽意見的要求，以及集團商管公司與規(guī)劃院“關(guān)于設(shè)計工作流程和操作要點”，為不斷完善“萬達廣場”的設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)，集團商業(yè)管理公司將不同設(shè)計階段的相關(guān)意見及建議進行了匯編，形成萬達廣場（步行街）規(guī)劃/設(shè)計意見及建議（關(guān)注點）100項，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計相關(guān)意見和建議以及實施新項目商管籌備工作計劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并將在不斷總結(jié)和完善的過程中，能進一步充實和豐富集團萬達廣場強制性設(shè)計準(zhǔn)則，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時要求商管系統(tǒng)應(yīng)及時跟蹤集團規(guī)劃院、成本控制部、項目公司等相關(guān)部門，落實對意見及建議的采納和實施情況。四、特殊說明1、文中下劃線部分為集團規(guī)劃院正在執(zhí)行的萬達廣場強制性設(shè)計準(zhǔn)則 2、本文為階段性編制成果，有待不斷調(diào)整和完善3、本文未盡內(nèi)容以集團商業(yè)管理司編制的商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件為準(zhǔn)目 錄第一階段：產(chǎn)品定位研討會（一）關(guān)于項目“產(chǎn)品研討會”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議提綱【關(guān)注點1】：一、項目所在城市主要經(jīng)濟指標(biāo)【關(guān)注點2】：二、商圈狀況分析【關(guān)注點3】：三、個案分析【關(guān)注點4】:四、本項目分析五、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議（一）關(guān)于項目總體的平面規(guī)劃設(shè)計建議【關(guān)注點5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局【關(guān)注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）【關(guān)注點7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項設(shè)施的建議【關(guān)注點8】：結(jié)合萬達綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響；【關(guān)注點9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計要求；（二）關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計建議【關(guān)注點11】：步行街設(shè)計規(guī)模及原因分析【關(guān)注點12】：步行街整體布局的問題【關(guān)注點13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議【關(guān)注點14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題【關(guān)注點15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動向的合理性【關(guān)注點16】：涉及經(jīng)營管理的問題【關(guān)注點17】：涉及停車場的問題（二）建議、意見反饋方法和形式【關(guān)注點18】：一、市場調(diào)研【關(guān)注點19】：二、演示形式和內(nèi)容第二階段：方案及深化設(shè)計（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計：【關(guān)注點20】：1、關(guān)于步行街主入口【關(guān)注點21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪 【關(guān)注點22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置【關(guān)注點23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道【關(guān)注點24】：關(guān)于步行街次主力店【關(guān)注點25】：關(guān)于步行街出入口交通【關(guān)注點26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)【關(guān)注點27】：關(guān)于步行街頂棚【關(guān)注點28】：關(guān)于LED【關(guān)注點29】：關(guān)于商鋪裝修【關(guān)注點30】：關(guān)于商鋪面積【關(guān)注點31】：關(guān)于商鋪開門【關(guān)注點32】：關(guān)于商鋪層高【關(guān)注點33】：關(guān)于商鋪天棚【關(guān)注點34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整【關(guān)注點35】：關(guān)于扶梯【關(guān)注點36】：關(guān)于垂直梯【關(guān)注點37】：關(guān)于地下電梯廳【關(guān)注點38】：關(guān)于觀光梯【關(guān)注點39】：關(guān)于中庭及觀光梯【關(guān)注點40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間【關(guān)注點41】：關(guān)于顧客通道【關(guān)注點42】：關(guān)于夜間通道【關(guān)注點43】：關(guān)于貨物通道【關(guān)注點44】：關(guān)于地下設(shè)施【關(guān)注點45】：關(guān)于配套設(shè)施【關(guān)注點46】：關(guān)于吸煙室【關(guān)注點47】：關(guān)于員工休息室【關(guān)注點48】：關(guān)于垃圾房的建造【關(guān)注點49】：關(guān)于步行街油煙排放(二)關(guān)于機電系統(tǒng)配置及計量【關(guān)注點50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)【關(guān)注點51】：關(guān)于用電系統(tǒng)【關(guān)注點52】：關(guān)于屋頂設(shè)施【關(guān)注點53】：關(guān)于系統(tǒng)計量【關(guān)注點54】：關(guān)于設(shè)備房（三）關(guān)于地下室及停車場【關(guān)注點55】：關(guān)于地下停車場【關(guān)注點56】：關(guān)于地下室廣告【關(guān)注點57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置【關(guān)注點58】：關(guān)于地下室附屬功能（四）關(guān)于管理用房【關(guān)注點59】：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn)【關(guān)注點60】：關(guān)于管理用房設(shè)施【關(guān)注點61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計（五）建議、意見反饋形式第三階段：61單項設(shè)計（一）關(guān)于外立面及廣告位設(shè)計【關(guān)注點62】：關(guān)于外立面設(shè)計效果【關(guān)注點63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計【關(guān)注點64】：關(guān)于廣告位的計量【關(guān)注點65】：關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn)（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計【關(guān)注點66】：關(guān)于泛光及照明設(shè)計（三）外環(huán)境及景觀設(shè)計（商業(yè)住宅）【關(guān)注點67】：商業(yè)廣場及園區(qū)【關(guān)注點68】：關(guān)于外廣場地磚及鋪裝【關(guān)注點69】：關(guān)于外廣場木裝材料【關(guān)注點70】：關(guān)于外廣場井蓋【關(guān)注點71】:關(guān)于外廣場配套設(shè)施【關(guān)注點72】:關(guān)于景觀照明【關(guān)注點73】:關(guān)于垃圾箱設(shè)置【關(guān)注點74】:關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點75】:關(guān)于交通組織及動線【關(guān)注點76】：關(guān)于坡道及無障礙設(shè)計【關(guān)注點77】：綠植配植【關(guān)注點78】：屋頂花園【關(guān)注點79】：豎向及坡度【關(guān)注點80】：酒店景觀【關(guān)注點81】：燈具及小品【關(guān)注點82】：住宅區(qū)景觀（四）關(guān)于步行街內(nèi)裝設(shè)計【關(guān)注點83】：關(guān)于商鋪立面【關(guān)注點84】：關(guān)于步行街通廊地面【關(guān)注點85】：關(guān)于電梯【關(guān)注點86】：關(guān)于商鋪【關(guān)注點87】：關(guān)于步行街廣告【關(guān)注點88】：關(guān)于中央大廳【關(guān)注點89】：關(guān)于衛(wèi)生間【關(guān)注點90】：關(guān)于穹頂設(shè)計【關(guān)注點91】：關(guān)于空調(diào)設(shè)施【關(guān)注點92】：關(guān)于服務(wù)臺【關(guān)注點93】：關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點94】：關(guān)于衛(wèi)生設(shè)施（五）關(guān)于導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計【關(guān)注點95】：室外導(dǎo)示【關(guān)注點96】：室內(nèi)導(dǎo)示【關(guān)注點97】：導(dǎo)示制作及按裝（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計（商業(yè)住宅）【關(guān)注點98】：（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計（商業(yè)住宅）（七）關(guān)于建筑單體方案設(shè)計【關(guān)注點99】：（七）關(guān)于單體建筑方案設(shè)計（略）第四階段：擴初（初步）及施工圖設(shè)計階段【關(guān)注點100】：關(guān)于施工建造細節(jié)第一階段：“產(chǎn)品定位研討會”關(guān)注內(nèi)容（一）項目“產(chǎn)品研討會”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議【關(guān)注點1】：一、項目所在城市主要經(jīng)濟指標(biāo)：（數(shù)據(jù)采集時間段：前一年度，可參照“萬達廣場”城市商業(yè)信息匯編）1.項目所在城市的城市GDP、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；2.人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；3.城市機動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）；4.統(tǒng)計年鑒（城市經(jīng)濟指標(biāo)）總表【關(guān)注點2】: 商圈狀況分析：1商圈結(jié)構(gòu)組織；2建成時間及演變過程時間節(jié)點；3商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平；4商圈的主要消費特點：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比?！娟P(guān)注點3】: 個案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）1. 整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比；2. 租金水平；3. 輔助及配套設(shè)施情況4. 在建新項目調(diào)查與分析【關(guān)注點4】: 本項目分析：1. 交通組織、配套設(shè)施2. 周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費水平3. 項目SWOT分析二、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議：（一） 關(guān)于項目總體的平面規(guī)劃設(shè)計【關(guān)注點5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局1）、新興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重；2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配；【關(guān)注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）1) 萬達商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（300010000平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；（規(guī)劃院強制條文已列）2) 項目周邊交通是否較為復(fù)雜？為方便客流出入，建議增設(shè)車輛港灣?？空荆?) 根據(jù)實際考查當(dāng)?shù)刭徫锵M出行習(xí)慣，及市區(qū)停車位規(guī)劃是否嚴(yán)重不足？建議在合理設(shè)置機動車停車位的同時，應(yīng)充分考慮在項目地上及地下設(shè)置較為充足的非機動車停車位；4) 停車場的出入口位置，對停車場內(nèi)的車輛出入交通組織是否有利？同時出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應(yīng)考慮在適當(dāng)位置增加出入口的可能性，形成便捷的車流動線；建議地下停車場保證吞吐能力達到1000輛/小時以上；5) 項目整體在交通組織方面如何與環(huán)境（項目各業(yè)態(tài)板塊間、項目周邊大環(huán)境）相銜接？大、小交通動線組織（機動車、非機動車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動線組織產(chǎn)生的沖突點如何解決？【關(guān)注點7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項設(shè)施的建議；【關(guān)注點8】：結(jié)合萬達綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響；【關(guān)注點9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計要求；（二） 關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計【關(guān)注點11】：步行街設(shè)計規(guī)模及原因分析（重點掌握分析當(dāng)?shù)厥袌鲋饕獦I(yè)態(tài)數(shù)量即注冊的個體店總量、城市已有步行街的規(guī)模和經(jīng)營狀況等）；【關(guān)注點12】：步行街整體布局的問題1) 步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進深、面積大?。?) 步行街業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的聯(lián)動及是否存在相互影響問題？3) 若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。（規(guī)劃院強制設(shè)計條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離20米以上；4) 根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。（規(guī)劃院強制設(shè)計條文）【關(guān)注點13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議（包括街寬、出入口位置、客、貨梯及通道的設(shè)置等），涉及步行街交通節(jié)點設(shè)計問題，包括但不限于以下問題：1) 步行街的長度以280350米為宜。（規(guī)劃院強制條文已列）2) 步行街出入口設(shè)置位置的合理性；3) 步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性；4) 步行街出入口的數(shù)量與客流動線的匹配性；5) 步行街內(nèi)部豎向交通的設(shè)計位置和數(shù)量的合理性；6) 地下和地上停車場的出入口設(shè)計的合理性；【關(guān)注點14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛(wèi)生間、煙道走向等）1) 餐飲的定點位置和是否預(yù)留油煙通道？2) 餐飲和娛樂區(qū)域是否需留專用夜間通道？3) 餐飲區(qū)域是否規(guī)劃專用垃圾清運通道？4) 衛(wèi)生間位置和數(shù)量的合理性？【關(guān)注點15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動向的合理性【關(guān)注點16】：涉及經(jīng)營管理的問題1) 步行街區(qū)域與其他業(yè)態(tài)之間的管理交叉問題？2) 步行街管理的安全性和方便問題？【關(guān)注點17】：涉及停車場的問題1) 地下和地上停車場的位置和數(shù)量的合理性？2) 是否考慮非機動車停車的需要和位置？3) 是否考慮機械車停車的需要和位置？（二）意見、建議反饋方法和形式【關(guān)注點18】：一、市場調(diào)研1、 市場調(diào)研原則：實用性準(zhǔn)確性2、 市場調(diào)研內(nèi)容：標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化3、 市場調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)：表格化數(shù)據(jù)化（招商部、物管部、人力資源部編制標(biāo)準(zhǔn)化表格）【關(guān)注點19】：二、演示形式和內(nèi)容1、 演示形式：采用PPT文件形式，以集團商管公司CI為頁面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行演示。 2、 演示內(nèi)容：（1）項目所在城市主要經(jīng)濟指標(biāo)：表格數(shù)據(jù)（可參照“萬達廣場”城市商業(yè)信息匯編）（2）商圈調(diào)查與分析：a.主要商圈和位置（標(biāo)準(zhǔn)：在地圖上進行特殊標(biāo)注和分層展示）；b.主要商圈介紹：包括位置、范圍和距離、規(guī)模和檔次、業(yè)態(tài)分布及數(shù)量、消費人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數(shù)量、比例）（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和數(shù)據(jù)為主，文字描述為輔。特別重點介紹項目所處商圈情況）；c.結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況城市商業(yè)及商圈突顯特點和關(guān)注點；（3）個案調(diào)查與分析a. 已開業(yè)主要商業(yè)體的位置、開業(yè)時間、產(chǎn)品形式、業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營規(guī)模和檔次、消費人群、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、優(yōu)勢和劣勢、日客流量、年營業(yè)額、室內(nèi)鋪位租金標(biāo)準(zhǔn)；（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)為主，圖片、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）；b.在建新商業(yè)項目的位置、開業(yè)時間、產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模、經(jīng)營定位、開業(yè)時間（標(biāo)準(zhǔn)：以表格、數(shù)據(jù)和圖片為主，、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）；c.結(jié)論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況商業(yè)個案的共性特點和差異化；（4）項目SWOT分析a.對新項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅方面進行客觀、準(zhǔn)確和全面評價及評估，包括位置、規(guī)模、交通、環(huán)境、配套、產(chǎn)品、定位、政策、品牌等。（標(biāo)準(zhǔn)：以文字描述為主，分層演示。）；b.劣勢和威脅的規(guī)避和戰(zhàn)略矩陣：（標(biāo)準(zhǔn)：以表格和文字描述為主，分層演示。）；（5）產(chǎn)品設(shè)計建議建議原則：統(tǒng)籌兼顧，重點關(guān)注（步行街）建議方式：結(jié)合規(guī)劃方案和上述要項進行合理表述第二階段：方案及深化設(shè)計關(guān)注內(nèi)容 集團規(guī)劃院完成深化設(shè)計后兩周內(nèi)向集團商務(wù)部提供主力店和步行街計租面積，并統(tǒng)一由商務(wù)部向商管公司提供，進行租賃經(jīng)營決策文件的編制（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計：【關(guān)注點20】：關(guān)于步行街主入口1) 是否緊鄰交通主干道、主通道？2) 是否入口設(shè)計醒目、寬敞、通透？3) 是否設(shè)計有入口外廣場，便于室外商業(yè)促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛（展示用）；4) 商業(yè)廣場主出入口門高不低于3米；5) 步行街主出入口兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計，以增強該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價值；【關(guān)注點21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪步行街出入口處的兩側(cè)商鋪商業(yè)價值最高，而步行街出入口處設(shè)置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調(diào)整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內(nèi)，調(diào)整后此通道處可作黃金商鋪；【關(guān)注點22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置商業(yè)廣場主出入口是否設(shè)置了“避風(fēng)閣”（北方地區(qū)應(yīng)設(shè)計卷簾門）？步行街出入口設(shè)雙層門，并設(shè)風(fēng)幕，不宜設(shè)門簾；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應(yīng)適當(dāng)減少，主力店在步行街開口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為48米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點24】：關(guān)于步行街次主力店根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計或留口，具體位置需在施工時另行確定；【關(guān)注點25】：關(guān)于步行街出入口交通為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側(cè)規(guī)劃出租車等候區(qū)域；【關(guān)注點26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)步行街的出入口要設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)；（集團文件規(guī)定）【關(guān)注點27】：關(guān)于步行街頂棚1）一定要加蓋封頂，一是保持室內(nèi)步行街產(chǎn)品的純粹性；二是避免冬季無法正常經(jīng)營；步行街采光頂?shù)拈_口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴大800mm；（規(guī)劃院強制條文已列）2）一定要設(shè)計為玻璃采光頂，為便于后期經(jīng)營管理，提升建筑品質(zhì)，建議玻璃采光頂由連續(xù)設(shè)計方式改為分段設(shè)立；3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預(yù)留一定數(shù)量的吊掛件，中庭的吊掛件預(yù)留最低46個（商管建議最好達到8個），采光廊按每跨預(yù)留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應(yīng)進行節(jié)能設(shè)計，必須設(shè)置電動遮陽裝置。（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點28】：關(guān)于LED1）是否設(shè)有步行街入口大標(biāo)識系統(tǒng)、,LED的規(guī)格應(yīng)該多大，視距應(yīng)保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度?2）中庭的采光天棚在設(shè)計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點29】：關(guān)于商鋪裝修1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標(biāo)準(zhǔn)交鋪；2) 餐飲區(qū)應(yīng)預(yù)留廚房點位位置和排油煙位置；【關(guān)注點30】：關(guān)于商鋪面積零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100左右。所有商鋪單元進深宜8米16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米（規(guī)劃院強制條文已列），盡可能減少不符合設(shè)計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；【關(guān)注點31】：關(guān)于商鋪開門1) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪不能有門對門式設(shè)計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應(yīng)全部正對步行街；2) 室內(nèi)商業(yè)步行街各商鋪主立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計；次立面也應(yīng)盡可能設(shè)計為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）；【關(guān)注點32】：關(guān)于商鋪層高室內(nèi)商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點33】：關(guān)于商鋪天棚應(yīng)充分考慮步行街商鋪內(nèi)以及公共區(qū)域內(nèi)的天花檢修口設(shè)計和預(yù)留。【關(guān)注點34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整1) 商戶提出的特殊具體設(shè)計要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決；2) 應(yīng)考慮商戶升級換代的預(yù)留性，建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設(shè)置百變租區(qū)，以適應(yīng)后期招商調(diào)鋪的面積需要和房產(chǎn)技術(shù)需要（如服飾改為餐飲）；3) 建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調(diào)整；4) 建議設(shè)計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所聯(lián)通，充分調(diào)動客流?！娟P(guān)注點35】：關(guān)于扶梯1) 根據(jù)步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護成本過高，建議配置數(shù)量適當(dāng)?shù)姆鎏荩?) 步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列）3) 設(shè)置位置應(yīng)避免對商鋪的經(jīng)營造成影響，特別是不宜設(shè)置在步行街主入口處；4) 為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調(diào)整為交叉布局；5) 扶梯應(yīng)設(shè)置光感、變頻裝置；【關(guān)注點36】：關(guān)于垂直梯1) 步行街內(nèi)的所有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能2) 主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾；【關(guān)注點37】：關(guān)于地下電梯廳1) 建議在電梯廳不設(shè)計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設(shè)備；2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全?！娟P(guān)注點38】：關(guān)于觀光梯1) 步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）；2) 觀光梯在中庭設(shè)置，以23部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結(jié)構(gòu)。觀光梯應(yīng)通到地下停車場。在停車場設(shè)置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計空調(diào)及安全欄桿；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點39】：關(guān)于中庭中庭設(shè)置的位置：一般中庭設(shè)在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處；中庭的平面尺度： 兩個中庭要分主次，大的500700平米（開洞面積），小的300400平方米（開洞面積）；中庭的間距： 80100米；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間1) 衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；2) 每層步行街至少應(yīng)設(shè)置一處專用衛(wèi)生間，以保證步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要；3) 步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)35處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80100米，面積70100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。（規(guī)劃院強制條文已列）4) 為避免出現(xiàn)員工與顧客爭搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象（尤其是餐飲區(qū)域員工），建議在步行街增設(shè)“員工專用衛(wèi)生間”；5) 步行街設(shè)計的洗手間應(yīng)充分考慮設(shè)置有保潔用水點；6) 建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設(shè)殘疾人衛(wèi)生間專用設(shè)施，以滿足不同人群的需要； 7) 由于各設(shè)備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間；8) 衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜。【關(guān)注點41】：關(guān)于顧客通道1) 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計；2) 步行街兩側(cè)店面之間寬度： 首層1011米，二、三層1617米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為1625米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至56米；規(guī)劃院強制條文已列）3) 2層以上的廊橋不宜過密（間隔在3050米）；4) 主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應(yīng)為一個柱距；（規(guī)劃院強制條文已列）5) 各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；6) 設(shè)計中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。7) 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時間與步行街營業(yè)時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進出?！娟P(guān)注點42】：關(guān)于夜間通道餐飲和娛樂區(qū)域需設(shè)計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外；【關(guān)注點43】：關(guān)于貨物通道1) 通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通；2) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區(qū)域增加門禁設(shè)計；3) 貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置；4) 步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔80100m設(shè)一組，噸位為1.62噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨設(shè)置）；（規(guī)劃院強制條文已列）5) 應(yīng)步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設(shè)立專門的泔水或貨運通道；6) 餐飲區(qū)域應(yīng)規(guī)劃設(shè)計專用垃圾清運通道?！娟P(guān)注點44】：關(guān)于地下設(shè)施1) 建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設(shè)計，完善步行街卸貨區(qū)、貨運通道和專用貨梯；2) 為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規(guī)劃，并建議在超市區(qū)域增加獨立的貨梯設(shè)計；3) 為便于觀察配電室設(shè)備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；4) 為方便對各主機設(shè)備的管控，建議增設(shè)運行值班室；5) 建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資；6) 地下各設(shè)備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設(shè)備運輸安裝和日后維修？7) 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米；8) 若超市設(shè)置于地下區(qū)域，其臨時推車停放區(qū)周邊不宜設(shè)置有設(shè)備間門口?！娟P(guān)注點45】：關(guān)于配套設(shè)施1) 整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設(shè)施是否匹配得當(dāng)？ 2) 不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價值位置；3) 區(qū)域面積設(shè)置消防樓梯數(shù)量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設(shè)計，以增大可租賃面積；【關(guān)注點46】：關(guān)于吸煙室建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設(shè)排煙設(shè)施?！娟P(guān)注點47】：關(guān)于員工休息室應(yīng)設(shè)在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小于60（約為步行街建面的0.5%）；【關(guān)注點48】：關(guān)于垃圾房的建造1) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運送通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩嚨母叨?，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域；2) 垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；3) 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設(shè)立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計，垃圾房應(yīng)相對獨立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60為宜，不建議主力店共用垃圾房；4) 關(guān)于濕垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)補充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應(yīng)鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈及泄暴口5) 適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計排風(fēng)系統(tǒng)，特別是危險品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃氣體 報警裝置和自動強制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場消費環(huán)境品質(zhì)?！娟P(guān)注點49】：關(guān)于步行街油煙排放（另附內(nèi)容） (二)關(guān)于機電系統(tǒng)配置及計量【關(guān)注點50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)1. 鑒于第三代綜合體建筑體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜、綜合性強、現(xiàn)代化程度高的特點，建議在空調(diào)、照明、小動力等方面采用“自動控制系統(tǒng)”設(shè)計，兼具手、自動切換功能；其中空調(diào)主機采用廠家自主控制系統(tǒng)（制冷機組聯(lián)動控制、冷凍泵、冷卻塔聯(lián)動控制），“樓宇自控系統(tǒng)”只采集數(shù)據(jù)不進行控制，各家商鋪支路空調(diào)水閥獨立控制；照明系統(tǒng)采用“回路控制“設(shè)計方式；小動力（插座）部分采用整層控制；2. 中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)盡量將需要深夜服務(wù)的業(yè)戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統(tǒng)合并空調(diào)機組相關(guān)運行參數(shù)可與樓宇自控系統(tǒng)共享，以達到樓宇自控系統(tǒng)對末端設(shè)備適時調(diào)節(jié)的作用；3. 由于步行街通道為全部開敞式設(shè)計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設(shè)側(cè)出風(fēng)空調(diào)設(shè)備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內(nèi)不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象；4. 建議增加衛(wèi)生間內(nèi)、通往各主力店通道部位的空調(diào)風(fēng)口設(shè)計?！娟P(guān)注點51】：關(guān)于用電系統(tǒng)1. 是否給供電局預(yù)留了（一般為10KV）開閉站的位置并標(biāo)明？2. 所有強弱電間門應(yīng)向外開；【關(guān)注點52】：關(guān)于屋頂設(shè)施1. 屋頂設(shè)備層設(shè)施的安裝位置，建議統(tǒng)一規(guī)劃、排列所有排油煙風(fēng)機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環(huán)境；2. 應(yīng)充分考慮群樓的風(fēng)機等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；3. 除考慮到“步行街”頂部排油煙風(fēng)機或室外機設(shè)備基礎(chǔ)的預(yù)留及室內(nèi)機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設(shè)計外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面的設(shè)計一并考慮；【關(guān)注點53】：關(guān)于系統(tǒng)計量1. 各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨立，實現(xiàn)獨立計量管理；2. 建議不同業(yè)態(tài)的機電系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；【關(guān)注點54】：關(guān)于設(shè)備房1. 相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機房緊鄰設(shè)置，各自的變電所與制冷機房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時照看運行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。2. 充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱問題。（三） 關(guān)于地下室及停車場【關(guān)注點55】：關(guān)于地下停車場1、 人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行；2、 進出口設(shè)計的合理性，實現(xiàn)“單進單出”；3、 車場內(nèi)部應(yīng)設(shè)計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；4、 針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設(shè)計，以供其及整座萬達廣場日后的使用；5、 地下車庫必須預(yù)留機械停車（規(guī)劃院強制條文已列），由于機械式停車位的后期維護、保養(yǎng)投入較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，建議不采用該種停車方式；6、 IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應(yīng)具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、停車區(qū)域信息顯示板“空”與“滿”的自動調(diào)節(jié)等功能；7、 為避免今后自行車的亂停亂亂放，影響到廣場的整體形象，增加自行車存車處的規(guī)劃；非機動車停車位：10002500輛（規(guī)劃院強制條文已列）；8、收費亭面積20002000mm，高2500mm，并安裝分體空調(diào)；9、車庫出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；10、車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按或紋路設(shè)置。【關(guān)注點56】：關(guān)于地下室廣告1、地下停車場應(yīng)在合適的位置設(shè)計按裝一定數(shù)量的燈箱廣告并分區(qū)設(shè)置。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；轉(zhuǎn)角出口處以燈箱為主；部分位置可考慮集中長條燈箱；2、車場施工同時，必需預(yù)留管線和廣告所需的取電點；【關(guān)注點57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置在地下室設(shè)置600至1000平左右員工餐廳（含廚房）；（規(guī)劃院強制條文已列）【關(guān)注點58】：關(guān)于地下室附屬功能1、 地下出入口是否設(shè)計安裝門禁、監(jiān)控？2、 為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下各層設(shè)計的主力店或次主力店的制冷機房、水泵房、變電所開門應(yīng)面向車場等開闊區(qū)域；（四） 關(guān)于管理用房【關(guān)注點59】：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn)1. 大商業(yè)用房面積不宜超過1000平米，不含食堂；（規(guī)劃院強制條文已列）2. 考慮到企業(yè)未來與外界溝通的形象，大商業(yè)物管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域，綜合體商業(yè)用房面積不低于1000，且綜合體插蠟燭銷售部分物管用房面積應(yīng)參照項目當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)法規(guī)規(guī)定住宅管理用房面積提供；3. 根據(jù)萬達廣場的物業(yè)管理模式及綜合體的產(chǎn)品特點，管理用房中除了大商業(yè)管理用房之外（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)），還要單獨設(shè)置住宅部分的管理用房；4. 住宅部分的管理用房，應(yīng)嚴(yán)格按照各地方政府規(guī)定比例配置，按住宅總建筑面積的5預(yù)留，且位置獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題的出現(xiàn)；【關(guān)注點60】：關(guān)于管理用房設(shè)施1. 考慮到今后對屋頂設(shè)備的維護及人員緊急疏散的需要，建議插蠟燭部分塔樓及商業(yè)管理用房，分別在屋頂設(shè)計緊急出口；2. 管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置淋浴間、更衣室、訪親室；3. 員工食堂應(yīng)考慮燃氣管道、新風(fēng)、油煙排放風(fēng)道及凈化器，上下水、隔油池等設(shè)施；4. 物管用房內(nèi)使用相對獨立的中央空調(diào)，接入相對獨立的天然氣管道，使用相對獨立的上下水。弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）均應(yīng)相對獨立。其在物管用房內(nèi)的具體點位布置在施工圖紙中予以明確。5. 商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設(shè)計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了萬達在當(dāng)?shù)氐膶ν庑蜗蟆?. 各城市萬達廣場的物業(yè)管理用房設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)按照房產(chǎn)技術(shù)條件的相關(guān)規(guī)定設(shè)計?！娟P(guān)注點61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計（五） 建議、意見反饋形式第三階段：61單項設(shè)計關(guān)注內(nèi)容616個單項工程設(shè)計（外立面泛光照明景觀內(nèi)裝導(dǎo)示系統(tǒng)智能化系統(tǒng)）1個單體建筑方案（一） 關(guān)于外立面及廣告位設(shè)計【關(guān)注點62】：關(guān)于外立面設(shè)計效果1. 商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；2. 嚴(yán)禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結(jié)合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗。（規(guī)劃院強制條文已列）3. 步行街出入口外立面應(yīng)設(shè)計顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標(biāo)識”；4. 步行街入口個數(shù)設(shè)計若在2個以上，應(yīng)增設(shè)門號，便于顧客識別；5. 凡有對外采光的商鋪，應(yīng)保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經(jīng)營；一樓櫥窗全部為白玻璃；6. 塔樓與裙樓之間應(yīng)有過度結(jié)構(gòu)設(shè)計和處理（即不要在一個立面上），防止塔樓墜物傷害廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓業(yè)主的光污染；7. 隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；室外應(yīng)設(shè)置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應(yīng)考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求；（規(guī)劃院強制條文已列【關(guān)注點63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計1. 重點關(guān)注外墻廣告位設(shè)置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質(zhì)的合理匹配；2. 萬達廣場店招及主力店店招與廣告位在設(shè)計位置及內(nèi)容方面應(yīng)有不同的定位和區(qū)別；3. 外立面廣告位的數(shù)量分配原則，應(yīng)按照08年5月24日集團總裁會會議紀(jì)要文件要求執(zhí)行；4. 外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；(規(guī)劃院強制條文已列）5. 萬達廣場、萬千百貨等主店面，在今后的經(jīng)營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；【關(guān)注點64】：關(guān)于廣告位的計量1. 所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關(guān)控制；2. 為保證今后在實際使用中計量的準(zhǔn)確及權(quán)屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現(xiàn)遠傳抄表；【關(guān)注點65】：關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn)1. 燈箱廣告應(yīng)在四周預(yù)留散熱孔，以保證內(nèi)部燈具的可靠運行；2. 燈箱內(nèi)部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)范要求；3. 內(nèi)置廣告燈箱的燈具應(yīng)與廣告畫布保持一定距離，不小于300mm，以免過熱引發(fā)事故；4. 戶外廣告位鋼結(jié)構(gòu)支架應(yīng)做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；5. 內(nèi)襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風(fēng)時出現(xiàn)噪音；6. 廣告牌邊框應(yīng)采用不銹鋼包邊，并進行磨邊處理，以避免刮傷顧客；7. 處于今后維護、更換、清潔的考慮，樓體外立面廣告位建議設(shè)計可滑動式爬梯以及吊籃；8. 外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護；【關(guān)注點66】：（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計1關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；2“萬達廣場”及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強遠視效果；3廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設(shè)計。4、對泛光照明系統(tǒng)的控制提出具體的控制方式（比如：列不列入樓宇自控系統(tǒng)，還是單獨設(shè)置一個獨立的智能控制系統(tǒng)；分區(qū)域或分系統(tǒng)）。5、對泛光照明的開啟及熄燈的時間制定具體要求。6、提出控制系統(tǒng)前端設(shè)置的位置。（三）關(guān)于外環(huán)境及景觀設(shè)計【關(guān)注點67】：商業(yè)廣場及園區(qū)1、考慮廣場景觀整體格調(diào)應(yīng)以簡約為主以及維修保養(yǎng)的方便；2、考慮外環(huán)境所處地區(qū)（尤其是沿河、湖附近或地下水層較淺的區(qū)域）以及多功能作用（即可以做臨時停車又可以做活動舞臺），外廣場地面應(yīng)設(shè)計上車條件，為避免今后出現(xiàn)不均勻塌陷現(xiàn)場，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)承載力的實際現(xiàn)狀，重點處理基礎(chǔ)和墊層，砼墊層至少200MM；3、廣場應(yīng)間隔布置水、電預(yù)留接口，便于后期營運需要進行功能調(diào)整；4、人防出口、燃氣調(diào)壓站等公共設(shè)施外墻的裝飾要與周圍景觀相配合，建議設(shè)計成廣告位或指引圖例，以提高利用價值；5、為滿足百貨等主力店做各種促銷活動的需要，建議門前廣場可盡量擴大；6、為保障積水能夠迅速排出園區(qū)，建議將用于分界的中央通道略低于兩側(cè)地面，形成一條自然的導(dǎo)流帶，向市政道路分流，避免積水全部流向一側(cè)，造成單側(cè)承受大量積水現(xiàn)象的發(fā)生；【關(guān)注點68】：關(guān)于外廣場地磚及鋪裝1、廣場地面應(yīng)采用防滑、耐用、抗壓、便于清洗的材質(zhì)，建議采用600*600規(guī)格的天然石材，面積不宜過大，既便于日后維修更換，更換后色差也不會很突出。2、機動車行使部分厚度建議大于4cm或達到上車地面的要求?！娟P(guān)注點69】：關(guān)于外廣場木裝材料外廣場木質(zhì)地板需考慮防腐。由于該種地板下易腐爛有味，不易保養(yǎng)，建議盡量少采用此材料地板；【關(guān)注點70】：關(guān)于外廣場井蓋井蓋是否采用抗壓型并便于開啟，金屬型井蓋、樹篦子是否防盜；【關(guān)注點71】:關(guān)于外廣場配套設(shè)施1、外廣場是否設(shè)置保潔取水點并加裝計量裝置？2、是否滿足外廣場指定多種經(jīng)營所需功能設(shè)置，包括但不限于：供電、給水、排水？3、所有景觀中心配電箱是否有防水、防漏電、防滲外箱？4、所有外場燈柱、雕塑注意防雷電；5、由于地埋燈易損壞、發(fā)熱燙傷人，建議取消地埋燈；若確需，應(yīng)慎重選擇地埋燈，確保無故障使用壽命，所有選用地?zé)舯仨毞鈽犹幚恚?、售賣亭位置及數(shù)量，建議廣場四個立面外圍均增加售賣亭設(shè)計，數(shù)量每側(cè)應(yīng)不少于2個；7、外廣場扶梯應(yīng)在實用、美觀、便于維護保養(yǎng)等方面綜合考慮，建議在設(shè)備選型上采用可在室外運行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形風(fēng)格要與建筑及外環(huán)境協(xié)調(diào)；【關(guān)注點72】:關(guān)于景觀照明燈光是否明確照度，既保證商業(yè)的突出性也不影響住宅的使用【關(guān)注點73】:關(guān)于垃圾箱設(shè)置1、 外廣場垃圾桶是否有可回收和不可回收兩部分并配備煙灰缸；2、 建議外廣場垃圾箱間隔距離應(yīng)不大于50米，且應(yīng)靠近綠化帶、休閑椅等附近設(shè)置；【關(guān)注點74】:關(guān)于休閑設(shè)施中心長椅、休閑椅要堅固，不能輕易拆卸?！娟P(guān)注點75】:關(guān)于交通組織及動線1重點關(guān)注廣場內(nèi)外動線及交通與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織；2出于今后維護保養(yǎng)成本以及維修的考慮，汽車坡道周邊不建議設(shè)計水系景觀，以免出現(xiàn)滲漏，增加維修成本；3設(shè)置地面停車位既使得車流動線復(fù)雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，建議將停車位統(tǒng)一設(shè)置在地下；4人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行，并且人行通道要有明顯高差，符合人的行走習(xí)慣，以免造成行人的摔傷；5交通指示牌是否設(shè)置于路口和廣場四周？6車行路面（如車庫出入口）不宜鋪裝，如出于環(huán)境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環(huán)氧樹脂漆工藝處理；7車庫出入口道閘應(yīng)設(shè)置在水平路段位置；8為保證小區(qū)整體形象、品質(zhì)，建議道邊（含商業(yè)和住宅）不設(shè)或少設(shè)機動車停車位，并在景觀設(shè)計方案中道邊位置兼具攔車樁功能；9應(yīng)結(jié)合實際情況，結(jié)合人車動線合理設(shè)置公交車站位置；10為保障整體交通流線的通暢，建議盡量減少車行流線對商業(yè)廣場的穿越；11商場出入口處應(yīng)避免出現(xiàn)臺階，盡量用緩坡代替；12城市道路的斑馬線應(yīng)在環(huán)境設(shè)計圖中體現(xiàn)出來；【關(guān)注點76】：關(guān)于坡道及無障礙設(shè)計1、主力店正門口通往市政道路的人行過道處，建議增加“無障礙通道”設(shè)施；2、出入口、主要道路、主要建筑等應(yīng)進行無障礙設(shè)計，并與城市道路無障礙設(shè)施連接；3、園區(qū)內(nèi)的“無障礙通道”建議采用不銹鋼護欄制成，避免用土建矮墻顯得過于生硬，欠缺一些人文的感覺；4、按規(guī)范設(shè)計盲道并敷設(shè)盲道磚；【關(guān)注點77】：綠植配植1、 廣場隔離用的綠植，建議選用“檜柏籬”；2、 墻體綠植目前采用株狀植被，最好采用藤蔓狀且比較豐茂的植被；3、 靠近市政道路的區(qū)域，建議采用組團式栽植，以區(qū)別于行道樹， 實現(xiàn)空間開敞，透露商業(yè)元素；4、 若廣場空間較大，在不影響立面的情況下，可考慮栽植大規(guī)格、分至點高的大樹組團；【關(guān)注點78】：屋頂花園1、充分考慮屋頂?shù)某休d能力，設(shè)計合理的覆土厚度，選種的植被應(yīng)與之相符；2、建議應(yīng)考慮功能性設(shè)置，在允許上人的前提下，考慮設(shè)置休閑區(qū)域；3、屋頂花園的應(yīng)充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設(shè)計、排水溝流向設(shè)計應(yīng)均勻合理設(shè)置，避免出現(xiàn)向一個方向集中倒流的設(shè)計；【關(guān)注點79】：豎向及坡度1、在商業(yè)廣場各面主入口要盡可能減少臺階設(shè)計，以坡道設(shè)計較合理；2、坡道坡度最大不要超過8；3、建議盡量減少垂直擋墻設(shè)計，否則應(yīng)通過面材美化或采取分層式立體綠化