2012年揚州房地產(chǎn)市場年報（33頁）.ppt

兩重天,目 錄,PART1 宏觀市場,宏觀市場綜述,經(jīng)濟(jì)層面：,政策層面：,PMI回落，經(jīng)濟(jì)回落壓力大，財政收入增幅放緩，固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)03年以來新低。,CPI小幅回落，PMI持續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,工作重心為保經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。實行穩(wěn)健貨幣政策。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。,經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重中之重，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、降息。多地公積金政策松綁。,房地產(chǎn)投資增速下滑，GPD增速創(chuàng)09年以來新低，進(jìn)出口和國內(nèi)消費數(shù)據(jù)走低，經(jīng)濟(jì)增長乏力。,執(zhí)行寬松貨幣政策，穩(wěn)定外需，刺激內(nèi)需。嚴(yán)格抑制投資性購房需求，保障剛性需求。繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。,CPIPPI回升，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。,經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重中之重，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、降息。2013年保障房指標(biāo)下調(diào)。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,1月7日至8日，2012年中國人民銀行工作會議在北京召開。會議部署了2012年人民銀行工作的主要措施：一是繼續(xù)實施好穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。這也是自中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開以來，央行在半個多月的時間內(nèi)第五次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)。 觀點 央行此次貨幣政策是繼續(xù)實施好穩(wěn)健的政策，要求加大金融改革力度，穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化和人民幣匯率形成機(jī)制改革。受中東與北非地緣政治動蕩、日本大地震和歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)走軟，特別是歐洲臨近衰退邊緣，國際金融市場大幅動蕩。隨著外部形勢的惡化，和國內(nèi)通脹形勢企穩(wěn)，保增長無疑是下一階段的政策主題。,1月7日召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長徐紹史正式披露，北京、上海已獲批準(zhǔn)允許試點集體土地建設(shè)租賃房。 觀點 國土部相關(guān)資料顯示，今年各地的建設(shè)布局全面展開，用地需求繼續(xù)擴(kuò)大，包括交通水利的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房、普通商品住房等民生工程的建設(shè)力度還將加大，預(yù)計土地需求將會在去年較大幅增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持高位。在此背景下，試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，一方面利用了集體土地建更多的租賃房緩解住房供需矛盾，一方面農(nóng)民在自己的土地上建低成本的租賃房通過租賃獲得長期收益，可避免征地矛盾，不失為一個雙贏的辦法。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,2月7日，央行發(fā)布新聞稿顯示，將加快信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，全面提升信貸政策導(dǎo)向力，引導(dǎo)信貸資源更多地向“三農(nóng)“和民生領(lǐng)域傾斜。同時，將繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。 觀點 這是自2010年調(diào)控以來，央行方面第一次公開釋放“滿足首套房貸”的信號。此舉意味著未來首套貸款的利率可能進(jìn)一步下調(diào)，而這一變化反映到市場層面，隨著首套房優(yōu)惠利率的回歸，市場中的剛性需求將被進(jìn)一步釋放。,2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將回落至20.5%，中小金融機(jī)構(gòu)17%。 觀點 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率本身絕非針對房地產(chǎn)業(yè)的救市之舉，而事實上當(dāng)前壓在房地產(chǎn)市場頭上的兩座大山限購令和限貸令也沒有出現(xiàn)根本性松動的可能，但對于中國樓市這樣一個對政策信號極其敏感的市場來說，降準(zhǔn)依然能夠給予市場兩端以暗示；尤其在開發(fā)商層面上，有可能采取相對保守的推案策略以觀望市場進(jìn)一步的走向，從這層意義上講，今年市場整體性降價的預(yù)期是有所回落的。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,3月12日，由住建部、發(fā)改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題的報告。報告特別強(qiáng)調(diào)，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。 觀點 事實上，首套房貸優(yōu)惠的回歸從去年年底起就已逐漸推進(jìn)，時至當(dāng)前，商業(yè)銀行對首次購房貸款的利率已普遍回歸到基準(zhǔn)利率，部分城市更出現(xiàn)9折、85折等優(yōu)惠，在我們看來，首套房貸松動及其引發(fā)的剛性需求回歸是今年房地產(chǎn)市場最大的利好。,3月6日，財政部部長謝旭人在答中外記者提問時表示，今年將實施積極的財政政策，把保障和改善民生進(jìn)一步放在財政工作更加突出的位置。同時，要認(rèn)真總結(jié)重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，將進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)。 觀點 從滬渝兩地實際經(jīng)驗來看，不清算存量房的房產(chǎn)稅對市場影響程度非常有限，從目前大多數(shù)城市房屋權(quán)屬系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)度來看，普遍不具備對存量房征稅的基礎(chǔ)。盡管從中央各部委表態(tài)來看，推進(jìn)房產(chǎn)稅已是未來調(diào)控的發(fā)展方向，但短期內(nèi)，指望其替代限購的地位依然不切實際。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,4月以來，武漢、鄭州等5個城市先后出臺了關(guān)于放寬公積金貸款額度和申請標(biāo)準(zhǔn)的一系列措施。事實上，這一政策在去年年底就已經(jīng)出現(xiàn)，目前加入到公積金放松隊伍的城市已增加到12個。 觀點 二月中旬以來，全國主要重點城市確實出現(xiàn)了一波成交回暖行情，帶動這一波行情回升的主要是首次置業(yè)的剛性需求。此輪公積金貸款的放松政策對于成交行情的進(jìn)一步提升確實能夠起到一定的助推作用。一方面，政策已經(jīng)得到了中央政府的默認(rèn)，另一方面，還能進(jìn)一步推動剛需入市帶動市場成交，這樣的政策對于地方政府來說，何樂而不為？預(yù)計或有更多的城市效仿，包括北上廣深或?qū)㈥懤m(xù)跟進(jìn)。,4月以來，武漢、鄭州等二線城市相繼放寬公積金貸款額度及申請門檻，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場成交行情起到一定的提升作用。 觀點 相關(guān)政策得到中央的默許，同時拉動相當(dāng)一部分剛性需求再度進(jìn)入房地產(chǎn)市場，保障合理的購房需求，購房者、開發(fā)商與地方政府實現(xiàn)共贏。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,5月8日，揚州財政局、房管局出臺關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知，個人新購成品住房，建筑面積90平方米及以下的，給予所購房屋合同價款6的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的給予5的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的給予4的獎勵。事后，中央住建部稱揚州新政旨在加快推進(jìn)揚州市區(qū)成品住房的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵群眾購買成品住房，與房地產(chǎn)調(diào)控并無沖突。 觀點 揚州出臺的這個政策，僅針對精裝修房源，鼓勵、引導(dǎo)消費者購買成品房，與調(diào)控松綁無關(guān)。,鑒于5月以來地方政府針對房地產(chǎn)政策的微調(diào)此起彼伏，住建部發(fā)言人一月兩次重申將堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，鞏固調(diào)控成果。該新聞發(fā)言人表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。7月7日，溫家寶總理在江蘇省常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策。 觀點 調(diào)控進(jìn)行到目前的節(jié)點，無論是從宏觀經(jīng)濟(jì)還是從市場成交上來看，確實出現(xiàn)了放松的隱患。中央政府在此時再次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，在一定程度上將打擊地方政府近期松動政策的積極性，而從6月以來地方政府在政策上的表現(xiàn)來看，此舉確實已經(jīng)起到了一定的威懾作用。,2012年房地產(chǎn)市場政策情況,從7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項督查。各地限購措施和差別化房貸政策的執(zhí)行情況成了本次督查重點之一。檢查方式包括座談會、暗訪、調(diào)閱文件等。督查小組將兵分三路，到當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、房管局以及銀行分別了解限購和差別化信貸政策等相關(guān)工作的落實情況。 觀點 結(jié)合最近一段時間溫家寶總理多次針對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行表態(tài)，反映了中央層面對政策調(diào)控的口風(fēng)又開始了新一輪的從緊，意圖無疑是彈壓當(dāng)前全國市場出現(xiàn)的回暖預(yù)期，至于各地方政府能否真正頂住財政收入壓力繼續(xù)收緊樓市調(diào)控，還有待于未來繼續(xù)觀察。,央行宣布：自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 觀點 金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房?？梢?，盡管銀根一直在放松，但是中央對貸款的流向把控依然偏嚴(yán)格。,市政建設(shè)情況,對于揚州這座城市來說，公交的發(fā)達(dá)從某種程度上代表城市化進(jìn)程的加快。自2012年來，揚州花大力氣推進(jìn)公交業(yè)發(fā)展，先后有各種利好消息傳出：揚州公交到達(dá)時間站臺實時顯示實現(xiàn)智能化、市區(qū)再添七公交場站、限時公交專用道今年開通種種消息的背后反映了揚州對公交的重視程度在與日漸增。 7月15日，蔣王收費站正式撤站、停止收費，作為連通揚州儀征的“關(guān)卡口”，蔣王收費站曾經(jīng)是道無形的屏障。而這道屏障一旦撤除，看似只是一個便利市民通行之舉，實則意義重大。蔣王收費站停止收費之后，西區(qū)加速融合，儀征會如同江都之于東區(qū)一般，成為西區(qū)發(fā)展的左膀右臂。大西區(qū)概念逐漸彰顯，原本被收費站隔開的西郊如今也成為大西區(qū)中不可或缺的一員。 在打造“揚州大交通概念”基礎(chǔ)上，加快高速公路、城際鐵路建設(shè)：新328國道與滬陜高速互通、蔣王立交初現(xiàn)；寧揚城鐵納入省“十二五”規(guī)劃，如建成揚州到南京只需半小時；揚州泰州機(jī)場5月實現(xiàn)首航。 新汽車客運西站奠基，位于火車站西側(cè)，總占地面積約220畝，總建筑面積約75000，投資約6億多元，預(yù)計14年完工運行。它的建成將實現(xiàn)公路、鐵路、公交、出租車客運以及未來和地鐵、城市軌道交通的零距離換乘。 揚州市城市總體規(guī)劃（2012-2020）初稿出爐，先期規(guī)劃地鐵1號線、2號線。服務(wù)中心城區(qū)東西向、南北向主要的客流走廊，初步形成揚州軌道線網(wǎng)的骨架線路。,市政建設(shè)情況,東：廣陵新城披上“智慧外衣”，欲作東方曼哈頓。我市正在規(guī)劃建設(shè)江廣融合地帶，著力打造一座智慧生態(tài)新城。緊扣“五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”、構(gòu)建“六大中心”，涉及領(lǐng)域之廣，讓人非常期待廣陵新城的明天。 西：揚州市新城西區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃出籠。規(guī)劃指出：“十二五”時期是我市建設(shè)創(chuàng)新型城市、發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時期。新城西區(qū)作為揚州“集現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)、生態(tài)宜居生活區(qū)于一體的城市新區(qū)”，未來將努力打造“三區(qū)”，即“現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)、城市形象展示區(qū)和和諧人居示范區(qū)”。 南：臨港新城蠢蠢欲動，毗鄰揚子津風(fēng)景區(qū)，東起揚子江南路，西至古運河，北起揚子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。項目功能定位為中高檔商住區(qū)，同時配套建設(shè)教育、醫(yī)療、購物、休閑、商務(wù)等設(shè)施，是一座富含現(xiàn)代元素的生態(tài)新城。隨著沿江開發(fā)步伐的加快和招商引資的快速推進(jìn)，南部臨港新城應(yīng)運而生。 北：位于揚州西北的“蜀岡西峰瘦西湖”區(qū)域,早已經(jīng)憑借優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境得到市民的普遍認(rèn)可;隨著蜀岡生態(tài)新城于2008年正式掛牌成立,作為政府重點打造的生態(tài)居住區(qū),區(qū)域內(nèi)的交通和生活配套正得到明顯的改善,也受到了更多開發(fā)企業(yè)和投資者的關(guān)注。雖然北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比較晚,但作為揚州最后啟動的房地產(chǎn)板塊,依托于蜀岡生態(tài)新城的蜀岡房產(chǎn)板塊具有相當(dāng)明顯的后發(fā)優(yōu)勢,蜀岡生態(tài)新城在規(guī)劃上可以更好地借鑒其他區(qū)域,建成后,將形成更加完善的城市功能片區(qū)。,宏觀市場小結(jié),經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 全國經(jīng)濟(jì)增長乏力，前三季度超預(yù)期下滑，四季度緩慢回暖，中央工作重心以保增長為主，連續(xù)的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和降息，銀根持續(xù)放松。,宏觀環(huán)境喜憂參半,行業(yè)環(huán)境： 下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況。,政策環(huán)境： 中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性。整體來說，2012年政策環(huán)境相對平穩(wěn)，對于個別輿論反響較大的地方性政策堅決叫停。,PART2 揚州土地市場運行情況,2012年土地市場成交情況,2012年揚州市區(qū)累計成交65幅地塊，累計出讓土地面積291.49萬方，預(yù)計總建筑面積為507.17萬方。 從區(qū)域來看，東區(qū)和北區(qū)成為熱點區(qū)域，隨后為南區(qū)，與政府規(guī)劃導(dǎo)向相符。西區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，待開發(fā)地塊數(shù)量減少。 從土地性質(zhì)來看，以商住綜合性質(zhì)的地塊為主，其次為純住宅用地，預(yù)計將為揚州帶來至少380萬方的商品住宅體量。,（數(shù)據(jù)來源：揚州國土資源局）,2012年土地市場成交情況,從容積率來看，1.5-2.0區(qū)間的土地供應(yīng)量最大，其次為1.0-1.5的土地，土地容積率開始增加，未來房源供應(yīng)以小高層、高層為主。 從樓板價來看，主要集中在3000以內(nèi)，則未來房價至少保持在8000元/的成本，即是房價下行空間有限。 從溢價率來看，74%的土地以底價成交，可見土地市場交易開始變得更加理性，開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎。,（數(shù)據(jù)來源：揚州國土資源局）,地塊成交明細(xì),地塊成交明細(xì),地塊成交明細(xì),地塊成交明細(xì),地塊成交明細(xì),土地市場小結(jié),2012年揚州土地市場引發(fā)騷亂，多家開發(fā)商施展“乾坤大挪移”，萬科、和昌進(jìn)駐西區(qū)，天俊、華紡、中海搶占東區(qū)。 從成交土地屬性來看，揚州已進(jìn)入“高空居住”時代，未來將面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競爭。 從全國土地市場來看，萬科、恒大、保利等大型房企頻繁出手，囤積土地。這一現(xiàn)象所反映出的，就是開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎和理性，同時對于未來房地產(chǎn)市場依舊充滿信心。,2012土地市場關(guān)鍵詞 大房企搶地王 小房企退地忙,PART3 揚州房地產(chǎn)市場運行情況,全市商品房供求情況,2012年樓市呈現(xiàn)冰火兩重天。上半年商品房供應(yīng)77.83萬方，成交72.37萬方，下半年供應(yīng)137.93萬方，成交102.24萬方。下半年樓市回暖明顯。全年供求比達(dá)到1.24，供略大于求，基本處于健康區(qū)間。 市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積216.27萬，同比下降18.37%，成交面積168.56萬 , 同比增長7.34%。成交量筑底已經(jīng)完成，樓市緩慢回暖。 二季度末多家樓盤選擇以價換量，成交均價快速回落，而隨著成交量的攀升，優(yōu)惠力度收緊，成交均價開始回升。全年成交均價8926元/，同比下降0.63%。,（統(tǒng)計數(shù)據(jù)不含江都區(qū)）,全市商品住宅供求情況,隨著調(diào)控的落實，下半年市場供應(yīng)量開始提升。全年供求比達(dá)到1.14，供略大于求，基本處于健康區(qū)間。 市區(qū)商品住宅155.04萬，同比下降23.6%，成交134.58萬，同比上升12.33%。成交量逐步攀升。 二季度末多家樓盤選擇以價換量，成交均價快速回落，而隨著成交量的攀升，優(yōu)惠力度收緊，成交均價開始回升。全年成交均價8703元/，同比下降0.8%。,（統(tǒng)計數(shù)據(jù)不含江都區(qū)）,區(qū)域商品住宅供求情況,2012年成交依舊以西區(qū)獨占鰲頭，成交量達(dá)到全市的42%，江都區(qū)占比23%，東區(qū)占比18%，北區(qū)占比14%，南區(qū)占比3%，老城區(qū)無成交。,2012年成交量僅西區(qū)超過70萬方，其他區(qū)域均在50萬方以下。 各區(qū)域僅西區(qū)供不應(yīng)求，可見西區(qū)依舊是房地產(chǎn)交易的熱點區(qū)域。南區(qū)雖然有政府的規(guī)劃、導(dǎo)向，但配套滯后，供應(yīng)量與成交量均墊底。東區(qū)和北區(qū)近年來發(fā)展迅速，區(qū)域形象快速提升，供求兩旺。 江都區(qū)（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）供應(yīng)商品住宅50.35萬方，同比下降1.53%，成交41.84萬方，同比下降3.67%。,揚州市主城區(qū)范圍內(nèi)，受房地產(chǎn)調(diào)控影響較大，近年來成交量出現(xiàn)明顯下滑，2012年經(jīng)歷了筑底、企穩(wěn)、回升三個階段。 江都區(qū)歷年成交量基本穩(wěn)定，隨著江都撤市設(shè)區(qū)，江都購房者越來越多選擇在揚州主城區(qū)購房，也就造成了江都區(qū)成交量輕微下滑的狀況。,區(qū)域商品住宅歷年成交情況,（數(shù)據(jù)來源：揚州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、江都?xì)v年統(tǒng)計公告）,典型項目年度表現(xiàn),萬科城堅持一貫的活動營銷模式，基本保持周周有活動，活動涉及選秀活動、業(yè)主維護(hù)活動、暖場活動等。一系列不間斷的活動，為項目帶來了大量的人氣，也帶來了銷售業(yè)績，最終實現(xiàn)全年7.69萬方的銷售