福州2014年市場總結(jié)與展望.ppt

2014年底福州市場情況,第一章 宏觀市場分析,市場目錄,第二章 福州市場分析,政策回顧 政策環(huán)境 經(jīng)濟投資 二手房市 棚戶改造 土地市場 小結(jié)總結(jié),市場存量 市場供需 二手房市 市場去化 成交對比 小結(jié)總結(jié),政策回顧：市場決定政策走向 新政扶持不斷,2010年 1月“國十一條” 4月“國十條” 9月“9.29新政”,2011年 1月“新國八條”,2012年 四大行首套房貸利率降到基準線,2013年 3月“國五條”,“調(diào)控啟動”,“全面打壓”,“喊話調(diào)控”,“履新調(diào)控”,2012年政府換屆選舉，國家履新調(diào)控，如果說過去是以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房價和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促供應(yīng)為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個新的十年？從這樣的思考出發(fā)，我們通過對2014年前政策的梳理，看看在這種全新的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的變化，它又將引領(lǐng)我們這個行業(yè)走向何方。,2014年 8月“松購潮” 9.30“房貸新政” 10月“放寬公積金”,“政策扶持”,2014年在房地產(chǎn)市場持續(xù)成交萎靡，崩盤論不斷而各地方政府急需土地財政收入來平衡財政赤字的背景下，在地方與中央政府聯(lián)合推動下，在年底8月份-11月份連續(xù)頒布多項刺激經(jīng)濟與房產(chǎn)政策，逐步穩(wěn)住了市場持續(xù)下滑趨勢。,房產(chǎn)政策： “松限購”、 “解房貸”、 “放積金”,截至9月30日，全國47個限購城市中，共有42個城市放松限購，北京、上海、廣州、深圳、三亞為最后5個堅守限購的城 市。限購放松后，短期市場出現(xiàn)明顯回升，但持續(xù)性不強，難以根本改變市場走勢。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，近期的房地產(chǎn)市場政策主要是借市場調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。未來可能限購令將會退出房地產(chǎn)市場政策。,8月份，全國各地掀起一片松綁限購政策的熱潮,9月30日，中國人民銀行發(fā)文關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，放松首套房貸標準，非限購城市放開三套房貸申請。,9.30央行推出房貸新政策，“認貸不認房”,內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用三項內(nèi)容。提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套房和改善型自住住房,10月10日中央三部委聯(lián)合印文，降低公積金使用門檻、提高公積金使用效率,政策走向： “微刺激”政策不斷 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,為保證全年實現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟增長目標，中央不斷通過定向降準等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟的增長，并取得了一定的成效。從中央與央行的一系列政策來看，我們預計未來半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的重要支柱，我們預計未來半年中央政府的調(diào)控措施依然會在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場自身的調(diào)整來化解市場本身的供求矛盾。當然中央政府不會任由市場自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預計會穿插于市場調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。 在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財政壓力，預計未來半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“原則，尤其是在住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導權(quán)之后，出臺多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，在前段時間里調(diào)控政策在：取消或調(diào)整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策三大點已經(jīng)出臺了調(diào)整政策，預計市場若持續(xù)萎靡下一步將在土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等方面入手出臺新政，出臺的進程將會加快、力度也將更大。,地產(chǎn)股市：政策面加大扶持，地產(chǎn)股開始回彈,重點個股方面，各地限購放開政策進一步細化將有助于庫存的去化，降低行業(yè)風險，托底經(jīng)濟增速。政策面的改善及“銀十”銷售的回升使投資者對市場信心有所回升。內(nèi)地股方面，招商地產(chǎn)上漲7.81%，金地集團下跌3.98%。香港方面，受限貸政策松綁及滬港通將推兩方面利好因素，內(nèi)房股全線上揚，其中，華潤臵地和中國海外分別上漲15.27%和12.75%。10月漲跌幅榜單漲幅榜方面，榮安地產(chǎn)上漲明顯，漲幅達49.51%，在跌幅榜方面，中航地產(chǎn)跌幅居前，下跌12.24%。 作為房地產(chǎn)市場的一個重要風向標，股市反彈回升，無疑是市場轉(zhuǎn)好的又一有利消息,來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國固定資產(chǎn)投資增幅呈現(xiàn)明顯下滑，按此趨勢將在11月份呈負增長，而固定資產(chǎn)投資中的大頭-房地產(chǎn)投資的降幅更加明顯，在2014年的市場萎靡期，各大開發(fā)商因資金緊張皆采取保守態(tài)勢，減少開發(fā)投資與擴張。,房地產(chǎn)投資：投資總額趨于穩(wěn)定 增幅幅度下滑明顯,二手房： 930新政成交平穩(wěn) 新政后上漲可望,2014年10月，15城市二手房成交總量47647套，環(huán)比上月下跌5.03%，同比去年10月為下降16.33%。另據(jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價格環(huán)比10升16降，共22個城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)，整體來看，價格仍處于平穩(wěn)中小幅波動的態(tài)勢。10月的二手房成交量雖較上月略有下降，一是受到十一長假影響，市場成交有滯后性，二是930新政落地首月，市場需要時間進行消化，但咨詢量和看房量的明顯增多，凸顯了樓市的活躍跡象，尤其以北京為例，10月第4周，北京二手房日均網(wǎng)簽成交量連續(xù)一周突破600套，刷新年內(nèi)新高，回暖跡象尤為明顯。,2014年10月，15城市二手房成交量環(huán)比6升9降。,26重點城市掛牌總量環(huán)比下跌0.51% 市場掛牌量略有下跌,舊城改造：2014年為歷年棚戶改造放量最大、最強,商品住宅和棚改房實際開工面積走勢（2008-2015E）,棚戶區(qū)改造既是一項民心工程也是政府對經(jīng)濟“微刺激”的重要手段。在2011 年和2014 年棚改房新開工面積占比均超過了20%，這說明在房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）對GDP 的總體貢獻中，棚戶區(qū)改造就占到了20%以上。在房地產(chǎn)市場繁榮的2009 年和2013 年，這一比重也超過了 15%。,土地市場：土地市場交易略有好轉(zhuǎn),成交：成交：10月土地市場成交量環(huán)比走高，翹尾之勢明顯 價格：成交結(jié)構(gòu)變化，致總價漲而均價跌 流標率：數(shù)月4%上下浮動，流標率趨于平緩 溢價率：10月底價成交大幅回升，溢價率同環(huán)比均回落,各級市場一線城市成交表現(xiàn)反復，二線城市拿地價格持續(xù)走高 10月一線城市經(jīng)營性用地成交總建面積環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中北京成交最多，10幅地塊139萬平方米。二線及三四線城市本月成交總建面與上月相比均有所上漲，二線城市環(huán)比上漲21%，三四線甚至翻番有余。二線城市中依舊是武漢、鄭州、長沙等重點城市成交較多。與去年同期相比，各線城市仍處低位，分別下跌37%、55%和62%。整體來看，近幾個月一線城市市場成交稍顯反復，主要與政府出讓土地相關(guān)，雖本月成交出現(xiàn)下跌，不過其不俗的溢價表現(xiàn)證明，一線城市土地熱度不減；二線城市內(nèi)部縱向分化加??；三四線城市似有抬頭之勢，后期表現(xiàn)或有突破。 成交面積：一線城市成交量環(huán)比下跌，三四線城市大漲 成交價格：一線成交額環(huán)比下跌三成，二線拿地價格持續(xù)走高,土地市場：土地市場將小幅回暖，成交規(guī)模將回升,得益限購取消、限貸松綁以及地方救市力度的進一步加大，一線及部分二線城市成交量顯著回升，整體市場成交持續(xù)向好，大大提振了開發(fā)企業(yè)拿地信心，上半年以來積壓的購地需求也迎來了釋放契機，月內(nèi)土地成交顯著轉(zhuǎn)暖，深圳、上海、廈門、北京、南京等迎來高價拿地熱潮。 10月份，全國100城市土地成交總建面積環(huán)比增加三成有余，其中二線城市成交環(huán)比增二成，占整體土地成交總建面積的六成份額，居各線城市首位；三四線城市土地市場放量更為顯著，月內(nèi)成交總建面突破1100萬平方米，同比翻番，其中泰州成交總建面逾240萬平方米，另外南通、柳州、清遠等市也在100萬平方米以上。 從企業(yè)角度來看，一方面是需求積壓，今年以來土地市場的持續(xù)走冷，積壓了相當數(shù)量購地需求，另一方則是購地信心提振，9月下半月以來樓市成交的持續(xù)轉(zhuǎn)暖，也使得越來越多的房企開始關(guān)注土地市場。 綜合政府和企業(yè)兩方面因素，我們認為在2014年最后的兩個月里，得益亍政企雙方在價格上的愈加理性客觀，土地成交應(yīng)當會出現(xiàn)大面積的溢價現(xiàn)象，但在供需雙方交易意愿顯著回升的推動下，土地成交規(guī)模的持續(xù)回升仍應(yīng)是大概率事件。,未來市場：無外力干預，一、二線城市調(diào)整期預計明年一季度結(jié)束,調(diào)整何時結(jié)束,我們認為很大程度上取決于房價調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項目降價表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項目和企業(yè)依然沒有進入實質(zhì)降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認為還有下跌可能，仍然保持觀望。 在沒有外力干預的情況下，一、二線城市調(diào)整期預計在明年一季度或者年中時期結(jié)束。如果貨幣持續(xù)放松，則更短。一、二線城市對外來需求的吸附力較強，需求依然大量存在，城市市場基本面的發(fā)展趨勢沒有根本性變化。只是因為房價過高、購買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗表明，調(diào)整期基本在6-12個月，最長不超過15個月。,2004年 調(diào)整期,2008年 調(diào)整期,2012年 調(diào)整期,10月份全國市場縱深解讀 經(jīng)濟：三季度經(jīng)濟增速創(chuàng)新低，“穩(wěn)增長”信號明顯 政策：中央多舉措穩(wěn)定住房消費 各地救市出新招 土地：土地成交應(yīng)市轉(zhuǎn)暖，深圳今年首推宅地即刷新地王紀錄 市場：重點城市供應(yīng)回歸常態(tài)，成交量大為提振 企業(yè)：政策利好促地產(chǎn)股回升，房企有意加大二線城市布局,房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段市場分析,國家、地方與央行不斷出臺新政策，鼓勵支持房地產(chǎn)市場的背景下，整體市場下跌幅度已經(jīng)放緩，但是因為2013年的市場發(fā)展過快、部分城市房價上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導致購房者購買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正逐步走出緊缺的格局，除個別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風險。所以在未來一段時間依然是去庫存為主的，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了此次調(diào)整期最艱難的低谷。,小結(jié)：,第一章 宏觀市場分析,市場目錄,第二章 福州市場分析,政策回顧 政策環(huán)境 經(jīng)濟投資 二手房市 棚戶改造 土地市場 小結(jié)總結(jié),市場存量 市場供需 二手房市 市場去化 成交對比 小結(jié)總結(jié),14年第三季度市區(qū)商品住宅供應(yīng)量達67.9萬，環(huán)比小幅下滑5%，同比去年同期漲幅達近5成，閩江世紀城集中放量促市場供應(yīng)充足，加之成交量表現(xiàn)一般，開發(fā)商放緩推盤速度，市場供需矛盾凸顯，供需比達1.3。,供需矛盾凸顯期,供需平衡期,供需矛盾凸顯期,市場供需：市區(qū)供應(yīng)充足，供需矛盾凸顯,2011年季均去化42萬,2012年季均去化63萬,2013年季均去化69萬,2014年季均去化53萬,銷量：2014年第三季度商品住宅銷量達51.9萬，環(huán)比上漲20%，同比去年上漲11%，閩江世紀城7月首開入市、持續(xù)推盤，第三季度集中簽約面積達16.6萬，占比達32%，一定程度拉升商品住宅銷量； 價格：受主力簽約項目閩江世紀城及市場多項目下調(diào)價格影響，本季度均價16057元/，環(huán)比下跌7%，同比亦縮減7%。,市場銷量：單盤熱銷，促銷量小幅回升，樓市冬季未結(jié)束,2011年季均去化20.7萬,2012年季均去化40.8萬,2013年季均去化54.8萬,2014年季均去化30.4萬,市場供應(yīng)不足，銷量逐步下滑,供需：2014第三季度閩侯商品住宅供應(yīng)量為35萬，環(huán)比微跌1%，同比去年則縮減45%，區(qū)域多個高層進入銷售后期及工期影響推售等因素下，供應(yīng)量大幅縮減，加之受投資客及改善型客戶觀望影響，銷量連續(xù)3季度呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，成交量僅25.4萬，與上季度持平，同比大幅下跌55%，市場表現(xiàn)平靜； 價格：本季度均價9897元/，環(huán)比微跌1%，同比上漲4%，大學城板塊項目成交占比提升促價格小幅微漲。,郊區(qū)市場：供應(yīng)下滑，客戶依然觀望，銷量節(jié)節(jié)趨冷,存量去化：福州10月份存量311萬方去化周期17.8月,10月份福州存量311萬方，去化周期約為17.8月。在全國主要24個城市中，存量屬于最少的一個城市，當時相對性的去化能力也偏弱，去化周期需要17.8個月，在24個城市中排第五位，形式不是很樂觀。 市場去化率比較低，而周期比較長，未來房價很難上漲，目前緊要任務(wù)依然是促銷去庫存,二手房成交：整體市場量價小幅連續(xù)上漲2個月,2014年10月福州二手房住宅市場整體呈掛牌量價齊升的態(tài)勢，其中掛牌套數(shù)為96602套，環(huán)比上漲0.72%，掛牌均價為13592元/平方米，環(huán)比上升0.09%。九城區(qū)二手房掛牌均價三漲六跌，除閩侯縣、鼓樓區(qū)和馬尾區(qū)掛牌價格小幅上漲外，其余區(qū)縣掛牌價均下跌。 從圖上可以看出二手房在八月份開始止跌連續(xù)上漲2個月，而新房價格跌幅在10月份的時候開始放緩。,福州2014年房價走勢圖,新房成交：2014年上半年成交同比下滑近半,分析觀點：2014年前十月成交面積同比減少 601167，套數(shù)減少4461套，面積同比下降27.7%，套數(shù)同比下降25.4%，今年前十月均價同比下降5.6%，今年10