房地產(chǎn)經(jīng)營管理(2).ppt

房地產(chǎn)經(jīng)營管理,房屋土地資源信息研究中心主任 房地產(chǎn)研究所所長 施建剛 教授/博士生導(dǎo)師/博士,同濟(jì)大學(xué),E-mail：M） 郵編：200092,本提綱為“MBA”所準(zhǔn)備，將結(jié)合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作中有點滴啟示。,本部分分八項內(nèi)容講解,一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營）相關(guān)概念的前沿探索 二、目前房地產(chǎn)“新政”和“續(xù)政”分析 三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理 四、房地產(chǎn)（經(jīng)營管理）個別問題探討 五、房地產(chǎn)市場營銷管理 六、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理 七、租售比的實質(zhì)與管理 八、上海住宅建設(shè)“十一五”計劃的主要內(nèi)容,一、對房地產(chǎn)管理（市場、經(jīng)營） 相關(guān)概念的前沿探索,導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革）,（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識,“management” 意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。 “administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。,1、（房地產(chǎn)）管理的概念,成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程?！?幸福值,2、機(jī)制（生產(chǎn)流通消費）,不以人的意志為轉(zhuǎn)移的一種規(guī)律？,3、城市建設(shè)的怪圈,區(qū)位-第一代住宅 配套-第二代住宅 環(huán)境-第三代住宅 生態(tài)-第四代住宅,（二）房地產(chǎn)概念的定位,1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例） 2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。,（三）土地概念的拓展,土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體） 有限性 土地的特點： 集資性 擴(kuò)延性,生地 勞動產(chǎn)品 毛地 熟地 土地的價格：土地使用權(quán)的交換價格（價值），不是土地的購買價格（買未來）,（四）土地權(quán)屬的改變,1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。 2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。,（五）土地使用制度的歷史沿革,（六）土地使用方式的認(rèn)識,收土地使用費 出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌 轉(zhuǎn)讓 劃撥 其他（出租、作價入股等）,二、目前房地產(chǎn)“新政”和“續(xù)政”分析,（一）央行通知-前奏,2003年6月中國人民銀行下發(fā)了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知， “一石激起千層浪”。,1、央行通知內(nèi)容,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向 嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要 強(qiáng)化個人商業(yè)用房貸款管理 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用 加強(qiáng)個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理,2、央行通知的重點,開發(fā)貸款方面：規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30； 土地儲備貸款：規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。 施工企業(yè)貸款：規(guī)定施工企業(yè)流動資金貸款只能用于購買施工所必需的設(shè)備。 個人住房貸款：規(guī)定只有購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳唐贩?，銀行才能向購房者放貸。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)住房的借款人，銀行適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行優(yōu)惠住房貸款利率。,3、央行通知對房地產(chǎn)市場的影響,政府對房地產(chǎn)市場有兩點明顯的目的： 防止房地產(chǎn)泡沫，降低房地產(chǎn)風(fēng)險，要求房地產(chǎn)市場作出結(jié)構(gòu)調(diào)整。 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)投資，保障中低收入者的利益，支持市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。,4、央行通知實施細(xì)則 對房地產(chǎn)市場會有以下幾個變化：,房地產(chǎn)企業(yè)面臨大洗牌 引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)品向中低收入人群傾斜 抑制個人投資（機(jī)）性購房 房地產(chǎn)客戶心理打擊較大 房地產(chǎn)的價格會有變化,5、央行通知不足之處,各種房地產(chǎn)企業(yè)實行“一刀切”，不符合實際情況。 應(yīng)該抑制投機(jī)型購房，而不是投資性購房。 對施工企業(yè)流動資金的嚴(yán)格控制是對市場的一種干擾。 對銀行本身的沖擊缺乏考量。,（二）國務(wù)院通知,國務(wù)院在2003年8月12日印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知。 8月25日央行宣布將存款準(zhǔn)備金率提高一個百分點。,（三）20052006國家及上海市的“組合拳”對樓市有影響的措施主要有以下大政策,（1） 貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行。 （2） 土地有償使用費將實行先繳后分。 （3） 人民法院民事查封凍結(jié)財產(chǎn)的新規(guī)實施，導(dǎo)致各大銀行收緊貸款口子。 （4） 2月18日，二手房網(wǎng)上交易平臺啟動。,(5) 3月3日，市房地局發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管的通知，與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同管理的措施相對應(yīng)，打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管。,(6) 3月5日，市政府發(fā)布了關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見，以加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度?！耙跃幼橹?、以市民消費為主、以普通商品住房為主”成為如今滬上房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則。2005年配套商品房建設(shè)面積將大為擴(kuò)容，南匯周浦、康橋、嘉定江橋和寶山顧村四大配套商品房基地將在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大。,(7) 3月7日，市財政局發(fā)出調(diào)整本市中低收入家庭購房貸款貼息政策通知，在2003年11月10日的貼息實施意見基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)市場的實際變化，針對房價標(biāo)準(zhǔn)和貼息標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。房價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購買的商品住房每平方米單價，由原來規(guī)定的不超過3500元調(diào)整為不超過4500元；購買的二手房總價，由原來規(guī)定的不超過25萬元調(diào)整為不超過33萬元。貼息標(biāo)準(zhǔn)保持不變。此前，市財政局已發(fā)文明確，中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元；,（8） 對居住不滿一年出售住房，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額征收5.55%營業(yè)稅的稅。 （9） 3月17日對房貸加息。（第二套首付比例等） （10） 3月26日國務(wù)院穩(wěn)定房價的“老國八條”調(diào)控正式開始 (11) 4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。 （12） 4月27日“新國八條”（稅收、交易、銀行調(diào)控） （13） 4月30日國辦發(fā)26號（七部委）穩(wěn)定住房價格。 （14） 5月27日國稅發(fā)89號（三部委）房地產(chǎn)稅收管理 （15） 6月1日大限。（普通房界定標(biāo)準(zhǔn)）,（16） 6月7日人民日報謝家瑾宏觀調(diào)控對話 （17）8月20建設(shè)部：不出調(diào)控新政策； （18）8月24建設(shè)部：不取消商品房預(yù)售。 （以后不屬“新政”范圍-屬“續(xù)政”） 06年：按需供地 定向供地,06續(xù)政：,（1）1月11日建設(shè)部工作要點-穩(wěn)定房價 （2）2月22日發(fā)改委工作重點控制投資規(guī)模、穩(wěn)定房價 （3）3月31日建設(shè)部緊急通知，40個城市提供供應(yīng)及空置房數(shù)據(jù)，為中央提供決策 （4）4月28日加息(貸款上調(diào)0.27個百分點，5.58/5.85,存款不變） （5）5月17日國務(wù)院“國六條”-再調(diào)控 （6）5月29日“國六條”細(xì)則出臺（九部委15條） （7）6月1日大限,（8）6月16日（7月5日起）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至8.0% （抑制貨幣信貸總量過快增長） （9）7月6日三部委許可證后10日內(nèi)預(yù)售 7月10日建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序（預(yù)（銷）售、廣告、經(jīng)紀(jì)） （10） 7月21日（從8月15日起）上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。 （11） 7月24日6部委規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理的意見（1年以上適合自住自用） （12）7月24日國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知。9個。,（13）7月26日國稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題得通知。8月1日執(zhí)行。 （14）8月15日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至8.5%（控制流動性，鎖定1500億元）。 （15）8月19日加息，存貸款利率均上調(diào)0.27個百分點（存：1年/2.25 /2.52；5年/3.60/4.14。 貸： 1年/5.85/6.12；5年/6.39/6.84。個貸0.9/0.85,（16）9月5日新華社授權(quán)播發(fā)“國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知”。（保護(hù)耕地、工業(yè)用地出讓最底價標(biāo)準(zhǔn)公布制度、禁止擅自農(nóng)轉(zhuǎn)建）。一等840、二等720 （17）9月5日財政部“加強(qiáng)住房公積金管理等有關(guān)問題的通知”?？刂评U存比例和基數(shù)。 （18）9月14日稅務(wù)總局“加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知”。,（19） 11月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。執(zhí)行9的標(biāo)準(zhǔn)。 （20）12月18日國土資源部、國家發(fā)改委“關(guān)于發(fā)布（限制用地項目目錄（2006年本）和禁止用地項目目錄（2006年本） ）的通知。,2007年續(xù)政,（1）1月1日國務(wù)院關(guān)于修改“中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）的決定。提高2倍，嚴(yán)限減免（包括外商） （2）1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。執(zhí)行9.5的標(biāo)準(zhǔn)。 （3）1月16日國稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知。2月1日執(zhí)行。 （4）2月25日央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至10%。鎖定1600億。 (5) 3月10日兩會期間建設(shè)部官員:不再出調(diào)控新政策,要落實已出臺的政策。 (6)3月16日物權(quán)法草案通過(70年后住宅用地續(xù)期免費 車庫權(quán)屬按約定處理 細(xì)化拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額 ),(7)2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 2007年3月18日起，個人住房公積金貸款利率實施上調(diào)。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。五年期以下(含五年)從4.14%調(diào)整為4.32%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.77%。,(8)從4月16日起，今年第3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至10.5%。鎖定1700億。 (9)從5月15日起，今年第4次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至11%。鎖定1700億。,（10）10年來首次同時宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。 從5月19日起，上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.06 % ，貸6.57 % )； 公積金（存1.98%到2.07%，貸1-5，4.32%到4.41%，5以上，4.77% 到4.86%)。 從6月5日起，今年第5次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至11 .5 %。鎖定1800億。是06年以來第8次。 同時，5月21日擴(kuò)大RMB兌USD交易價浮動幅度，從千分之三到千分之五。,（11） 7月1日調(diào)整公積金交存基數(shù) （12） 7月15日起，轉(zhuǎn)讓非普通商品房，繳納土地增值稅。（1-3年轉(zhuǎn)讓收入的0.5%，4-5年減半） （13）7月21日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.33 % ，貸6.84 % )； （14）8月1日討論、8月7日定稿、8月13日發(fā)布國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見,（15）8月15日利息稅20%降到5%，活期5年來首次上調(diào)（0.72%0.81%） （16）從8月15日起，今年第6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至12 %。鎖定1800億。是06年以來第9次。,（17）8月22日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率（存3.60 % ，貸7.02 % )；CPI5.6%太高而加。 （18）9月6日宣布，從9月25日起，今年第7次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至12.5 %。鎖定1800億。是06年以來第10次。 (19)自9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。CPI6.5% 。 3.60%到3.87 %；由7.02%到7.29%；個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18 個百分點。,(20)從9月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這已經(jīng)是今年以來第7次提高存款準(zhǔn)備金率。,(21)9月27日人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知第二套以家庭為單位。（上海33平方米/人）,(22)10月11日，發(fā)行1500億元的3年期央行票據(jù)。今年第六次發(fā)行此類定向票據(jù)，而每一次定向票據(jù)發(fā)行總是與加息“如影隨形”。 加息總在定向票據(jù)一周之后 今年3月 9日，發(fā)行1010億元定向票據(jù) ，3月18日，宣布加息； 5月11日，發(fā)行1010億元定向票據(jù) ，5月18日，宣布加息； 7月13日，發(fā)行1010億元定向票據(jù) ，7月20日，宣布加息； 8月17日，發(fā)行1010億元定向票據(jù) ，8月21日，宣布加息； 9月 7日，發(fā)行1510億元定向票據(jù) ，9月14日，宣布加息。,(23)10月13日第二階段全國土地執(zhí)法百日性，全國3.1萬多件，面積330多萬畝。上海違規(guī)土地194件，面積3312畝,(24)為加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從2007年10月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至13 % 。是今年第8次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。鎖定1800億 （25）07年11月26日，今年第9次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，至13.5%。,(26)12月1日國家發(fā)改委、商務(wù)部外商外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）全部列入“限制”。 (27)12月1日實施廉租住房保障辦法，資金來源：公積金增值余額、財政、出讓金10%、廉租住房租金收入。上海用20億收儲廉租房。 (28)12月21日央行第6次加息：存款上調(diào)0.27，貸款上調(diào)0.18，5年不變，個貸不變。 (29)12月國務(wù)院督查組巡查房價及供應(yīng)結(jié)構(gòu) (30)12月24日國務(wù)院常務(wù)會議：努力控制房價過快上漲。 （31） 07年12月25日，今年第10次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，至14.5%。,08年續(xù)續(xù)政,（1）1月7日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國3號），1-2年20%閑置費，2年以上無償收回，及用地招拍掛。 （2）1月7日國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（小產(chǎn)證房）。 （3）1月21日公布上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（2008-2012）。建經(jīng)濟(jì)適用房2000萬（5年），每年占住宅新開工面積20%。 （4）1月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。 （5）1月底市十三屆人大一次會議記者招待會，韓市長：08-09年，加大舊城改造，二級以下舊房510萬平方米，危棚簡屋37萬平方米。 （6）1月30日全國土地管理工作會議：閑置土地6月底前完成處理。,（7）2月7日國務(wù)院發(fā)布土地調(diào)查條例。 （8）3月3日財政部、國稅總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知。經(jīng)濟(jì)房契稅減半，廉租房經(jīng)營單位租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，個人出租減征10%個人所得稅。 （9） 3月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15.5%。 （10）4月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16%。 （11）4月30日國土資源部發(fā)布土地違法案件查處辦法,（12）5月央行上?？偛堪l(fā)布2008年上海市信貸投向指引。（二套首付及利率、限制外商投資信貸、對保障房和節(jié)能建筑） （13） 5月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至16.5%。 （14）5月30日中紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部違反土地管理規(guī)定行為處分辦法，堅守18億畝土地。,（15）6月底發(fā)布消息：更新上?；鶞?zhǔn)地價。 （16）6月30日上海二手房交易“全資金監(jiān)管”。在系統(tǒng)內(nèi)交易的二手房不需要還清貸款就可以過戶。 （17） 6月15、25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5至17%和17.5%。 （18）6月19日上海市人大審議上海市房地產(chǎn)登記條例（修訂草案） （19）7月1日國土部、工商總局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本實施。商品住宅開發(fā)時間不得超過3年。,（20） 7月14日美國兩房危機(jī)爆發(fā)。 （21） 7月21日上海市住宅建設(shè)規(guī)劃（08-12）（征求意見稿）發(fā)布（土地管理、住房保障） （22）7月23日國務(wù)院常務(wù)會議審議并原則通過民用建筑節(jié)能條例（草案） （23）8月27日央行、銀監(jiān)會關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，（囤地兩年不能貸款）,解讀： 市場：05.4-08.10月銷售狀況（量、價） 政府：一系列的調(diào)控措施中，可以看出一個主軸線連續(xù)剎車、抑制投機(jī)，但并不希望房價大起大落，應(yīng)穩(wěn)中有升（10%以內(nèi)）。,（四）房地產(chǎn)稅,1、房地產(chǎn)稅的背景 2、房地產(chǎn)稅對市場影響 3、房地產(chǎn)稅如何收？,（五）配套商品房,1、以居住為主、以市民本地消費為主、以普通商品房為主 2、達(dá)到兩全的手段就是“封閉運(yùn)作” 3、成本微利 4、一房一廳50平方米左右、二房一廳70平方米左右、三房一廳90平方米左右為主,（六）新政的影響,軍旗象棋圍棋麻將,三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理,（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù),1、公司數(shù),2.批租數(shù),3.相關(guān)數(shù)據(jù),住宅投資增加值/GDP5%-供不應(yīng)求 住宅投資增加值/GDP8%-供過于求 特大城市12% -供過于求 上海8%離12%還有較大的空間。 6.9 %-7.4 %-8.4 %-7.9 %-8 %-7.8% 02年 03 04 05 06 07,（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理,1、多余的話,House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） 開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。,2、住宅建設(shè)工程實施與規(guī)劃管理關(guān)系圖,住宅建設(shè)工程實施過程 城市建設(shè)管理過程,3、開發(fā)程序,（1）決策 （2）前期 a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨設(shè)計與整體設(shè)計 b、出讓土地及實例 c、審圖公司,（3）施工（建設(shè)施工） 抓好：三 控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）,（4）竣工驗收與交付使用驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理） 新建住宅交付使用許可證-驗收合格可使用。 物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理 項目設(shè)計啟動 項目竣工驗收出售 業(yè)主委員會成立,（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究,1、項目背景與概況 2、基本數(shù)據(jù) 3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等） 4、進(jìn)度安排,5、資源供給 6、市場分析 7