中小戶型偷面積專題.ppt

中小戶型“偷面積”專題,花樣年?duì)I銷中心 2008年7月,前言,近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的要求正在不斷提高，出現(xiàn)了眾多創(chuàng)造性的”偷面積”設(shè)計(jì)，作為產(chǎn)品創(chuàng)新重要部分的“偷面積”設(shè)計(jì)，也已經(jīng)逐步發(fā)展成一門顯學(xué)。對(duì)任何試圖在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域有所進(jìn)步的開發(fā)企業(yè)來說，探討并分析這一市場(chǎng)現(xiàn)象都已經(jīng)變得非常必要。 而對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的紛繁蕪雜的“偷面積”現(xiàn)象，也需要有一個(gè)系統(tǒng)的總結(jié)性梳理。 考慮到各種不同產(chǎn)品類型“偷面積”方法的通用性，本次研究將主要針對(duì)普通住宅中的中小戶型住宅產(chǎn)品的“偷面積”現(xiàn)象而展開。,中小戶型的定義,偷面積限制政策導(dǎo)讀,“偷面積”市場(chǎng)背景,“偷 面積”的方法綜述,市場(chǎng)結(jié)論,報(bào)告架構(gòu),中小戶型定義,中小戶型特點(diǎn),中小戶型但雖然面積較小但并簡(jiǎn)單的不等于檔次低，比起大戶型，中小戶型房屋更需要設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能居住的一般性功能。,由于中小戶型的客戶特點(diǎn)（年輕的工作人口居多），導(dǎo)致其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；周邊或者小區(qū)本身的配套設(shè)施也比較齊全。,由于戶型面積較小，也使得中小戶型的總價(jià)相對(duì)較低，對(duì)占市場(chǎng)主導(dǎo)地位的中低收入人群具有較強(qiáng)吸引力。,功能全,地段好,總價(jià)低,特 點(diǎn),中小戶型的定義,偷面積限制政策導(dǎo)讀,“偷面積”市場(chǎng)背景,“偷 面積”的方法綜述,市場(chǎng)結(jié)論,報(bào)告架構(gòu),市場(chǎng)背景房?jī)r(jià)因素,房?jī)r(jià)高企使許多居民相對(duì)購(gòu)買力降低，造成戶型建筑面積不斷變小。,由于房?jī)r(jià)走高，導(dǎo)致人們?cè)谟邢薜馁?gòu)買力情況下不得不購(gòu)買小戶型單位（其實(shí)消費(fèi)者對(duì)寬大戶型需求幾乎是絕對(duì)的），因此，開發(fā)商為消解決消費(fèi)者對(duì)戶型面積的這一心理預(yù)期與現(xiàn)實(shí)之間的落差，開始進(jìn)行“偷面積大賽”，從而適當(dāng)滿足普通消費(fèi)者在房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)形勢(shì)下對(duì)大面積的心理需求。,房?jī)r(jià)收入比比值提高過快，導(dǎo)致人們相對(duì)購(gòu)買力降低。,注：以上數(shù)據(jù)來自各城市年度統(tǒng)計(jì)年鑒。深圳“人均可支配收入”在o5年由于統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化而出現(xiàn)下降。,市場(chǎng)背景土地成本/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),最近幾年，土地價(jià)格開始直線上升，在土地價(jià)格和房?jī)r(jià)雙雙提升的情況下，建筑成本在開發(fā)成本中的比重實(shí)際上有所下降。在此情況下，商品住宅由于偷面積而新增的建筑成本在總成本當(dāng)中并不顯著，對(duì)于希望在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出彩的樓盤來看，偷面積具有莫大的吸引力。,土地成本在開發(fā)成本中比重加，建筑成本比重下降。,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的烈度在加強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新不斷提出新的挑戰(zhàn)。,隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)，商品房供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新提出了空前的挑戰(zhàn)，在某種程度上，偷面積是得到開發(fā)商和業(yè)主雙方都積極追捧的為數(shù)不多的共同語言之一。,市場(chǎng)背景70/90政策/計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),06年6月推出的70/90政策對(duì)90平米以下的中小戶型比重作出了強(qiáng)制性規(guī)定，但許多樓盤由于地段和市場(chǎng)的差異需要更大比重的大戶型產(chǎn)品，因此，在保證建筑面積滿足政策限制的前提下，通過“偷面積的方法擴(kuò)大戶型的使用面積逐漸成為一種市場(chǎng)主流。,必須要出的是，近乎全國(guó)統(tǒng)一的計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的可利用空間是導(dǎo)致偷面積出現(xiàn)的直接原因。 除此之外，許多地方政府出于各種各樣的考慮，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)于游走的法規(guī)邊緣的偷面積行為也采取了近乎默認(rèn)的政策，這也是偷面積得以產(chǎn)生并發(fā)展的重要前提。,70/90政策限制了戶型面積，使偷面積成為必要。,計(jì)算建筑面積的的標(biāo)準(zhǔn)存在利用空間。,一般性方法,低臺(tái)凸窗和落地凸窗,主要方法：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。 注意事項(xiàng)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑施工上下功夫。,目前,“偷術(shù)”又有了很大改進(jìn)，在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。,案例招商城市主場(chǎng),戶型32平米，凸窗贈(zèng)送面積達(dá)10平米。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：城市主場(chǎng)位于八卦嶺片區(qū)，總建面65400平米，高層單位，精裝修中小戶型為主，05年銷售均價(jià)約8000元/平米。,超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái),主要方法：入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，通過做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)“偷面積”，這一招不但能偷到很大面積，甚至能偷出一個(gè)房間！ 注意事項(xiàng)：凸陽(yáng)臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。,案例富通城三期,1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約50多平米，入戶花園贈(zèng)送一半面積為3.84平米。,左上側(cè)戶型贈(zèng)送面積約12平米。贈(zèng)送部分為入戶花園一半面積和餐廳衛(wèi)生間(凸窗部分，全送）,2房2廳1衛(wèi)，建筑面積約70平米，入戶花園贈(zèng)送一半面積為3.16平米。,右下側(cè)戶型贈(zèng)送面積約8平米。贈(zèng)送部分同上。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)濱海大道，總建面148600平米，三期戶型面積在3277之間 ，07年銷售價(jià)格在12000-18000之間。,案例云棲西岸閣,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于前海路西，總建面19620平米，高層單位，07年銷售價(jià)格在15000元/平米左右。,大露臺(tái),主要方法：無蓋露臺(tái)通常采用退臺(tái)方式實(shí)現(xiàn)，上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，是能偷到面積最大的方式。,案例鼎太風(fēng)華五期,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于南山區(qū)前海路西、桂廟路南 ，第五期總建面52725平米，高層單位，05年銷售價(jià)格在11000元/平米左右。帶大露臺(tái)戶型開盤非常受市場(chǎng)歡迎，開盤即銷售一空。,案例君悅龍庭,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍崗中心城 ，總建面172755平米，高層單位，08年6月銷售價(jià)格在9200元/平米左右。,贈(zèng)送半地下室,主要方法：一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個(gè)極富個(gè)人情趣的私密空間。,注意事項(xiàng)：贈(zèng)送地下室存在一定爭(zhēng)議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要有一份嚴(yán)密的解釋條款。,案例萬科東海岸,一般來說，以大戶型的別墅類產(chǎn)品贈(zèng)送半地下室的情況比較多，中小戶型普通住宅產(chǎn)品贈(zèng)送半地下室的情況比較少見。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)大梅沙區(qū)域 ，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和高層住宅等大戶型產(chǎn)品為主，總建面約為27.5萬平米，06年聯(lián)排銷售均價(jià)在25000元/平米左右。由于交通距離，東海岸銷售進(jìn)度相對(duì)較忙。,共享梯廳,主要方法：電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積。,注意事項(xiàng)：共享梯廳無疑增加了業(yè)主對(duì)樓梯、過道的使用率，多出部分會(huì)為客戶節(jié)省很多空間，但對(duì)電梯的配置要求較高。,案例香詩(shī)美林,電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每 兩層電梯廳均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。所“偷的面積”，是下層的共享梯廳花園。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于深南大道園博園旁 ，高層住宅，總建面約為10萬平米，05年銷售均價(jià)在7500元/平米左右。,層高做高，增加豎向利用空間,主要方法：這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個(gè)層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。 在商業(yè)建筑中，由于對(duì)層高限制不是很強(qiáng)，因此，可以做到層高6米，入伙驗(yàn)收后再隔出一層。常見的有LOFT建筑。,注意事項(xiàng)：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積可能減少。,案例鼎誠(chéng)國(guó)際,由于住宅類產(chǎn)品對(duì)層高的限制較多，因此，深圳的LOFT住宅產(chǎn)品相對(duì)較少，華強(qiáng)北鼎誠(chéng)國(guó)際的LOFT辦公空間具有一定的參考價(jià)值。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于福田區(qū)振中路 ，高層住宅，總建面約84806平米，05年銷售均價(jià)在12500元/平米左右。,內(nèi)院露臺(tái)與空中院館,內(nèi)院露臺(tái)：兩層高的開敞式空間，全部不計(jì)入建筑面積 ； 空中院館：一層高的開敞式空間，計(jì)算一半建筑面積，也稱為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。,雙層高內(nèi)院露臺(tái),一層高空中院館,案例天悅龍庭,天悅龍庭的超高內(nèi)院（內(nèi)院露臺(tái)）達(dá)到兩層高，增大了室內(nèi)的使用空間；而窗外花廊也有利于美化環(huán)境，但不增加建筑面積。,超高內(nèi)院建筑面積約為14平米,超高內(nèi)院建筑面積約為13.2平米,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安新中心區(qū) ，高層住宅，總建面約為171000平米，05年銷售均價(jià)在5400元/平米左右。,案例深業(yè)新岸線三期,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安新中心區(qū) ，小高層、高層住宅，第三期總建面約為104184平米，08年6月銷售均價(jià)在12700元/平米左右。,隱藏式衣櫥,主要方法：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。,注意事項(xiàng)：可能會(huì)影響室內(nèi)空間的舒適度。 代表項(xiàng)目：桂芳園六期,按國(guó)家的建筑面積計(jì)算規(guī)范：“有永久性的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層 的水平投影面積的1/2計(jì)算”。外掛廊既能節(jié)省建筑面積，又能夠形成一 梯兩戶的格局。一般來說，外掛廊建筑大多屬于板樓。,外掛廊,案例五米陽(yáng)光,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安區(qū)龍華 ，小高層住宅，總建面約為38754平米，05你啊11月銷售均價(jià)為6300元/平米。,該項(xiàng)目以創(chuàng)新的外掛廊薄板樓形式、整體東南37度的朝向進(jìn)行設(shè)計(jì)，每戶平均5.7米的短進(jìn)深，使所有空間均能享受到陽(yáng)光直射，在小戶型樓盤中比較少見。,案例山海家園,走廊外掛，即減少面積公攤，又保證了戶型的通透性，不足之處是私密性不佳。,外觀,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)沙頭角 ，小高層、高層住宅，總建面約為29471平米，價(jià)格未推出。,案例金地名京,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)，AB兩棟公寓式板樓，項(xiàng)目總建面為12萬平米，AB棟為L(zhǎng)OFT產(chǎn)品，銷售均價(jià)為28000元/平米。,與山海家園相比，金地名京的外掛廊在造型上豐富了一些，通過凹凸不平的外墻設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了走廊的趣味性，對(duì)業(yè)主私密性的保護(hù)也有所提升。,其 他,案例富通城三期,左側(cè)戶型贈(zèng)送空中花園面積約14平米。,1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約55平米,單身公寓，建筑面積為32平米,右側(cè)戶型贈(zèng)送空中花園面積約10平米。,案例鴻榮源禧園,最大贈(zèng)送面積可達(dá)38平米，主要將左圖中中空部分隔成夾層。,2房2廳1衛(wèi)，建筑面積79平米,右圖：內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積，約5平米。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于寶安區(qū)沙井 ，高層住宅，總建面約為22.6萬平米，08年7月銷售均價(jià)為8700元/平米。,案例金域東郡,金域東郡在偷面積的方法上并沒有過多的創(chuàng)新，但比較突出的是每個(gè)戶型每個(gè)空間都在貫徹偷面積的精神，積少成多，聚沙成塔。,總共6處偷面積設(shè)計(jì),總共5處偷面積設(shè)計(jì),項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于龍崗大工業(yè)區(qū)中心公園一側(cè) ，高層住宅，總建面約為78654平米，08年6月銷售均價(jià)為7700元/平米。,皇御苑三期,上圖戶型在偷面積上沒有特別出彩之處，但由于使用多處偷面積的設(shè)計(jì)，使室內(nèi)空間在采光和通風(fēng)上比較出色。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于位于福田區(qū)福田南路7號(hào) ，高層住宅，第三期總建面約為7.5萬平米，08年4月銷售均價(jià)為19000元/平米。,案例陽(yáng)光新干線,生活陽(yáng)臺(tái)在施工圖上是空調(diào)室外機(jī)位，驗(yàn)收后將改造為生活陽(yáng)臺(tái)。 由于空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積，改為生活陽(yáng)臺(tái)后，可以作為使用面積，起碼“偷”了一 半面積。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于春風(fēng)路與東門南路交匯處 ，高層住宅，總建面約為8.4萬平米，為39-69平米的中小戶型為主。,案例新天地名居,6米層高,6米高入戶花園由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于羅湖區(qū)深南東部與北斗路交匯處 ，高層住宅，總建面約為11.5萬平米，04年11月銷售均價(jià)為8500元/平米。,案例新天地名居,“客廳偷面積”，也可稱為“可延展客廳”,指的是將原設(shè)計(jì)在兩戶之間的管道井兩家各分一半。如下圖所示，在樣板房中明地將“偷的面積”用紅色墻面標(biāo)示。,案例京地海世界,位于過道一側(cè)的2層高的“過道花園”（兩層高的預(yù)留洞口 ，入伙后加板封閉），不計(jì)入建筑面積。,位于陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的兩層露臺(tái)花園（預(yù)留洞口）。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)梅沙路 ，小高層住宅，總建面約為26900平米，04年12月銷售均價(jià)為16400元/平米。,案例萬科城市風(fēng)景,中山萬科城市風(fēng)景的陽(yáng)光房，使室外空間室內(nèi)化，將陽(yáng)臺(tái)(贈(zèng)送一半面積）設(shè)計(jì)成陽(yáng)光房，增加室內(nèi)使用空間。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于中山市城南一路 ，多層住宅，總建面約為26900平米，07年3月銷售均價(jià)為5500元/平米。,案例花樣年花郡,全面是落地凸窗,戶型一面全是落地凸窗，有效地?cái)U(kuò)展了室內(nèi)空間。,案例花港,客廳外7平米左右的雙層高露臺(tái),臥室?guī)Р饺胧酵勾?項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于鹽田區(qū)鹽田港附近 ，精裝修小戶性公寓，總建面約為26779平米，08年5月銷售均價(jià)為9500元/平米。,分類分析,根據(jù)不同偷面積方式在計(jì)算建筑面積的差異，我們可以將上述偷面積的方式分成四類：它們分別是不計(jì)建筑面積、計(jì)一半建筑面積、計(jì)一層內(nèi)朝高層建筑面積和少分?jǐn)偣裁娣e四類。,按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類1,按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類2,按結(jié)構(gòu)差異分類,從上表來看，上述偷面積方法當(dāng)中，以”屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間“和新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴(kuò)大戶型原有可贈(zèng)送面積部分的面積和高度也是偷面積的一種考慮方向。 需要指出的是：原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈(zèng)送面積方法一般不會(huì)增加過多的建筑成本，而擴(kuò)大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮。,按經(jīng)濟(jì)性分類,注：“+”號(hào)表示面積大小的程度，+號(hào)越多，則面積越大,從右表來看：屬于“原有結(jié)構(gòu)，改變用途”的方法一般可贈(zèng)送的面積的不太多，但好在不增加建筑成本；擴(kuò)大或增加功能空間的方法雖然能夠帶來更大的贈(zèng)送面積，但需要付出一定的成本支出。,按性價(jià)比分類,從成本角度來看，從1至6“偷面積”方法所帶來的成本增加相對(duì)較少；而7至14號(hào)方法所帶來的成本增加相對(duì)較多； 從提升價(jià)格能力來看，loft、露臺(tái)、6米高入戶花園和空中花園等贈(zèng)送面積較多的設(shè)計(jì)價(jià)格提升能力較強(qiáng)，而隱藏式衣柜、凸窗、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積較少的設(shè)計(jì)價(jià)格提升能力相對(duì)較弱。 從建筑成本與價(jià)格相對(duì)比來看，隱藏式衣柜、空調(diào)機(jī)位改生活陽(yáng)臺(tái)、凸窗、露臺(tái)、6米高入戶花園、LOFT性價(jià)比較好。,注：“”“”號(hào)表示成本或價(jià)格多少，星號(hào)越多，則成本或價(jià)格越高,不同城市政策,政策出臺(tái)背景,從行業(yè)主管部門來看, 住宅“偷面積”式的設(shè)計(jì)，不僅變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標(biāo)，也變相提高了房?jī)r(jià)，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀?，開發(fā)商“贈(zèng)送”的損失最終還是要從購(gòu)房者那里賺回來。因此,在05年至07年這一輪房?jī)r(jià)上漲過程中,偷面積也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 鑒于房?jī)r(jià)上漲過快的社會(huì)敏感性，政府對(duì)偷面積的行為開始由默認(rèn)轉(zhuǎn)向控制。,不同城市政策,政策導(dǎo)讀深圳,2006年6月29日，市政府批準(zhǔn)的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范（以下簡(jiǎn)稱規(guī)范）正式頒布實(shí)施，這是全國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域首個(gè)由政府批準(zhǔn)發(fā)布的地方性標(biāo)準(zhǔn)。舊版規(guī)程實(shí)施五年多來，對(duì)規(guī)范我市房產(chǎn)測(cè)繪工作起到了很好的作用。但隨著我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，建筑設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新，舊版規(guī)程已不能涵蓋新出現(xiàn)的許多新的建筑形式，規(guī)程中一些不十分嚴(yán)密的規(guī)定引發(fā)的問題也凸顯出來，使得近年來建筑設(shè)計(jì)中的所謂“偷面積”現(xiàn)象愈演愈烈：超常規(guī)設(shè)計(jì)的超大陽(yáng)臺(tái)、超大凸窗、贈(zèng)送半地下的空間、“入戶花園”等所謂的“贈(zèng)送面積”越來越大。而新規(guī)范則明確規(guī)定，今后所有的陽(yáng)臺(tái)和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計(jì)入建筑面積。此外，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“實(shí)用”可能，都將計(jì)入建筑面積。 規(guī)范的發(fā)布實(shí)施，使得曾經(jīng)不受約束的“贈(zèng)送面積”現(xiàn)象受到嚴(yán)格制約，盛行一時(shí)的超大規(guī)模陽(yáng)臺(tái)等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范,政策導(dǎo)讀江蘇,2006年，經(jīng)過修訂的江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將自9月1日起實(shí)施，新標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于28米，且不應(yīng)高于3米。這一政策。 標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)確定，住宅居室、餐廳等局部挑高的，可以突破3米的限制，以增加住宅的舒適性。 在建設(shè)部出臺(tái)細(xì)則明確“90平方米”的規(guī)定之后，通過提高住宅層高變相擴(kuò)大住宅面積成為不少開發(fā)商的手法。目前南京市場(chǎng)上銷售的一些住宅，層高都在49米以上，一套使用面積60平方米的“挑高住宅”，通過中間新加的隔層，便可獲得近120平方米的使用面積，突破了建設(shè)部規(guī)定。 新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以后，這意味著今后開發(fā)商將不能再利用“挑高”來突破“70商品住宅建筑面積在90平方米以下”,政策導(dǎo)讀廣州,廣州市城市規(guī)劃局正式下發(fā)了廣州市實(shí)施辦法(下簡(jiǎn)稱實(shí)施辦法)及廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(下簡(jiǎn)稱計(jì)算辦法)，同時(shí)，還對(duì)以上實(shí)施辦法和計(jì)算辦法進(jìn)行了詳細(xì)的條文說明。2007年5月1日開始正式實(shí)施。這兩個(gè)政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計(jì)算也有所變化，同時(shí)飄窗日后也不再計(jì)算建筑面積。 復(fù)式結(jié)構(gòu)2.2米層高以下要計(jì)算一半建筑面積，導(dǎo)致小復(fù)式、夾層沒有面積可“偷” ；層高超過4.5米要按投影面積2倍計(jì)算建筑面積導(dǎo)致別墅、復(fù)式中空計(jì)入面積增多一倍 ；四面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的用房，層高2.2米以下算一半面積 導(dǎo)致贈(zèng)送的地下室也要算面積 ；住宅飄窗不計(jì)算建筑面積 導(dǎo)致送更大飄窗將成趨勢(shì) ；坡屋頂內(nèi)空間的建筑，內(nèi)空間凈高1.2至2.1米部分計(jì)算一半建筑面積 導(dǎo)致閣樓或會(huì)慢慢消失 。,政策導(dǎo)讀天津,2006年，天津市規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則通知的出臺(tái)，天津市域范圍內(nèi)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.8米且小于等于5.4米時(shí)，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計(jì)算值均按該層水平投影面積的兩倍計(jì)算。同時(shí)，通知對(duì)辦公建筑、公寓建筑、商業(yè)建筑等類似情況也做了具體規(guī)定。 該政策大大壓縮了發(fā)展商以空間換面積的空間。,附件：,深圳政策解讀,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”露臺(tái),“新規(guī)范”對(duì)露臺(tái)的定義為：與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上 建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。 “新規(guī)范”明確了露臺(tái)進(jìn)深不得超過2.5米，對(duì)住宅產(chǎn)品的均好性有著積極的意義。 “新規(guī)范”也并沒有禁止深圳今后二層高露臺(tái)的設(shè)計(jì)，在限定的條件下，仍然給予 “贈(zèng)送面積”的優(yōu)惠。,二層高露臺(tái)面積計(jì)算新規(guī)定,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”露臺(tái),（1）可贈(zèng)送面積的露臺(tái) 1、二層高懸挑露臺(tái)（無柱露臺(tái)）：無論其面積多大，進(jìn)深多大，均不計(jì)入建筑面積。但從結(jié)構(gòu)和成本考慮，其懸挑長(zhǎng)度和面積應(yīng)該有限。 2、二層高有柱露臺(tái)（有框架露臺(tái)）：陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)臺(tái)上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連 接橫梁等結(jié)構(gòu)，將計(jì)算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí)， 面積小于12.0平方米，進(jìn)深小于2.5米，不計(jì)入建筑面積。 （2）不可贈(zèng)送面積的露臺(tái)只要面積大于12.0平方米，或進(jìn)深大于2.5米的有柱露臺(tái)和凹露臺(tái)，今后都要計(jì)算全部建筑面積。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”凹陽(yáng)臺(tái),“新規(guī)范”細(xì)化了對(duì)凹陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，以禁止深圳市場(chǎng)中出現(xiàn)的有可能被隔成房間的凹陽(yáng)臺(tái)： “新規(guī)范”規(guī)定：當(dāng)凹陽(yáng)臺(tái)的對(duì)外開敞面寬度（陽(yáng)臺(tái)寬度）小于2.0米時(shí)，其凹入深度（進(jìn) 深）不應(yīng)超過2.0米。當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時(shí)，其凹入深度不應(yīng) 超過2.5米；當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于或等于5.0米時(shí)，其凹入深度不應(yīng)超過3.0米，否則，無論上蓋高度如何，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。對(duì)于半封閉陽(yáng)臺(tái)“當(dāng)陽(yáng)臺(tái)開敞寬度小于其寬度的1/3時(shí)，該陽(yáng)臺(tái)視為封閉陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積。當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉寬度大于其寬度的1/3時(shí)，封閉部分計(jì)算全部建筑面積?！?半封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算規(guī)定,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”法式陽(yáng)臺(tái),“新規(guī)范”對(duì)“進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積”的法式陽(yáng)臺(tái)，采取了積極引導(dǎo)。 “進(jìn)深不大于0.6米的不封閉陽(yáng)臺(tái)”這類小進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，深圳市場(chǎng)上俗稱“法式陽(yáng)臺(tái)”。這種 陽(yáng)臺(tái)，在“鼎太風(fēng)華”1期出現(xiàn)過，在中海系列產(chǎn)品如“中海陽(yáng)光棕櫚園”、“中海怡 美山莊”也有應(yīng)用。不過當(dāng)時(shí)這種法式陽(yáng)臺(tái)和普通陽(yáng)臺(tái)一樣，需要計(jì)算一半建筑面積。,作為贈(zèng)送面積的法式陽(yáng)臺(tái),評(píng)述：法式陽(yáng)臺(tái)或許不能代替戶型中的景觀陽(yáng)臺(tái)。但其在原設(shè)有窗戶的地方設(shè)置法式陽(yáng) 臺(tái)，既可以增加室內(nèi)與自然的交流空間，也可以養(yǎng)花以美化環(huán)境，具有一定的積極效應(yīng)。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”凸窗,“新規(guī)范”規(guī)定“窗臺(tái)高度大于等于0.4米時(shí)，為普通凸窗”，“當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進(jìn)深不大于0.6米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積，否則凸窗部分計(jì)算全部建筑面積?！?（1）可贈(zèng)送面積的凸窗 1、普通凸窗的進(jìn)深小于0.60米。 2、用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作 為“贈(zèng)送面積”。 （2）不可贈(zèng)送面積的凸窗 普通凸窗的進(jìn)深如果大于0.60米，將不被允許。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”落地凸窗,“新規(guī)范”規(guī)定： 窗臺(tái)高度小于0.4米時(shí)，為落地凸窗”?！爱?dāng)落地凸窗高度等于或大于 2.2米時(shí)，無論其進(jìn)深如何，凸窗部分均計(jì)算全部建筑面積?！倍按绑w上（下）方凹入部 分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖9）均不視為凸窗，此時(shí)，窗體部分與套內(nèi)其它 部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高大于等于2.2米時(shí)，應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。,1）可贈(zèng)送面積的落地凸窗高度小于2.2米，則無論進(jìn)深多大，都作為贈(zèng)送面積。 這對(duì)小戶型住宅戶型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，將大大地增加了小戶型局促的室 內(nèi)空間，實(shí)際上其增加的“地毯面積”，空間感和實(shí)用性比普通凸窗實(shí)惠多了。 2）不可贈(zèng)送面積的落地凸窗 “新規(guī)范”對(duì)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各類變相、曲解的落地凸窗（俗稱“偽凸窗”）加以限制。如 “城市主場(chǎng)”式的假梁式凸窗，佳兆業(yè)系列的“桂芳園”、“可園”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作為“贈(zèng)送面積”。同理，對(duì)于如“桂芳園”、“可園”的落地衣柜，由于 其外墻齊平，應(yīng)該視為此類變相的落地凸窗不可再作“贈(zèng)送面積”。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”入戶花園,“新規(guī)范”對(duì)入戶花園的定義為： 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽(yáng)臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽(yáng)臺(tái)，按陽(yáng)臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。,評(píng)述：如果入戶花園按陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)即其進(jìn)深不得超過 2.5米的有關(guān)規(guī)定，將使入戶花園的設(shè)計(jì)空間受到較大制約。另外，由于陽(yáng)臺(tái)只對(duì)進(jìn)深作出限制，層高則仍有利用的空間。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”夾層,對(duì)于“一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠2.20米的 部分，不計(jì)算建筑面積”的規(guī)定，“新規(guī)范”未提出異議。 因此，今后在深圳市場(chǎng)上，仍然可以采用不計(jì)算建筑面積的低于2.2米的夾層平面。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”室內(nèi)挑高,由于國(guó)際對(duì)建筑中的單層面積高度極限沒有作出明確規(guī)定，因此，“新規(guī)范”也沒有對(duì)住宅戶內(nèi)的層高作出限定。 因此，“新規(guī)范”對(duì)深圳市場(chǎng)中出現(xiàn)的室內(nèi)挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內(nèi)空間，加板隔成兩層空間。,挑高層,深圳新規(guī)范技術(shù)限制一覽,需要指出的是，深圳是全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)建筑”偷面積“行為限制措施最嚴(yán)格的城市，一些在深圳已經(jīng)被限制的方法仍然可以在內(nèi)地城市繼續(xù)使用。,“深圳新規(guī)范”VS“偷面積”評(píng)述,通過如上分析，可以看出，“新規(guī)范”只是對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中影響最大的幾種“過度贈(zèng)送面積”現(xiàn)象（空中庭院、超大露臺(tái)、超大凸窗、別墅半地下室等）進(jìn)行了規(guī)范，但并沒有將戶型贈(zèng)送完全限制住，在戶型“贈(zèng)送面積”的設(shè)計(jì)方面，還是保留出了大有可為的余地。 尤其對(duì)小戶型住宅的各種“贈(zèng)送面積”手法，基本上予以了保留。這也使我們認(rèn)識(shí)到，“新規(guī)程”在促進(jìn)行業(yè)規(guī)范的同時(shí)，也促進(jìn)了 深圳地產(chǎn)人對(duì)戶型創(chuàng)新的積極性。,市場(chǎng)結(jié)論之一：“偷面積”方式常規(guī)化,從深圳新規(guī)范來看，政府對(duì)于那些贈(zèng)送過大面積，導(dǎo)致商品住宅的銷售價(jià)格大幅上升