星河灣上海項(xiàng)目綜合分析中房信.ppt

上海星河灣項(xiàng)目分析,項(xiàng)目基本信息,總平圖,立面圖,項(xiàng)目邏輯：成功運(yùn)營的關(guān)鍵因素小結(jié),客戶定位,主要客戶包括：溫州籍私營企業(yè)主；原北京、太原、廣州星河灣老業(yè)主。 核心需求包括：投資增值、保值；其次為改善居住品質(zhì)。,1,項(xiàng)目核心價(jià)值,具有獨(dú)特巴洛克式新古典建筑風(fēng)格，園林景觀尺度闊綽，產(chǎn)品品質(zhì)及配置極其奢華，社區(qū)生活配套高端、完善，整體視覺效果震撼，彰顯尊貴的規(guī)模化豪華社區(qū)。,2,產(chǎn)品方案及成本,服務(wù)及營銷,3,4,成本主要投入在客戶可視、可感受的地方，如建筑外立面的基座部分、中央園林景觀、公共部分及室內(nèi)裝修材質(zhì)及工藝等； 規(guī)劃及景觀：打造核心中央景觀區(qū)，2萬平米水景，尺度開闊，視覺效果震撼； 產(chǎn)品打造：新古典巴洛克建筑風(fēng)格，公共部分裝修、室內(nèi)裝修大量運(yùn)用石材、大理石拼花，配置國際頂級品牌廚衛(wèi)電器、廚具凸顯奢華品質(zhì) 社區(qū)配套：五星級酒店、高檔休閑商業(yè)街提升項(xiàng)目檔次及形象，配置優(yōu)質(zhì)教育配套有利于提高項(xiàng)目溢價(jià)。,符合目標(biāo)客戶自我彰顯需求五星級酒店禮賓式服務(wù)及極其奢華的產(chǎn)品品質(zhì)體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn)：銷售人員、物業(yè)服務(wù)保安保潔人員從身高、相貌、服飾、配飾到服務(wù)專業(yè)性均參考五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，為客戶提供禮賓式服務(wù)，給客戶尊貴感、被擁簇的感覺； 產(chǎn)品品質(zhì)體驗(yàn)：將銷售中心設(shè)置于會所中，通過展示會所闊綽的尺度感、奢華的精裝修風(fēng)格、高檔的用材、細(xì)致的工藝，展示項(xiàng)目品質(zhì)，視覺沖擊力極強(qiáng)。,客戶定位,客戶構(gòu)成： 60%為上海籍客戶，30%為外地客戶，10%為港澳臺和外籍客戶。其中溫州籍客戶及北京、太原、廣州星河灣的老業(yè)主占有相當(dāng)大的比例?？蛻糍彿恐饕康臑橥顿Y增值、保值，其次為改善居住品質(zhì)。 客戶特征描述： 1、年齡段集中在40-55歲之間，以中大型私營企業(yè)主為主，從事行業(yè)為煤礦、石油、服裝、木材等，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚； 2、屬于自我彰顯型客戶群，喜歡奢華、奢侈品牌，內(nèi)心優(yōu)越感較強(qiáng)，習(xí)慣于被人擁簇尊重，購買時(shí)感性成分高，容易被引導(dǎo)，決策速度較快。,項(xiàng)目核心價(jià)值,具有獨(dú)特巴洛克式新古典建筑風(fēng)格，園林景觀尺度闊綽，產(chǎn)品品質(zhì)及配置極其奢華，社區(qū)生活配套高端、完善，整體視覺效果震撼，彰顯尊貴的規(guī)?；廊A社區(qū)。,2萬平米水景，尺度闊綽,項(xiàng)目夜景,產(chǎn)品方案及成本,建筑規(guī)劃及園林景觀,項(xiàng)目一期綜合容積率1.67，采用點(diǎn)式板樓布局，建筑排布自由度相比浦東星河灣更高，社區(qū)南北最大棟距達(dá)到125米，小區(qū)開鑿了2萬平米的人工湖，整體營造尺度闊綽，具震撼性的視覺效果。北面分布了六個(gè)大小不同的人工島嶼，使得北向景觀有所豐富。中央依舊是星河灣一貫的綠化風(fēng)格，集中景觀配合中央泳池。成本主要投入在中央園林、水景打造上。 島嶼景觀區(qū)：小區(qū)北面分布了六個(gè)人工島嶼，營造風(fēng)情景觀； 中央景觀區(qū)：小區(qū)中央集中景觀，大量綠色植被及大型游泳池； 小高層居住區(qū)：以小高層平層公寓為主。,樓間距開闊,大尺度園林,小區(qū)景觀、住宅規(guī)劃分區(qū),產(chǎn)品方案及成本,建筑風(fēng)格,從建筑的整體外觀上來看，所有的星河灣項(xiàng)目都沿用了巴洛克式的新古典主義建筑風(fēng)格，形成獨(dú)特的星河灣系列建筑表現(xiàn)，具有很好的識別性。建筑立面主要分基座、主體墻身、屋頂瓦片三個(gè)部分構(gòu)成，基座鋪設(shè)淡水沙巖，紋理清晰，具有豐富的線條變化，突現(xiàn)質(zhì)感；主體墻身采用米黃色，色彩明亮柔和，立面還采用荷花浮雕，增加立面的表現(xiàn)力。成本主要投入在客戶可視范圍內(nèi)，如基座石材、浮雕,巴洛克建筑風(fēng)格,淡水沙巖基座+荷花浮雕,酒店側(cè)立面荷花浮雕,產(chǎn)品方案及成本,公共部分裝飾：單元入口及車庫均為雙大堂設(shè)計(jì)，地面大理石拼花鋪設(shè)，穹頂裝飾，挑高空間為主要特色 室內(nèi)裝修：豪華的酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格，報(bào)價(jià)10000元/平米，客廳及公共部分地面采用大理石拼花鋪設(shè)，廚衛(wèi)配置頂級品牌電器及廚具，如櫥柜： 德國NOLETE，HACKER，ALNO吊柜地柜，廚房電器： 德國GAGGENAU/MIELE，廚房水槽及龍頭：THG&JCD，潔具： 意大利ALBATROS 成本主要投入在材質(zhì)、配置品牌、工藝上。,臥室,書房,公共大堂,客廳,產(chǎn)品方案及成本,373-376平米四房,戶型特色設(shè)計(jì)：3.6米層高，空間感闊綽，凸顯奢華品質(zhì)；一貫的十字連廊設(shè)計(jì)，能獲得較高的得房率，提升入戶直接感覺；次臥均為套房設(shè)計(jì)，動(dòng)線與主臥有明顯的分析，提升主臥私密性；大面寬主臥，八角形觀景落地窗，衣帽間書房功能性齊全的主臥；中西廚房配合敞開式餐廳，便于家庭宴會及小型party的舉行。,248-252平米三房,490-500平米五房,產(chǎn)品方案及成本,自身配套價(jià)值,一座白金五星級酒店，營造項(xiàng)目高檔形象； 完善的教育配套，設(shè)有市一級的幼兒園、小學(xué)、初中； 2萬平米休閑商業(yè)街，擬引入世界奢侈品牌、國內(nèi)外一線品牌服飾、珠寶店； 5000平米會所，設(shè)有健身房、泳池、美容SPA室、西餐廳、中餐廳。,會所及五星級酒店外觀,會所內(nèi)部裝飾風(fēng)格,服務(wù)及營銷,符合目標(biāo)客戶自我彰顯需求五星級酒店禮賓式服務(wù)及極其奢華的產(chǎn)品品質(zhì)體驗(yàn) 服務(wù)體驗(yàn)：銷售人員、物業(yè)服務(wù)保安保潔人員從身高、相貌、服飾、配飾到服務(wù)專業(yè)性均參考五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，為客戶提供禮賓式服務(wù)，給客戶尊貴感、被擁簇的感覺； 產(chǎn)品品質(zhì)體驗(yàn)：將銷售中心設(shè)置于會所中，通過展示會所闊綽的尺度感、奢華的精裝修風(fēng)格、高檔的用材、細(xì)致的工藝，展示項(xiàng)目品質(zhì)，視覺沖擊力極強(qiáng)。,銷售展示：會所大堂地板玉石拼花,銷售展示：奢華的會所裝修,項(xiàng)目帶給我們的啟發(fā)與思考,閔行星河灣所在區(qū)位的地段價(jià)值、周邊配套一般，道路界面較差，主要通過小區(qū)內(nèi)部景觀的營造、自身產(chǎn)品品質(zhì)的打造，成功在郊區(qū)土地上開發(fā)高端項(xiàng)目，驗(yàn)證可以通過產(chǎn)品品質(zhì)打造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地屬性的改變。 從支付能力上看，彰顯成功客戶群表現(xiàn)出更高的支付能力，是高端豪宅項(xiàng)目主要購買客戶群。他們在產(chǎn)品的需求方面，通常更在乎尊貴感和奢華感的體驗(yàn)及感受，也樂意為此支付高溢價(jià)，而對于產(chǎn)品功能層面需求并不強(qiáng)烈。 星河灣圍繞著核心目標(biāo)客群的核心價(jià)值需求，在客戶感知度高的地方集中發(fā)力，會所裝修、室內(nèi)裝修