2012四川遂寧高金臥龍山莊項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略.ppt

報(bào)告思維導(dǎo)圖,我們的一切研究都是以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向。,客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景； 現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場(chǎng)的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動(dòng)態(tài)變化的。,項(xiàng)目的開發(fā)背景及約束條件也是我們研究考慮的重要因素。,開發(fā)商背景,隸屬于四川高金食品股份有限公司，是多元化發(fā)展的本土公司； 本項(xiàng)目是發(fā)展商在本土開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目； 總公司具備較高的知名度，但地產(chǎn)公司缺乏實(shí)際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及品牌。,項(xiàng)目背景及約束條件,項(xiàng)目地塊位于遂寧市廣德路10號(hào)，項(xiàng)目處于毛地狀態(tài)，地勢(shì)高低不一，部分具備一定的高差及坡度； 由三個(gè)地塊組成，規(guī)劃用途分別為住宅和商業(yè)用地。住宅用地建筑限高14米，商業(yè)用地建筑限高8米。地塊一總用地面積42071.7平方米，容積率不大于1.3；地塊二總用地面積4528.5平方米，容積率不大于1；地塊三總用地面積2331.7平方米，容積率不大于0.9； 項(xiàng)目總建筑面積約6.2萬平方米，其中住宅約5.5萬平方米，商業(yè)約0.66萬平方米； 地塊部分臨附近居民住宅及菜地，形象較為破舊。 項(xiàng)目緊鄰遂寧著名的旅游風(fēng)景區(qū)臥龍公園和廣德寺，具備厚重的歷史文化資源。,報(bào)告思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)條件,項(xiàng)目屬性研判及界定,結(jié)構(gòu)化分析和問題界定,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,城市層面,遂寧地處四川盆地中部，涪江中游，成渝經(jīng)濟(jì)圈中心點(diǎn)。,遂寧南距重慶146公里，西距成都147公里，與成渝兩地成等距三角關(guān)系，經(jīng)濟(jì)上融入成渝經(jīng)濟(jì)圈中，成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展紐帶。 城市規(guī)劃區(qū)范圍：“十一五”規(guī)劃中，到2010年，遂寧市中心城市人口將達(dá)到60萬左右，全市城市化水平達(dá)到38%，進(jìn)入全省大城市序列。城市建設(shè)區(qū)面積約2624.18公頃，包括“兩片區(qū)四組團(tuán)”。兩片區(qū)即河西片區(qū)及河?xùn)|片區(qū)。四組團(tuán)即屈家溝、鳳臺(tái)、過軍壩和流通壩組團(tuán)。 城市性質(zhì)：成渝經(jīng)濟(jì)圈次區(qū)域中心，四川省重要交通樞紐，區(qū)域性物流中心，以發(fā)展城市旅游、商貿(mào)、工業(yè)、職教為主的山水園林城市。 中心城市主要職能： 、行政文化中心 、商貿(mào)物流 、工業(yè)園區(qū) 、旅游休閑度假,區(qū)域?qū)用?項(xiàng)目位于河西片區(qū)臥龍公園和廣德寺風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與中央商務(wù)區(qū)緊密相連。,河?xùn)|新區(qū)距離中央商務(wù)區(qū)約78分鐘車程，遂寧市新的行政文化中心，交通路網(wǎng)體系已經(jīng)基本完善，生活配套尚不健全。是遂寧市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屬于中央商務(wù)區(qū)往北延展區(qū)域。區(qū)域內(nèi)交通完善，生活配套設(shè)施齊全。 工業(yè)園區(qū)主要是企業(yè)集中地，路網(wǎng)體系完善，生活配套欠缺乏。 中央商務(wù)區(qū)及南北延展帶為遂寧市當(dāng)前發(fā)展最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，集中遂寧最高端的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍十分濃厚。 當(dāng)前，河?xùn)|新區(qū)和工業(yè)園區(qū)的待售樓盤較多，河?xùn)|新區(qū)的樓盤呈規(guī)?；?、品質(zhì)化趨勢(shì)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的樓盤較為散放，規(guī)?；臉潜P較少。 各片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)單價(jià)差距不大，具備江景資源的樓盤一般高出無特色資源的同類型樓盤約200400元/平方米。,區(qū)域?qū)用?項(xiàng)目片區(qū)依托廣德寺和臥龍山公園，打造成中國(guó)觀音民俗文化旅游目的地主要景點(diǎn)。,遂寧市城區(qū)建設(shè)成為：遂寧市旅游業(yè)發(fā)展的客源集散服務(wù)中心，中國(guó)觀音民俗文化旅游目的地，山水園林型國(guó)家優(yōu)秀旅游城市。 項(xiàng)目所在片區(qū)依托廣德寺和臥龍山公園，將打造成中國(guó)觀音民俗文化旅游目的地的主要景點(diǎn)之一。 廣德寺被譽(yù)為“西來第一禪林”。始建于唐朝開元年間（公元713741年），被國(guó)務(wù)院列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 臥龍山公園面積98公頃，擁有1個(gè)湖泊，5大景區(qū)，48處景觀。目前正在加緊建設(shè)中，建成后將成為川中傳統(tǒng)園林一秀。,項(xiàng)目所在的 臥龍山公園 和廣德寺片區(qū),區(qū)域?qū)用?項(xiàng)目區(qū)域與中央商務(wù)區(qū)緊密相連，出則繁華似錦，入則寧靜清幽。,5分鐘車程,地塊層面,地塊四至：地塊東、北兩面鄰原始生態(tài)的山林。南臨廣德路，西臨蟠龍路。,南,西,山,帶,項(xiàng)目地塊東及北兩面都與臥龍山公園原始山林為鄰，為項(xiàng)目營(yíng)造原始的生態(tài)自然景觀。 項(xiàng)目南面臨廣德路，是項(xiàng)目較為良好的展示面部分。 項(xiàng)目西面臨蟠龍路，周邊分布居民住宅和菜地，形象較為陳舊，對(duì)項(xiàng)目的外部形象有所影響。 西山風(fēng)景帶上，眾多的農(nóng)家樂匯集于此，形成了一定規(guī)模的休閑產(chǎn)業(yè)。,西,風(fēng),景,地塊層面,地塊分為三個(gè)部分，其中住宅用地地勢(shì)高低起伏，呈現(xiàn)不規(guī)則狀態(tài)，并存在一定的落差，容積率控制在1.3以內(nèi)。,項(xiàng)目屬性界定,城市一級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)；緊鄰城市中央商務(wù)區(qū)；低密度低容積率住宅社區(qū)。,報(bào)告思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)條件,項(xiàng)目屬性研判及界定,結(jié)構(gòu)化分析和問題界定,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,市場(chǎng)樣板少,遂寧市目前幾乎無低密度的樓盤，缺乏有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參考。,無市場(chǎng)先例的情況下，如何建立產(chǎn)品標(biāo)桿，獲得客戶認(rèn)可？,城市居住向東,河?xùn)|新區(qū)規(guī)劃為遂寧市新的政務(wù)中心，該版塊居住氛圍逐漸成為氣候和趨勢(shì)。,項(xiàng)目的核心價(jià)值如何建立，在“居住向東”的趨勢(shì)下獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？,涪 江,河西片區(qū)分為中央商務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、工業(yè)園區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)可供應(yīng)的開發(fā)土地較少，工業(yè)園區(qū)的樓盤整體品質(zhì)不高。,河?xùn)|片區(qū)屬于遂寧新城區(qū)，路網(wǎng)配套完善。各類行政機(jī)關(guān)紛紛進(jìn)駐。也成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土區(qū)域。分布部分高品質(zhì)、高檔次的樓盤。,核心問題界定,我們通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定項(xiàng)目的核心問題。,R2 我們想要什么 （針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）,S 我們有什么 （針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）,核心問題是什么？,我們?cè)趺崔k？ （解決方案的提出）,企業(yè)目標(biāo)：高金地產(chǎn)成立以來，在遂寧本土啟動(dòng)的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。通過該項(xiàng)目的打造，樹立地產(chǎn)領(lǐng)域中高金品牌形象。 項(xiàng)目目標(biāo)：低密度高端產(chǎn)品形象，重新定義城市高端產(chǎn)品；打造良好的項(xiàng)目口碑，傳遞發(fā)展商品牌形象；實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)，追求合理的產(chǎn)品利潤(rùn)。,項(xiàng)目屬性：成渝經(jīng)濟(jì)圈中心點(diǎn)，緊鄰中央商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，大環(huán)境優(yōu)良，低密度住宅產(chǎn)品。 市場(chǎng)環(huán)境：無同類型產(chǎn)品提供競(jìng)爭(zhēng)參考，產(chǎn)品標(biāo)桿需要自己確立。 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：城市居住向東,核心問題界定,基于以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)解決的核心問題是：,項(xiàng)目如何挖掘和整合項(xiàng)目資源，尋找區(qū) 域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)，獲得項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。,項(xiàng)目需要回歸到市場(chǎng)找到問題的本源，并從國(guó)內(nèi)已成功的案例中找到啟發(fā)，我們必須明確：,Q1：在發(fā)展商的目標(biāo)下，本項(xiàng)目的物業(yè)組合是什么？ Q2：采用怎樣的開發(fā)順序，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值最大化？ Q3：如何挖掘和整合項(xiàng)目資源，建立項(xiàng)目獨(dú)特核心價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位？ Q4：如何尋找本項(xiàng)目匹配的形象客戶，并使其接受本項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值觀？,報(bào)告思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)條件,項(xiàng)目屬性研判及界定,結(jié)構(gòu)化分析和問題界定,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析,國(guó)民經(jīng)濟(jì),近年來，遂寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。,近年來，遂寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，每年基本上保持13%以上的同比增長(zhǎng)速度。高于全國(guó)同期增長(zhǎng)水平約34個(gè)點(diǎn)。 2008年，受全球金融危機(jī)及地震自然災(zāi)害影響，國(guó)民GDP增幅有所回落，但僅比2007年下將0.3%個(gè)百分點(diǎn)，幾乎微乎其微。 根據(jù)政府工作目標(biāo)，2009年全年GDP將達(dá)到426億元。 未來的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃中明確：到2012年，全市GDP達(dá)到650億元、人均GDP達(dá)到18000元，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%以上。,近年來，遂寧市地方財(cái)政收入增長(zhǎng)迅猛，20052008年間，更是以每年近2億遞增。 在2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，遂寧的地方財(cái)政收入依然高達(dá)10.17億，相比2007年有增無減，增幅達(dá)2億。,居民消費(fèi)水平,近年來，遂寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。,遂寧市城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止2008年已突破萬元大關(guān)，同比增長(zhǎng)15.3%。 2009年上半年，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到6086元，接近遂寧市2005年全年城鎮(zhèn)居民可支配收入水平。 遂寧市近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)民生產(chǎn)總值節(jié)節(jié)攀升，居民可支配收入迅猛提升，各方面都促進(jìn)了商業(yè)的興盛和發(fā)展，相應(yīng)的也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，主要以工業(yè)（制造業(yè)）為主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)。,遂寧市近年來三次產(chǎn)業(yè)比重示意圖,第二產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，第一、三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 農(nóng)業(yè)依然占據(jù)重要位置，不利于城市化進(jìn)程的建設(shè)。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，2007-2008年，三次產(chǎn)業(yè)由之前的“二、三、一”轉(zhuǎn)化為“二、一、三”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。,遂寧市的城市定位和特點(diǎn)決定了其在未來仍然保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定增長(zhǎng)必將給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來良好穩(wěn)定的基礎(chǔ)。,遂寧定位為成渝經(jīng)濟(jì)圈次區(qū)域中心，區(qū)域性物流中心，以發(fā)展城市旅游、商貿(mào)、工業(yè)、職教為主的山水園林城市。由于經(jīng)濟(jì)底子較為薄弱，目前處于“低起點(diǎn)、快發(fā)展”的階段。,產(chǎn)業(yè)層次偏低，一產(chǎn)比重偏高；第二產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主；第三產(chǎn)業(yè)以生活服務(wù)型為主，初步形成第三產(chǎn)業(yè)的明確發(fā)展方向，但第三產(chǎn)業(yè)的飛躍發(fā)展尚需時(shí)日；城鄉(xiāng)發(fā)展差距大，二元結(jié)構(gòu)明顯。,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移必然帶動(dòng)人口結(jié)構(gòu)的變化，加快城市化進(jìn)程的推進(jìn)，根據(jù)遂寧市“十一五”規(guī)劃，2010年遂寧市城市人口將達(dá)到60萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到38%，進(jìn)入全省大城市序列。,宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2007-2008年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪2000年以來真正意義上的調(diào)整。,2008年，中國(guó)的宏觀政策從年初“雙防”基調(diào)下的嚴(yán)格控制，發(fā)展到年中“一保一控”基調(diào)下的適度放松，再到年底的“全力保增”基調(diào)下的促進(jìn)穩(wěn)定發(fā)展。,4萬億投資計(jì)劃 十大產(chǎn)業(yè)振興 寬松的貨幣政策 積極的財(cái)政政策,金融危機(jī)下的宏觀政策,世界：各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)比較樂觀，2009年GDP預(yù)測(cè)為7.5-9%。,權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)前歐美經(jīng)濟(jì)的評(píng)估和預(yù)期： 1、摩根大通預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)2009年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為0.4 %，發(fā)達(dá)國(guó)家將縮減0.5%，新興市場(chǎng)將增長(zhǎng)4. 2%. 2、歐盟委員會(huì)預(yù)測(cè)：歐盟2009年經(jīng)濟(jì)增速將從今年的1.4%下降至僅0.2%，而歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)2009年將僅為0.1%。 3、世界貿(mào)易組織（WTO）已經(jīng)完成的最新評(píng)估顯示，2008年世界貿(mào)易的總量下降，這種趨勢(shì)將延至2009年中下期。,2009年，在寬松的貨幣政策及行業(yè)振興刺激的情況下，全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格再創(chuàng)歷史新高，價(jià)量?jī)赏?根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的數(shù)據(jù)，11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)，自從今年6月全國(guó)房?jī)r(jià)同比恢復(fù)正增長(zhǎng)以來，該數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)六個(gè)月維持正值，且漲幅呈不斷擴(kuò)大趨勢(shì)，環(huán)比則上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。 深圳9月份，商品房均價(jià)突破20000元大關(guān)。相比年初以來，深圳普通新房均價(jià)漲幅超五成，豪宅漲幅過七成。 上海11月房?jī)r(jià)暴漲15% 。平均成交價(jià)格達(dá)到18686元/平方米的歷史最高月度水平，月度環(huán)漲幅達(dá)15%，同比漲幅更是高達(dá)32.7%。 北京11月出現(xiàn)了淡季熱銷的場(chǎng)面，整個(gè)商品房在成交量創(chuàng)2007年以來新高。,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一股“小陽春”，而且該“小陽春”持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，市場(chǎng)躁 動(dòng)又開始抬頭。恰在此市場(chǎng)背景下，政策動(dòng)作力度已經(jīng)偏小，決策者在一定程度上 貫徹著“無為而治”理念。,預(yù)計(jì)2010年，宏觀調(diào)控政策逐步適中從緊，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)高位僵持格局。,市民買房的剛性需求已在2009年得以“釋放”； 此外，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已導(dǎo)致部分有購(gòu)房需求的市民，推遲入市步伐開始觀望； 明年開發(fā)商投資將快速增長(zhǎng)，房屋供應(yīng)量將不斷增加，不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。,國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月9日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。這意味著政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投機(jī)性購(gòu)房。最重要是增加短期炒作的成本。,多家銀行暗停首套房貸7折利率。深發(fā)展重慶分行有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該行已暫停首套房7折利率的優(yōu)惠。多家大型商業(yè)銀行也暗中跟進(jìn)深發(fā)展的“腳步”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行叫停7折利率優(yōu)惠或主要是因?yàn)槊髂甑男刨J收縮所致。中國(guó)人民銀行規(guī)定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。這就是“7折房貸利率”的來歷 。,打擊囤地。12月18日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)投資,2008年遂寧房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度大幅度降低，直接導(dǎo)致了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。,20052008年遂寧市社會(huì)固定投資迅猛增長(zhǎng)，2008年高達(dá)254萬，同比增長(zhǎng)53.76%，位居四川省第一。 2009年18月，遂寧市社會(huì)固定投資達(dá)230.54，同比增長(zhǎng)49%，近8個(gè)月時(shí)間幾乎接近了2008年全年固定投資額。 受全球金融危機(jī)及地震自然災(zāi)害影響，2008年遂寧房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度大幅度降低。也直接導(dǎo)致了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況。,市場(chǎng)部分樓盤分布狀況,本項(xiàng)目,龍灣壹號(hào),金海國(guó)際社區(qū),水岸花都,水都豪庭,濱江之上,未來城,奧城大城際,國(guó)玉金都,學(xué)府馨城,龍騰御景,弗萊明戈,金港明都,世紀(jì)春天,南湖逸景,新界旺郡,錦繡藍(lán)庭,濱海名城,經(jīng)開區(qū),河?xùn)|新區(qū),工業(yè)園區(qū),中央商務(wù)區(qū),市場(chǎng)部分樓盤分布狀況,遂寧市樓盤主要分布在三個(gè)區(qū)域：河?xùn)|新區(qū)，經(jīng)濟(jì)技開發(fā)區(qū)，創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)。中央商務(wù)區(qū)及延展帶屬于城市主城區(qū)，幾乎無可供應(yīng)開發(fā)的土地，因此在售樓盤極少。,河?xùn)|新區(qū)定位為遂寧市新的政務(wù)中心，各行政機(jī)關(guān)相繼遷移此區(qū)域，屬于遂寧市新城區(qū)。城市政務(wù)中心具備較強(qiáng)的向心力，隨著基礎(chǔ)配套的逐步完善，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)將成為城市的新興熱點(diǎn)，而且將延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，成為一種居住東移的趨勢(shì)。,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市政、生活配套成熟度僅次于中央商務(wù)區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)良。特別是濱江一帶，分布品質(zhì)較高、規(guī)模較大的樓盤。,創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)，相對(duì)于中央商務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，整體城市形象較差，生活配套不是很健全，諸多樓盤屬于舊城改造項(xiàng)目，客戶群體主要是該片區(qū)居住的原居民。,市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn),新近開發(fā)項(xiàng)目消化殆盡，市場(chǎng)存量緊缺,目前市場(chǎng)上正施工中的樓盤基本上消化殆盡，部分樓盤剩下少量滯銷的戶型產(chǎn)品。 目前在售的樓盤大多處于前期準(zhǔn)備階段，尚未取得預(yù)售許可證，但都開始收取訂購(gòu)費(fèi)用。部分樓盤僅僅只是將地塊用圍墻圈起來，便開始收取客戶定金。 絕大部分樓盤的交房日期比較延后，于2011年交房者居多，個(gè)別樓盤于2012年才交房。 土地供應(yīng)計(jì)劃尚未明朗，但長(zhǎng)期來看供應(yīng)將明顯放量。未來放量較多的區(qū)域當(dāng)屬河?xùn)|新區(qū)。,市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn),整體價(jià)格分布在3000-3700區(qū)間，價(jià)格上漲幅度較大,各區(qū)域價(jià)格水平有所差異。由于中央商務(wù)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)無典型的樓盤供應(yīng)，因此經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的樓盤整體均價(jià)最高。河?xùn)|新區(qū)次之，工業(yè)園區(qū)最低。 受外部資源環(huán)境優(yōu)劣，價(jià)格各不相同。遂寧市江景資源發(fā)達(dá)，沿涪江一線的樓盤價(jià)格要高于深處內(nèi)陸的樓盤價(jià)格。 品質(zhì)化、規(guī)?；臉潜P價(jià)格要高。遂寧市涌現(xiàn)一批大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤，其整體均價(jià)要高于規(guī)模較小、品質(zhì)略低的樓盤。,金海國(guó)際社區(qū)：均價(jià)3600-3700元/平方米，是遂寧市目前同類產(chǎn)品價(jià)格最昂貴的社區(qū)。主要是在于其地段及品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。,世紀(jì)春天：均價(jià)3000元/平方米，雖然該項(xiàng)目具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是遂寧城南第一大盤，但受區(qū)域形象影響，其價(jià)格水平要低于其它區(qū)域的同類型產(chǎn)品。,市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn),規(guī)劃布局,低容積率的樓盤普遍采用行列式布局； 高容積率的項(xiàng)目多采用圍合或半圍合式布局。,金海國(guó)際,龍騰御景,未來城,世紀(jì)春天,金海國(guó)際社區(qū)5棟高層和一棟酒店，建筑面積210000，共1000多戶。,遂寧花園未來城占地面積105538.15；建筑總面積352807.45； 共36棟，2200多戶。,龍騰御景占地面積100000，建筑面積260000。,世紀(jì)春天占地面積40000，建筑面積130000，共16棟。,南瑞弗拉明戈占地45000，建筑面積120000，共9棟，516戶。,典型個(gè)案分析,國(guó)際化復(fù)合型高尚住宅金海國(guó)際社區(qū),個(gè)案分析,遂寧市大盤遂寧花園未來城,個(gè)案分析,河?xùn)|新區(qū)的先行者龍騰御景,個(gè)案分析,城南第一大盤世紀(jì)春天,個(gè)案分析,南瑞弗萊明戈,個(gè)案分析,遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展小結(jié),短期內(nèi)受房源供應(yīng)緊缺的影響，出現(xiàn)了一波緊俏的銷售熱潮。隨著價(jià)格的 逐步升溫，宏觀政策將持續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為將趨于規(guī)范運(yùn)作。經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入的提高將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。,對(duì)項(xiàng)目有利因素,對(duì)項(xiàng)目不利因素,經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和居民收入提高將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 城市規(guī)劃更為合理，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的布局，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)力，人口的增長(zhǎng)，城市功能區(qū)的劃分，要比以前成熟，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)提供好的發(fā)展空間； 地方政府對(duì)房地產(chǎn)采取較為寬松的政策，對(duì)一些不規(guī)范的房地產(chǎn)運(yùn)作行為持放任姿態(tài)，行業(yè)的運(yùn)作環(huán)境較為靈活。 大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域的改造規(guī)劃，本項(xiàng)目將是直接受益者。,中央政府開始著力推行調(diào)控房?jī)r(jià)政策，將促進(jìn)老百姓處于持幣觀望狀態(tài)，雖然對(duì)于高端項(xiàng)目影響有限，但會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的輿論環(huán)境； 市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化會(huì)導(dǎo)致大量的同質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，帶給項(xiàng)目較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,文化旅游資源,臥龍山風(fēng)景區(qū)和廣德寺作為觀音民俗文化旅游資源的重要組成部分，屬于遂寧一級(jí)旅游資源。,遂寧旅游資源等級(jí)示意,觀音民俗文化資源包括廣德寺、靈泉寺兩個(gè)宗教文化寺院和緊鄰廣德寺的城市公園臥龍山風(fēng)景名勝區(qū)三部分組成。,項(xiàng)目所在區(qū)域與廣德寺、臥龍山風(fēng)景區(qū)緊密相依，使得項(xiàng)目具備莊嚴(yán)與厚重的文化淵源和休閑配套資源。,高金臥龍山莊,廣德寺觀音文化歷史悠久，在旅游項(xiàng)目的安排以及建設(shè)規(guī)劃中以觀音佛教活動(dòng)為主，突出皇帝敕封寺廟的莊嚴(yán)與厚重的宗教氛圍。,臥龍山公園以城市居民運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂為主題，并將廣德寺的香客、游客的休閑娛樂活動(dòng)安排在公園內(nèi)。,生活配套資源,項(xiàng)目距離中央商務(wù)區(qū)約5分鐘的車程，交通、商務(wù)、生活配套等資源十分優(yōu)越。,商務(wù)區(qū)被公認(rèn)的概念是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。 遂寧中央商務(wù)區(qū)更具有消費(fèi)性，目前并無金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)入駐，區(qū)內(nèi)最引人注目的是集中較多大型購(gòu)物商場(chǎng)。 另外，遂寧中央商務(wù)區(qū)的多項(xiàng)設(shè)置都是為旅游服務(wù)?！凹写蛟鞛橛慰吞峁┑馁?gòu)物一條街，集中的旅游購(gòu)物配套服務(wù)，旅游咨詢點(diǎn)，游客接待中心?！?教育醫(yī)療資源,由于項(xiàng)目與中央商務(wù)區(qū)為鄰，教育、醫(yī)療等配套資源，皆為項(xiàng)目所共享。,。,品牌資源,發(fā)展商高金房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于四川上市企業(yè)高金食品的下屬公司。具備較高的知名度與品牌號(hào)召力。較易在市場(chǎng)上發(fā)揮品牌實(shí)力感召力，有助于項(xiàng)目的成功開發(fā)。,高起點(diǎn)，厚實(shí)力 ,高金地產(chǎn)，遂寧本土抗鼎鉅獻(xiàn)第一作,物業(yè)發(fā)展方向,項(xiàng)目具備開發(fā)高端產(chǎn)品的傳統(tǒng)和基本素質(zhì),市場(chǎng)趨勢(shì)及價(jià)值框架,項(xiàng)目使命理想,項(xiàng)目定位為城市低容積率高端產(chǎn)品，結(jié)合發(fā)展商的開發(fā)目標(biāo)，我們認(rèn)為：,本項(xiàng)目必須在理念、產(chǎn)品、營(yíng)銷和服務(wù)等方面全面為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來貢獻(xiàn),“高金地產(chǎn)在本項(xiàng)目的開發(fā)理念、建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，將在未來5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，深刻地影響遂寧市的房地產(chǎn)開發(fā)理念，并奠定高金地產(chǎn)一線品牌的地位”,項(xiàng)目具備開發(fā)高端產(chǎn)品的條件，同時(shí)住宅地塊的限 高為14米，因此花園洋房是本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品形態(tài)。,當(dāng)代花園洋房的概念,分為狹義和廣義的兩種概念，其分別代表不同的產(chǎn)品形態(tài)。,狹義的花園洋房就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的Town House，戶型較大，居住舒適程度高。,廣義的花園洋房已不再是別墅，稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切，是介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。其建筑風(fēng)格以歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式為主，強(qiáng)調(diào)景觀、園林規(guī)劃較好，綠化率比較高，普遍在遠(yuǎn)郊一帶，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。一般一層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送閣樓或露臺(tái)。,花園洋房的要素,我們這里研究的，是廣義意義上的花園洋房。,“花園” 從宏觀層面：諸如中心綠地、廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、樓間庭院等等。 從微觀層面：屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)核心和精髓。 例如地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、較大面積的陽臺(tái)、露臺(tái)、屋頂平臺(tái)、屋頂花園等等。 “洋房” 更多地借鑒了西方建筑舒適度內(nèi)容，從平面到造型立面、從局部到整體的思考，體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、造型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)以及裝飾細(xì)部等。 這兩個(gè)要素缺失了任何一個(gè)都不能稱為“花園洋房”。,真正的花園洋房是“戶戶帶花園”的，不僅強(qiáng)調(diào)公共景觀，還要求將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，即保證每一戶花園洋房的私有景觀。,花園洋房的特點(diǎn),花園洋房屬低層低密住宅，容積率1.0左右，戶戶擁有花園，其建筑風(fēng)格一般有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式。 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，注重中央景觀、組團(tuán)景觀與自家景觀的有效結(jié)合。 強(qiáng)調(diào)開放式生活方式。如空中花園、露臺(tái)等的運(yùn)用。 目標(biāo)消費(fèi)者定位為中高收入人群。,花園洋房VS別墅,市場(chǎng)定位,別墅定位于市場(chǎng)高端產(chǎn)品，服務(wù)于社會(huì)高收入人群； 而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級(jí)，而且具有一定文化品位。,可替代性,別墅最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是對(duì)土地的占有、對(duì)自然環(huán)境的依賴、社區(qū)私密性和身份的象征，這些是其他產(chǎn)品很難完全復(fù)制的，因此形成了別墅的無可替代性； 而花園洋房因其較低的市場(chǎng)定位，適中的價(jià)位，較大的市場(chǎng)需求，產(chǎn)品同質(zhì)性稍強(qiáng)。,景觀環(huán)境,花園洋房將花園的概念引入其內(nèi)，同樣具備對(duì)周邊景觀環(huán)境的依賴性。,價(jià)格和位置,從價(jià)格上看，花園洋房的價(jià)格低于同地段別墅； 而相對(duì)于別墅，花園洋房更能吸人眼球的便是濃郁的鄰里氣息以及較別墅更接近市中心的位置。 花園洋房大多4、5層，還采取了層層退臺(tái)的布局，這些都有效的拉進(jìn)了鄰里之間的距離，更具人文氣息； 同時(shí)，別墅大多處于郊區(qū)，住花園洋房的生活便利性要優(yōu)于別墅。,花園洋房VS多層,本質(zhì)區(qū)別：花園洋房能提供住戶與外界接觸和與自然交流更大的空間，創(chuàng)造了一種新的城市生活狀態(tài),花園洋房實(shí)際上是一種多層住宅，不過是多層住宅在舒適度和環(huán)境美化方面的升級(jí)產(chǎn)品。 花園洋房的優(yōu)點(diǎn): 一般一層只有兩戶，居住密度相對(duì)多層要低； 外觀上花園洋房更具有創(chuàng)造空間，每戶通過退臺(tái)，空間錯(cuò)落等手法，戶型均有變化； 花園洋房將室外的景色引入室內(nèi)，講究室內(nèi)外空間的銜接協(xié)調(diào)，一般一層帶花園，其他樓層贈(zèng)送露臺(tái)，景觀性更好 花園洋房的缺點(diǎn): 由于每層都要退臺(tái)，建筑基底面積較大，建筑密度也相應(yīng)變大 層數(shù)一般在四五層，容積率做不高，一般在0.81.0之間（對(duì)于開發(fā)商而言） 戶均面積較大，總價(jià)較高,花園洋房的時(shí)間變遷,2000年 2002年,2003 2005年,花園洋房的誕生：初具雛形，摸索期 代表作品：萬科四季花城、城市花園 具體特征：退臺(tái)基本集中在南面，外立面以單色為主,花園洋房的成長(zhǎng)，穩(wěn)定期 代表作品：萬科水晶城、順馳美瀾湖 、金科天湖美鎮(zhèn) 具體特征：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，前園后院，大面積等,2006 2008年,花園洋房的成熟，改良期 代表作品：復(fù)地別院、金科十年城、金地格林郡等 具體特征：面積兩級(jí)分化、大面寬、頂層躍兩層、錯(cuò)層，客廳挑空、一二層均帶地下室，建筑風(fēng)格各異，更隨意，交流空間更多,花園洋房的地域變遷,南北的差異，城市發(fā)展的差異，地理環(huán)境的差異，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異，消費(fèi)習(xí)慣的差異決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè)。好的花園洋房，也必須遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,對(duì)日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑間距大，戶型方正，大面寬，建筑面積較大,對(duì)日照要求不高，東西、南北向排布均可，可做成一個(gè)“U”字型的組團(tuán)，形成圍合式布置，全部向中心退臺(tái),對(duì)日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（東南）旋轉(zhuǎn)，但也不能接受東西向，小戶型較受歡迎,對(duì)日照要求不高，通風(fēng)即可，不考慮朝向問題，可錯(cuò)落布局，形成多層次庭院圍合空間，退臺(tái)方式可以創(chuàng)新，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品升級(jí)較快，產(chǎn)品力提升較迅速,U型布局,花園洋房未來發(fā)展趨勢(shì),地下層附加值的利用，一層或一、二層均帶地下室 頂層三躍戶型緊俏 入戶方式轉(zhuǎn)變，每戶均獨(dú)立入戶，營(yíng)造類別墅的專屬入戶感受 退臺(tái)方式多樣，傾向于南向退臺(tái)，以及退臺(tái)與錯(cuò)露臺(tái)結(jié)合 內(nèi)部空間布局向別墅空間靠攏，大面寬、客廳挑空、私密主臥、內(nèi)部錯(cuò)層等元素的融入。 合理控制或放大面積，改變?cè)谢▓@洋房戶型區(qū)間范圍小的局面，形成了洋房市場(chǎng)的細(xì)分，小面積每戶90平方米以下，類別墅洋房超過200平方米/戶。,物業(yè)組合思路,本項(xiàng)目主要考慮住宅部分的物業(yè)形態(tài)組合。,根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特性，以及本項(xiàng)目地塊的約束性條件，項(xiàng)目主要以低密度住宅及局部商業(yè)業(yè)態(tài)組成。,物業(yè)組合建議,本項(xiàng)目住宅物業(yè)組合的方式有“純花園洋房”、“花園洋房+別墅”兩種選擇。,兩種產(chǎn)品的市場(chǎng)形象,別墅定位于市場(chǎng)高端產(chǎn)品，服務(wù)于社會(huì)高收入人群； 而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級(jí)，而且具有一定文化品位。,物業(yè)組合建議,我們建議：本項(xiàng)目的住宅物業(yè)組合以“花園洋房”為主，附加少量的“別墅”的產(chǎn)品形態(tài)。 花園洋房：作為本項(xiàng)目的主體產(chǎn)品，主要解決項(xiàng)目的投資回現(xiàn)，以及實(shí)現(xiàn)部分利潤(rùn)。建議花園洋房占住宅總體量的85%左右。 別 墅：作為提升項(xiàng)目的檔次及品牌產(chǎn)品，同時(shí)又是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的產(chǎn)品。別墅占住宅總體量的15%左右。建議以“1棟獨(dú)棟別墅（樓王，項(xiàng)目中總價(jià)最高的產(chǎn)品）+N棟疊加別墅”的產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃，盡量增加可銷售面積，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。,整個(gè)住宅地塊呈“西北東南”向不規(guī)則傾斜形狀。 地塊沿西山風(fēng)景帶部分，因緊靠風(fēng)景區(qū)，外部植被豐茂，居住價(jià)值最高。 地塊沿蟠龍路一帶，因臨近道路，且外部形象較差，居住價(jià)值相對(duì)較低。,地塊價(jià)值分析及物業(yè)規(guī)劃建議,物業(yè)體量指標(biāo),地塊一總用地面積42071.7平方米，容積率不大于1.3；地塊二總用地面積4528.5平方米，容積率不大于1；地塊三總用地面積2331.7平方米，容積率不大于0.9。,西,山,風(fēng),景,帶,蟠,龍,路,商業(yè),商業(yè),項(xiàng)目交通組織建議,建議此處作為整個(gè)小區(qū)的主出入口，主出入口分為人行和車行兩個(gè)出入口。且緊鄰商業(yè)部分，車行和人行可以為商業(yè)部分帶來良好的人流。,原地塊大門處，由于旁邊是不可拆遷建筑，對(duì)小區(qū)的展示面有影響，故小區(qū)的入口另行設(shè)置。,此處作為小區(qū)的次出入口。,項(xiàng)目住宅建筑風(fēng)格建議,花園洋房常見建筑風(fēng)格,花園洋房的建筑風(fēng)格包括現(xiàn)代、古典、中式、北美、北歐、地中海、鄉(xiāng)村風(fēng)格等，豐富多彩、不拘一格。 其中以現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格最為常見。規(guī)劃設(shè)計(jì)中多以追求的是小鎮(zhèn)風(fēng)情、異國(guó)情調(diào)，或是小資和時(shí)尚為主。,現(xiàn)代風(fēng)格萬科水晶城（天津）,平屋頂，簡(jiǎn)單的檐部處理，少用或不用裝飾線腳 大小一致的落地大窗與橫向涂料梁線形成鮮明的對(duì)比； 紅色面磚，光潔的白墻； 通過高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料，彰顯都市感和現(xiàn)代感。,地中海風(fēng)格復(fù)地別院（重慶）,古典地中海建筑風(fēng)格； 底層石材貼面，二層以上駝色涂料； 通過石材、浮雕、雕花鐵藝、弧形大窗等典型符號(hào)的質(zhì)感，表達(dá)了更多的宮廷元素，顯得莊重、內(nèi)斂、大氣。,地中海（西班牙）風(fēng)格龍湖弗萊明戈（重慶）,建筑施工強(qiáng)調(diào)的是一種手工、生態(tài)的感覺； 高低起伏的外立面，使用了 STCOO外墻面涂料、加拿大紅雪松和紫砂陶土，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對(duì)于小拱璇、文化石外墻、褐色坡屋頂、圓弧檐口等符號(hào)的抽象化利用，都表達(dá)出西班牙風(fēng)格的特征。,中式風(fēng)格金科東方王榭（重慶）,在建筑外部上，提煉“墻”的形象。參考特色鮮明的徽州民居，著力塑造墻的形態(tài)，白墻青瓦，明朗而素雅。 在立面建筑色彩上，渲染“素”的意味。堅(jiān)持“舍艷求素”的原則，墻體大面積使用白色，局部使用灰色，檐口和屋頂使用黑色。大面積的白色墻體也為各種植物提供了良好的背景。 木柵格、窗欞等中式元素的運(yùn)用。,項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議,區(qū)域環(huán)境特點(diǎn),宗教文化景點(diǎn)。 莊嚴(yán)、厚重、內(nèi)斂。 休閑游樂。 輕松、愜意。,客群定位方向,靜 隱 逸,建議項(xiàng)目的建筑風(fēng)格參考萬科水晶城的現(xiàn)代風(fēng)格。顏色搭配主要以紅色面磚和白墻為主。紅色體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)宗教色彩的莊嚴(yán)與厚重，白墻體現(xiàn)現(xiàn)代輕松愜意的元素。,厚重、內(nèi)斂、愜意、隱忍,別墅與洋房的建筑風(fēng)格保持一致，體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格統(tǒng)一和諧,項(xiàng)目住宅產(chǎn)品建議,項(xiàng)目花園洋房產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),4.5F情景花園洋房,情景花園洋房： 每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體室外水平空間，即戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺(tái)。 其建筑物的向陽面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，一層單元前面形成半圍合的情景花園。 二層在一層陽光房的部位退臺(tái)，形成二層的景觀露臺(tái)。 三層在二層門廳的部位退臺(tái)，形成三層的景觀露臺(tái)。 公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯,每戶在兩邊側(cè)部位退臺(tái)，形成四層的景觀露臺(tái)。 四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_(tái)，形成四層半的景觀露臺(tái)。 四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型。 露臺(tái)與廳門連通，花園與陽光房或廳連通。,4.5F 住宅用地14米限高的要求,把握產(chǎn)品的四個(gè)要素,院底層的私家小院 錯(cuò)動(dòng)靜相錯(cuò)，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯(cuò)，增加空間的動(dòng)感和層次感 退退臺(tái)，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，增加室內(nèi)空間與 室外空間的接觸面 露更多的室內(nèi)空間暴露給自然,以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)。,底層和頂層附加值增高（金地格林郡） 一層帶地下室，頂層復(fù)式； 底層私家停車場(chǎng)，贈(zèng)送儲(chǔ)藏室； 一層、二層、三層獨(dú)立入戶； 頂層復(fù)式私密性高。,三層,兩層,一層/地下室,四層/五層復(fù)式 162平方米,專供本棟的停車位，每戶贈(zèng)送的儲(chǔ)藏室,挑空下沉客廳,下沉庭院,南露臺(tái),側(cè)露臺(tái),頂層主臥區(qū)域 臥室+書房+衣帽間+衛(wèi)生間,大面積露臺(tái)贈(zèng)送,南露臺(tái),底層和頂層高附加值,退臺(tái)方式新穎，放大面寬（成都萬科金色家園） 南邊從二層延伸出陽臺(tái)+陽光房，利用陽光房和陽臺(tái)退臺(tái)的屋頂形成南向露臺(tái)； 二至四層層層遞退，戶戶有露臺(tái)和陽光房； 總面寬達(dá)到15米以上，南向采光面大； 立面形態(tài)層次豐富立體。,三層,四層,五層,二層,陽臺(tái),陽光房,露臺(tái),退二層陽光房為露臺(tái),一半陽臺(tái)作為陽光房,陽臺(tái),退三層陽光房為露臺(tái),三層陽臺(tái)作為陽光房,退四層陽光房為露臺(tái),退臺(tái)方式力求新穎,錯(cuò)層（北京億城天筑） 室內(nèi)增加兩步錯(cuò)層，劃分私密與活動(dòng)空間，也讓居家更多動(dòng)感； 一步陽臺(tái)/飄窗，銜接室內(nèi)外空間； 轉(zhuǎn)角窗，室內(nèi)更多與自然接觸。,二層陽光房退為露臺(tái),室內(nèi)空間錯(cuò)層設(shè)計(jì),建議一、二層均帶地下室,一層/地下一層,二層/地下一層,二層地下室,地下空間的充分利用（金科十年城） 一層二層均帶地下室； 一層二層獨(dú)立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。,三層戶型,外置樓梯入戶、 露臺(tái)、超開闊面寬客廳,萬科天津水晶城： 建筑面積：128.92 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi) 7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 附帶觀景露臺(tái),錯(cuò)層,頂層復(fù)式結(jié)構(gòu),深圳萬科城頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)： 4個(gè)露臺(tái) 獨(dú)立主人套房 客廳挑空,送露臺(tái)空中花園,頂層附送閣樓,室內(nèi)功能緊湊,考慮到花園洋房單價(jià)較高，為了控制單套總價(jià)，建議室內(nèi)空間緊湊布局，縮小面積，提高贈(zèng)送面積。建議項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的面積控制在90-160平方米區(qū)間。,功能緊湊（上海萬科白馬花園） 小面積， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局緊湊； 面積雖小，功能齊全且布局合理； 戶戶有露臺(tái),面積雖小,仍然具有洋房的品質(zhì)。,以最小面積模塊組合的干濕分離衛(wèi)生間，強(qiáng)調(diào)功能性。,項(xiàng)目別墅產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),疊加別墅,疊加式別墅有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 第一 低層：大部分疊加式別墅是四至五層。由于層高受限，通常是兩套別墅住宅上下疊加； 第二 低密度：疊加式別墅容積率大致在1左右。這個(gè)容積率比聯(lián)體別墅要高，但比多層公寓要低； 第三 房型面積：介于公寓與聯(lián)體別墅之間，疊加式別墅建筑面積多在150平方米以上，大多數(shù)在200平方米至300平方米。一梯兩戶，另加設(shè)空中花園，使業(yè)主進(jìn)門就像回到一片野開闊的空中庭院。 第四具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺(tái)；良好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺(tái)花園；架空層避免了潮濕和視野不開闊；建筑科技含量高；設(shè)計(jì)多種回家方式，彰顯業(yè)主的尊貴身份；相比其他別墅類型價(jià)格較低。,1幢獨(dú)棟別墅（樓王）,項(xiàng)目別墅產(chǎn)品概念設(shè)計(jì),獨(dú)棟別墅作為本項(xiàng)目的樓王，也是點(diǎn)睛之筆，主要目的是提升項(xiàng)目品質(zhì)。其風(fēng)格和疊加別墅、洋房保持一致。運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)格。,項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品及定位建議,西,商業(yè)限制性條件,山,風(fēng),景,帶,蟠,龍,路,商業(yè) 二,商業(yè)一,項(xiàng)目商業(yè)地塊分為兩塊。各指標(biāo)如下： 地塊二總用地面積4528.5平方米，容積率不大于1； 地塊三總用地面積2331.7平方米，容積率不大于0.9； 兩塊商業(yè)地塊分隔而置； 商業(yè)建筑限高8米。,根據(jù)商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條件限制，項(xiàng)目商業(yè)地塊只可修建2層高的商業(yè)門面。,商業(yè)定位,將項(xiàng)目?jī)蓧K商業(yè)的定位進(jìn)行區(qū)別對(duì)待,地塊原入口處，建筑面積約4200平方米。 建議將此處商業(yè)分為兩大功能，其一是項(xiàng)目的會(huì)所，其二是為小區(qū)內(nèi)業(yè)主服務(wù)的配套型商業(yè)，如小型超市，干洗店等。,將該處商業(yè)融入整個(gè)區(qū)域環(huán)境下考慮。建筑面積約2000平方米。 項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槁糜涡蓍e游樂區(qū)，西山一帶農(nóng)家樂非常多，且頗具規(guī)模和氣候。 建議此處商業(yè)定位為游樂餐飲型商業(yè)。主營(yíng)山珍野味，如烤全羊、野兔等。并可提供游樂、住宿等服務(wù)。 該處商業(yè)由于和項(xiàng)目住宅是獨(dú)立的地塊，故不造成對(duì)項(xiàng)目品牌及檔次的影響。,配套型商業(yè),獨(dú)立型商業(yè),項(xiàng)目園林景觀建議,歐式景觀園林,園林景觀獨(dú)具歐洲貴族休閑風(fēng)情，合適尺度的景觀廣場(chǎng)與水系園林打造歐式景觀園林。,通過大面積的貴族符號(hào)，營(yíng)造氣勢(shì)、恢弘的景觀效果； 歐式宮廷水景園林布局錯(cuò)落有致，形成流動(dòng)景觀走廊。,景觀節(jié)點(diǎn),空間節(jié)點(diǎn)和綠軸結(jié)合的景觀布局，使項(xiàng)目景觀功能發(fā)揮極致，獨(dú)享私家尊邸感受。,私家林蔭路不現(xiàn)張揚(yáng)，卻暗示一份尊貴。,中心園林之跌水瀑布,水系,作為園林的點(diǎn)睛之筆，沿主景觀帶布置，并形成局部的小水景。,中央水景景觀,局部小水景,為滿足遂寧人渴望親水的特質(zhì)，主景觀帶上必須有水景設(shè)置。 局部的小水景可以形成小組團(tuán)景觀，成為園林的亮點(diǎn)或者園林的次景觀區(qū)。 局部的小水景還可以成為駐留空間，提供參與和互動(dòng)空間。,水系,作為園林的點(diǎn)睛之筆，沿主景觀帶布置，并形成局部的小水景。,可用適當(dāng)?shù)男?、水道、水岸等增加互?dòng)的機(jī)會(huì)。 水岸局部采用原生態(tài)的材質(zhì)，拉近與自然的距離。,可參與水景,原生態(tài)石岸,原生石街,石岸,木橋,水系只需用天然的石塊圍成，不必刻意圍堤做岸，保持水道的原生感覺。,水系,利用項(xiàng)目的坡地高差，采用淺水和跌水，豐富園林景觀面，降低成本的同時(shí)保證安全。,不需做深而大的水系，增加建造成本，同時(shí)帶來安全隱患。 同時(shí)，大水系也會(huì)帶來較高的維護(hù)成本。 淺水和跌水的建造和維護(hù)成本較低，同時(shí)可增加參與性。,淺水道,局部小水景,棧橋,淺水戲水池,深宅大院，私家府邸,入口內(nèi)外先抑后揚(yáng)的處理手法，外界難得一窺的私密效果。,1,2,3,4,噴泉與廣場(chǎng),私家林蔭道,入口原生花崗巖,入口崗?fù)?采取先抑后揚(yáng)的處理手法：主入口私密（視線阻隔）林蔭大道禮賓道主景觀豁然開朗。 主入口低調(diào)但尊貴，物理上形成視覺阻隔，體現(xiàn)私家府邸的效果。 以高大整齊的名貴樹木形成尊貴的儀式化感覺。 使主入口和核心景觀帶保持一定距離，營(yíng)造社區(qū)內(nèi)部的神秘感。,揚(yáng),抑,歷史積淀,歷史的尊貴與自然氣息完美結(jié)合，作為不同節(jié)點(diǎn)中的景觀核心。,植物搭配： 關(guān)鍵點(diǎn)采用珍惜物種體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 局部點(diǎn)綴歐式風(fēng)情的樹木花卉。 奇石點(diǎn)綴： 局部節(jié)點(diǎn)采用名貴奇石點(diǎn)綴，體現(xiàn)歷史的尊貴感。,入口高大成年名貴樹種,局部點(diǎn)綴名貴樹種,局部雕塑的使用,入口花崗巖,花壇形式表現(xiàn),名貴樹種的年代標(biāo)識(shí),茂密植被,高大濃密的樹木體現(xiàn)項(xiàng)目的厚重內(nèi)斂，同時(shí)讓客戶充分感受園林的價(jià)值感。,高大樹木遮掩建筑，提升私密性,濃密的喬木及歐式小品建筑點(diǎn)綴，提升項(xiàng)目的檔次，加強(qiáng)厚重內(nèi)斂感,利用植被對(duì)建筑進(jìn)行遮掩，可以降低建筑密度過大的感覺。 眼界所到只處均為綠樹，同時(shí)也擴(kuò)大了園林空間感覺。 豐富的植被進(jìn)行遮掩，塑造移步換景的園林空間。,地下車庫設(shè)計(jì)建議,與園林結(jié)合，打造特色生態(tài)車庫。,從地面上看采光井,從車庫內(nèi)看采光井,車庫至地面通道,采光孔也成了景觀一部分,車庫是業(yè)主每天都使用的功能空間，感知性強(qiáng)，體現(xiàn)項(xiàng)目精品形象。 創(chuàng)新，消除車庫的陰暗感，給住戶新的體驗(yàn)。 采光、通風(fēng)、高舒適度。 綠化延伸至地下，讓車庫與園林綠化融為一體，提升項(xiàng)目檔次。 體現(xiàn)品質(zhì)與細(xì)節(jié)，加強(qiáng)客戶感知。,園林小品,園林設(shè)計(jì)中具有體現(xiàn)尊貴和藝術(shù)氣質(zhì)的雕塑小品，細(xì)部點(diǎn)綴體現(xiàn)項(xiàng)目高檔品質(zhì)。,跌水內(nèi)部雕塑,組團(tuán)入口,裝飾小品,與項(xiàng)目形象相關(guān)的飛馬雕塑,氣宇軒昂的雄獅雕塑,雕塑裝飾： 通過園林內(nèi)部的細(xì)節(jié)雕塑點(diǎn)綴，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)于細(xì)節(jié)的考量。 雕塑與項(xiàng)目形象存在聯(lián)系。,豪宅產(chǎn)品符號(hào),標(biāo)識(shí)系統(tǒng),特別定制導(dǎo)示裝飾，把項(xiàng)目完全標(biāo)簽化，無處不在體現(xiàn)項(xiàng)目精致豪宅的理念，滿足高端客戶專屬感的需求。,豪宅產(chǎn)品符號(hào),導(dǎo)示系統(tǒng)： 通過金屬質(zhì)的導(dǎo)示制作體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 在導(dǎo)示制作中融入定制概念，體現(xiàn)對(duì)細(xì)節(jié)的考量。,玻璃門轉(zhuǎn)角處定制符號(hào),水道井蓋的定制符號(hào),細(xì)部標(biāo)識(shí),跌水廣場(chǎng)的大型地面標(biāo)識(shí),細(xì)部標(biāo)識(shí),入口標(biāo)識(shí),道路設(shè)計(jì),避免直來直去，應(yīng)強(qiáng)調(diào)蜿蜒曲折，曲徑通幽。,道路刻意突出蜿蜒曲折、曲徑通幽的視覺效果。 局部可采用石材或木材，體現(xiàn)項(xiàng)目原生品質(zhì)。,曲折的道路帶來庭院的幽靜，局部原生材質(zhì)倍感舒適。,原生木棧道,原生石階,曲徑通幽,特色游廊,可設(shè)計(jì)圍繞園林，點(diǎn)綴局部，提供休憩游玩的創(chuàng)意空間。,可利用特色游廊塑造舒適感和時(shí)尚感。 游廊可以提供交流、休憩、溝通的鄰里空間。 時(shí)尚簡(jiǎn)潔的清水混凝土構(gòu)架，以木材貼面，綠色爬藤植物環(huán)繞，遮擋烈日炎炎。,項(xiàng)目會(huì)所配套建議,會(huì)所配套突出核心功能，通過會(huì)所展現(xiàn)項(xiàng)目的藝術(shù)與奢華、自然與品位、專屬與私享。,通過會(huì)所功能展現(xiàn)項(xiàng)目的豪宅特質(zhì),提升項(xiàng)目整體形象,后期配合營(yíng)銷展示,恒溫泳池、桑拿、壁球室、健身房等，提升項(xiàng)目形象，保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。,健康功能,會(huì)所設(shè)計(jì)原則：提升項(xiàng)目形象和知名度，保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)： 會(huì)所功能建議3000平方米，位置為商業(yè)一處，即地塊原入口處。 業(yè)主專享，服務(wù)社區(qū)功能，底層設(shè)置室內(nèi)游泳池，二層設(shè)置壁球室、健身房等。 亞標(biāo)準(zhǔn)泳池即可（20X40)、健身房等主要針對(duì)社區(qū)業(yè)主，面積不宜過大，但裝修一定要有檔次。,棋牌室、臺(tái)球室、茶點(diǎn)休息室、游藝室符合客戶喜好。,休閑功能,會(huì)所設(shè)計(jì)原則：提升項(xiàng)目形象和知名度，保證可持續(xù)經(jīng)營(yíng)： 業(yè)主專享，服務(wù)社區(qū)功能：根據(jù)遂寧消費(fèi)者的喜好，設(shè)置棋牌室、臺(tái)球室等。 供業(yè)主與朋友偶聚之佳所，體現(xiàn)非凡生活禮遇。,項(xiàng)目的開發(fā)順序需要考慮到土地價(jià)值排序，以及項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃功能,目的是保證開發(fā)利潤(rùn)價(jià)值最大化。,地塊中，靠近別墅區(qū)部分地勢(shì)高，產(chǎn)品高端，居住價(jià)值最高； 花園洋房區(qū)域地勢(shì)較低，產(chǎn)品相對(duì)中端，居住價(jià)值次于別墅區(qū)。,開發(fā)建議： 一期：地塊東南區(qū)域，部分花園洋房產(chǎn)品。 二期：別墅和靠近地塊中部位置的花園洋房，以及商業(yè)。 商業(yè)地塊前期可以建設(shè)為體驗(yàn)展示區(qū)，并用做現(xiàn)場(chǎng)銷售部之用。,二期花園洋房區(qū),報(bào)告思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)條件,項(xiàng)目屬性研判及界定,結(jié)構(gòu)化分析和問題界定,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,項(xiàng)目目標(biāo)客群定位,與宗教有關(guān)聯(lián)的人物掃描,本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和別墅產(chǎn)品，因此項(xiàng)目所針對(duì)的泛客群是遂寧城市的金字塔頂端的人群。 項(xiàng)目區(qū)域位于觀音民俗文化目的地之廣德寺，具備濃厚的宗教文化色彩。 項(xiàng)目所處區(qū)域緊鄰臥龍山公園，可謂之臥虎藏龍之地。,我們對(duì)一些與宗教有關(guān)聯(lián)的、在特定區(qū)域或圈層有影響力的人物進(jìn)行掃描，以期對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行身份特征、行為特征提供定位參考。,楊釗,楊釗：2006胡潤(rùn)百富榜第34名，中國(guó)紡織大學(xué)名譽(yù)博士 個(gè)人財(cái)富：50億元 出生：1947年 出生地：廣東惠陽區(qū)良井鎮(zhèn)人，生于惠州 公司：旭日集團(tuán) 總部：香港 主要領(lǐng)域：成衣、房地產(chǎn) 現(xiàn)任香港旭日集團(tuán)董事長(zhǎng)，香港青年工業(yè)家協(xié)會(huì)主席，香港紡織商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，香港惠州社團(tuán)聯(lián)合總會(huì)會(huì)長(zhǎng)。是第九屆全國(guó)政協(xié)委員，廣東省政協(xié)常委。曾任惠州市政協(xié)副主席，當(dāng)選香港特別行政區(qū)臨時(shí)立法會(huì)議員。1999年被香港特區(qū)政府委任為太平紳士。,創(chuàng)業(yè)歷程,上市公司旭日集團(tuán)的董事長(zhǎng)楊釗是一位虔誠(chéng)的佛教徒，他在馳騁于商界的同時(shí)，大力支持許多佛教活動(dòng)。并且很樂意與他人分享自己皈依佛教的心路歷程以及多年來平和與富足的精神收獲。,1967年到香港創(chuàng)業(yè)，從日薪6元的工人做起，白手興家，20多年間，把原來規(guī)模很小的“旭日制衣廠”發(fā)展成為旭日集團(tuán)東南亞地區(qū)最大的服裝制造和出口商之一，并向金融、地產(chǎn)方面拓展業(yè)務(wù)。 1978年，國(guó)家改革開放的大門剛剛開啟，就毅然到順德興辦全國(guó)第一家“三來一補(bǔ)”企業(yè)大進(jìn)制衣廠。迄今，已在全國(guó)11省市建有14家合資企業(yè)。 1985年，針對(duì)國(guó)內(nèi)大專院校服裝教育太少，與我國(guó)主要出口服裝的狀況極不相適應(yīng)的形勢(shì)，先后捐資3000多萬元興辦“學(xué)用結(jié)合，學(xué)工一體”的“西北紡織工學(xué)院惠州分院”，使之成為我國(guó)中南地區(qū)唯一培養(yǎng)應(yīng)用型服裝專才的高等學(xué)府。 在惠州興建的綜合小區(qū)“城市花園”，建筑面積只占25%，75%為綠化休閑地，兩次被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”。,楊釗早在上世紀(jì)七十年代已贏得“褲王”美譽(yù)。那時(shí)才廿多歲，事業(yè)有成，正是春風(fēng)得意馬蹄疾，然而，對(duì)人生旅途的迷惘感即隨之而來。“我用了數(shù)年時(shí)間去了解各主要宗教的教義精神”。楊釗于1981年正式皈依佛門，并大力支持香港佛教界的許多慈善活動(dòng)，例如醫(yī)院、學(xué)校、老人院等。,商人信佛學(xué)佛,已經(jīng)形成一種普遍現(xiàn)象。為數(shù)不少的企業(yè)家有著宗教信仰或者對(duì)宗教文化感興趣,他們或虔誠(chéng)信仰,或以之修身,或用之企業(yè)經(jīng)營(yíng)，或用之?dāng)P棄原罪，獲得心靈寬恕和慰籍。 身份特征：商人，出類拔萃者 事業(yè)特征：卓絕奮斗，敏銳進(jìn)取，方得事業(yè)巔峰 行為特征：工作中張揚(yáng)，生活中低調(diào) 商圈中信佛的明星：海航董事長(zhǎng)陳峰，鳳凰衛(wèi)視董事長(zhǎng)劉長(zhǎng)樂，雙星集團(tuán)總裁汪海,李連杰,李連杰（1963年4月26日），英文名Jet。新加坡籍華人， 出身中國(guó)北京，知名動(dòng)作片演員，電影明星，曾居北京、香港、美國(guó)、新加坡等地，創(chuàng)建了慈善基金：壹基金。,主要成就,亞洲第一身價(jià)影星。受過周恩來贊賞，少年時(shí)曾寫信給過鄧小平、鄧穎超等國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人并得到回復(fù)。 2009年4月3日，李連杰被世界衛(wèi)生組織任命為親善大使 2009年3月，李連杰榮獲“2008年影響世界華人大獎(jiǎng)” 2009年1月31日，在2009年達(dá)沃斯經(jīng)濟(jì)論壇上，獲達(dá)沃斯Crystal獎(jiǎng)杯（水晶杯） 2009年因其在汶川大