2012年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析南沙一品房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告.ppt

創(chuàng)鴻南沙一品投標(biāo)報(bào)告,世聯(lián)地產(chǎn)2011,第一部分：基礎(chǔ)分析,項(xiàng)目本體分析,報(bào)告思路,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,第二部分：目標(biāo)&困難,區(qū)域客戶分析,第三部分：策略&執(zhí)行,項(xiàng)目目標(biāo)的梳理,目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的核心困難,SWOT策略導(dǎo)出,項(xiàng)目定位,策略執(zhí)行與安排,PART 1 項(xiàng)目視角,區(qū)位：位于南沙中心城區(qū)，距離廣州中心約60公里,項(xiàng)目所在的進(jìn)港大道是南沙目前發(fā)展重點(diǎn)中軸,集中了南沙區(qū)主要的市政配套與商業(yè).,南沙,60公里,交通：外部通往廣州中心城區(qū)、珠港澳、廣深較為便捷，周邊目前進(jìn)入性一般,外部交通：南沙構(gòu)建了由高速公路、快速干線、城際鐵路和地鐵組成的對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)，大大加強(qiáng)南北向和東西向兩個(gè)軸向的交通聯(lián)系，提高南沙和與周邊城鎮(zhèn)的交通通達(dá)性，加大了南沙區(qū)域輻射能力. 周邊路網(wǎng)：本項(xiàng)目目前臨兩條規(guī)劃路，尚未完工，目前進(jìn)入性一般。,規(guī)劃路,規(guī)劃路,配套：周邊發(fā)展處于南沙較高水平，半小時(shí)生活圈享有南沙區(qū)域級(jí)的生活配套,四至：緊鄰住宅區(qū)與商業(yè)廣場(chǎng)，居住氛圍濃厚，南臨河涌，望景觀綠軸,規(guī)劃：中等規(guī)模中等容積率，樓棟與園林空間布局舒適，戶戶南北通透,產(chǎn)品：公寓50-70的loft商住兩用，住宅主力為117-130的三房，另有少量底商,住宅底商共40間, 主力面積為26-32平方, 共1671平方.,廣州南沙中心城區(qū)，距離廣州城市中心60公里； 區(qū)域往珠三角圈通達(dá)性強(qiáng)， 周邊配套較為成熟，具備城市價(jià)值 中等規(guī)模、中等容積率； 臨河涌與綠島，有一定景觀資源；,項(xiàng)目屬性,廣州遠(yuǎn)郊區(qū)域、南沙中心城區(qū)、有一定資源，中等容積率中等規(guī)模項(xiàng)目,PART 2 市場(chǎng)視角, 宏觀市場(chǎng)形勢(shì), 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn),2011年初新“國八條”和廣州細(xì)則的出臺(tái)已為2011年定調(diào)，樓市調(diào)控將成為常態(tài)，要有淡市營銷的心態(tài),小結(jié):2011年下半年樓市調(diào)控力度預(yù)計(jì)不會(huì)減弱，整體樓市仍是淡市，須做好淡市營銷的準(zhǔn)備，在淡市中突圍。,貨幣政策：2011年至今，存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率多次上調(diào)，銀根不斷緊縮，開發(fā)商與購房者均受到影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。,中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 五年以上貸款利率由6.80%調(diào)整為7.05%。,2011年7月7日央行年內(nèi)第三次加息,小結(jié):樓市經(jīng)濟(jì)調(diào)控力度不斷加強(qiáng),存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào),房地產(chǎn)和購房者的資金壓力越來越大.,各區(qū)情況：市中心房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致客戶外溢，郊區(qū)化已經(jīng)成為廣州城市發(fā)展的必然趨勢(shì),中心六區(qū)成交均價(jià)普遍接近17000元/，郊區(qū)樓盤成交普遍價(jià)低于10000元/，價(jià)格差異較大，中心區(qū)房?jī)r(jià)高漲將導(dǎo)致客戶外溢至周邊區(qū)域,中心區(qū)房?jī)r(jià)高漲將導(dǎo)致客戶外溢至周邊區(qū)域,郊區(qū)化已經(jīng)成為廣州城市發(fā)展的必然趨勢(shì),隨著廣州城市空間布局規(guī)劃的不斷優(yōu)化以及“東進(jìn)、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略的深化執(zhí)行，郊區(qū)成為城市發(fā)展的熱點(diǎn),數(shù)據(jù)來源于廣州市房管局，僅為廣州十區(qū)商品住宅數(shù)據(jù),各區(qū)分析：外圍區(qū)域成為供貨重點(diǎn)，其中以南部?jī)r(jià)格增幅表現(xiàn)明顯，番禺成交均價(jià)同比增長(zhǎng)65，南沙同比增長(zhǎng)30,中心六區(qū)供應(yīng)趨緊，外圍區(qū)域新增供應(yīng)增加，其中外圍的番禺、花都、南沙區(qū)的新增供應(yīng)增長(zhǎng)明顯。,外圍區(qū)域以南部?jī)r(jià)格增幅表現(xiàn)尤為突出，番禺同比增長(zhǎng)65，南沙30。,數(shù)據(jù)來源于廣州市房管局，僅為廣州十區(qū)商品住宅數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來源于廣州市房管局，僅為廣州十區(qū)商品住宅數(shù)據(jù),宏觀市場(chǎng),中心城區(qū)房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致客戶外溢至周邊區(qū)域，郊區(qū)化已經(jīng)成為廣州城市發(fā)展的必然趨勢(shì)； 外圍區(qū)域成為供貨重點(diǎn)，價(jià)格增幅遠(yuǎn)超中心區(qū)域，尤以南沙、番禺表現(xiàn)最為突出,市中心房?jī)r(jià)高漲導(dǎo)致客戶外溢至周邊區(qū)域，郊區(qū)化成為廣州城市發(fā)展的必然趨勢(shì),宏觀趨勢(shì),2008年至今南沙區(qū)商住用地成交出讓統(tǒng)計(jì),數(shù)據(jù)來源于廣州市國土資源局,2011年至今南沙區(qū)商住用地掛牌出讓統(tǒng)計(jì),一級(jí)市場(chǎng)：近幾年南沙區(qū)土地市場(chǎng)供需兩旺，眾多品牌開發(fā)商 紛紛進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng),碧桂園豪庭 樓面地價(jià)1506元/,萬科府前一號(hào) 樓面地價(jià)980元/,區(qū)府板塊 特點(diǎn)：商業(yè)配套齊全,龍光棕櫚水岸 樓面地價(jià)1259元/,南沙城項(xiàng)目 樓面地價(jià)995元/,本案,港前大道板塊 特點(diǎn)：景觀資源豐富，高端配套云集,時(shí)代南灣 樓面地價(jià)1602元/,南沙區(qū)金洲管理區(qū)（祈福酒店南側(cè)），2010NJY-6地塊地價(jià)1777元/,南沙區(qū)南沙街金洲村（裕興花園東側(cè)，富佳花園北側(cè)），2010NJY-1地塊1193元/,南沙區(qū)行政中心東側(cè)，2010NJY-8地塊地價(jià)1051元/,金沙路商住地塊（舊廠房改造）2011NJY-3地價(jià)1633元/,-統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2006年至今,一級(jí)市場(chǎng)：項(xiàng)目所在的區(qū)府板塊土地供應(yīng)較多，但基本位于區(qū)府板塊的邊緣，區(qū)府板塊中心的土地供應(yīng)較少。,南沙豐田生活區(qū)北側(cè)2010NJY-4地塊 地塊地價(jià)2128元/,供應(yīng)及成交情況： 2011年1-5月區(qū)域預(yù)售面積達(dá)31.46萬，占了2010年南沙全年預(yù)售面積的78%；成交面積達(dá)38.88萬，占了2010年南沙全年成交面積的74%。雖然處在樓市政策的高壓下，但南沙區(qū)域在“十二五”規(guī)劃的利好下，供需兩旺。,成交價(jià)格情況： 2010年至今區(qū)域成交均價(jià)穩(wěn)步提升，“十二五” 規(guī)劃對(duì)區(qū)域市場(chǎng)利好，均價(jià)逆市上漲。,信息來源于廣州市房管局,信息來源于廣州市房管局,二級(jí)市場(chǎng)：“十二五”規(guī)劃利好，2011年南沙市場(chǎng)供需兩旺，均價(jià)逆市上漲。,數(shù)據(jù)來源于廣州市國土資源局,港前大道板塊 特點(diǎn)：景觀資源豐富，高端配套云集,區(qū)府板塊 特點(diǎn)：商業(yè)配套齊全,南沙灣東苑,南沙星河丹堤,南沙奧園 10000元/ ,南沙境界,碧桂園豪庭 8500元/ ,南沙城,奧園海景城 8000元/ ,海力花園 7000元/ ,龍光棕櫚水岸 9000元/ ,萬科府前一號(hào) 9800元/ ,珠光南沙御景 8300元/ ,廣晟海韻蘭庭 6900元/ ,南沙珠江灣 9000元/ ,逸濤灣,觀海美寓 7300元/ ,南沙濱?；▓@ 8500元/ ,時(shí)代南灣,在售或預(yù)售項(xiàng)目,未來入市項(xiàng)目,優(yōu)山美墅,本案,本項(xiàng)目所處區(qū)位較 好，周邊配套成熟,二級(jí)市場(chǎng)：萬科、城建、碧桂園等品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐該區(qū)域市場(chǎng)；區(qū)府板塊為南沙的熱點(diǎn)板塊，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，多集中在區(qū)府板塊的邊緣。,70萬,80萬,90萬,100萬,110萬,120萬,130萬,140萬,150萬,180萬,250萬,龍光棕櫚水岸,奧園海景城,時(shí)代南灣,南沙珠江灣,逸濤灣,海力花園,碧桂園豪庭,南沙奧園,萬科府前一號(hào),待售,在售,200萬,南沙御景,二級(jí)市場(chǎng)：區(qū)域洋房總價(jià)區(qū)間在95-115萬之間，主流均價(jià)為8500-9500元/，帶1500-1800元精裝修,龍光棕櫚水岸,奧園海景城,時(shí)代南灣,南沙珠江灣,逸濤灣,南沙濱?；▓@,80,90,100,110,120,130,140,150,200,碧桂園豪庭,南沙奧園,萬科府前一號(hào),南沙境界,待售,在售,南沙御景,小結(jié)：90-120 為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為120 的三房，未來面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且受到限購政策的影響，須加強(qiáng)宣傳推廣力度，深挖潛在目標(biāo)客戶。,廣晟海韻蘭庭,二級(jí)市場(chǎng)：本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為85-117的三房,屬于區(qū)域市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。,二級(jí)市場(chǎng)：南沙區(qū)洋房未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目入市無新盤，但面臨部分樓盤新貨以及其他樓盤尾貨的競(jìng)爭(zhēng)。,新貨：下半年主推大戶型,在售：79 兩房，118三房預(yù)計(jì)500套洋房,新貨：135-170洋房,2棟公寓產(chǎn)品,龍光棕櫚水岸,奧園海景城,觀景美寓,在售111 、114 三房尾貨,在售：167和171三房,南沙境界,碧桂園豪庭,海力花園,新貨：C組團(tuán)約400套，主推123三房；B、D組團(tuán)預(yù)計(jì)年底推出,2011年,南沙珠江灣,在售：140四房56套,逸濤灣,在售尾貨,南沙奧園,萬科府前一號(hào),新貨：三棟洋房，主推大戶型，320套,珠光南沙御景,新貨：六棟洋房，主推小戶型，450套,在售：N15、N18棟，94-115 三房126套,新貨：高層洋房，130 以上,預(yù)計(jì)10月份推出,新貨：B棟、D棟洋房，主推中小戶型,在售：93-150兩房至四房121套,在售：79-126兩房至四房133套,在售：165-173三房206套,廣晟海韻蘭庭,南沙濱?；▓@,在售 ：116-129 三房 約400套,時(shí)代南灣,新貨：80-120N+1洋房800套,小結(jié):區(qū)府板塊下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目未來主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤包括南沙珠江灣、南沙濱?；▓@、萬科府前一號(hào)、南沙御景和廣晟海韻蘭庭,公寓的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤為奧園海景城。,板塊競(jìng)爭(zhēng)策略,與港前大道板塊競(jìng)爭(zhēng)策略： 港前板塊景觀資源較豐富，相對(duì)而言更適合度假，而區(qū)府板塊更適合自住，兩個(gè)板塊之間具有一定的差異性。 利用公共交通及生活配套的優(yōu)勢(shì)，拓展深挖海珠區(qū)、番禺區(qū)的潛在客戶 以強(qiáng)烈的現(xiàn)代城市中心感，吸納南沙本地的客戶,以城市價(jià)值更優(yōu)，吸引自住客為主區(qū)隔港前大道板塊的競(jìng)爭(zhēng)。,對(duì)比本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)： 品牌開發(fā)商 項(xiàng)目景觀資源較豐富 綜合樓面地價(jià)僅為980元/ 劣勢(shì)： 周邊商業(yè)配套等不夠完善 城市中心感較差,項(xiàng)目入市時(shí)將受到萬科府前一號(hào)B、D組團(tuán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，需通過周邊生活教育配套完善的優(yōu)勢(shì)來引導(dǎo)客戶。,個(gè)盤競(jìng)爭(zhēng)策略VS萬科府前一號(hào),競(jìng)爭(zhēng)策略：凸顯城市價(jià)值,對(duì)比本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)： 品牌開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)模較大，整體配套完善 劣勢(shì)： 周邊商業(yè)配套等不夠完善 城市中心感較差,個(gè)盤競(jìng)爭(zhēng)策略VS南沙濱?；▓@ 下半年主推八期洋房大戶型產(chǎn)品，而且與本項(xiàng)目同處區(qū)府板塊，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響。,競(jìng)爭(zhēng)策略：差異化競(jìng)爭(zhēng),對(duì)比本項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)： 整體內(nèi)部配套較完善 劣勢(shì)： 洋房實(shí)用率不高,個(gè)盤競(jìng)爭(zhēng)策略VS奧園海景城 下半年主推135-170 洋房和公寓產(chǎn)品，與本項(xiàng)目相距較近，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響。,競(jìng)爭(zhēng)策略：凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),港安銀座(華匯國際廣場(chǎng))的公寓產(chǎn)品已基本售完，目前只剩少量的二房產(chǎn)品。,奧園海景城的公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)今年年底推售，據(jù)了解，奧園海景城的公寓產(chǎn)品可能以整層出售的方式銷售。,二級(jí)市場(chǎng)：公寓產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)較為稀缺，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品入市時(shí)主要面臨奧園海景城的尾貨競(jìng)爭(zhēng)。,區(qū)域市場(chǎng),雖然樓市處于政策高壓下，但由于“十二五”規(guī)劃的利好，南沙區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)供需兩旺，成交均價(jià)逆市上漲，區(qū)域市場(chǎng)前景良好。 項(xiàng)目所處的區(qū)府板塊下半年多個(gè)樓盤都有較大貨量的同質(zhì)產(chǎn)品推出，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，未來在營銷宣傳推廣上的力度須進(jìn)一步加強(qiáng)。 南沙區(qū)域公寓產(chǎn)品稀缺，受到市場(chǎng)的追捧；未來的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為奧園海景城，市場(chǎng)前景較為樂觀。,區(qū)域市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，須加強(qiáng)宣傳推廣力度，深挖項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶 。,市場(chǎng)總結(jié),PART 3 客戶視角, 區(qū)域客戶視角, 本項(xiàng)目意向客戶視角,南沙區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀, 區(qū)域客戶視角, 本項(xiàng)目意向客戶視角,客戶基本情況、置業(yè)需求、媒體喜好,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)萬科府前一號(hào)、棕櫚水岸、時(shí)代南灣等豪宅成交客戶明細(xì)整理。 對(duì)象對(duì)象：置業(yè)需求面積在80160 區(qū)間。,南沙中高端客戶區(qū)域統(tǒng)計(jì)：,南沙客戶區(qū)域來源廣泛，其中有41%來自于居住在此的本地客戶；36%為天河客戶，其余來自于番禺、海珠、越秀等等。從區(qū)域的統(tǒng)計(jì)可看出，客戶以本地和廣州天河客為主，占總客戶的77。,南沙與天河客戶基本情況： 8090 、120140 的客戶多來自天河；120140、150170 的客戶多來自南沙本地；兩區(qū)的客戶都是私企業(yè)主居多，天河的客戶相對(duì)南沙較年輕；,從戶型喜好看，天河客更偏向于80120之間的戶型，而南沙本地會(huì)偏向140170的大戶型； 從客戶行業(yè)看，兩區(qū)中私企業(yè)主占最多，其次是企業(yè)高管、銀行、政府部門等； 從家庭結(jié)構(gòu)看，天河客戶大多是已婚無子女或有一個(gè)孩子，南沙客戶大多是已有一個(gè)子女。,南沙與天河客戶置業(yè)需求： 兩區(qū)中都是以首次置業(yè)為主；天河的客戶更偏向于自住兼投資；南沙的客戶比較重視地段配套等，而天河客戶更偏向于一種前沿的生活方式,從置業(yè)目的看，來自南沙本地的近六成以上的客戶為自主或改善型需求；天河近五成為自住兼投資； 從置業(yè)次數(shù)看，兩區(qū)中都是以首次置業(yè)為主，天河的客戶更偏向于自住兼投資； 從置業(yè)關(guān)注點(diǎn)來看，南沙本地客戶置業(yè)時(shí)最關(guān)注地理位置、交通和規(guī)劃；天河區(qū)較關(guān)注園林設(shè)計(jì)、配套等。, 南沙與天河客戶媒體喜好： 天河的客戶較容易受網(wǎng)絡(luò)和戶外廣告的影響，南沙客戶主要是朋友介紹和報(bào)紙居多。,從信息渠道看，天河的客戶較容易受網(wǎng)絡(luò)和戶外廣告的影響，南沙客戶主要是朋友介紹和報(bào)紙居多。 從社交活動(dòng)看， 南沙客戶的社交活動(dòng)集中在朋友聚會(huì)；天河客戶的社交活動(dòng)比較平均； 從參與樓盤活動(dòng)看， 兩區(qū)客戶參與的商務(wù)活動(dòng)占比三成，其次是餐會(huì)、親子活動(dòng)等。,視角2：中高端客戶視角,1、結(jié)合區(qū)域客戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目需要深挖本地客戶，和外拓廣州中心區(qū)域的客戶，項(xiàng)目應(yīng)具備一定的時(shí)尚尊貴氣息，項(xiàng)目的立意相對(duì)要高；,2、在營銷上考慮南沙和廣州客戶的共同訴求也是營銷的關(guān)鍵。,意向 客戶,1,客戶基本資料： 梁小姐，南沙中心醫(yī)院醫(yī)生，27歲，是南沙本地人，老公也在中心醫(yī)院上班，他們對(duì)南沙有相對(duì)較深刻的了解和認(rèn)同。 客戶觀點(diǎn)： 這里（項(xiàng)目周邊）位置好，環(huán)境也好，空氣質(zhì)量比廣州市區(qū)要好很多。 買在這邊主要就是方便。 南沙本地人很多人都已經(jīng)買了房子，如果再買，肯定是要做的比較好的。 物業(yè)管理、項(xiàng)目的配套是否完善等是考慮的重要因素。 平時(shí)喜歡與友人聚會(huì)等。 如果我覺得好，當(dāng)然會(huì)和我的朋友介紹啦。（并聊起南沙人還是很有購買力的，她有個(gè)朋友是電子廠的，雖然是普通員工，月薪也有近1萬5）,南沙自住客多是換房客，關(guān)心質(zhì)量和物業(yè)管理,意向 客戶,2,客戶基本資料： 黎先生，天河軟件園IT高管，33歲，目前在車陂有一套小房子。因?yàn)榫鸵⒆恿?，想換套大的房子。 客戶觀點(diǎn)： 認(rèn)識(shí)南沙是和同事過來郊游發(fā)現(xiàn)的，覺得這里的生態(tài)環(huán)境很不錯(cuò)，很有外國莊園的感覺。 現(xiàn)在市區(qū)的房子價(jià)格都太高了，不如來南沙買個(gè)大房子，如果離地鐵比較近的話是沒問題的，直接到車陂那邊也比較方便。 如果考慮買，還是希望有升值潛力的。 平時(shí)喜歡看雜志、電影等，愛好旅游、攝影。 由于是做IT業(yè)，故對(duì)時(shí)下最I(lǐng)N的高科技產(chǎn)品很有心得。,天河/番禺自住兼投資客關(guān)注居住舒適和便利，重視升值潛力,意向 客戶,3,客戶基本資料： 莫老師，天河五山某大學(xué)老師，快退休了，目前在市區(qū)有房子，樓梯樓。 客戶觀點(diǎn)： 南沙那邊環(huán)境很好啊，以后住在南沙也可以的。 現(xiàn)在有考慮買個(gè)房子，雖然沒那么快?。ìF(xiàn)在最多就周末過去），以后退休了可以過去養(yǎng)老啊，我現(xiàn)在也在看新塘和花都的房子，但感覺南沙的發(fā)展更好。 如果要買就買90平米左右吧，就2個(gè)人也不需要住那么大，城里的房子就留給兒子吧。 莫老師認(rèn)為小區(qū)環(huán)境要好、要有活動(dòng)的場(chǎng)地。,廣州市區(qū)“5+2”度假兼投資客,本項(xiàng)目意向客戶小結(jié)1：客戶將關(guān)注居住地段、整體規(guī)劃、交通的便捷，對(duì)發(fā)展商的品牌也有要求，主要是擔(dān)心質(zhì)量問題,小區(qū)地段/交通很重要： 小區(qū)周圍商業(yè)配套是否完善，能提高購物的便捷度很重要； 交通是否便捷也是關(guān)鍵之一。 整體規(guī)劃是體現(xiàn)生活舒適感的重要因素： 小區(qū)的配套設(shè)計(jì)是否完善宜居，是增加生活舒適感的重要因素之一； 是否有良好的物業(yè)管理人員，是生活安全性的保證之一；,本項(xiàng)目意向客戶小結(jié)2：從置業(yè)需求看，客戶追求的是健康的生活方式，同時(shí)又不希望脫離城市。,支付趨向： 有一定的購買力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為服務(wù)買單； 購買特征： 注重生活品質(zhì)和舒適感，看中居住在周邊人群，希望居住在朋友認(rèn)同的居所； 產(chǎn)品要求： 材料品質(zhì)高，外觀有一定的個(gè)性，使用價(jià)值良好，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適； 配套需求： 社區(qū)內(nèi)配套一定要周全，游泳池、球場(chǎng)等這些都應(yīng)該齊全，會(huì)所也要有一定特色。 物業(yè)管理： 物管是保證我們小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)的重要部分，良好的物管可以讓我們業(yè)主無后顧之憂。,本項(xiàng)目意向客戶小結(jié)3：社交活動(dòng)多與朋友聚會(huì)、旅游相關(guān)，樓盤活動(dòng)餐會(huì)、親子活動(dòng)等,平時(shí)社交活動(dòng)：朋友聚會(huì)、看電影、酒吧 基本上每個(gè)月都會(huì)參與或組織一些休閑運(yùn)動(dòng)，陶冶情操的同時(shí)鍛煉身體； 酒吧有時(shí)間一般都會(huì)去，因?yàn)檫@也是緩解工作壓力的一種方式； 有空都是會(huì)和朋友一起聚聚，交流感情的同時(shí)保持人脈的暢通性。 感興趣的樓盤活動(dòng)：餐會(huì)、親子活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng) 一直有保持與子女的溝通，很樂意參與外界組織的親子活動(dòng)等； 商務(wù)活動(dòng)是必須的，這里面或多或少都存在有商機(jī)。,本項(xiàng)目公寓客戶小結(jié)：置業(yè)趨向分析大部分主要是以投資的性質(zhì)來選擇，看中公寓的投資回報(bào)率高，周期相對(duì)快。,支付趨向： 有一定的投資計(jì)劃，有較高的投資眼光，在看準(zhǔn)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ臅r(shí)候就會(huì)入手； 購買特征： 注重區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ粗赝顿Y回報(bào)率； 產(chǎn)品要求： 希望在同區(qū)域?qū)ふ倚詢r(jià)比高的產(chǎn)品戶型；,核心客戶： 80-90平 、120-140平以南沙、天河為主，番禺為輔的高管、私企業(yè)主和泛公務(wù)員。 置業(yè)目的：自住為主，兼顧投資需求，多為首次置業(yè) 基本特征：有一定的涵養(yǎng)，較為時(shí)尚，懂得享受生活、重視居住氛圍，更愿意 居住在教育水平高、身份地位懸殊不大的社區(qū)。,洋房重要客戶：廣州其他中心城區(qū)中高端階層 置業(yè)目的：自住為住，改善性兼顧投資需求，多為二次以上置業(yè) 基本特征：對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定認(rèn)知，對(duì)區(qū)域價(jià)值、周邊環(huán)境 認(rèn)可度高，關(guān)注區(qū)域未來的升值潛力。,邊緣客戶：投資客戶、其他區(qū)域外來客戶 來自其他區(qū)域，看好本區(qū)未來發(fā)展；將房地產(chǎn)投資看作長(zhǎng)期的資產(chǎn)保值、增值，并非追求短期回報(bào)。,核心客戶,重要客戶,爭(zhēng)取客戶,本項(xiàng)目客戶定位,1、吸引的客戶以自住為主，兼顧長(zhǎng)線投資需求； 2、市區(qū)和南沙客戶都有，其中南沙客戶容量有限，客戶拓展需要深耕南沙，外拓以天河、番禺為主的區(qū)域。,結(jié)論：,1、天河的客戶思維方式較年輕，視野相對(duì)開闊，喜歡接受新事物的同時(shí)對(duì)生活較理想化。 2、南沙的客戶思維相對(duì)保守一些，作為南沙本地客戶，由于對(duì)地段的熟悉，會(huì)更看重項(xiàng)目的地段，中心價(jià)值 ，從而提高生活的舒適度。,區(qū)域客戶構(gòu)成：,置業(yè)趨向：,發(fā)展商目標(biāo)理解,價(jià)格：高價(jià) 速度：高速,創(chuàng)鴻集團(tuán)進(jìn)入廣州的首個(gè)項(xiàng)目，意義重大，將打造高端項(xiàng)目，為另一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)鴻城的入市奠定高端形象。,發(fā)展商面臨：,創(chuàng)鴻品牌首次進(jìn)入廣州，品牌價(jià)值和知名度需要提升； 產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)供應(yīng)量大； 南沙客戶容量有限 目標(biāo)追求“高價(jià)高速”,發(fā)展商面臨的問題,這意味著南沙一品需要成為南沙區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，以項(xiàng)目成功（高價(jià)高速）促進(jìn)品牌成功。,核心問題,面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)背景： 項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么，如何實(shí)現(xiàn)叫好又叫座？,PART 4 價(jià)值營銷，項(xiàng)目的核心價(jià)值梳理，以怎樣的形象入市，讓客戶獲得認(rèn)可？,PART 5 營銷策略，項(xiàng)目怎么賣，實(shí)現(xiàn)2012年100%銷售？,PART 4 價(jià)值梳理, 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理, 項(xiàng)目形象定位,【發(fā)展歷程】高起點(diǎn)規(guī)劃，但城市發(fā)展緩慢，使得人們對(duì)于南沙片區(qū)的認(rèn)可度并不高,霍英東時(shí)代， 南沙的啟動(dòng) 洛溪大橋通車，霍英東投放啟動(dòng)資金超25億元 虎門輪渡公司成立 南沙被確定為九十年代三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 虎門輪渡及廣珠東線公路正式開通 南沙港成為對(duì)外通商口岸，南沙客運(yùn)港試航,1988-1992年,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)時(shí)代，大規(guī)模開發(fā) 國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立國家級(jí)南沙經(jīng)濟(jì)核技術(shù)開發(fā)區(qū) 全球最大企業(yè)美國通用落戶南沙 東發(fā)和南偉碼頭分別投入使用 虎門大橋通車 粵港經(jīng)濟(jì)合作座談會(huì)在南沙舉行 南沙定位升級(jí)為珠三角的中心支點(diǎn)城市,1993-1999年,南拓時(shí)代，產(chǎn)業(yè)紛紛落戶 廣州提出“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計(jì)劃. 廣州市政府提出在南沙“再造一個(gè)新廣州” 廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部掛牌成立 2003豐田發(fā)動(dòng)機(jī)/整車及配套項(xiàng)目落戶南沙 南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通 南沙成為廣州市一個(gè)獨(dú)立的行政區(qū)。 全球500強(qiáng)紛紛投資南沙,2000-2010年,南沙發(fā)展歷程回顧,南沙本地人評(píng)論： “幾年前的南沙什么樣，現(xiàn)在的南沙就什么樣” “道路很寬，人很少” 外地人評(píng)論： “南沙，很偏僻的地方” “規(guī)劃很好，但給人感覺很荒涼”,從區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量來看，南沙經(jīng)濟(jì)總量歷年呈上升趨勢(shì)，盡管增幅逐年降低，但從整體來看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛猛，2010年達(dá)到486億，相比2005年增幅達(dá)到295。,【經(jīng)濟(jì)發(fā)展】經(jīng)濟(jì)總量仍處于較低水平，但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度飛猛，發(fā)展?jié)摿薮?數(shù)據(jù)來源于廣州市南沙區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào),從廣州十區(qū)二市的經(jīng)濟(jì)總量來看，南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)排名第十二位，GDP處于較為低下水平，但是增幅度卻名列前茅，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿o比。,南沙區(qū)歷年GPD穩(wěn)步上升，發(fā)展飛猛,GDP經(jīng)濟(jì)總量相比全市處于較低水平,數(shù)據(jù)來源于廣州市南沙區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào),【產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀】依托“一個(gè)中心，四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)”產(chǎn)業(yè)布局，第二產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心支撐，500強(qiáng)企進(jìn)駐,功能布局：形成“一個(gè)中心四個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)” 1、“一個(gè)中心”：南沙地區(qū)綜合服務(wù)中心。 2、“四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)”：現(xiàn)代物流業(yè)組團(tuán)、臨港產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)和裝備工業(yè)組團(tuán)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路：“產(chǎn)業(yè)起步，項(xiàng)目帶動(dòng)”，可概括為“一個(gè)龍頭，三大產(chǎn)業(yè)、四大基地” 1、“一個(gè)龍頭”：現(xiàn)代物流業(yè)。 2、“三大產(chǎn)業(yè)”：臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備工業(yè)。 3、“四大基地”：汽車基地、造船基地、鋼鐵基地、石化基地。 世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐南沙 石化巨頭沙多瑪（廣州）化學(xué)有限公司、豐田發(fā)動(dòng)機(jī)/整車及配套項(xiàng)目等500企業(yè),【發(fā)展契機(jī)】南沙搶位十二五，引領(lǐng)廣州轉(zhuǎn)向海洋城市，成為華南地區(qū)最重要的臨港經(jīng)濟(jì)中心,“縱觀全球，幾乎沒有一個(gè)特大城市不是依托出?？诨蚋劭诮⑵饋淼?，如紐約、鹿特丹等。除商貿(mào)外，廣州要發(fā)展大工業(yè)，抓住目前世界重工業(yè)發(fā)展的尾巴，也必須依托南沙這個(gè)唯一的深海港口?！?省委常委、廣州市委書記張廣寧張廣寧,“十二五” 規(guī)劃綱要明確南沙新區(qū)開發(fā)定位為打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地,建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。,未來五年我們需要一個(gè)什么樣的南沙？ 2015年南沙GDP達(dá)1000億元； 打造國際化、低碳、智慧理念為引導(dǎo)的宜業(yè)宜居濱海新城 ； 深化港澳合作，實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)建設(shè)取得明顯成效 成為華南地區(qū)最重要的臨港經(jīng)濟(jì)中心以及廣州參與國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的重要戰(zhàn)略平臺(tái)； 南沙區(qū)一屆人大八指出次會(huì)議指出，十二五時(shí)期南沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)主要發(fā)展目標(biāo)和任務(wù),【珠三角中心】發(fā)展定位：南沙-未來珠三角世界級(jí)城市群的中心,“縱觀全球，幾乎沒有一個(gè)特大城市不是依托出?？诨蚋劭诮⑵饋淼模缂~約、鹿特丹等。除商貿(mào)外，廣州要發(fā)展大工業(yè)，抓住目前世界重工業(yè)發(fā)展的尾巴，也必須依托南沙這個(gè)唯一的深海港口?！?省委常委、廣州市委書記張廣寧 “現(xiàn)在是一個(gè)戰(zhàn)略的概念，具體落實(shí)下去，還有很多工作要做。具體來說，現(xiàn)在還很難講將來南沙的具體規(guī)劃是怎么樣，我們?cè)谂θプ?，盡快開展研究。具體還在及時(shí)研究和完善.。把它做成濱海新城，打造具競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)的城市群，要求和定位非常高，在全國來說，是最高的一個(gè)層級(jí)。因?yàn)槭鞘澜缂?jí)的，目標(biāo)就是跟東京都市圈、倫敦都市圈、大巴黎都市圈，跟這些城市群同一數(shù)量級(jí)去做了?！?廣州規(guī)劃局長(zhǎng)王東,國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要明確南沙新區(qū)開發(fā)定位為打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地,建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。,55,陸-粵港1小時(shí)生活圈 廣深港高鐵 全長(zhǎng)約公里，是目前國內(nèi)里程最長(zhǎng)的第一座水下鐵路隧道，計(jì)劃年正式建成通車，香港到廣州的列車行車時(shí)間縮短到分鐘。 地鐵四號(hào)線 地鐵四號(hào)線修建延長(zhǎng)線，共有6個(gè)站，途經(jīng)南沙客運(yùn)港，2013年通車。（目前2個(gè)方案?jìng)溥x中） 增建6條公交線36輛公交車 完善區(qū)內(nèi)公交線網(wǎng)規(guī)劃，公交線路由目前的19條擴(kuò)大到25條左右，車輛由114輛增加到150輛,空-國內(nèi)外無縫接駁 廣州、珠海、香港、澳門4大國際機(jī)場(chǎng)，1個(gè)小時(shí)車程可到。,海-國內(nèi)外港口均可到達(dá) 南沙客運(yùn)港市 廣州唯一的深水海港，南沙的水上運(yùn)輸通過珠江水系和珠江口通往國內(nèi)外各大港口，廣州港與馬士基集團(tuán)合作將新增3條亞歐航線、1條泛太航線及1條中東航線，將南沙港打造成世界一流港口。,【珠三角中心】區(qū)位交通：海陸空交通便利，粵港1小時(shí)生活圈,【廣州新中心】南沙廣州的新中心，華南地區(qū)最重要的臨港經(jīng)濟(jì)中心,南沙區(qū)一屆人大八指出次會(huì)議指出，十二五時(shí)期南沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)主要發(fā)展目標(biāo)和任務(wù),“十二五”規(guī)劃草案明確提出： 南沙新區(qū)開發(fā)定位為打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地,建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。 廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)王東表示南沙新規(guī)劃圍繞以上四大定位今年內(nèi)出臺(tái),【廣州新中心】未來的南沙國際化、低碳、智慧理念為引導(dǎo)的宜業(yè)宜居濱海新城,南沙區(qū)一屆人大八指出次會(huì)議指出，十二五時(shí)期南沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)主要發(fā)展目標(biāo)和任務(wù),未來五年我們需要一個(gè)什么樣的南沙？ 2015年南沙GDP達(dá)1000億元； 打造國際化、低碳、智慧理念為引導(dǎo)的宜業(yè)宜居濱海新城 ； 深化港澳合作，實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)建設(shè)取得明顯成效 成為華南地區(qū)最重要的臨港經(jīng)濟(jì)中心以及廣州參與國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的重要戰(zhàn)略平臺(tái)； 南沙區(qū)一屆人大八指出次會(huì)議指出，十二五時(shí)期南沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)主要發(fā)展目標(biāo)和任務(wù),【廣州新中心】憑借粵港澳幾何中心位置，推進(jìn)實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)，在第三產(chǎn)業(yè)有所突破,石化工業(yè)轉(zhuǎn)：珠三角航運(yùn)物流商貿(mào)業(yè)和健康休閑旅游業(yè) 鋼鐵制造業(yè)轉(zhuǎn)：臨港先進(jìn)制造業(yè) 進(jìn)軍現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 推進(jìn)實(shí)施CEPA先行先試綜合示范區(qū)，在第三產(chǎn)業(yè)有所突破。 打造新興產(chǎn)業(yè) 如電子產(chǎn)業(yè)，目前正在規(guī)劃電子產(chǎn)業(yè)工業(yè)園；電動(dòng)汽車；生物制業(yè)；核電裝備，打造核電裝備基地；金融服務(wù)以及航運(yùn)物流,南沙，不再被單純當(dāng)作一個(gè)拉動(dòng)廣州乃至廣東GDP增長(zhǎng)的投資區(qū)或工業(yè)園，它已經(jīng)逐漸回歸其本位優(yōu)勢(shì)： 憑借粵港澳幾何中心的位置，打造內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)貨運(yùn)航線高效銜接的亞洲樞紐型港口物流中心、承接港澳服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展健康休閑旅游業(yè)。,從“重工業(yè)”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，未來前景看好,【南沙的中心】南沙劃分為三大主體功能區(qū)：北部的濱海生態(tài)新城區(qū)、西南部的臨港低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)和東南部的國際（保稅）港區(qū),低碳城：主導(dǎo)功能以區(qū)域性功能為主,服務(wù)大珠三角區(qū)域的休閑商務(wù)中心(RBD) 介紹：橫瀝靈山島區(qū)域合作綜合服務(wù)中心的范圍，蕉門水道、上橫瀝水道、下橫瀝水道三江匯流之處，面積約25平方公里。 特點(diǎn)：北連接南沙蕉門河中心區(qū)，南延珠江街東部?jī)?yōu)質(zhì)居住區(qū)和南沙先進(jìn)制造業(yè)基地。這個(gè)方向是南沙城市發(fā)展主軸，低碳城在發(fā)展主軸的中央珠三角交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，未來規(guī)劃廣東西部沿海鐵路、廣東沿海高速公路、肇順南城際鐵路、中南莞城際鐵路、地鐵22號(hào)大站快線線、地鐵15號(hào)南沙環(huán)線等。 規(guī)劃定位：珠三角商務(wù)會(huì)議中心、購物消費(fèi)中心、教育培訓(xùn)中心和高端居住區(qū)。,海港城：粵港澳合作體制創(chuàng)新實(shí)踐區(qū) 介紹：海港城臨港產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)面積約8平方公里，是南沙粵港澳合作體制創(chuàng)新的實(shí)踐區(qū)，將有一批國家“十二五”規(guī)劃中所述的“服務(wù)內(nèi)地、連接港澳的教育培訓(xùn)基地、科技創(chuàng)新中心和商業(yè)服務(wù)中心”項(xiàng)目在此落地。 特點(diǎn)：承擔(dān)臨港低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)以及龍穴島港口物流和造船基地這兩大產(chǎn)業(yè)基地的配套服務(wù)支撐。 規(guī)劃定位：港航高端綜合服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，南沙臨港低碳經(jīng)濟(jì)配套區(qū)，海洋文化特色城區(qū)。,龍穴島現(xiàn)代航運(yùn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)：“自由港”謀劃物流產(chǎn)業(yè) 介紹：龍穴島上布局了約1.5平方公里的服務(wù)配套區(qū)，分布在港區(qū)和物流園區(qū)之間，是按照第三代港口功能需求布局的 特點(diǎn)：依附港口碼頭，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃定位：以“自由港”為目標(biāo)，來謀劃龍穴島物流產(chǎn)業(yè)鏈的完整發(fā)展。,【南沙的中心】本案位于最宜居濱海生態(tài)新城區(qū)的中心,本案位于南沙北部濱海生態(tài)新城區(qū)的中軸線上，是該區(qū)域最中心的位置，從本案出發(fā)，到該區(qū)域的任何地方只需5-10分鐘車程。,城市發(fā)展軸中心！,一座城市的自信！,區(qū)域價(jià)值：,本項(xiàng)目南向可遠(yuǎn)觀黃山魯森林公園，緊鄰河涌與景觀綠軸，河涌南側(cè)的綠地公園正在動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年落成。,【資源價(jià)值】本項(xiàng)目可望山、面河、看綠地公園，景觀資源未算突出但整體印象較高,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,合理利用設(shè)計(jì)排布手法，增大居住尺度，拉寬景觀面,項(xiàng)目整體的產(chǎn)品排布主要以點(diǎn)式布局為主，在空間上大大的增加了整體的居住尺度，并且在景觀面上也把景觀視線進(jìn)行拉伸與延長(zhǎng),產(chǎn)品的規(guī)劃排布，在符合控規(guī)相關(guān)數(shù)據(jù)的同時(shí)，利用圍合式的排布方式，利用無遮擋的樓體景觀間距，使之景觀面形成較大的面域，增大小區(qū)的公共活動(dòng)空間，提升項(xiàng)目整體居住品質(zhì),利用點(diǎn)式排布方式，形成無遮擋的景觀間距；同時(shí)具備中心園林空間。,首層架空增加更多的綠化面積，體現(xiàn)了以人為本的居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,利用首層架空的灰空間，增加更大面積的綠化空間，在項(xiàng)目整體上體現(xiàn)了以人為本的居住區(qū)規(guī)劃構(gòu)想，并更進(jìn)一步提升業(yè)主的互動(dòng)空間，使小區(qū)更具有生氣和和諧,1,2,3,4,低梯戶比的設(shè)計(jì)，從采光、通風(fēng)、景觀以及居住舒適度上都彰顯了高居住品質(zhì),兩梯四戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從采光、通風(fēng)、景觀以及居住舒適度來說都是達(dá)到極致的，從視覺到觸覺的轉(zhuǎn)變過程當(dāng)中，親身體會(huì)到與眾不同，并且彰顯了整個(gè)小區(qū)的高品質(zhì)居住理念,N,北,西,東,南,產(chǎn)品朝向無西向出現(xiàn)，都以東偏南，西偏北15，正南北朝向?yàn)橹?從指北針以及縱軸、橫軸的方向判定，產(chǎn)品基本都是按照南北、東偏南、西偏北15為主，產(chǎn)品排布考慮十分周全，從而使客戶不存在朝向抗性,入戶花園,入戶花園,入戶 花園,入戶 花園,產(chǎn)品主力戶型的設(shè)計(jì)不僅有入戶花園的舒適性功能，還有絕版的贈(zèng)送空間,1,2,3,4,每一戶的設(shè)計(jì)都在功能空間上設(shè)置了提升舒適性的入戶花園，提高了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 每一戶都有超值的活性空間贈(zèng)送，沖擊客戶的購買心理，拉高了客戶的購買欲,贈(zèng)送空間,贈(zèng)送空間,贈(zèng)送空間,贈(zèng)送空間,面寬,進(jìn)深,寬面寬，窄進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)，讓居住尺度與功能空間變得寬闊實(shí)用,產(chǎn)品主力戶型設(shè)計(jì)十分人性化，不僅有入戶花園、活性空間贈(zèng)送，另外寬面寬，窄進(jìn)深的考慮，也讓居住尺度與功能空間變得寬闊而實(shí)用，這也是其產(chǎn)品的亮點(diǎn)之一,衣帽間的設(shè)計(jì)手法，讓產(chǎn)品在具有市場(chǎng)差異性的同時(shí)，增強(qiáng)功能空間的合理利用，在居住的舒適度與產(chǎn)品的功能利用上，表達(dá)項(xiàng)目更宜居的訴求,套間的功能增強(qiáng)設(shè)計(jì)，讓項(xiàng)目更宜居,贈(zèng)送空間,衣帽間,4.5m,4.5米層高的宜居、宜商絕版公寓，在不受宏觀政策的束縛下，拉升客戶購買欲,1、唯一的4.5米層高LOFT； 2、宜辦公、宜居住的LOFT設(shè)計(jì)理念，拉升客戶購買欲； 3、宏觀政策的影響，產(chǎn)品不受限購令的束縛；,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系,項(xiàng)目?jī)r(jià)值豐富，急需形象提升，亟待營銷發(fā)力！,項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系列表,本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),城市,資源,配套,規(guī)模,品牌,交通,南沙海景城,南沙濱?；▓@,本項(xiàng)目,萬科府前一號(hào),南沙奧園,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)模型分析,本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比，在品牌、規(guī)模和資源上優(yōu)勢(shì)不明顯；能產(chǎn)生差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是交通、配套以及所處區(qū)域位置的城市感。 本項(xiàng)目所處的地段為南沙的中心區(qū)域，生活交通等配套完善，城市中心感強(qiáng)烈；應(yīng)以此作為本項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,項(xiàng)目的城市中心地位，以及未來愈趨稀缺如何面向客戶訴求？,區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的營銷主訴點(diǎn) 區(qū)隔區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在說什么？,項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主訴求如何打動(dòng)客戶？,差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何樹立項(xiàng)目形象,南沙競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣形象分析,南沙競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣形象分析,南沙競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣形象分析,資源或者城市價(jià)值的簡(jiǎn)單訴求，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的主要是城市價(jià)值訴求的項(xiàng)目。,79,價(jià)值訴求：深挖區(qū)域價(jià)值 南沙與其廣州其他區(qū)域的差異價(jià)值,白云區(qū),花都區(qū),從化區(qū),增城區(qū),番 禺 區(qū),蘿崗區(qū),黃埔區(qū),天河區(qū),海珠區(qū),越秀區(qū),荔灣區(qū),強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃利好助力升級(jí),南沙區(qū),得天獨(dú)厚的濱海資源,代言中國，對(duì)話世界 國家級(jí)城市中心廣州,廣州國家級(jí)五大城市之一,廣州亞運(yùn),首爾,巴塞羅那,悉尼,雅典,上海世博,廣州代言中國，對(duì)話世界的窗口,交通：世界的住海口，珠三角的幾何中心,世界的出?？?， 珠三角的幾何中心南沙,廣州唯一深水港/粵港澳幾何中心,82,十二五規(guī)劃強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng) 華南地區(qū)最重要的臨港經(jīng)濟(jì)中心 國際化、低碳、智慧理念為引導(dǎo)的宜業(yè)宜居濱海新城,中國南沙中心，宜業(yè)宜居濱海新城核心,天津?yàn)I海新區(qū),天津?yàn)I海新區(qū)，位于天津市的東部臨海地區(qū)，由天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津保稅區(qū)、原塘沽、漢沽、大港三個(gè)管委會(huì)和東麗、津南區(qū)的一部分組成。,2009年11月9日上午，天津市委、市政府召開濱海新區(qū)管理體制改革動(dòng)員大會(huì)。大會(huì)宣布：近日，國務(wù)院批復(fù)同意天津市調(diào)整部分行政區(qū)劃，撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設(shè)立天津市濱海新區(qū)，以原3個(gè)區(qū)的行政區(qū)域?yàn)闉I海新區(qū)的行政區(qū)域,天津?yàn)I海新區(qū)區(qū)域均價(jià)5年漲2倍,自09年天津市撤銷塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設(shè)立天津市濱海新區(qū)以來，天津的濱海新區(qū)發(fā)展迅猛，發(fā)生巨大變化。濱海新區(qū)2010年的成交均價(jià)上漲到9381元/ ，比05年的成交均價(jià)增長(zhǎng)了200%。,深圳后海片區(qū),深圳后海片區(qū)未來將發(fā)展成為深圳市城市主中心的重要組成部分。 該本片區(qū)依托良好的區(qū)位條件和自然資源，建設(shè)成為綠色宜居、低碳健康的濱海城市中心區(qū)。,深圳后海片區(qū)區(qū)域均價(jià)4年漲一倍,深圳后海片區(qū)典型樓盤近幾年成交均價(jià)分析：,08年區(qū)域內(nèi)價(jià)值只有28000元/平，但房地長(zhǎng)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，規(guī)劃至今價(jià)值上漲幅度明顯。自09年至今，深圳后海片區(qū)的房?jī)r(jià)總體不斷在上漲，片區(qū)內(nèi)典型的樓盤：三湘海尚和鴻威海怡灣，近幾年均上漲了20%-25%左右。,87,是中心，更是未來,“未來新城市中心”的價(jià)值已然奠定， 正在逐步凸顯中,得天獨(dú)厚的地理位置吸引力政府的規(guī)劃重力，其區(qū)域價(jià)值與升值潛力遠(yuǎn)大于廣州其他城區(qū),88,立意思考：,廣州系客戶,南沙本地客戶,廣州市區(qū)受價(jià)格擠壓外流的首置客戶,廣州南部改善性或長(zhǎng)線投資客戶,南沙本地的原居民,與南沙有工作地緣關(guān)系,本項(xiàng)目打動(dòng)客戶的價(jià)值點(diǎn),南沙中心地段； 周邊完善生活配套； 舒適型的產(chǎn)品,南沙未來的規(guī)劃升值； 前沿的居住體驗(yàn),中心力量，F(xiàn)IRST生活,南沙一品， 代表著一種前所未有的居住體驗(yàn),城市核心地段，享受成熟臻善配套 城央風(fēng)華，漫步河岸綠地公園 超寬樓間距，戶戶朝南極致舒適 活性空間，廣州絕版百變贈(zèng)送,最臻善城市配套， 暢享生活，宜業(yè)宜居,RBD 休閑商務(wù)區(qū),91,天后宮、黃山魯森林公園等南沙八景 大型游輪/影視城/旅游產(chǎn)業(yè)/森林公園 /海濱/濕地/高端醫(yī)療城/游艇會(huì),最高端旅游資源， 海濱養(yǎng)生休閑度假天堂,SEA,Technology,最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)引擎，珠三角國際化臨港經(jīng)濟(jì) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)/高新科技前沿,南沙搶位“十二五” 打造服務(wù)內(nèi)地、連接香港的商業(yè)服務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和教育培訓(xùn)基地,建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)合作區(qū)。,Fashion,中心的價(jià)值，前瞻的視野 引領(lǐng)時(shí)代趨勢(shì)的時(shí)尚,CEPA先行先試綜合示范區(qū) 十二五規(guī)劃強(qiáng)勢(shì)助力，未來南沙國際化、低碳、智慧理念為引導(dǎo)的宜業(yè)宜居濱海新城,與世界500強(qiáng)面對(duì)面 臨港新城精英薈萃交流空間,Intellectual,世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐南沙 石化巨頭沙多瑪（廣州）化學(xué)有限公司 豐田發(fā)動(dòng)機(jī)/整車及配套項(xiàng)目等500強(qiáng)企業(yè),Fashion 城市最中心，都市時(shí)尚,Intellectual 精英薈萃，高知平臺(tái),RBD 休閑商務(wù)區(qū),Technology 高新科技前沿,SEA度假天堂,中心力量，F(xiàn)IRST生活價(jià)值體系,南沙城市價(jià)值洗腦房 First生活展示,創(chuàng)鴻會(huì)護(hù)照南沙出行一本通 社區(qū)保安海軍退伍軍人,物業(yè)打造亮點(diǎn)Wi-Fi時(shí)代，引領(lǐng)廣州 銷售中心打造亮點(diǎn)聲光電一體模型 家居智能系統(tǒng),現(xiàn)代化的展示方式 尊貴升級(jí)體驗(yàn),商業(yè)引進(jìn)高形象物業(yè) 社區(qū)雙語國際幼兒園 社區(qū)書店,南沙城市價(jià)值洗腦房,通過聲光電的方式介紹南沙區(qū)域未來發(fā)展理想，包括整個(gè)城市結(jié)構(gòu)及交通路網(wǎng)未來景象描述。同時(shí)介紹項(xiàng)目產(chǎn)品、園林設(shè)計(jì)理念及關(guān)鍵點(diǎn)，給客戶用心展示、用心做盤的開發(fā)商良好形象。,RBD,“南沙城市價(jià)值洗腦房”項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及項(xiàng)目?jī)r(jià)值逼迫式加強(qiáng)印象,First生活展示,將樓盤及產(chǎn)品信息，結(jié)合南沙八景和南沙生活配套，以航海圖的形式做成樓書，將南沙城市生活及本項(xiàng)目的信息傳達(dá)給客戶。,航海圖式樓書更直接的展示南沙城市生活,RBD,創(chuàng)鴻會(huì)護(hù)照南沙出行一本通,濱海 生活,本項(xiàng)目的業(yè)主，將成為創(chuàng)鴻會(huì)的會(huì)員，獲得創(chuàng)鴻會(huì)護(hù)照一本，持此護(hù)照可獲得： 南沙八景的套票 享受在南沙客運(yùn)港至港澳的折扣優(yōu)惠(可聯(lián)合票務(wù)代理中心建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，代理訂票）,創(chuàng)鴻會(huì)護(hù)照,創(chuàng)鴻會(huì)護(hù)照尊貴身份的象征,社區(qū)保安海軍退伍軍人,在小區(qū)主入口及苑區(qū)入口處，設(shè)置特色迎賓崗，聘請(qǐng)海軍退役軍人站崗。提供敬禮、微笑、鞠躬等標(biāo)準(zhǔn)化的禮儀服務(wù)，在業(yè)主回家的一剎那感受細(xì)節(jié)帶來的尊重禮遇和社區(qū)的安全保障，同時(shí)突顯業(yè)主尊貴身份。,特聘海軍退役軍人任職保安，提升服務(wù)尊貴感，提高生活的舒適度。,濱海 生活,物業(yè)打造亮點(diǎn)Wi-Fi時(shí)代，引領(lǐng)廣州,“社區(qū)全Wi-Fi覆蓋，打造虛擬數(shù)字社區(qū),科技,Wi-Fi 認(rèn)證 與MagiNet合作為用戶提供隨插即用(plug-and-play)的無線局部區(qū)域網(wǎng)絡(luò),虛擬社區(qū) 與中國電信合作，搭建項(xiàng)目的內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)，形成上項(xiàng)目虛擬社區(qū)； 免費(fèi)開通每一住戶的網(wǎng)絡(luò)帳號(hào)，讓每一戶都連入本項(xiàng)目的局域網(wǎng)，彼此之間可以互相訪問。,銷售中心打造亮點(diǎn)聲光電一體模型,深圳市賽野模型有限公司 聯(lián)系人:李QQ：360947363,聲光電一體模型 整體模型的創(chuàng)新展示，利用沙盤和聲光電的互動(dòng)吸引客戶關(guān)注，進(jìn)一步提升客戶對(duì)項(xiàng)目高端形象的認(rèn)知，從而引起客戶的口碑傳播,高新科技震撼體驗(yàn)立體三維聲光電模型，高端視覺沖擊,點(diǎn)擊播放,科技,物業(yè)打造亮點(diǎn)智能家居系統(tǒng),智能家居系統(tǒng)，享受現(xiàn)代城市生活,智能家居系統(tǒng)，通過IPHONE 遠(yuǎn)程控制，讓生活更舒適！,科技,現(xiàn)代化的展示方式,在跟客戶講解沙盤及樣板房的時(shí)候，運(yùn)用蘋果ipad做中控觸屏，控制影音、燈光、窗簾、幕布等，給客戶一種城市感極強(qiáng)的展示。,時(shí)尚,IPAD中控觸屏，運(yùn)用現(xiàn)代化的展示方式展示沙盤、樣板房,尊貴升級(jí)體驗(yàn),WiFi 社區(qū),尊貴升級(jí)體驗(yàn)售樓處施華洛世奇水晶燈故事演繹,客戶來到項(xiàng)目售樓處大堂，在大堂中心頂部，懸掛一盞施華洛世奇水晶吊燈。由銷售代表講解，并提到在項(xiàng)目入戶大堂及樣板間細(xì)節(jié)展示方面，多處都采用施華洛世奇，給客戶一種注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)打造的尊貴感，從而提升項(xiàng)目整體形象和檔次。,時(shí)尚,商業(yè)引進(jìn)高形象物業(yè),在商業(yè)昭示面較好的地方引進(jìn)高端形象商業(yè)如琴行、畫廊。 利用高端形象商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，同時(shí)利用這些資源組織相關(guān)活動(dòng)如國際音樂名師招徒專場(chǎng)、南沙畫展。 推薦品牌: TOM LEE香港通利琴行 圣桑貴族琴行,“藝術(shù)殿堂典雅商業(yè)引進(jìn)品牌琴行、畫廊”,高知,社區(qū)雙語國際幼兒園,引進(jìn)或者與國際品牌幼兒園合作，打造中國最好的幼兒園； 提高入學(xué)門檻，該持有外籍護(hù)照的孩子和本項(xiàng)目的業(yè)主子女才能申請(qǐng)學(xué)位。利用高端教育資源吸引客戶，同時(shí)提升項(xiàng)目的整體形象。 推薦幼教教育品牌: 英國牛津國際幼兒園 宮城明泉幼兒園,“多元文化教育 開創(chuàng)國際視野 開啟智慧未來”,高知,社區(qū)書店,高知,商業(yè)部分引進(jìn)主題書店和書吧，提升整個(gè)項(xiàng)目的文化氛圍，突出項(xiàng)目的高知平臺(tái)。,創(chuàng)鴻 南沙一品,FIRST,代表濱海新區(qū)都市核心的居住體驗(yàn) 代表城市生活先導(dǎo)的價(jià)值主張,前瞻的視野 前沿的生活體驗(yàn),項(xiàng)目立意：,創(chuàng)鴻集團(tuán)成立于1999年，是一家以住宅與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，集建筑、物業(yè)、酒店、商貿(mào)投資、文化傳播于一體的大型綜合性民營企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，連續(xù)6屆蟬聯(lián)“廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)”和“廣東百強(qiáng)民營企業(yè)”稱號(hào)，目前擁有項(xiàng)目數(shù)十個(gè)。 自成立以來，始終堅(jiān)持著“締造優(yōu)越生活，引領(lǐng)人居時(shí)尚”的開發(fā)理念，先后與泰國正大集團(tuán)、廣百集團(tuán)等名企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，并率先協(xié)助政府推進(jìn)4平方公里的大型“三舊改造”項(xiàng)目。隨著廣州、南海等多個(gè)地區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)，以及廣州珠江新城總部的落成，“立足揭陽，拓展珠三角，放眼全國”的發(fā)展戰(zhàn)略已逐步實(shí)現(xiàn)。,鴻,創(chuàng),城市廣場(chǎng),玉都廣場(chǎng),水韻尚都,帝景灣,創(chuàng)鴻集團(tuán)12年，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，“立足揭陽，拓展珠三角，放眼全國”的發(fā)展戰(zhàn)略已逐步實(shí)現(xiàn)，亟需高端品牌系的突破.,高檔次,低檔次,城市價(jià)值,資源價(jià)值,創(chuàng)鴻城 建面12.8萬,本項(xiàng)目 創(chuàng)鴻南沙一品 建面11.4萬,借助地鐵資源和自身的百貨資源，輻射全廣州的高端客戶,定位南沙城中心指標(biāo)項(xiàng)目，搶占區(qū)域高端市場(chǎng)話語權(quán)，以本地高端自住客為主,創(chuàng)鴻在南沙的二個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合發(fā)力，強(qiáng)勢(shì)樹立創(chuàng)鴻在廣州的品牌形象，開發(fā)“優(yōu)質(zhì)城市高端物業(yè)”.,企業(yè)背景：碧桂園控股有限公司2007年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)，碧桂園以快速和規(guī)模性開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目著稱。,企業(yè)背景：萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。,企業(yè)背景：中信地產(chǎn)是中信集團(tuán)一級(jí)控股子公司，中信地產(chǎn)擁有二十多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ，為廣東省較知名的房地產(chǎn)發(fā)展商之一，從運(yùn)營城市的高度來操作高端項(xiàng)目開發(fā)。,企業(yè)背景：保利從1992年底成立后開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在堅(jiān)持以中高端精品住宅開發(fā)為主，以城市地標(biāo)性商用物業(yè)為輔的基礎(chǔ)上，逐漸形成了自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?碧桂園,萬科,中信,名企模式,名盤模式,強(qiáng)勢(shì)品牌,精品模式,保利,名盤模式指確定一定的拿地標(biāo)準(zhǔn)（如規(guī)模、區(qū)位、資源等），進(jìn)行圈地，復(fù)制相關(guān)操作（產(chǎn)品系列、推廣方式），走名盤模式的企業(yè)多致力于大盤的開發(fā)，采用低價(jià)的模式，高知名度，但是美譽(yù)度不高,強(qiáng)勢(shì)品牌模式在明顯的企業(yè)文化影響下打造的產(chǎn)品，走強(qiáng)勢(shì)品牌模式的企業(yè)多為外來進(jìn)駐的企業(yè)，未能很好的融入廣州市場(chǎng),精品模式指，針對(duì)一個(gè)特定客戶群（投資客戶、豪宅客戶），其產(chǎn)品系列具有一定的識(shí)別性，無論產(chǎn)品還是營銷都精品，品牌溢價(jià)度高，企業(yè)以港資企業(yè)居多,名企模式指項(xiàng)目本身沒有內(nèi)涵，依靠企業(yè)信譽(yù)作為項(xiàng)目品質(zhì)的保證，走名企模式的企業(yè)注重項(xiàng)目品質(zhì)的打造，這樣的樓盤往往成為指標(biāo)盤，受到客戶高度認(rèn)可,廣州主流品牌企業(yè)模式研究,創(chuàng)鴻集團(tuán)以精品模式突破市場(chǎng)，精心打造創(chuàng)鴻南沙一品、創(chuàng)鴻城，并在營銷策略上成為區(qū)域明星盤。,鴻,鴻,創(chuàng),我們的，城市的 創(chuàng)鴻地產(chǎn)城市生活先導(dǎo)者,名,命,創(chuàng)鴻 南沙一品,凸顯區(qū)域價(jià)值。,創(chuàng)鴻南沙一品，前所未有的居住體驗(yàn)！,南沙一品，一種前所未有的居住體驗(yàn)！,深挖、放大本項(xiàng)目的價(jià)值,中心力量， FIRST生活,PART 5 營銷實(shí)施, 品牌視角,