中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告.doc

蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂 物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年二季度開(kāi)始，通過(guò)網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國(guó)各地開(kāi)展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止2009年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)。現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。（一）服務(wù)水平顯著提高 為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。（二）社會(huì)效益表現(xiàn)突出一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門(mén)處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來(lái)有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬(wàn)元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬(wàn)元。（三）經(jīng)濟(jì)效益有待改善目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬(wàn)元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況（一）企業(yè)發(fā)展情況1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。2.以企業(yè)注冊(cè)登記類(lèi)型劃分。國(guó)有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類(lèi)型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低。3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分。一級(jí)資質(zhì)365家，占7.93%；二級(jí)資質(zhì)713家，占15.5%；三級(jí)資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無(wú)法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。4.以與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。（二）從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人?；痉诸?lèi)情況如下：1.以工作崗位劃分。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車(chē)輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車(chē)輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過(guò)大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用。2.以學(xué)歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專(zhuān)生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專(zhuān)生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。中專(zhuān)以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。3.以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱(chēng)的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級(jí)職稱(chēng)32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級(jí)職稱(chēng)29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無(wú)技術(shù)職稱(chēng)人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級(jí)技工46498人，占7.14%，初級(jí)技工80071人，占12.28%，無(wú)技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見(jiàn)的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過(guò)外包專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問(wèn)題。4.以男女性別劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。（三）管理物業(yè)項(xiàng)目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、總建筑面積203906.4萬(wàn)。與從業(yè)772032人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。1.項(xiàng)目獲取方式。以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬(wàn)，分別占總項(xiàng)目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級(jí)開(kāi)發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、建筑面積39317.81萬(wàn)，分別占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、建筑面積71433.02萬(wàn)，分別占27.32%和35.03%。2.企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó)10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 東部地區(qū)12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。3.保險(xiǎn)、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其他保險(xiǎn)住房公積金全國(guó)8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區(qū)7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區(qū)7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)各地區(qū)交納各類(lèi)保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致。三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問(wèn)題根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問(wèn)題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：（一）社會(huì)評(píng)價(jià)方面1.行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2.行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對(duì)行業(yè)存在一定偏見(jiàn)的企業(yè)2819家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%。社會(huì)上還有部分群體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%。3.輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來(lái)，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會(huì)輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。4.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的38.39%。認(rèn)為人們對(duì)物業(yè)服務(wù)常常任意壓價(jià)的占被調(diào)查企業(yè)的29.37%。（二）政府監(jiān)督方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府以及有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理不重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。物業(yè)管理?xiàng)l例以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法，國(guó)務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不及時(shí)不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗?zhuān)業(yè)部門(mén)關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門(mén)關(guān)系不順。一些部門(mén)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來(lái)的“房管所”、“基建隊(duì)”，行政上指手畫(huà)腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對(duì)企業(yè)干預(yù)過(guò)多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。3.物價(jià)部門(mén)干預(yù)過(guò)度，政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過(guò)寬。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的范圍、對(duì)象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門(mén)。物價(jià)部門(mén)嚴(yán)把物業(yè)收費(fèi)審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.20元/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.30-0.50元/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)控制過(guò)死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴(kuò)大政府定價(jià)范圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%。4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上勞動(dòng)合同法的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類(lèi)問(wèn)題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。（三）開(kāi)發(fā)單位建設(shè)方面1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)隱患和糾紛。這次調(diào)查中認(rèn)為開(kāi)發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問(wèn)題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾的占41.96%，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項(xiàng)目交接成本的占18.78%。反映新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出的占51.85%。2.利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開(kāi)發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%。反映開(kāi)發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷(xiāo)手段的占21.57%，反映開(kāi)發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%。3.住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，即使規(guī)劃配套項(xiàng)目，也常常拖延實(shí)施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無(wú)形中也給物業(yè)管理造成很多無(wú)法回避的矛盾和問(wèn)題。這次調(diào)查中，反映住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%，反映住宅項(xiàng)目交通不方便的占10.22%，反映住宅項(xiàng)目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%。（四）業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面1.公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來(lái)看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識(shí)普遍較差的占57.15%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)的占49.09%，反映個(gè)業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2.配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來(lái)看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%。3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。條例設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然條例已經(jīng)頒布多年，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的地區(qū)和范圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立業(yè)主大會(huì)后又難運(yùn)作的分別占了企業(yè)總數(shù)的13.17%和19.28%。4.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢(shì)。調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會(huì)的問(wèn)題，一方面是業(yè)主委員會(huì)成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會(huì)的區(qū)域矛盾問(wèn)題更加突出。其中反映業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的19.28%，反映業(yè)主委員會(huì)超范圍活動(dòng)影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員會(huì)有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會(huì)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)立面的占11.30%。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面1.企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的31.43%，反映企業(yè)效益低，發(fā)展慢的占57.76%，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%。分析企業(yè)效益差的主要原因，認(rèn)為是由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的占59.28%，認(rèn)為是由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低的占48.80%。2.人員素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)人才缺乏。被調(diào)查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問(wèn)題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動(dòng)性大，反映同類(lèi)問(wèn)題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的77.93%，認(rèn)為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占46.98%，認(rèn)為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%，認(rèn)為從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差的占10.35%。3.服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。由于社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前還尚未達(dá)到“公開(kāi)、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為企業(yè)信用意識(shí)差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的3