中國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告.doc

蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節(jié)薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節(jié)蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂 物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實科學發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強行業(yè)指導提供依據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會于2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止2009年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)。現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報告如下：一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的貢獻隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進，以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，近幾年得到了長足發(fā)展，在經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會建設中發(fā)揮著越來越重要的作用。（一）服務水平顯著提高 為適應業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務需求的不斷增長，90以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規(guī)范到服務標準，從服務理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業(yè)服務到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理，服務的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽。（二）社會效益表現(xiàn)突出一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。二是積極參與社會公共事務、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災68905人次。三是熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔社會責任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費4177.84萬元。（三）經(jīng)濟效益有待改善目前大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠發(fā)展的經(jīng)濟基礎。（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活習慣日益文明。二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況（一）企業(yè)發(fā)展情況1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%，是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增，2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。2.以企業(yè)注冊登記類型劃分。國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業(yè)服務企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低。3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風險能力差。4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。開發(fā)建設單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強。（二）從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。基本分類情況如下：1.以工作崗位劃分。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護人員，12.99%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用。2.以學歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學歷緊密聯(lián)系的。3.以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設施設備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導和監(jiān)督也存在力不從心的問題。4.以男女性別劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%。考慮到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。（三）管理物業(yè)項目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項目總數(shù)30831個、總建筑面積203906.4萬。與從業(yè)772032人相對應，不難看出，目前情況下，平均每個物業(yè)管理項目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。1.項目獲取方式。以協(xié)議方式取得項目22409個、建筑面積132473萬，分別占總項目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級開發(fā)單位項目6335個、建筑面積39317.81萬，分別占20.55%和19.28%；以招投標方式取得8422個、建筑面積71433.02萬，分別占27.32%和35.03%。2.企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護員清潔工綠化工全國10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 東部地區(qū)12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當?shù)刈畹凸べY標準上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。3.保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險失業(yè)保險養(yǎng)老保險工傷保險其他保險住房公積金全國8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區(qū)7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區(qū)7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標準大體一致。三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：（一）社會評價方面1.行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2.行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%。社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認為行業(yè)公信力不強的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%。3.輿論導向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業(yè)造成很大負面影響。認為社會輿論導向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。4.物業(yè)服務消費觀念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。認為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的38.39%。認為人們對物業(yè)服務常常任意壓價的占被調(diào)查企業(yè)的29.37%。（二）政府監(jiān)督方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府以及有關(guān)部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。物業(yè)管理條例以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。認為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認為政府協(xié)調(diào)工作不及時不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當一部分企業(yè)認為與當?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務企業(yè)當作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責。經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。認為對企業(yè)干預過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。3.物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬。國家發(fā)改委、建設部對物業(yè)服務收費定價的范圍、對象、方法、標準都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴把物業(yè)收費審批關(guān)，任意擴大政府定價和政府指導價范圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務費0.20元/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務費0.30-0.50元/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務收費控制過死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴大政府定價范圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%。4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟負擔太大。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上勞動合同法的執(zhí)行，社會最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。（三）開發(fā)單位建設方面1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛。這次調(diào)查中認為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用“建管”不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%。反映新建項目房屋質(zhì)量問題突出的占51.85%。2.利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務當作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務費的占33.35%。3.住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。這次調(diào)查中，反映住宅項目配套設施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%，反映住宅項目交通不方便的占10.22%，反映住宅項目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%。（四）業(yè)主和業(yè)主團體方面1.公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調(diào)個人維權(quán)，把物業(yè)服務企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認為業(yè)主公共意識普遍較差的占57.15%，認為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強的占49.09%，反映個業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2.配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴重。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務費問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%。3.業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。條例設立的業(yè)主大會制度，業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然條例已經(jīng)頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會制度建立難和成立業(yè)主大會后又難運作的分別占了企業(yè)總數(shù)的13.17%和19.28%。4.業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。調(diào)查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會的區(qū)域矛盾問題更加突出。其中反映業(yè)主委員會運作不規(guī)范的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的19.28%，反映業(yè)主委員會超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員會有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會成為物業(yè)服務企業(yè)對立面的占11.30%。（五）物業(yè)服務企業(yè)方面1.企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的31.43%，反映企業(yè)效益低，發(fā)展慢的占57.76%，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%。分析企業(yè)效益差的主要原因，認為是由于物業(yè)服務費標準過低的占59.28%，認為是由于物業(yè)服務收費率低的占48.80%。2.人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。被調(diào)查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大，反映同類問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的77.93%，認為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占46.98%，認為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%，認為從業(yè)人員服務意識差的占10.35%。3.服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調(diào)查企業(yè)認為企業(yè)信用意識差的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的3