房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場細(xì)分講義.ppt

第三章,房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)有形產(chǎn)品及其權(quán)利義務(wù)交換關(guān)系的總和。 狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所。 廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和。,房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場特點(diǎn),房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),區(qū)域性； 競爭的不充分性； 供給調(diào)節(jié)的滯后； 交易的復(fù)雜性； 與金融的關(guān)聯(lián)度高； 政府干預(yù)性強(qiáng)。,房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場的分類 按市場運(yùn)行層次劃分 土地：一級、二級 房地產(chǎn)：一級、二級 按市場交易客體劃分 土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場 按物業(yè)類型劃分 住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場 按供貨方式劃分 現(xiàn)房市場、期房市場,房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場分析的演變 房屋“統(tǒng)建” 階段 房地產(chǎn)開發(fā)初級階段 房地產(chǎn)中介人階段 銷售舊房、現(xiàn)房、零散樓盤為主；人員推銷為主；無權(quán)選擇與改動產(chǎn)品 房地產(chǎn)代理商階段 市場研究、營銷策劃、前期進(jìn)入、主動參與、整盤銷售為主；運(yùn)用現(xiàn)代化宣傳、公關(guān)手段；與開發(fā)商權(quán)力義務(wù)關(guān)系明確；往往接受問題樓盤較多、發(fā)展空間小,房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場分析的演變,房地產(chǎn)策劃人階段 以經(jīng)過精心的廣告策劃推出樓盤 投資顧問階段 建筑設(shè)計、經(jīng)濟(jì)分析、財務(wù)測算、市場營銷等專業(yè)人士協(xié)同工作、共同組成的專業(yè)性機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)市場概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場分析的基本信息,三個層次 兩個方面 三個時段 五個要素,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)市場分析的基本思路,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,步驟,房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,原則 -準(zhǔn)確性原則 -時效性原則 -全面性原則 -針對性原則 -創(chuàng)造性原則 三個誤區(qū) -輕視調(diào)研 -輕信調(diào)研 -盲目調(diào)研,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計表,簡單頻數(shù)表,對顧客是否會購買某種產(chǎn)品的簡單頻數(shù)表,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計表,二維列聯(lián)表,表示兩個變量之間的相互關(guān)系,按“熟悉程度”分類的“使用量”的二維列聯(lián)表（%）,按“使用量”分類的“熟悉程度”的二維列聯(lián)表（%）,“熟悉程度”和 “使用量”的二維列聯(lián)表（人數(shù)）,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計表,多維列聯(lián)表,按“性別”和“熟悉程度”分類的“使用量”的三維列聯(lián)表,引進(jìn)控制變量“性別”后，變量“熟悉程度”和“使用量” 的聯(lián)系消失了，說明從二維列聯(lián)表中觀察到的這兩個變量之間的相關(guān)是假相關(guān)，真正的相關(guān)可能 存在于“性別”和“使用量”之間。,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計表制作要點(diǎn),每張表都要有編號和標(biāo)題，標(biāo)題要簡明扼要； 項目的順序可適當(dāng)排列； 盡量少用線條； 注意各種數(shù)據(jù)的單位； 表格的層次不宜過多；分組要適當(dāng)； 小數(shù)點(diǎn)、數(shù)位應(yīng)上下對齊；一般應(yīng)有合計； 必要的說明和標(biāo)注； 說明數(shù)據(jù)來源。,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計圖,直方圖,請問您認(rèn)為小區(qū)是否需要為住戶提供以下服務(wù)？(可多選) 1.幼兒代管服務(wù) 2.鐘點(diǎn)工服務(wù) 3.衣物洗熨 4.家居清潔 5.代送牛奶 6.住客巴士服務(wù) 7.送餐服務(wù) 8.家電維修,適用于單選也可用于多選,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計圖,餅形圖,請問您打算在三年內(nèi)購買房子的單價是多少？(單選) 1.4000元以下 2.4001-5000元 3.5001-6000元 4.6001-7000元 5.7001元以上,只適用于單選,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計圖,態(tài)度對比圖,滿意、同意程度,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計圖,趨勢圖,某城市g(shù)dp增長情況,某城市房地產(chǎn)投資增長情況,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,統(tǒng)計圖制作要點(diǎn),每張圖都要有編號和標(biāo)題，標(biāo)題要簡明扼要； 項目多時最好按大小順序排列； 盡量避免使用附加圖標(biāo)，應(yīng)將圖標(biāo)意義及數(shù)量標(biāo)記在對應(yīng)位置上； 度量單位適當(dāng)，使差異可視和可解釋； 作圖時既用顏色也用文字說明； 利用顏色和紋理突出重要部分。,房地產(chǎn)市場調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,內(nèi)容,市場環(huán)境調(diào)查 宏觀環(huán)境調(diào)查 區(qū)域環(huán)境調(diào)查 項目微觀環(huán)境調(diào)查,消費(fèi)者調(diào)查 消費(fèi)者的購買力水平 消費(fèi)者的購買傾向 消費(fèi)者的共同特性,競爭樓盤調(diào)研 同一區(qū)域的樓盤和不同區(qū)域但定位相似的樓盤調(diào)查 -產(chǎn)品、價格、廣告、銷售情況、物業(yè)管理等 競爭對手調(diào)研 指與本項目相關(guān)的競爭對手狀況的調(diào)查 -競爭對手的專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方 式、土地儲備情況等,房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)總體狀況分析,地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)總體狀況分析表,房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)景氣分析 新開工面積分類指數(shù) 竣工面積分類指數(shù) 本年資金來源分類指數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù) 土地開發(fā)面積分類指數(shù) 商品房銷售價格分類指數(shù) 商品房空置面積分類指數(shù),房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,供給分析,商品房供給分析,土地供給分析,商品房供給總量預(yù)測,房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,需求分析,現(xiàn)有人均住宅面積分析,人均住宅面積提升預(yù)測,城市新增人口預(yù)測,房地產(chǎn)市場分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,需求分析,城市原有人口住宅面積增加,城市新增人口住宅面積增加,城市新增住宅面積總量,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,消費(fèi)者購買行為模式,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,消費(fèi)者購買行為模式,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,消費(fèi)者需求特征 需求的對象性與周期性； 需求的多樣復(fù)雜性； 需求的發(fā)展可變性； 需求的伸縮性； 需求的可誘導(dǎo)性。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,消費(fèi)者購買行為內(nèi)容 購買主體(who) 購買原因(why) 購買地點(diǎn)(where) 購買時間(when) 購買對象(what) 購買方式(how),消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買動機(jī) 指直接推動消費(fèi)者購房行為的驅(qū)動力。 是在需要的基礎(chǔ)上產(chǎn)生、受需要制約和支配。 購買動機(jī)的特征 驅(qū)動性； 多樣復(fù)雜性； 內(nèi)隱性； 沖突性； 指向性。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買動機(jī) 指直接推動消費(fèi)者購房行為的驅(qū)動力。 是在需要的基礎(chǔ)上產(chǎn)生、受需要制約和支配。,購房動機(jī)的種類,由低級到高級,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為個性特征 消費(fèi)者在能力、氣質(zhì)、性格等方面表現(xiàn)出來的特征。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為影響因素,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,影響因素示例,文化因素,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,影響因素示例,年齡和家庭生命周期,一般情況 新婚： 市區(qū)一廳 滿巢三階：市區(qū)三室一廳 空巢： 近郊一室一廳,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,影響因素示例,相關(guān)群體 直接相關(guān)群體(家人、朋友、親戚、同事) 間接相關(guān)群體(偶像、知名人士) 社會階層 同一階層具有類似的價值觀、興趣、愛好 不同階層具有明顯不同的偏好與需求,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策步驟,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,例：某消費(fèi)者欲購買某一區(qū)位的一套二室一廳的物業(yè)、經(jīng)過調(diào)查，其對該區(qū)現(xiàn)有的二室一廳物業(yè)的因素作了評價，如下表所示：,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,期望值模型 消費(fèi)者根據(jù)不同物業(yè)的各個屬性的重要程度和自己對各物業(yè)屬性的評價來決策購買。,公式：,ajk -消費(fèi)者k對物業(yè)j的態(tài)度分值 wik -給予屬性i的權(quán)重 bijk-對于物業(yè)j的屬性i的信念 n-表示屬性個數(shù),消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,期望值模型,假定消費(fèi)者k認(rèn)為交通通達(dá)和物業(yè)管理的權(quán)重為3、2，則根據(jù)期望值模型有： aak310+210=50 abk =37 +210=41 ack =39 + 27=41 adk =38+24=32 消費(fèi)者最終選擇a物業(yè)。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,理想決策模型 消費(fèi)者心中存在一理想物業(yè)模型、實際中的物業(yè)與理想中物業(yè)的差別越小越好。,djk消費(fèi)者k對物業(yè)j的不滿意度 iik消費(fèi)者可對物業(yè)屬性i的理想程度,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,理想決策模型,假設(shè)消費(fèi)者在選擇物業(yè)時只考慮建筑面積和得房率，理想中物業(yè)建筑面積為85，得房率為72，并且兩者權(quán)重都為1，則：, 消費(fèi)者最終選擇a物業(yè)。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,連結(jié)模型 消費(fèi)者要求物業(yè)的各個屬性都達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，其中高于標(biāo)準(zhǔn)的不能補(bǔ)償?shù)陀跇?biāo)準(zhǔn)的屬性。,假設(shè)消費(fèi)者要求：價格小于5000元/平方米 建筑面積小于85平方米 物業(yè)管理大于7分 交通通達(dá)大于7分, 物業(yè)a和d將被排除。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,重點(diǎn)模型 消費(fèi)者只對其中的一個或幾個屬性感興趣，只要這幾個屬性達(dá)到要求即可考慮購買。,假設(shè)消費(fèi)者要求：價格小于4500元/平方米 物業(yè)管理大于8分, 物業(yè)c和d將被考慮購買。,消費(fèi)者行為分析,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策模型,編纂模型 消費(fèi)者將各屬性按重要程度排序，然后逐步排除，直至所剩的最后一個物業(yè)即可。,假 設(shè)：交通價格物業(yè)管理得房率建筑面積 第一步：考慮交通最優(yōu)（a、b），排除c和d 第二步：考慮價格，排除a, 消費(fèi)者將購買b物業(yè)。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況調(diào)查,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況調(diào)查,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況調(diào)查,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況調(diào)查,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,被調(diào)研人群以社會的中堅力量為主，年齡25-35歲占53%，36-45歲占19.6%。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,部分問卷“職業(yè)”項界定模糊，沒有體現(xiàn)出行業(yè)特征；這也體現(xiàn)城市主流行業(yè)較為模糊的特征；人群層次難以從職業(yè)判斷；一般職員占到19% 。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,被調(diào)研人群收入水平較好，家庭月均收入2001-4000元占41%，4001-6000元占13%；6000元以上的6%；其他37%月收入在2000元以下；家庭月均收入2000元以下人群占有較大比重；2000-4000元之間的人群占有最大比例，顯示社會主流人群的主體收入水平。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,被調(diào)研人群知識背景比較好，大專以上學(xué)歷占79%；同時也體現(xiàn)出該城市人群普遍受教育程度較高。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,由于調(diào)研區(qū)域為城市中心區(qū)域，被調(diào)研人群現(xiàn)居住區(qū)域主要位于朝陽區(qū)，占36%；南關(guān)區(qū)占17%，以老城區(qū)為主 。,消費(fèi)者購買能力,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查,房地產(chǎn)消費(fèi)者基本狀況分析,受城市區(qū)域發(fā)展、生活配套及老居住觀念影響，居住理想?yún)^(qū)域首選自然是朝陽區(qū)占20%，然后是傳統(tǒng)中心商務(wù)區(qū)占18%；第二位首選是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)占15.3%，之后是高新區(qū)占12.7和朝陽區(qū)占11.6%；第三位首選仍是朝陽區(qū)占13.7%、亞泰大街占10.5%。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分含義,是對房地產(chǎn)市場的分割。是指開發(fā)商通過市場調(diào)研，根據(jù)消費(fèi)者的需求與欲望、購買行為與習(xí)慣等方面的差異性，將房地產(chǎn)整體市場劃分為若干個具有相似需求和欲望的消費(fèi)者群的過程。 房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù) 消費(fèi)者需求的差異性 開發(fā)商資源的有限性,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分的意義,有利于尋找市場機(jī)會； 有利于開發(fā)商集中利用資源、提升競爭力； 便于采取適應(yīng)性的營銷策略； 有利于滿足社會消費(fèi)需要。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則,可衡量性； 足量性； 可達(dá)到性； 易反應(yīng)性。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)(以住宅為例),地理因素 城市區(qū)位、地形、環(huán)境等 人口因素 人口密度、年齡、收入、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、文化與習(xí)慣 心理因素 購買動機(jī)、個性、生活方式 行為因素 追求的利益、持幣待購,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)(以住宅為例),房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分程序,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分方法,單一因素法 根據(jù)影響消費(fèi)者需求的某一重要因素進(jìn)行市場細(xì)分。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分方法,多因素法 根據(jù)影響消費(fèi)者需求的兩項以上因素進(jìn)行市場細(xì)分。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分方法,系列因素法 根據(jù)影響消費(fèi)者需求的諸因素由粗到細(xì)進(jìn)行市場細(xì)分。,房地產(chǎn)市場細(xì)分,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,房地產(chǎn)市場細(xì)分方法,主導(dǎo)因素排列法 先確定主導(dǎo)因素，然后綜合考慮其它因素，有機(jī)結(jié)合起來形成一個細(xì)分市場。,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場含義,在市場細(xì)分基礎(chǔ)上經(jīng)過評價篩選后最終企業(yè)要進(jìn)入的那個子市場。 目標(biāo)市場選擇的條件 有足夠的市場規(guī)模和良好的發(fā)展前景； 具有良好的盈利能力； 符合房地產(chǎn)商的自身實際和目標(biāo)。,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,評估細(xì)分市場,評估內(nèi)容,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場選擇范圍,密集單一市場,產(chǎn)品專業(yè)化,市場專業(yè)化,選擇性專業(yè)化,完全市場覆蓋,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場選擇范圍,全面進(jìn)入：全面進(jìn)入各細(xì)分市場并提供不同系列產(chǎn)品。 產(chǎn)品專業(yè)化：向各類購房者同時供應(yīng)某種房地產(chǎn)。 市場專業(yè)化：面向同一類型目標(biāo)消費(fèi)者。 選擇性專業(yè)化：選擇機(jī)構(gòu)細(xì)分市場提供不同類型產(chǎn)品。 產(chǎn)品-市場集中化：購房者和產(chǎn)品都集中同一細(xì)分市場。,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場策略,無差異性市場策略； 差異性市場策略； 集中(密集)性市場策略。,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場選擇主要因素,市場規(guī)模； 資源條件； 環(huán)境條件； 盈利性因素； 風(fēng)險性因素； 政策性因素。,房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分,目標(biāo)市場選擇程序,市場調(diào)研,房地產(chǎn)市場調(diào)查案例,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,北京市盛世頤園小區(qū)開發(fā)項目,市場調(diào)查分析案例,房地產(chǎn)市場調(diào)查案例,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目基本情況 項目地點(diǎn)：北京市西城區(qū)月壇北街 地段狀況：交通便捷、金融業(yè)發(fā)達(dá)、配套設(shè)施完善 占地面積：20143 總建筑面積：80523 總戶數(shù)：528戶 車位數(shù)：地下380位 容積率：4.25 綠化率：44%,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,新開工面積分類指數(shù) 2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點(diǎn)，比上年同月上升3.35點(diǎn)。 全國商品房新開工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長28.5%，增長幅度比上年增加10.9個百分點(diǎn)。 海南、廣西、陜西、河北和西藏等增長速度超過50%。其中，海南商品房新開工面積增長84.5%。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,竣工面積分類指數(shù) 2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點(diǎn)，比上年同月上升0.72點(diǎn)。 房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長21.5%，增長幅度比上年增加2.7個百分點(diǎn)。 竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18%，占全部竣工面積的比重達(dá)到81.8%。 辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9%。 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1%。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,本年資金來源分類指數(shù) 2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點(diǎn)，比上年同月上升2.46點(diǎn)。 全年全國房地產(chǎn)到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比上年增加7.4個百分點(diǎn)。 國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4%，增幅增加14.3點(diǎn)。 企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1%。 定金及預(yù)收款5085億元，增長38.1%。 利用外資184億元，增長17.9%。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù) 2003年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點(diǎn)，比上年同月上升1.43點(diǎn)。 全年累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7%。 商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6%。 辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增速分別為34.2%和37.6%。 全年完成經(jīng)濟(jì)適用房投資617億元，增長8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.1%，增幅比上年減少1.3個百分點(diǎn)。 海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60%。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,土地開發(fā)面積分類指數(shù) 2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點(diǎn)，比上年同月上升0.24點(diǎn)。 全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達(dá)到123.63全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2%。 完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5%，增幅比上年落18.8個百分點(diǎn)。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,商品房空置面積分類指數(shù) 2003年12月，商品房空置面積分類指數(shù)為93.56，比11月份下降1.6點(diǎn)，比上年同月下降3.93點(diǎn)。 銷售面積達(dá)到3.22億平方米，同比增長29.1%，增速超過商品房竣工面積。 全年商品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2%，比上年回落8.7個百分點(diǎn)。 空置一年以上的面積為5425萬平方米，同比增長14.4%，占全部空置面積的比重與上年相比增加4.5個百分點(diǎn)。 東、中部地區(qū)商品房空置面積保持負(fù)增長，而西部地區(qū)增幅超過16%。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,商品房銷售價格分類指數(shù) 2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點(diǎn)，比上年同月上升0.61點(diǎn)。 全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8%，增幅比上年增加0.9個百分點(diǎn)。 商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9%。 辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4%。 商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5%。 上海、江西、山西的增速超過20%，房價上漲最快。 全國有10個地區(qū)平均房價負(fù)增長，5個地區(qū)集中在西部。,房地產(chǎn)分類景氣指數(shù)分析分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,總體銷售情況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,全年總體銷售變化趨勢分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,1-3月份商品住宅因為年初大多客戶對2003年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出觀望態(tài)勢，表現(xiàn)出持幣待購的姿勢，商品住宅整體的銷售情況一般。 4-5月份sars的不利影響導(dǎo)致市場銷售（預(yù)售）量下降。 隨北京sars疫情好轉(zhuǎn)，6月后市場銷售有大幅提升。 隨之而來幾個月銷售情況較平穩(wěn)，整體呈小幅上升趨勢。,全年總體銷售變化趨勢分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,重點(diǎn)區(qū)縣銷售分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,供應(yīng)量與銷售量對比分析 2003年商品住宅投放量(供應(yīng)量)與全年商品住宅銷售面積(銷售量)基本平衡，銷售量占新增供應(yīng)量88.09% 。,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,住宅成交價格總體價格分析 2003年普通住宅整體成交價格為4801.52元/平方米。 商品住宅5673元/平方米，高于住宅整體均價871.48元/平方米。 經(jīng)濟(jì)適用房2003年全年平均成交價格為2917.6元/平方米，低于整體均價1883.92元/平方米。 存量房平均成交價格為3187元/平方米，低于整體住宅價格1614.52元/平方米。,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,總體價格變化趨勢圖,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,重點(diǎn)區(qū)縣商品住宅成交價格分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,總體客群購買情況分析,2003年商品住宅個人購買與團(tuán)體購買比例圖,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,總體客群購買情況分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,商品住宅購買客戶構(gòu)成情況分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,商品住宅購買客戶構(gòu)成情況分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,各類客戶購買商品住宅平均價格分析,平均價格,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,各類客戶購買商品住宅平均價格分析,北京市房地產(chǎn)市場總體狀況分析,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,西城區(qū)社會狀況 西城區(qū)為北京中心地區(qū)，面積31.66平方公里。 戶籍人口78.7萬、工作人口59萬、流動人口13.4萬。 國內(nèi)生產(chǎn)總值172億元，經(jīng)濟(jì)增長速度為10%左右，人均gdp達(dá)24000元。 各類企業(yè)19915家，注冊資金達(dá)433億元，其中三資企業(yè)727家，私營企業(yè)7017家。 歷史悠久，目前的行政區(qū)劃在歷史上曾是元、明、清三代京都的西半部，1958年由西單、西四兩區(qū)合并而成。 其古老的歷史、豐厚的文化文物資源，集中體現(xiàn)了文明古都北京的特色。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,居民住房狀況 調(diào)查涉及本區(qū)10個街道13個居委會1151個家庭3532名居民，其中本市非農(nóng)業(yè)戶97.8%；外地非農(nóng)業(yè)占1.3%；外地農(nóng)業(yè)戶0.9%。 區(qū)內(nèi)居民自有房率66.8%，其中房改房為59.6%，經(jīng)濟(jì)適用房1.5%，商品房0.9%，原有私房4.8%。居民人均住房建筑面積18.2m2。 13.6%家庭另有住房，偶爾居住、出租或暫時閑置。 71%家庭住房為居住條件較好的單元房，1.8%的家庭住房為簡易樓；27.2%家庭住房為平房。 23.1%家庭在規(guī)范物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，住房由單位管理的占45.4%，房管部門管理的占22.3%，無管理的占9.2%。,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,居民住房狀況, 72.5%家庭有暖氣設(shè)備，集中供熱；1%家庭使用空調(diào)或電暖設(shè)備取暖。 炊事用燃料氣化率達(dá)到99.6%(管道燃?xì)?7.3%，液化石油氣32.2%)，另有0.3%的居民主要使用電炊具。 73.5%的家庭獨(dú)用水沖式廁所，有些平房家庭自建了獨(dú)用的水沖式廁所。 72.6%的家庭有淋浴或浴缸設(shè)備，0.5%的家庭安裝了整體浴室。 現(xiàn)有條件已不能滿足現(xiàn)代居住需要,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,居民住房需求分析 廠橋、新街口、長安街、二龍路、阜外等5個街道有50.0-84.0%的居民要求進(jìn)一步解決住房問題。 收入越低對住房需求越高，年輕人對住房需求更大。 住房與居民的生活密切相關(guān)，要多發(fā)展一些普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。 要求完善廉租住房補(bǔ)貼制度，努力滿足各種收入狀況居民的需求。 經(jīng)濟(jì)適用房和商品房建設(shè)主要是中小戶型，低成本，嚴(yán)格控制單套總價。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)居民對住房反映強(qiáng)烈,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,居民購買力分析 居民人均總收入6611元，平均工薪收入3797元，2.8%的家庭月人均收入3000元（含3000元）以上。 7.5%家庭擁有十萬元以上金融資產(chǎn)，2.3%家庭擁有二十萬元以上，0.3%家庭擁有五十萬元以上。 平均數(shù)反映出居民整體的生活水平正在從小康向富裕邁進(jìn)。 2.8%的戶人均收入18000元以上，最高收入戶人均收入48000元。 該區(qū)域居民有一定的購買力,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,居民購買力分析, 西部新開盤項目為7155元/平方米，次于東部，遠(yuǎn)高于南部和北部。 普通住宅項目均價西部最高，達(dá)到6997元/平方米，比其他地區(qū)高2000余元。 主要原因為西部新開盤項目中遠(yuǎn)郊區(qū)低價位項目較少。 西部新開盤公寓項目均價約9525元/平方米。 西部新開樓盤無低于4000元/平方米的項目，多集中在6000至8000元/平方米，占89.24%的比例。售價4000元至6000元/平方米的項目僅占10.76%。 “東福西貴，南貧北賤”？,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,土地使用情況調(diào)查,土地供應(yīng)量稀少，西部新開盤住宅項目相對不多，規(guī)模較小，且集中在西部和金融街兩中心。 住宅供給量調(diào)查 2003年西城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額71億元，開復(fù)工面積625萬平方米，其中住宅為308萬平方米；竣工面積88萬平方米，其中住宅為54萬平方米。 金融狀況調(diào)查 銀行對西城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款占投資的42%，個人購房資金貸款為30%，并呈逐漸上升的趨勢；該區(qū)房地產(chǎn)項目對貸款的依賴程度明顯提高。,北京市西城區(qū)房地產(chǎn)狀況分析,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,競爭情況調(diào)查,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,競爭情況調(diào)查,a.國電中興嘉園 類 型：普通住宅 均 價：11000元/平方米 項目位置：西城區(qū)月壇北街 環(huán)線位置：二三環(huán)之間 物業(yè)管理費(fèi)：2.5元/平方米 該項目必須給與高度關(guān)注，因本項目與之僅一路之隔；其一期準(zhǔn)現(xiàn)房銷售近尾，大多單元僅剩幾套單元，銷售率達(dá)90%以上。 各種戶型銷售狀況良好，但沒有明顯搶手戶型；66米小戶型并沒因總價低而被搶先售出，235米大戶型也沒因總價高而滯銷。 國電中興嘉園二期將在春節(jié)后開始啟動，目前尚不得知其規(guī)模及產(chǎn)品定位，估計規(guī)模在6萬平方米以上。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,競爭情況調(diào)查,b.新世華苑 類 型：普通住宅 均 價：13000元/平方米 項目位置：西城區(qū)三里河一區(qū)、二三環(huán)之間 主要戶型：3室2廳2衛(wèi)1廚，4室3廳3衛(wèi)1廚，5室2廳2衛(wèi)1廚，5室2廳3衛(wèi)1廚 物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/平方米 容 積 率：2 新世華苑是低容積率多層帶電梯住宅，土地為國家計委所有，部分單元被稱為部長樓，入住業(yè)主可以與部長為鄰 容積率低，純居住而非商住。 最小單元160平方米，多數(shù)在200平方米以上。 價格偏高，銷售一般，各種戶型均有。 該項目偏豪宅，但欠缺豪宅景觀。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,競爭情況調(diào)查,c.遠(yuǎn)洋風(fēng)景 類 型：普通住宅 現(xiàn) 價：13000元/平方米 項目位置：西城區(qū)西直門立交橋北角、二三環(huán)之間 主要戶型：三居室160.13平方米；二居室124.33平方米 物業(yè)管理費(fèi)：3.6元/平方米 建筑規(guī)劃設(shè)計、戶型、運(yùn)動、休閑、會所、配套園林等品質(zhì)較佳。 小區(qū)規(guī)模較適度，有水景，離二環(huán)路太近也許為不足。 戶型與本項目有一定可比性：三居室160.13米、二居室124.33米的主力戶型與本項目的部分戶型接近。 從其銷售看各種戶型均有，沒有明顯熱銷戶型。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,競爭情況調(diào)查,d.尚座 類 型：普通住宅 銷售均價：9500元/平方米 環(huán)線位置：二環(huán)以內(nèi) 主要戶型：一室二廳一衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、復(fù)式結(jié)構(gòu) 項目較小，總規(guī)模13000多平方米，各種戶型比例相當(dāng)。 最先售出是80多平方米小戶型，雖朝向西北，但因總價低而最先售出；其次售完的戶型為120平方米，朝向正東，景觀好，總價也不高。 160平方米和170平方米的戶型是正南朝向，價格雖高，但也相繼售完。 目前僅剩三套面積200多米復(fù)式單元，復(fù)式總計十套。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目市場分析,項目宗地概況,宗地位置：東臨武警總隊一支隊，距南禮士路250米；西距三里河?xùn)|路500米；南距月壇北街200米，與水利電力部宿舍一路之隔，北靠阜成路一小，距阜城門外大街300米 宗地面積：2萬平方米 宗地形狀：矩形，東西長200米，南北長100米 宗地條件：已經(jīng)完成七通一平，具備建設(shè)條件,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目市場分析,項目所在區(qū)位房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,周邊市場土地供應(yīng)稀少、房屋供應(yīng)量有限，在售項目規(guī)模均不大。公寓和純住宅均有現(xiàn)貨，由于成本不高，較多開發(fā)商為獲高利潤而選擇做商住兩用國際型公寓，缺乏純住宅。 本地塊毛坯房市場支撐價為9000元/平方米以上，是北京高價位區(qū)域。項目主力戶型面積均較大，總價較高，若面積適中則可擴(kuò)大消費(fèi)群體。 潛在市場需求多為二次或多次置業(yè)，小戶型不能滿足這一需求。機(jī)關(guān)、金融、中介、外企、私人老板階層眾多，均屬潛在購房群體。多數(shù)項目用地面積有限，小區(qū)自身配套大多不全，主要依賴社會和社區(qū)周邊配套設(shè)施,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目市場分析,swot,優(yōu)勢(strength) 具有特殊的教育文化優(yōu)勢：本區(qū)域是學(xué)校和科研院所聚集地，區(qū)域性招生制度使家長優(yōu)先選擇本地區(qū)置業(yè)。這里居民多為從事電子、金融、高科技產(chǎn)業(yè)的特別消費(fèi)群體，其長期居住西部，深悉該區(qū)投資環(huán)境；在此工作、生活都感親切。開通中關(guān)村大街，緩解了本區(qū)交通擁擠狀況，使本居住圈更有吸引力，成為以中關(guān)村為中心的西部教育文化圈。本項目最大優(yōu)勢是位置和社會配套成熟完善。純屬金牌地段、鬧中有靜、生活便利、交通快捷、無需自做配套。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目市場分析,swot,劣勢(weakness) 地塊狹小、難以形成社區(qū)優(yōu)勢、景觀設(shè)計難出效果。 機(jī)會(opportunity) 區(qū)內(nèi)項目少有開盤火爆熱銷場面，但由于地段優(yōu)勢及無好樓盤現(xiàn)實，百姓持幣待購心理較為普遍，面臨有效需求供應(yīng)不足，無效供給較多。商住公寓與純住宅均有售，商住兩用國際型公寓較多，純住宅較少。 威脅(threat) 本項目與其它品質(zhì)相似、價位相當(dāng)、產(chǎn)品差異性不大，加劇項目間競爭。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,社會環(huán)境,西城區(qū)地處北京市的心臟地帶，區(qū)內(nèi)有較多的國家機(jī)關(guān)； 經(jīng)濟(jì)決策的民主和科學(xué)程度高，行政管理相對透明； 政府對經(jīng)濟(jì)事務(wù)采取市場為主、宏觀調(diào)控為輔的手段進(jìn)行干預(yù)，行政事務(wù)效率高； 政府官員責(zé)任心強(qiáng)，廉潔為民； 總體社會環(huán)境較好。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,政治與法律環(huán)境,北京作為中國的首都，是我國政治中心，很多國家機(jī)構(gòu)都在項目所在的西城區(qū)； 在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，我國政局穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高； 新一屆政府特別把政策的連續(xù)性作為工作的重心之一； 隨著國民經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律體系正在不斷的完善； 法律制度正在健全，法律環(huán)境較好。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 去年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值3611.9億元，比上年增長10.5%，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)5年保持在10%以上。人均生產(chǎn)總值達(dá)到31613元，比上年增長9.2%，按當(dāng)前匯率折算，約合3819美元。 金融環(huán)境 自有資金為主，但實力強(qiáng)的開發(fā)商較易從銀行融資；房地產(chǎn)信托整體形勢不樂觀，不排除今后加息可能性，融資成本可能加大；房貸門檻進(jìn)一步提高，對銷售有不利影響,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,經(jīng)濟(jì)環(huán)境,經(jīng)營環(huán)境 由于2003年末至今我國物價指數(shù)不斷上揚(yáng)，特別是房地產(chǎn)相關(guān)上游產(chǎn)品價格上漲較快，投資費(fèi)用、經(jīng)營成本都會有所增加。目前市場中高檔項目收益率在30-40%，普通項目收益率為15-20 %。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,文化環(huán)境,項目所在月壇北街片區(qū)共有3所大學(xué)、7所中學(xué)、9所小學(xué)、18所幼兒園、3座體育場館。 現(xiàn)有常住居民128465人，據(jù)西城區(qū)10個街道之首，其中漢族占96%，回、滿、蒙、朝鮮等29個少數(shù)民族占4%。 具有大專以上文化程度的36823人，占總?cè)丝诘?0%，是北京市文化水平較高的地區(qū)之一。 本項目所在地塊方圓幾公里內(nèi)遍布國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，是嚴(yán)格意義上的中央行政區(qū)。人們的素質(zhì)普遍較高，在這里居住久了的人有較深的片區(qū)情結(jié)。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,自然地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境,項目所在的月壇街道片區(qū)地處北京市中心區(qū)，周邊遍布商業(yè)中心、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有30條公共汽車線路，地鐵環(huán)線與一線在此交匯，交通便利。 能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施完善，屬于北京市一類地段。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目環(huán)境分析,社會服務(wù)環(huán)境,本片區(qū)已建6個居民衛(wèi)生保健站。 有社區(qū)教育培訓(xùn)學(xué)校、家教指導(dǎo)中心及其研究會、胎教指導(dǎo)中心、外來人口教育管理學(xué)校。 社區(qū)服務(wù)中心下設(shè)社區(qū)分中心及微型社區(qū)，有877個便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、301支服務(wù)小分隊，近4000名志愿服務(wù)人員。 已建成13座密封式清潔站，實現(xiàn)了垃圾集中箱運(yùn)輸。 有8個文明小區(qū)，10年以來先后被北京市授予十佳街道、城市綠化花園式辦事處、被中華人民共和國民政部授予中國街道之星榮譽(yù)稱號，社會服務(wù)環(huán)境優(yōu)良。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目建議,項目宗旨,利用項目 “金牌地段”，精心策劃、設(shè)計、施工和管理，建造尊貴而不奢侈、高貴而不豪華，為中產(chǎn)階層的成功人士專門量身定做的物有所值、物超所值得五星級家園。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目建議,目標(biāo)客戶群,對本項目所在地?fù)碛衅瑓^(qū)情節(jié)的成功人士； 以二次或多次置業(yè)并以投資為主的中產(chǎn)階層； 有一定積累，事業(yè)有成的金領(lǐng)人士； 理性含蓄，追求生活品質(zhì)的銀領(lǐng)人士； 首次置業(yè)、超前消費(fèi)、對前景充滿信心的白領(lǐng)人士和私企業(yè)主。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目建議,產(chǎn)品戶型,不做豪宅，不搞超大面積戶型設(shè)計； 產(chǎn)品定位身價為中產(chǎn)階層，并以居住、投資兩相宜的成功人士為主體，其他原意超前消費(fèi)的白領(lǐng)階層，小業(yè)主為補(bǔ)充； 戶型面積以100平方米150平方米為主，戶型為二房二廳和三房二廳為主力戶型，占總套數(shù)2/3以上比例； 約有1/3總套數(shù)為80平方米和200平方米左右的戶型設(shè)計，并含有少量的復(fù)式設(shè)計。,第三節(jié) 市場調(diào)查案例,項目建議,產(chǎn)品價格,根據(jù)金融街和月壇北街周邊樓