貿(mào)易貸款項(xiàng)目可研報告[Word完整版可編輯]

目 錄 一、項(xiàng)目概況 . 1 目背景介紹 . 1 目基本情況 . 2 二、資金用途及還款來源分析 . 3 金用途說明 . 3 款來源 . 4 三、借款人 料設(shè)備公司情況分析 . 6 款方基本情況 . 6 款人財務(wù)狀況 . 7 四、擔(dān)保措施評價 . 13 保企業(yè) 產(chǎn)集團(tuán)有限公司 . 13 保人 . 22 保人 天恒置業(yè) . 30 五、項(xiàng)目風(fēng)險分析及控制措施 . 35 府政策變化對項(xiàng)目的影響 . 35 易對手信用風(fēng)險 . 36 托資金被挪用的風(fēng)險 . 36 六、公司收益分析 . 37 七、項(xiàng)目總體結(jié)論 . 37 目符合國家相關(guān)政策和法律法 規(guī) . 37 全保證措施完備，能有效防范信用風(fēng)險 . 37 款來源充足 . 37 易對手實(shí)力較強(qiáng)，透明度高 . 37 一、項(xiàng)目概況 目背景介紹 X 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 （香港聯(lián)合交易所股票代碼： 3333，以下簡稱“ X 集團(tuán)”）于 2009 年 11 月 5 日在香港聯(lián)交所成功上市，股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、馬錫、中國銀行、英國保誠等 39 家全球戰(zhàn)略股東。2013 年， X 全年 營業(yè)額 元， 名下開發(fā)項(xiàng)目覆蓋全國147 個城市，擁有 291 個項(xiàng)目，土地儲備達(dá)到 平方米 ；截至 2013 年底，公司總資產(chǎn)達(dá) 元。 廣州 X 材料設(shè)備有限公司 （以下簡稱“ X 材料設(shè)備公司”）為X 集團(tuán)全資子公司，于 2007 年 4 月 30 日成立，注冊資本壹億元，法人代表徐文，主要經(jīng)營批發(fā)和零售貿(mào)易。 合肥 X 集團(tuán)有限公司 （以下簡稱“合肥 X”） ，始初為合肥市 X 局，成立于 1958 年 2 月 26 日，歷經(jīng)多次更名，于 2008 年7 月企業(yè)整體改制，現(xiàn)隸屬于安徽安糧控股股份有限公司。公司以建筑安裝工程為主業(yè)，具有房屋建筑工程總承包一級、市政公用工程施工總承包一級等資質(zhì)。截止于 2013 年底，合肥 元，主營業(yè)務(wù)收入 元。 淮南 X 天恒置業(yè)有限公司 （以下簡稱“天恒置 業(yè)”），系由 限公司、 中青旅（集團(tuán)）淮南投資置業(yè)有限公司 共同出 資組建的有限責(zé)任公司。 2 基于以上背景，中鐵信托擬通過發(fā)起中鐵信托 X 貿(mào)易貸款項(xiàng)目集合資金信托計劃募集資金 3 億元，向 X 材料發(fā)放信托貸款，信托資金用于其材料設(shè)備采購資金需求。信托到期， X 材料設(shè)備公司以其經(jīng)營收入以及其他可調(diào)配資金清償債務(wù)，信托資金退出。信托計劃期限為分次放款，每筆信托資金使用期限為 24 個月。信托資金保障措施： 1、香港聯(lián)交所上市公司 （ X 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金 及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。 2、合肥 X 集團(tuán)有限公司 為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。 3、淮南 X 天恒置業(yè)有限公司為廣州X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金 及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。 目基本情況 稱： 貿(mào)易貸款項(xiàng)目集合資金信托計劃； 托計劃額度： 3 億元； 托期限：分期成立，各期期限均為 24 個月； 托資金運(yùn)用方式：信托貸款； 托資金的用途 ：用于 X 材料設(shè)備公司執(zhí)行已簽訂的采購合同的需求； 計貸款利率為： 計公司收入為： 益人預(yù)計收益率 :以最終簽訂的相關(guān)合同為準(zhǔn)； 托本金及收益分配方式：各期滿一年預(yù)分配信托收益，各期到期分配本金及信托收益，以最終簽訂的相關(guān)合同 3 為準(zhǔn)； 托資金退出方式 :信托存續(xù)期間每滿 6 個月由 0 萬元信托本金；信托期滿時，由 X 材料設(shè)備公司按約定歸還剩余信托本金及利息，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出； 托資金還款來源： X 材料設(shè)備公司經(jīng)營收入 或其他可調(diào)配的資金； 險控制措施：（ 1）香港聯(lián)交所上市公司 X 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。（ 2） 合肥 X 集團(tuán)有限公司 為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金 及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。（ 3）淮南 X 天恒置業(yè)有限公司為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金 及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。 二、資金用途及還款來源分析 金用途說明 信托資金向借款 人 X 材料設(shè)備公司發(fā)放貸款，用于其執(zhí)行已簽訂的建材采購合同的資金需求。 借款人已與供貨方簽訂的采購合同如下： 廣州 X 材料設(shè)備有限公司與廣東博德工建材有限公司簽訂的 2014 年度仿石磚購銷合同（合同編號：恒材購合字 14【 02】156）。 4 廣州 X 材料設(shè)備有限公司與濰坊市虹宇防水材料（集團(tuán)）有限公司簽訂的 2014 年度防水材料購銷合同（合同編號：恒材購合字 14【 02】 134）。 廣州 X 材料設(shè)備有限公司與廣東聯(lián)塑科技實(shí)業(yè)有限公司簽訂的 2014 年度管材管件購銷合同（合同編號：恒材購合字 14【 02】193）。 上 述合同中 X 材料設(shè)備公司與供貨單位之間只約定了貨物的名稱、品種、規(guī)格、單價等要素，貨物采購的數(shù)量與總價按每次供貨的供貨單確定。上述三家供貨商為 X 材料設(shè)備公司長期供貨商，2013 年發(fā)生的應(yīng)付貨款為 元 (其中廣州博德精工建材有限公司 元，廣州聯(lián)塑科技實(shí)業(yè)有限公司 元，濰坊市宇虹防水材料（集團(tuán)）有限公司 元 )，預(yù)計該三家 2014 年貿(mào)易額為 11 億元，足以覆蓋本次融資需求。 款來源 本次信托計劃還款來源為 X 材料設(shè)備公司未來經(jīng)營收入以及其他可調(diào)配資金。 根據(jù) X 材料設(shè)備公司提供的 2011 年至 2013 年審計報告顯示， X 材料設(shè)備公司近三年營業(yè)收入分別為 303,281 萬元、414,568 萬元、 730,767 萬元。穩(wěn)步上升的業(yè)務(wù)規(guī)模為企業(yè)貢獻(xiàn)較為可觀的現(xiàn)金流， 2013 年企業(yè)營業(yè)收入大幅上漲，較 2012年增長 根據(jù) 2013 年新簽的材料采購合同估算，預(yù)計2014 年可實(shí)現(xiàn) 100 億元的銷售收入。 2015按照每年10%的增長速度測算，預(yù)計可實(shí)現(xiàn) 112 億元及 125 億元銷售收入， 2014 年至 2016 年 X 材料設(shè)備公司預(yù)計產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流合 5 計為 274403 萬元。 X 材料設(shè)備公司 2013 年至 2016 年現(xiàn)金流測算： 單位：萬元 2013 2014 2015 2016 經(jīng)營性收入 根據(jù)對企業(yè)審計報告結(jié)果反映上年營業(yè)收入為730767 萬元。 1000000 備注： 2013 年全年實(shí)現(xiàn)材料款銷售額 73 億， 2014年計劃銷售銷達(dá)100 億，主要是根據(jù) 13 年材料公司新簽材料采購合同金額估算，其中銷售額中大部分都是銷售材料收入。 1120000 備注：與企業(yè)溝通后，企業(yè)預(yù)計銷售額收入每年保持10%左右的穩(wěn)定增長，反映在本部報表上的收入幾乎全部是銷售材料收入。 1250000 備注：與企業(yè)溝通后，企業(yè)預(yù)計銷售額收入每年保持10%左右的增長率，反映在本部報表上的收入幾乎全部是銷售材料收入。 小計 1000000 1120000 1250000 經(jīng)營性支出 701335 備注：經(jīng)營性支出包括：工程人工費(fèi)用（占約 10%）、購進(jìn)材料（占約 85%）、間接費(fèi)及管理費(fèi)用（占約5%）；根據(jù)和企業(yè)的溝通，經(jīng)營性成本支出約占 85% 953724 備注：經(jīng)營性支出包括：工程人工費(fèi)用（占約10%）、購進(jìn)材料（占約 85%）、間接費(fèi)及管理費(fèi)用（占約 5%）；根據(jù)和企業(yè) 的溝通，經(jīng)營性成本支出約占 85% 1069891 備注：經(jīng)營性支出包括：工程人工費(fèi)用（占約10%）、購進(jìn)材料（占約85%）、間接費(fèi)及管理費(fèi)用（占約5%）；根據(jù)和企業(yè)的溝通，經(jīng)營性成本支出約占 85% 1194655 備注：經(jīng)營性支出包括：工程人工費(fèi)用（占約 10%）、購進(jìn)材料（占約85%）、間接費(fèi)及管理費(fèi)用（占約5%）；根據(jù)和企業(yè)的溝通，經(jīng)營性成本支出約占 85% 各項(xiàng)稅費(fèi) 680 備注：企業(yè)適用所得稅率 25%。 930 備注：營業(yè)稅金及附加占營業(yè)收入 企業(yè)適用所得 稅率25%。 1042 備注：企業(yè)適用所得稅率25%。 1163 備注：企業(yè)適用所得稅率 25%。 銷售及管理支出 8153 備注： 2013年審計報告數(shù)據(jù)顯示銷售及管理費(fèi)用為 8153 萬元 12271 備注：根據(jù)預(yù)計的 2014 年新增銷售及管理費(fèi)用支出 12271 萬元。 12495 備注：根據(jù)預(yù)計的 2015 年新增銷售及管理費(fèi)用支出15034 萬元。 13945 備注：根據(jù)預(yù)計的2016 年新增銷售及管理費(fèi)用支出15966 萬元。 小計 710168 966925 1083428 1209763 凈現(xiàn)金流 綜合來看，只要 X 材料設(shè)備公司保持良好的經(jīng)營模式，本信托計劃到期時， X 材料設(shè)備公司未來經(jīng)營收入以及其他可調(diào) 6 配資金所足以覆蓋本筆流動資金貸款及利息。 三、借款人 料設(shè)備公司情況分析 款方基本情況 稱：廣州 X 材料設(shè)備有限公司 冊地址：廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南金誠路 22 號首層商鋪 冊資本金：壹 億元 商注冊號： 440101000003494 司類型：有限責(zé)任公司 營范圍：批發(fā)和零售貿(mào)易 本結(jié)構(gòu)：為 X 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司全資子公司 定代表人 : 徐文 款人簡介 X 材料設(shè)備公司是中國房地產(chǎn)十強(qiáng) X 地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司，由 X 地產(chǎn)集團(tuán) 100%控股，負(fù)責(zé) X 地產(chǎn)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)全國性材料物資采購供應(yīng)工作， X 材料成立于 2007 年 4 月 30 日，公司目前已有員工 600 人，中高層領(lǐng)導(dǎo) 52 人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)行政人事部、財務(wù)部、計劃管理部、采購部、合同部、合同 履約監(jiān)督部、配送質(zhì)檢部、結(jié)算部、信息部等職能部門。 7 款人財務(wù)狀況 截止本報告日，企業(yè)提供了 2011審計報告及 2014年 3 月財務(wù)報表。 產(chǎn)負(fù)債情況 合并資產(chǎn)負(fù)債表 資 產(chǎn) 2011 2012 2013 動資產(chǎn)： 貨幣資金 45,266 37,214 45,972 14,704 應(yīng)收票據(jù) 50 6,000 700 應(yīng)收賬款 83,710 254,040 98,562 110,236 預(yù)付款項(xiàng) 25,505 27,779 26,638 19,053 其他應(yīng)收款 15,038 841 545,072 527,691 存貨 85,615 106,904 1,198 56,351 流動資產(chǎn)合計 255,136 426,829 723,445 728,737 非流動資產(chǎn)： 固定資產(chǎn) 95 74 49 40 非流動資產(chǎn)合計 96 74 49 40 資產(chǎn)總計 255,233 426,904 723,494 728,778 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益） 流動負(fù)債： 短期借款 3,000 75000 306710 應(yīng)付票據(jù) 160,200 359885 237934 應(yīng)付賬款 149,177 118,008 82795 106106 預(yù)收款項(xiàng) 5,237 5,970 2,654 3,078 應(yīng)付職工薪酬 1 應(yīng)交稅費(fèi) 1,190 1,450 1,800 260 其他應(yīng)付款 18,898 82 100,595 1 流動負(fù)債合計 174,505 288,713 622,731 654091 非流動負(fù)債： 長期借款 70,000 129,900 89,700 70,450 非流動負(fù)債合計 70,000 129,900 89,700 70,450 8 負(fù)債合計 244,505 418,613 712,431 724,541 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）： 實(shí)收資本（或股本） 10,000 10,000 10,000 10,000 盈余公積 974 974 974 974 未分 配利潤 2,683 88 37 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計 10,727 11,062 4,236 所有者權(quán)益合計 10,727 8,290 11,062 4,236 負(fù)債和所有者權(quán)益 (或股東權(quán)益 )總計 255,233 426,904 723,494 728,778 截止于 2013 年 12 月，公司資產(chǎn)總額 元，元。其中資產(chǎn)構(gòu)成中其他應(yīng)收款為 元，為應(yīng)收設(shè)備款及材料款，占資產(chǎn)總額的 鑒于該企業(yè)主營業(yè)務(wù)為材料設(shè)備，資產(chǎn)構(gòu) 成情況尚在合理范圍以內(nèi)； 負(fù)債中主要為短期借款 元，占總負(fù)債 應(yīng)付票據(jù) 元，占總負(fù)債的 應(yīng)付賬款 元，占總負(fù)債的 主要為應(yīng)付材料設(shè)備供應(yīng)商的貨款；其他應(yīng)付款 元，占總負(fù)債的 長期借款 元，占總負(fù)債的 企業(yè)負(fù)債中應(yīng)付銀行承兌匯票等應(yīng)付票據(jù)及長短期負(fù)債占比較大。隨著 X 材料設(shè)備公司貿(mào)易量的擴(kuò)大，對金融工具使用力度也加大，企業(yè)負(fù)債的增長及負(fù)債構(gòu)成情況尚在合理范圍以內(nèi)。 截止 2013 年 12 月，材料設(shè)備公司資產(chǎn)負(fù)債明細(xì) 如下： 貨幣資金 45972 萬元，為現(xiàn)金及銀行存款； 應(yīng)收票據(jù) 6000 萬元，均為應(yīng)付商業(yè)承兌匯票； 9 應(yīng)收賬款 98562 萬元，賬齡均在 1 年以內(nèi)。其中金額較大的有深圳廣田裝飾集團(tuán)股份有限公司 31855 萬元，深圳市深裝總裝飾工程工業(yè)有限公司 6554 萬元，上海全筑建筑裝飾集團(tuán)股份有限公司 4419 萬元，廣州市雅旭裝飾設(shè)計有限公司 3970 萬元，蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司 3932 萬元； 預(yù)付賬款 26638 萬元，賬齡均為 1 年以內(nèi)。其中金額較大的有廣東雅科波羅櫥柜有限公司 2162 萬元，南京我樂家居制造有限公司 2085 萬元， 福建森源股份有限公司 2023 萬元，青島海爾家居集成股份有限公司 1838 萬元，志邦櫥柜股份有限公司1641 萬元； 其他應(yīng)收款 545072 萬元，賬齡均為 1 年以內(nèi)，金額較大的均為關(guān)聯(lián)企業(yè)； 存貨 1198 萬元，其中外購商品 6 萬元，準(zhǔn)備出售商品1192 萬元； 短期借款 75000 萬元，其中在我司融資余額為 3000 萬元，信業(yè)國際信托有限責(zé)任公司 72000 萬元； 應(yīng)付票據(jù) 359885 萬元，均為商業(yè)承兌匯票； 應(yīng)付賬款 82795 萬元，賬齡均為 1 年以內(nèi)。金額較大的有珠海市華鴻木業(yè)有限公司 4838 萬元，浙江華悅木業(yè)有限公司4645 萬元，廣東博德精工建材有限公司 3697 萬元，廣州市騰龍門業(yè)有限公司 2663 萬元，廣東聯(lián)塑科技實(shí)業(yè)有限公司 2409萬元； 預(yù)收賬款 2654 萬元，賬齡 1 年以內(nèi)。其中青島海爾家居集成股份有限公司成都分公司 2306 萬元； 10 其他應(yīng)付款 100595 萬元，賬齡均在 1 年以內(nèi)。其中廣州市力拓土石方工程有限公司 30000 萬元，廣州市越秀住宅建設(shè)有限公司 70000 萬元； 長期借款 89700 萬元，其中興業(yè)信托 20000 萬元，四川信托 19700 萬元，渤海銀行廣州分行 50000 萬元。 益情況 合并利潤表 項(xiàng) 目 2011 2012 2013 、營業(yè)總收入 303,281 414,568 730,767 73,032 (一 )主營業(yè)務(wù)收入 303,281 414,568 730,767 73,032 二、 減：營業(yè)成本 294,383 391,659 701,335 72,490 (一 )主營業(yè)務(wù)成本 294,383 391,659 701,335 72,490 (二 ) 其他業(yè)務(wù)成本 營業(yè)稅金及附加 285 384 680 62 銷售費(fèi)用 3,481 4,125 4,769 1,391 管理費(fèi)用 2,745 2,958 3,384 848 財務(wù)費(fèi)用 7,035 17,962 18,057 5,119 二、營業(yè)利潤（虧損以“ -”號填列） 50 23 2,540 80 加：營業(yè)外收入 137 86 231 54 三、利潤總額（虧損總額以“ -”號填列） 13 36 2,771 26 減：所得稅費(fèi)用 四、凈利潤（凈虧損以“ -”號填列） * 13 36 2,771 26 加：年初未分配利潤 4,171 2,683 88 其他轉(zhuǎn)入 111 五、可供分配的利潤 2,683 88 37 減：提取法定盈余公積 11 六、可供投資者分配的利潤 2,683 88 37 七、未分配利潤 2,683 88 37 11 從利潤表顯示，企業(yè)經(jīng)營情況良好。 2013 年企業(yè)營業(yè)收入大幅上漲，較 2012 年增長 凈利潤于 2013 年扭虧為盈，實(shí)現(xiàn) 2771 萬元。 金流量情況 合并現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 2011 2012 2013 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 390,669 356,760 1,102,249 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 429,416 409,726 1,106,570 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 47 66 21 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 投資活動現(xiàn)金流入小計 投資活動現(xiàn)金流出小計 76 13 21 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 13 、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 籌資活動現(xiàn)金流入小計 240,000 73,000 268,000 籌資活動現(xiàn)金流出小計 227,219 28,071 254,898 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12,780 44,928 13,101 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 43 51 45,972 由以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然企業(yè)經(jīng)營活動能帶來大量的現(xiàn)金流入，但金融機(jī)構(gòu)融資還是為日常經(jīng)營的資金需求作出了重要補(bǔ)充。 2013 年得利于貿(mào)易量得飛躍式增長，銷售收入為企業(yè)貢獻(xiàn)了大量現(xiàn)金流。 財務(wù)指標(biāo) 2011 2012 2013 短期償債能力 流動比率 速動比率 現(xiàn)金比率 長期償債能力 資產(chǎn)負(fù)債率 12 營運(yùn)能力 存貨周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 盈利能力 銷售凈利率 凈資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)凈利率 企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近三年均較高，主要由于批發(fā)及零售貿(mào)易行業(yè)具有資金使用密集，短期資金占用量較大的特點(diǎn) ，公司的發(fā)展對銀行融資依賴性較大，隨著公司的貿(mào)易量擴(kuò)大，公司銀行票據(jù)、貸款規(guī)模相應(yīng)增長。但從企業(yè)的短期償債能力及營運(yùn)、盈利能力來看，企業(yè)日常經(jīng)營收入及其他可調(diào)撥資金足以覆蓋本次流動資金貸款本息。 用狀況 經(jīng)人民銀行征信系統(tǒng)查詢，截至 2014 年 5 月 5 日，企業(yè)未結(jié)清貸款 3 筆，余額 70000 萬元。無不良、欠款、欠息記錄、無訴訟或行政處罰記錄。 結(jié)論：公司為 X 集團(tuán)旗下專業(yè)材料及設(shè)備經(jīng)營公司，成立以來經(jīng)營情況良好，近年來市場不斷拓展，業(yè)務(wù)量及收入也穩(wěn)步增長，處于良性發(fā)展擴(kuò)張階段。企業(yè)按目前良好的發(fā)展態(tài)勢 ，在本信托計劃結(jié)束時，日常經(jīng)營性收入及其他可調(diào)配的資金足以覆蓋本信托貸款本息。 13 四、擔(dān)保措施評價 香港聯(lián)交所上市公司 X 地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）及 合肥 X 集團(tuán)有限公司 為廣州 X 材料設(shè)備有限公司到期償還貸款本金 及 支付利息 提供 連帶責(zé)任擔(dān)保。 保企業(yè) 產(chǎn)集團(tuán)有限公司 X 集團(tuán)是在香港上市，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特大型企業(yè)集團(tuán)。 截止 2013 年底， X 總資產(chǎn) 3481 億元， 在全國 147 個城市 擁有 291 個項(xiàng)目，土地儲備達(dá)到 平方米。全年營業(yè)額及毛利分別為 元及 元，實(shí)現(xiàn)凈利潤 元。 史沿革及經(jīng)營現(xiàn)狀 從第一個項(xiàng)目奠基到全國 120多個城市 200多個項(xiàng)目的全面拓展， 質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè) ” 的企業(yè)宗旨，滾動開發(fā)，高效運(yùn)作，以 “ 規(guī)模 +品牌 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略形成了企業(yè)強(qiáng)大的競爭力。在十六年的發(fā)展歷程中， 三年計劃 ” ，通過科學(xué)前瞻的戰(zhàn)略規(guī)劃，以及圍繞戰(zhàn)略的高效執(zhí)行，確保公司創(chuàng)造出中國企業(yè)界獨(dú)樹一幟的輝煌成就。 第一個 “ 三年計劃 ” 【 1997 】艱苦創(chuàng)業(yè) 高速發(fā)展 公司成立之初，正值亞洲金融風(fēng)暴， 占先機(jī)，采取 “ 短、平、快 ” 的策略，首個項(xiàng)目金碧花園以 “ 環(huán) 14 境配套先行 ” 的開發(fā)理念，創(chuàng)造了廣州晝夜排隊購房、日進(jìn)億元的銷售奇跡。其后， 1999年從當(dāng)時廣州的 1600多家房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，首度躋身為廣州地產(chǎn) 10強(qiáng)企業(yè)。 第二個 “ 三年計劃 ” 【 2000 】苦練內(nèi)功 夯實(shí)基礎(chǔ) 經(jīng)過三年多的高速發(fā)展，從 2000年開始， 范開發(fā)流程，狠抓管理促效益， 支持未來發(fā)展。在廣東地區(qū)同時開發(fā)及儲備多個項(xiàng)目，陸續(xù)開發(fā)銷售金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等多個金碧系列樓盤。 2000年， 位。 第三個 “ 三年計劃 ” 【 2003 】二次創(chuàng)業(yè) 拓展全國 經(jīng)過前兩個階段的發(fā)展， 展?jié)摿θ找嫱癸@。 2003年， 名，從 2004年開始， 二次創(chuàng)業(yè) ” 的號召，著力實(shí)施立足廣州、布局全國、全方位拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的經(jīng)營戰(zhàn)略。 2004年， 0強(qiáng)企業(yè)，并在廣州同步開發(fā)銷售金碧 翡翠華庭、金碧灣等 10多個樓盤，在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌美譽(yù)度以及規(guī)模實(shí)力等方面，初步具備了全國拓展的條件。 第四個 “ 三年計劃 ” 【 2006 】邁向國際 跨越發(fā)展 15 津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京等 20多個主要城市，擁有 50多個項(xiàng)目，規(guī)模與品牌取得實(shí)質(zhì)性的跨越。 取得了令人矚目的超常規(guī)發(fā)展，吸引了國際資本巨頭青睞。期間 0多億美元，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)邁向國際的標(biāo)桿。 第五個 “ 三年計劃 ” 【 2009 】穩(wěn)健經(jīng)營 再攀高峰 海、天津、重慶、深圳等全國100個主要城市，擁有項(xiàng)目 200多個，規(guī)模與品牌進(jìn)一步取得大幅跨越。 2009年 11月 5日， 市當(dāng)日，公司股票收盤價較發(fā)行價溢價 創(chuàng)下 705億港元總市值的記錄，成為起于內(nèi)地、在港市值最大的內(nèi)地房企。 2010年，公司先后成功發(fā)債 造了中國房地產(chǎn)企業(yè)全球發(fā)債的最大規(guī)模紀(jì)錄，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額 504億元。 2011年，公司總資產(chǎn)達(dá) 1790億元，實(shí)現(xiàn)銷售額 804億元，在銷售面積、在 建面積、進(jìn)入城市數(shù)量等核心指標(biāo)均位列全國第一，品牌價值突破 210億元。 第六個 “ 三年計劃 ” 【 2012 】深化管理 穩(wěn)定增長 2013年，新一屆中央政府深化市場化改革，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制日益清晰；限購限貸政策繼續(xù)實(shí)施，房地產(chǎn)稅推進(jìn)務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎，區(qū)域市場調(diào)控呈現(xiàn)差異特征，市場穩(wěn)定，剛性需求得以 16 持續(xù)釋放；加之利率市場化開始破局，市場流動性相對寬松，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)了新一輪的上升周期。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢， 出了一個優(yōu)化、一個降低、兩個提高的一一二計劃，主要內(nèi) 容是：優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，堅定不移降低負(fù)債率，努力提高現(xiàn)金總額和主營業(yè)務(wù)凈利潤率。獲取項(xiàng)目 66個，其中一二線城市項(xiàng)目 34個，數(shù)量占比為 較 2012年上升 外集團(tuán)持續(xù)透過強(qiáng)化銷售及回款、策略性出售商業(yè)物業(yè)等綜合措施，將凈負(fù)債率降至 較 2012年下降 2012年上升 113%；全年集團(tuán)主營業(yè)務(wù)凈利潤率達(dá)到 11%，較 2012年上升 土地儲備 在 2013年，集團(tuán)依舊堅持消耗 與補(bǔ)充基本平衡的土地儲備策略，堅持優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，適度吸納一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備。在全年竣工消耗 團(tuán)土地儲備總量約為 2012年底增長1057萬平方米，增幅約 集團(tuán) 47個城市；項(xiàng)目數(shù)量總計 291個，一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比為 土地儲備平均成本約 949元每平方米，任處于業(yè)內(nèi)較低水平。 2013年，集團(tuán)累計土地款共計 付 1369億元，未付 中計劃于 2014年上半年 支付 157億元， 17 2014年下半年計劃支付 128億元，于 2015年內(nèi)計劃支付 2016年及以后計劃支付 115億元。 合約銷售 2013年集團(tuán)抓住市場機(jī)遇，努力調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在進(jìn)一步加快二線城市新項(xiàng)目開盤的基礎(chǔ)上，也適時推售部分商鋪及車位同時進(jìn)一步于一二線城市退出新項(xiàng)目，形成了量價齊升的良好勢頭提升了銷量與價格。集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合約銷售 1004億元，同比上升 完成了全年銷售目標(biāo)；合約銷售面積 售均價每平方米 6741元，集團(tuán)合約銷售額的 來自于濟(jì)南、合肥、沈陽、重慶、長沙等二、三線城市，其中二線城市占比約 三線城市占比約 房地產(chǎn)開發(fā) 全年新開工面積 1988萬平方米，全年竣工面積 末在 948萬平方米；新開工面積、竣工面積同比分別攀升 情況下，集團(tuán)年底在建規(guī)模同比僅輕微上升 不僅滿足了竣工交付確認(rèn)收入的需要，還優(yōu)化控制了開發(fā)建設(shè)規(guī)模和工程支出，顯示了集團(tuán)精準(zhǔn)的工程建設(shè)計劃和強(qiáng)大的集約化管理能力。 2013年集團(tuán)在建項(xiàng)目 227個，在 948萬平方米；已取得預(yù)售證的項(xiàng)目 223個，尚有未開盤項(xiàng)目 68個，其中大部分都具有 2014年內(nèi)開盤的能力。 2014 年 1 季度經(jīng)營情況 18 2014年 1團(tuán)合約銷售額合計 2013年同期增長 合約銷售面積合計 434萬平方米，較 2013年同期增長 合約銷售均價每平方米 7029元。 務(wù)分析 由于 為香港上市企業(yè)，其財務(wù)報表為符合香港地區(qū)規(guī)范的公開披露資料，項(xiàng)目組選取了其從 2011年到 2013年年報進(jìn)行分析。 資產(chǎn)負(fù)債表單位 ： (百萬元 ) 報告期 2013012011表類型 年報 年報 年報 非流動資產(chǎn) 動資產(chǎn) 動負(fù)債 流動資產(chǎn) /(負(fù)債 ) 流動負(fù)債 數(shù)股東權(quán)益 - (借 )/貸 資產(chǎn) /(負(fù)債 ) 發(fā)行股本 備 東權(quán)益 /(虧損 ) 形資產(chǎn) (非流動資產(chǎn) ) 業(yè)、廠房及設(shè)備 (非流動資產(chǎn) ) 屬公司權(quán)益 (非流動資產(chǎn) ) - 營公司權(quán)益 (非流動資產(chǎn) ) - 19 其他投資 (非流動資產(chǎn) ) - 收賬款 (流動資產(chǎn) ) 貨 (流動資產(chǎn) ) 金及銀行結(jié)存 (流動資產(chǎn) ) 付帳款 (流動負(fù)債 ) 行貸款 (流動負(fù)債 ) 流動銀行貸款 資產(chǎn) 負(fù)債 2010年開始， 013年末總資產(chǎn)為 3481億元，較 2012年末增長了 截至到 2013年末， 481億元，總負(fù)債為 2745億元，對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率為 在其負(fù)債中，涉及的金融機(jī)構(gòu)借款為 借款對應(yīng)總資產(chǎn)負(fù)債率只有 凈負(fù)債率 (凈借款對所有者權(quán)益 )為 較2012年的 降了 主要得利于集團(tuán) 2013年加大了銷售所得款項(xiàng)的收回，權(quán)益狀況得到持續(xù)改善。 綜合損益表 (百萬元 ) 報告期 2013012011表類型 年報 年報 年報 營業(yè)額 稅前盈利 /(虧損 ) 項(xiàng) 20 除稅后盈利 /(虧損 ) 數(shù)股東權(quán)益 東應(yīng)占盈利 /(虧損 ) 息 稅及股息后盈利 /(虧損 ) 本每股盈利 (仙 ) 薄每股盈利 (仙 ) 股股息 (仙 ) 售成本 舊 售及分銷費(fèi)用 般及行政費(fèi)用 息費(fèi)用 /融資成本 - 毛利 營盈利 013 年集團(tuán)營業(yè)額為人民幣 元，同比增長 其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為人民幣 元，同比增長 物業(yè)管理收入人民幣 元，較上年增長 物業(yè)投資收入人民幣 元，較上年增長 工程建設(shè)、酒店營運(yùn)及其他房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入人民幣 元，較上年減少 元。 2013 年集團(tuán)的毛利為人民幣 元，主要因?yàn)槠趦?nèi)物業(yè)交付面積及平均售價均有所增長。而毛利率為 較上年上升了 百分點(diǎn)，主要得力于成 21 本控制措施，使得單位成本的增幅輕微，遠(yuǎn)低于所交付物業(yè)的價格增長。 2013 年集團(tuán)銷售及營銷成本由 2012 年的 元，主要是由于在售項(xiàng)目數(shù)目導(dǎo)致全國性營銷及品牌宣傳活動增加。銷售員工人數(shù)及薪酬水平均有所上升 現(xiàn)金流量表 (百萬元 ) 報告期 2012011表類型 年報 年報 經(jīng)營業(yè)務(wù)所 得之現(xiàn)金流入凈額 資活動之現(xiàn)金流入凈額 資活動之現(xiàn)金流入凈額 金及現(xiàn)金等價物增加 計年初之現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物 計年終之現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物 匯兌換率變動之影響 置固定資產(chǎn)款項(xiàng) 團(tuán) 于官網(wǎng)公布的年報未能涵蓋現(xiàn)金流量表，但根據(jù)披露的資料顯示， 2013 年集團(tuán)銷售回款突破了 853 億元，實(shí)施股份配售所得款凈額 元，發(fā)行境外優(yōu)先票據(jù)再融資合計 15 億美元，透過國內(nèi)商業(yè)銀行新增借款 元。 2013 年末集團(tuán)現(xiàn)金總額達(dá)到 元，同比大幅攀升 113%，創(chuàng)下歷史新高，連同未使用銀行授信額度 元，年末可動用資金合 22 計 元。充足的營運(yùn)資金為集團(tuán)尋找最佳商機(jī)和快速拓展提供了強(qiáng)大的財力支持。 保人 業(yè)名稱： 合肥 X 集團(tuán)有限公司 ； 冊地址： 合肥市長江中路 330 號 ； 業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 340100000143007； 冊資本： 30,008 萬元人民幣； 司經(jīng)營范圍為：城市園林綠化施工，承擔(dān)各類型工業(yè)、能源、交通、民用工程建設(shè)項(xiàng)目的施工總承包，承包本行業(yè)境外工程及所需設(shè)備、材料出口，勞務(wù)人員輸出，地基基礎(chǔ)工程，機(jī)電設(shè)備安裝工程，鋼結(jié)構(gòu)工程，消防設(shè)施安裝工程，建筑裝飾裝修工程，建筑幕墻工程，體育場地工程設(shè)計與施工，自有房屋租賃。 定代表人： 劉國福 ； 東構(gòu)成： 安徽安糧 控股股份有限公司 出資人民幣30,008 萬元 ，股權(quán)占比 史沿革 合肥 X 集團(tuán)有限公司座落于安徽省合肥市長江中路 330號，始初為合肥市 X 局，成立于 1958 年 2 月 26 日。 1982 年，撤局改公司，成立了“合肥市第一建筑安裝工程公司”； 1984年 10 月，按照“船小好調(diào)頭”的思路，將市建安公司一分為七，成立了“合肥市第一建筑工程公司”； 1990 年 12 月，按照“船大好抗風(fēng)”的思路，又由七合為一，合并成立了“合肥 23 市第一建筑安裝工程公司”； 1993 年 3 月，更名為“合肥市建筑安裝工程總公司”； 1994 年 5 月，在合肥市建筑安裝工程總公司的基礎(chǔ)上，組建了“合肥建筑集團(tuán)公司”； 1997 年 3 月更名為“合肥 X 集團(tuán)公司”； 2009 年 3 月，更名為“合肥 X 集團(tuán)有限公司”。 2008 年 7 月，企業(yè)整體改制，現(xiàn)隸屬于安徽安糧控股股份有限公司。 公司以建筑安裝工程為主業(yè)，具有房屋建筑工程總承包一級、市政公用工程施工總承包一級，地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級、綱結(jié)構(gòu)專業(yè)承包二級、機(jī)電設(shè)備安裝工程二級、裝飾裝修工程設(shè)與施工一體化二級、建筑幕墻工程設(shè)計與施工一體化二級資質(zhì)及海外經(jīng)營權(quán)。 公司現(xiàn)有各 類專業(yè)技術(shù)人員 1776 人，其中高級職稱64 人，中級職稱 478 人，一級建造師 54 人，二級建造師 110人。 業(yè)經(jīng)營情況 五十多年來，公司曾在國內(nèi)外承建過一大批高層建筑和大跨度預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等“四新”高新尖工業(yè)廠房與民用建筑，尤其是近幾年來在中國駐埃及、韓國大使館工程、阿爾及利亞康斯坦丁大學(xué)城項(xiàng)目和及爾項(xiàng)目的建設(shè)中，無論是施工技術(shù)、企業(yè)管理，還是工程質(zhì)量均得到了國外專家、同行的一致好評；與此