水產(chǎn)良種場生態(tài)園改擴建項目可行性研究報告(完整版)

坊水產(chǎn)良種場 生態(tài)園 改擴建項目可行性研究報告 項目 編制單位 ： 編制時間： 第 1 頁 共 22 頁 第一章 總 論 目單位基本情況 （ 1）項目單位名稱： X 縣 X 坊水產(chǎn)良種場 （ 2）項目單位所有制形式： 私營企業(yè) （ 3） 財務(wù)狀況介紹： 2010 年公司總資產(chǎn)為 3286 萬元， 2010年主營業(yè)務(wù)收入 845 萬元，凈利潤 362 萬元。 無銀行貸款， 銀行信用等級為 目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）項目名稱： X 縣 X 坊水產(chǎn)良種場生態(tài)園 改擴建項目 （ 2）建設(shè)性質(zhì)：改擴建 。 （ 3）建 設(shè)地點： X 縣 X 坊鄉(xiāng)澡洗塘村，水產(chǎn)良種場內(nèi)。 （ 4） 規(guī)模及主要 建設(shè) 內(nèi)容 ： X 縣 X 坊水產(chǎn)良種場 是 張家口市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點 龍頭企業(yè) ， 憑借其獨有生態(tài) 漁業(yè) 、 天然地?zé)?溫泉 旅游 、 四季熱帶魚垂釣 優(yōu)勢 資源，前后 被 中央電視臺、河北電視臺等眾多媒體多次報道， 日最高接待人數(shù)超千人，并吸引了眾多北京、河北 、山西、內(nèi)蒙 等地的游客。為了進(jìn)一步擴展市場，發(fā)揮優(yōu)勢， X 縣 X 坊水產(chǎn)良種場生態(tài)園 計劃在原生態(tài)園基礎(chǔ)上新增 大型室內(nèi)溫泉文化體驗館 、 工廠化名貴熱帶魚立體養(yǎng)殖 ，海上垂釣島、量販?zhǔn)胶ｕr餐廳、海珍品禮品加工與銷售等，改造新增客房、完善潛水館、擴充 娛樂設(shè)施、增加戶外景觀等項目。突出以 海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng) 第 2 頁 共 22 頁 生游，工廠化漁業(yè)游等為核心的特色旅游景區(qū)。 資概算與資金來源 （ 1）投資概算： 天津市諾恩漁業(yè)生態(tài)園 改擴建 項目建設(shè) 總 投資共需 萬元 。其中 土建工程投資萬元，設(shè)備購置及安裝投資萬元，工程其他費用 10 萬元 。 （ 2）資金來源： 企業(yè) 自籌資金萬元 ，申請濱海新區(qū)旅游發(fā)展專項資金萬元。 第二章 背景及必要性 目建設(shè)背景 近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、 休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應(yīng)運而生。 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎(chǔ)上，通過以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計與施工，把 第 3 頁 共 22 頁 農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué) 管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶，走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營，成為國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的理想模式。 2009 年 7 月 5 日， 國家 農(nóng)業(yè)部與國家旅游局簽署合作框架協(xié)議，共同推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。計劃從 2010 年開始，通過 3 到5 年的努力，推出一批示范縣 (鎮(zhèn) )、示范村 (企業(yè) )，制發(fā)一張全國性的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游重點產(chǎn)品地圖。為消費者提供優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)村休閑度假指南。根據(jù)協(xié)議，將盡快啟動全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范工程。把示范縣 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )、示范村、示范企業(yè)的建設(shè)作為引導(dǎo)和帶動全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要舉措。通過示范活動 ,提升休閑農(nóng)業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、安全設(shè)施、環(huán)保設(shè)施建設(shè)水平和從業(yè)人員素質(zhì)。探索建立一套符合我國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游 發(fā)展實際的統(tǒng)計指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)體系。 諾恩漁業(yè)生態(tài)園，以其很好的將漁業(yè)養(yǎng)殖、漁業(yè)觀光旅游、漁業(yè)科普及新開發(fā)的溫泉養(yǎng)生休閑項目結(jié)合起來，使原來單一的工廠化養(yǎng)殖企業(yè)又燃起了勃勃生機，把自身及周邊資源積極利用起來，不但為自身創(chuàng)造收益，更帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展，被天津市農(nóng)委推薦成 第 4 頁 共 22 頁 為 中國旅游協(xié)會休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游分會理事單位， 成為我國首批休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范園區(qū)。 目建設(shè)的必要性 揮 濱海新區(qū)特色 海洋資源優(yōu)勢， 豐富旅游資源，為濱海新區(qū)塘沽區(qū)打造精品旅游產(chǎn)品 濱海新區(qū)擁有 153 公里海岸線，海底、海灘地 勢平坦，潮水漲落規(guī)律性較強，潮間帶較寬，有利于建造臨海的大型旅游度假設(shè)施和開發(fā)水上運動或水上娛樂項目。新區(qū)內(nèi)擁有獨特的古瀉湖濕地和灘涂，面積約為 方公里，棲息與遷徙有國家一、二級保護(hù)鳥類 10 余種，各類哺乳類野生動物多種，堪稱環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的天然動物園。 濱海新區(qū)的 環(huán)渤海海洋旅游帶 正在 從漢沽、 經(jīng) 塘沽到 大港已基本形成。南端 的地質(zhì)條件、氣候條件更適合發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其中的天津 海濱浴場曾是津京和華北地區(qū) 最火爆的海邊 休閑度假 景區(qū)， 累計接待游客 600萬人次， 但由于多種原因， 目前暫時停業(yè)，其 所空出來的 市場 需求急待滿足 。 諾恩漁業(yè)生態(tài)園位于海濱浴場南側(cè)，擁有同海濱浴場一樣的地域、資源優(yōu)勢，隨著海濱大道修復(fù)工程的竣工，園區(qū)同塘沽洋貨、外灘公園、大沽炮臺革命紀(jì)念公園、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)形成了一條最具 濱海新區(qū) 特色的旅游線路。游客們不但可以感受現(xiàn)代港口城市氣息、見證 中華民族抗擊侵略，不畏強暴的歷史 ，更重要的是，可以來到諾恩漁業(yè)生態(tài)園，回歸自然、忘掉一切煩惱，全身心放松，在這里， 第 5 頁 共 22 頁 游客們又可以吃上新鮮的海鮮、品嘗園區(qū)自養(yǎng)的海珍品魚、趕海拾貝、泡泡海洋溫泉 ，參觀現(xiàn)代化水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，了解渤海，熱愛大海 諾恩漁業(yè)生態(tài)園為濱海新區(qū) 的旅 游 帶來一份 愜意和放松，這對強化 濱海新區(qū) 旅游產(chǎn)品，豐富 濱海新區(qū) 旅游市場，起到了不可多得的作用。 度開發(fā)濱海新區(qū) 海珍品水產(chǎn)養(yǎng)殖科技園區(qū) 資源，是將工廠化養(yǎng)殖、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海洋文化、休閑度假完美融合的典范 濱海新區(qū)海珍品水產(chǎn)養(yǎng)殖科技園區(qū)是 2000年國家在塘沽劃出的一片鄰海的工廠化養(yǎng)殖園區(qū)，是國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點區(qū)域，主要進(jìn)行工廠化養(yǎng)殖海珍品， 培育國外優(yōu)質(zhì)海珍品，進(jìn)行本土馴化、育苗等工作 ，建有天津水產(chǎn)龍頭企業(yè)。 諾恩公司早在幾年前就開始 參考國外先進(jìn)理念 ，在完成國家對工廠化養(yǎng)殖發(fā)展要求的同時 ， 制定“都市漁業(yè)” 的發(fā)展 目標(biāo) 。 在 目前 國家大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的背景下，園區(qū)重新調(diào)整定位，將周邊旅游資源與園區(qū)自身優(yōu)勢結(jié)合起來，開發(fā)了海洋溫泉、潛水 館、趕海拾貝等新旅游產(chǎn)品，將原有的垂釣項目豐富整合 ，形成了 完善 的旅游服務(wù)園區(qū)， 經(jīng)過一年多的運營，收益良好，并逐漸被媒體和游 客認(rèn)可，并被評為全國科普教育基地。 第三章 項目建設(shè)條件優(yōu)劣勢分析 第 6 頁 共 22 頁 策環(huán)境 公司所在區(qū)域為生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。 地處未來濱海新區(qū)長的中心，緊鄰 4 星級旅游景區(qū) 海濱浴場。同時也是臨港工業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，南港港區(qū)，濱海生態(tài)居住區(qū)和生 態(tài)養(yǎng)殖區(qū)的黃金交點。 以生態(tài)游為主題的享受國家政策支持，特別是諾恩公司作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，水產(chǎn)養(yǎng)殖享受國家全額貼息政策，水產(chǎn)養(yǎng)殖享受國家免稅政策支持；作為國家重點支持的水產(chǎn)品科研基地，享受天津科研項目政策支持，享受政府研發(fā)資金支持。作為國家珍品保種基地，享受國家政策補貼。 源優(yōu)勢 充足的地?zé)豳Y源：地處中國優(yōu)質(zhì)地?zé)釒?，擁有充足的地?zé)豳Y源。溫泉水質(zhì)清澈透明，屬弱堿性軟水含硫溫泉，富含硫、鋰、鋅、偏硅酸等保健礦物質(zhì)。 海水資源：坐落于塘沽海濱浴場南側(cè)，東臨大海，是天津最佳海洋風(fēng)景區(qū)，距離海邊近在咫尺 。 氣候環(huán)境資源：是天津負(fù)氧離子含量最高地方，在此地就會感覺呼吸通暢，心曠神怡。 最佳趕海拾貝風(fēng)景區(qū)： 這里灘涂廣闊而平緩，待退潮時可乘坐三輪機動車或者直接趟水去趕海拾貝，捕魚摸蝦，捉蟹踩蛤，海上看日出，海上垂釣，還有海上魚礁。 第 7 頁 共 22 頁 通優(yōu)勢 地處天津南港核心，臨近京津一線，二線，津晉高速，環(huán)渤海高速，沿海高速，唐津高速。六條高速公路。其中沿海高速近在咫尺，最遠(yuǎn)的也不超過 20 公里。未來還將建有津石高速和南港高速。加上臨近的省級公路： 217， 312， 208， 206， 105 公路，中央大道，津港公路、天津大 道等，構(gòu)成了方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)中心地帶。 距離天津機場 45 公里，距離火車站 20 公里。從天津快速路驅(qū)車只需 45 分鐘，從北京只需 90 分鐘（從北京站乘高速鐵路需 56 分鐘到塘沽火車站，再換乘大巴約需 20 分鐘）。 場優(yōu)勢 濱海新區(qū) 主推的沿渤海旅游帶，將 北塘一日漁民，漢沽漁港吃海鮮， 天津港工業(yè)游，大沽炮臺愛國游與海濱浴場和諾恩漁業(yè)生態(tài)園連為一線， 充分利用濱海新區(qū)的海洋旅游資源 標(biāo)志性特色旅游景點，打造獨具特色的海洋漁業(yè)生態(tài)游 。 諾恩漁業(yè)生態(tài)園利用自身優(yōu)勢資源所推出的 趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游 均具 有極大的市場優(yōu)勢：趕海拾貝游是天津唯一的趕海拾貝主題游 ，滿足北京、天津等消費者的需求，使其不必出華北就能去趕海； 溫泉養(yǎng)生游，則利用 唯一 的海洋溫泉優(yōu)勢， 將 養(yǎng)生保健 與 海底溫泉 特殊 成分 結(jié)合，創(chuàng)造海洋溫泉養(yǎng)生游；工廠化漁業(yè)游 則讓游客參與到漁業(yè)養(yǎng)殖，了解魚文化，體驗 互動樂趣，了解 漁業(yè) ，熱愛海洋， 創(chuàng)造天津唯一的漁業(yè)主題游。 這些特色旅游搶占了市場先機，挖掘市場空白點，滿足了消費者需求，具有 第 8 頁 共 22 頁 很大的市場優(yōu)勢。 礎(chǔ)設(shè)施條件 目前 諾恩漁業(yè)生態(tài)園 已完成建筑面積 米，建有工廠化繁育車間、培訓(xùn)中心、研發(fā)樓及職 工公寓共 ，海德怡溫泉會館建筑面積 ，配有： 發(fā)電機房：設(shè)有柴油發(fā)電機房和 315壓器兩臺， 160電機房配有 75電機 2 臺， 175電機 1 臺。 冷庫： 50 噸容量。配有速凍室。 污水處理：日處理能力 50 噸 地?zé)嵫h(huán)設(shè)施：設(shè)有地下熱水池、淡水池、消防水池 1200 立方。地下機房 70 平米。同時保證全廠取暖、溫泉、生活、養(yǎng)殖的用水需要。 中央空調(diào)：空調(diào)機房 100 平米，配有污水源熱泵大型機組兩臺，具備制冷采暖功能。 其他：配有倉庫、配餐加工間、超市等共計 1000 平米。 網(wǎng)絡(luò)：擁有 10G 獨立光纖，保證全廠網(wǎng)絡(luò)高速暢通 已為 改擴建 項目提供雙向電網(wǎng)，煤氣干線從該地段通過，留口已簽協(xié)議。 第四章 項目單位基本情況 況 第 9 頁 共 22 頁 天津市諾恩水產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司成立于 2001 年，系國家重點扶持農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)企業(yè)，是以海珍品苗種繁育為主，兼有示范養(yǎng)殖、科普培訓(xùn)、休閑旅游度假等功能、走都市漁業(yè)道路的民營科技企業(yè)。公司總投資約 元人民幣，建筑面積 米，建有工廠化繁育車間、培訓(xùn)中心、研發(fā)樓及職工公寓共 ，海德怡溫泉會館建筑面積 （四星級標(biāo)準(zhǔn)）。 天津市諾恩水產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司是天津市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點龍頭企業(yè)、天津市無公害水產(chǎn)品生產(chǎn)基地、天津水產(chǎn)理事單位，國家農(nóng)業(yè)部科技示范場、國家科普惠農(nóng)興村先進(jìn)單位，天津農(nóng)學(xué)院實習(xí)基地、天津市水產(chǎn)良種場，天津市水產(chǎn)技術(shù)推廣示范基地、全國科普教育基地，中國少年兒童基金會安康活動基地，天津水產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事單位， 中國旅游協(xié)會休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游分會理事單位 。 公司至今先后引進(jìn)并自主培育了金頭鯛、大西洋牙鲆、漠斑牙鲆、美國紅魚、花鱸、褐牙鲆、大菱鲆、美洲黑石斑、半滑舌鰨、條斑星鰈等國內(nèi)外名優(yōu) 品種。是天津第一家引進(jìn)南美白對蝦的企業(yè)，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。在引進(jìn)繁育及健康養(yǎng)殖技術(shù)研究方面，公司近年來共承擔(dān)市、區(qū)級科研項目 10 余項，主要有：漠斑牙鲆人工育苗及健康養(yǎng)殖示范研究、美洲黑石斑魚引種繁育及配套養(yǎng)殖技術(shù)、大西洋王鯛引種繁育技術(shù)研究大西洋牙鲆健康養(yǎng)殖示范研究、漠斑牙鲆和大西洋牙鲆的繁殖調(diào)控和雜交育種等，項目完成質(zhì)量高、時間準(zhǔn)，有很強的自主創(chuàng)新精神。 為適應(yīng)發(fā)展都市休閑漁業(yè)的經(jīng)營需求，公司引進(jìn)了觀賞魚品種， 第 10 頁 共 22 頁 并增加休閑漁業(yè)經(jīng)營項目。公司新建的海德怡溫泉會館，按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計施工， 建筑面積 ，主體六層、局部四層。4200 的溫泉娛樂大廳，可同時容納 1000 人。 展思路 堅持科學(xué)發(fā)展與和諧發(fā)展，適應(yīng) 國家大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的整體規(guī)劃 ，依托國家宏觀政策，發(fā)揮自身技術(shù)、資源、區(qū)位等優(yōu)勢，發(fā)展以海珍品良種培育、示范養(yǎng)成為主，集養(yǎng)殖科技示范、漁業(yè)科普教育、旅游休閑娛樂為一體的精品漁業(yè)生態(tài)園。堅持走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合道路，使一產(chǎn)和三產(chǎn) 有效 融合，優(yōu)勢互補，最終建成一個以設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化為目標(biāo)，功能多樣，特色明顯、優(yōu)勢突出、競爭力強的 農(nóng)業(yè)休閑 生態(tài)園，并逐漸成為全 國 休閑 農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游 示范區(qū)。 務(wù)狀況 2009 年，公司總資產(chǎn)為 13286 萬元，其中流動資產(chǎn) 4886 萬元 ，固定資產(chǎn) 8099 萬元 ； 總負(fù)債 5795 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 實收資本 2000 萬元； 2009 年主營業(yè)務(wù)收入 5449 萬元，凈利潤 2742萬元。銀行信用等級為 第五章 市場分析和銷售方案 場分析 第 11 頁 共 22 頁 目市場現(xiàn)狀 改擴建項目將繼續(xù)以海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，推出以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為概念的特色旅游。 趕海拾貝游是一種特色灘涂游，由山東日照率先提出，去年吸引吸引了北京、天津大量游客。日照市去年 接待游客 人次，實現(xiàn)旅游總收入 元 ，其中趕海拾貝游也是其重要旅游項目。而目前華北地區(qū)，包括天津，趕海拾貝游只是自發(fā)行為，沒有進(jìn)行整體包裝和運營，具有極大的市場發(fā)展空間。 溫泉旅游在天津需求量大，但競爭更激烈，以帝景溫泉、團泊溫泉、東麗溫泉為代表的幾個景點各有優(yōu)勢。 工廠化漁業(yè)游作為 本地 全新的特色游，目前市場暫未出現(xiàn) ，作為全新旅游項目，值得挖掘 。 場前景分析 趕海拾貝主要是針對華北 地區(qū)，能夠讓華北地區(qū)的游客，特別北京、天津的游客能夠就近體驗上潮有船當(dāng)漁民，落潮拾貝拾網(wǎng)眼的樂趣。溫泉養(yǎng)生游則針對天津及北京游客，抓住消費者對養(yǎng)生的重視，靠差異化贏取市場。工廠化漁業(yè)游則是旅游的創(chuàng)新點，創(chuàng)造全新旅游項目。 目的市場競爭優(yōu)勢 改擴建項目所推出以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為概念的海洋溫泉漁業(yè)生態(tài)游，在同類市場具有極高的競爭 第 12 頁 共 22 頁 優(yōu)勢： 以趕海拾貝為主題的灘涂旅游，是繼北塘一日漁民，漢沽漁港吃海鮮，后天津又一個海洋旅游新亮點。從而將三個特色旅游連接成一線，充分利用濱海新區(qū) 的海洋旅游資源，打造成天津唯一的趕海拾貝主題游。憑借其更佳的地理條件和自然資源，比山東日照 李家臺 趕海園更具競爭優(yōu)勢。 溫泉養(yǎng)生游，則利用獨特的海洋溫泉優(yōu)勢，側(cè)重養(yǎng)生保健。特別是憑借其來自海底的特殊溫泉成分，對養(yǎng)生保健為訴求的消費者更具吸引力。 工廠化漁業(yè)游則是體現(xiàn)魚文化的，利用全國科普教育基地的優(yōu)勢，與中科院海洋研究所合作，以海洋生態(tài)，魚文化，海洋動植物，有孔蟲雕塑園，珍品魚展館，觀賞魚展館，參與珍品魚孵化和喂養(yǎng)，體驗互動樂趣，了解海洋，熱愛海洋，保護(hù)海洋為主題 銷 售 渠道 和營銷模式 1、直接銷售渠道 現(xiàn)場銷售：做好電話記錄，抓住每個潛在客戶。 辦事處：以服務(wù)各渠道為重點，抓住重點客戶。 團購：主要針對企事業(yè)單位的年終總結(jié)會，推動會，表彰會等大型會議。 電話直銷、 薦、人員拜訪等 。 2、利用合作伙伴銷售渠道 第 13 頁 共 22 頁 1）各大旅行社代辦點 。 2）重要旅行社的整體合作 。 3）各院校的代理機構(gòu) 。 4）電視購物代理渠道 。 5）保健品健身機構(gòu)及其他商業(yè)業(yè)態(tài)合作代理 。 3、重要機構(gòu)的長期合作 培訓(xùn)機構(gòu)：不定期的各類培訓(xùn)，特別是以針對針對決策層的培訓(xùn)為重點。同時推出“培訓(xùn) 2 日游”項目，以培訓(xùn) +休閑 +度假方式，讓白領(lǐng)人士結(jié)交新朋友，豐富新知識，擴大新領(lǐng)域。 拓展訓(xùn)練機構(gòu)：將海灘拓展基地打造為天津特色拓展訓(xùn)練場所，成為企業(yè)拓展訓(xùn)練重要選擇。 車友會、驢友會、網(wǎng)上團體：安排專人到各論壇發(fā)帖子，吸引關(guān)注。同時，用門票置換一批網(wǎng)絡(luò)廣告，一方面擴大影響力，一方面也吸引其過來。 企業(yè)家協(xié)會、行業(yè)協(xié)會：特別是針對決策人的行業(yè)性講座，研討會等 重點院校：與全國知名院校合作，建立培訓(xùn)和實習(xí)基地 幼教機構(gòu)、幼兒園、少年宮：組織親子活動，吸引家庭參加。 社團組織：聯(lián)合舉辦各類特色活動。 大使館：通過舉辦各 地風(fēng)土人情，文化，美食展，邀請沿海國家大使館參加，其在此處舉辦當(dāng)?shù)匚幕埽瑒?chuàng)造新聞熱點，而且吸引本地游客。北京辦事處的工作之一。 健康機構(gòu)，醫(yī)療機構(gòu)：以健康、養(yǎng)生為主題，與各醫(yī)院置換 第 14 頁 共 22 頁 宣傳廣告位并贈送門票；共同舉辦養(yǎng)生講座等活動。 總工會：重點挖掘部門，與總工會聯(lián)合舉辦工會主席培訓(xùn)聯(lián)誼等活動 企業(yè)家庭日，公益組織，志愿者協(xié)會 媒體：與中國傳媒大學(xué)共同建設(shè)媒體研討會，媒體培訓(xùn)基地 售方案 關(guān)注京津地區(qū)重要活動，如選美大賽，高峰論壇，企業(yè)峰會，以提供場地方式增加曝光率，同時吸引潛在目標(biāo)用戶親 臨體驗。根據(jù)全年重要節(jié)日，提前 1月準(zhǔn)備，適時推出系列活動。 1 月 1 日 元旦 （ s 3 月 5 日 青年志愿者服務(wù)日 3 月 8 日 國際婦女節(jié) （ 3 月 12 日 中國植樹節(jié) （ 3 月 15 日 世界消費者權(quán)益日 （ 3 月 21 日 世界森林日 （ 4 月 5 日 清明節(jié) （ 4 月 7 日 世界衛(wèi)生日 （ 4 月 22 日 世界地球日 （ 5 月 1 日 國際勞動節(jié) （ 5 月 4 日 中國青年節(jié) （ 6 月 1 日 國際兒童節(jié) （ s 6 月 5 日 世界環(huán)境日 （ 7 月 1 日 中國共產(chǎn)黨成立紀(jì)念日 8 月 1 日 建軍節(jié) 9 月 10 日 中國教師節(jié) （ s 9 月 27 日 世界旅游日 （ 10 月 1 日 中華人民共和國國慶節(jié) （ 11 月 8 日 中國記者節(jié) 11 月 17 日 國際大學(xué)生節(jié) 第 15 頁 共 22 頁 12 月 3 日 世界殘疾人日 （ 12 月 25 日 圣誕節(jié) （ 5 月第二個星期日 母親節(jié) （ s 6 月第三個星期日 父親節(jié) （ s 11 月最后一個星期四感恩節(jié) （ 農(nóng)歷：春節(jié) 二月二 五月初五端午節(jié) 七月初七 八月十五 九月初九 銷模式 采取 整合營銷 模式，建立 以客戶為中心 的 營銷體系。 特別是采取 一對一 的會員制 營銷 的方式，對客戶的消費行為，消費習(xí)慣，消費周期，消費關(guān)注點進(jìn)行詳細(xì)的跟蹤，并采取差異化的營銷和服務(wù)手段，有效讓每個顧客都能體會到溫馨 的服務(wù)。同時實行多渠道多元化推廣手段，發(fā)揮各個渠道的優(yōu)勢資源。 場風(fēng)險分析 目產(chǎn)品市場風(fēng)險因素分析 隨著天津其他旅游風(fēng)景區(qū)快速發(fā)展：天津大港官港生態(tài)游樂園、天津?qū)氎娴劬皽厝燃俅?、東麗水上溫泉歡樂谷等地正在快速發(fā)展。雖然我們獨具海洋溫泉、生態(tài)漁業(yè)優(yōu)勢，但競爭景區(qū)的挑戰(zhàn)不容忽視。 范和降低風(fēng)險對策 第 16 頁 共 22 頁 1、加快開發(fā)進(jìn)度，同是利用天津南港產(chǎn)業(yè)區(qū)快速發(fā)展的機會，迅速打造海洋漁業(yè)生態(tài)園區(qū)的龍頭地位。 2、隨時關(guān)注各區(qū)域發(fā)展動態(tài)，有的放矢制定營銷策略，執(zhí)行差異化、優(yōu)質(zhì)化服務(wù)策略， 滿足游客需求。 第六章 建設(shè)方案 設(shè)任務(wù)和規(guī)模 設(shè)任務(wù) 為了進(jìn)一步擴展市場，發(fā)揮優(yōu)勢，諾恩生態(tài)園計劃在原生態(tài)園基礎(chǔ)上新增趕海拾貝景區(qū)、戶外觀海溫泉，海上垂釣島、量販?zhǔn)胶ｕr餐廳、海珍品禮品加工與銷售等，改造新增客房、完善潛水館、擴充娛樂設(shè)施、增加戶外景觀等項目。突出以海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為核心的特色旅游景區(qū)。 設(shè)規(guī)模 填充 設(shè)規(guī)劃和布局 填充 目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容 設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項目建設(shè)堅持 先進(jìn)性、實用性、高質(zhì)量的原則，建筑工程及配套設(shè)施嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計防火規(guī)范 地基基礎(chǔ) 第 17 頁 共 22 頁 設(shè)計規(guī)范 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 001 版，采暖通風(fēng)設(shè)計手冊，低壓配電設(shè)計規(guī)范 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 16建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 建 筑物防雷設(shè)計規(guī)范 工業(yè)與民用電力裝置接地設(shè)計規(guī)范 天津市公用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 建筑工程國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)行建設(shè)。 體建設(shè)內(nèi)容 建 備 用基礎(chǔ)設(shè)施 施進(jìn)度安排 設(shè)期限 目實施進(jìn)度安排 第七章 投資概算與資金 籌措 資概算依據(jù) 按天津市建筑物土建造價指標(biāo)及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。 第 18 頁 共 22 頁 資概算 金 籌措 金使用和管理 第八章 環(huán)境影響評價 境影響及治理措施 諾恩漁業(yè)生態(tài)園遵循資源節(jié)約、環(huán)境友好和可持續(xù)發(fā)展理念，以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和設(shè)施裝備為支撐，運用先進(jìn)的生產(chǎn)方式和經(jīng)營管理手段，實現(xiàn)經(jīng)濟、生態(tài)和社會效益和諧共贏的生態(tài)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。園區(qū)內(nèi)集合目前國際先進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)施，充分的體現(xiàn)了作為休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范理事單位的遠(yuǎn)瞻性、先進(jìn)性，主要的環(huán)保設(shè)施有：污水處理回用、污水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)等，是環(huán)保先行的綠色園區(qū)。污水處理會用系統(tǒng)將園區(qū)所產(chǎn)生的生活污水 、養(yǎng)殖 污水處理后所產(chǎn)生的中水，用于沖廁和洗車；污水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)，冬可供暖、夏可采涼，完全擯棄了過去中央空調(diào)需要大量電能和老式鍋爐需要燒煤的歷史，它是利用養(yǎng)殖污水，借助制冷循環(huán)系統(tǒng)，通過消耗少量的電能，在冬天將水資源中的低品質(zhì)能量“汲取”出來，經(jīng)管網(wǎng)供給室內(nèi)空調(diào)、采暖系統(tǒng)；夏天，將室內(nèi)的熱量帶走，并釋放到水中，以達(dá)到夏季空調(diào)的效果。所以，園區(qū)既節(jié)約水資源和電資源，又完全將園區(qū)污水充分利用，基本 第 19 頁 共 22 頁 可達(dá)到零排放。 價與審批 詳見交通部天津水運工程科學(xué)研究所為本項目出據(jù)的 “建設(shè)項目環(huán)境影響報告表 ”及塘沽區(qū)環(huán)保局 的審批意