某某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1 水岸花園 項目 工程 可行性研究報告 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 開發(fā)有限公司 二 一 二 年 十 月 富寧中浩水岸花園 1 目 錄 第一章 總 論 . 1 一、項目名稱及項目建設(shè)單位 . 1 二、工作依據(jù) . 1 三、研究范圍 . 1 四、工作概況 . 2 五、建設(shè)單位 、施工單位 概況 . 2 六、項目建設(shè)地點 . 3 七、建設(shè)規(guī)模 . 3 八、物業(yè)管理 . 3 九、建設(shè)實施計劃 . 4 十、投資估算 . 4 十一、資金籌措 . 4 十二、 經(jīng)濟和社會效益 . 4 第二章 項目建設(shè)的必要性 . 5 一、推進新城區(qū)建設(shè) ，增強帶動輻射作用 . 5 二、建設(shè)西南橋頭堡 . 錯誤 !未定義書簽。 三、推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 . 5 四、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展 . 6 五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定 6 六、經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面 錯誤 !未定義書簽。 富寧中浩水岸花園 2 第三章 商住房市場供求分析 . 8 一、房地產(chǎn)供給狀況 . 8 二、房地產(chǎn)市場需求的預測 . 8 第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 . 10 一、建設(shè)單位概況 . 10 二、建設(shè)選址 . 10 三、自然條件 . 10 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 . 11 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 . 13 一、建設(shè)規(guī)模 . 13 二、指導思想 . 13 三、規(guī)劃原則 . 14 四、規(guī)劃設(shè)計 . 14 第六章 物業(yè)管理 . 19 第七章 項目實施進度與施工保證措施 . 20 一、項目實施進度 . 20 二、施工保證措施 . 21 第八章 環(huán)境影響評價 . 22 一、環(huán)境條件調(diào)查 . 22 二、施工期環(huán)境影響分析 . 22 三、項目建成后環(huán)境影響影響分析 . 26 第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 . 27 一、勞動安全衛(wèi)生 . 27 富寧中浩水岸花園 3 二、消防設(shè)施 . 27 第十章、組織機構(gòu)與人力資源配置 . 28 一、組織機構(gòu)設(shè)置 . 28 二、勞動定員 . 31 三、員工培訓 . 32 第十一章 投資估算與資金籌措 . 35 一、投資估算 . 35 二、資金籌資方案 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 財務(wù)評價 . 39 一、編制依據(jù)及說明 . 39 二、銷售收入估算 . 39 三、總成本費用估算 . 40 四、營業(yè)稅金及附加費、經(jīng)營利潤估算 . 41 五、財務(wù)盈利能力分析 . 42 八、不確定性分析 . 45 九、財務(wù)結(jié)論 . 48 第十三章 結(jié)論 . 49 富寧中浩水岸花園 1 第一章 總 論 一、 項目名稱及項目建設(shè)單位 1、項目名稱 ： 水岸花園 2、建設(shè)性質(zhì) ： 新建 3、項目建設(shè)單位 ： 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 4、法人代表： 曾照遠 通訊地址： 富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東 側(cè) 5、報告編制單位 ： 富寧縣中浩房地產(chǎn) 投資 有限公司 二、工作依據(jù) 1、中華人民共和國城市規(guī)劃法 2、城市規(guī)劃編制辦法 3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 4、 富寧 縣 城市遠景規(guī)劃 5、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料 6、有關(guān)部門提供的證明和資料等 三、研究范圍 1、項目建設(shè)的必要性 2、市場分析 3、建設(shè)條件與選址 4、規(guī)劃設(shè)計方案 富寧中浩水岸花園 2 5、物業(yè)管理 6、環(huán)境保護與節(jié)能 7、實施計劃與工程管理 承擔 8、投資估算與資金籌措 9、經(jīng)濟效益和社會效益分析 四、工作概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 根據(jù) 富寧縣 城市總體規(guī) 劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建 富寧縣 水岸 花園 項目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫 富寧縣水岸花園 項目可行性研究報告小組。該小組本著客觀、科學和對項目認真負責的精神，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同 有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認真、細致的研究、討論，按照 富寧縣 房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市 規(guī)劃的有關(guān)要求，并 依據(jù) ?？?市設(shè)計院 關(guān)于 富寧縣水岸花園 建筑方案設(shè)計確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告。 五、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 是一家具有法人資格，獨立核算 ，自負盈虧的 有限責任公司， 主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于 2011 年 9 月，地址為 富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東 側(cè) 。 注冊資金 伍佰 萬 元人民幣 ，實收資本 伍佰 萬元 人民幣。 公司在職員工 28人，其中高級工程師 1 人，中級職稱 7 人 ，技術(shù)員 12 人 ，技術(shù)力 量富寧中浩水岸花園 3 較強，管理水平較高，尤其是公司董事長 曾照遠 先 生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導能力強，對市場認識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。 六、項目建設(shè)地點 本項目位于 富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國道 323 線旁 ） ，東臨 富寧縣冷凍廠 ，西臨 幸福家園小區(qū) ，南臨 普廳河 ，北臨 323 國道 ，地勢 基本 平坦 ， 便于建設(shè)。該地段環(huán) 境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷， 是理想的 商業(yè)及 家居勝地。 七、建設(shè)規(guī)模 富寧縣水岸花園 項目 規(guī)劃用地面積 55100,總建筑面積65684住宅 54517 商業(yè) 11167停車 位 500輛 ，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù) 478 戶 ,綠化覆蓋率 容積率 筑密度 22 。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。 八、物業(yè)管理 該項目建成后，將通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應(yīng)嚴格按照物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 富寧中浩水岸花園 4 九、建設(shè)實施計劃 富寧縣水岸花園 項目 建設(shè)期計劃為 3 年，自 2013 年 1 月至2015年 12月竣工，完成商住樓建筑面積 65684 十、投資估算 水岸花園項目 建設(shè)總投資 15534 萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設(shè)其他費 4795萬元，預備費 732萬元，貸款利息 154萬元。 十一、資金籌措 1、公司自籌資金 3500萬元； 2、申請銀行貸款 1000 萬元； 3、其余資金通過房屋預售籌集資金解決 11034萬元。 十二、經(jīng)濟和社會效益 該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 富寧縣 城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌， 推進 富寧縣 城市 建設(shè) ,加快城市化進程具有積極的 作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶 富寧縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2592萬元， 上繳各種稅收 2849萬元 ， 具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 富寧中浩水岸花園 5 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、 推進 新城區(qū)建設(shè) ，增強帶動輻射作用 目前 水岸花園北 面 為 富寧縣 城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，占街為市，占道為市，很不適應(yīng)縣城經(jīng)濟的發(fā)展 。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次 ,無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?。 嚴重存在臟 、亂、差的現(xiàn)象。 為 加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成 富寧縣水岸花園 城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)，以推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用。 二、 推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 根據(jù) 富寧縣 縣城總體規(guī)劃和 水岸花園 詳細規(guī)劃，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè) 有利于提高 和推進城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處 于 普廳 河 東 岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城 協(xié) 調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當前， 縣城 吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與 城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向， 水岸花園 建設(shè)開辟商貿(mào) 中心、文化娛樂中心和風味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和新 城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此， 水岸花園 建設(shè)以建成 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)。 提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)富寧中浩水岸花園 6 業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進 入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經(jīng)濟增長點。 三 、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展 富寧 縣 縣 城 所在地，是政治、經(jīng)濟、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟發(fā)展水平，兩者相互促進，又互相制約，發(fā)達繁榮的政治、經(jīng)濟、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟發(fā)展 起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城區(qū)一體化。 水岸花園 建設(shè)依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促進發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對 國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展。 四 、 增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定 農(nóng)民收入增長緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識，是關(guān)系到擴大內(nèi)需政策實現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會進程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴大內(nèi)需和人民生活富寧中浩水岸花園 7 水平進一步改善與提高 。 水岸花園 建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn) 等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動的中心城區(qū)， 建成可吸納大量的勞動力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動力和增加城市居民就業(yè)具有實際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會穩(wěn)定。 富寧中浩水岸花園 8 第三章 商住房市場供求分析 一、 富寧 縣基本情 況 富寧縣位于 云南 省東南部，南與 越南 河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色 右江 、西林、田林、 那坡 、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的 廣南 、麻栗坡兩縣相連，地處兩國三省十縣結(jié)合部，國道 323線貫穿縣境，是云南通往廣西、 廣東 等 沿海地區(qū) 的重要門戶。 323國道 和正在建設(shè)中的 衡昆高速公路 貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。轄 15個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 145 個村（居）委會，總?cè)丝?土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占 96%。 二、 房地產(chǎn)市場 需求 的預測 1、 從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房 價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 2、 從投資角度看 由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。 3、 從消費結(jié)構(gòu)看 富寧中浩水岸花園 9 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 4、 從需求關(guān)系看 為加快城市化 進程， 富寧 縣 根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移 步伐，城鎮(zhèn)化水平達 9%以上。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析， 富寧 縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢為 富寧 縣 水岸花園 建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢頭，其市場前景樂觀。 富寧中浩水岸花園 10 第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 一、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 于 2011年 9 月成立，注冊資金 伍佰 萬 元 ?，F(xiàn)有職工 28 人，其中具有技術(shù)職稱的專業(yè)技術(shù)人員 21人 。經(jīng)營范圍主要是房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 。 公司成立以來，認真貫徹國家政策，緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)這個龍頭，在各級政府、主管部門和金融機構(gòu)的大力支持下，一貫秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、一流”的經(jīng)營理念，堅持高起點、高品位、高標準，以優(yōu)雅的設(shè)計、精良的施工、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為社會提供了高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了良好業(yè)績，樹立了企業(yè)的嶄新形象。 二、建設(shè)選址 本項目位于富寧縣中心地帶，東臨 323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。 三、自然條件 1、地形、 地貌、地質(zhì)等資料 本項目場地相對舒緩，平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。 2、場地和地基的地震效應(yīng) 富寧中浩水岸花園 11 根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ 關(guān)規(guī)范判定，紅河州 抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 計地震分組為第 一組 。 3、水文、氣象資料 富寧縣 屬亞熱帶季風氣候，春溫高于秋溫，雨熱同季，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨量充沛，積溫高，無霜期長，年均降雨 1200毫米，年平均日照數(shù) 1764小時，年均氣溫 成“ 天然溫室 ” 。地勢西南高而巖溶峰叢， 東北低而土山起伏連綿，最高海撥 低海撥 142米。境內(nèi)山高坡陡，地勢狹窄，山區(qū)面積占 96%，石山區(qū)又占山區(qū)面積的三分之一。全縣 800米以下海撥熱區(qū)面積 3480平方公里，占國土總面積的65%。 有 5 大干流，大小支流 29條 。 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 1、交通： 323 國道及濱河路 已成為城市主干道 ，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。 2、水： 富寧 城 區(qū)現(xiàn)有的 自來水廠，供水能力 可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。 3、電： 富寧 市政中心的電力由南方 網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項富寧中浩水岸花園 12 目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足 項目用電要求。 4、通訊：自 程控電話開通以來 富寧 縣 郵電事業(yè)取得長足的發(fā)展，目前全市 程控電話，移動電話，可與全國各地和世界各城市直接對話，信息溝通方便。 5、排水 小區(qū)內(nèi)設(shè)有排水管道，實行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級深化處理后，就近流入城市污水管道中。 6、消防 該項目的消防按照建筑設(shè)計防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)計、配置。 富寧中浩水岸花園 13 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一、建設(shè)規(guī)模 本 項目 規(guī)劃 規(guī)劃用地面積 55100,總建筑面積 65684宅 54517 業(yè) 11167車位 500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù) 478戶 ,綠化覆蓋率 容積率 筑密度 22。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。 二、指導思想 1、本著“以人為本”和以科技為先導的設(shè)計思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)代化文明住 宅公寓。 2、追求住宅經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在保證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時，注意合理提高開發(fā)效益，充分發(fā)揮該地段土地價值，更好地為居民服務(wù)。 3、動用城市設(shè)計理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅的居住環(huán) 境，賦予該項目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn)代化文明和具有 富寧 地方特色的住宅公寓。 富寧中浩水岸花園 14 三、規(guī)劃原則 1、綜合考慮該項目所在地理位置的性質(zhì)、居住對象、生活習慣、文化習俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。 2、住所建設(shè)的經(jīng)濟技術(shù)條件，當前建筑業(yè)的 發(fā)展動態(tài)，消費者的承受能力來確定各項合理的建設(shè)標準，既能滿足當前的實際需要，又具有一定的超前性和導向性。 3、綜合考慮商業(yè) 、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。 4、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益三個統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項資源達到最佳配置。 5、突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點要突出。 四、規(guī)劃設(shè)計 總體布局考慮該項目的地理特點，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合 理布局，強調(diào)文化性和時代性，力求塑造安靜、舒適的生活環(huán)境?？傮w布局依據(jù)城市道路布局原有之特點，充分尊重原有城市商業(yè)活動的特性 商住樓模式。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層 商住樓，住宅平行排列，并在 靠近小區(qū) 入口處設(shè)置車輛 出入口，以避免車輛進入社區(qū)內(nèi)部對居民形富寧中浩水岸花園 15 成干擾。 1、總體布局 以充分發(fā)掘造景中庭及共 享集中綠化空間為出發(fā)點，通過建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區(qū) 花園，體現(xiàn)大公共空間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。 2、住宅單體設(shè)計 小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典 雅、坡屋夢頂為基調(diào) ，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風格。建筑分多層 ，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標準 層， 層高為 3 米。 為實現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計動靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風、采光。同時住宅單體設(shè)計和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風格形式。 3、道路系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)人行主入口由 西 側(cè)進入，規(guī)劃一個視 野十分開闊、氣派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由 人行入口進入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園 圍繞，到達每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。 富寧中浩水岸花園 16 4、綠地規(guī)劃 本項目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以人為本”的設(shè)計理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的布局方式，淡化組團綠地，強化中心綠地，形成以“中心綠地庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。將中心綠地集中布 置在小區(qū)中部，形成一個相對安靜不受車流干擾的中心游園，各庭院周圍設(shè)置綠地，營造出獨具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。 5、景觀設(shè)計 景觀環(huán)境 的塑造是本區(qū)設(shè)計方案的重點之一。注重步行景觀的設(shè)計和對景設(shè)計，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續(xù)性和完整性。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。 6、空間環(huán)境 空間環(huán)境的設(shè)計充分運用規(guī)劃設(shè)計手法，結(jié)合區(qū)商業(yè) 、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強烈序列感和明顯識別性的居住空間環(huán)境。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。 7、戶型選擇及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 (1)、戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計 及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”富寧中浩水岸花園 17 的設(shè)計理念，注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。根據(jù) 富寧 多種消費對象的不同品位和要求，設(shè)計了多種戶型平面，各戶型設(shè)計中，臥室、客廳、餐廳、廚房等均有良好的采光和通風效果。 (2)、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 1)、技術(shù)設(shè)備條件 A 室外 用高級外墻涂料，局部面磚裝飾； 澆平屋面、 斜屋面、 節(jié)能材料； B 室內(nèi)： 泥砂漿面層； 泥砂漿面層； 泥板面 外窗用彩色鋁合金推拉窗； 戶門為高級防盜、防 火門，陽臺門為彩 色鋁合金推拉門； 地面防水層； 地面防水層； 墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花崗巖面層； C 配套設(shè)備： 富寧中浩水岸花園 18 話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用； 關(guān)、照明、插座、電表各一個； 頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表； 組織排水，預設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 D 智能化系統(tǒng)： 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、可視對講防盜門、車庫管理系統(tǒng)等。 2)、主要技術(shù)經(jīng) 濟指標 要技術(shù)經(jīng)濟指標 項 目 指 標 規(guī)劃用地面積 55100 建筑面積 65684 中： 住宅建筑面積 54517 業(yè)建筑面積 11167 宅套數(shù) 478 套 停車位數(shù) 500 輛 富寧中浩水岸花園 19 第六章 物業(yè)管理 小區(qū)項目物業(yè)管理擬通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行管理 ,物業(yè)管理公司對該項目物業(yè)管理提前介入，積極推進社會化、專業(yè)化、科學化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，在工程開發(fā)建設(shè)的全過程進行熟悉、參與工程管理，保證工 程質(zhì)量，做好物業(yè)管理的各項準備工作，保證將來物業(yè)管理的有效運行。 小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的公有住宅售后維護管理暫行辦法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)管理及配套設(shè)施進行維護保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行；加強保衛(wèi)、治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的養(yǎng)護；做好管理費用的核收和使用管理；代收代交水、電等費用，保證按時供水、供電 ；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶了解情況 ，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進行社會管理；調(diào)解住戶的矛盾糾紛，維護鄰里和睦；搞活經(jīng)濟好多種配套經(jīng)營，為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動民政部維護牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層次全方位熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境 。 富寧中浩水岸花園 20 第七章 項目實施進度與施工保證措施 一、項目實施進度 富寧水岸花園 工程項目建設(shè)期為 3 年，自該項目可行性研究報告完成后立即著手項目的初設(shè)編制及施工前的準備工作。初設(shè)完成后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè) 計，通過招標選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速優(yōu)質(zhì)地完成小區(qū)的建設(shè)。 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目總工期 3 年，工程計劃自 2013 年 1月開工，至 2015年 12 月竣工，完成建筑面積 65684項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排如下： 1、前期工作 2012 年 10 月， 向 富寧 縣 發(fā)展和改革局 項目立項， 2012 年12月 地質(zhì)勘探、建筑圖紙設(shè)計。 2、工程建設(shè)階段 （ 1） 2013 年 1 月 2013 年 2 月場地平整、地質(zhì)勘探 （ 2） 2013 年 3 月 2014 年 12月土建施工。 （ 3） 2014 年 6 月 2015 年 11月片區(qū)公共設(shè)施建設(shè) （ 4） 2015 年 1 月 11月片區(qū)道路、綠化等配套工程建設(shè)； （ 5） 2015 年 4 月 10 月給排水、電氣、消防等配套工程施工； 富寧中浩水岸花園 21 （ 6） 2015 年 12 月商住房竣工驗收，全部交付使用。 二、施工保證措施 為 了 保證本項目工程的建設(shè)進度和質(zhì)量，擬采取以下措施： 一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 二是通過投標競爭選定一批實力雄厚，管理上套，重視信譽，積極配合的施工隊伍和材料供應(yīng)廠家。 三是實行工程監(jiān)理制，通過投標選擇有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到房屋銷售都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學有效的控制。 四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟杠桿指質(zhì)量目標與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。 五是引入風險機制，目標責任制，從領(lǐng)導到每個職工都確定明確的責任目標，交納風險押金，根據(jù)目標實施情況，獎優(yōu)罰怠。 富寧中浩水岸花園 22 第八章 環(huán)境影響評價 一、環(huán)境條件調(diào)查 水岸花園 項目 提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和 人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。 二、施工期環(huán) 境影響分析 1、施工期污染源 (1)、施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 富寧中浩水岸花園 23 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機 78修、安裝階段 電鉆 100擊機 95 電錘 100壓機 75工鉆 100樁機 95齒鋸 105 底板與 結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90功能木工刨 90搗器 100凝土攪拌機 100據(jù) 100石機 100焊機 90角磨光機 100壓機 75 交通運輸車輛聲級 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 805 富寧中浩水岸花園 24 (2)、施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 (3)、施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車 輛沖洗水。 (4)、施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 2、施工期環(huán)境影響分析 (1)、施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。 富寧中浩水岸花園 25 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位： A） 施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值 土方階段 755 755 結(jié)構(gòu)階段 700 655 裝修階段 805 禁止施工 55 (2)、施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板。施工期間盡量選用煙氣 量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理富寧中浩水岸花園 26 設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施 工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍建 3 米的簡 易 圍墻屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 三、項目建成后環(huán)境影響影響分析 本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 富寧中浩水岸花園 27 第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施 。 一、勞動安全衛(wèi)生 1、危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn) 或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。 1)有毒有害物品的危害。對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性 2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2、安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所，對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。 二、消防設(shè)施 根據(jù)火災危險性類別，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。該項目的消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按給水規(guī)范要求設(shè)置。該項目的消防 應(yīng)按照建筑設(shè)計防火規(guī)范和建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)計、配置。 富寧中浩水岸花園 28 執(zhí)行董事 總經(jīng)理 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 公 室 人 事 部 財 務(wù) 部 保 安 部 采 購 部 工 程 部 營 銷 部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 第十章、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè) 順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 一、組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是有限責任公司 ,分為權(quán)力機構(gòu)和經(jīng)營管理機構(gòu)。最高權(quán)力機構(gòu)是執(zhí)行董事 ,實行執(zhí)行董事領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制 ,總經(jīng)理受執(zhí)行董事任聘 , 各部門分設(shè)經(jīng)理 , 負責組織公司的經(jīng)營管理活動。高級職員由執(zhí) 行董事任聘。 組織機構(gòu)圖： 辦公室： 1、負責公司文檔管理 ： 可對公司的文檔進行分類管理。 富寧中浩水岸花園 29 2、負責內(nèi)部員工管理 ： 對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。 3、 負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 財務(wù)部：負責資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。 采購部：負責做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 工程部： (一 )、 工程前期準備 1. 技術(shù)準備： 1)審核施工圖紙。 2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。 3)編制或?qū)徍耸┕D預算。 4)編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計計劃。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。 2、物資準備 3、現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 富寧中浩水岸花園 30 4、其它準備： A 利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。 B 辦理開工報告。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 D 組織設(shè)計交底。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 (二 )、現(xiàn)場工程管理 1、前期階 段的部分工作： A 妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B、“三通一平” C 其它的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2、 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及項目移交。 營銷部：負責商品房的銷售和管理 ;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 物業(yè)管理部 ：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。這一組織形式既能及時富寧中浩水岸花園 31 指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì) 能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責任。 二、勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 1 1 1 行政管理 其中：辦公室 財務(wù)部 4 2 2 4 2 2 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 3 1 1 1 7 2 1 1 14 3 2 9 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 3 1 1 1 4 1 1 9 5 2 2 合計 11 4 8 5 28 富寧中浩水岸花園 32 三、員工培訓 1、公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。 2、在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其它人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于 職員從事其它相關(guān)工作。 3、培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 4、培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行 的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此富寧中浩水岸花園 33 職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。 5、培訓種類主要有以下四種：公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應(yīng)崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專 業(yè)培訓機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓機構(gòu)進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其它資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、 選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。 6、培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結(jié)業(yè)后，可以富寧中浩水岸花園 34 向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 7、培訓信息公布和查詢?nèi)肆Y源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務(wù)概覽、月度培訓及研修計劃