地產開發(fā)有限公司可行性研究報告

1 目 錄 第 1 章 總 論 . 4 項目背景 . 4 項目概況 . 7 結論與建議 . 12 第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 13 投資環(huán)境分析 . 13 房地產現狀分析 . 17 市場預測 . 24 項目 析 . 34 項目市場定位 . 38 第 3 章 建設規(guī)模與內容 . 41 建設規(guī)模 . 41 建設內容 . 42 第 4 章 場址選擇與建設條件 . 43 場址現狀 . 43 建設條件 . 46 第 5 章 建筑方案與輔助工程 . 50 建筑方案 . 50 輔助工程 . 54 第 6 章 節(jié)水節(jié)能措施 . 60 設計依據 . 60 節(jié)水與節(jié)能措施 . 60 第 7 章 環(huán)境保護與安全消防 . 64 環(huán)境保護措施 . 64 勞動安全與消防、安防 . 64 第 8 章 組織機構與人力資源配 置 . 67 2 組織機構 . 67 人力資源配置 . 67 人員培訓 . 68 第 9 章 項目實施進度 . 69 項目開發(fā)期 . 69 項目實施進度安排 . 69 項目實施進度表（橫道圖） . 70 項目實施過程控制措施 . 70 第 10 章 項目招投標 . 72 招標范圍 . 72 招標組織形式 . 72 招標方式 . 72 招標公告發(fā)布 . 72 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 74 投資估算的范圍 . 74 投資估算的依據 . 74 投資成本費用估算 . 75 資金來源與運用分析 . 76 第 12 章 財務評價 . 78 項目評估依據 . 78 財務評價基礎數據的選擇 . 78 財務評價 . 79 第 13 章 風險分析 . 83 風險因素識別 . 83 風險評估方法 . 83 風險防范對策 . 85 第 14 章 結論與建議 . 86 結論 . 86 建議 . 87 3 附表： 附表 1 項目總投資估算明細表 附表 2 投資計劃與資金籌措表 附表 3 銷售收入與經營稅金及附加估算表 附表 4 損益表 附表 5 全部投資財務現金流量表 附表 6 資金來源與運用表 附表 7 資產負債表 附表 8 敏感性分析表 附 圖 ： 項目總平面圖 4 第 1章 總 論 項目背景 項目名稱 “百合御都” 建設項目 承辦單位概況 單位名稱： 單位性 質： 有限責任公司 注冊資金： 800萬人民幣 實收資本 ： 800萬人民幣 法定代表人： 單位住所： 水鄉(xiāng)星沙村 工商 注冊號： 經營 范圍： 房地產開發(fā)和經營 （憑 有效資質 證經營） 。 承辦單位簡介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以來，恪守 “自信、自立、自強 ”的經營理念，精心打造 X 品牌，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大 。公司員工平均年齡在 25化程度絕大多數在大專以上，擁有一支具有雄厚實力和較強操盤能力的專業(yè)團隊，建立了較為健全的法人治理結構和經營管理體系，并逐步走向 實現了辦公自動化、管理規(guī)范化、經營市場化 。 可行性研究報告編制依據 5 與委托方簽訂的咨詢協議； 國家及地方有關 行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標準 ； 國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）； 建設部 2000 年 9 月 18 日發(fā)布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法（ 2000年版）； 九華工業(yè)園總體規(guī)劃； 其它相關文件、規(guī)范、規(guī)程及強制性條文。 編制范圍 依據國家有關政策、法律、法規(guī)，對項目建設的 概況、項目的市場狀況、項目建設規(guī)模及建設內容、場址選擇、工程方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務評價等方面進行全面論證。 項目發(fā)展背景 及理由 于長株潭城市群中心腹地，是 型社會”建設的先行區(qū)，東臨湘江生態(tài)經濟風光帶，西靠 距 公里，北距長沙市中心區(qū) 27公里，境內上瑞高速公路橫貫東西，長潭西線高速公路連接南北，湘 6 江黃金水運通江達海， 其得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢引得 這塊投資熱土 。 近年來，隨著大批項目和企業(yè)進駐九華工業(yè)園，工業(yè)園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎設施不斷完善，超市、專業(yè)市場、醫(yī)院、學校等各類生活配套和商業(yè)配套已初具規(guī)模，社區(qū)環(huán)境不斷成熟，人口密度不斷增加， 也 無形中為園區(qū)房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎，同時地價也在不斷攀升。 作為 華示范區(qū)保持高速增長并領跑 2003年 11月成立以來，九華已迅速成長為 具發(fā)展?jié)摿Φ膱@區(qū)，成為 今年 1去年同期增長 70%，收取各項規(guī)費 比增長 325%，代征房產契稅 比增長 236%，發(fā)放各類房產證 1012宗，同比增長 84%。 九華示范區(qū)總體規(guī)劃范圍為響水鄉(xiāng)所轄范圍，規(guī)劃區(qū)總面積 138平方公里， 2015年城市人口將達到 25萬人，遠期預計達 60萬人。隨著城市人口增長及高品質居住的需要，區(qū)域內房地產市場的剛性需求日益凸顯， 目前多家房地產開發(fā)企業(yè)都在九華開發(fā)立項 ， 九華正朝著產業(yè)新區(qū)、濱江新城的目標闊步邁進 。 在此背景下，位于本地地產開發(fā)公司， 望為家鄉(xiāng)經濟建設開發(fā)做出一 份貢獻，特提出建設九華 “ 百合御都 ” 項目 。本項目 集居住、商務、觀光于一體，項目的實施將 為推動城市化地建設步伐，促進房地產等配套服務業(yè)的快速發(fā)展， 展示 7 “兩型”理念，提升城市形象做出貢獻 。 項目概況 擬建地點 項目位于 洲路以東，奧迪路以北，樂塘路以西 的范圍內。 建設規(guī)模與目標 本項目主要建筑為住宅、商鋪和公共服務配套用房，總用地面積103,（ 總建筑面積 390,其中計算容積率面積 308, ， 包括 ： 住宅建筑面積 277, 商鋪建筑面積27,，會所建筑面積 幼兒園建筑面積 2,； 不計算容積率地下室面積 82,，包括 ： 地下車庫建筑面積 76,，公共服務配套用房 4,，加空花園面積 1,。 項目建設是為 推動九華示范區(qū)新型城市化地建設步伐配套開發(fā)的，最大程度優(yōu)化利用景觀資源 集居住、商務、觀光為一體的綜合性 生態(tài)住宅 項目。 主要建設條件 符合城市總體規(guī)劃 本項目符合 徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”， 加快九華 示范區(qū) 發(fā)展，促進長株潭“兩型社會”建設的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 消費基礎和市場條件成熟 8 評價房地產項目的消費基礎和市場條件，主要評價目標消費群的人均可支配收入和人口規(guī)模。 2010年 8059元，2011年 上半年 ， 居民收入穩(wěn)步增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 10338元，農村居民人均現金收入為 5572元，分別增長 位居全省第三，預計 2011年 隨著九華 示范 區(qū)基礎設施和生活配套設施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學校不斷增加， 示范區(qū) 人口規(guī)模不斷擴大。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長株潭城市群“兩型社會”建設進程的加快，九華與長株潭三個城市的距離將不斷縮短，為長株潭城市居民到本項目區(qū)購房提供了良好條件。本項目建設所需的市場條件和消費基礎已經具備。 區(qū)位和市政條件優(yōu)越 項目位于九華組團南部住宅用地規(guī)劃區(qū)。九華示范區(qū)既是 是 頭堡”。項目場址經富洲路和長潭西線使得九華到長沙近在咫尺，富洲路直接與 位和市政條件優(yōu)越 。 社會效益顯著 本項目貫徹了 市中心東移，沿江向北發(fā)展”的 城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快了長株潭城市群中心腹地 九華地區(qū)的建設步伐，提升了示范區(qū)的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現代化程度的需要，為市民創(chuàng)造了舒適、環(huán)境優(yōu)美、設施完善的精品綠色居住小區(qū)，創(chuàng)造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長株潭城市群的居 9 住品質。本項目的實施并能為國家及地方增加稅收，帶動建材、商業(yè)服務、交通運輸等相關行業(yè)經濟的發(fā)展，商鋪開發(fā)可提供新的就業(yè)崗位，減輕政府安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員及下崗職工的就業(yè)壓力。本項目建設對促進城市經濟繁榮，維護社會穩(wěn)定具有積極意義，社會效益顯著 。 投資估算與 資金籌措 經 估算，該項目總投資為 168, 其中土地費用 23,期工程費用 16,元、房屋開發(fā)費 109,元、不可預見費 6,元、其它費用 3,元、項目開發(fā)費用8,銷售費用 3,理費用 3, 本項目建設所需資金 168,元，來源為自籌資金 47,元、銀行貸款 23,000萬元、銷售回款 98,元。 項目 開發(fā)計劃 本項目 計劃分 4期開發(fā)， 每期銷售 周期 3年， 交叉進行，從項目前期拿地開始， 整個開發(fā)周期從 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 結束，整個項目開發(fā)銷售歷時 5年 3個月 。具體每期 開發(fā)計劃安排如下： 一期工程進度計劃 (2011年 8月 0月 ) 總用地面積 29, ，其中：建筑占地面積 4, 、綠地占地面積 12, 、道路占地面積 9, 、其他設施占地面積4, ；總建筑面積 49, ，其中：住宅 23, 、商鋪 14, 、 地下車庫建筑面積 11, 。 二期工程進度計劃 (2012年 8月 0月 ) 總用地面積 56,，其中：建筑占地面積 14,、綠地 10 占地面積 23, 、道路占地面積 6, ,其他設施占地面積11,；總建筑面積 263,，其中：住宅 160,、商鋪 28,000 ，地下室建筑面積 75,。 三期工程進度計劃 (2014年 8月 月 ) 總用地面積 86,，其中：建筑占地面積 23,、綠地占地面積 35, 、道路占地面積 8, 、其他設施占地面積19,；總建筑面積 402,，其中：住宅 267,、商鋪 8,、地下室車庫建筑面積 126,。 四期工程進度計劃 (2015年 11月 0月 ) 總用地面積 92,，其中：建筑占地面積 21,、綠地占地面積 37,、道路占地面積 11,、其他設施占地面積22,；總建筑面積 420,，其中：住宅 278,、商鋪 10,地下室車庫面積 131,。 表 1期開工面積、開工竣工及 銷售 時間計劃表 項目分期 開工面積 開工時間 竣工時間 開盤時間 售罄時間 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合計 266,089 主要技術經濟指標 11 表 1目主要技術指標 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技術指標 1 總用地面積 266,9,6,6,2,筑物 占地面積 63,4,3,1,地占地面積 108,2,3,5,7,路占地面積 36,1,他設施 占地面積 57,1,9,2, 總建筑面積 1,136,9,63,02,20,算容積率 建筑面積 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高層） 729,3,60,67,78,鋪（多層） 61,4,8,0, 不計算容積率 面積 345,1,5,26,31,中：地下車庫 建筑面積 345,1,5,26,31, 總停車位（個） 個 8,中：地上 停車位 個 下車庫 停車位 個 8, 居住戶數 戶 5,住人數 人 17, 容積率 綠地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要經濟指標 序號 項目 單位 合計 1 期 2 期 3 期 4 期 一 財務數據指標 1 項目總投資 萬元 168,2,4,0,1, 資金籌措 萬元 有資金 萬元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有資金率 行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000 銀行融資率 3 年平均收入 萬元 44,8,6,2, 年平均稅金及附加 萬元 2, 年平均利潤總額 萬元 16,0, 年平均所得稅 萬元 4, 年平均稅后利潤 萬元 12, 財務評價指標 1 項目財務內部收益率 % 12 2 項目財務凈現值 萬元 39, 3 項目投資回收期 年 4 投資利潤率 % 5 資本金利潤率 % 結論與建議 結論 本 項目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產開發(fā)項目，各項基礎條件已經具備，市場進入時機已經成熟，符合城市整體規(guī)劃和國家相關法規(guī)、政策規(guī)定。項目能推動城市化建設，提高九華工業(yè)園的居住 水平，提升九華乃至長株潭城市群的品位和形象，具備較強的市場競爭力，社會效益和經濟效益明顯，是一個效益好風險低的地產開發(fā)項目。經充分的比選論證，本項目無重大工程技術問題，經濟、財務、社會、環(huán)境均可行 。 建議 項目主辦方應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關配套資源，認真開展施工前的設計、招標等工作。引入競爭機制，通過招投標形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項目的質量和進度，使投資按預期計劃進行，并滿足可研報告中預期的目標。 制定系統化的運行管理制度，保證項目有序運行。 項目實施方應拓展其融資渠道，確保 項目的順利實施。 13 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 X 市社會經濟發(fā)展狀況 1) 主要經濟指標 X 市在行政區(qū)劃上為中國的一個實質二級行政區(qū)劃單位，即地級市，總面積 5015平方千米，總人口 283萬。 湖 2市區(qū)，面積 280k ，其中建成區(qū)面積 78k 。 2010年 6萬，為湖南省第 4大城市。與長沙、株洲兩市實際城區(qū)直線距離均在 20公里以內，是長株潭城市群的組成部分 。 2010年 年實現地區(qū)生產總值 均地區(qū)生產總值 25876元。經濟結構繼續(xù)改善，三次產業(yè)結構為 全市全年完成財政總收入 全年 城市建設投資 鎮(zhèn)化率達 全年完成全社會固定資產投資 中城鎮(zhèn)以上固定資產投資 區(qū)經濟不斷做大做強。目前全市擁有國家級高新區(qū) 1個，省級園區(qū)和 “ 兩型 ” 建設示范區(qū) 5個，入園企業(yè)達 841家。 2010年，全市園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)實現工業(yè)增加值 全年共實現進出口總額 比增長 其中出口總額 長 進口總額 長 共接待國內外旅游者 現旅游綜合收入 比分別 14 增長 園區(qū)正成為 2) X 市人文、地理、交通狀況 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美 大陸型中亞熱帶季風性濕潤氣候 ” ，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。市區(qū)擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個生態(tài)公園，白石廣場、東方紅廣場環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。 文化底蘊深厚 ,人文資源豐富 韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。烏石鎮(zhèn) 是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發(fā)的文化景點，周敦頤、胡安國胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發(fā)源地。 市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場是市民休閑及戶外娛樂運動的主要場所 ,其他歷史古跡還有關圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。 教育配套良好 有綜合性國家重點大學 及湖南科技大學、湖南工程學院、 南城建職業(yè)技術學院等 5所全日制高等學校。 水陸空立體交通網絡，非常便捷 公路方面， 07與 320兩條國道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點。 長潭西線高速、潭邵高速已經開通。全市公路路網密度為 5 公里 /百平方公里，平均每萬人占有 大高于全國平均水平，居湖南省第一位。 鐵路方面， 湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路 30公里）以及湖南省會長沙站（鐵路 50公里）很近，所以火車客運一般需要到株洲站或長沙站轉乘。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運樞紐新長沙站直線距離 37公里，離新株洲站直線距離 12公里。 航空和航運方面， 珠、長沙機場三段高速公路連接長沙黃花國際機場，距離僅 50公里。水運發(fā)達，湘江具有千噸級貨輪通 行能力。 3) 長株潭一體化和“兩型社會”建設 在長株潭 一體化建設 中， 湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現代工業(yè)城市。屬于長株潭規(guī)劃的一級開發(fā)軸，隨著長潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風光帶的規(guī)劃，長株潭 30分鐘經濟圈已基本形成， 射面更大。 長株潭城市群 是 “ 兩型社會 ” 建設綜合配套改革試驗區(qū) ， 將成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之一 ， 成為輻射與服務中南地區(qū)的經濟引擎之一 ， 成為湖南省經濟發(fā)展的核心增長極、高新技術產業(yè)集聚區(qū) 。 業(yè)發(fā) 展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。 在今后，長株潭 “兩型社會” 建設將傾向于居住設施齊全等大型開發(fā)項目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會更加優(yōu)美。長株潭城市群快速發(fā)展的新契機，也將帶來房地產行業(yè)全新發(fā)展機會。 16 4) X 市社會經濟環(huán)境對本項目投資的影響 濟增長的質量和效益穩(wěn)步提升，是房地產業(yè)健康發(fā)展的重要保障； 房地產發(fā)展奠定了良好的市場基礎 。 許多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因 。 一部分湘籍外地人士考 慮到小孩的教育在 便捷的交通系統，縮短了長株潭之間的距離，同時使長沙和株洲客戶來 長株潭一體化成為 長沙、株洲實現交接，接受長沙和株洲的帶動效應將越來越大，必將擴展到各個產業(yè)鏈，作為熱門產業(yè)的房地產業(yè)必將進入融城戰(zhàn)略，未來 建設宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為 于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進住宅產業(yè)的發(fā)展。 沿江風光帶的實施將帶動房地產市場發(fā)展?？v觀各水畔城市，臨水地產價值均高于其他版塊。 湘江沿江地產依托風光帶成熟，有利于帶動房地產市場的價格走勢和開發(fā)品質。 房地產市場發(fā)展現狀 1) 中國房地產市場現狀 17 2011年上半年，中國政府對房地產市場的調控政策頻出，本輪調控屬于結構性調整，“有保有壓”，重點在于使房價漲幅可控。上半年的調控政策，對于居民的剛性需求影響不會太大。上半年中國房地產市場表現為：面對消費者，品牌是提供優(yōu)質產品、履行服務承諾的信心；面對政府，品牌是承擔社會責任、提升城市價值的信心；面對 投資 者，品牌是具有良好經營業(yè)績和獲得較高投資回報的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨特競爭力，成為中國房地產企業(yè)在這一輪深度調整中獲勝的關鍵 。 對于土地市場而言， 由于土地財政的重要性依然不減，為實現供地計劃的完成率，相對而言，二線發(fā)展中城市的市場表現較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達城市 ， 下半年各地有望迎來土地供應的增加。 2) X 市房地產市場現狀 2010年上半年， 屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長。 2011年上半年， 發(fā)展態(tài)勢，商品房供應充足，銷量穩(wěn)健。國家不斷出臺的房地產宏觀調控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉移，促進了我市房地產市場繁榮。九華房地產市場十分活躍，成為市民購房置業(yè)新的熱點 。 房地產 現狀分析 住宅市場整體運行情況 1)住宅開發(fā)投資增長較快 2010年， 全市房地產開發(fā)投資 長 商品房屋施工 18 面積、竣工面積、銷售面積分別為 別增長 由此可見， 原因在 于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市場供求基本平衡 2010年上半年， ，供求基本平衡，供應量小于銷售量。從數據中可以發(fā)現，住宅產品相對于其他房地產產品而言，供銷比相對更小。說明住宅產品的供給與市場需求的差距相對較大，住宅開發(fā)的市場空間比其他房地產產品更大。 3)商品房供應 和銷售同比均為增長的態(tài)勢 從下圖可見，今年上半年 品房批準預售面積為 記銷售面積為 需比為 ，供應量大于需求量；在 1間， 1月和 4月尤為明顯，供需比分別為 和 。而在 2010年底， 需比為 。 圖 2 市上半年商品房供應情況 19 數據顯示，上半年 供應增長的幅度遠遠大于銷售增長的幅度，廣大消費者面對供應充足的市場，購房熱情并未出現高漲，究其原因是頻頻出臺的樓市新政，抑制了剛性消費，抬高了投資門檻，不斷上調的存款準備金率凍結了大量的銀行資金，增加了融資難度 。 4)商品住房 供應量較大 ，住房消費 者 受契稅政策調整 ， 十分理性 。 受 國家不斷出臺的房地產宏觀調控政策 及 不斷上調的存款準備金率影響，上半年 宅 房 成交量 在 2月份出現下降，但 3月份以后逐漸上揚。商品住房 成交量 則呈現平穩(wěn)的上升趨勢。說明盡管房地產市場處于樓市調控政策背景下，但居民對住宅產品的剛性需求依然堅挺，這種需求剛性將長期支撐住宅市場的發(fā)展。 圖 2 市上半年商品 住宅 房供應情況 2011年 1 ，其中商品住房銷售均價為 ，與去年全年均價（ 2853元 / ）相比，同比增長 5月， X 市商品住房銷售均價為 。 住宅價格的穩(wěn) 20 步上升體現了 相對其它同類型城市，房價還是很低的，這說明 分戶型 價格 來看， 2011 年上半年， X 市共銷售商品住宅 7418 套，銷售主力價位段為 3000平方米，共售 2494套，占總量的 其次是 3500 /平方米以下的價位區(qū)間，共售 2199 套， 圖 2 市上半年商品 住宅 房 戶型價格 供應情況 從戶型來看， 在 2011年上半年 間， 90850套，占 65%；其次， 60升溫 ，共售