實務2——居住區(qū)物業(yè)管理.ppt

1、居住區(qū)物業(yè)管理,一、住宅小區(qū)的概述,（一）住宅小區(qū)的含義與規(guī)模 1、含義：住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設，達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的居住區(qū)域。住宅小區(qū)相對封閉、獨立，是符合現(xiàn)有生產(chǎn)水平和人們生活水平的一種居住模式。,2、住宅小區(qū)的規(guī)模 按國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的規(guī)定，依據(jù)居住戶數(shù)和人口多少的不同，城市住宅小區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團三種規(guī)模。 一個居住區(qū)規(guī)模是住戶1000016000戶、人口3000050000人， 一個居住小區(qū)住戶30005000戶、人口1000015000人， 一個居住組團住戶3001000戶、人口10003000人。 所以，一個居

2、住區(qū)可以包含若干個居住小區(qū)，一個居住小區(qū)可以包含若干個居住組團。,（二）住宅小區(qū)的特點,1、 居住功能為主，相對封閉獨立 2、 規(guī)劃的統(tǒng)一性 小區(qū)的規(guī)劃統(tǒng)一性主要表現(xiàn)在小區(qū)內建筑整體布局協(xié)調、結構相連、設施設備統(tǒng)一布設，附屬生活服務設施如學校、幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點、健康娛樂場所等配套齊全；基礎設施如道路、給排水、煤氣、電力、有線電視、電話電纜等構成一個完整的網(wǎng)絡，自成體系。這種規(guī)劃的統(tǒng)一性也使得住宅小區(qū)相對封閉獨立，便于居民集中居住。,3、小區(qū)功能的多樣性 新型小區(qū)除了基本的居住功能外，還兼具服務功能，如：文教衛(wèi)生服務、商業(yè)飲食業(yè)服務、文體娛樂服務、金融、郵電服務等多種服務功能；社會功能，如社區(qū)交

3、際交往、社區(qū)文化、社區(qū)活動、社區(qū)文明建設等；經(jīng)濟功能，體現(xiàn)在住宅小區(qū)在節(jié)約用地、合理配置資源、保持住宅的價值等方面。,4、房屋產(chǎn)權的多元性 現(xiàn)在，住宅小區(qū)中的住宅，一般絕大部分為分散的個人購買，產(chǎn)權為眾多居民個人所擁有，加之建設單位保留產(chǎn)權和少數(shù)單位購買的情況，形成了小區(qū)房屋產(chǎn)權多元化的各局。小區(qū)房屋產(chǎn)權多元化與小區(qū)大量共有部分、共同用設施設備統(tǒng)一管理的要求，也是物業(yè)管理得以存在發(fā)展的重要原因之一。,5、小區(qū)的現(xiàn)代社會性 現(xiàn)代住宅小區(qū)，少則幾百戶，多則幾萬戶，來自不同地區(qū)（甚至不同國家）、不同行業(yè)，具有不同社會背景、文化層次、宗教信仰、膚色、語言的各色人等聚居一處，小區(qū)就是一個小社會。小區(qū)內社

4、會經(jīng)濟活動頻繁、文化宗教多元、生活方式多樣、家庭規(guī)模核心化、血緣關系疏淡、人際關系廣泛而松散、代溝明顯、資源（公共空間、土地、公用設施設備）共享、（區(qū)內公共）事務共管、責任共擔等許多現(xiàn)代社會的特點在現(xiàn)代住宅小區(qū)都能得到體現(xiàn)。,（三）住宅小區(qū)的功能,二、住宅小區(qū)物業(yè)管理概述,（一）住宅小區(qū)管理概述 1、住宅小區(qū)管理 既包括政府有關部門對小區(qū)的管理即行政管理和行業(yè)管理(如房管、規(guī)劃、工商、治安、環(huán)衛(wèi)、消防、街道辦事處、居委會等部門的管理)，也包括物業(yè)管理公司等具體的專門管理單位對小區(qū)的管理，二者都是對小區(qū)的社會居住活動、行為關系及居住習俗進行制約、調節(jié)、疏導、監(jiān)督與服務。 前者主要是用行政手段兼用

5、法律、經(jīng)濟手段，強調的是管理、約束，后者主要是依據(jù)專業(yè)法規(guī)和經(jīng)濟合同，主要是用經(jīng)濟手段，強調的是服務。,2、住宅小區(qū)物業(yè)管理 具體地說，就是住宅小區(qū)業(yè)主（組織）通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主（組織）和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對小區(qū)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護其區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標 住宅小區(qū)的管理目標，就是要通過優(yōu)質高效的管理服務，創(chuàng)造發(fā)揮小區(qū)的整體價值，即達到小區(qū)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和心理效益的最佳統(tǒng)一。使得業(yè)主滿意、政府滿意、管理服務企業(yè)滿意。 1、實現(xiàn)社會效益 2、實現(xiàn)經(jīng)濟效益 從政府的角度看；從開發(fā)企業(yè)

6、角度看 從業(yè)主的角度看 3、實現(xiàn)環(huán)境效益,（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求,1、物質環(huán)境要求 搞好小區(qū)設施配套建設，美化環(huán)境，做好小區(qū)的基礎管理工作 2、社會環(huán)境管理要求 健全機構，形成機制，完善制度，協(xié)調理順內、外部各方關系，進行綜合治理 開展社區(qū)文化活動，加強精神文明建設,3、改革、創(chuàng)新精神探索小區(qū)管理的新思路,搞好小區(qū)物業(yè)管理定位，合理選擇住宅小區(qū)管理模式。 強化管理機構內部建設，提高員工隊伍素質，改善服務態(tài)度和服務質量，要樹立服務的觀念，競爭的觀念。 切實加快機制轉換和職能轉變，真正體現(xiàn)制度創(chuàng)新。 企業(yè)經(jīng)營，獨立核算，實行有償服務。,（四）住宅小區(qū)管理的原則,1、服務第一、方便群眾的原則 2

7、、產(chǎn)權與經(jīng)營權分離的原則 3、統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理的原則 4、有償服務，合理收費的原則,三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織實施,由專門的物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)實行統(tǒng)一管理 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員要有明顯標志，整體素質高,（一）房屋維修管理,房屋外觀完好 標志及引路方向平面圖 禁止違反規(guī)劃私搭亂建，不得擅自改變房屋用途現(xiàn)象 封閉陽臺統(tǒng)一有序 房屋完好率,零修及時率，零修合格率，建立回訪制度和回訪記錄 房屋的資料檔案要齊全，管理完善,（二）共用設備設施管理,共用配套設施完好 共用設施設備運行及使用 供水設備、設施；二次供水 電梯的運行及使用；鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常 道路通暢，路面平整，排水排污管道暢通,（

8、三）綠化管理,綠地布局合理，建筑小品配置得當。 新建小區(qū)公共綠地人均應在平方米以上。舊區(qū)改造的小區(qū)，公共綠地人均不低于.5平方米。 不能改變綠地使用用途，不能破壞、踐踏、占用綠地；綠地保持清潔。,（四）環(huán)境衛(wèi)生管理,小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施要完備 有專職的清潔人員和明確的責任范圍 房屋共用部位保持清潔 商業(yè)網(wǎng)點管理有序 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。,（五）保安、車輛管理,小區(qū)基本實行封閉式管理； 專業(yè)保安隊伍 保安人員的要求 機動車的管理 非機動的車輛管理,（六）消防管理,健全消防組織，完善消防制度 堅持固定的巡查檢修制度 經(jīng)常進行防火防災的宣傳教育 抓好平時的管理訓練和演習,（七）社區(qū)文化建設,小

9、區(qū)訂有居民精神文明建設公約 有娛樂場所和設施，定期組織開展社區(qū)文化活動 配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各種工作,（八）收費管理,在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定； 定期向業(yè)主公開物業(yè)管理費用的收支情況。,（九）管理效益,為居民開展多項有償便民服務； 一業(yè)為主，多種經(jīng)營； 有較強的發(fā)展后勁和以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計劃、經(jīng)濟指標,四、花園別墅與高級公寓的物業(yè)管理,（一）花園別墅物業(yè)管理 1、花園別墅物業(yè)管理的特點 （1）物業(yè)管理和服務要求高 （2）特約服務多 （3）物業(yè)服務費高,2、花園別墅物業(yè)管理的組織與落實,（1）維護區(qū)域整體規(guī)劃的完整 （2）花園別墅養(yǎng)護和設施的維修 （3）抓

10、好安全管理 （4）做好環(huán)境管理 （5）提供全方位的服務,（二）高級公寓物業(yè)管理,1、高級公寓物業(yè)管理的特點 （1）管理服務要求嚴，層次高 （2）管理服務的市場話程度高 （3）管理工作中涉外型強 （4）客戶相對穩(wěn)定,2、高級公寓物業(yè)管理的落實,（1）重視前期管理 （2）日常服務管理的要求 房屋設備保養(yǎng)維修要及時到位；配套設施要逐步完善；特約服務要盡力做到項目多，服務全；安保措施要得當；關注與業(yè)主和住戶的公共交往。,計算問題的掌握,一、物業(yè)管理服務費的測算： 服務費構成：物業(yè)管理服務成本+法定稅費（兩稅一費）+物業(yè)管理酬金 其中：物業(yè)管理服務成本=維修更新支出+工資性支出+設備年檢、養(yǎng)護費+稅金

11、物業(yè)管理酬金最高不超過物業(yè)管理成本的12% 四、物業(yè)企業(yè)的成本費用、利潤的計算： 1、成本費用： 管理、服務人員工資及福利費 設備設施日常維修保養(yǎng)費、辦公費、 固定資產(chǎn)折舊費、清潔衛(wèi)生費、保安費、綠化管理費、法定稅費 2、物業(yè)服務企業(yè)費用的測算： （1）酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔。 （2）包干制：是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均有物業(yè)企業(yè)享有或承擔。,3、計算舉例：,某項目總建筑面積15萬平方，可收費總建筑面積是10萬平方，經(jīng)測算全年各項費用是120萬元。 （1）請采用酬金制