某地產(chǎn)公司項(xiàng)目考察報(bào)告(PPT 42頁(yè)).ppt

1、成渝項(xiàng)目考察報(bào)告 招商江灣城、瑞安重慶天地、中海寰宇天下,青島公司設(shè)計(jì)管理部 2011-08-20,宋亞軒,一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 二、規(guī)劃形態(tài) A.價(jià)值區(qū)分 B.產(chǎn)品組合 C.資源配置 三、功能性 A.戶型樓型 B.其他公共部位 C.技術(shù)應(yīng)用 D.景觀 E.裝修 四、表現(xiàn)力 A.項(xiàng)目形象風(fēng)格 B.特殊主題 C.示范區(qū)策劃 D.項(xiàng)目包裝,重慶簡(jiǎn)介,重慶市，簡(jiǎn)稱“渝”，是中國(guó)的四大直轄市之一和五大中心城市之一，也是國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐。因?yàn)橹貞c的地理環(huán)境，重慶多山多霧，故又有霧都、山城的別名。 重慶直轄市位于中國(guó)內(nèi)陸西南部、長(zhǎng)江上游，四川盆

2、地東部邊緣。轄區(qū)東西長(zhǎng)470公里，南北寬450公里，轄區(qū)總面積8.24萬(wàn)平方公里，為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍，是我國(guó)面積最大的城市，其中主城區(qū)建成面積為647.78平方公里。 流經(jīng)重慶主要河流有長(zhǎng)江、嘉陵江、烏江、涪江、綦江、大寧河等。長(zhǎng)江干流自西向東橫貫全境，流程長(zhǎng)達(dá)665公里，橫穿巫山三個(gè)背斜，形成著名的瞿塘峽、巫峽、西陵峽，即舉世聞名的長(zhǎng)江三峽。長(zhǎng)江、嘉陵江穿過(guò)重慶市的主城區(qū)。 重慶是中國(guó)著名的歷史文化名城。古稱江州，后又稱巴郡、楚州、渝州、恭州。,重慶招商江灣城-項(xiàng)目區(qū)位,重慶招商江灣城-項(xiàng)目區(qū)位,重慶招商江灣城簡(jiǎn)介,重慶招商江灣城-學(xué)習(xí)點(diǎn)匯總,招商江灣城項(xiàng)目 1、清晰而

3、有秩序的銷售流線。整個(gè)銷售動(dòng)線，從進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地到停車，再到售樓處前廣場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)入售樓處銷售動(dòng)線清晰，有不錯(cuò)的秩序感； 2、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布模式。將小戶型剛需產(chǎn)品設(shè)置在最不利點(diǎn)，渝澳大橋與北濱路交會(huì)點(diǎn)并單獨(dú)分區(qū)；中大戶型住宅產(chǎn)品圍繞用地四周布置，形成中央景觀區(qū)；70%綠地率。 3、依山就勢(shì)的規(guī)劃布局。規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)地形而作，利用地形高差，通過(guò)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及車庫(kù)將屋頂平臺(tái)抬高，行成集中的大平臺(tái)。 4、形象風(fēng)格化個(gè)性化的會(huì)所與建筑風(fēng)格的強(qiáng)烈對(duì)比。 5、結(jié)構(gòu)清晰，效果像龍湖的景觀。 6、功能性強(qiáng)，像萬(wàn)科的樣板間。,售樓處,小戶型公寓,幼兒園,重慶招商江灣城-產(chǎn)品組合,產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布模式： 將小戶型剛需產(chǎn)品設(shè)置在最

4、不利點(diǎn)，渝澳大橋與北濱路交會(huì)點(diǎn)并單獨(dú)分區(qū)；中大戶型住宅產(chǎn)品圍繞用地四周布置，形成中央景觀區(qū)；70%綠地率。,重慶招商江灣城-空間形態(tài),依山就勢(shì)的規(guī)劃布局 整個(gè)項(xiàng)目用地北高南低，規(guī)劃設(shè)計(jì)順應(yīng)地形高差，將沿河一側(cè)全部抬高，沿街部分做商業(yè)，內(nèi)部做停車。減少了開(kāi)挖量，增加了居住舒適度并有效的解決了消防問(wèn)題。,重慶招商江灣城-銷售動(dòng)線,1,2,3,1進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地2停車步行3售樓處前區(qū),重慶招商江灣城-對(duì)比強(qiáng)烈的售樓處與住宅,形象風(fēng)格化個(gè)性化的會(huì)所與建筑風(fēng)格的強(qiáng)烈對(duì)比。,重慶招商江灣城-結(jié)構(gòu)清晰的景觀,結(jié)構(gòu)清晰，效果像龍湖的景觀。,重慶招商江灣城-功能性樣板間,功能性強(qiáng)的樣板間 1）像萬(wàn)科的樣板間。 2）

5、交標(biāo)項(xiàng)范圍廣； 3）會(huì)呼吸的鞋柜、櫥柜；,重慶瑞安重慶天地-項(xiàng)目區(qū)位,與招商江灣城隔江相望。 從招商江灣城瑞安重慶天地，我們轉(zhuǎn)了好遠(yuǎn)的路。,重慶瑞安重慶天地-項(xiàng)目區(qū)位,重慶瑞安重慶天地簡(jiǎn)介,重慶瑞安重慶天地-學(xué)習(xí)點(diǎn)匯總,瑞安重慶天地(重慶新天地） 1、設(shè)計(jì)元素、建筑材料的統(tǒng)一運(yùn)用：灰磚、素混凝土、鄉(xiāng)土石材、灰綠色門窗框、木作，在鄉(xiāng)土建筑的基礎(chǔ)上有創(chuàng)新，用在一起十分協(xié)調(diào)。 2、本土的與國(guó)際的：上海新天地、武漢天地、重慶天地，都既有現(xiàn)代化的手法，又結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣?。如重慶天地的吊腳樓，極具地方特色。 3、景觀元素建筑化：垃圾桶的灰磚填筑，燈具的灰磚底座，素混凝土的散水等，與建筑融為一體。 4、灰空間

6、：大量建筑與景觀之間的灰空間，需建筑、景觀專業(yè)的充分交圈與合作才能實(shí)現(xiàn)。 5、村落式的設(shè)計(jì)、多變的空間：讓人在其中迷路、探索、意外發(fā)現(xiàn)，將內(nèi)街打造得富有吸引力，有效打破了內(nèi)街商業(yè)不旺的慣例。 6、實(shí)樓樣板的臨時(shí)看房通道：由設(shè)計(jì)進(jìn)行考慮，天花、墻、地面全套設(shè)計(jì)，營(yíng)造看房途中的高品質(zhì)感受。而不是僅作簡(jiǎn)單營(yíng)銷包裝。,重慶瑞安重慶天地-產(chǎn)品組合,A超高層酒店辦公（嘉陵帆影國(guó)際經(jīng)貿(mào)中心） B多層商業(yè)（重慶“新天地”） C高層住宅（雍江苑、雍江藝庭、雍江悅庭） D濕地公園,重慶瑞安重慶天地-開(kāi)發(fā)時(shí)序,開(kāi)發(fā)時(shí)序：先開(kāi)發(fā)濱河住宅、多層商業(yè)，最后開(kāi)發(fā)不臨河住宅及超高層酒店辦公。,重慶瑞安重慶天地-“新天地”,重

7、慶天地，續(xù)寫(xiě)上海新天地傳奇。坐享嘉陵江岸風(fēng)情，屬于濱江名流的生活秀場(chǎng)。此處將上演國(guó)際化盛裝舞步，是屬于重慶的妙曼“十里洋場(chǎng)”。 重慶天地由國(guó)際知名設(shè)計(jì)師Benjamin Wood規(guī)劃設(shè)計(jì)，汲取重慶濃郁豐富的山水文化，深厚的人文內(nèi)涵以及綿長(zhǎng)的歷史肌理，將古老的山地村落、舊時(shí)的工業(yè)建筑以玻璃和鋼結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代元素表達(dá)重慶高深、包容、開(kāi)放的國(guó)際大都會(huì)氣質(zhì)。 重慶天地占地32,000平方米，總建筑面積約為84,000平方米。由高低村落、文化劇場(chǎng)、吊腳樓、商業(yè)主樓及精品酒店五個(gè)精致建筑群落組成。,重慶瑞安重慶“新天地”-空間形態(tài),村落式布局，多變的空間 1）圍合、半圍合院落； 2）高低錯(cuò)落的層次感； 3）窄

8、巷； 4）,重慶瑞安重慶“新天地”-設(shè)計(jì)元素,設(shè)計(jì)元素、建筑材料的運(yùn)用 堡坎、灰磚、素混凝土、青瓦、石板、灰綠色門窗框、木作、流水、樹(shù)蔭，高低平臺(tái)，錯(cuò)落的庭院，重塑山城傳統(tǒng)院落空間。,重慶瑞安重慶“新天地”-設(shè)計(jì)元素,本土的與國(guó)際的 上海新天地、武漢天地、重慶天地，都既有現(xiàn)代化的手法，又結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣?。如重慶天地的吊腳樓，極具地方特色。,重慶瑞安重慶“新天地”-灰空間,灰空間 大量建筑與景觀之間的灰空間，需建筑、景觀專業(yè)的充分交圈與合作才能實(shí)現(xiàn)。,重慶瑞安重慶“新天地”-設(shè)計(jì)元素,建筑元素景觀化&景觀元素建筑化 垃圾桶的灰磚填筑，燈具的灰磚底座，素混凝土的散水等，與建筑融為一體。,重慶瑞安重慶

9、“新天地”-實(shí)樓樣板間銷售通道,實(shí)樓樣板間的臨時(shí)看房通道 1）銷售通道比較長(zhǎng)；停電； 2）由設(shè)計(jì)進(jìn)行考慮，天花、墻、地面全套設(shè)計(jì)，營(yíng)造看房途中的高品質(zhì)感受。而不是僅作簡(jiǎn)單營(yíng)銷包裝。,重慶中海寰宇天下簡(jiǎn)介,產(chǎn)品賣點(diǎn) A：核心中的核心地段（重慶江北嘴） B：一流的品牌（九龍倉(cāng)+中海） C：完善的配套（1個(gè)重慶大劇院+3個(gè)主題公園+4座五星、1座超五星酒店+4座大橋、4大立交、軌道6、9號(hào)線+4萬(wàn)方科技館+300米國(guó)金中心,重慶中海寰宇天下-產(chǎn)品賣點(diǎn),40 萬(wàn)平米一線江景豪宅地標(biāo)，CBD中心僅此唯一,中海寰宇天下 1、強(qiáng)打擊力的售樓處。低調(diào)的奢華，VIP獨(dú)享無(wú)預(yù)約不得入內(nèi)。景觀、建筑、室內(nèi)品質(zhì)感極高

10、。 2、打動(dòng)人心的營(yíng)銷說(shuō)辭。從中國(guó)到重慶、從重慶到兩江新城、從兩江新城到江北嘴金融CBD核心，從江北嘴金融CBD核心到中海九龍倉(cāng)寰宇天下。 3、無(wú)樣板間的銷售方法。在沒(méi)有樣板間的情況下，三個(gè)月銷售14個(gè)億，靠的是區(qū)位炒作、部品展示、洗腦方式。 3、成本分布及成立形式。做這個(gè)產(chǎn)品賺錢嗎？（城市核心地段，47層超高層，6000塊的精裝修，1萬(wàn)6的單價(jià)）,重慶中海寰宇天下-項(xiàng)目借鑒點(diǎn)匯總,重慶中海寰宇天下-規(guī)劃特點(diǎn),項(xiàng)目處長(zhǎng)江西岸，共包含七宗居住用地，基地現(xiàn)狀為山地地形，呈三角形，地塊標(biāo)高自西向東逐漸升高降低，地塊內(nèi)部包含三縱一橫四條城市道路。為充分利用地形，營(yíng)造層次豐富的建筑空間效果，并增加住宅產(chǎn)

11、品的多樣性，同時(shí)盡量減小對(duì)后排高層的遮擋，使江景住宅戶數(shù)最大化。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，加強(qiáng)城市空間的開(kāi)敞性，滿足“顯山露水”的基本規(guī)劃原則。自西向東按梯級(jí)分別布置超高層住宅、高層住宅、小高層住宅和低層住宅。,A：超高層 B：高層 D：別墅,重慶中海寰宇天下-產(chǎn)品組合,強(qiáng)打擊力的售樓處 1、低調(diào)的奢華，VIP獨(dú)享無(wú)預(yù)約不能入內(nèi)； 2、景觀、建筑、室內(nèi)品質(zhì)感極高。,重慶中海寰宇天下-強(qiáng)打擊力的示范區(qū),1、世界向東，中國(guó)向西（世界的發(fā)展看中國(guó)，中國(guó)的發(fā)展看西部，西部的發(fā)展看重慶） 2、三十年華東，三十年華西（錯(cuò)過(guò)了浦東新區(qū)，又錯(cuò)過(guò)了濱海新區(qū)，這次不能再錯(cuò)過(guò)兩江新區(qū)） 3、上有陸家嘴，下有江北嘴（ 兩江新

12、區(qū)內(nèi)“長(zhǎng)江上游金融中心”） 4、江北嘴（百年不遇的時(shí)代機(jī)遇） 5、中海寰宇天下（江北嘴核心區(qū)唯一一塊住宅用地 ）,重慶中海寰宇天下-環(huán)環(huán)相扣的營(yíng)銷說(shuō)辭,無(wú)樣板間的銷售方法 在沒(méi)有樣板間的情況下，三個(gè)月銷售14個(gè)億，靠的是區(qū)位炒作、部品展示、洗腦方式。,重慶中海寰宇天下-無(wú)樣板間的銷售方式,成本分布及盈利分析 1、做這個(gè)產(chǎn)品賺錢嗎？ 2、城市核心地段，47層超高層，6000塊的精裝修，1萬(wàn)6的單價(jià)； 售價(jià)=成本+利潤(rùn)； 成本=土地獲得價(jià)款+開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)+主體建筑工程費(fèi)+主體安裝工程費(fèi)+社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)+園林環(huán)境費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)； 成本=（5000）+150+（4000+6000）+300+150+500+500+400； 成本=（17000）16000； 結(jié)論：1期開(kāi)盤的超高層不賺錢&微利。 疑問(wèn)：那為什么這個(gè)項(xiàng)目還要做呢？ 難道是看好2期、3期的市場(chǎng)嗎？,重慶中海寰宇天下-成本構(gòu)成及項(xiàng)目盈利分析,2010-11-3,2T3戶型配置 V-A戶型 建筑面積251 四室兩廳四衛(wèi)（有書(shū)房） 1個(gè)主臥套：衛(wèi)生間+衣帽間+書(shū)房 2個(gè)次臥套：衛(wèi)生間 1個(gè)次臥室,4-1/2#標(biāo)準(zhǔn)層戶型平面,V-A,重慶中海寰宇天下-戶型詳解（3.15米層高）,重慶中海寰宇天下-戶型詳解,2010-11-3,2T3戶型配置 V-B戶型 建筑面積249 四室兩廳四衛(wèi)（有書(shū)房