成都大邑恒豐雅苑小盤項(xiàng)目全程策劃提案XXXX-.ppt

1、大邑恒豐雅苑項(xiàng)目全程策劃提案,東方博創(chuàng)機(jī)構(gòu):大邑項(xiàng)目組,2007.9.25,前言:,本著誠(chéng)信合作的前提,東方博創(chuàng)機(jī)構(gòu)通過(guò)嚴(yán)密的市 場(chǎng)調(diào)研,數(shù)據(jù)分析,內(nèi)部討論,針對(duì)大邑“恒豐雅苑”項(xiàng) 目（暫定名）在項(xiàng)目前期定位，項(xiàng)目包裝，營(yíng)銷推廣 等一系列環(huán)境中將要發(fā)生的問(wèn)題，提出了我方的整體 思路和建議，希望在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷售推廣的過(guò) 程中能夠起到積極的作用，本方案只針對(duì)”恒豐“項(xiàng) 目方，不針對(duì)任何第三方。,宏觀概況,產(chǎn)品分析,形象包裝,賣點(diǎn)策劃,營(yíng)銷策劃,第一部分：宏觀概況 本章將著重對(duì)產(chǎn)品所處區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的分析，從宏觀的市場(chǎng) 來(lái)映對(duì)該項(xiàng)目與產(chǎn)品，從而加深對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與了解。,宏觀概況,產(chǎn)品分析,形象包

2、裝,賣點(diǎn)策劃,營(yíng)銷策劃,【區(qū)域人文地理】 大邑縣位于成都平原西 部，距成都市區(qū)48公 里，地跨東經(jīng)10259 至10345，北緯 3025至3049。 東北與崇州市為界，東 南與新津縣邛崍市毗鄰 西北與蘆山縣、寶興 縣、汶川縣接壤。,產(chǎn)品分析,形象包裝,營(yíng)銷策劃,宏觀概況,【區(qū)域人文地貌】 大邑縣地處成都平 原向川西北高原過(guò) 渡的前沿地帶，境 內(nèi)地貌形態(tài)多樣， 平原、丘陵、低山 、中高山、高山、 極高山并存，自東 向西依序分別形成 階梯狀。其中，平 原占22.8%,丘陵占 16.7%,山地占60.5% 。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,氣候環(huán)境: 大邑縣位于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣

3、候區(qū)內(nèi)，氣候溫暖濕潤(rùn)，熱量充 足，降水充沛，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，四季分明，非常適合發(fā)展 全天候的四季旅游。境內(nèi)年平均氣溫為16.0c(平壩區(qū)),1月平均氣 溫5.5c,7月平均氣溫26.1c,極端最低氣溫-4.8c,極端最高氣溫 35.1c。無(wú)霜期多年平均為284天。平均年降水量1098.2毫米。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,【自然資源】 水資源 ：水能蘊(yùn)藏量為23萬(wàn)千瓦。有斜江河、出江河、 黃水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7條自然河 流，花水灣溫泉。 礦產(chǎn)資源：縣境內(nèi)礦藏豐富，尤以非金屬礦床為主 動(dòng)物資源：珍稀野生動(dòng)物較多，屬國(guó)家級(jí)保護(hù)的野生動(dòng) 物有56種。 植物

4、資源：縣境內(nèi)植物有226科、8600種。樹(shù)木有41 科、102種，主要有云杉、冷杉、銀杏、柏樹(shù)、榿木等 樹(shù)種；,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,【城市發(fā)展情況】 2006年完成了新一輪縣城總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃修編。啟 動(dòng)了新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。 現(xiàn)土地綜合收益3.94億元,縣城建成區(qū)由10.1平方公里增加到13平 方公里,建成大邑大道,完成工業(yè)大道、南苑大道、濱河路、濱江路、 老龍堰、南苑河等改造整治工程。 開(kāi)通了成溫邛高速路大邑東進(jìn)口。積極推進(jìn)天然氣、垃圾處理等 公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，城市生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)100%。城區(qū) 建設(shè)和綜合治理力度加大。

5、年末實(shí)有城市道路面積143.0萬(wàn)平方米。建 成區(qū)綠地率達(dá)25.3%，建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá)26.6%。,賣點(diǎn)策劃,公用事業(yè)快速發(fā)展。年末城區(qū)擁有公交營(yíng)運(yùn)汽車60輛，出租 汽車147輛。全年天然氣供氣量1003萬(wàn)立方米，年末用氣人口4萬(wàn) 人。全年自來(lái)水供應(yīng)量879萬(wàn)立方米，比上年增加104萬(wàn)立方米。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善。城區(qū)環(huán)境質(zhì)量良好，綠化覆蓋面積達(dá) 425公頃，綠地面積405公頃，環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積5.5平方公里。 出江河、斜江河環(huán)境治理取得階段性成效。,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀分析,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,【基礎(chǔ)設(shè)施情況】 大邑基礎(chǔ)設(shè)施已跨入中國(guó)西部地區(qū)先進(jìn)行

6、列，水、電、氣、路 和通信配套，適宜企業(yè)發(fā)展和居家生活的現(xiàn)代化山水旅游城市初 具規(guī)模。 在供電上，大邑除與省電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)外，還是產(chǎn)電大縣，自備電源 充足。 在通信上，無(wú)線、有線和寬帶網(wǎng)絡(luò)覆蓋全縣。 在交通上，縣城距成都市區(qū)48公里，已進(jìn)入成都“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”；距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升 2006年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值54.95億元,完成年度計(jì)劃的100.5 %, 增長(zhǎng)11.6%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)8.0%， 第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)15.2%， 第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.5%。 三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由05年的25：36.4：38.6 調(diào)

7、整為24.2：37.6：38.2,賣點(diǎn)策劃,城鄉(xiāng)一體化工作取得成效 完成了全縣農(nóng)村地區(qū)總體布局規(guī)劃、20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、11個(gè)農(nóng) 村示范點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃編制工作，城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)全覆蓋。 土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)土地3.8萬(wàn)畝，整理土地3.54萬(wàn)畝，提 高了投入產(chǎn)出率。,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高 1、2006年完成全口徑財(cái)政收入3.83億元,增長(zhǎng)25.4%,超年度計(jì)劃9.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中地方財(cái)政收入2.0億元，增長(zhǎng)35.4 %，超年度計(jì)劃 19.4個(gè)百分點(diǎn)。 2、2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9040元，增長(zhǎng)10.2 %,超年 度計(jì)劃2.2個(gè)百分點(diǎn)

8、；農(nóng)民人均純收入4690元，增長(zhǎng)9.5%,超年度計(jì) 劃0.5個(gè)百分點(diǎn)。,產(chǎn)品分析,形象包裝,營(yíng)銷策劃,宏觀概況,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛 僅05年，全年改造鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院6個(gè)，投資總額390萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 171.4%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá)98%，中小學(xué)生、嬰幼兒住院醫(yī) 療參保率達(dá)80%。血吸蟲(chóng)病防治工作提前一年達(dá)到國(guó)家血吸蟲(chóng)病傳播 控制標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村藥品集中配送網(wǎng)絡(luò)和農(nóng)村藥品監(jiān)督供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成 果進(jìn)一步鞏固。年末有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)44 個(gè)，醫(yī)院、衛(wèi)生院40個(gè)，衛(wèi)生技 術(shù)人員1278人，醫(yī)院、衛(wèi)生院技術(shù)人員1100人，其中醫(yī)生 616人。 各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)總床位13

9、93張，其中醫(yī)院床位720張。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,【區(qū)域利好信息分析】 特區(qū)：今年6月9日，成都市被批準(zhǔn)為“特區(qū)”，城市化水平在今后 將得到顯著提高，整個(gè)區(qū)域城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必將帶動(dòng)大邑整 個(gè)城市建設(shè)及房地產(chǎn)發(fā)展。 規(guī)劃：07年5月4日，成都市十一次黨代會(huì)為全市人民描繪了未來(lái) 成都的城鎮(zhèn)體系。未來(lái)510年，大邑縣將從目前僅10萬(wàn)人的小 城市發(fā)展成為人口在2050萬(wàn)之間的中等城市，整個(gè)城區(qū)將擴(kuò)大 25倍，成為成都8個(gè)中等城市之一，將發(fā)生巨大變化。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,【區(qū)域利好信息分析】 變區(qū)：今年8月1日下發(fā)的關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合

10、配套改革試驗(yàn) 區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)，提出成都市將積極推進(jìn)撤縣建區(qū)工作，在2010 年前，撤縣建區(qū)之后的城市發(fā)展機(jī)遇將更多。 開(kāi)發(fā)：2007年7月20日，77億外資成為當(dāng)天土地拍賣市場(chǎng)的絕對(duì) 主流，三環(huán)外周邊地價(jià)被拉升到1000萬(wàn)元/畝以上，本土一流開(kāi) 發(fā)企業(yè)被擠出主城區(qū)。而8月31日，郫縣同樣上演類似的情況， 外資對(duì)于土地的搶奪將更加激烈，部分開(kāi)發(fā)商也將外移，也預(yù)示 著大邑這類區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)新的開(kāi)發(fā)熱潮。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,土地儲(chǔ)量情況分析： 大邑縣是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)縣， 年規(guī)劃新增建設(shè)用地平方公里（21540畝），其中可用 于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地平方公里（1050

11、0畝），現(xiàn)有存量土地 多畝。 另外，大邑縣在成都地區(qū)具有顯著的耕地后備資源優(yōu)勢(shì)，全 縣現(xiàn)有耕地后備資源21000畝，通過(guò)開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理可新增折抵建設(shè) 用地指標(biāo)11760畝。在大邑大道兩側(cè)將儲(chǔ)備畝房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，并根據(jù)市場(chǎng)需求情況，適時(shí)推向市場(chǎng)。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,住宅開(kāi)發(fā)情況分析： 大邑獨(dú)具淺丘與平原相結(jié)合的地貌特點(diǎn)，由縣政府組織開(kāi)發(fā)的晉北 新城將高檔居住區(qū)引入淺丘區(qū)，打造具山居特色的大邑新城北區(qū)。 同時(shí)，包括南區(qū)百米大道在內(nèi)的新城南區(qū)，通過(guò)規(guī)劃綠地景觀等相 結(jié)合，創(chuàng)造山、水、居住相融的居住環(huán)境。 建設(shè)中的大邑新城與老城相連，分為南北兩區(qū)，南區(qū)規(guī)劃總面積約 5平

12、方公里，可開(kāi)發(fā)用地面積4000畝；北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約25.6 平方公里，可開(kāi)發(fā)用地多達(dá)2.38萬(wàn)畝。,賣點(diǎn)策劃,住宅開(kāi)發(fā)情況分析： 據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房平均價(jià)格達(dá)1700元/平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，樓盤開(kāi)工面積12萬(wàn)余平方米，商品房交易710 套，交易面積87500平方米，交易金額1.5億元。 大邑縣相關(guān)部門計(jì)劃，每年引進(jìn)一批實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，建10個(gè)用地規(guī) 模在100畝以上的精品樓盤，其中大型精品樓盤5個(gè)以上。,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,0,2000,區(qū)域宏觀價(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局 郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈層

13、)單位(元) 6000 4000,郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈層)單位(元),層)單位(元),郊縣房?jī)r(jià)比較(第二圈 3700,4300,4120,3860,5110,3200,新都,龍泉,華陽(yáng),雙流,溫江,郫縣,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,3000 2000 1000,區(qū)域宏觀價(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局 郊縣房?jī)r(jià)比較(第三圈層)單位(元) 4000,金堂 彭州 新津 都江堰 崇州,邛崍 大邑,0 郊縣房?jī)r(jià)比較(第三圈層)單位,(元),金堂 3400,彭州 3100,新津 3400,都江堰 3600,崇州 2900,邛崍 2800,大邑 1870,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀

14、概況,營(yíng)銷策劃,7000 6000 5000 4000 3000 2000,人均社會(huì)消費(fèi)品零售額 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額單位(元) 8000,金堂 彭州 新津 都江堰,崇州 邛崍 大邑,1000 0 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額單位,(元),金堂 2145,彭州 2996,新津 5377,都江堰 7178,崇州 2856,邛崍 2836,大邑 2608,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,1500 1000 500,區(qū)域宏觀價(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局 商品房均價(jià)走勢(shì) 單位(元) 2500 2000,商品房均價(jià)走勢(shì) 單位(元),0 商品房均價(jià)走勢(shì) 單,位(元),2004

15、年 734,2005年 923,2006年 1700,2007年(預(yù) 2000,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,區(qū)域宏觀價(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局,土地交易價(jià)格走勢(shì),單位(萬(wàn)元),40 20,80 60,土地交易價(jià)格走勢(shì),單位(萬(wàn)元),0 土地交易價(jià)格走勢(shì),單位(萬(wàn)元),2004年 24.3,2005年 39,2006年 45,2007年(預(yù) 74,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,市場(chǎng)深入解析 換房人群加大：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常住人口為10萬(wàn)人左右，按每戶4 人左右核算，總計(jì)會(huì)有25000戶家庭。保守按照市場(chǎng)換房比例5%年 測(cè)算（相當(dāng)于20年換一次房），則最保守

16、估計(jì)也將有1250戶家庭 將有換房需求，按照當(dāng)?shù)刈》苛?xí)慣，就需要消化超過(guò)12.5萬(wàn)平方 米以上的商品住宅。 城市人口增加：到2010年，區(qū)域常住人口將由現(xiàn)在的10萬(wàn)人增加 到14.8萬(wàn)人，最保守估計(jì)在未來(lái)4年當(dāng)中，每年將產(chǎn)生大約1萬(wàn)人 口搬進(jìn)城區(qū)居住，這部分人群對(duì)于商品住宅的需求更加強(qiáng)烈。 外地人置業(yè)：大邑憑借“成都名片”與“全區(qū)域價(jià)格最低”等兩點(diǎn)區(qū) 域，在很大程度上也將吸引部分周邊區(qū)域的投資客戶。,賣點(diǎn)策劃,60%,20%,15%,5%,大邑地區(qū) 成都地區(qū) 四川地區(qū),四川以外地區(qū),產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,數(shù)據(jù)來(lái)源：大邑房管局 購(gòu)買人群比例,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概

17、況,營(yíng)銷策劃,小結(jié)： 該區(qū)域城市基礎(chǔ)完善，能夠提供完善的居住環(huán)境與人居配套 該區(qū)域人文自然環(huán)境優(yōu)越，能夠給項(xiàng)目帶來(lái)一定的賣點(diǎn)支撐 該經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提高 ，居民購(gòu)力逐年加強(qiáng) 針對(duì)該區(qū)域商品房發(fā)展，大邑?fù)碛斜姸嗬眯畔?該區(qū)域住房消化潛力巨大，地購(gòu)買人群潛在需求旺盛 從區(qū)域的均價(jià)與房?jī)r(jià)的漲幅迅猛的程度可以看出，這一區(qū)域擁 有一定的投資空間，對(duì)投資人群具有吸引力 該區(qū)域本地購(gòu)買力仍占重要比重，當(dāng)?shù)刭?gòu)買比重較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)區(qū) 域的放量將日趨加強(qiáng)，樓盤間競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,第二部分：產(chǎn)品分析 通過(guò)前面對(duì)于區(qū)域的宏觀深入分析，我們可以相信，整個(gè)區(qū) 域的市場(chǎng)是具有潛力進(jìn)

18、行挖掘的，同時(shí)我們更有必要對(duì)產(chǎn)品 的特性進(jìn)行深入的了解與認(rèn)知道，從而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn) 題。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,（產(chǎn)品外部環(huán)境部分） 三大方面剖析產(chǎn)品外部環(huán)境 產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 區(qū)域消費(fèi)心理 產(chǎn)品生活半徑,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,三條主要入城通道： 由“邑新大道”出城，“經(jīng)成溫邛告訴公路，大邑至成都 需要40分鐘左右； 由“邑新大道”向南，可經(jīng)安仁、至崇州、再經(jīng)溫江光 華大道直達(dá)成都的青羊?qū)m; 由“邑新大道”出城向南，可經(jīng)過(guò)安仁、至雙流、上武 侯大道直達(dá)成都雙楠；,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品

19、分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境 高速公路對(duì)接城市軸心 人文線路串聯(lián)區(qū)域文化 旅游線路探索風(fēng)光民俗 快速對(duì)接中心城市、又被濃烈的區(qū)域文化所包圍，更可享受近 在咫尺的自然與民俗的旅游資源。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,區(qū)域消費(fèi)心理 大邑現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該被理解是一個(gè) “未過(guò)?！钡?，存在嚴(yán) 重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性缺陷，高端購(gòu)買力被壓抑的市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在： 1、大邑人的思想觀念并不保守，大邑消費(fèi)群擁有改善居住條件 的強(qiáng)烈愿望 2、隨著九零七零政策的出臺(tái)，對(duì)于戶型實(shí)用性的要求逐漸增強(qiáng) 3、關(guān)注小區(qū)環(huán)境的好壞，關(guān)注高綠化率的住宅 4、對(duì)于景觀設(shè)置有一定要求，看重朝向 5、對(duì)

20、于社區(qū)配套，如“會(huì)所”配置有一定的需求與虛榮 6、關(guān)注區(qū)域生活配套 7、對(duì)高物業(yè)費(fèi)有抵觸情緒,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,多層+大戶,低物業(yè)費(fèi),大盤與大綠化 區(qū)域消費(fèi)心理模型,生活配套 +好環(huán)境,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,例如：天邑惠昌花園 建筑面積：,23570.95 占地面,2007年6月15日一期開(kāi)盤 一期已銷售95%,積： 68430.00 符合區(qū)域消費(fèi)心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化 開(kāi)發(fā)商滿足了消費(fèi)者住“大盤”的虛榮心,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包

21、裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,產(chǎn)品生活半徑 建設(shè)中的大邑新城與老城 相連，分為南北兩區(qū)， 南區(qū)規(guī)劃總面積約5平方公 里，可開(kāi)發(fā)用地面積4000 畝； 北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約 25.6平方公里，可開(kāi)發(fā)用 地多達(dá)2.38萬(wàn)畝。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,南區(qū)的開(kāi)發(fā)已如 火如荼開(kāi)始，現(xiàn) 已成為“新城南” 高尚住宅區(qū)！,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,區(qū)域照片,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,本 項(xiàng) 目 地 處 “ 城 東 ”,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū) 目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國(guó)科學(xué)院有機(jī)公

22、司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集 團(tuán)等投資1000萬(wàn)元以上項(xiàng)目近50家，逐步形成了以電子通訊、食 品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的“四大產(chǎn)業(yè)集群”。 區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺(tái)等公共 服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種 服務(wù)。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,工 業(yè) 區(qū) 規(guī) 劃 圖,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,項(xiàng)目周邊情況,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分） 三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 產(chǎn)品規(guī)劃 產(chǎn)品園林 產(chǎn)品戶型,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況

23、,營(yíng)銷策劃,項(xiàng)目在建形象,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：,占地面積：5842,建筑面積：11496 住宅面積：10669 商業(yè)面積：692 門衛(wèi)室面積：7 其他配套用房：128 容積率：1.97 綠地率：30% 機(jī)動(dòng)車停車位：43個(gè),賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,配套,地塊周圍景觀情況 噪 音 、 遠(yuǎn) 景 缺 乏 美 感,衛(wèi)生、治安情況 揚(yáng) 塵 、 臨 近 安 置 區(qū),社區(qū)交通 線 路 少 、 僅 一 條,菜 市 、 醫(yī) 療 、 生 活 購(gòu) 物 、 學(xué) 校,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部 觀看項(xiàng)目總平圖,

24、賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開(kāi)口較小，不正對(duì)街面，缺 乏形象與氣勢(shì)； 樓間距：最近處，僅12米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過(guò)短； 景觀：臨街面無(wú)法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過(guò)小，缺乏有新意的 小區(qū)景觀 周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性 不能得到保證 建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑 物。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,36%,24%,13% 9%,戶型面積比例分析： 戶型面積比率 3% 15%,90平米 110-120平米 120-130平米 130-140平米

25、160-170平米 160-180平米,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,分析： 1、該區(qū)域90平米左右的實(shí)用戶型基本為8690平米左右， 該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場(chǎng)需求較為旺盛。 2、主力需求面積基本占到了項(xiàng)目的80%左右。 3、同時(shí)我們也看到，160180的大戶型在整個(gè)市場(chǎng)，消化速 度均較為緩慢，通過(guò)調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消 化速度較慢，最長(zhǎng)的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗(yàn)銷售能 力的最直接體現(xiàn)。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,項(xiàng)目SWOT分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營(yíng)銷、策劃建議前，首要的就是清楚自 身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)， 正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝

26、，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,優(yōu)勢(shì)（S） 1、交通路網(wǎng)完善 2、擁有投資群體 3、開(kāi)發(fā)商海外背景 4、產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高 5、現(xiàn)房銷售，擁有一定吸引力 劣勢(shì)（W） 1、缺乏居住氛圍 2、城市配套缺少 3、工業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃區(qū)域，居住環(huán)境受限 4、產(chǎn)品體量過(guò)小，缺少賣點(diǎn)吸引 5、區(qū)域消費(fèi)心理與產(chǎn)品特性不吻合 6、周邊噪音揚(yáng)塵較大,機(jī)會(huì)（O） 1、該區(qū)域尚屬開(kāi)發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程 2、把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費(fèi)主流 3、區(qū)域內(nèi)無(wú)參照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新 4、市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康 5、大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域 威脅（T） 1、國(guó)家房地產(chǎn)宏

27、觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi) 者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望 2、南面區(qū)域新項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生區(qū)域吸引,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,增加項(xiàng)目 小賣點(diǎn) 從細(xì)節(jié)入手,提高 產(chǎn)品內(nèi)涵 品質(zhì),給項(xiàng)目 穿漂亮 “衣服”,商業(yè)部分 謀定后動(dòng),Sw戰(zhàn)略,營(yíng)銷售手段 多樣化,項(xiàng)目包裝 上檔次,團(tuán)隊(duì)銷售 能力強(qiáng),小盤規(guī)模 大盤運(yùn)做,營(yíng)銷戰(zhàn)略,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,第三部分：形象包裝 通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無(wú)論從地段、 體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢(shì)。我們對(duì)于項(xiàng)目的形象的建 立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象

28、無(wú)法建立，對(duì)項(xiàng)目的銷售將會(huì) 產(chǎn)生巨大影響,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,項(xiàng)目核心概念：適應(yīng)市場(chǎng)、獨(dú)樹(shù)一幟 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來(lái)主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “解決之道”就是本著特別的開(kāi)發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定 位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問(wèn)題：,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,1、如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來(lái)此置業(yè)？ 2、怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 3、如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民 日常生活的便利和均好性？ 5、如何確保項(xiàng)目的低成本運(yùn)做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？ 6、如何將規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？

29、 7、如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng)，提升住宅升值空間？ 9、如何克服地塊小的劣勢(shì)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,我們提出： 形象定位指導(dǎo)核心： 以“新區(qū)時(shí)代、關(guān)注未來(lái)”作為開(kāi)發(fā)理念； 以“人性化、自然化、舒適化”作為開(kāi)發(fā)概念主題;,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,1、市場(chǎng)形象： 大邑 純多層，北歐現(xiàn)代風(fēng)情洋房社區(qū) 在項(xiàng)目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開(kāi) 發(fā)商形象。 尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目 標(biāo)消費(fèi)群體的需求達(dá)到協(xié)調(diào)。 因此，在本項(xiàng)目中應(yīng)重點(diǎn)突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國(guó)風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物 管等

30、元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì),和賣點(diǎn)。,“小社區(qū)，也有大智慧”,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,2、項(xiàng)目主題概念 1）主題概念之一: 北歐風(fēng)情居住社區(qū) 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目將包裝成為一個(gè)“風(fēng)情與建筑、 精致與生活有機(jī)結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì) 小社區(qū)”，使其成為東門區(qū)域的唯一性標(biāo)志社區(qū)。 因此，在本項(xiàng)目的所有規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)中， 均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個(gè)主題氛圍和特點(diǎn)，使該項(xiàng)目具有鮮明 的形象特色，從而具備強(qiáng)烈的吸引力，以保證項(xiàng)目的成功運(yùn)作。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,2）主題概念之二：特有

31、的“小社區(qū)”文化 人與人之間的和諧氛圍，是小康時(shí)代居住社區(qū)的重要特征,是 創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項(xiàng) 目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重 點(diǎn)，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的小社區(qū)文化氛圍和對(duì)人的尊重與關(guān)懷。 這是本項(xiàng)目“以小博大”和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)、銷售、占領(lǐng)市場(chǎng)的強(qiáng)有力支撐。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,案名建議,北歐格調(diào)案名 恒豐.歐風(fēng)苑 恒豐.曉北歐 恒豐.歐度小筑 恒豐.世家 恒豐.奧丁郡,小社區(qū)格調(diào)案名 恒豐小筑 恒豐幸福家 恒豐幸福時(shí)光 恒豐佳苑 恒豐名居,中庸格調(diào)案名 恒豐.秀舍 恒豐.美景 恒豐.銘居 恒豐.欣

32、園 恒豐.云杉居,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,產(chǎn)品建議： 現(xiàn)代化資訊小區(qū)： 區(qū)內(nèi)除了設(shè)有常規(guī)的電話交換站、光纖電視外還應(yīng)設(shè)有寬帶網(wǎng)絡(luò) 線路，且容量以每戶1條的規(guī)格。 健康、休閑、功能： 改居委會(huì)、物管房為小會(huì)所: 設(shè)棋牌室、乒乓球室、桌球室、健 身房等類似康娛設(shè)施，打造一個(gè)充滿活力的健康社區(qū)。 健康設(shè)施： 有多部健身器械的室外健身場(chǎng)。 泛健康設(shè)施： 利用庭院路作為健身步行道，利用邊角地帶設(shè)單杠等變消極空間 為積極空間，使小區(qū)內(nèi)充滿動(dòng)感活力。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,景觀建議： 小區(qū)景觀考慮有集中又相對(duì)分散的原則，以中庭為主 景觀，小區(qū)入口處設(shè)副景

33、觀，設(shè)計(jì)中注意點(diǎn)、線、面 結(jié)合。 副景觀中穿插歐洲文化色彩小品，小雕塑、廊柱、路 燈等； 景觀設(shè)計(jì)要精致且突出本項(xiàng)目的特色。并考慮充分利 用自然條件，降低建造成本。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,中庭花園 ： 在視覺(jué)中心地帶構(gòu)成一條橫穿的生態(tài)中庭小花園，為小區(qū) 營(yíng)造出情調(diào)豐富、功能多樣、景觀層疊的公共活動(dòng)空 間 ?；▓@有寒帶花草，小噴泉，小徑，幼兒游樂(lè)設(shè)施， 座椅，小亭，歐式花盆等。 小噴泉建議采用歐式風(fēng)格，使用超小功率循環(huán)水流系統(tǒng)， 水深不超過(guò)0.5米，避免小孩戲水失足。 在小區(qū)中庭空間，可設(shè)置揚(yáng)聲器，白天播放小區(qū)背景輕音 樂(lè) 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)相對(duì)集中在人流量較大的區(qū)內(nèi)主入

34、口處， 以聚人氣，幫助區(qū)內(nèi)住戶彼此接觸交流，創(chuàng)造和諧的生活 氛圍。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,類似效果：,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,綠化建議： 由于樓間距較小，間距較小處采用高大喬木遮擋，緩和視線 的局促感覺(jué)。 統(tǒng)一用綠化的柵欄式圍墻進(jìn)行分隔，圍墻高度不超過(guò)1.5米。 喬木和藤蔓植物搭配合理，并考慮驅(qū)蚊驅(qū)蟲(chóng)類植物。 植物選擇以美觀、實(shí)用為主，建議多采用細(xì)長(zhǎng)而筆直的云杉 等類似的寒帶植物。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,安全保障功能建議： A.保安24小時(shí)巡邏制度 B.門禁對(duì)講系統(tǒng) C.完善的消防系統(tǒng) 人性化物管功能建議： A.

35、代收代繳公共事業(yè)費(fèi)；代收繳水、電、氣、電話等費(fèi)用 B.代定各類報(bào)刊、雜志、票務(wù)等 C.代訂送飲用水 D.提供各類郵政服務(wù) E.代為本小區(qū)業(yè)主提供本小區(qū)房屋買賣、租賃、中介服務(wù) F.小區(qū)內(nèi)日常清潔、衛(wèi)生保持及維護(hù),賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,立面建議： 該項(xiàng)目立面基本符合所構(gòu)思的歐洲風(fēng)情元素，但在立面材 質(zhì)的選擇上，需要慎重考慮，由于項(xiàng)目地處工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，揚(yáng)塵 與降水將對(duì)漆面涂料產(chǎn)生影響。 1、建議在材料上進(jìn)行考慮 2、色調(diào)基本保持不變，不考慮過(guò)于明亮的色彩 3、可以在以上基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)公司提供兩至三套 立面方案進(jìn)行選擇,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,賣點(diǎn)提煉,宏觀概況,營(yíng)銷策

36、劃,第四部分：賣點(diǎn)策劃 經(jīng)過(guò)了對(duì)產(chǎn)品的深入分析，再到對(duì)項(xiàng)目的包裝建議，現(xiàn)在我 們可以對(duì)該項(xiàng)目的一系列賣點(diǎn)，進(jìn)入深入的挖掘，從而對(duì)整 個(gè)宣傳、營(yíng)銷進(jìn)行支撐。,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,區(qū)域賣點(diǎn)： 一年四季分明，四川氣候縮影 冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，易居之地（全年平均氣溫16攝氏度，氣 候溫和，雨量充沛，四季分明 無(wú)可復(fù)制的旅游資源 （自然健身西嶺雪山+花水灣）（人文歷史安仁古鎮(zhèn)+劉 氏莊園+建川博物館）（宗教養(yǎng)身鶴鳴山+霧中山） 三條便捷快道直通成都 大成都區(qū)域房?jī)r(jià)最具吸引力 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市活力朝氣蓬勃,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,地塊賣點(diǎn)： 城市發(fā)展規(guī)劃

37、區(qū)域內(nèi)，今后區(qū)域發(fā)展將日趨明顯 臨生態(tài)工業(yè)園，依托大配套，起點(diǎn)高，發(fā)展快 盡享工業(yè)文明，與城市文明，同進(jìn)退,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,環(huán)境結(jié)構(gòu)整體賣點(diǎn)： 由外向內(nèi)的圍合布局形成層次分明的綠化系統(tǒng)。體現(xiàn)了 居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“人性自然”這 一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。 公共空間（中心綠地）半公共空間（健身綠地） 私有空間（住宅） 項(xiàng)目規(guī)劃將公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置，特別是將商業(yè)設(shè)施 集中布置在臨街面底層，在功能分區(qū)上避免了對(duì)居住生活的 干擾，又保證了今后商業(yè)足夠的繁榮度。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,建筑本體賣點(diǎn)： 環(huán)保、節(jié)能、信息為主題：不斷

38、提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建 筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一個(gè)精致的智能生態(tài)住宅社區(qū)。純 歐風(fēng)精致中心花園，輔以康健設(shè)施。精致生活表露無(wú)疑，享受 小社區(qū)帶來(lái)的完備生活體驗(yàn)。 歐風(fēng)特色與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合：住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用北歐特色 與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和共通性， 外立面采用深色調(diào)，給人以沉穩(wěn)厚重的感覺(jué)。 地域文化和自然生成：貫穿到點(diǎn)、線、面的細(xì)微，以疏浚通 道，體驗(yàn)“小規(guī)劃、活性建筑”；增強(qiáng)建筑與周邊環(huán)境的呼應(yīng)， 體現(xiàn)出完整分區(qū)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情與當(dāng)?shù)厝宋墓踩诘挠^念。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,建筑本體賣點(diǎn)： 風(fēng)水理論：根據(jù)“人有心脈”的基本風(fēng)水理論進(jìn)行

39、開(kāi)發(fā)規(guī)劃，小社區(qū) 使人與人之間的交流更順暢，交流暢則人脈通。 以人為本的環(huán)境特征：規(guī)劃設(shè)計(jì)以人的行為活動(dòng)、心理感受為出發(fā) 點(diǎn)，景觀、小品、休憩場(chǎng)地及設(shè)施的設(shè)計(jì)與主題相符，景觀設(shè)計(jì)人 性化，不浪費(fèi)、不夸張、不失品位與精致。最大限度滿足人、景 觀、建筑風(fēng)格的和諧感、親近感，增加人、文、物的自然交流。 景觀風(fēng)情化：“風(fēng)情化”是將某個(gè)區(qū)域或風(fēng)格，融入項(xiàng)目，增加居住 的趣味，使得景致建筑具備更強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中融入了很 強(qiáng)的異域風(fēng)格。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,由于道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場(chǎng)規(guī)劃、公建設(shè)施規(guī)劃、戶型 設(shè)計(jì)等需與開(kāi)發(fā)單位和建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行緊密溝通后提出 專業(yè)賣點(diǎn)提煉

40、建議，在此略。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,賣點(diǎn)策劃,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,第五部分：營(yíng)銷策劃 前面幾部分的所有工作，最終仍然是為我們的營(yíng)銷工作尋找 支撐點(diǎn)，無(wú)論什么樣的前期規(guī)劃與產(chǎn)品包裝，最終落實(shí)到實(shí) 際的，仍是最重要的關(guān)鍵點(diǎn) 如何營(yíng)銷,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,SSegmentation （市場(chǎng)細(xì)分）,T Targeting （目標(biāo)市場(chǎng)選擇）,P Positioning （產(chǎn)品定位） 目標(biāo)客戶群分析,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,目標(biāo)客戶群定位 在營(yíng)銷工作開(kāi)始之前，對(duì)產(chǎn)品的目標(biāo)客 戶進(jìn)行準(zhǔn)確定位是銷售戰(zhàn)斗的第一步驟 初步建 議： 1、縣城居民50%。其中職

41、業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、打工者 10%，企業(yè)員工20%，機(jī)關(guān)干部與教師20%。 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次是 鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。 3、外縣到大邑投資、居住占15%。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,客戶群深入分析： 1、縣城居民50%。其中職業(yè)分布大邑到外地經(jīng)商、 打工者10%，企業(yè)員工20%，機(jī)關(guān)干部與教師20%。 此類人群擁有最佳的購(gòu)買力，該區(qū)域很大部分 項(xiàng)目被這類人群所消化。此類人群兼?zhèn)渚幼∨c投資 消費(fèi)心理，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較高要求。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,客戶群深入分析： 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

42、約占35%。其中職業(yè)為，外出打工者10%；其次 是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部教師20%；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城經(jīng)商、打工人員5%。 此類人群潛在購(gòu)買力較強(qiáng)，有強(qiáng)烈的換房需 求，對(duì)于商品房認(rèn)知片面，消費(fèi)觀念模糊， 容易引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品要求不苛刻。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,客戶群深入分析： 3、外縣到大邑投資、居住占15%。 前面部分的分析，我們也發(fā)現(xiàn)，由于區(qū)域投資發(fā) 展遠(yuǎn)景較強(qiáng)，該區(qū)域?qū)ι唐纷≌顿Y具有市場(chǎng)， 該類型客戶，大部分來(lái)自成都區(qū)域，購(gòu)買力較 強(qiáng)，但對(duì)產(chǎn)品要求較高。,賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,目標(biāo)消費(fèi)者心理分析,目標(biāo)消費(fèi)者的需要 居住感 生活的改善 投資空間 樓盤的綜合素質(zhì) 品位與虛榮,本案能給予的 多層，純北歐風(fēng)情洋房社區(qū) 生態(tài)工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，享受工業(yè)文明帶來(lái)的變化 開(kāi)發(fā)熱土、潛力城市與區(qū)域 以“人性化、自然化、舒適化”作為開(kāi)發(fā)概念的社區(qū) 純歐風(fēng)，精致社區(qū),賣點(diǎn)策劃,產(chǎn)品分析,形象包裝,宏觀概況,營(yíng)銷策劃,項(xiàng)目主推個(gè)性 健康、現(xiàn)代、精致而有