服務(wù)方面-漏水損失3例.ppt

1、案例一、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償案,案情 1、丁某系富錦花園204房業(yè)主。2008年4月丁某外出辦事。其間，小區(qū)物業(yè)管理公司于5月10號電話通知其家往樓下房屋滲水，希望其盡快回家處理。 2、此后物業(yè)公司又?jǐn)?shù)次聯(lián)系丁某，丁某仍未予理會(huì)。至2008年6月20日，丁某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房屋因雨水倒灌受損嚴(yán)重。丁某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。丁某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水倒灌造成其財(cái)產(chǎn)損失的根本原因，于是將小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償各項(xiàng)損失10萬元。,3、小區(qū)物業(yè)辯稱（1）原告不能證明水浸是雨水導(dǎo)管引起的，原告在陽臺(tái)上私自安裝了

2、自來水龍頭，水浸有可能是自來水龍頭漏水造成的，（2）事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進(jìn)行過裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔(dān)。,一、問題,1、丁某向法院提交的證據(jù)是否足以證明水浸的原因？（鄰居黃某人證，談話錄音物證） 2、物業(yè)公司的兩項(xiàng)抗辯理由能否成立？ 3、丁某的損失應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)？,二：解析,1、丁某提交的證據(jù)來源合法，且證據(jù)相互印證，可以確定水浸原因 本案爭議的焦點(diǎn)是造成水浸的原因。最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第2條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。

3、沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)人的事實(shí)主張，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！倍∧持鲝埶怯捎诠糜晁芏氯斐傻?，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場的談話錄音。證人黃某是丁某的鄰居，參加了水浸現(xiàn)場的查看，對水浸現(xiàn)場及各方當(dāng)事人談話內(nèi)容的證言，具有一定的可信度。,2、物業(yè)公司的兩項(xiàng)抗辯理由均不能成立 本案物業(yè)公司提出了兩項(xiàng)抗辯理由，但均未提供任何證據(jù)，該抗辯理由只有本人的陳述而無其他相關(guān)證據(jù)予以證明，因此其主張無法獲得法院的支持。,3、物業(yè)公司應(yīng)對丁某的損失承擔(dān)主要責(zé)任，丁某應(yīng)當(dāng)為其過錯(cuò)承擔(dān)次要責(zé)任 物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企

4、業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公用雨水管是小區(qū)公用設(shè)施，屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍。物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，導(dǎo)致雨水倒灌引起水浸，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。丁某在5月10日接到物業(yè)公司的電話后未引起足夠重視，延遲至6月20日才回家查看，對水浸損失的擴(kuò)大負(fù)有一定的責(zé)任，應(yīng)對水浸擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。,三：提示,法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。對于本案，物業(yè)公司主張丁某對陽臺(tái)進(jìn)行裝修，并且事后從雨水管掏出大量的裝修垃圾。如果物業(yè)公司對此事實(shí)采集證據(jù)或在疏通雨水管前要求丁某對水浸的原因進(jìn)行鑒定，物業(yè)公司就有可能避免因無法舉證

5、而敗訴。,討論：,1、平時(shí)我們到業(yè)主家進(jìn)行服務(wù)或者事故鑒定時(shí)，應(yīng)該怎樣下判斷？能否隨心所欲，張嘴就說。 2、對于入戶服務(wù)，是否應(yīng)該拍照或錄像？大家在工作中談?wù)劯髯缘暮棉k法。,案例二、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn) 損害賠償案,案情 1、 2006年4月28日，原告樂得公司與第三人簽訂了一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈6層01-06號單元。2006年6月23日凌晨3點(diǎn)左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了原告的辦公室。原告訴稱，原告的裝修工人于凌晨5時(shí)左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到被告物業(yè)公司的保安人員，但被告遲至上午9時(shí)才回來處理該事故。被告未及時(shí)解決水管爆裂導(dǎo)致的

6、積水問題，造成了原告重新裝修及裝修材料報(bào)廢的損失137000元，被告應(yīng)該全部賠償。,2、被告辯稱：（1）、本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財(cái)產(chǎn)損失是因615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權(quán)行為人，應(yīng)當(dāng)對其侵權(quán)行為所造成的損害結(jié)果承擔(dān)責(zé)任。被告不是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。（2）、被告收到原告裝修工人的報(bào)告后立即派巡邏人員上樓組織搶險(xiǎn)，并于6時(shí)30分清理完畢，被告已經(jīng)履行了自己的職責(zé)，不存在過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。,一、問題,被告的第一項(xiàng)抗辯理由是否成立？ 針對第二項(xiàng)抗辯理由，被告應(yīng)當(dāng)提供哪些證據(jù)？,二、解析,1、被告的第一項(xiàng)抗辯理由不成立 被

7、告是否侵權(quán)的關(guān)鍵在于，被告接到原告的報(bào)告后，是否及時(shí)采取措施消除危險(xiǎn)。及時(shí)關(guān)閉水閘，及時(shí)清理樓道內(nèi)的積水是被告的管理義務(wù)。如果物業(yè)公司未及時(shí)履行上述義務(wù)，即對原告損害的發(fā)生及損失擴(kuò)大負(fù)有不作為的侵權(quán)責(zé)任。原告認(rèn)為物業(yè)公司未履行法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，提起侵權(quán)之訴是符合法律規(guī)定的。本案原告提起侵權(quán)之訴具有選擇權(quán)，即可以單獨(dú)起訴615房的使用人琥珀公司，也可以同時(shí)將兩者列為被告。所以，物業(yè)公司關(guān)于原告只能起訴琥珀公司的抗辯理由不能成立。,2、被告其主張的事實(shí)應(yīng)當(dāng)提供如下的反駁證據(jù) （1）、接到原告水浸被告的記錄，該證據(jù)可以證明被告獲悉水浸事件的起始時(shí)間。比如值班記錄、工作人員交接班記錄

8、等。 （2）、被告采取措施關(guān)閉水閘，及時(shí)清除積水的記錄，比如工作記錄、錄像記錄等。 雖然上述證據(jù)是由被告單方面制作的，但上述證據(jù)相互佐證，可以證明事發(fā)當(dāng)時(shí)的客觀情況。若原告對上述證據(jù)的證明力提出質(zhì)疑，必須提出相應(yīng)的反駁證據(jù)，否則異議不能成立。,三、提示,本案爭議的焦點(diǎn)是被告是否及時(shí)采取措施解決水管爆裂 導(dǎo)致的積水問題。 為此，筆者向法院提交了大廈管理處 2006年6月22日的交接班記錄及錄像盤， 以證明被告收到事故報(bào)告后對事故現(xiàn)場進(jìn) 行了及時(shí)處理。交接班記錄顯示，6月22日 晚班（當(dāng)日22:30至次日7:30）的當(dāng)班情況 為：5:07接到601裝修人員報(bào)警說6樓水管 破裂，及時(shí)通知班長及巡邏人

9、員上樓并組 織搶救，并于6:30清理完畢。,本院認(rèn)為：針對主張，被告已提交了交接班記錄及錄 像資料等證據(jù)證明其在接到相關(guān)報(bào)告后及時(shí)對事故現(xiàn)場 進(jìn)行了處理，事故現(xiàn)場無法還原，且被告已窮盡其舉證 能力證明其在2006年6月23日5時(shí)許接到原告裝修工人匯 報(bào)后派人到事故現(xiàn)場進(jìn)行清理積水、清掃等工作，已履 行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)。因此，原告關(guān)于被告未及時(shí)處理， 導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納，最 終駁回了原告的全部訴訟請求。 從本案可以看出，物業(yè)公司在處理意外事故時(shí)，應(yīng)當(dāng) 對提供服務(wù)的過程進(jìn)行證據(jù)保全。發(fā)生訴訟，物業(yè)公司 將承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。,收集證據(jù)很重要，不要疏忽??！,案例三、樓

10、上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)公司,案情 1、 2005年5月，郭某入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并交納了一年的物業(yè)管理費(fèi)。雙方在“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”條款中約定，物業(yè)公司對房屋共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和管理，保障污水排放暢通；如果物業(yè)公司未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，郭某有權(quán)要求物業(yè)公司限期整改，逾期未整改給郭某造成損失的，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2、2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等將物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭某房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對管道進(jìn)行了疏通并對郭某的房屋就行了清掃。,3、2005年7月6日，郭先

11、生起訴至法院，稱：由于物業(yè)公司管理不善，致使其新房入住之初即發(fā)生如些惡劣事故，給自己財(cái)產(chǎn)及精神造成極大損失。經(jīng)雙方多次協(xié)商解決未果，要求物業(yè)公司書面說明事故及維修結(jié)果、公開道歉；賠償恢復(fù)原狀損失、違約金、精神損失、物業(yè)費(fèi)損失共計(jì)2.3萬元。 4、物業(yè)公司辯稱，自己已履行合同的約定義務(wù)，不存在侵權(quán)，且案件不是侵權(quán)糾紛，故請求法院駁回郭先生訴訟請求。一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司負(fù)責(zé)將原告的房屋恢復(fù)原狀，賠償原告損失5000元。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責(zé)任人，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由提起上訴。,一、問題,物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？ 原告應(yīng)當(dāng)如何主張自己的權(quán)利？,二、解析,（一）物業(yè)公司沒有違

12、約行為不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 本案污水排放不暢通是由于上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞造成的，原告未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，也未向被告發(fā)出限期整改的通知。事后，被告對管道進(jìn)行了疏通并對原告的房屋進(jìn)行了清掃。已履行了合同中的義務(wù)，不存在因被告未整改而造成原告損失的事實(shí)，因此。被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于上層裝修施工的住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入排水管的行為具有偶發(fā)性和不可控性，即使被告盡到最大的注意義務(wù)，也無法避免此類事件的發(fā)生。因此，不能根據(jù)管道堵塞的事實(shí)進(jìn)而推定物業(yè)公司存在違約行為。,鏈接物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 第九條違約責(zé)任,“一、甲方違反協(xié)議， 未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；”,（二）原告應(yīng)當(dāng)向樓上裝修施工的業(yè)主