萬科營銷商業(yè)案例.ppt

1、,商業(yè)包租事宜,方案目錄,社區(qū)商業(yè)現狀 LET的解決方案 業(yè)態(tài)運營的目標 商業(yè)業(yè)態(tài)與整體系統規(guī)劃 商業(yè)“新終端”設計范例 運營方案 立地項目合作方案,社區(qū)商業(yè)現狀,真正適合社區(qū)的能稱之為品牌的商業(yè)資源嚴重匱乏; 現有社區(qū)商業(yè)經營的單位產租能力低; 現有社區(qū)商業(yè)的整體層次無法提升; 社區(qū)商業(yè)物業(yè)的集中放量，導致社區(qū)商業(yè)物業(yè)對現有商業(yè)經營資源的需求遠大于其有效供應能力； 缺乏普遍適應國情相對成熟的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃經營管理模式與機構；所謂社區(qū)商業(yè)基本是以沒有整體規(guī)劃經營管理、統一形象、龍蛇混雜的“自由商鋪”方式存在； 城市規(guī)劃與城市商業(yè)規(guī)劃的不當,導致社區(qū)商業(yè)的典型模式“鄰里中心”模式,存在缺乏普遍

2、適用性的問題;,社區(qū)商業(yè)現狀,中國社會現在的居住與生活形態(tài)以及中國人對家庭的依賴關系，決定了社區(qū)商業(yè)在中國居民的需求與潛在需求中占有極為重要的地位；而在目前的供應狀態(tài)與品質下，居民的滿意程度處于較低的狀態(tài)；隨著社會經濟進一步發(fā)展，這種需求與品質要求會進一步提升； 此外我們大部分的社區(qū)不成為真正的社區(qū),仍只是“住區(qū)”,內在社會性的缺失,使得一方面社區(qū)消費的活躍度低下,另一方面消費的商業(yè)業(yè)種受限,使得大量本可在社區(qū)完成的消費流失; 簡言之，我們目前社區(qū)類商業(yè)的普遍現狀是：社區(qū)商業(yè)物業(yè)的供應是多了，但社區(qū)商業(yè) 品牌與供應資源仍然嚴重不足；社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統一規(guī)劃經營管理模式與品牌基本沒 有；大家很不滿

3、意； 而社區(qū)商業(yè)的開發(fā)機構則經常要面臨到低租金、低產出；招商嚴重不足，層次形象低下 等局面，并不能很容易的達成最初開發(fā)社區(qū)類商業(yè)物業(yè)的良好初衷。,LET的解決方案,社區(qū)商業(yè)整體質量與水準的提高，是一個漸進的過 程；目前階段的重點首先是建立具備普遍適應性的社區(qū) 商業(yè)的業(yè)態(tài)管理模式與業(yè)態(tài)品牌；而我們的US-優(yōu)時中 心正是這樣的一種商業(yè)模式，其核心策略集中體現于2個 方面： 商業(yè)“新終端” 住區(qū)“社會化”,LETS的解決方案,“社區(qū)社會化”的根本目的一方面在于顯著的提高社區(qū)業(yè)主的幸福指數；而落實在商業(yè)方面的價值就在于大大增加了社區(qū)消費的活躍度與拓寬了社區(qū)消費的范圍,以及建立商業(yè)與顧客間持續(xù)的互動溝通

4、與關系； 而簽于目前大部分的商業(yè)品牌與商戶并不適應社區(qū)商業(yè)環(huán)境，無法在社區(qū)取得較好的回報，從而導致社區(qū)商業(yè)始終無法真正高質發(fā)展的狀況； “商業(yè)新終端”的創(chuàng)新建設，不是試圖去改變商業(yè)品牌的現有經營模式，而是立足于創(chuàng)造新的高產租能力、并且商業(yè)品牌極易進入或參與的社區(qū)商業(yè)終端方式。,業(yè)態(tài)運營的目標,使社區(qū)的商業(yè)達到高產租、高形象的狀態(tài)，支持較高的社區(qū)商業(yè)地產銷售、租賃價格或高的資產價值； 真正意義上形成住宅“社區(qū)”；促成高品質、活躍的社區(qū)生活； 從房地產開發(fā)轉變?yōu)槠放苹摹皟?yōu)質社區(qū)開發(fā)”；高效的促動體系物業(yè)的銷售與價值； 取得良好的社會認同，獲得更為廣闊的發(fā)展空間。,商業(yè)業(yè)態(tài)與整體系統規(guī)劃,社區(qū)商業(yè)

5、新終端業(yè)態(tài)在業(yè)種上主要由以下業(yè)種根據社區(qū)不同的規(guī)模、層次、 環(huán)境等組合構成，而每一個業(yè)種中心又由若干創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)新終端或品牌店構成： US便利購物中心 US社區(qū)服務中心 US鄰里服務中心 US家居服務中心 US金融服務中心 US食品中心 US餐飲中心 US休閑文化中心 US健康健身中心 US培訓咨詢中心 US小型快捷酒店與短租中心 US社區(qū)活動中心,商業(yè)業(yè)態(tài)與整體系統規(guī)劃,核心構件： 12個社區(qū)商業(yè)分中心 以創(chuàng)新建設的社區(qū)商業(yè)“新終端” 為核心，同時包括社區(qū)商業(yè)以及其他社區(qū)公共配套在內的運營體系構成“實現點”。 包含C2C、B2C、B2B、內部CALL-CENTRE等功能在內的POWER社區(qū)網

6、絡系統，作為社區(qū)社會化的啟動與發(fā)展系統。,商業(yè)業(yè)態(tài)與整體系統規(guī)劃,物業(yè)管理,社區(qū)公共設施,其他配套,常態(tài)社區(qū)便利消費,社區(qū)社會化活躍增量消費,終端方式引導增量消費,優(yōu)質社區(qū)生活 促進品牌忠誠,業(yè)主,目標客戶與其他社會群體,社區(qū)開發(fā)商,新社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)運營商,業(yè)種中心,新終端,傳統商業(yè) 品牌與商戶,B2C,C2C,B2B,優(yōu)質社區(qū)開發(fā)品牌與 口碑傳播帶動物業(yè)與 其他利得的全面提升,商業(yè)“新終端”設計范例,業(yè)種根據社區(qū)具體情況的適配組合非常重要，但更關鍵的是在 每一業(yè)種模塊中具體的終端創(chuàng)新與表現形式： 舉例而言： 我們不需要“蘇寧電器”到社區(qū)高投入的來開一家分店，而只需要其在社區(qū)有一個20平米以內

7、的更多通過電腦展示產品為主的展示銷售終端與售后服務終端，當然我們并不期望在此終端實現所有電器的銷售，但對于大量如空調這類技術選擇高于款式選擇的家店，無論是對于小區(qū)業(yè)主，還是家電經營商，其價值是顯而易見的。,商業(yè)“新終端”設計范例,新終端范例：“熟食中心的生活” 早晨5:30, 熟食中心016號”富春包子”的王阿姨準時打開了鋪位的售窗;再過10分鐘,上午的50籠新鮮大包就要從富春總店送過來,這是根據昨天社區(qū)網站與內部CALLCENTRE預定數量以及平時的統計量來計算的;說實話,自從王阿姨的兒子化2萬塊幫王阿姨買了這個3平方米鋪子的5年獨家經營權,每天早晨和下午上下班時候的這幾個小時可真是忙得不行

8、,不過3平米的小鋪子,居然每天的營業(yè)額基本上都能做到七八百塊,是當初怎么也沒想到的,而且王阿姨居然也上了網,內退的生活竟然也有為起來了. 6:00-8:00,賣包子、送包子，賣包子、送包子 隔壁018號的”綠柳居”同樣的繁忙,除了包子,綠柳居鋪每天下午還銷售鹵菜,跟蘇果超市的綠柳居鹵菜不同,這里的全是絕對當天的散裝鹵菜,好象對于咱們南京人來講,大家好象還是覺得這樣更新鮮美味一點. 8:30,終于可以稍微放松一下,管理中心的工作人員開始在對面019號的鋪子掛上新的招牌:是”楊四龍蝦”,”還真的來了”,王阿姨想起前2個禮拜,管理中心在社區(qū)網站上征集”是否引進楊四龍蝦店的意見,大部分業(yè)主的意見是:龍

9、蝦雖然好吃,但是龍蝦店好象總是雜亂,排污大,投票結果是不宜引進,以免破壞社區(qū)環(huán)境,沒想到變通的結果是楊四配送龍蝦進了熟食中心,這會大家可以在家里不計形象的大嚼美味龍蝦了,其實楊四老板算了一比帳,進社區(qū)餐飲中心開一家店,固然可以作得更大,但是在熟食中心的這一個小鋪子,營業(yè)額雖然少了一半多,但比起開店的租金、裝修、人工等等，那每平米的利潤那是要高了5到6倍，值！ 。 下午5：00，戎律師比平時提前一點來到熟食中心，用社區(qū)銀行卡買了四分之一小管烤鴨，晚飯后，她還要到社區(qū)的BUDWEISER靜吧會見“客戶”，自從在社區(qū)網站上開了一個“我是律師”的BBS版后，她就快把半個辦公室搬回到小區(qū)了，本來嗎，作為

10、一個整體素質很好的社區(qū)，同一片屋檐下需要法律服務的鄰居就好多，雖然比以往繁忙了很多，但戎律師還是覺得非常值的，不僅僅是業(yè)務增多了，更重要的為這些高素質鄰居的服務與交往與原先的單純業(yè)務關系相比，真的是一種蠻讓人愉快的過程。而她家那位體育教師的張先生，居然在東苑當起了社區(qū)足球隊的教練。,運營方案,立地項目合作方案,萬科光明城市，占地133000平方米，總建筑面積276000平米，商業(yè)建筑面積7000平米；商業(yè)經營面積與將來入住人口的配比關系，處于基本合理略偏大的狀態(tài)； 萬科的品牌、住戶素質、消費能力等無疑對商業(yè)經營形成有力的支撐 項目雖臨近中心商業(yè)區(qū)域，但由于河西商業(yè)地產面積嚴重過剩，CBD項目與各住宅項目幾乎都有大面積配商存在，所以本商業(yè)項目對周邊有輻射力，但輻射力不會很大 總論：是優(yōu)質的社區(qū)商業(yè)項目物業(yè)資源，具備形成品牌化的社區(qū)商業(yè)項目的條件,立地項目合作方案,合作方案： 首先方案：5年以上整體包租 備選方案：規(guī)劃與招商代理,商業(yè)包租：初步意向協議簽定,商業(yè)工作不積跬步 無以至千里,光明城市B區(qū)商業(yè)整體包租事宜，我司已正式與商業(yè)管理公司簽定意向合作協議，并對11月正式招商開始，5月入駐營業(yè)做清晰界定。 營銷部無專業(yè)招商小組，無相關經驗人員，商業(yè)運營前期需整合工程，設計，營銷，客戶服務，財務提供協助；運營開始每月招商工作動態(tài)跟蹤，例行會議，監(jiān)督及租金交納工作，包括后期商