某商廈項目業(yè)態(tài)定位與招商工作安排概述(PPT 71頁).ppt

1、福建福州潘氏機構 2011年6月15日,夏華商廈項目業(yè)態(tài)定位與招商工作安排,2,目錄,一、將樂縣宏觀經(jīng)濟 二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀 三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析 四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析 五、本項目業(yè)態(tài)的定位 六、招商工作安排 七、廣告推廣安排,3,一、宏觀經(jīng)濟篇,三明市簡介,三明市地處福建省西北部，東依福州、南靠泉州、西南接龍巖、西瀕 江西、北連南平，是一座新興的工業(yè)城市。城市規(guī)劃區(qū)面積達220平方公 里，建成區(qū)面積17.65平方公里，城市人口達27萬人，步入中等城市行列， 成為福建省重要的工業(yè)城市， 榮獲“國家園林城市”、“國家優(yōu)秀旅游城 市”、“全國精神文明先進城市”、“國家衛(wèi)生城市”

2、等稱號，成為八閩 大地上一顆璀璨的山城明珠。,4,三明市行政區(qū)別,三明轄二區(qū)一市九縣 （二區(qū)：梅列、三元；九縣：永安、明溪、清流、寧化、大田、尤溪、沙縣、將樂、泰寧、建寧） 土地總面積2.29萬平方公里，人口約270萬人,5,將樂簡介,將樂位于福建省西北部，處武夷山將樂縣，總體面積大，人口少，城市鎮(zhèn)率不足30%脈東南麓，扼閩江支流金溪中下游，東臨順昌，西接泰寧，南連明溪，北毗邵武，東南與沙縣接壤，總面積2246.7平方公里。 境內(nèi)山峰林立，溪流密布，最高峰海拔1640.2米。年平均氣溫在19.8C ，年平均降雨量2027毫米。 戶籍人口17.41萬人（2010年），其中非農(nóng)人口4.71萬人。

3、全縣轄6個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)：古鏞鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、高唐鎮(zhèn)、白蓮鎮(zhèn)、黃潭鎮(zhèn)、水南鎮(zhèn)、光明鄉(xiāng)、漠源鄉(xiāng)、南口鄉(xiāng)、萬全鄉(xiāng)、安仁鄉(xiāng)、大源鄉(xiāng)、余坊鄉(xiāng)。 距三明市中心128千米。 礦藏有煤、鐵、銅、石灰石、磷礦。風景區(qū)有天階山下的玉華洞等景點。,6,將樂經(jīng)濟資源,將樂資源豐富，全縣山地面積288萬畝，其中有林地面積283萬畝，毛竹林44萬畝，森林覆蓋率達84.5% 林木蓄積量1598萬立方米，立竹量4600多萬根，是我國南方重點林業(yè)縣、中國毛竹之鄉(xiāng)。 全縣可開發(fā)水電資源31.5萬千瓦。 已發(fā)現(xiàn)的地下礦產(chǎn)有石灰石、煤、鐵、螢石、石英等36種，其中石灰石遠景儲量達13億噸，居福建之首。 2012年向莆鐵路通車后，為將樂打開

4、通往沿海及內(nèi)陸地區(qū)的財富通道。,7,將樂經(jīng)濟開發(fā)的總體規(guī)劃,將樂經(jīng)濟一發(fā)區(qū)是經(jīng)國家發(fā)改委批準設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總用地面積為1554公頃（23310畝）。 開發(fā)區(qū)下設三園，即：北郊工業(yè)園80公頃，洋仂工業(yè)園274公頃，積善工業(yè)園1200公頃。 2010年園區(qū)建設初具規(guī)模。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)累計完成投資近4億元，完成一、二期場地平整近6000畝，供水、供電、道路、管網(wǎng)等基礎設施不斷完善。已完成簽約入園項目10個，累計合同投資額41.15億元，有8個項目已開工建設,8,將樂縣經(jīng)濟指標,將樂縣近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他縣市相比，經(jīng)濟水平偏低,9,【 商圈概述 】 各區(qū)域均有商業(yè)分布，

5、但主消費要集中于城關中心區(qū)域。 根據(jù)各業(yè)的分布情況，可將樂 的商圈劃分3大商圈。 城關區(qū)：老城區(qū)、新城關區(qū) 水南區(qū)：三華南路與濱河路 本項目地處新城區(qū)。,二、將樂縣城市商業(yè)布局與現(xiàn)狀,10,商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀,布局較為散亂，缺乏整體統(tǒng)籌規(guī)劃,11,將樂商業(yè)現(xiàn)狀分析,經(jīng)濟不斷發(fā)展 商業(yè)體量增大 檔次逐步增高,隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將樂市經(jīng)過五年滯長，在近幾年的一些大型的商業(yè)項目和沿街門市紛紛亮相。這其中既有專業(yè)的市場，也有大型的綜合體。目前將樂的商業(yè)立足老城區(qū)中心并向東區(qū)域輻射。,12,三、將樂縣商業(yè)經(jīng)營分析,城關七星步行街,13,七星步行街商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、七星步行街位于老城區(qū)繁華地帶，

6、商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。 2、但該商圈無高品質(zhì)、有影響力的商家?guī)印?3、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。 4、街中心人流量大，價格比兩頭更高；,14,城關南門街,【 綜合分析 】 1、商業(yè)氣氛成熟。 2、老式超市沒有重新整修，目前較為破舊。 3、價格較為便宜，但人氣較差。 4、新超市-永輝全新植入，吸引大部份人群。,15,城關三華北路,16,三華北路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、三華北路為市政要道，又位于老城區(qū)繁華地帶，街尾是縣政 府與縣一中，商業(yè)氛圍濃厚，許多街鋪租金有上升的跡象。 2、但該商圈街頭服飾店，檔次較高、有一定影響力。 3、購物環(huán)境較好，整體檔次中等。 4、該縣目

7、前唯一一家電影院是老式，較破舊，人流量較少。,17,城關新將路,18,新將路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街環(huán)境較差，街頭是農(nóng)貿(mào)市人氣較旺，租金較高； 2、二層燈飾、家居在此形成專業(yè)市場，運營情況一般； 3、街尾是安置房臨街店面，在本案對面，其租金對本案有一定的參照性。,19,城關俯前路,20,俯前路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街是新街，環(huán)境較好，人氣較差， 2、該街是臨街商鋪（一托二），中間馬路車流量大，面寬為4米左右，層高5.4米，面積較大，總租金較高。 3、建材行業(yè)已經(jīng)在此形成專業(yè)市場，但運營情況較差，轉(zhuǎn)讓率較高。,21,城關日照廣場,【 綜合分析 】 1、剛開業(yè)不久，購物環(huán)境

8、較好，人氣火爆， 人流較大。 2、周邊沒有競爭超市。 3、周邊小區(qū)日照東門已入住。,22,水南商圈,23,濱河路商業(yè)現(xiàn)狀,【 綜合分析 】 1、該街業(yè)為單面臨街商鋪，街尾的房子較新主要建材經(jīng)營為 主，街頭靠市政道三華路較為破舊，主要以餐飲為主。 2、該街環(huán)境較好，街頭人流量，街中與街尾人流較少； 3、隨著該街環(huán)境改善與周邊新樓盤商業(yè)與住宅帶動，租金有 上升的趨勢。,24,水南商圈,【 綜合分析 】 1、將樂縣的主車站，新建不久，環(huán)境較好。 2、人流量大，商業(yè)體量小，商業(yè)氣氛較差。 3、沿街商鋪是一托二，總面積較大，總租金較高。,25,主要商圈對比分析,市場空白點：大型百貨，高檔消費區(qū)，一站式購

9、物Shopping Mall,26,商鋪面積對比,27,商鋪面積對比,商鋪面積跨度大，15-300不等，主力面積30-150。 經(jīng)營商家對商鋪的面積要求主要集中在40120平米之間，其中3090平米的商鋪最受經(jīng)營商家的青睞。 200300平米的商鋪多滿足大賣場、藥店的經(jīng)營商家需求。,28,商鋪租金對比,29,商鋪租金小結,商鋪租金主要集中在75-100元/。 臨主干道商鋪租金較高，可達150-200元/。 七星步行街廣場人流量較大，商鋪租金較高。 地段、人流量、商業(yè)氛圍、商鋪環(huán)境決定租金高低。,30,目標客戶群體分析,31,在營業(yè)步行街及沿街商鋪投資回報分析,32,投資回報小結,類型,社區(qū)底商

10、,購物中心與超市,步行街,整體出租,2.9%-4.8%,2.6%-6%,33,【 小結 】 ： 目前重點在售項目的商業(yè)總和約6.3萬，未來的商業(yè)體量將達到12萬左右，多數(shù)為滿足居民日常購物需求，同時部分項目商業(yè)配置星級酒店、寫字樓、超市、商場等，構建形式完整的商業(yè)綜合體。 目前商業(yè)體量較大的在建商業(yè)項目多位于新城區(qū)、水南三華，除夏華商廈（本案），其它均未對外銷售。,四、將樂縣目前在售的商業(yè)分析,34,在售重點商業(yè)項目東方世貿(mào)廣場,項目情況,項目位置：本案旁邊 總建面積:1.2萬平米 樓盤價格： 一層40000元/ 五層8000元/ 項目公灘：40% 項目層高：地上五層，地下一層 投資回報：6%

11、 商鋪的面積范圍：13-85 左右 運營公司：廈門世貿(mào)公司 已入住商家：時代今典3D影院、淘寶商城 開發(fā)商：恒發(fā)地產(chǎn),35,東方世貿(mào)廣場業(yè)態(tài)分布,一層面積和業(yè)態(tài)：3000 銀行、服裝、珠寶、化妝品,三層面積和業(yè)態(tài)：2800 數(shù)碼、電器,四層面積和業(yè)態(tài)：2800 男士精品、休閑服裝,五層面積和業(yè)態(tài)：2000 3D影院、臺球等娛樂,二層面積和業(yè)態(tài)：3000 皮具、少女時尚服裝、電器,36,東方世貿(mào)廣場優(yōu)劣勢分析,商業(yè)優(yōu)勢,1、銷售與招商同步進行。 2、單鋪面積13-85，總價少，承擔風險小。 3、聘請專業(yè)的運營公司管理。 4、形象宣傳較好，在當?shù)刂容^高 5、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、停

12、車方便。,1、單價較高，回報較慢 2、商場人流動線設計較差。 3、層數(shù)較高，商業(yè)的運作比較困難，風險性大。,缺點,37,與競爭對手共利,該項目與本案可形成共利的關系！,1、打造新商圈,2、借助東方世貿(mào)宣傳提升本案知名度,3、資源共享,互贏互利。,38,五、本項目業(yè)態(tài)定位,商業(yè)功能 業(yè)態(tài)定位,39,本項目具體位置,40,目前項目現(xiàn)狀與未來打造平面,理念：打造未來城市以購物、休閑、餐飲、娛樂一體的商業(yè)城,41,項目SWOT分析,42,業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則, 區(qū)別不同消費人群，依據(jù)動線分析，確定業(yè)態(tài)分布與聯(lián)動。 聯(lián)動白天人流與晚上人流，有效延長營業(yè)時間，提升商業(yè)價值。 滿足多種功能與檔次需求。,43,業(yè)態(tài)

13、規(guī)劃方法,一、統(tǒng)籌法,根據(jù)已有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布進行統(tǒng)籌分析。,44,二、差異法,做到人無我有，人有我精,45,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,整體中檔、局部中高檔的城市綜合商業(yè)項目,定位說明： 在契合將樂商業(yè)需求的基礎上，項目業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃以適應將樂未來商業(yè)發(fā)展為目標，形成引領將樂商業(yè)發(fā)展的旗幟項目！,夏華商廈定位,46,項目業(yè)態(tài)規(guī)劃（扣除蘇寧后，按比例調(diào)整各業(yè)態(tài)配比）,47,地下一層（大型超市）,電子數(shù)碼城,音像圖書城,動漫城,48,一層,49,二層,美體 沙龍,50,三樓,蘇寧電器,童裝/游樂場/動漫城,51,四樓,西式餐飲/休閑吧 占整體13% 占整層整體62%,中式餐飲 占整體8% 占整層整體38%,52

14、,五樓,53,六、招商工作安排,招商前期（籌備期）,招商推廣預熱期,四、招商執(zhí)行期,五、持續(xù)招商期,六、項目開業(yè)期,商業(yè)定位,包裝,團隊組建,54,招商工作時間安排表,6月2日-6月15日,7月1日-7月15日,7月26-9月29日,7月16-7月25日,10月1-10月30日,完成前期市場定位,人員培訓，接受招商咨詢,正式招商開始,產(chǎn)品招商說明會籌備,招商說明會,9月30日,招商活動,6月15日-6月30日,完成推廣定位及前期包裝 招聘隊伍組建，完成現(xiàn)場包裝,55,招商策略 招商前提條件,招商前提條件 返租回報率確定 業(yè)主返租協(xié)議完成 對外租金確定及租賃期確定,56,招商策略蘇寧租金及回報分析,目前蘇寧租金比例分析,小結：從回報比例分析，商業(yè)有一定的潛在價值， 是投資者的首選，主力店的入住可帶動次主力店與 商機入住及物業(yè)升值.,57,招商策略返租測算,返租租金按照平均5.5%比例換算,第一年招商租金完成：870萬元,58,招商策略租金建議,租金建議,委托招租回報比例： 一樓：4.5%5% 二、三樓：5%5.5% 四、五樓：5.5%6% 租金每兩年遞增6-8%,合同簽訂建議：（3+2）簽訂制，前三年簽固定三年制，后面兩年可續(xù)約。 建議業(yè)主給商家一定的裝修時間（三個月、半年、一年）；,59,一層出租回報率建議,5%,4.5%,120元,60