房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期.ppt

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作,主講：史玉芳,教學(xué)內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,規(guī)劃與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前的準(zhǔn)備工作,教學(xué)目的：通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解土地的特征及土地理論；理解房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系及不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)；熟悉土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的含義和特征；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序和操作流程，房地產(chǎn)開發(fā)中征地和拆遷的內(nèi)容、程序和補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)等。 重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式和項(xiàng)目的審批程序和操作流程；難點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不同類型物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 教學(xué)時(shí)數(shù)：8,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,土地理論與開發(fā)利用

2、,土地征用及閑置土地 處置,土地 所有權(quán),開發(fā) 用地 的取得,房地產(chǎn)開發(fā)用地,土地 使用權(quán),一、土地與土地開發(fā)利用 （一）土地的特性 1.土地的自然特性 土地位置的固定性 土地?cái)?shù)量的有限性 土地特性的差異性 土地作為生態(tài)環(huán)境主要部分的脆弱性 2.土地的經(jīng)濟(jì)特性 土地需求與供給的矛盾性 土地使用方向的相對(duì)固定性 土地報(bào)酬至邊際效益后的遞減性 土地所有權(quán)及使用權(quán)形式上的多樣性,（二）土地理論 1.區(qū)位論 （1）杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論：德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能1826年發(fā)表孤立國(guó)和農(nóng)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一書，標(biāo)志著區(qū)位理論的產(chǎn)生。 杜能將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分成了六個(gè)圈，即：自由農(nóng)作物圈（生產(chǎn)鮮活產(chǎn)品，蔬菜及鮮奶）；林業(yè)圈層（

3、量大不易長(zhǎng)途運(yùn)輸?shù)哪静募安牟荩?；集約農(nóng)業(yè)圈層（谷類、畜類）；谷草農(nóng)作物圈（牧草和畜類）；三年輪做制農(nóng)業(yè)圈層（體積小、易運(yùn)輸及不易腐爛的農(nóng)作產(chǎn)品，奶酪及燒酒）；畜牧圈層或邊際農(nóng)業(yè)圈層（農(nóng)作物自給，提供少量的奶酪及燒酒）。 杜能的貢獻(xiàn)是土地的級(jí)差地租與到中心城市的距離成反比。,（2）韋伯的工業(yè)區(qū)位論：韋伯的工業(yè)區(qū)位論實(shí)際上是區(qū)位因素分析。德國(guó)人，1909年發(fā)表工業(yè)區(qū)位論一書。 運(yùn)費(fèi)對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響 韋伯提出了原料系數(shù)，即運(yùn)進(jìn)工廠的稀有性材料與運(yùn)出工廠的產(chǎn)品總種之比。凡原料系數(shù)小于1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在消費(fèi)中心區(qū)；凡原料系數(shù)大于1時(shí)，生產(chǎn)工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原料產(chǎn)地附近；凡原料系數(shù)等于1時(shí)，生產(chǎn)工廠可設(shè)在

4、消費(fèi)中心區(qū)或稀有性原料產(chǎn)地附近。 工資成本對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認(rèn)為廠址應(yīng)選擇在運(yùn)費(fèi)成本最低的地方遷移到勞動(dòng)力成本最低點(diǎn)所需增加的運(yùn)費(fèi)和節(jié)約的成本進(jìn)行比較確定。 集聚因素對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響 韋伯認(rèn)為廠址的選擇應(yīng)考慮：工業(yè)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、分工協(xié)作與資源共享、集聚因素帶來的外部經(jīng)濟(jì)利益的增長(zhǎng)。,2.地租理論 (1) 地租的概念 從廣義來講，地租泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報(bào)酬，是一種不僅局限于土地的租金；狹義的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所獲利潤(rùn)中超過平均利潤(rùn)的部分。 (2) 級(jí)差地租（馬克思主義地租理論） 級(jí)差地租的形

5、成是由于土地本身?xiàng)l件的不同造成的土地自然力的差異，級(jí)差地租細(xì)分為級(jí)差地租和級(jí)差地租。 級(jí)差地租：是指等量資本投入在等面積的不同條件的土地上，因土地的肥力和位置差別而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。 級(jí)差地租：是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個(gè)資本，由于生產(chǎn)效率不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤(rùn)被土地所有者占有時(shí)所轉(zhuǎn)化而來的級(jí)差地租。,1.土地利用規(guī)劃的必要性 (1) 從土地的自然特性方面分析 (2) 從土地的經(jīng)濟(jì)特性方面分析 2.編制土地利用規(guī)劃的內(nèi)容與步驟 (1) 綜合評(píng)價(jià)土地資源將土地化成不同等級(jí) (2) 進(jìn)行土地利用預(yù)測(cè) (3) 確定用地標(biāo)準(zhǔn)及用地結(jié)構(gòu) (4) 提出本地區(qū)功能分區(qū) (

6、5) 制定土地整治和保護(hù)規(guī)劃 (6) 確定本地區(qū)土地利用總體及詳細(xì)規(guī)劃 （四）土地特征、理論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示 1.重視土地區(qū)位 2.注意經(jīng)濟(jì)社會(huì)與生態(tài)效益的兼顧，合理使用土地 3.節(jié)約用地 4.房地產(chǎn)開發(fā)必須符合國(guó)情，不能照搬發(fā)達(dá)國(guó)家模式,（三）房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 1.按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分 按照城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011），城市開發(fā)建設(shè)用地分為居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地八個(gè)大類。 2.按照土地的開發(fā)利用程度劃分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建

7、筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設(shè)條件的土地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，經(jīng)過土地開發(fā)，能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地。 （4）凈地。,二、土地的所有權(quán) （一）土地所有權(quán)的概念、權(quán)能和特征 1.土地所有權(quán)的概念 (1) 土地所有權(quán)的概念 (2) 我國(guó)土地所有權(quán)制度 2.土地所有權(quán)的權(quán)能 (1) 土地占有權(quán) (2) 土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)） (3) 土地收益權(quán) (4) 土地處分權(quán) 土地所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，占有、使用、收益、處分等權(quán)力是二級(jí)權(quán)能。二級(jí)權(quán)能具有相對(duì)的獨(dú)立性，享有二級(jí)權(quán)能者

8、必須承擔(dān)對(duì)土地所有者應(yīng)盡的義務(wù)。,3.土地所有權(quán)的特征 (1) 權(quán)利的主體是特定的 (2) 土地所有權(quán)行使的絕對(duì)性（與債權(quán)相比） (3) 土地所有權(quán)行使的排他性 (4) 土地所有權(quán)具有追索性 (5) 土地所有權(quán)權(quán)能的完整性 (6) 土地所有權(quán)權(quán)能組成部分的可分離性和可回歸性 （二）我國(guó)城市土地所有權(quán)及城市土地類型 1.我國(guó)城市土地所有權(quán) (1)憲法規(guī)定 城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行征用。礦藏、水流、森林、山嶺、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有。,(2) 城市國(guó)有土地的范圍 城

9、市國(guó)有土地的范圍是指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地，1998年12月27日國(guó)務(wù)院令第256號(hào)頒布的中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例進(jìn)一步明確了國(guó)有土地的范圍，具體包括： 城市市區(qū)的土地； 城市郊區(qū)和部分農(nóng)村土地已經(jīng)征用為國(guó)有的土地； 國(guó)家依法征用由機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、部隊(duì)、學(xué)校等單位使用的土地； 其他依法沒收、征用為國(guó)家所有的土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國(guó)家組織集體移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民從建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 (3) 兩類土地所有權(quán)的關(guān)系,2.城市土地的類型 按照土地用途劃分 可分為：

10、工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共事業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、住宅用地、行政機(jī)關(guān)用地、綠化用地、軍事用地、其他用的。 按照土地位置劃分 可分為：市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、某些特殊性質(zhì)區(qū)域（開發(fā)區(qū)、特區(qū)、保稅區(qū)、高科技園區(qū)等）。 按照土地經(jīng)營(yíng)管理者的權(quán)屬劃分 可分為：全民所有制用地、集體所有制用地、涉外用地、私人用地。 按照對(duì)開發(fā)用地進(jìn)行人為投入的形式及程度的劃分 可分為：已開發(fā)的城市土地、未開發(fā)的城市土地、未來待開發(fā)的城市土地。,三、土地使用權(quán) （一）土地使用權(quán)的概念（廣義的土地使用權(quán)） 1.土地使用權(quán)的概念 土地使用權(quán)是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地所有人簽訂合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家

11、和集體所有的土地，享有使用的權(quán)利。土地使用權(quán)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 2.土地使用權(quán)的限制 (1) 使用范圍的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年。,（二）土地使用權(quán)的權(quán)能和特征 1.土地使用權(quán)的權(quán)能 （1）土地占有權(quán) （2）土地使用權(quán)（狹義的土地使用權(quán)） （3）土地收益權(quán) （4）土地處分權(quán) 2.土地使用權(quán)的特征 （1）權(quán)利主體的廣泛性 （2）土地使用權(quán)不得隨意改變 （3）土地使用權(quán)是法律特別設(shè)定的一種物權(quán) （4）土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)

12、 （5）土地使用權(quán)權(quán)能構(gòu)成的有限性 （6）土地使用權(quán)可以買賣、轉(zhuǎn)讓,（三）土地使用權(quán)的獲取方式 1.土地使用權(quán)的劃撥 概念 范圍 劃撥方式 2.土地使用權(quán)的出讓,（三）我國(guó)土地使用制度的演變 1.我國(guó)城市國(guó)有土地的來源 2.城市土地使用制度改革 （1）城市土地有償使用的原因 國(guó)家在土地上的收益大量流失，國(guó)家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒有得到充分的實(shí)現(xiàn)； 無(wú)法保證經(jīng)濟(jì)合理地利用土地，造成土地資源的浪費(fèi) 土地?zé)o償使用，掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換； 阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化； 城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理； 不利于建立城市建設(shè)資金的長(zhǎng)期平衡機(jī)制

13、； 土地?zé)o償劃撥與國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革相矛盾； 不利于對(duì)外開放和吸引外資。,（2）城市土地使用制度改革的主要內(nèi)容 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的新機(jī)制； 建立起由國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地發(fā)展規(guī)劃銜接配套的土地利用規(guī)劃體系； 建立和發(fā)展城市土地的一、二、三級(jí)市場(chǎng)。 （3）城市土地使用制度改革的特點(diǎn) 城市土地使用制度改革不改變城市土地的單一國(guó)有制； 城市土地使用制度改革并不是將土地使用權(quán)全面商品化，有償出讓僅限于營(yíng)業(yè)性用地，對(duì)公共建設(shè)、福利住宅等非營(yíng)業(yè)性用地依然采用行政劃撥方式； 改革并不意味著政策鼓勵(lì)加速土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓速度，為了公共利益需要，政府會(huì)采取措施避免土地投機(jī)現(xiàn)象； 城

14、市土地使用制度改革，不是將政府統(tǒng)一管理和配置土地的職能交給土地使用者和經(jīng)營(yíng)者，而只能是政府的土地管理部門。,四、廣義土地使用權(quán)的出讓 （一）土地使用權(quán)的出讓 1.土地使用權(quán)出讓的含義 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用權(quán)受讓人由此獲得對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的權(quán)利，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2.出讓的年限 最高出讓的年限不得超過中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的界限。 3.出讓的方式 (1) 協(xié)議出讓 (2) 招標(biāo)出讓 (3) 拍賣出讓 (4) 掛牌出讓,4.出讓合同及合同的效力 (1)

15、出讓方的權(quán)利和義務(wù) 出讓方享有的權(quán)利主要有： 出讓方對(duì)受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未按期支付全部的出讓金的，有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償； 出讓方對(duì)受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給與警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。 出讓方的享有的義務(wù)主要有： 出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)； 出讓方向受讓方提供有關(guān)資料和規(guī)定。,(2) 受讓方的權(quán)利和義務(wù) 受讓方的享有的權(quán)利主要有： 對(duì)出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方未按合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償； 出讓方的享有的義務(wù)主要有：

16、 受讓方應(yīng)按照合同規(guī)定的期限，支付全部的出讓金； 受讓方支付全部的出讓金后，應(yīng)辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書； 受讓方應(yīng)按照合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地； 受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)征得出讓方的同意，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。,（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義 2.轉(zhuǎn)讓的期限 3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 （1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓； （2）必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用的土地才能轉(zhuǎn)讓； （3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂合同； （4）土地

17、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記。 4.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 （1）隨之轉(zhuǎn)移原則 （2）房、地產(chǎn)一致原則 （3）效益不可損原則 5.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。,（三）土地使用權(quán)的出租 1.土地使用權(quán)出租的含義 土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2.土地使用權(quán)出租的條件 （1）出租的土地使用權(quán)是國(guó)家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)； （2）依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用的土地才能出租； （3）出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同； （4）出租人

18、和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。,（四）土地使用權(quán)抵押 1. 土地使用權(quán)抵押的含義 土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。具體講，就是債權(quán)人對(duì)享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人的土地不轉(zhuǎn)移占有，繼續(xù)由債務(wù)人或第三人使用、收益，而在債務(wù)不履行時(shí)，處分債務(wù)人或第三人的土地使用權(quán)，并從處分抵押物所得價(jià)款中優(yōu)先受償。 土地使用權(quán)抵押的標(biāo)的物不僅包括土地使用權(quán)，還包括地上建筑物和其他附著物。 2.設(shè)定抵押的基本要求 （1）抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定； （2）設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人為抵押權(quán)人及抵押人； （3）被擔(dān)保的債權(quán)； （4）不能違反有關(guān)規(guī)定。,（五）

19、土地使用權(quán)的終止 1.土地使用權(quán)的終止的發(fā)生 土地使用權(quán)的終止，是指土地使用者停止行使土地使用權(quán)。導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止因素主要?dú)w為以下幾類： （1）土地使用權(quán)年限屆滿； （2）提前收回； （3）土地滅失； （4）土地的沒收、拋棄等。 2.土地使用權(quán)終止時(shí)土地使用權(quán)的處理注銷登記和補(bǔ)償 （六）土地使用權(quán)的價(jià)格 1.總地價(jià) 2.單位面積地價(jià) 3.樓面地價(jià),（七）土地市場(chǎng) 1.一級(jí)土地市場(chǎng) 一級(jí)土地市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。 2.二級(jí)土地市場(chǎng) 二級(jí)土地市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。 3.三級(jí)土地市場(chǎng) 三級(jí)土地市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出租、抵押市場(chǎng)。,五、房地產(chǎn)開發(fā)中土地使用權(quán)的取得 房地產(chǎn)開發(fā)的前提

20、和基礎(chǔ)是獲得項(xiàng)目開發(fā)用地使用權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐過程中，開發(fā)商對(duì)于住宅、商業(yè)、旅游等經(jīng)營(yíng)性用地的取得利用方式，通常采用土地使用權(quán)出讓、在建項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目公司入股、土地合作開發(fā)幾種模式。,（一）土地使用權(quán)出讓 （1）出讓主體。出讓主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府土地管理部門。區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)都不能作為出讓主體，其簽訂的出讓協(xié)議無(wú)效。 （2）出讓形式。為了避免低價(jià)轉(zhuǎn)讓和避免腐敗，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌形式進(jìn)行出讓。目前的土地出讓中以掛牌出讓方式居多。 （3）地下資源及設(shè)施。地下的各類自然資源如礦產(chǎn)、埋藏物和市政公用設(shè)施等不在土地使用權(quán)有償出讓的范圍內(nèi)

21、。因此，如果經(jīng)過文物勘查取得的地下埋藏物，應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有；開發(fā)商建設(shè)用水用電等設(shè)施，在出讓金外還要就利用市政公用設(shè)施繳納配套費(fèi)。 （4）出讓狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中政府出讓使用權(quán)的土地有“毛地”和“凈地”兩種情形。,（二）在建項(xiàng)目收購(gòu) 在建項(xiàng)目收購(gòu)是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備以下兩項(xiàng)條件：（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上。,（三）收購(gòu)公司股權(quán) 收購(gòu)公司股權(quán)方

22、式，就是股權(quán)受讓方通過部分或全部收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)來獲得土地使用權(quán)或在建工程，取得項(xiàng)目用地的開發(fā)權(quán)利。 該種模式，通過股權(quán)界面完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，沒有出讓手續(xù)完結(jié)及投資額度等限制，在項(xiàng)目公司取得土地的任何階段都可進(jìn)行，已經(jīng)成為開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)的常用模式。 （四）土地合作開發(fā) 依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)，可以作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 采用土地合作開發(fā)方式應(yīng)該注意兩個(gè)問題，一是合作雙方應(yīng)當(dāng)有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則合作合同無(wú)效；二是用于開發(fā)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是國(guó)有出讓土地使用權(quán)，否則合作合同無(wú)效。,六、開發(fā)建設(shè)中的土地征用,（一）土地征用的含義 土地征用是

23、指國(guó)家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。土地征用的過程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地所有權(quán)的過程，同時(shí)對(duì)原集體土地的集體和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償及妥善安置。 （二）土地征用的特征 1、土地征用具有強(qiáng)制性 2、土地征用是一種政府行為 3、土地征用具有補(bǔ)償性,（三）土地征用的程序 根據(jù)土管法的有關(guān)規(guī)定，列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的或準(zhǔn)許建設(shè)的國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)過批準(zhǔn)，建設(shè)單位方可申請(qǐng)用地，其程序分為以下六個(gè)步驟：,1、建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審 建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審是指建設(shè)項(xiàng)目可行性研究論證階段或項(xiàng)目建議書編制階段，土地管理部門對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書中有關(guān)土地利用

24、方面的內(nèi)容進(jìn)行審查，其工作程序在用地申請(qǐng)之前，也是建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)要件之一。 2、用地申請(qǐng) 3、擬訂征地補(bǔ)償安置方案 4、簽訂征地協(xié)議 5、出讓或劃撥土地使用權(quán) 6、頒發(fā)土地使用證,（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用,1、土地補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)土管法規(guī)定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。年產(chǎn)值按被征用前3年的平均年產(chǎn)量和國(guó)家規(guī)定的價(jià)格平均計(jì)算。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)得標(biāo)準(zhǔn)確定。 2、青苗補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用

25、者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一般視開始協(xié)商征地方案前地上青苗的具體情況確定，只補(bǔ)一季，無(wú)青苗者則無(wú)該項(xiàng)補(bǔ)償。 在已征用的土地上長(zhǎng)有青苗的，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應(yīng)由用地單位按在田作物一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算，給予青苗補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,3、地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設(shè)施等地面建筑物、構(gòu)筑物及附著物。補(bǔ)償金額視協(xié)商征地方案前地上附著物價(jià)值與折舊情況確定。應(yīng)根據(jù)“拆什么、補(bǔ)什么；拆多少、補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則確定。 4、安置補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi)是指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人

26、口生活，國(guó)家所給予的生活補(bǔ)助。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。,征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量計(jì)算。每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。個(gè)別情況還可以適當(dāng)增加，以能保證維持

27、農(nóng)民群眾原有生產(chǎn)和生活水平為原則。根據(jù)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。 5、新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用支付給地方財(cái)政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。 這里所說的菜地是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。1年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)建設(shè)基金的菜地。,（五）土地儲(chǔ)備開發(fā) 1.土地儲(chǔ)備開發(fā)的概念 2.土地儲(chǔ)備范圍 3.土地儲(chǔ)備開發(fā)的基本程序 （六）國(guó)有土地上房屋征收 1.國(guó)有土地上房屋征收的條件 2.征收房屋公告 3.房屋征

28、收補(bǔ)償?shù)姆秶?4.房屋征收補(bǔ)償方式 5.征收補(bǔ)償額的計(jì)算 6.暴力迫使被征收人搬遷要承擔(dān)法律責(zé)任,七、閑置土地處理 （一）閑置土地的范圍 （二）閑置土地的處置方式 1.延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不得超過一年； 2.變更土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)； 3.安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目具備條件后再重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)。 4.政府為土地使用者置換其他閑置土地； 5.政府采取招標(biāo)、拍賣方式確定新的土地使用者，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償； 6.政府收回土地，并與土地使用者簽訂土地收回協(xié)議書； 7.因政府及有關(guān)部門造成土地閑置的，由政府和用地單位協(xié)商解決。,（三）征用土地閑置費(fèi) （四）無(wú)

29、償收回土地 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ,第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,開發(fā)與城市 規(guī)劃,開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理,規(guī)劃的層次與內(nèi)容,規(guī)劃技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 前期的主要工作,一、城市規(guī)劃概述 （一）城市規(guī)劃的概念 城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。 （二）城市規(guī)劃的作用 1.城市規(guī)劃是國(guó)家對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段 2.城市規(guī)劃是政策形成和實(shí)施的工具 3.城市規(guī)劃形成

30、了城市未來的空間架構(gòu),二、城市規(guī)劃的層次體系 （一）城市總體規(guī)劃 （二）城市分區(qū)規(guī)劃 （三）城市詳細(xì)規(guī)劃 1.控制性詳細(xì)規(guī)劃 2.修建性詳細(xì)規(guī)劃,三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用 2.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)具有指導(dǎo)促進(jìn)作用 3.房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃的有效手段,4.與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的城市規(guī)劃的內(nèi)容和有關(guān)圖紙及文件 (1) 總體規(guī)劃 城市總體規(guī)劃的主要文件和圖紙主要有： 城市現(xiàn)狀圖； 城市用地評(píng)價(jià)圖； 城市環(huán)境評(píng)價(jià)圖； 城市規(guī)劃總圖； 城市工程設(shè)施規(guī)劃圖； 近期建設(shè)規(guī)劃圖； 總體規(guī)劃說明書。 (2) 分區(qū)規(guī)劃,(3) 詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖 詳細(xì)規(guī)劃總

31、平面圖 道路和豎向規(guī)劃圖 管線綜合圖 規(guī)劃說明和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容 （一）居住區(qū)規(guī)劃 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)三級(jí)。,住宅組團(tuán)：是由若干棟 住宅集中緊湊地布置在一起，在建筑上形成整體的、在生活上有密切聯(lián)系的住宅組織形式，它是居住區(qū)中最基本的布局結(jié)構(gòu)形式；其規(guī)模通常以居委會(huì)的組織規(guī)模構(gòu)成，約為300700戶，占地23公頃。 居住小區(qū)：是由若干個(gè)住宅組團(tuán)的有機(jī)組合構(gòu)成的，它是由城市道路以及自然界線（河流）劃分的完整居住地段，人口規(guī)模約為0.7萬(wàn)1.5萬(wàn)人，用地1235公頃。 居住區(qū)：是由若干個(gè)居住小區(qū)的有機(jī)組合構(gòu)成的，其人口規(guī)模約為3萬(wàn)5

32、萬(wàn)人，用地50100公頃。,1.居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市總體規(guī)劃的要求，適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配 建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適、和優(yōu)美的居住生活環(huán)境。 2.住宅選型 按住宅的層數(shù)劃分：根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，劃分為：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（1030層）、超高層住宅（高度超過100米）。 按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯(cuò)層式住宅；復(fù)式住宅；退臺(tái)式住宅 ；花園式住宅。 按平面特點(diǎn)劃分：板式住宅：點(diǎn)式住宅。 按結(jié)構(gòu)類型分：磚混結(jié)構(gòu)；框架結(jié)構(gòu)；剪力墻結(jié)構(gòu)；框架剪力墻結(jié)構(gòu)。,【板樓與塔樓比較

33、】 板樓 優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。塔樓 優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。缺點(diǎn)：采光性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。,【多層住宅與

34、高層住宅比較】 建筑質(zhì)量：高層的建造標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量要高于多層。 高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音??；自然風(fēng)大，有的房間不需裝空調(diào)可節(jié)約電費(fèi)；采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)。 房屋實(shí)際使用面積：高層的得房率比多層低，即購(gòu)買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。 大多數(shù)高樓物業(yè)管理比較完善，但高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。 高層上下樓有電梯可代步，出入方便，但如果電梯的維修保養(yǎng)不到位，一旦電梯發(fā)生故障，上下樓比較困難。 雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價(jià)格差距不大。 房型構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅。,3.住宅的布局 住宅布

35、局應(yīng)該遵循日照充分、通風(fēng)良好、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建筑群體組合。 常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點(diǎn)群式、混合式、自由式5種基本形式。,（二）公共建筑規(guī)劃 1.公共建筑的分類 按照使用性質(zhì)，公共建筑包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公等類型。按居民對(duì)公共建筑的使用頻繁程度可分為居民每日或經(jīng)常使用的公共建筑(如菜市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng))和居民必要的非經(jīng)常使用的公共建筑。 居住區(qū)內(nèi)配套公共建筑是否方便合理，是衡量居住質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。一般根據(jù)居住區(qū)級(jí)和小區(qū)級(jí)公共建筑定額指標(biāo)的規(guī)定，確定公共建筑的規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容。,（三）道路規(guī)劃 居住區(qū)道路對(duì)整個(gè)

36、居住區(qū)的合理布局起著決定性作用，同時(shí)也是城市道路系統(tǒng)的組成部分。居住區(qū)內(nèi)道路功能不僅應(yīng)滿足生活交通、垃圾、郵件、搬家運(yùn)輸、消防救護(hù)等車輛的通行，還應(yīng)滿足工程管線的鋪設(shè)及居住區(qū)內(nèi)景觀的需要，同時(shí)還要與城市總體規(guī)劃取得有機(jī)聯(lián)系。 （四）綠地規(guī)劃 居住區(qū)綠化用地主要包括公共綠地（居住區(qū)公園、小區(qū)小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地（幼兒園綠地、會(huì)所綠地）、住宅宅旁和庭院綠地、道路綠地等。,居住區(qū)道路標(biāo)準(zhǔn)： 居住區(qū)級(jí)居住小區(qū)級(jí)住宅組團(tuán)級(jí) 居住區(qū)級(jí)道路是居住區(qū)主要道路，用以劃分和聯(lián)系各小區(qū)，并解決居住區(qū)的對(duì)外聯(lián)系，道路的紅線寬度不小于20m。 居住小區(qū)級(jí)道路是聯(lián)系其小區(qū)內(nèi)各住宅組團(tuán)單元的道路，道路的紅線

37、寬度不小于16m。 住宅組團(tuán)級(jí)的道路是聯(lián)系住宅建筑的道路，以通行自行車和人行為主，寬度一般為46m；此外還有通往各住宅單元門口的宅旁小路，其寬度一般為1.52m。 居住區(qū)道路的功能和布置原則 “順而不穿，通而不暢”,（五）住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì) 在建筑設(shè)計(jì)中，開發(fā)商最關(guān)心的是建筑的造型設(shè)計(jì)和相應(yīng)的戶型設(shè)計(jì)，這直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售。 建筑的造型設(shè)計(jì)包括建筑的平面形狀、外部形象、建筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設(shè)計(jì)。 戶型設(shè)計(jì)主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)的合理布局，使戶型中各功能分區(qū)既使用合理又互不干擾，有良好的自然采光與通風(fēng)。 由于在前期策劃調(diào)研階

38、段，已基本確定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)宜根據(jù)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)偏好來設(shè)計(jì)建筑的風(fēng)格造型及戶型。,規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容及其要求 1.土地使用、用地邊界與面積 （1）土地使用的相容性（適建性） （2）用地邊界和面積 2.環(huán)境容量 （1）建筑容積率 （2）建筑密度 （3）人口密度 （4）綠地率 3.建筑控制 （1）建筑高度（經(jīng)濟(jì)層高、經(jīng)濟(jì)層次） 建筑高度的確定：, 按照建筑規(guī)模和規(guī)劃參數(shù)的要求； 應(yīng)考慮開發(fā)基地所在地區(qū)有關(guān)機(jī)場(chǎng)航線、氣象觀測(cè)、通訊、消防的要求和控制； 符合城市景觀的要求； 考慮對(duì)邊界以外周圍建筑的日照影響； 在古建筑、保護(hù)性建筑附近的基地，要考慮這些建筑對(duì)周圍建筑高

39、度的控制。 （2）建筑后退 沿路建筑退讓紅線的距離，同時(shí)滿足消防、交通的要求； 沿城市道路的建筑后退；道路紅線的距離，還要考慮與道路寬度、建筑高度的關(guān)系，即“路幅比”； 建筑與邊界應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拈g距。 （3）建筑間距,4.停車位與出入口規(guī)劃 (1) 停車位規(guī)劃 大型旅館、飯店、商場(chǎng)和辦公樓的停車，一般可開發(fā)地下空間來解決，但地面停車車位不得少于總停車位的1/10。一輛小型汽車停車車位所需的建筑面積約為3545平方米，中型汽車約為6575平方米，每個(gè)車位的成本在1020萬(wàn)元。 高層住宅樓可在樓間距和綠化帶下方空間建造地下停車位，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 (2) 出入口規(guī)劃 當(dāng)停車數(shù)小于100輛時(shí)，不少于1個(gè)

40、雙車道或2個(gè)單車道；當(dāng)停車數(shù)大于100輛、小于200輛時(shí)，不少于2個(gè)單車道出入口；當(dāng)停車數(shù)大于200輛、小于500輛時(shí)，不少于2個(gè)雙車道出入口；當(dāng)停車數(shù)大于500輛時(shí)，不少于3個(gè)雙車道出入口。 坡道坡度為10%15%；單行道凈寬5.0米，雙車道凈寬7.0米。,五、居住區(qū)規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）居住區(qū)規(guī)劃方案的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地容積率 建筑密度 建筑間距 綠地率 （二）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 外墻周長(zhǎng)系數(shù) 平面系數(shù) 層高 層數(shù) 結(jié)構(gòu)形式,外墻周長(zhǎng)系數(shù) 外墻周長(zhǎng)系數(shù)是指每平方米建筑面積所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L(zhǎng)。 在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中，外墻造價(jià)占有較大的比重。例如，磚混結(jié)構(gòu)的墻體一般占土

41、建造價(jià)的40%，外墻造價(jià)占15%-17%。在住宅建筑的層數(shù)和層高不變的條件下，外墻周長(zhǎng)的大小反映了外墻墻體面積的大小。 外墻周長(zhǎng)受下列因素的影響： (1) 平面形狀：一般地，住宅建筑平面形狀簡(jiǎn)單，它的外墻周長(zhǎng)系數(shù)就小，其單位造價(jià)就低；當(dāng)住宅建筑的平面形狀又長(zhǎng)又窄，或復(fù)雜而不規(guī)則時(shí)，其外墻周長(zhǎng)系數(shù)必將增大，單位造價(jià)就高，且其他工程因平面形狀復(fù)雜費(fèi)用也會(huì)增加。 (2) 進(jìn)深和面寬：在建筑面積一定是，合理地加大建筑物的進(jìn)深，可以減少外墻周長(zhǎng)或外墻周長(zhǎng)系數(shù)，從而達(dá)到降低造價(jià)的目的。同時(shí)，在間距和層數(shù)一定時(shí)，大進(jìn)深、小面寬方案比小進(jìn)深、大面寬明顯節(jié)約用地。,平面系數(shù)（經(jīng)濟(jì)平面） 住宅的建筑面積由居住面積

42、、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。 (1) 平面系數(shù)：居住面積與建筑面積之比，一般地，平面系數(shù)達(dá)到50%以上，其造價(jià)比較合理。但觀念也在發(fā)生變化，如大廳小室戶型、抗震地區(qū)的結(jié)構(gòu)面積問題等。 (2) 輔助面積系數(shù)：指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積與居住面積之比。一般占建筑面積的25%。 (3) 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)：指墻體和柱子等結(jié)構(gòu)所占的面積與建筑面積之比。其越小，設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)。,層高（經(jīng)濟(jì)層高） （1）層高降低，外墻面積降低，造價(jià)降低； （2）層高降低，達(dá)到節(jié)約用地的目的； （3）層高降低，管線工程費(fèi)用和減輕工程自重使基礎(chǔ)費(fèi)用也降低。 （4）研究表明，當(dāng)室內(nèi)形式、通風(fēng)狀況、周圍環(huán)境等條件完全相同時(shí)，層

43、高每差0.5米，室內(nèi)溫度僅差0.5度。 層數(shù)（臨界層數(shù)、經(jīng)濟(jì)層數(shù)） 住宅建筑的層數(shù)對(duì)住宅造價(jià)的影響比較復(fù)雜，并隨著建筑的類型、形式和結(jié)構(gòu)而變化。一般地，住宅建筑在4層以下時(shí)，增加樓層不影響其結(jié)構(gòu)形式，根據(jù)墻、建筑面積和屋頂間的關(guān)系，單位建筑面積的造價(jià)可能會(huì)降低。如果高度超過4層，結(jié)構(gòu)形式需要改變；超過7層，需要電梯，補(bǔ)充建筑設(shè)備；修建高層可騰出土地綠化等，是比較復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題。 高住宅層數(shù)可節(jié)約用地，但層數(shù)增加到一定時(shí)，其效果逐漸降低。,單元組合 將住宅單元進(jìn)行組合，組合部位的山墻減少，以致山墻的工程量按照房屋長(zhǎng)度分?jǐn)傇趩挝幻娣e上的數(shù)量相應(yīng)減少，同時(shí)變組合前的外山墻為組合后的內(nèi)山墻，從而降

44、低了住宅單位造價(jià)。但住宅單元組合過長(zhǎng)時(shí)，需要設(shè)置沉降縫或伸縮縫，設(shè)計(jì)成雙墻，降低了經(jīng)濟(jì)效益，且對(duì)抗震不利。一般應(yīng)少于5個(gè)單元。 結(jié)構(gòu)形式 對(duì)結(jié)構(gòu)形式的選擇要因地制宜，對(duì)各種結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行分析后，確定最佳方案。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，城市規(guī)劃管理部門對(duì)其實(shí)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證制度。 （一）建設(shè)用地規(guī)劃管理 1.建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義 建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址、定點(diǎn)和范圍以及總平面進(jìn)行審查，核發(fā)建設(shè)用地許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理 2.建設(shè)用地規(guī)劃管

45、理的依據(jù) 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)”?！耙猿鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。,（二）申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的程序 申請(qǐng)定點(diǎn)； 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建

46、設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定建設(shè)項(xiàng)目用地的具體位置和界限； 根據(jù)需要，征詢有關(guān)行政主管部門（如消防、環(huán)保、衛(wèi)生、市政等）對(duì)用地位置和界限的具體意見； 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求，向用地單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 審核用地單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖； 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括標(biāo)有建筑用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。 5.臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地管理 臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限，一般不超過2年。,（三）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1.申請(qǐng)辦理建設(shè)工

47、程規(guī)劃許可證的程序 A.申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單； 總平面設(shè)計(jì)圖2張； 單體建筑物的平、立、剖圖2套； 選址批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求規(guī)定送審的圖紙、文件和資料； 如屬于設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)加送設(shè)計(jì)單位中標(biāo)通知書復(fù)印件； 其他。 B.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容包括附圖和附件。附圖和附件是具有同等法律效力。 3.辦理開工手續(xù)的前提取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前的準(zhǔn)備工作,招投標(biāo),施工許可證,開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前,一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo) （一）強(qiáng)制招標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法第3條規(guī)定，下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括

48、項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)： （1）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目； （2）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目； （3）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。 國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門頒布的工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)第3條明確商品住宅包括經(jīng)濟(jì)適用住房屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，即商品住宅開發(fā)項(xiàng)目依法必須進(jìn)行招標(biāo)。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)分類 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的招投標(biāo)內(nèi)容很多，具體有：工程地質(zhì)勘察招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、工程監(jiān)理招標(biāo)、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)、物業(yè)管理招

49、標(biāo)等。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的方式 中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定的招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，靈活選擇公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。,（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序,二、辦理建筑工程施工許可 （一）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的條件 已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求； 已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效； 有滿

50、足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查； 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制了專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)； 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理； 建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,（二）施工許可證的申辦程序 建設(shè)單位申請(qǐng)辦理施工許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行： 向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請(qǐng)表； 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工許可證申請(qǐng)表，向發(fā)證機(jī)關(guān)提