房屋評(píng)估技術(shù)說明-成本法

1、（一)房屋建筑物類資產(chǎn)1、評(píng)估范圍本次列入評(píng)估范圍的房屋建筑物情況如下：房屋建(構(gòu))筑物及其附屬設(shè)施的評(píng)估范圍是指安徽益益乳業(yè)有限公司所屬的，并確認(rèn)和本次評(píng)估目的相關(guān)的全部土建類資產(chǎn)。表4-1 房屋建筑物類資產(chǎn)匯總表金額單位：人民幣元科目名稱賬面價(jià)值原值凈值房屋建筑物類合計(jì) 62,482,165.22 41,709,556.38 固定資產(chǎn)-房屋建筑物 49,640,715.89 33,473,107.23 固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 12,841,449.33 8,236,449.15 2、房屋建(構(gòu))筑物概況評(píng)估對(duì)象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年間，主要分布于安徽益益科技園

2、內(nèi)。房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式主要有鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)以及少量的簡易結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)一般用于生產(chǎn)車間及倉儲(chǔ)，如：常溫奶車間、低溫奶車間、倉庫等；磚混結(jié)構(gòu)建筑物主要用于辦公及重要的生產(chǎn)場所，如：辦公樓、專家樓等。 (1)鋼結(jié)構(gòu)墻體主要由墻架柱、墻頂梁、墻底梁、墻體支撐、墻板和連接件組成。邁特建筑輕鋼結(jié)構(gòu)住宅一般將內(nèi)橫墻作為結(jié)構(gòu)的承重墻，墻柱為C形輕鋼構(gòu)件，其壁厚根據(jù)所受的荷載而定，通常為0.842毫米，墻柱間距一般為400600毫米， 邁特建筑輕鋼結(jié)構(gòu)住宅這種墻體結(jié)構(gòu)布置方式，可有效承受并可靠傳遞豎向荷載，且布置方便，但邁特建筑輕鋼結(jié)構(gòu)住宅墻體結(jié)構(gòu)不能承受水平荷載。屋面系統(tǒng)是由屋架、結(jié)構(gòu)OSB面板、防水層、

3、輕型屋面瓦（金屬或?yàn)r青瓦）組成的。(2)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)一般為漿砌毛石條形基礎(chǔ)、水泥砂漿磚基礎(chǔ)，有些房屋建筑物采用砼條形基礎(chǔ)，上部一般為240mm厚磚內(nèi)外承重墻，墻內(nèi)設(shè)有構(gòu)造柱，多層建筑物設(shè)鋼筋混凝土圈梁；屋面設(shè)保溫層、防水材料防水層。該類型建筑一般用于辦公樓、值班室、休息室等。(4)裝修狀況安徽益益乳業(yè)有限公司房屋建筑物的裝修多為一般普通標(biāo)準(zhǔn)，少量中檔裝修；一般普通裝修：外墻一般為清水、砂漿抹面、涂料；內(nèi)墻、頂棚面抹灰刷白或涂料，水泥樓地面、樓梯面或水磨石樓地面；鋼窗木門，少量鋁合金或塑鋼窗，一般照明；工作環(huán)境的廠房、值班室、工班休息室、操作間等為一般普通裝修。中檔裝修：一般用于辦公、

4、精密儀器儀表操控場所；外墻面墻磚或多彩涂料飾面；內(nèi)墻仿瓷涂料、乳膠漆或瓷磚飾面，地磚地面、樓梯面或石材地面樓梯面，特殊要求的場所鋪設(shè)木地板或抗靜電地板；頂棚板材吊頂，吸頂燈或隔柵等；中檔木門、塑鋼門，塑鋼窗；暗管供水供電系統(tǒng)，消防、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；中檔國產(chǎn)衛(wèi)浴器具。(5)構(gòu)筑物：評(píng)估對(duì)象的構(gòu)筑物主要有廠區(qū)混凝土道路（含地坪）、火工區(qū)瀝青混凝土道路、磚砌圍墻、簡易車棚、大門、水池、排水溝槽等。3、資料審查、現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查（1）資料審查1)評(píng)估申報(bào)表的審查根據(jù)委估企業(yè)提供的房屋建筑物類資產(chǎn)清查申報(bào)明細(xì)表，對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物、管溝的建筑結(jié)構(gòu)、建成年月、建筑面積、主要技術(shù)參數(shù)進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，在企業(yè)提

5、供的表格不完備的情況下，評(píng)估人員配合現(xiàn)場企業(yè)管理人員進(jìn)行詳盡勘察，對(duì)企業(yè)申報(bào)的評(píng)估明細(xì)表給予補(bǔ)充完善，使其達(dá)到符合評(píng)估作價(jià)要求的條件。2)權(quán)證審查評(píng)估對(duì)象安徽益益乳業(yè)有限公司房屋建筑物總建筑面積20915.43，絕大部分房屋建筑物均未取得房屋所有權(quán)證，其中已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋建筑物總建筑面積30.43，另有建筑物面積為20885m2尚未取得房屋所有權(quán)證。評(píng)估范圍內(nèi)所有未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明文件的建筑物均已由資產(chǎn)占有方做出產(chǎn)權(quán)無糾紛承諾。（2）現(xiàn)場勘查評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估建筑物逐一進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申

6、報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。（3）市場調(diào)查市場調(diào)查主要是搜集與房屋評(píng)估的有關(guān)資料，其中包括近期安徽省及淮南市目前執(zhí)行的前期及其它費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及建筑單方造價(jià)資料、市場建材價(jià)格、人工市場價(jià)格等；在資產(chǎn)占有方有關(guān)人員的配合下，經(jīng)評(píng)估人員的努力，完成了上述資料的搜集工作，這將使我們的評(píng)估有了可靠、準(zhǔn)確的依據(jù)，以確保評(píng)估值的準(zhǔn)確性。4、評(píng)估程序評(píng)估工作主要分以下四個(gè)階段進(jìn)行。首先，清查核實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并收集評(píng)估所需資料。評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)被評(píng)估

7、企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，進(jìn)行賬表核對(duì)，主要核對(duì)房屋建筑物的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用年限、賬面價(jià)值等；收集委估建筑物的有關(guān)財(cái)務(wù)、產(chǎn)權(quán)資料。其次，實(shí)地查勘。根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)各建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、

8、配套使用狀況。結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的程度。裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。設(shè)備設(shè)施：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象

9、。對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的構(gòu)筑物，采用相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場勘察評(píng)定。再次，搜集價(jià)格資料。搜集當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的地方建設(shè)工程概預(yù)算定額、有關(guān)行業(yè)定額和材料、人工、機(jī)械價(jià)格變動(dòng)的資料，收集有關(guān)管理部門對(duì)房屋建（構(gòu)）筑物建設(shè)的相關(guān)政策規(guī)定。最后，評(píng)估作價(jià)及編制評(píng)估說明。依據(jù)所搜集的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行因素分析、評(píng)定估算，得出評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值，并最終形成評(píng)估技術(shù)說明。5、評(píng)估方法基于本次評(píng)估之特定目的，結(jié)合委估建(構(gòu))筑物特點(diǎn)，本次評(píng)估對(duì)企業(yè)自建房屋采用重置成本法。成本法是選取具有代表性、價(jià)值量較高、工程技術(shù)資料相對(duì)完整的建筑物，根據(jù)其建安工程資料和竣工結(jié)算資料按建筑物工程量，以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定額標(biāo)

10、準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、資金成本計(jì)算出建筑物的重置全價(jià)，并按建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限和評(píng)估人員對(duì)建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算建筑物評(píng)估凈值。房屋建(構(gòu))筑物評(píng)估凈值=重置全價(jià)綜合成新率其他房屋建(構(gòu))筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各項(xiàng)評(píng)估要素，確定重置單價(jià)并計(jì)算評(píng)估凈值。（1）重置全價(jià)重置全價(jià)由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。三部分的計(jì)價(jià)依據(jù)是根據(jù)國家規(guī)定的政策、當(dāng)?shù)貓?zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、不同行業(yè)采用的指標(biāo)不同而改變。建安造價(jià)的確定在對(duì)自建房屋建(構(gòu))筑物的評(píng)估中，采用重置核算法進(jìn)行評(píng)定估算。建安工程造價(jià)包括土建工程、裝飾裝修工程、給排水、電氣、消防及配套信息系統(tǒng)工程的

11、總價(jià)。土建、裝飾裝修工程造價(jià)采用預(yù)(決)算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算。評(píng)估人員現(xiàn)場工作期間，在取得有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)的前提下，認(rèn)真核對(duì)、測算有關(guān)建(構(gòu))筑物的技術(shù)參數(shù)、工程量數(shù)據(jù)等，嚴(yán)格按照計(jì)算規(guī)則計(jì)算土建工程造價(jià)以及給排水、電氣等安裝工程造價(jià)。前期及其他費(fèi)用的確定前期及其他費(fèi)用，包括當(dāng)?shù)氐胤秸?、行業(yè)部門規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。資金成本的確定資金成本系在工程建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按正常情況建設(shè)周期計(jì)算，為工程建設(shè)所投入資金按均勻投入考慮：資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)建設(shè)周期貸

12、款利率50%成新率在本次評(píng)估過程中，按照建筑物的設(shè)計(jì)壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)計(jì)建筑物尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）100%評(píng)估值的確定重置全價(jià)=建安工程總造價(jià)+前期及其它費(fèi)用+資金成本評(píng)估值=重置全價(jià)成新率6、評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析(1)評(píng)估結(jié)果委托評(píng)估的房屋建(構(gòu))筑物賬面原值 62,482,165.22 元，凈值 41,709,556.38 元，評(píng)估原值 81,023,134.23 元，評(píng)估凈值 55,460,156.34 元，評(píng)估值原值增值 18,540,969.01 元，增值率 29.67 %，評(píng)估凈值增值 13,750

13、,599.96 元，增值率 32.97 %。具體情況詳見“固定資產(chǎn)清查評(píng)估匯總表”、“固定資產(chǎn)-房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表”、“固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物清查評(píng)估明細(xì)表”。(2)評(píng)估增減值原因分析造成本次評(píng)估增值的主要原因如下：部分房屋建筑物建造年代較早，現(xiàn)行房屋造價(jià)比當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)有一定幅度的提高，特別是人工費(fèi)、材料費(fèi)及定額水平的提高幅度較大，造成評(píng)估原值增加。評(píng)估凈值增值主要是企業(yè)財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)建筑物折舊年限較短 。7、典型案例案例1：辦公樓 （表房屋建筑物 第3項(xiàng)）（1）房屋建筑物概況該建筑物屬于安徽益益乳業(yè)有限公司主要辦公用房，位于安徽益益科技園內(nèi)，于2004年竣工并投入使用。待估房產(chǎn)為辦公用房，磚

14、混結(jié)構(gòu)，地上3層，建筑面積1679平方米，檐高10米，2004年建成，外墻為白色乳膠漆飾面，屋頂為鋼筋砼屋面，平頂；內(nèi)部隔墻局部為彩鋼板隔墻，塑鋼窗、豪華平開墓門，輕鋼龍骨礦棉板吊頂，地磚地面；配套有水、電、空調(diào)、消防等設(shè)施。該建筑使用狀況良好，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，外觀無明顯變形、扭曲等現(xiàn)象。外墻面基本完整，內(nèi)飾有脫落，門窗有變形、銹蝕，墻體平直，通風(fēng)運(yùn)行良好，供電、電氣照明無故障，上下水基本暢通，管道外觀無嚴(yán)重銹蝕、滲漏現(xiàn)象。（2）重置全價(jià)計(jì)算公式為：建筑物重新購建價(jià)=開發(fā)成本+管理費(fèi)+利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1）開發(fā)成本的計(jì)算A、建安費(fèi)用：、土建工程費(fèi)：1050元/。、安裝工程費(fèi)：110元/

15、。、裝飾工程費(fèi)：95元/。則估價(jià)對(duì)象建安費(fèi)用為：1050+110+95 =1255(元/平方米)。B、前期工程費(fèi)用：前期費(fèi)用一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1規(guī)劃報(bào)建大配套費(fèi)用（白蟻防治費(fèi)、墻改材料費(fèi)等各種稅費(fèi)）建筑面積81.5元/M22勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)4.5%國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格200210號(hào)3工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)1.2%安徽省物價(jià)局、建設(shè)廳皖價(jià)服2007124號(hào)4工程招標(biāo)費(fèi)建安工程費(fèi)0.2%國家計(jì)委計(jì)價(jià)格20021980號(hào)5建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%財(cái)建2002394號(hào)前期費(fèi)用依上表內(nèi)容計(jì)算，則有：81.5+1255(4.5%+1.2%+0.2%+1.5%) =144.3

16、5(元/平方米).C、開發(fā)成本合計(jì)=A+B =1399.35(元/平方米).2）管理費(fèi)用：按建筑物開發(fā)成本的3%計(jì)算：1399.353%=41.98(元/平方米).3）投資利息利率按近期中國人民銀行公布的人民幣六個(gè)月期貸款基準(zhǔn)利率6.1%，按現(xiàn)狀建設(shè)期為半年，則(1399.35+41.98) （1+6.1%）0.5/2-1= 21.98(元/平方米).4）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指按照假設(shè)銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)等，按建筑物開發(fā)完成后售價(jià)(建筑物重新購建價(jià))的6%計(jì)算。則：銷售稅費(fèi)=開發(fā)完成后售價(jià) 6%5）開發(fā)利潤根據(jù)合肥市工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利

17、潤情況，本次評(píng)估時(shí)開發(fā)利潤以“開發(fā)成本+管理費(fèi)”之和的10%來計(jì)算,則:開發(fā)利潤=(開發(fā)成本+管理費(fèi)用)利潤率=( 1399.35+41.98)10%=144.13(元/平方米)。6）建筑物重新購建價(jià)的確定建筑物重新購建價(jià)=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）= 1399.35+41.98+21.98+重新購建價(jià)6%+144.13建筑物重新購建單價(jià)= 1693.92(元/平方米)。（2）、建筑物成新率估價(jià)對(duì)象建成于2004年，該房產(chǎn)已使用1年，按照耐用年限50年計(jì)算，確定建筑物的剩余使用年限為43年，則理論成新率為86%。同時(shí)結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況的勘察，估價(jià)對(duì)象使用維護(hù)較好，主

18、要承重結(jié)構(gòu)無明顯沉降。經(jīng)綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象綜合成新率為85%。（3）、建筑物價(jià)格的計(jì)算 建筑物價(jià)格=1693.92元/平方米85%1679平方米2,417,477.93（元）案例2：酸奶車間 （表房屋建筑物 第98項(xiàng)）（1）房屋建筑物概況鋼結(jié)構(gòu)，1層，建筑面積3748平方米，檐高12米，2009年建成。外墻為彩鋼板外墻面，屋頂未鋼結(jié)構(gòu)屋面，平頂；內(nèi)部為塑鋼門窗，地面水泥砼地面、局部環(huán)氧樹脂地面；配套有水、電、監(jiān)控等設(shè)施。該建筑使用狀況一般，結(jié)構(gòu)有足夠承載力，外觀稍有變形、扭曲等現(xiàn)象。外墻面局部風(fēng)蝕剝落，內(nèi)飾局部脫落，門窗有變形，墻體基本平直，通風(fēng)運(yùn)行良好，電氣照明尚可繼續(xù)使用，上下水基本暢

19、通，管道外觀無嚴(yán)重銹蝕、滲漏現(xiàn)象，能滿足生產(chǎn)需要。（2）重置全價(jià)計(jì)算公式為：建筑物重新購建價(jià)=開發(fā)成本+管理費(fèi)+利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1）開發(fā)成本的計(jì)算A、建安費(fèi)用：、土建工程費(fèi)：1250元/。、安裝工程費(fèi)：85元/。、裝飾工程費(fèi)： 0元/。則估價(jià)對(duì)象建安費(fèi)用為：1250+85+0 =1335(元/平方米)。B、前期工程費(fèi)用：前期費(fèi)用一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱取費(fèi)基數(shù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)1規(guī)劃報(bào)建大配套費(fèi)用（白蟻防治費(fèi)、墻改材料費(fèi)等各種稅費(fèi)）建筑面積81.5元/M22勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)4.5%國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格200210號(hào)3工程監(jiān)理費(fèi)建安工程費(fèi)1.2%安徽省物價(jià)局、建設(shè)廳皖價(jià)服2007124號(hào)4工程招標(biāo)費(fèi)建安工程費(fèi)0.2%國家計(jì)委計(jì)價(jià)格20021980號(hào)5建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%財(cái)建2002394號(hào)前期費(fèi)用依上表內(nèi)容計(jì)算，則有：81.5+1335(4.5%+1.2%+0.2%+1.5%) =148.11(元/平方米).C、開發(fā)成本合計(jì)=A+B =1483.11(元/平方米).2）管