第一章 資產(chǎn)評估概述.ppt

1、資產(chǎn)評估,我國資產(chǎn)評估實踐及其發(fā)展,資產(chǎn)評估作為一種自發(fā)的專業(yè)服務(wù)活動,可以追溯到幾百年以前。英國是世界上開展資產(chǎn)評估活動最早的國家之一。1792年英國測量師會成立;1834年英國土地測量師會成立;1864年成立英國測量師協(xié)會;1868年創(chuàng)立英國測量師學(xué)會;1881年維多利亞女皇授予英國測量師學(xué)會“皇家特許”狀;從1946年起英國測量師學(xué)會正式啟用皇家特許測量師學(xué)會。 20世紀(jì)40年代以后在世界各國得到較大發(fā)展。20世紀(jì)70年代以來,世界各國的資產(chǎn)評估活動開始趨于規(guī)范化和國際化。,1993年12月,中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立,它表明中國資產(chǎn)評估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律管理過渡,評估對象

2、也由國有資產(chǎn)向各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)擴(kuò)展。,中國資產(chǎn)評估協(xié)會會徽,評估案例介紹 l999年林州市到國家工商總局注冊了“紅旗渠”商標(biāo)，成立了“中國紅旗渠集團(tuán)”。 紅旗渠系列產(chǎn)品有香煙、啤酒、白酒、水泥、汽車配件、鋁型材、撲克、食品等25類230種。 2000年經(jīng)北京北方亞事無形資產(chǎn)評估事務(wù)所評估，紅旗渠品牌價值達(dá)1O、4億元。隨著時代的發(fā)展，紅旗渠品牌功能將轉(zhuǎn)化為更大的經(jīng)濟(jì)效益。,紅旗渠，是一個人工修建的灌渠名稱，位于河南省林州市（原林縣），林州市處于河南、山西、河北三省交界處，歷史上嚴(yán)重干旱缺水。為了改變因缺水造成的窮困，林縣人民從1960年2月開始修建紅旗渠（原稱“引漳入林”工程），竣工于19

3、69年7月。 如把這些土石壘筑成高2米，寬3米的墻，可縱貫祖國南北，把廣州與哈爾濱連接起來,注冊資產(chǎn)評估師考試介紹,報考條件： 凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可參加考試： （一）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大專學(xué)歷，工作滿5年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年。 （二）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿1年。 （三）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。 （四）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位。 （五）非經(jīng)濟(jì)類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對應(yīng)的從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作年限延長2年。 （六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)

4、濟(jì)、會計、審計專業(yè)初級資格考試，取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿5年。,考試科目 考試設(shè)5個科目，具體是： 資產(chǎn)評估 經(jīng)濟(jì)法 財務(wù)會計 機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ) 建筑工程評估基礎(chǔ),成績管理： 考試以3年為一個周期，參加全部科目考試的人員須在連續(xù)3個考試年度內(nèi)通過全部科目的考試。,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述 第二節(jié) 資產(chǎn)定價的基本原理,第一節(jié) 資產(chǎn)評估概述,一、資產(chǎn)評估的定義 （一）資產(chǎn)評估的概念 1.資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公正的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行評定和估算。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進(jìn)行估算。（上海

5、財政大學(xué)）,2.資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,其業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)納稅等經(jīng)濟(jì)行為。經(jīng)過長期的發(fā)展,資產(chǎn)評估已成為在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的專業(yè)服務(wù)行業(yè)之一。該行業(yè)的從業(yè)人員,應(yīng)準(zhǔn)確把握資產(chǎn)評估定義和與之相關(guān)的若干概念和術(shù)語。（東北財政大學(xué)）,3.資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估的準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。（本書）,10個基本評估要素,（1）評估主體：從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員 （2）評估客體：資產(chǎn) （3）評估依據(jù)：遵循的法律法規(guī)、

6、文件、協(xié)議等 （4）評估目的：為什么評估 （5）評估原則：評估行為規(guī)范 （6）評估程序 （7）評估價值類型 （8）評估方法 （9）評估假設(shè) （10）評估基準(zhǔn)日,（二）資產(chǎn) 1、含義： 所謂資產(chǎn)，是指特定權(quán)利主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。,2、基本特征 (1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。 (2)資產(chǎn)必須能以貨幣計量。也就是說資產(chǎn)價值能夠運用貨幣進(jìn)行計量，否則就不能作為資產(chǎn)確認(rèn)。 (3)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。,3、分類： (1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 (2)按資產(chǎn)是否具有

7、綜合獲利能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。 (3)按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 (4)按資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作用分類,可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。,二、資產(chǎn)評估的種類 (1)按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及其對評估服務(wù)的要求分類,可具體分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢。也有人將此種分類稱之為三種評估服務(wù)。,評估是指正常情況下或一般意義上的資產(chǎn)評估。即按正常評估程序評估并主要以書面報告的形式提供資產(chǎn)評估服務(wù)。 評估復(fù)核是指受托評估機(jī)構(gòu)及其評估師對其他評估機(jī)構(gòu)及其評估師出具的評估報告進(jìn)行評判鑒定的行為和過程,即對他人的評估過程和結(jié)果的再評估。 評估咨詢是一個較為寬泛

8、的術(shù)語,評估咨詢可以是對評估標(biāo)的物價值的估計和判斷,也可以是對評估標(biāo)的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析,以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。評估咨詢的表現(xiàn)形式既可以采用書面形式,也可以采用口頭方式。,(2)按資產(chǎn)評估是否受限以及與是否運用了評估準(zhǔn)則中的背離條款分類 完整性評估一般是指完全按照評估準(zhǔn)則及其規(guī)定的程序和要求進(jìn)行的資產(chǎn)評估,在資產(chǎn)評估中沒有受到限制或沒有限制性條件。 有限性評估是指在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則允許或規(guī)定允許的前提下,由于某些條件的限制不能完全按照評估準(zhǔn)則及其規(guī)定的程序和要求進(jìn)行的資產(chǎn)評估,評估結(jié)論是在受限制的條件下得出的。,(3)按資產(chǎn)評估對象及適用原則分類 對以單項可確指

9、的資產(chǎn)為對象的評估稱其為單項資產(chǎn)評估。單項資產(chǎn)評估的范圍大致包括：機(jī)器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估,可確指無形資產(chǎn)評估等等。單項資產(chǎn)評估可普遍適用預(yù)期原則、供求原則、替代原則等。 對若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估稱之為整體資產(chǎn)評估。,(4)按資產(chǎn)評估時點分類 現(xiàn)實性評估是以滿足和服務(wù)于評估資產(chǎn)現(xiàn)實價值的評估活動； 追溯性評估是以滿足和服務(wù)于評估資產(chǎn)過去某一時點價值的評估活動； 前瞻性評估是以滿足和服務(wù)于評估資產(chǎn)預(yù)期價值的一種評估活動。,三、資產(chǎn)評估的特點 (一)市場性 模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認(rèn)、估價、報告。 1、評估資料源于市場 2、評估結(jié)果接受市場

10、檢驗,（二）公正性 評估機(jī)構(gòu)與人員應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人無利害關(guān)系組織保證。 評估必須按法定的程序、準(zhǔn)則進(jìn)行技術(shù)保證。,（三）專業(yè)性 專業(yè)人員采用專業(yè)的方法 （四）咨詢性 評估結(jié)論僅僅是資產(chǎn)作價意見，無強制執(zhí)行的效力。最后的成交價是由買賣雙方討價還價決定的。 （五）預(yù)測性 以資產(chǎn)未來時空的潛能說明現(xiàn)實,四、資產(chǎn)評估的功能,（一）為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值尺度 （二）界定與維護(hù)各個產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益 （三）優(yōu)化資源配置 （四）促進(jìn)企業(yè)賬實相符，足額補償和資產(chǎn)完整 （五）維護(hù)國家權(quán)益,五、資產(chǎn)評估目的,（一）一般目的 資產(chǎn)評估一般目的或稱資產(chǎn)評估的基本目 標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)評估所

11、要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在 評估時點的公允價值。,（二）特定目的,1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。2、企業(yè)兼并。3、企業(yè)出售。 4、企業(yè)聯(lián)營。5、股份經(jīng)營。6、中外合資、合作。 7、企業(yè)清算。8、抵押。 9、擔(dān)保。 10、企業(yè)租賃。11、債務(wù)重組。,六、資產(chǎn)評估的假設(shè),（一）交易假設(shè) 交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前 提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在 交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件 等模擬市場進(jìn)行估價。,（二）公開市場假設(shè) 公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn) 在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限 定。 公開市場假設(shè)就是假定那種較為完善的公開市場存 在，

12、被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進(jìn)行交易。,（三）持續(xù)使用假設(shè) 持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的 市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。 首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài),包括正在使用中的資產(chǎn) 和備用的資產(chǎn)； 其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還 將繼續(xù)使用下去。,具體包括： 1、在用續(xù)用：按現(xiàn)行的用途和方式繼續(xù)使用 2、轉(zhuǎn)用續(xù)用：改變現(xiàn)時用途，調(diào)換新用途使用 3、移地續(xù)用：改變資產(chǎn)的空間位置繼續(xù)使用,（四）清算假設(shè) 清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言,是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。,七、資

13、產(chǎn)評估的原則,（一）工作原則 主要包括： (1)獨立性原則 (2)客觀公正原則 (3)科學(xué)性原則,（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 (1)預(yù)期收益原則 (2)供求原則 (3)貢獻(xiàn)原則 (4)替代原則 (5)評估時點原則,第二節(jié) 資產(chǎn)定價的基本原理,一、資產(chǎn)價值形成理論,二、資產(chǎn)評估的價值類型,（一）含義： 資產(chǎn)評估價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性 及其表現(xiàn)形式。,（二）分類,1、以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型,具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格四種。 2、從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。,3、從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分資產(chǎn)評估的價值類型,具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。 4、以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件,被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài),以及資產(chǎn)評估結(jié)果適用范圍來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型,具體包括市場價值和非市場價值(市場價值以外的價值)。,（三）市場價值,在國際評估準(zhǔn)則中,市場價值定義如下：“自愿買方與 自愿賣方在評估基