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1、福星惠譽(yù)紅橋城項(xiàng)目前期規(guī)劃、目錄、第1部分.項(xiàng)目背景分析第2部分.客戶和產(chǎn)品定位第3部分.項(xiàng)目發(fā)展建議、項(xiàng)目背景/地區(qū)環(huán)境、項(xiàng)目是武漢市四大居住集團(tuán)之一的后湖新城集團(tuán),到2020年地區(qū)人口為30萬規(guī)劃為區(qū)域的后湖地區(qū)以建設(shè)“生活新區(qū)、健康新區(qū)”為宗旨,本著“以人為本”的理念,優(yōu)化用地布局,完善配套設(shè)施,提高景觀環(huán)境和合理交通組織,實(shí)現(xiàn)高尚便利、安全、節(jié)約和可持續(xù)的現(xiàn)代化生態(tài)型、高標(biāo)準(zhǔn)綠色生態(tài)城市居住新十大居民小組,5,本項(xiàng)目所在北湖后區(qū)域代表后湖未來發(fā)展方向的核心,城市功能性更強(qiáng),交通導(dǎo)入性更強(qiáng),生態(tài)居住性更強(qiáng),從后湖之光,北漢口之心,項(xiàng)目背景/區(qū)域環(huán)境,6,修訂圖來看,本項(xiàng)目(單位:1) 是
2、武漢唯一集合五十六個(gè)行政部門為市民提供“一站式”服務(wù)的工作,占地面積46萬方,建設(shè)面積6.45萬方,全國人民體育健身、體育文化、商務(wù)休閑、輔助服務(wù)等未來規(guī)劃是城市公園,規(guī)劃占地面積6.4萬,未來規(guī)劃是四星級(jí)酒店,未來規(guī)劃是醫(yī)院,建設(shè)面是4.87萬方,本項(xiàng)目所在的組是北后湖城市功能性最強(qiáng)的組,輔助條件好,特別是公園景觀成為項(xiàng)目的核心價(jià)值引擎,專業(yè)在項(xiàng)目背景/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、城外擴(kuò)張背景下,許多實(shí)力開發(fā)商多年共同經(jīng)營后湖新城,后湖城市價(jià)值日益顯現(xiàn)。 目前進(jìn)入中后期開發(fā),形成了多個(gè)成熟的大型居住社區(qū)。 規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)k1區(qū)劃、居住用地、總建設(shè)面21.3萬方、容積率3.15、高層(13萬方)和洋房(8萬方)、大
3、樓價(jià)格3683元/平。 成本預(yù)計(jì)為9200元/平,建設(shè)項(xiàng)目,局部開工。 百步亭K2區(qū)劃、居住用地、總建設(shè)面32萬方、容積率3.35、90/60限制,現(xiàn)為空地。 作為高層和西室的產(chǎn)品被修訂。 大樓的價(jià)格是4050元/平方米。 名都戴斯酒店、尚湖熙園,2012年12月4日丹江口運(yùn)營公司拍攝,訂畫總占地面積5.45萬平方米,建設(shè)面積12.1萬方,容積率約2.22樓價(jià)格3930元/平方米。小學(xué)、小學(xué)、長媒大廈、居住用地、總建設(shè)面26.8萬方、容積率4.33,被修訂為高層和商業(yè),預(yù)計(jì)2016年末發(fā)售。 居住用地,總建設(shè)面6.16萬方,容積率2.91,規(guī)定為高層。 預(yù)定2016年發(fā)售。 本項(xiàng)目區(qū)劃、塔子湖
4、村a、b包、城投、地產(chǎn)集團(tuán)、百步亭等武漢本土實(shí)力開發(fā)者和中海、越秀等外來品牌開發(fā)者聚集在后湖,未來供給量大,競(jìng)爭(zhēng)激烈,項(xiàng)目背景/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),1 .量?jī)r(jià)齊全,供求比高3 .后聚集開發(fā)促進(jìn)板塊快速發(fā)展,同時(shí)促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量升級(jí),4 .后湖板塊近年來土地供應(yīng)量大,板塊市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展度高,市場(chǎng)發(fā)展空間大,競(jìng)爭(zhēng)激烈,從宏觀市場(chǎng)環(huán)境看,后湖市場(chǎng)進(jìn)入成熟發(fā)展期, 未來上升空間很大,但同時(shí)大量住宅企業(yè)進(jìn)入本區(qū),集中開發(fā)土地,未來競(jìng)爭(zhēng)激烈,給本項(xiàng)目帶來了脫化壓力。越秀星匯君泊11500元/,競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)確立,百步亭K2區(qū)劃(地價(jià)4050/),美聯(lián)地產(chǎn)e包,美聯(lián)地產(chǎn)a包,豐瑞興業(yè)路區(qū)劃,三元陌屋,漢口城市廣場(chǎng)13000元中
5、森華永紅村區(qū)劃,統(tǒng)一百十大家村區(qū)劃,名流新湖村區(qū)劃, 根據(jù)與項(xiàng)目的距離以及本公司預(yù)測(cè)的將來產(chǎn)品配方和產(chǎn)品進(jìn)市時(shí)間確立本案住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手: 1、本項(xiàng)目的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)方案主要為越秀星匯君泊、尚湖熙園、工農(nóng)商區(qū)、房地產(chǎn)集團(tuán)k1區(qū)2、 本項(xiàng)目的二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)方案主要是現(xiàn)在規(guī)模以上的產(chǎn)品和將來要開發(fā)一些遠(yuǎn)距離的產(chǎn)品3,本項(xiàng)目的三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)方案(鄰接板塊)是開發(fā)用地和將來還有可銷售產(chǎn)品的項(xiàng)目,上海公館8700元/,凱通斯勝華村地區(qū),中勝工貿(mào)易中勝村地區(qū),中城丹池地區(qū)國際百納9300元/,項(xiàng)目背景/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),首地新地王(地價(jià)5996元/),后湖市場(chǎng)銷售項(xiàng)目庫存約340萬方,未來供給約270萬方,市場(chǎng)在未來2-3年面臨
6、更激烈的競(jìng)爭(zhēng),約有600萬方的市場(chǎng)供給量。 樓盤銷售和進(jìn)市項(xiàng)目后續(xù)供給量大,今后23年內(nèi)約有600萬方供給量進(jìn)市,2015年-2016年,2014年,2013年,星悅城,總建設(shè)面積105萬平方米多約73萬,銷售項(xiàng)目,晉合金橋世家,總建設(shè)面積42萬平方米美聯(lián)地產(chǎn)a包區(qū)劃,總建設(shè)面57萬方,豐瑞興業(yè)路區(qū)劃,總建設(shè)面10萬方,漢口城市廣場(chǎng),總建設(shè)面40萬方,剩下27萬方,美聯(lián)地產(chǎn)e包,總建設(shè)面17萬方,世紀(jì)宏博三金潭,總建設(shè)面33.7總建設(shè)面40萬方,剩下31萬方,夢(mèng)湖香郡,總建設(shè)面12.5萬平米總建面101萬方、百步亭K2區(qū)劃、總建面32萬方、項(xiàng)目背景/市場(chǎng)庫存、尚湖熙園總建面20萬方、剩下的侑預(yù)
7、8萬方、海賦江城、總建面43萬方、剩下的侑預(yù)18萬方、長投景城漢口年華、總建面12萬方、剩下的侑預(yù)11萬方大量住宅企業(yè)進(jìn)入本區(qū),集中開發(fā)土地,未來競(jìng)爭(zhēng)激烈,給本項(xiàng)目帶來了脫化壓力。 后湖市場(chǎng)銷售項(xiàng)目的庫存約340萬方,將來的供給約270萬方,市場(chǎng)在未來23年面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng),約有600萬方的市場(chǎng)供給量。 項(xiàng)目背景/項(xiàng)目主體、目標(biāo)地塊的現(xiàn)狀道路是塔子湖東路和后湖大街,K1/K2/K4地塊周圍修訂道路尚未修建。 周邊規(guī)劃公共交通很方便。 漢孝城際鐵路網(wǎng)站位于塔子湖西路,地鐵8號(hào)線、12號(hào)線都在區(qū)劃周邊設(shè)置網(wǎng)站。 周邊有十侑條公共汽車路線。 35路、321路、507路、532路、568路、620路、
8、628路。 0、項(xiàng)目背景/項(xiàng)目本體、1、江岸區(qū)體育特色學(xué)校體育場(chǎng)、2、尚都一品、3、建筑用地、基礎(chǔ)處理、4、道路預(yù)約用地、5、奧林紫園、6、武漢全民健身活動(dòng)中心、7、項(xiàng)目背景/項(xiàng)目主體、Page 16、K4地塊關(guān)閉,K2地塊拆除。周邊搬遷項(xiàng)目的施工通道通過項(xiàng)目?jī)?nèi)部,隨時(shí)可以拆除。 Page 17,K1地塊平坦,內(nèi)部堆積少量建筑垃圾。 地塊北部有高壓走廊。 K3區(qū)大部分拆除工作基本完成,區(qū)北側(cè)和越秀星匯君泊邊界有110KV的高壓線路。 項(xiàng)目背景/項(xiàng)目本體,K4區(qū)域已經(jīng)關(guān)閉,大體數(shù)量綜合開發(fā),16萬方商業(yè)體量,后期資金運(yùn)營成本高,我們的突破口在哪里,19,研究后湖典型案例,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)取得
9、的條件全方位解決項(xiàng)目開發(fā)問題啟發(fā)性案例:幸福時(shí)代漢口城市廣場(chǎng)越秀星匯君泊,他山之石可攻玉,案例幸福時(shí)代,案例參考/基本情況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì): 1,隔壁有漢廣,對(duì)面有華潤蘇效,擁有幸福里商業(yè)街,生活配套完善。 2、帶幼兒園,并確定對(duì)口育才能成立小學(xué),是標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)區(qū)。 3、門前公共汽車多,后期雙地鐵交叉,交通便利。 4、戶型多樣,選擇面廣。 案例參考/市場(chǎng)表現(xiàn),幸福時(shí)代價(jià)格上漲,1年前的9153元/至9802元/,市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。 產(chǎn)品配方以80-100的2、3間以及120-140的大3間為主。 產(chǎn)品脫化規(guī)律,面積段越小,脫化越快。 幸福時(shí)代在競(jìng)爭(zhēng)激烈的后湖市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁,產(chǎn)品主要以80-100小二、三房為主
10、,而且小戶型走勢(shì)快。 案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn),亮點(diǎn)1 :項(xiàng)目西側(cè)有漢廣城市廣場(chǎng),對(duì)面有華潤蘇果,帶幸福里商業(yè)街,生活套餐完整。 漢口城市廣場(chǎng)、幸福時(shí)代幸福里商街、華潤蘇果、漢口城市廣場(chǎng)位于項(xiàng)目西側(cè)。 有20萬方商業(yè),其中之一購買家樂福,現(xiàn)在商業(yè)開業(yè)。 工程本身有2.4萬方商業(yè)街區(qū),滿足小區(qū)業(yè)主自己的生活需求。 華潤蘇果也于2014.10月開業(yè),經(jīng)過三次聚集,形成了東后湖的新商圈。 案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn),亮點(diǎn)2 :項(xiàng)目設(shè)立幼兒園,并確定對(duì)口育才設(shè)立小學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房。 武漢市育才小學(xué)成立于1954年,是一所具有60多年學(xué)業(yè)歷史,文化基礎(chǔ)豐富,學(xué)業(yè)成果豐富的一流名校,在湖北省市乃至全國都有一定的影響力。
11、學(xué)校在校學(xué)生有3000多人。 學(xué)校在“給學(xué)生最美的童年,給人生最堅(jiān)實(shí)的開始”的學(xué)業(yè)理念下,遵循“文化立校、教師強(qiáng)校、科研興?!钡膶W(xué)業(yè)戰(zhàn)略,實(shí)施科學(xué)管理,不斷豐富學(xué)校文化內(nèi)涵,努力塑造“全面?zhèn)€性”育人特色。 案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn),亮點(diǎn)3 :采用新古典主義建筑風(fēng)格的全石幕墻,體現(xiàn)尊貴的感覺,古典大氣,建筑風(fēng)格:新古典主義建筑風(fēng)格,精致典雅。 立面材質(zhì)和特點(diǎn):干吊石材、全花崗巖石材立面圖、外墻保溫體系建筑特色:采用古典的art deco三段式構(gòu)圖,結(jié)合現(xiàn)代建筑手法,構(gòu)建持久而寶貴的價(jià)值感,案例二漢口城市廣場(chǎng),案例參考/基本情況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì): 1,武漢地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)具有明顯的三大商體生活齊全4、接近干線道路
12、、雙地鐵交叉點(diǎn),交通非常方便,案例參考/市場(chǎng)表現(xiàn),漢口成市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到價(jià)格頂點(diǎn),現(xiàn)為9857元/平均價(jià)格,四期即將開盤,市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。 產(chǎn)品配方以80-100的2、3間以及120-140的大3間為主。 產(chǎn)品脫化規(guī)律,面積段越小,脫化越快。 漢口市廣場(chǎng)是地區(qū)的基準(zhǔn)項(xiàng)目,到達(dá)了價(jià)格天花板。 產(chǎn)品主要以80-100個(gè)小二、三房為主,而且小戶型去向快,三房以120以上的大三房為主。 案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn),亮點(diǎn)1 :該項(xiàng)目具有20萬方商業(yè)體量,是東后湖領(lǐng)域的基準(zhǔn)綜合項(xiàng)目,是將來后湖的中心。并在銷售階段執(zhí)行,目前一期商業(yè)已經(jīng)開業(yè),有大量業(yè)者進(jìn)駐。 亮點(diǎn)2 :靠近干線公路、雙地鐵的路口,通往武漢三鎮(zhèn),交通非常便
13、利。 項(xiàng)目乘坐地鐵3、12號(hào)線。 其中地鐵3號(hào)線今年年底開通了。 案例三越秀星匯君泊,案例參考/基本情況,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì): 1、帶育才,尚有兩所幼兒園。 2 .攜帶大體數(shù)量的商業(yè),后期配套逐漸完善。 3、門前是地鐵八號(hào)線新春站。 4、有些大樓可以看到塔子湖,視野很好。 5、越秀品牌的裝修,適合于不費(fèi)事裝修的購買者。 案例參考/市場(chǎng)表現(xiàn),越秀星匯君泊價(jià)到達(dá)價(jià)格天花板,北湖后區(qū)域基準(zhǔn)項(xiàng)目,目前平均價(jià)格為11000元/升,為完工項(xiàng)目。 在產(chǎn)品配方方面,小戶型的占比沒有以前的項(xiàng)目占比重,大戶型的市場(chǎng)接受度很高。 在產(chǎn)品脫化方面,小戶型的脫化仍然很快,但是對(duì)120-140三房市場(chǎng)的接受度很高。 越秀星匯君泊是
14、北后胡基準(zhǔn)項(xiàng)目,精裝價(jià)格是11000元/。 兩個(gè)房間去得快,三個(gè)房間的市場(chǎng)接受度高。 案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn),亮點(diǎn)1 :精密裝飾大氣,精致奢侈的裝飾風(fēng)格引領(lǐng)武漢人居新風(fēng)向,34,營銷中心:千萬個(gè)水晶吊燈和燈光通明沙盤交融閃耀,進(jìn)入營銷中心的購買者很快就創(chuàng)造出豪華而出色的殿堂級(jí)感覺體驗(yàn)星匯云錦擁有樣板間(客廳)、市場(chǎng)營銷中心、室內(nèi)設(shè)計(jì):香港名士操刀、1500元/國際一線品牌豪裝、整個(gè)衣柜,從小到上把手、美國可樂、瑞士法郎卡、美國耶魯案例參考/項(xiàng)目亮點(diǎn)2 :項(xiàng)目與2014年8月,武漢市育才合同成功,帶兩所幼兒園,教育資源出眾。 武漢育才是第一所省級(jí)示范小學(xué),33人精英教師隊(duì)伍,100%具有大專以上學(xué)歷
15、,40%具有小學(xué)高級(jí)教師資格。 學(xué)校還將與美國、日本、澳大利亞等跨國教育界的同事開展國際教育交流,為社會(huì)培養(yǎng)一代又一代的人才,36、由于項(xiàng)目案例,這些產(chǎn)品不約而同地采用這種行為吸引目標(biāo)客戶,項(xiàng)目在外立面圖上精致項(xiàng)目采用精加工,吸引中高端客戶,給項(xiàng)目帶來高溢價(jià)。 項(xiàng)目重視教學(xué)集的構(gòu)建,學(xué)區(qū)房的銷售速度遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目。 項(xiàng)目以商業(yè)先行等配套為項(xiàng)目亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳,增強(qiáng)客戶信心。 開發(fā)步驟和注意事項(xiàng)是什么? 對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目,K4地塊已經(jīng)關(guān)閉,因此是先行開發(fā)的。 K3區(qū)是本項(xiàng)目最大的土地,靠近干線道路,顯示性好,易于展示和樹立形象。 K2在基于K3的引導(dǎo)下,以心尚舒苑的形象進(jìn)入市場(chǎng),容易開發(fā)。 K4臨湖在前期形象深入人心后,實(shí)施溢價(jià)銷售。 綜合開發(fā)程序:關(guān)于K4 K3 K2 K1、項(xiàng)目本體、案例參考、K4,提案要點(diǎn)K4區(qū)域已經(jīng)關(guān)閉,提議從今年9月開始銷售,充分展示外立面圖形象,給客戶帶來沖擊。 確立產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)。 由于K4的顯示性差,推薦在顯示性更好的K3區(qū)域建設(shè)銷售部進(jìn)行市場(chǎng)營銷活動(dòng)。 K4區(qū)的開發(fā)主題是物美價(jià)廉,做完后便宜進(jìn)入市場(chǎng),撬開市場(chǎng),打造品牌形象。
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