（高清版）DB12∕T 1389-2024建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范

建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范2024-12-26發(fā)布2025-02-01實施IDB12/T1389—2024前言 II 12規(guī)劃性引用文件 13術(shù)語和定義 14基本要求 25現(xiàn)狀調(diào)查分析 36策劃方案基本要求 37公共服務(wù)設(shè)施 78道路交通及市政設(shè)施 89項目開發(fā)經(jīng)濟可行性分析 910策劃方案成果 附錄A(規(guī)范性)策劃方案表格 參考文獻 DB12/T1389—2024II本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。本文件由天津市規(guī)劃和自然資源局提出并歸口。本文件起草單位：天津市規(guī)劃和自然資源局、天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究總院有限公司。本文件主要起草人：張宏暉、霍兵、師武軍、靳懷東、趙楷卿、李威、黃玉梅、徐海峰、張燕榮、俄廣志、孫璐、馬曉萱、謝水木、張馳、李若帆、郭曉君、公俐、屈揚、張瀟、劉大維、董天杰、邱雨斯。DB12/T1389—2024建設(shè)項目用地策劃技術(shù)規(guī)范本文件規(guī)定了建設(shè)項目用地策劃方案的規(guī)范要求、內(nèi)容深度、成果格式等要求。本文件適用于居住用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(需要考慮周邊現(xiàn)狀環(huán)境、日照間距、文物保護、天際線等特殊要求或低于規(guī)劃容積率指標上限的用地)、容積率大于2.0的工業(yè)倉儲用地，及主管部門認為有需要的其他用地，申請單位在申請選址意見書(規(guī)劃條件)前的策劃方案。2規(guī)劃性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB50156-2012汽車加油加氣站設(shè)計與施工規(guī)范GB50180-2018城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB50647-2011城市道路交叉口規(guī)劃規(guī)范GB/T50947-2014建筑日照計算參數(shù)標準GB/T51328-2018城市綜合交通體系規(guī)劃標準CJJ37-2012城市道路工程設(shè)計規(guī)范CJJ193-2012城市道路路線設(shè)計規(guī)范JGJ1002015車庫建筑設(shè)計規(guī)范DB12/T598.1-2024建設(shè)項目用地控制指標第1部分：總則DB12/T1040-2021建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范DB12/T1116-2021控制性詳細規(guī)劃技術(shù)規(guī)程DB12/T1339-2024城鎮(zhèn)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計指南DB/T29-6-2018天津市建設(shè)項目配建停車場(庫)標準DB29-296-2021海綿城市雨水控制與利用工程設(shè)計規(guī)范天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導則3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1控規(guī)的實施方案。對控規(guī)確定的用地性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃指標進行細化落實，并結(jié)合土地使用權(quán)確定城市支路、地塊邊界，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施、公園綠地等用地規(guī)模和范圍。3.2建設(shè)用地developmentland城市總體規(guī)劃和控規(guī)中確定的城市建設(shè)用地的簡稱，不包括農(nóng)村集體建設(shè)用地。2DB12/T1389—20243.3策劃方案planningscheme依據(jù)控規(guī)，針對擬開發(fā)建設(shè)地塊而進行的建筑和方案布局具體部署和安排，主要驗證容積率、綠地率、日照分析、公共配套設(shè)施和停車泊位等各類城鄉(xiāng)規(guī)劃指標的可行性，作為調(diào)整細分導則和核發(fā)選址意見書(規(guī)劃條件)的技術(shù)支撐。策劃方案應(yīng)當符合國家和我市的相關(guān)行業(yè)標準要求。3.4選址意見書(規(guī)劃條件)siteselectionproposal(planningconditions)依據(jù)批準的控規(guī)，土地實施劃撥的公益性項目，由項目實施主體向規(guī)劃資源主管部門申請核發(fā)選址意見書；土地有償使用的經(jīng)營性項目和土地改造類項目，由項目實施主體向規(guī)劃資源主管部門申請規(guī)劃條件。本標準涉及的選址意見書(規(guī)劃條件)按《自然資源部關(guān)于以“多規(guī)合一”為基礎(chǔ)推進規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》對應(yīng)的規(guī)劃許可事項為用地預(yù)審與選址意見書(規(guī)劃條件)。4基本要求4.1空間參照系4.1.1平面坐標系統(tǒng)應(yīng)采用2000天津城市坐標系。4.1.2高程系統(tǒng)應(yīng)采用1985國家高程基準，高程成果應(yīng)采用本市測繪行政主管部門公布啟用的高程年代成果。4.2時間參照系日照計算應(yīng)采用真太陽時，日照標準日應(yīng)采用大寒日或冬至日，日照基準年應(yīng)采用2001年。4.3單位精度4.3.1長度單位總平面圖長度單位以米(m)為單位，宜保留1位小數(shù)；立面圖、剖面圖長度單位以米(m)為單位。4.3.2面積單位用地面積以平方米為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值。建筑面積以平方米為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值，但不得突破控規(guī)上限。4.3.3容積率容積率計算保留到小數(shù)點后1位，按照四舍五入的原則取值，但不得突破控規(guī)上限。4.3.4比值單位綠地率、建筑密度以百分比(%)為單位，保留到個位，按照四舍五入的原則取值。4.3.5配建停車位數(shù)單位建設(shè)項目配建的非機動車、機動車停車泊位數(shù)以個為單位，按照向上取整的原則取值。4.3.6高度單位道路豎向標高、室外地坪標高及建筑高度以米(m)為單位，宜保留1位小數(shù)。3DB12/T1389—20245現(xiàn)狀調(diào)查分析5.1自然條件應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)自然條件進行調(diào)查，居住區(qū)選址應(yīng)符合GB50180-2018的要求。5.2現(xiàn)狀土地使用及權(quán)屬情況應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地使用情況進行調(diào)查，包括土地權(quán)屬情況、屬于國有土地或集體土地、土地收儲整理狀況、地上物狀況等條件進行綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮。5.3現(xiàn)狀建(構(gòu))筑物情況應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑構(gòu)筑物情況進行調(diào)查，包括現(xiàn)狀建筑年代、建筑質(zhì)量、建筑性質(zhì)、是否有保留價值、是否涉及文物保護單位等條件進行綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮。5.4現(xiàn)狀道路交通和基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)對規(guī)劃范圍內(nèi)及相鄰地塊現(xiàn)狀(含在建)道路交通和市政管線進行調(diào)查并綜合掌握，在策劃方案中統(tǒng)籌考慮，包括現(xiàn)狀道路等級及實施狀況、現(xiàn)狀軌道及站點實施狀況、現(xiàn)狀交通場站及停車設(shè)施用地情況、地塊出入口設(shè)置情況、現(xiàn)狀主要市政設(shè)施點位和管線布局狀況等。6策劃方案基本要求6.1符合上位規(guī)劃6.1.1符合控規(guī)建設(shè)用地策劃方案編制中的用地性質(zhì)、用地兼容性、控制指標、控制線、公共服務(wù)設(shè)施類型及布局、道路交通設(shè)施(道路、軌道、鐵路、公交場站、社會公共停車場(庫)、加油(氣)站等)、市政工程設(shè)施(電力設(shè)施、供水設(shè)施、排水設(shè)施、燃氣設(shè)施、供熱設(shè)施、通訊設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等)等，均必須符合和滿足控規(guī)的要求。6.1.2符合其他上位規(guī)劃建設(shè)用地策劃方案的編制必須符合其他相關(guān)上位規(guī)劃的要求。6.2滿足公共利益和市場需求在充分考慮公共利益和市場需求的基礎(chǔ)上，在符合控規(guī)管控要求的前提下，策劃方案可對細分導則的用地功能、設(shè)施布局、控制指標等進行適度優(yōu)化。策劃方案容積率可低于細分導則上限。如策劃方案與細分導則有沖突，經(jīng)充分論證，以優(yōu)化后的策劃方案作為細分導則調(diào)整的依據(jù)，按照細分導則管理相關(guān)要求，同步研究調(diào)整細分導則。6.3各項控制指標6.3.1規(guī)劃用地性質(zhì)建設(shè)用地規(guī)劃策劃應(yīng)滿足控規(guī)中規(guī)劃用地性質(zhì)、開發(fā)強度等用途管制要求，嚴禁出現(xiàn)與規(guī)劃用地性質(zhì)不符的策劃方案及建筑布局形式。4DB12/T1389—20246.3.2用地面積6.3.2.1用地面積包括總用地面積與界內(nèi)建設(shè)用地。6.3.2.2總用地面積對應(yīng)控規(guī)，即道路中心線、河流中心線、行政管轄界線等圍合形成的總面積，應(yīng)符合控規(guī)。6.3.2.3界內(nèi)建設(shè)用地對應(yīng)細分導則，即建設(shè)項目自身使用的土地范圍，應(yīng)與核定用地圖中的“界內(nèi)建設(shè)用地面積”數(shù)值一致，并作為計算細分導則容積率的依據(jù)。6.3.3容積率6.3.3.1策劃方案容積率應(yīng)符合控規(guī)，可對細分導則容積率進行適度優(yōu)化。經(jīng)審定的策劃方案涉及調(diào)整細分導則的，按照相關(guān)管理要求履行審批程序。當策劃方案容積率低于細分導則控制值時，應(yīng)附具合理性說明及經(jīng)濟測算說明。6.3.3.2容積率的計算應(yīng)符合GB50180-2018和DB12/T1040-2021的要求。6.3.4建筑面積6.3.4.1建筑面積包括總建筑面積、地上建筑面積、(半)地下建筑面積。其中，地上建筑面積包括地上計容建筑面積、地上不計容建筑面積、地上鼓勵兼容建筑面積。6.3.4.2建筑面積的計算應(yīng)符合GB/T50353-2013、DB12/T1040-2021的要求，如有鼓勵兼容或獎勵情形，應(yīng)按我市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6.3.4.3地上建筑面積是計算建設(shè)用地容積率的直接依據(jù)，策劃方案應(yīng)如實填報技術(shù)經(jīng)濟指標表。6.3.5建筑密度6.3.5.1建筑密度應(yīng)符合控規(guī)要求。6.3.5.2建筑密度的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要求。6.3.6綠地率6.3.6.1綠地率應(yīng)符合控規(guī)的要求。6.3.6.2綠地率的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要求，并在圖紙中標注綠地的位置和類型。6.3.7建筑高度6.3.7.1建筑高度應(yīng)符合控規(guī)的要求。位于有凈空高度要求的飛機場、電臺、通訊、微波通道、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事設(shè)施等控制區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，規(guī)劃建筑高度應(yīng)符合相關(guān)主管部門要求。位于大運河核心監(jiān)控區(qū)的建設(shè)用地滿足《大運河天津段核心監(jiān)控區(qū)國土空間管控細則(試行)》。6.3.7.2建筑高度的計算應(yīng)符合DB12/T1040-2021的要求，居住用地還應(yīng)符合GB50180-2018有關(guān)要求。6.4場地設(shè)計要求6.4.1自然條件6.4.1.1應(yīng)分析周邊地塊的自然環(huán)境。6.4.1.2應(yīng)分析建設(shè)用地內(nèi)的地形、風向、日照、水文等自然條件。5DB12/T1389—20246.4.1.3當建設(shè)用地或建設(shè)項目有特殊環(huán)境要求(如有泄洪、防風、防潮等)時，應(yīng)在策劃方案中附具相關(guān)圖紙或說明。6.4.2歷史文化保護與風貌保護6.4.2.1當建設(shè)用地位于歷史文化名鎮(zhèn)、名村，歷史文化街區(qū)或歷史風貌建筑區(qū)時，建設(shè)項目應(yīng)符合保護規(guī)劃要求。6.4.2.2當建設(shè)用地內(nèi)有不可移動文物的，應(yīng)制定文物保護工程方案或文物影響評估報告。6.4.2.3當建設(shè)用地內(nèi)有其他需要保留的建筑時，應(yīng)就其保留價值及建設(shè)項目對保留建筑的影響進行分析說明。6.4.2.4宜考慮當?shù)孛袼孜幕暗赜蛱厣?.4.3其他要求6.4.3.1建設(shè)項目的規(guī)劃布局、交通組織、綠地景觀等規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容應(yīng)符合DB12/T1040-2021及相關(guān)技術(shù)標準的要求。6.4.3.2居住用地的策劃方案結(jié)合《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導則》的規(guī)劃指引。6.4.3.3建設(shè)項目的消防設(shè)計、安全疏散及應(yīng)急避難場所等安全性要求，應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范的要求。6.4.3.4建設(shè)用地內(nèi)部或周邊存在危險源或污染源的，策劃方案必須按照各類型各級別危險源及污染源對應(yīng)的防護要求考慮與項目的安全距離和防護要求。6.4.3.5策劃方案應(yīng)充分結(jié)合各相關(guān)行業(yè)主管部門要求，并為建設(shè)工程設(shè)計方案的實施提出深化建議。6.5空間布局6.5.1建筑空間布局6.5.1.1策劃方案應(yīng)明確表達用地和建筑的各項指標以及建設(shè)用地與建筑規(guī)劃布局的關(guān)系：——合理組織各功能規(guī)劃建筑、綠地景觀、活動場地、道路交通、停車設(shè)施的布局，營造宜人的室外空間環(huán)境；——規(guī)劃建筑布局應(yīng)與周邊相鄰地塊的城市肌理相協(xié)調(diào)?？偲矫鎴D的圖幅范圍應(yīng)能反映周邊相鄰地塊現(xiàn)狀；——建設(shè)項目功能復雜時應(yīng)提供項目功能分析圖。6.5.1.2策劃方案應(yīng)體現(xiàn)交通組織與消防交通組織：——道路交通分析圖應(yīng)標明建設(shè)用地出入口位置、停車場(庫)出入口位置、人車流線以及交通組織方案等以及相鄰地塊現(xiàn)狀出入口位置，方案應(yīng)滿足DB12/T1040-2021及行業(yè)主管部門要求。出入口盡量設(shè)置在次干路和支路等低等級道路上，不應(yīng)設(shè)在交叉口、人行橫道、公共交通停靠站以及橋梁引橋、地道引道處。策劃方案宜遵循“人車分流”的設(shè)計模式，充分考慮步行安全性；——主管部門認為有必要附具的交通影響評價報告；——消防設(shè)計分析圖應(yīng)標明消防車道及消防撲救場地，相關(guān)內(nèi)容應(yīng)滿足現(xiàn)行消防規(guī)范要求。6.5.1.3策劃方案應(yīng)表現(xiàn)建筑空間布局整體效果：——如有明確建筑限高，建筑高度應(yīng)滿足項目所在區(qū)域的限高要求；——繪制項目高度布局圖反映整體空間布局效果；——應(yīng)表現(xiàn)周邊已建建筑布局或擬建規(guī)劃布局，結(jié)合本項目形成各方向整體體塊鳥瞰表現(xiàn)圖。6.5.2開放空間布局6DB12/T1389—20246.5.2.1在條件允許的情況下，建設(shè)項目宜向市民提供開放使用的室外活動空間。6.5.2.2在條件允許的情況下，居住用地的建設(shè)項目可設(shè)置住宅室外專有庭院，該部分不計入綠地率，且應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。6.5.3地下空間布局6.5.3.1地下空間規(guī)劃布局應(yīng)當遵循統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)、合理利用、安全環(huán)保、公共利益優(yōu)先、地下與地上相協(xié)調(diào)的原則。6.5.3.2應(yīng)明確地下空間開發(fā)的范圍、功能、規(guī)模、布局等，明確各類地下空間設(shè)施系統(tǒng)之間以及地下公共空間與地上公共空間的連通方式。6.6建筑參數(shù)6.6.1住宅套數(shù)住宅套數(shù)是統(tǒng)計和計算可容納戶數(shù)和人口的重要指標。住宅套數(shù)按策劃方案的定位，由其所選擇的戶型決定。6.6.2居住人口和戶數(shù)6.6.2.1居住人口計算應(yīng)依據(jù)GB50180-2018、DB12/T1116-2021、DB12/T1339-2024等相關(guān)規(guī)定進行計算。6.6.2.2可根據(jù)適應(yīng)人群和戶型選擇不同策劃方案類型，類型不同，戶型面積、人口計算均會有所不同，對人口規(guī)模進行彈性計算。6.6.2.3居住人口應(yīng)以住宅建筑面積為計算依據(jù)，不應(yīng)包含公共服務(wù)設(shè)施及其他配套設(shè)施。6.6.2.4計算人口單位為人，計算戶數(shù)單位為戶。6.7日照、采光、通風與衛(wèi)生視距6.7.1建筑間距和居住建筑計算間距應(yīng)符合DB12/T1040-2021要求，建筑布局宜統(tǒng)籌考慮采光、通風與衛(wèi)生視距。6.7.2以下策劃方案需做日照分析：——規(guī)劃住宅類型含低層住宅、多層住宅、高層住宅和混合住宅的居住用地；——幼兒園、中小學、老年人照料設(shè)施、醫(yī)院病房樓、宿舍等有日照需求的非住宅建筑；——相鄰地塊內(nèi)有現(xiàn)狀住宅建筑，或相鄰地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地的，應(yīng)核查日照影響分析范圍，以判斷是否應(yīng)進行日照影響分析；——管理部門認為需要測算周邊日照影響的建設(shè)項目。6.7.3日照分析方法應(yīng)符合GB50180-2018和GB/T50947-2014的相關(guān)規(guī)定及要求，相關(guān)參數(shù)見《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于執(zhí)行國家建筑日照計算參數(shù)標準及確定日照分析范圍意見的通知》的要求。6.7.4日照分析圖或日照分析報告應(yīng)明確分析結(jié)論，即有日照需求的建筑或場地的日照時數(shù)能否滿足國家及我市相關(guān)要求。6.8建筑風貌6.8.1應(yīng)遵循總體協(xié)調(diào)原則，新建、改建建筑風貌與所在區(qū)域的地域特征相協(xié)調(diào)，建筑體量、尺度與周邊建筑呼應(yīng)。6.8.2突出城市特色，增強可識別性；在城市建設(shè)中，延續(xù)歷史文脈的同時，提倡建筑設(shè)計的創(chuàng)新，體現(xiàn)城市景觀的多樣性和文化因素復雜性。7DB12/T1389—20247公共服務(wù)設(shè)施7.1規(guī)劃布局公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)符合GB50180-2018、DB12/T598.1-2024、DB12/T1040-2021和DB12/T1339-2024以及各類設(shè)施行業(yè)標準的相關(guān)要求，策劃方案的圖紙中應(yīng)明確標注各項公共服務(wù)設(shè)施的位置，并在技術(shù)經(jīng)濟指標表中明確建筑規(guī)模等指標。公共服務(wù)設(shè)施布局應(yīng)符合控規(guī)。對非獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵集中設(shè)置。7.2分級分類7.2.1配置級別要求配置級別應(yīng)按照街道社區(qū)、居委會社區(qū)、業(yè)委會街坊三個層級進行配置。7.2.2配置類別要求應(yīng)按照DB12/T1116-2021中確定的保留型、改造型、新建型進行區(qū)別配置。保留型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以完善配套設(shè)施為主；改造型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以補全配套設(shè)施為主；新建型單元公共服務(wù)設(shè)施配置應(yīng)以高標準配置配套設(shè)施為主。7.3社區(qū)中心7.3.1街道級社區(qū)中心7.3.1.1街道級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)街道辦事處，空間上對應(yīng)控規(guī)單元，服務(wù)人口為5萬~10萬。7.3.1.2街道級社區(qū)中心宜圍繞地鐵站點集中在一個街坊內(nèi)統(tǒng)一建設(shè)。設(shè)施內(nèi)部空間強調(diào)高度開放性和共享性。包含教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、養(yǎng)老服務(wù)、管理服務(wù)、商業(yè)、交通和市政設(shè)施。具體包含項目類型和規(guī)模應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行7.3.1.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細分導則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復配置，應(yīng)按照DB12/T1339-2024合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.3.2居委會級社區(qū)中心7.3.2.1居委會級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)居民委員會，空間上對應(yīng)控規(guī)街坊，服務(wù)人口為1萬人左右。7.3.2.2居委會級社區(qū)中心強調(diào)盡可能共享共建，將更多類型的公共服務(wù)設(shè)施混合建設(shè)在同一用地或建筑內(nèi)，統(tǒng)一管理、運營，提升一站式服務(wù)的便利性。主要包含教育、社區(qū)衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理、商業(yè)服務(wù)和市政公用設(shè)施。具體包含項目類型和規(guī)模應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行。7.3.2.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細分導則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復配置，按照試行標準合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.3.3業(yè)委會級社區(qū)配套7.3.3.1業(yè)委會級社區(qū)在社會管理上對應(yīng)業(yè)主委員會，空間上對應(yīng)居住街坊，服務(wù)人口為0.1萬～0.37.3.3.2業(yè)委會級社區(qū)配套設(shè)施，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)滿足其使用要求。具體包含項目類型和規(guī)模，應(yīng)按照DB12/T1339-2024執(zhí)行。8DB12/T1389—20247.3.3.3策劃方案在保障配置控規(guī)和細分導則中規(guī)定的設(shè)施及規(guī)模外，應(yīng)按DB12/T1339-2024進行分析，對于功能相對重疊的公共服務(wù)設(shè)施項目不再重復配置，按照試行標準合理配置規(guī)模。對于本級圈層內(nèi)未納入控規(guī)的其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)一并配置體現(xiàn)。7.4基礎(chǔ)教育設(shè)施7.4.1基本要求7.4.1.1基礎(chǔ)教育設(shè)施包含幼兒園(托兒所)、小學、初中、高中、完中。應(yīng)嚴格落實控規(guī)和細分導則中對容積率、建筑密度、綠地率、限高等要求并根據(jù)單元人口進行核算配置。7.4.1.2建筑應(yīng)滿足相應(yīng)的日照和建筑間距要求。具體應(yīng)按照相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范執(zhí)行。7.4.2幼兒園(托兒所)和中小學建設(shè)用地規(guī)模及建筑規(guī)模應(yīng)在滿足DB12/T598.1-2024、DB12/T1339-2024及相關(guān)規(guī)定的前提下，在符合上位規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，集約節(jié)約用地、因地制宜、結(jié)合實際需求和具體情況，擇情選取指標?？偲矫嬖O(shè)計中活動場地、綠化、各類教室朝向等應(yīng)符合相關(guān)標準規(guī)范。7.5其他公共服務(wù)設(shè)施其他公共服務(wù)設(shè)施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、養(yǎng)老服務(wù)、管理服務(wù)、商業(yè)、交通和市政設(shè)施等。其他公共服務(wù)設(shè)施的類別、布局、規(guī)模等要求，應(yīng)落實控規(guī)和細分導則的要求，并按照GB50180-2018、DB12/T598.1-2024、DB12/T1040-2021和DB12/T1339-2024及相關(guān)規(guī)定的設(shè)計標準進行設(shè)計與核算。8道路交通及市政設(shè)施8.1道路及交通設(shè)施8.1.1基本要求道路交通設(shè)施規(guī)劃布設(shè)應(yīng)符合控規(guī)及GB/T51328-2018、CJJ193-2012、CJJ37-2012、GB50647-2011、DB12/T1116-2021、DB/T29-6-2018、GB50180-2018和《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導則》的相關(guān)要求。涉及鐵路及軌道的項目應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)定和標準的要求。8.1.2道路規(guī)劃城市道路線位及用地應(yīng)與控規(guī)(細分)保持一致。8.1.3軌道站點對于緊鄰軌道交通站點的建設(shè)項目應(yīng)注重加強地塊與車站的交通銜接，規(guī)劃軌道出入口及風亭位于建設(shè)用地內(nèi)的，住宅建筑原則上不考慮結(jié)建，商業(yè)建筑原則上考慮結(jié)建，結(jié)建方案應(yīng)獲軌道管理部門的8.1.4交通場站設(shè)施8.1.4.1社會公共停車場(庫)、公交場站、加油(氣)站在滿足規(guī)劃功能前提下，位置及建設(shè)形式可結(jié)合策劃方案進行調(diào)整和優(yōu)化。優(yōu)化后場地出入口布局及交通組織需合理可行。9DB12/T1389—20248.1.4.2加油(氣)站站外建(構(gòu))筑物與站內(nèi)相關(guān)設(shè)施的安全間距，應(yīng)滿足GB50156-2012的相關(guān)要求。8.1.5停車配建8.1.5.1項目配建停車應(yīng)符合DB/T29-6-2018規(guī)定的機動車與非機動車停車位數(shù)量、布局等相關(guān)要求，對于居住區(qū)地面停車率不宜大于15%,地下車庫的建設(shè)還應(yīng)符合JGJ1002015、DB29-296-2021的相關(guān)要求。位于城市規(guī)劃確定的歷史文化街區(qū)內(nèi)的項目、受建設(shè)條件限制的老舊居住區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施用地類改擴建項目以及管理部門認為停車配建指標可折減的其他項目，可以通過配建車位專題論證確定停車位數(shù)量。8.1.5.2建設(shè)項目機動車停車場(庫)的出入口不宜直接開向城市道路，宜設(shè)在項目內(nèi)部道路上，并應(yīng)符合內(nèi)部交通組織的需要。8.1.6其他要求8.1.6.1無障礙設(shè)計、居住區(qū)道路邊緣至建筑物距離等要求，應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定。8.1.6.2涉及公路及公路設(shè)施的項目，應(yīng)符合上位規(guī)劃的要求，在策劃方案中予以落實。公路控制線內(nèi)的建設(shè)以及在公路沿線設(shè)置出入口，應(yīng)當滿足公路規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、管控要求。8.2市政設(shè)施8.2.1符合上位規(guī)劃8.2.1.1區(qū)域型市政設(shè)施布局，應(yīng)獨立占地，在策劃方案中予以落實。設(shè)施用地面積應(yīng)符合相關(guān)行業(yè)標準和上位規(guī)劃要求。8.2.1.2應(yīng)對供水、排水、供電、通訊、燃氣、供熱、消防、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施進行核查和設(shè)置，市政設(shè)施的布局和設(shè)置應(yīng)符合上位規(guī)劃的要求，在滿足規(guī)劃的前提下可對位置適當進行調(diào)整和優(yōu)化。8.2.2設(shè)計布局原則8.2.2.1市政場站設(shè)施的設(shè)置應(yīng)與城市用地布局、道路交通和綠地布局等相協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌安排。8.2.2.2地塊內(nèi)新增市政設(shè)施，在符合功能需求的前提下，應(yīng)集中設(shè)置形成市政島。8.2.3符合安全要求各類市政設(shè)施布局，應(yīng)滿足其相應(yīng)安全規(guī)范要求，充分考慮與周邊居住建筑和公共建筑的安全距離。9項目開發(fā)經(jīng)濟可行性分析9.1分析要素涉及居住用地的策劃方案應(yīng)考慮以下方面：產(chǎn)品定位，包括定位為剛需型、改善型、剛改結(jié)合型等；空間布局，包括低層產(chǎn)品、多層洋房產(chǎn)品、高層產(chǎn)品、混合產(chǎn)品等；針對人群，包括受教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、收入水平等；戶型選擇，包括戶型面積、戶型形狀等；景觀設(shè)計，包括樹種選擇、景觀小品、硬質(zhì)鋪裝等；公共空間，包括場景主題、兒童活動場地等；其他，包括建筑外立面色彩等。9.2經(jīng)濟測算對于容積率降低的項目，除需開展公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施承載力分析以外，應(yīng)進行經(jīng)濟可行性分析，包括土地整理成本和預(yù)估土地出讓金等方面內(nèi)容。DB12/T1389—202410策劃方案成果10.1成果內(nèi)容10.1.1區(qū)位分析圖明確分析項目地塊所在位置及其特殊性。10.1.2現(xiàn)狀分析圖對項目地塊內(nèi)部和周邊的權(quán)屬單位、地上物情況、生態(tài)環(huán)境、道路交通、公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、空間形態(tài)等進行分析說明。10.1.3上位規(guī)劃核查圖對項目地塊所屬控規(guī)、細分導則及其他上位規(guī)劃進行核查。10.1.4方案設(shè)計圖包括方案總平面圖、空間結(jié)構(gòu)或功能分區(qū)圖、技術(shù)經(jīng)濟指標、方案體塊鳥瞰圖、建筑層數(shù)及高度布局圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖，如有需要可增加地下空間布局圖、局部節(jié)點設(shè)計示意圖等(商業(yè)及工業(yè)倉儲類項目可視情況酌情增減相關(guān)內(nèi)容)。10.1.5方案分析圖包括公共配套設(shè)施核算及布局圖、日照分析圖、道路交通分析圖、停車布局分析圖、空間布局分析等(商業(yè)及工業(yè)倉儲類項目可視情況酌情增減相關(guān)內(nèi)容)。10.1.6經(jīng)濟可行性分析項目開發(fā)經(jīng)濟可行性分析成果。10.1.7相關(guān)附件按照項目實際情況可附具日照分析報告、空間三維模型、項目實體模型、交通影響評價報告、環(huán)境影響評價報告等附件。10.2編制深度10.2.1策劃方案編制應(yīng)符合GB50180-2018、DB12/T1116-2021、DB12/T1040-2021和其他相關(guān)規(guī)范標準的要求。方案設(shè)計圖應(yīng)根據(jù)項目及周邊環(huán)境復雜程度確定表達深度，可參照《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的方案設(shè)計要求，并根據(jù)實際情況適當增減內(nèi)容。10.2.2方案應(yīng)清晰表達不同功能的建筑布局(住宅、配套、商業(yè)、辦公、文化、交通設(shè)施、市政設(shè)施等),還應(yīng)體現(xiàn)交通組織、開放空間、綠地和活動場地、主要景觀等。10.2.3居住用地策劃方案應(yīng)附具住宅戶型平面圖。住宅戶型的選用應(yīng)結(jié)合《天津市新型居住社區(qū)城市設(shè)計導則》中住房政策類型的指引，與項目開發(fā)經(jīng)濟可行性分析一致。10.2.4建筑高度和層數(shù)應(yīng)真實可靠，不同建筑類型層高應(yīng)有所區(qū)分。10.2.5方案應(yīng)表達周邊城市道路等級、建設(shè)用地對外出入口布局、內(nèi)部道路交通組織、配建機動車與非機動車停車場(庫)范圍及出入口布局，相鄰地塊現(xiàn)狀出入口位置等。10.2.6方案應(yīng)表達獨立占地和獨立建設(shè)的市政設(shè)施。10.2.7方案中應(yīng)體現(xiàn)的標注有：路名、建筑層數(shù)、建筑退線、建筑間距、道路邊線與建筑物間距、主DB12/T1389—2024要設(shè)施名稱、規(guī)劃總用地界線及主要拐點標注、可用地界線及主要拐點標注、建設(shè)用地主要出入口及停車場(庫)出入口位置及寬度、消防撲救面、指北針、比例尺等。10.2.8策劃方案技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)以表格的形式體現(xiàn)，主要內(nèi)容包括：規(guī)劃總用地面積、界內(nèi)建設(shè)用地、各類型用地分項面積、總建筑面積、地上地下建筑面積、各功能建筑分項面積、平均容積率、各類用地分項容積率、平均建筑密度、綠地率、總?cè)丝?、總戶?shù)、地上地下停車泊位數(shù)、非機動車泊位數(shù)、現(xiàn)狀及規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施、資金測算等。10.2.9具體表格形式應(yīng)符合附錄A。10.2.10策劃方案的主要圖紙和主要指標須能夠指導核發(fā)用地預(yù)審與選址意見書(規(guī)劃條件)。10.2.11對有益于指導后續(xù)規(guī)劃許可審批的內(nèi)容，如城市天際線、空間退讓、建筑布局、建筑風貌、公共空間等內(nèi)容可核定為強制性、限制性、建議性要求，納入規(guī)劃條件。10.3成果形式策劃方案成果形式包括：說明書、圖紙集、相關(guān)附件。編制應(yīng)符合DB12/T1040-2021的相關(guān)要求。說明書應(yīng)包括方案編制背景、設(shè)計依據(jù)、項目設(shè)計的相關(guān)要求、設(shè)計范圍及現(xiàn)狀條件、方案構(gòu)思、主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。具體要求見表1所示。表1建設(shè)用地策劃方案成果形式內(nèi)容序號項目名稱必要性備注1說明書說明書2圖紙集區(qū)位分析圖3現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃核查分析圖●4現(xiàn)行細分導則核查分析圖●5其他上位規(guī)劃核查分析圖O可多張表達6權(quán)屬分析圖●7現(xiàn)狀基地條件分析圖(地質(zhì)、危險源、污染源、建筑、道路交通、配套設(shè)施、市政設(shè)施、工程管廊、文物保護、空間形態(tài)等)可多張表達8方案總平面圖9空間結(jié)構(gòu)分析圖●方案體塊鳥瞰圖●可多張表達技術(shù)經(jīng)濟指標●表格形式建筑層數(shù)及高度布局圖●地下空間布局圖O建筑平面圖O建筑立面圖O建筑剖面圖O開放空間布局圖O局部節(jié)點設(shè)計圖O日照分析圖●參照4.7.220道路交通分析圖21靜態(tài)交通分析圖22公共服務(wù)設(shè)施布局圖居住用地需要DB12/T1389—202423市政設(shè)施布局圖O24城市空間天際線分析圖O25經(jīng)濟測算●26戶型平面圖●居住用地需要27其他O如有特殊要求可增加28附件日照分析報告O29交通影響評價報告O環(huán)境影響評價報告O空間三維模型O重點地區(qū)需要空間實體模型O其他O注：●為必須項目；O為可選項目11.1建設(shè)項目策劃方案的編制成果，以及附具的附件需要編制成果的，相關(guān)編制單位及其相關(guān)編制人員應(yīng)簽字蓋章，并對成果負擔責任與義務(wù)。11.2需要履行該責任義務(wù)的成果包括：策劃方案成果、日照分析報告、交通影響報告、空間三維模型等。DB12/T1389—2024策劃方案表格A.1居住類技術(shù)經(jīng)濟指標見表A.1。表A.1居住類技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位指標規(guī)劃總用地面積m2建設(shè)用地面積m2其中住宅用地m2服務(wù)設(shè)施用地m2中小學用地m2道路用地m2綠地m2其他m2平均容積率/其中住宅用地容積率/服務(wù)設(shè)施用地容積率/中小學用地容積率/其他用地容積率/總建筑面積m2地上計容建筑面積m2其中住宅建筑m2住宅用地經(jīng)營類建筑m2社區(qū)綜合服務(wù)中心m2社區(qū)文化活動中心m2公安派出所m2司法所m2菜市場m2黨群服務(wù)中心m2幼兒園m2小學m2中學m養(yǎng)老院2社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心m2社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站m2居家養(yǎng)老服務(wù)中心m2其他建筑m2兼容性質(zhì)1建筑m2DB12/T1389—2024兼容性質(zhì)2建筑m2地上不計容建筑面積m2地上鼓勵兼容建筑面積m2其中性質(zhì)1建筑面積m2性質(zhì)2建筑面積m2地下建筑面積m2其中性質(zhì)1建筑面積m2性質(zhì)2建筑面積m2平均建筑密度%其中住宅用地建筑密度%其他用地建筑密度%平均綠地率%其中住宅用地綠地面積m2住宅用地綠地率%其他用地綠地面積m2其他用地綠地率%建筑限高m居住戶數(shù)戶居住人口人戶均人口人/戶機動車停車位輛其中地上機動車停車位輛地下機動車停車位輛非機動車停車位輛其中地上非機動車停車位輛地下非機動車停車位輛注：