房地產(chǎn)估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 34課件講解_第1頁
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房地產(chǎn)估價原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫謹(jǐn)慎原則的含義是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎：充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制充分估計未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款遵循謹(jǐn)慎原則的理由需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔較長時間，市場的不確定性，屆時抵押物的價值有可能下跌。抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。注意：抵押價值未考慮短期處分的影響理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵“在存在不確定因素的情況下”確定因素，不存在謹(jǐn)慎問題，依據(jù)確定因素進(jìn)行估價樂觀→偏高保守→偏低折中→居中不確定因素抵押價值評估市場價值評估投資價值評估采用收益法評估收益性房地產(chǎn)未來的收益可能會高也可能會低評估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值評估一般的房地產(chǎn)市場價值《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》遵循謹(jǐn)慎原則的要求（1）比較法不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘（2）成本法不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤不應(yīng)低估折舊《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》遵循謹(jǐn)慎原則的要求（4）假設(shè)開發(fā)法不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤（3）收益法不應(yīng)高估收入或者低估運營費用選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低《商業(yè)銀行押品管理指引》規(guī)定“原則上，對于有活躍交易市場、有明確交易價格的押品，應(yīng)參考市場價格確定押品價值。采用其它方法估值

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