房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 34課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)謹(jǐn)慎原則的含義是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎：充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制充分估計(jì)未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款遵循謹(jǐn)慎原則的理由需要處分抵押物的時(shí)點(diǎn)與抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)的不確定性，屆時(shí)抵押物的價(jià)值有可能下跌。抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。注意：抵押價(jià)值未考慮短期處分的影響理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵“在存在不確定因素的情況下”確定因素，不存在謹(jǐn)慎問(wèn)題，依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)樂(lè)觀→偏高保守→偏低折中→居中不確定因素抵押價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估投資價(jià)值評(píng)估采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)未來(lái)的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低評(píng)估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值評(píng)估一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》遵循謹(jǐn)慎原則的要求（1）比較法不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘（2）成本法不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)不應(yīng)低估折舊《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》遵循謹(jǐn)慎原則的要求（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)（3）收益法不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低《商業(yè)銀行押品管理指引》規(guī)定“原則上，對(duì)于有活躍交易市場(chǎng)、有明確交易價(jià)格的押品，應(yīng)參考市場(chǎng)價(jià)格確定押品價(jià)值。采用其它方法估值