酒店經(jīng)營好與壞還是數(shù)據(jù)說了算

酒店經(jīng)營好與壞，還是數(shù)據(jù)說了算！單擊此處添加文本具體內(nèi)容RevPar這一國際酒店業(yè)普遍采用的衡量手段反映的是以每間客房為基礎所產(chǎn)生的客房收入，因此能夠衡量酒店客房庫存管理的成功與否。不可否認的是，酒店經(jīng)營管理者的目標就是要通過客房出租率和平均房價的提高來實現(xiàn)RevPar的最大化，因為客房收入在酒店經(jīng)營的總收入中的確占有很大的比重。一般來說，提供全功能服務的三星級以上酒店的總收入中有50%—65%是來自客房。而在附屬服務設施(主要是餐飲服務)有限的經(jīng)濟型酒店或者長住型酒店，高達90%的收入則是來自客房。與RevPar相比，中國的酒店業(yè)用客房出租率作為衡量酒店經(jīng)營業(yè)績的標準從某種意義上講是不科學的。尤其是對于那些為了追求高出租率而實施低價競爭的酒店而言，客房出租率就根本不能說明問題。盡管RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標準，而且能夠提供大致的市場趨勢和一些收入指數(shù)，但是在僅以RevPar為基礎分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績時也存在一些值得注意的不足。于是，國際上的一些專家也提出了一種可以彌補RevPar不足的業(yè)績衡量概念，即：GopPar。圖片關于RevPar的計算圖片RevPar既可以用一家酒店的凈客房收入(即在扣除折價、銷售稅等項目之后的收入)除以可供出租客房總數(shù)而得出，也可以用一家酒店的平均每日房價(ADR)乘以客房出租率來進行計算。具體公式如下：客房總收入÷客房總數(shù)÷每年天數(shù)=RevPar如：2,555,000÷100÷365=70元RevPar或：平均每日房價(ADR)X客房出租率=RevPar如：100元×70%=70元RevPar用RevPar衡量酒店經(jīng)營業(yè)績的一些不足之處圖片收入組合：眾所周知，酒店客房的收入有時候并不會高出酒店總收入的50%至55%。這主要涉及那些有大量餐飲經(jīng)營及會議展覽業(yè)務的酒店。在這種情況下，RevPar所反映的只是一家酒店收入業(yè)績的一個部分，而沒有考慮所有其它的收入來源。這樣的話，我們在比較酒店的經(jīng)營業(yè)績時就會產(chǎn)生不準確的分析。比如，甲酒店的平均房價是70元，客房出租率為70%，房間總數(shù)是100間。該酒店其它部門的經(jīng)營收入(包括餐飲及其它經(jīng)營收入)是500,000元。另一方面，假設乙酒店的規(guī)模及平均房價與甲酒店相同，而客房出租率只有60%，而其它部門的收入則達到了1,000,000元。盡管甲酒店的RevPar比乙酒店要高出大約15%(49元與42元)，而乙酒店的總收入?yún)s比甲酒店高。如果兩家酒店的直接開支相似(比如：占總收入的35%)，而且兩家酒店的人頭費用相同的話，盡管乙酒店的RevPar盡管并不很理想，但是其最終賺的錢卻比甲酒店多。規(guī)模：如果同小型酒店相比，RevPar衡量方法對大型酒店是不利的。常識表明，一家只有100間客房的酒店比一家擁有200間客房的酒店更容易取得更高的出租率，尤其是有季節(jié)性高峰和低谷時。這樣的話，在相同的市場條件下，一家大型酒店的RevPar就有可能比一家小型酒店的RevPar低。因此，酒店經(jīng)營管理者和投資商在比較一家酒店與其它酒店的RevPar業(yè)績時，需要考慮這家酒店的規(guī)模。由于規(guī)模經(jīng)濟和零星收入等因素，一家大型酒店的財務業(yè)績比一家擁有較高RevPar的小型酒店更理想不是不可能的。價值涵義：酒店的價值是以其凈自由現(xiàn)金流，而不是以其總收入為基礎的。盡管RevPar與一家酒店的價值有些關聯(lián)，但是它并不能確切地與一家酒店物業(yè)的收入資本化價值相關聯(lián)。不過，酒店價值的變化往往與RevPar的變化有十分緊密的聯(lián)系。因為它所反映的是一種彈性關系。什么是GopPar?圖片GopPar的英文全稱是：grossoperatingprofitperavailableroom，其具體含義為：每天每間可供出租客房的經(jīng)營毛利潤(GOP)。在這一定義中，經(jīng)營毛利潤(GOP)等于酒店總收入減去部門經(jīng)營總收入和經(jīng)營開支。下表對GopPar的計算做出了較為清晰的闡釋。由于GopPar不能表明一家酒店物業(yè)的收入組合，因此也不能夠?qū)头渴杖氩块T做出準確的評價。不過，GopPar卻能夠?qū)σ患揖频甑睦麧櫇摿μ峁┮粋€明確的指示。而且，GopPar在多數(shù)情況下能夠更好地反映出酒店的贏利狀況、管理效益，以及整體價值。GopPar衡量標準的優(yōu)點圖片收入組合：由于GopPar所反映的是一家酒店的經(jīng)營利潤，它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經(jīng)營業(yè)績或現(xiàn)金流潛力。因此，酒店管理公司、酒店投資商、投資評估人、以及酒店開發(fā)商在評價一個酒店管理公司的業(yè)績時不會僅僅是以客房收入為依據(jù)，而是以經(jīng)營總收入以及經(jīng)營效益為基礎。規(guī)模：GopPar要考慮所有的經(jīng)營開支，其中大部分包括固定的和可變的開支。固定開支主要與酒店的規(guī)模和要求有關，而可變的開支與酒店的業(yè)務量有關。即使在同一市場條件下，一家大型酒店較之于一家小型酒店無疑就會產(chǎn)生更高的經(jīng)營開支。而一家小型的酒店在每間可供出租客房的基礎上其開支可能會更高(因為大型酒店的規(guī)模經(jīng)濟)。假如一家有400間客房的酒店每年產(chǎn)生的能源開支為175,000元(即每間房為437元)，那么在同一城市里的一家只有200間客房的酒店的能源開支就會達到100,000元(即每間房為500元)。因此，不管規(guī)模大小，GopPar能夠為酒店提供不錯的業(yè)績衡量。有時候，一家小型酒店也可以從較高的RevPar中受益(因為小型酒店在客房出租率和房價的最大化方面更有效)，其每間客房的經(jīng)營開支可能比一家大型酒店的客房經(jīng)營開支高。值得注意的是，GopPar對RevPar中的任何一點變化和波動都十分敏感。酒店房務部門的利潤邊際比其它任何營業(yè)部門都要高得多。因此，RevPar中的一點細微波動可以極大地影響到GopPar，進而影響到一家酒店的價值。在表二中，假設丙酒店的出租率和平均房價都下降了5%，導致RevPar也相應下降了10%。另外，再假設其它收入下降了2.5%，而且部門開支也會隨業(yè)務量而變化。因此，丙酒店的GopPar就相應地下滑了大約16%，即從42元降到了35元?？梢钥闯?，RevPar向GopPar的轉(zhuǎn)變很高,幾乎是一比一的關系。RevPar的一個小小的波動就有可能對GopPar產(chǎn)生很重要的影響。因此，酒店經(jīng)營分析家在分析一家酒店或一組酒店的業(yè)績時，不應該只依賴于一種衡量方法，而應該把GopPar看做是RevPar的補充。總而言之，RevPar表明的是一家酒店在客房庫存管理方面的業(yè)績，能夠提供一些基本的市場趨勢，但是不能提供一家酒店的任何成本指示，因此也就不能表明這家酒店到底賺