我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究以A公司為例摘要房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在土地的取得和開發(fā)以及商品房的銷售環(huán)節(jié)中需要大量的資金投入，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，而獲取資金的融資能力則更是關(guān)乎到企業(yè)能否在激烈的市場競爭中存活。雖然近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的資金不斷增加，但是總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一且有限，且主要依賴于銀行貸款，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險和壓力不斷加大。不斷拓展融資渠道，創(chuàng)新融資模式是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必然要求。由于A房產(chǎn)在區(qū)域以及行業(yè)中具有典型性和代表性，具有很高的研究價值，為此，本文以A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的融資模式為核心和研究對象，探尋A房產(chǎn)公司在融資中存在的問題和形成的原因，并提出相關(guān)建議和措施。并且對A房地產(chǎn)公司的融資模式存在的問題和原因進行了分析，得出了A房地產(chǎn)公司目前存在的融資問題主要有:銀行貸款仍然是A房地產(chǎn)的主要融資渠道，自有資金不足，外部融資所占融資構(gòu)成過低，內(nèi)部融資所占比例過大。導致此類問題的原因是:融資品種相對單一，融資成本高，直接融資難，核心競爭優(yōu)勢缺乏，內(nèi)部融資主導等。通過對A房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和融資渠道的分析，為創(chuàng)新A房產(chǎn)融資渠道指明了方向且奠定了基礎。本文通過對房地產(chǎn)市場中具有代表性的A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的融資問題進行剖析，在改進A房產(chǎn)公司融資能力，為其提供更多更廣的融資渠道和有益的借鑒的同時，也為具有類似問題的房產(chǎn)企業(yè)融資模式的改進和創(chuàng)新提供有益借鑒。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；融資結(jié)構(gòu).；融資渠道

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、緒論 4（一）研究背景 4（二）研究意義 5二、房地產(chǎn)融資理論概述 5（一）房地產(chǎn)融資的相關(guān)概念 5（二）房地產(chǎn)融資的基本特征 5（三）房地產(chǎn)融資的基本原則 6三、A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 6（一）公司簡介 6（二）A公司財務狀況分析 7四、A房地產(chǎn)公司融資存在的問題 8（一）融資品種相對單一 8（二）融資成本相對較高 8（三）直接融資難 8（四）核心競爭優(yōu)勢缺乏 8（五）內(nèi)部融資主導式 9五、A房地產(chǎn)公司融資問題的改進措施和建議 9（一）發(fā)展多元化融資模式 9（二）降低融資成本 9（三）提高A房產(chǎn)公司直接融資的比例 10（四）樹立企業(yè)核心優(yōu)勢 10（五）重視企業(yè)融資途徑 11結(jié)論 11參考文獻 13

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究以A公司為例一、緒論（一）研究背景由于歷史等的原因，我國的房地產(chǎn)企業(yè)自50年代開始的之后三十年一直處于沉寂狀態(tài)，直到進入80年代以來，住房制度改革和土地使用制度逐步確立并發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般的建立起來，帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。在鄧小平同志的南巡、社會主義市場經(jīng)濟體制的提出等多種原因的共同作用下，房地產(chǎn)行業(yè)隨之飛速發(fā)展。并且房地產(chǎn)行業(yè)在改善投資環(huán)境，提高居民居住水平，優(yōu)化土地資源的配置和合理利用，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等方面都起到了不可替代的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度帶動了建筑業(yè)、冶金業(yè)、家電業(yè)、家具業(yè)等行業(yè)的發(fā)展?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展和運作過程中需投入巨大的資金量，并且呈現(xiàn)出投資周期長的特點。僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，很難完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運作。因此融資對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是最為關(guān)心和重要的問題。尤其是在當前國家宏觀調(diào)控的大形勢下，充足的資金成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和生存的前提和關(guān)鍵。然而近幾年房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，使得房價迅猛上升，遠超過了人民群眾的承受能力，帶來了很多社會問題。為了遏制房價的暴漲，促使其向合理化方向發(fā)展，政府出臺一系列宏觀調(diào)控政策，從金融、土地和稅收等方面對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控和規(guī)范。例如，強化借款人資格審查、實行住房限購措施、增加土地購買首付占全款的比例、提高企業(yè)信貸門檻等。隨著國家政策的收緊，房地產(chǎn)業(yè)受到強烈的沖擊，房屋銷售量下降，資金回收緩慢，許多房地產(chǎn)商面臨著資金供應鏈斷裂的危機。競爭的加劇，使得越來越多的企業(yè)在市場的重新洗牌中淘汰出局。雖然近期以來，房地產(chǎn)政策利好頻頻出臺，但從大的經(jīng)濟環(huán)境來看，在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，大力推動經(jīng)濟進入創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級、關(guān)注民生、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，房地產(chǎn)調(diào)控的目標不會輕易放松，中央經(jīng)濟工作會議明確強調(diào)，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”。房地產(chǎn)業(yè)應抓住目前的機遇，在不同的經(jīng)濟、政策環(huán)境下，找準其在國民經(jīng)濟發(fā)展中的合適位置，加緊金融創(chuàng)新，突破傳統(tǒng)融資模式造成的局限，拓寬企業(yè)的融資渠道，發(fā)展多元化的融資模式。（二）研究意義房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康持續(xù)發(fā)展關(guān)乎我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。但我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不盡成熟，一些發(fā)達房地產(chǎn)市場上的成熟經(jīng)驗在我國實踐中的應用不多，資金短缺一直是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大瓶頸。僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，很難完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運作。另一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和渠道較為單一，企業(yè)融資能力弱，對銀行貸款融資的依賴度過高。據(jù)統(tǒng)計,銀行為房地產(chǎn)項目提供了70%的資金來源，甚至有的項目高達90%。對銀行信貸的高度依賴使得銀行系統(tǒng)承擔著房地產(chǎn)業(yè)絕大部分的風險，而房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的資金鏈斷裂的危機。我國房地產(chǎn)業(yè)的這一特殊性使得對這一問題的研究具有重要的現(xiàn)實意義。本文對我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式進行研究，以我國房地產(chǎn)企業(yè)的標桿企業(yè)A公司為樣本，探討建立多元化的融資模式的重要性和方法，能夠引起房地產(chǎn)企業(yè)對拓寬融資渠道的重視，加深對金融體系潛在風險的認識，對其他企業(yè)有效降低發(fā)展風險、突破發(fā)展瓶頸、實現(xiàn)健康發(fā)展具有較大參考價值。通過對A公司案例的研究，分析我國房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀及其局限性,為優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資模式提出對策,對完善我國房地產(chǎn)融資體系提供一定的理論支撐。二、房地產(chǎn)融資理論概述（一）房地產(chǎn)融資的相關(guān)概念房地產(chǎn)融資就是指為支持房地產(chǎn)開發(fā)建設，推動房地產(chǎn)的消費和流通，采用多種途徑來為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)和銷售而進行的資金籌措、結(jié)算和融通等一系列的金融活動。房地產(chǎn)行業(yè)是個典型的資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)、消費、流通等各個流程都需要大量資金的支撐，若是企業(yè)的自有資金已經(jīng)無法滿足當前的需求，就必然要進行大規(guī)模的融資。房地產(chǎn)融資是一門應用性十分強的學科，既涉及到開發(fā)和流通領域為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務的銀行等金融機構(gòu)相關(guān)方面的知識，又涉及到對企業(yè)自身財務狀況的研究。（二）房地產(chǎn)融資的基本特征1.資金占用量大，對外源性融資依賴較強房地產(chǎn)的特征之一就是需要巨額的資金儲備和籌集，并且資金的占有和投入利用時間長”。從資金的注入到項目開盤預售再到首付的獲得，通常需要三年甚至更久。只憑企業(yè)的力量或者自有資金，根本做不到維護日常的經(jīng)營和運轉(zhuǎn)。所以從外部籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必要條件。2.貸款多以土地和房產(chǎn)作為抵押土地作為不可再生資源，自帶有限性的特點。而土地是房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)建設的基礎”。但是土地作為一種特殊的存在，增值性高且受供給關(guān)系的影響小，價格連年攀升”。而經(jīng)濟的提速和房地產(chǎn)行業(yè)的擴張，都加大了土地的需求量。也增加了房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。所需的資金自然也就增加了許多。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)雖說可以利用項目貸款得到巨額的融資，但是從銀行的角度講，此種抵押方式在一定程度上增大了它們的金融風險。3.經(jīng)濟風險和財務風險較大，規(guī)模經(jīng)濟效應明顯宏觀調(diào)控對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著直接的作用和影響，對房產(chǎn)行業(yè)的干預效果顯而易見。針對房產(chǎn)行業(yè)所出臺的宏觀政策，要么是遏制其過快的發(fā)展勢頭，要么是穩(wěn)定并進一步促進其發(fā)展，二者必居其一。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策環(huán)境和市場是存在波動的，有波動就有風險。除此之外，鑒于我國目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)并不是十分優(yōu)化，金融制度和市場有待改進，宏觀調(diào)控的階段性出臺也會使經(jīng)濟走向和形勢隨之改變，影響到房地產(chǎn)行業(yè)房產(chǎn)的暢銷與否”。（三）房地產(chǎn)融資的基本原則房地產(chǎn)企業(yè)要解決資金緊缺的困難可以采用多種形式的融資方式，為了使資金得到更加有效的利用，企業(yè)要依據(jù)自身的實際財務狀況及融資條件來制定科學合理的融資決策，從而使企業(yè)的融資風險和融資成本達到最佳水平。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的融資方式時應當注意如下基本原則：1.適度規(guī)模原則房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)企業(yè)自身所需合理的資金量來選擇不同的融資渠道和融資方式來籌集資金。企業(yè)在制定融資決策時要在適度的界限內(nèi)來拓寬融資渠道，如果企業(yè)融資過多，則會造成融資成本的上升，并使企業(yè)籌集資金使用效率的降低;如果企業(yè)融資過少，則又會影響使用資金的規(guī)模,從而造成企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和項目進度的下降。因此企業(yè)在制定融資決策時，一方面要依據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營規(guī)模來合理估算資金的總需求量，另一方面也應充分考慮企業(yè)對資金的使用要求，根據(jù)企業(yè)不同的生產(chǎn)經(jīng)營階段來合理安排各個階段的資金需求量，并結(jié)合資金的回收預測，合理適度的制定融資計劃。2.成本效益原則房地產(chǎn)企業(yè)無論采取何種融資渠道和方式進行資金融通時都必須承擔一定的融資成本。企業(yè)所采取融資渠道和融資方式的不同會產(chǎn)生不同的融資成本和融資難易度，因此房企在制定融資策略時,應力求降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)進行融資是為了投資，所以房地產(chǎn)企業(yè)進行融資時必須首先確定有利的投資方向和明確的資金用途，統(tǒng)籌考慮融資和投資兩個環(huán)節(jié)，力求達到融資成本低而投資效益高的效果，從而實現(xiàn)最優(yōu)的成本效益。三、A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介（一）公司簡介日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家具有一級資質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是日照市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)和最受老百姓喜愛的房地產(chǎn)品牌之一。公司成立于2001年1月，注冊資本2億元，下設行政、財務、運營、技術(shù)、成本、工程、營銷七大中心，擁有500多人的專業(yè)開發(fā)團隊和300萬平方米的成熟開發(fā)經(jīng)驗。公司自創(chuàng)建以來，始終秉承“建消費者滿意的房子，做投資者信賴的企業(yè)”的開發(fā)理念，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平管理的經(jīng)營思路，與數(shù)十家國內(nèi)外一流規(guī)劃設計機構(gòu)和品牌供應商建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，逐步形成了規(guī)劃、設計、建筑、綠化、銷售及物業(yè)服務“一條龍”的經(jīng)營模式，先后成功開發(fā)興業(yè)世紀城、興業(yè)銀河華府、興業(yè)新營華府、興業(yè)四季春城、興業(yè)玫瑰山莊等20多個精品項目，并通過商業(yè)房產(chǎn)項目的開發(fā)先后引進了銀座、利群、喜來登等國內(nèi)知名商業(yè)品牌和國際著名酒店品牌落戶日照，為日照城市建設和商業(yè)旅游業(yè)的發(fā)展做出了卓越的貢獻。公司先后榮獲“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”“中國房地產(chǎn)AAA級信用企業(yè)”“齊魯房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強”“山東省房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力50強企業(yè)”等榮譽稱號。（二）A公司財務狀況分析2020年末，該公司資產(chǎn)總額415431萬元，較年初增加63791萬元，增長18.15%，其中流動資產(chǎn)311837萬元，較年初增加42248萬元，增長15.67%。貨幣資金24325元，較年初增加4061萬元,增長20.04%。負債分析:2020年末，該公司負債總額229363萬元，較上年增加37707萬元，增長19.68%。流動負債101542萬元，較上年增加53345萬元，增長47.15%，從內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，應付賬款5170萬元，較上年增長405萬元，賬齡全部在一年以內(nèi)，增加8.49%，其他應付款23898萬元，較上年增加3751萬元，增加18.62%，賬齡全部在一年以內(nèi)，長期負債62882萬元，較上年減少15618萬元，減少19.90%，全部為項目貸款融資。盈利能力分析:該公司2020年度累計實現(xiàn)主營業(yè)務收入156383萬元，較上年增加4207萬元，增長2.76%，實現(xiàn)利潤總額34992萬元，較上年減少1314萬元，減少3.6%，實現(xiàn)凈利潤26244萬元，較上年增加5738減少985萬元，減少3.62%。主營業(yè)務收入增長率與利潤增長率不匹配原因為企業(yè)在購置土地時成本較低所致。雖較去年同期有所下降，但是盈利能力仍然較好,可持續(xù)發(fā)展能力較強。表3-1近三年及即期銷售情況如下：年度商品名稱銷售收入(萬元)利潤總額(萬元)2018年度房地產(chǎn)129898325182019年度房地產(chǎn)152176363062020年度房地金流量分析:2020年度，該公司實現(xiàn)現(xiàn)金凈流量4061萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為38196萬元，說明該企業(yè)2020年度創(chuàng)造現(xiàn)金流能力充足，其中經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量200849萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量162653萬元，主要為銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金和購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金經(jīng)營實現(xiàn)的收入和支出。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-22384萬元，主要為流出部分購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金26200萬元，投資所支付的現(xiàn)金5200萬元所致。籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-11751萬元,流入部分為借款所收到的現(xiàn)金37500萬元;流出部分為償還債務所支付的現(xiàn)金48118萬元、償付利息所支付的現(xiàn)金1133萬元所致。四、A房地產(chǎn)公司融資存在的問題（一）融資品種相對單一A房產(chǎn)雖然是日照市當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，但是說國家政策和自身實力的影響，相較于萬科、恒大等知名地產(chǎn)商多元化的渠道還是有一定的差距。但是由于其自身沿海三線城市獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢，以及其自身的經(jīng)營模式導致其對于資金的需求還是比較迫切的。企業(yè)的發(fā)展壯大離不開資金的支持，房地產(chǎn)業(yè)作為其中先驅(qū)必須不斷拓展其融資渠道。目前，A房產(chǎn)的融資途徑多數(shù)還是依賴于銀行。除上市外，其實外源融資的途徑還有很多，類似于信托以及房地產(chǎn)開發(fā)基金等，但是受當?shù)匦刨J市場以及自身軟實力的局限性影響，在融資品種方面仍需要繼續(xù)拓寬渠道。雖然A公司在不斷發(fā)展壯大，但外部金融環(huán)境的影響也不可小覷，多元化的融資渠道仍有待進一步拓寬。（二）融資成本相對較高確切的說，在當?shù)赜捎谑姓闹С帚y行信貸政策的傾斜，雖然相較于其他房產(chǎn)企業(yè)來說A公司的融資費率較低，但是相對于許多大型的房產(chǎn)企業(yè)來說，A房產(chǎn)公司綜合成本超過7的費率還是比較高。從開源節(jié)流的角度來說，雖然房地產(chǎn)行業(yè)屬于高回報行業(yè)，但是任何企業(yè)都希望從財務費用上降低企業(yè)成本。融資成本首當其沖。過分依賴于銀行貸款以及融資難的現(xiàn)實導致A公司的融資成本居高不下。（三）直接融資難這個問題的產(chǎn)生源自于國家的信貸政策與自身企業(yè)發(fā)展模式的限制。其實這對中小型與非上市房地產(chǎn)公司來說是個普遍存在的問題。A房產(chǎn)的銀行貸款除項目貸款外多數(shù)是通過間接融資的途徑實現(xiàn)的。而項目貸款的實現(xiàn)也面對著銀行許多苛刻的條件。大環(huán)境的原因與自身企業(yè)較為單一的發(fā)展模式共同造成了這一現(xiàn)狀。（四）核心競爭優(yōu)勢缺乏近年來日照市的房地產(chǎn)市場不斷的吸引著眾多的投資者，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般不斷的涌出，企業(yè)數(shù)量的增多在使房地產(chǎn)市場趨于飽和的同時，也使得企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈。A房產(chǎn)作為區(qū)域性的優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)，雖然掌握了一定數(shù)量的資源和優(yōu)勢，但核心競爭優(yōu)勢并不是十分突出。當前日照市房地產(chǎn)業(yè)大量積壓與大量開工現(xiàn)象并存，加之房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻低，有資金和地皮就比較容易進入，且A房產(chǎn)的開發(fā)資金來源目前仍然以銀行貸款為主，同行業(yè)競爭者的增多加大了對本就不充裕的資金資源的爭奪，且市場中各類企業(yè)良莠不齊，有些企業(yè)的素質(zhì)比較低，對銀行來說屬于高風險貸款對象，進一步使銀行在放貸方面變得更加嚴格和謹慎，使本就呈收緊態(tài)勢的融資渠道雪上加霜，加大了A房產(chǎn)的融資難度。（五）內(nèi)部融資主導式與頂級的房產(chǎn)企業(yè)相比，A房產(chǎn)雖然在區(qū)域內(nèi)頗具盛名，但是實力仍然不如他們雄厚，且A房產(chǎn)從實質(zhì)上來說，屬于家族式的企業(yè)，而家族企業(yè)追求的是家族和企業(yè)整體利益的最大化，在融資的過程中，一方面要追求企業(yè)利益，另一方面要追求家族控制。而這也就決定了家族企業(yè)在融資過程中所不可避免的局限性。首先，融資的出發(fā)點是為了家族利益，A房產(chǎn)在融資過程中，出發(fā)點是家族的利益，在此基礎上進行企業(yè)利益和家族利益的整合，當企業(yè)利益與家族利益發(fā)生沖突時，更多的是選擇家族利益。在這種情況下，外部融資受阻，內(nèi)部融資占據(jù)主要地位，從長遠來說，這是不利于A房產(chǎn)融資渠道健康發(fā)展的。再者，家族領導層的融資決定也會影響融資模式的制定和實施發(fā)展。家族領導層對債務的態(tài)度會影響公司的融資結(jié)構(gòu)風險偏好。并且公司所有人的信用資信狀況也會影響投資者對其的投資態(tài)度，并且金融機構(gòu)也無法像對待一般企業(yè)那樣僅僅從企業(yè)的經(jīng)營狀況進行考量，而是更加謹慎的從多方面進行考慮。五、A房地產(chǎn)公司融資問題的改進措施和建議（一）發(fā)展多元化融資模式A房產(chǎn)公司當前的融資模式依舊與大部分房地產(chǎn)企業(yè)一樣，資金來源以銀行貸款為主，雖然兼具信托等新型融資模式，但所占比重不大，且受限于諸多因素。要做到拓展多元化的融資渠道，在注意防控風險的同時，對政策的變化時刻保持敏銳。并且重視企業(yè)自身的自有資金的累積，防止資金鏈的斷裂，提高內(nèi)部融資在融資資金總額中的比例。為開拓多元化融資渠道提供穩(wěn)定的基礎。提升企業(yè)的信用等級，增強負債融資能力。房產(chǎn)資信等級的高低對融資數(shù)額和資金占有時間跨度有著決定性的作用。本地的金融機構(gòu)也會以A房產(chǎn)公司信用等級高低來決定其是否能享受并保持低息的長期貸款。此舉決定著A公司能否有相對穩(wěn)定并充足的開發(fā)資金。高的信譽度還能為A公司帶來良好的品牌社會認可度，從而吸引更多的投資者增加債券融資的可能和機會。同時還可以像優(yōu)秀的大型房地產(chǎn)企業(yè)學習，實行境外融資的“曲線融資”策略，通過中外合資的形式，為境外融資打開方便之門,在合作項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，看似是對方取得了合作項目的控股權(quán)，實際則是在項目回款之后，我方會以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息形式贖回股權(quán)，此舉的本質(zhì)是一筆商業(yè)貸款，鑒于商業(yè)貸款屬于資本項目直接的境外信貸與外匯管制不符，才迫不得已實施“曲線融資”。以國外直接投資之名，行商業(yè)貸款之實，巧妙的滿足了有關(guān)管制要求，既能享受中外合資企業(yè)所得稅待遇，又能分散風險，降低融資成本。通過以上舉措，在降低對銀行貸款過度依賴的同時，也為A公司提供了更加豐富多元化的融資渠道和手段。（二）降低融資成本就目前的情況來看，A公司的財務制度并不是十分的完善，財務人員的素質(zhì)和水平良莠不齊，在一定程度上影響了融資的順利進行。隨著企業(yè)的不斷成熟和發(fā)展壯大，完備的財務體系也是合理化融資所必備的。A公司應加大引入高級財務專業(yè)人才的力度，健全財務管理和會計制度，使會計信息更加真實可靠，經(jīng)營管理更加透明。如此一來，公司的財務數(shù)據(jù)質(zhì)量可以大幅度提升，有助于A公司進行外部融資時向金融機構(gòu)提供更加符合要求的財務報表和分析。同時也能提高企業(yè)的信譽，樹立良好的形象，減少因信息不對稱導致的各種交易成本的增加。（三）提高A房產(chǎn)公司直接融資的比例信貸融資一直是關(guān)系到企業(yè)資金籌集風險指數(shù)高低的重要因素。如何降低對它的過度依賴，是A房產(chǎn)公司良好可持續(xù)發(fā)展的急需解決的問題。目前我國的房地產(chǎn)市場并購的浪潮此起彼伏，這種方式在起到對資源進行合理有效的重組和規(guī)劃利用的同時，也對會對整個市場參與者進行適當?shù)南磁啤．斍胺康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤率相比以往已經(jīng)有所下降，不止中小型房產(chǎn)，好多大型房產(chǎn)也在承受著一定的壓力。危機意識也越來越強。當資金鏈在短時間內(nèi)或者一定程度上無以為繼的情況下，許多房產(chǎn)企業(yè)會考慮重組。也就是大魚吃小魚，強者吞并弱者，此舉適應了行業(yè)發(fā)展的需要。除此之外，不少實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇強強聯(lián)盟，或者以大城市為據(jù)地，向二三線中小城市發(fā)展，或者由區(qū)域性的強者聯(lián)合，在穩(wěn)固本地市場的同時，共同向其他的大型市場發(fā)展。達到雙贏的目的。這類舉措為A房產(chǎn)公司提高直接融資比例提供了借鑒。私募基金的異軍突起，也為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了重要的貢獻。在中小型城市所表現(xiàn)出來的作用尤甚。雖然在融資比例中所占的份額并不是特別大，當企業(yè)處于飛速發(fā)展的階段時，會產(chǎn)生大量的資金需求，依靠基金可以使問題得到有效緩解，并且為提高直接融資比例也做出了示范。而信托融資則是中小型規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的福星。與社會發(fā)展的根源動力一樣，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也需要找到自身的民間力量和基礎，才能使發(fā)展速度更進一步。與歐美國家相比，我國的房地產(chǎn)基金依然處于未成熟階段，有許多經(jīng)驗和模式需要從歐美發(fā)達國家的同行業(yè)中去汲取，歐美國家的融資通常大部分來源于民間和房地產(chǎn)基金的供給。但是近年來我國的房地產(chǎn)基金的發(fā)展速度和規(guī)模還是令人矚目的。經(jīng)過16年的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)受到多種因素的綜合沖擊。使得市場整體情況更加的風云變幻，虛實莫測，而資金的籌集雖然在一定程度上有所拓寬，但整體仍然處于偏窄的狀態(tài)。A房產(chǎn)通過私募基金、并購以及信托融資來提高直接融資的比例是很有必要的，也是改善融資結(jié)構(gòu)的必由之路。（四）樹立企業(yè)核心優(yōu)勢一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應市場環(huán)境的改變，從單一的商品住房開發(fā)到著重打造商業(yè)地產(chǎn)再到多元化多核心的經(jīng)營模式，A房產(chǎn)公司要向萬達、恒大、華潤這些高端的房地產(chǎn)企業(yè)學習。當然這需要過程，而在這個過程中除了要學習對方的經(jīng)營模式外，融資模式也是需要學習的重要一環(huán)，而面對殘酷的金融市場環(huán)境，往往這兩者也是相輔相成的。如何把握住市場動機，從自身角度出發(fā)，求新求變，大膽革新，這也是企業(yè)需要思考的地方。轉(zhuǎn)變A房產(chǎn)公司原有的融資思維，改變企業(yè)融資決策者傳統(tǒng)的觀念也是至關(guān)重要的。融資觀念和思維的突破不是一種簡單的表面的變化，而是從本質(zhì)上的變革。這點單單依靠A的幾個主要領導人是很難辦到的，還要大力引進相關(guān)專業(yè)和具有高素質(zhì)的人才，提高企業(yè)整體的人才隊伍層次和水平。與此同時，A的領導者也需不斷學習現(xiàn)代融資理念，提升知識結(jié)構(gòu)，了解政策發(fā)展的趨勢。樹立新型的符合時代和市場發(fā)展的融資觀念，提升管理素養(yǎng)，加強對融資知識的更新。在新理念和新思維的指導下，創(chuàng)新并健全企業(yè)的各種制度，使之更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、先進化，為XF房產(chǎn)公司融資模式的改進創(chuàng)造一個良好的氛圍。（五）重視企業(yè)融資途徑面對殘酷的市場環(huán)境，企業(yè)如果想盡快做大做強，穩(wěn)定的資金鏈便是最重要的--環(huán)。面對這一問題，A房產(chǎn)應該積極拓展融資渠道，除銀行融資途徑外，債權(quán)、基金等多種途徑也應該隨著企業(yè)的發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾娜谫Y品種。資金是企業(yè)發(fā)展的血液，只有重視這一問題，才能夠不斷開闊眼界，努力尋求合作與渠道。隨著金融市場的不斷完善與當?shù)厝谫Y環(huán)境的不斷改善，這將是下一步A公司著重改善的環(huán)節(jié)。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中始終占據(jù)著不可動搖的支柱性地位，是穩(wěn)定并拉動經(jīng)濟增長的最快的一匹馬車。而融資則是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展重中之重的一環(huán)。高效率的融資可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更為廣闊的發(fā)展前景。本文通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資境況的分析，并結(jié)合A房地產(chǎn)有限公司為案例。所得結(jié)論如下:(1)從我國的房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況來看，其融資模式仍是以