產(chǎn)業(yè)園行業(yè)分析

產(chǎn)業(yè)園行業(yè)分析第一節(jié)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展1.1產(chǎn)業(yè)園基本定義根據(jù)當(dāng)前我國(guó)各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)立和建設(shè)情況，結(jié)合聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署的定義，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可做出這樣的定義：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的政府通過(guò)行政或市場(chǎng)化等多種手段，劃出一塊區(qū)域，制定長(zhǎng)期和短期發(fā)展規(guī)劃和政策，建設(shè)和完善適于工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展的各種環(huán)境，聚集大量企業(yè)或產(chǎn)業(yè)，使之成為產(chǎn)業(yè)集約化程度高、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、集群優(yōu)勢(shì)明顯、功能布局完整的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作區(qū)和實(shí)施工業(yè)化的有效載體。產(chǎn)業(yè)園具有的特點(diǎn)包括：開(kāi)發(fā)土地面積較大；土地上有多個(gè)建筑物、工廠以及各種公共設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)施；對(duì)常駐公司、土地利用率和建筑物類型實(shí)施限制；詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃對(duì)園區(qū)環(huán)境規(guī)定了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和限制條件；為履行合同與協(xié)議、控制與適應(yīng)公司進(jìn)入園區(qū)、制定園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展政策與計(jì)劃等提供必要的管理?xiàng)l件。1.2產(chǎn)業(yè)園基本功能資源集聚功能：產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借其與老城區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)，能夠使分別掌握在各種社會(huì)組織中的各類資源集聚在一起，協(xié)同發(fā)揮作用。資源的集聚主要表現(xiàn)在人力資源集聚、財(cái)務(wù)資源集聚、物力資源集聚、信息資源集聚、組織資源集聚、政策資源集聚等方面。技術(shù)滲透功能：新技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)滲透；新技術(shù)向相關(guān)產(chǎn)業(yè)滲透；新技術(shù)向社會(huì)其他領(lǐng)域如文化、教育、日常生活等領(lǐng)域的滲透。外圍輻射功能：通過(guò)向傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)品，提供先進(jìn)設(shè)備等方式促進(jìn)地方傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)；能促進(jìn)地方商業(yè)、交通、科技、教育、文化等事業(yè)的發(fā)展，有利于擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。示范帶動(dòng)功能：產(chǎn)業(yè)園區(qū)在技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)等方面的創(chuàng)新將對(duì)區(qū)域外企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生積極影響和帶動(dòng)作用。1.3產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式從產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)管理模式來(lái)看，主要有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種模式，其中以政府主導(dǎo)最為常見(jiàn)。政府主導(dǎo)模式由政府統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及物流園區(qū)招商引資。其特點(diǎn)是由地方政府主導(dǎo)出資，引入投資開(kāi)發(fā)平臺(tái)對(duì)標(biāo)的園區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)設(shè)立園區(qū)管委會(huì)代表政府進(jìn)行具體園區(qū)層面的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、收支決策等。企業(yè)主導(dǎo)模式由企業(yè)依托于自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌影響力，吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)企業(yè)集聚，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。特點(diǎn)是企業(yè)在政府指導(dǎo)下直接進(jìn)行園區(qū)層面的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策，更加高效但對(duì)經(jīng)營(yíng)能力要求高。政企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式是上述兩種模式的整合，通過(guò)政府與主導(dǎo)企業(yè)之間協(xié)調(diào)，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。特點(diǎn)是兼具政策與市場(chǎng)化機(jī)制。圖表1：產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式1.4產(chǎn)業(yè)園發(fā)展條件產(chǎn)業(yè)園發(fā)展條件分為硬性條件和軟性條件，其中硬性條件包括：1、能源水電：產(chǎn)業(yè)園區(qū)變電所選址要靠近負(fù)荷中心，便于進(jìn)出線，交通運(yùn)輸方便。園區(qū)供電線路原則上應(yīng)隨道路同步建設(shè)，并接入園區(qū)企業(yè)內(nèi)部。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)應(yīng)建立安全、高效、合理的供水系統(tǒng)，滿足園區(qū)企業(yè)工業(yè)和生活等各類用水的需要。園區(qū)供水管道工程建設(shè)及驗(yàn)收應(yīng)符合國(guó)家和地方規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。2、道路交通：產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃道路系統(tǒng)宜采用“方格網(wǎng)狀”路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃道路按等級(jí)分為快速路、主干道、次干道和支路。園區(qū)主干道、次干道及支路嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行控制和建設(shè)。園區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置道路交通標(biāo)志、標(biāo)牌、標(biāo)線、隔離設(shè)置等交通安全設(shè)施，工業(yè)園內(nèi)應(yīng)有統(tǒng)一的街具設(shè)計(jì)；交叉口必須進(jìn)行交叉口渠化設(shè)計(jì)。3、通訊網(wǎng)絡(luò)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)路網(wǎng)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)預(yù)留充足的弱電管網(wǎng)位置，并共同建設(shè)弱電管溝。產(chǎn)業(yè)園區(qū)每隔300～500米應(yīng)建設(shè)一個(gè)移動(dòng)通信基站，以滿足公共區(qū)域通信需求，工業(yè)園區(qū)住宅小區(qū)及商住樓建設(shè)過(guò)程中應(yīng)配合運(yùn)營(yíng)商同步建設(shè)內(nèi)部移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)，以滿足建筑物內(nèi)部通信要求。4、公交設(shè)施：產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)結(jié)合城市總體規(guī)劃，綜合交通規(guī)劃，公交專項(xiàng)規(guī)劃，對(duì)公交需求進(jìn)行研究，擬定公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，制定出公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)細(xì)則。對(duì)公交需求較大的園區(qū)應(yīng)編制園區(qū)公交專項(xiàng)規(guī)劃。應(yīng)結(jié)合園區(qū)用地性質(zhì)、客流量，建設(shè)公交首末站、中途站和綜合交通換乘樞紐，并留足發(fā)展余地。5、綠地系統(tǒng)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)綠地建設(shè)規(guī)劃應(yīng)根據(jù)園區(qū)規(guī)模合理布局綠地，工業(yè)、商業(yè)、金融、倉(cāng)儲(chǔ)、交通樞紐、市政公用設(shè)施等系統(tǒng)，綠地率不宜小于20%，對(duì)環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦企業(yè)系統(tǒng)，綠地率不應(yīng)小于30%；園區(qū)綠化樹種規(guī)劃，應(yīng)以鄉(xiāng)土樹種為重，速生與慢生相結(jié)合，體現(xiàn)地方特色。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展軟性條件包括：1、土地政策：土地資源是物流地產(chǎn)投資商的關(guān)鍵資源，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)充足，且價(jià)格低廉。各地為招商引資拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)工業(yè)用地的供應(yīng)從不吝嗇。2、稅收政策：產(chǎn)業(yè)園區(qū)是各地招商引資的主要聚集區(qū)域，是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)也是地方稅收的工作重點(diǎn)。為充實(shí)園區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在政策制定上作出大量?jī)A斜，用優(yōu)惠政策作為招商引資的法寶。3、財(cái)政政策：財(cái)政對(duì)產(chǎn)業(yè)的支持必須以產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件為前提，才能使園區(qū)迅速把握住全球化分工和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，盡快在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中崛起。同時(shí)，政策培育方式也應(yīng)從對(duì)企業(yè)的直接資助，向產(chǎn)業(yè)的間接扶持轉(zhuǎn)變。4、行政審批：近年來(lái)，各級(jí)政府認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的部署和要求，加快轉(zhuǎn)變政府職能，全面推進(jìn)依法行政，加強(qiáng)政府管理創(chuàng)新，大力加強(qiáng)廉政建設(shè)，不斷深化行政審批制度改革，取得明顯成效。5、管理制度：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)體系主要包括為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供必要的生活性配套和支撐的服務(wù)體系。包含餐飲、超市、住宿、金融、娛樂(lè)休閑、安全保衛(wèi)等；為園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供的一些共性的專業(yè)技術(shù)支撐或平臺(tái)。第二節(jié)零碳智慧園區(qū)2.1零碳智慧園區(qū)概念2022年1月24日，由全國(guó)信標(biāo)委智慧城市標(biāo)準(zhǔn)工作組組織編制的《零碳智慧園區(qū)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”）正式發(fā)布，《白皮書》中將零碳智慧園區(qū)定義為在園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)全方位系統(tǒng)性融入碳中和理念，依托零碳操作系統(tǒng)，以精準(zhǔn)化核算規(guī)劃碳中和目標(biāo)設(shè)定和實(shí)踐路徑，以泛在化感知全面監(jiān)測(cè)碳元素生成和消減過(guò)程，以數(shù)字化手段整合節(jié)能、減排、固碳、碳匯等碳中和措施，以智慧化管理實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)低碳化發(fā)展、能源綠色化轉(zhuǎn)型、設(shè)施集聚化共享、資源循環(huán)化利用，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)部碳排放與吸收自我平衡，生產(chǎn)生態(tài)生活深度融合的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2.2發(fā)展階段零碳智慧園區(qū)是在“雙碳”背景下，歷經(jīng)低碳、近零碳的動(dòng)態(tài)演進(jìn)以及規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)一體化持續(xù)優(yōu)化迭代，最終實(shí)現(xiàn)凈零碳排放的一種園區(qū)發(fā)展模式。零碳智慧園區(qū)相較于近零碳園區(qū)要求更為苛刻，是指通過(guò)能源升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等各種碳減排和碳中和措施，實(shí)現(xiàn)園區(qū)二氧化碳凈排放量為零。零碳智慧園區(qū)對(duì)多元分布式能源體系進(jìn)行升級(jí)，構(gòu)建多能轉(zhuǎn)換、多能互補(bǔ)、多網(wǎng)融合的綜合協(xié)同能源網(wǎng)絡(luò)，基于數(shù)字管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)園區(qū)碳排放等數(shù)據(jù)的全融合，賦能園區(qū)全面減排，降低園區(qū)二氧化碳直接排放和間接排放量。同時(shí)結(jié)合碳捕捉、碳吸收、碳交易等方式抵消園區(qū)內(nèi)剩余的二氧化碳，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)零碳排放。圖表2：零碳智慧園區(qū)發(fā)展階段2.3關(guān)鍵技術(shù)1、光伏光伏發(fā)電技術(shù)是指利用半導(dǎo)體界面的光生伏特效應(yīng)而將光能直接轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔艿囊环N技術(shù)。光伏發(fā)電技術(shù)的關(guān)鍵元件是太陽(yáng)能光伏電池，除此以外，逆變技術(shù)、并網(wǎng)技術(shù)、儲(chǔ)能技術(shù)、智能監(jiān)控技術(shù)等技術(shù)都關(guān)系到太陽(yáng)能光伏發(fā)電系統(tǒng)應(yīng)用與發(fā)展。我國(guó)在包括太陽(yáng)能組件在內(nèi)的光伏核心產(chǎn)業(yè)鏈上已經(jīng)處于世界領(lǐng)先的位置。據(jù)國(guó)家能源局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年中國(guó)光伏總發(fā)電量2243億kW?h，占全國(guó)總發(fā)電量的3.1%，光伏利用小時(shí)數(shù)1169h，標(biāo)志著我國(guó)光伏發(fā)電發(fā)展到大規(guī)模、高比例、高質(zhì)量躍升階段。其中，晶硅太陽(yáng)能是光伏產(chǎn)業(yè)的主流技術(shù)，2020年所占市場(chǎng)份額已達(dá)95.9%。產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)的工業(yè)廠房屋頂一般具有閑置屋頂面積大、遮擋物少、自身用電量大的特點(diǎn)，對(duì)于建設(shè)自發(fā)自用為主的分布式小型光伏電站具有特別優(yōu)勢(shì)。在國(guó)家系列政策的推動(dòng)下，整合工業(yè)園工商業(yè)屋頂和立面資源建設(shè)光伏屋頂電站已經(jīng)成為園區(qū)實(shí)現(xiàn)碳中和的重要手段。2、氫儲(chǔ)能氫能在能源、交通、工業(yè)、建筑等領(lǐng)域具有廣泛的應(yīng)用前景，可以作為能源互聯(lián)轉(zhuǎn)化的重要媒介，推動(dòng)能源清潔高效利用，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模深度脫碳。氫儲(chǔ)能指將氫氣作為二次能源，在適宜的條件下將化石燃料、電能等能源轉(zhuǎn)化為氫氣儲(chǔ)存，并在需要的時(shí)候通過(guò)燃料電池或其他反應(yīng)轉(zhuǎn)化為電能等能源的技術(shù)。對(duì)于風(fēng)力、光伏等不穩(wěn)定能源發(fā)電，氫儲(chǔ)能是一個(gè)非常理想的解決方案。氫儲(chǔ)能技術(shù)能夠有效解決園區(qū)當(dāng)前模式下的可再生能源發(fā)電并網(wǎng)問(wèn)題，同時(shí)也可以將此過(guò)程中生產(chǎn)的氫氣分配到交通等其他領(lǐng)域中直接利用，提高經(jīng)濟(jì)性。目前氫能系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換效率較低（電轉(zhuǎn)氫效率多為60%~70%，氫轉(zhuǎn)電最高效率約為60%），因此以電能系統(tǒng)、氫能系統(tǒng)及熱能系統(tǒng)構(gòu)成的儲(chǔ)能模型為基礎(chǔ)的微電網(wǎng)系統(tǒng)成為提高氫能系統(tǒng)效率的有效手段。通過(guò)氫燃料電池?zé)犭娐?lián)供、區(qū)域電網(wǎng)調(diào)峰調(diào)頻及建筑深度脫碳減排的應(yīng)用，能夠有效避免氫能系統(tǒng)的熱能浪費(fèi)并進(jìn)一步提高氫能系統(tǒng)的效率，實(shí)現(xiàn)“冷-熱-電-氣”多能融合互補(bǔ)，提升園區(qū)能源效率和低碳化水平。3、微電網(wǎng)微電網(wǎng)技術(shù)指使用分布式電源、儲(chǔ)能裝置、能量轉(zhuǎn)換裝置、負(fù)荷、監(jiān)控和保護(hù)裝置等組成的小型發(fā)配電系統(tǒng)，是能夠?qū)崿F(xiàn)自我控制、保護(hù)和管理的自治系統(tǒng)，既可以與外部電網(wǎng)運(yùn)行，也可以獨(dú)立運(yùn)行。園區(qū)的電力使用負(fù)荷大、強(qiáng)度高，對(duì)電能的質(zhì)量要求高，因此整合太陽(yáng)能、風(fēng)能等分布式能源，建立樓宇級(jí)的綜合能源微電網(wǎng)是園區(qū)實(shí)現(xiàn)碳中和的重要手段之一。能量平衡控制是微電網(wǎng)運(yùn)行中最重要的問(wèn)題，在微電網(wǎng)實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，分布式電源種類和數(shù)量不斷增加、大量柔性電力電子裝置的出現(xiàn)將進(jìn)一步增加微電網(wǎng)自身的復(fù)雜性，同時(shí)，并網(wǎng)模式下與配電網(wǎng)主網(wǎng)的協(xié)調(diào)互動(dòng)又進(jìn)一步增加了維持功率平衡的難度。為了精準(zhǔn)高效地實(shí)現(xiàn)多能互補(bǔ)，需要高精度的發(fā)電和負(fù)荷預(yù)測(cè)技術(shù)，大數(shù)據(jù)、人工智能等數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用能夠助力微電網(wǎng)建設(shè)從建模到預(yù)測(cè)再到優(yōu)化的動(dòng)態(tài)智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和能源使用效率的最大化。2.4商務(wù)辦公型園區(qū)場(chǎng)景商務(wù)辦公型園區(qū)以商務(wù)辦公功能為主，吸引中小企業(yè)及大型企業(yè)功能單元入駐，形成一定的產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應(yīng)，形態(tài)包括辦公區(qū)、商務(wù)獨(dú)棟、研發(fā)中心、商場(chǎng)、會(huì)展、文化中心等，并提供工作、就餐、休息、培訓(xùn)、娛樂(lè)、健身、醫(yī)療、展示等諸多空間，打造實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀的辦公空間。典型碳排放場(chǎng)景：1、建筑商務(wù)辦公型園區(qū)建筑碳排放主要包括寫字樓、商場(chǎng)、場(chǎng)館、賓館等建筑供電、供暖造成的碳排放，其中空調(diào)系統(tǒng)是辦公類建筑的耗能大戶。隨著現(xiàn)代化大樓的發(fā)展，辦公型園區(qū)的全年空調(diào)能耗大、新風(fēng)攝取困難、供冷期延長(zhǎng)等問(wèn)題愈發(fā)明顯，過(guò)渡季節(jié)新風(fēng)不能完全解決室內(nèi)負(fù)荷，且辦公人員密度大、辦公設(shè)備多，建筑能耗增長(zhǎng)較快。2、交通商務(wù)辦公型園區(qū)交通碳排放主要包括園區(qū)內(nèi)道路交通產(chǎn)生的碳排放。園區(qū)內(nèi)人群在通勤過(guò)程中公交、出租車、軌道交通等接駁交通產(chǎn)生的碳排以及園區(qū)內(nèi)居民私家車用氣、用電產(chǎn)生的碳排放，同時(shí)還包括交通物流產(chǎn)生的碳排。優(yōu)化方案：商務(wù)辦公型園區(qū)應(yīng)從源頭和過(guò)程兩方面把控，通過(guò)結(jié)合新設(shè)備、新技術(shù)對(duì)建筑內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行節(jié)能改造，實(shí)現(xiàn)建筑空調(diào)、照明的能耗降低，并在物流交通環(huán)節(jié)推進(jìn)“以電代油”，推動(dòng)零碳建筑和零碳交通轉(zhuǎn)型。建筑方面以消除建筑的運(yùn)行碳排放為主，在建筑材料制造、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、使用以及廢棄拆除的整個(gè)生命周期內(nèi)，充分應(yīng)用低碳技術(shù)、低碳材料、低碳設(shè)備，并充分利用可再生能源，降低能耗，減少二氧化碳的排放量。為空調(diào)冷熱源、輸配系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等設(shè)置自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)園區(qū)用電、用水、用氣及集中能源供應(yīng)進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)支撐低碳能效運(yùn)行管理。交通方面以技術(shù)賦能交通，完善新能源汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，通勤巴士全部使用清潔能源或者新增新能源車輛，投入使用共享單車，提供拼車、順風(fēng)車、專車、租車、上下班車等服務(wù)。利用現(xiàn)代信息技術(shù)提供身份信息快速識(shí)別、刷臉實(shí)名認(rèn)證、車位按需預(yù)約等服務(wù)，開(kāi)通便捷停車、尋車、線上繳費(fèi)業(yè)務(wù)等，實(shí)現(xiàn)智慧出行，綠色停車。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四類商業(yè)模式與增值運(yùn)營(yíng)一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎截止2018年，中國(guó)有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個(gè)，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上。目前我國(guó)已經(jīng)形成‘東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展’的智慧園區(qū)空間格局。東部沿海聚集：環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)以其大量的園區(qū)平臺(tái)作為基礎(chǔ)，成為全國(guó)智慧園區(qū)建設(shè)的三大聚集區(qū)；中部沿江聯(lián)動(dòng)：中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展智慧園區(qū)建設(shè)；西部特色發(fā)展：廣大西部地區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，結(jié)合各自地域特色和園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，正加緊布局智慧園區(qū)建設(shè)工程。本文介紹到，目前園區(qū)主要增值盈利模式分為兩種：地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值。二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題經(jīng)過(guò)本文調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在以下問(wèn)題：1、定位雷同，重復(fù)建設(shè)，釀成惡性競(jìng)爭(zhēng)：如同近親繁殖，“千園一面”，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)資源難以以合理分配與有效利用，園區(qū)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，招商運(yùn)營(yíng)步履維艱。2、偏重房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)差強(qiáng)人意：很多園區(qū)輕重倒置，過(guò)度強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，缺少產(chǎn)業(yè)環(huán)境的搭建和產(chǎn)業(yè)鏈的培育，難以形成產(chǎn)業(yè)氛圍。3、投機(jī)顯現(xiàn)，土地使用問(wèn)題日益暴露：由于工業(yè)項(xiàng)目土地價(jià)格較低，不少開(kāi)發(fā)商以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)拿地，拿地后進(jìn)行土地用途變更，轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商用和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。4、徒有概念，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)相去甚遠(yuǎn)：幾乎所有園區(qū)都號(hào)稱為入駐企業(yè)提供“一站式服務(wù)”或“一條龍服務(wù)”，以及搭建一系列公共服務(wù)平臺(tái)，但現(xiàn)實(shí)中由于運(yùn)營(yíng)理念缺失、專業(yè)人才奇缺、整合能力有限，很多園區(qū)往往徒有服務(wù)概念，但缺乏實(shí)際服務(wù)內(nèi)容和不能有效執(zhí)行。5、忽視環(huán)保，工業(yè)園區(qū)成污染重災(zāi)區(qū)：為了留住企業(yè)和擁有漂亮的GDP數(shù)字，一些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其是工業(yè)園放寬企業(yè)入園標(biāo)準(zhǔn)，忽視進(jìn)駐企業(yè)的排污治污。三、產(chǎn)業(yè)園