下半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策商品房預(yù)售的條件考試試卷

2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》:商品房預(yù)售的條件考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、閑置土地的處置方式中，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間,但最長(zhǎng)不得超過(guò)年。

A：1

B:2

C：3

D：4

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元.

A．112。5

B．155。6

C．144。6

D．132.43、施工單位簽署建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。

A．注冊(cè)建筑師

B．注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師

C．注冊(cè)建造師

D．注冊(cè)施工管理師4、廉租住房租金由構(gòu)成.(2009年試題)

A：維修費(fèi)和管理費(fèi)

B：維修費(fèi)和利潤(rùn)

C：維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)

D：維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、某4層商場(chǎng)建筑內(nèi)大廳的凈空高度從首層地面直達(dá)屋頂，如大廳于首層的建筑面積為260m2，則該大廳的建筑面積為_(kāi)_m2。

A．780

B．520

C．1040

D．2606、建設(shè)投資估算的精度在±10％，所需費(fèi)用,小型項(xiàng)目約占投資的1．0％～3．0％,大型復(fù)雜的工程約占0．2％～1．0％，該階段為。

A：投資機(jī)會(huì)研究

B:初步可行性研究

C：詳細(xì)可行性研究

D：項(xiàng)目的評(píng)估和決策

E：借款合同7、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m，前街路線價(jià)為2000元／㎡，后街路線價(jià)為1000元／㎡，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為.

A：9m

B:13．5m

C：15m

D:18m

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后,通常應(yīng)在()內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商.

A．半個(gè)月

B．一個(gè)月

C．一個(gè)半月

D．二個(gè)月9、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為。

A:簽訂估價(jià)委托合同之日

B：發(fā)放抵押貸款之日

C：完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日

D:未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是__.

A．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息—準(zhǔn)備金

D．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息—準(zhǔn)備金-所得稅

11、流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是。

A：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額／流動(dòng)負(fù)債總額×100％

B:又稱之為“銀行家比率”

C:又稱之為“二對(duì)一比率”

D：在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同12、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是__.

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．9913、按照四象限模型,確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的。

A：存量規(guī)模

B：租金水平

C:開(kāi)發(fā)成本

D：資本化率

E:借款合同14、在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是。

A：成交價(jià)≥最高價(jià)≥最低價(jià)

B：成交價(jià)≥最低價(jià)≥最高價(jià)

C：最高價(jià)≥成交價(jià)≥最低價(jià)

D：最高價(jià)≥最低價(jià)≥成交價(jià)

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、企業(yè)就其產(chǎn)品質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種屬于

A:財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

B：責(zé)任保險(xiǎn)

C：意外傷害保險(xiǎn)

D：保證保險(xiǎn)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn),建筑面積為800㎡，容積率為0．8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元／㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可．假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為．【2006年考題】

A：93．75萬(wàn)元

B：115萬(wàn)元

C：293．75萬(wàn)元

D:315萬(wàn)元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20％,所有用戶都能按時(shí)繳納租金,物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．16

B．18

C．20

D．2218、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于__。

A．經(jīng)營(yíng)成本

B．物業(yè)檔次

C．業(yè)主目標(biāo)收益要求

D．同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系19、估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的(）限定了其用途.

A．估價(jià)原則

B．估價(jià)方法

C．估價(jià)目的

D．估價(jià)對(duì)象狀況20、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值,估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是。

A：空置率偏小

B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

C：收益期限偏短

D：報(bào)酬率偏高

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、已知一年期國(guó)債利率為3.31％,貸款利率為5。43％,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2。23％。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1。42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為。

A：7。78％

B：8。28％

C:13。21％

D：14。21%

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A．43

B．112。5

C．123.3

D．15023、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?

A：掌握的有關(guān)信息不同

B:作出的估價(jià)師聲明不同

C:估價(jià)對(duì)象狀況不同

D：委托人不同

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡,采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為元／㎡。

A：849

B:865

C：882

D:915

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500㎡用于辦公,約定租賃期限為20年,凈租金為3元／（㎡·天），已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年,目前市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的凈租金為3。5元/（㎡·天），報(bào)酬率為6％,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為

A：98.80

B:592。81

C:691。61

D：667。22

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的。

A：區(qū)位

B：用途

C：檔次

D:周圍環(huán)境

E:建筑規(guī)模2、下列屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所調(diào)整行為的有。

A:在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)

B：對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上被拆遷所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置

C：集體土地上的拆遷行為

D:不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為

E：自訴自建行為3、以下屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有__。

A．基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

B．城市規(guī)劃限制條件

C．地面形狀、面積大小

D．環(huán)境景觀4、在下列行為中，屬于犯罪的有__。

A．欠稅

B．偷稅

C．抗稅

D．退稅

E．漏稅5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買受人提供__。

A．《住宅平面示意圖》

B．《住宅立面示意圖》

C．《住宅剖面示意圖》

D．《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

E．《住宅使用說(shuō)明書(shū)》6、人們?cè)谫?gòu)買決策過(guò)程中,可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意購(gòu)買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。

A．發(fā)起者

B．影響者

C．決策者

D．購(gòu)買者7、寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括。

A：物業(yè)所處位置

B：輻射區(qū)域的范圍

C：建筑設(shè)備系統(tǒng)

D:建造年代

E:租戶類型8、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。

A：商業(yè)信用工具

B：消費(fèi)信用工具

C：國(guó)際信用工具

D：國(guó)家信用工具

E:短期信用工具9、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有。

A:該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B：消費(fèi)者的預(yù)期

C：該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

D:該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

E：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有__的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同,特別是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.

A．投資量大

B．周期長(zhǎng)

C．風(fēng)險(xiǎn)性大

D．開(kāi)發(fā)費(fèi)用投入時(shí)間變化大

11、房地產(chǎn)具有以下特性。

A：壽命周期長(zhǎng)

B：不可移動(dòng)性

C:異質(zhì)性

D：弱流動(dòng)性

E：適應(yīng)性12、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是__。

A．比較風(fēng)險(xiǎn)

B．收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

C．持有期風(fēng)險(xiǎn)

D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)13、賬簿包括。

A:轉(zhuǎn)賬賬簿

B：憑證賬簿

C：序時(shí)賬簿

D:分類賬簿

E：備查賬簿14、下列__等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素。

A．稅收政策

B．人口素質(zhì)

C．經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

D．特殊政策

E．有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃15、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由（）決定的.

A．需要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B．房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估,而且具備其他專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

C．房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D．房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少

E．房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少16、地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。

A:與地籍管理有關(guān)的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等

B：土地的編號(hào)

C:土地的利用類別、等級(jí)

D：土地的權(quán)屬界線,界址點(diǎn)及其編號(hào)

E：各級(jí)行政區(qū)劃界線及房產(chǎn)情況17、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括.

A：集中性

B：風(fēng)險(xiǎn)性

C:流通性強(qiáng)

D:資金增值性

E：資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)18、工程造價(jià)的特點(diǎn)包括等。

A：大額性

B：差異性

C：個(gè)別性

D:靜態(tài)性

E:非層次性19、金融工具是指金融活動(dòng)中以書(shū)面形式發(fā)行和流通的各種具有法律效力的憑證，包括__。

A．債權(quán)債務(wù)憑證

B．使用權(quán)憑證

C．所有權(quán)憑證

D．收益權(quán)憑證

E．分配權(quán)憑證20、下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的表述中,正確的有.

A:住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前的維修和更新、改造的資金

B：業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有

C:商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金

D：出售的公有住房，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金

E:住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位,由業(yè)主大會(huì)決定21、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比.

A．住宅建筑凈密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面積凈密度

D．容積率22、價(jià)值工程中，提高價(jià)值的方法包括等。

A：功能提高，費(fèi)用不變

B：功能不變，費(fèi)用降低

C:功能提高，費(fèi)用下降

D:功能提高小于費(fèi)用提高

E：功能下降小于費(fèi)用下降23、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是__。

A．指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和

B．通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)