房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告范本

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)范本至是北京及至全國(guó)房地產(chǎn)最不平靜時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期經(jīng)歷了多種政策調(diào)控。從121文件出臺(tái)，到監(jiān)察部和國(guó)土資源部日前發(fā)出8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必需將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓歷史遺留問(wèn)題處理完成；國(guó)務(wù)院相關(guān)項(xiàng)目資本金百分比從20%提升到35%以上通知；銀監(jiān)會(huì)對(duì)房產(chǎn)信托監(jiān)管力度加強(qiáng)；央行出臺(tái)并實(shí)施了再貸款浮息制度、實(shí)施差異存款準(zhǔn)備金率制度和提升存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過(guò)熱行業(yè)包含房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)固定資產(chǎn)過(guò)快投資增加，控制通脹；3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《相關(guān)切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格通知》（“老國(guó)八條”）；５月七部委下發(fā)相關(guān)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格八條意見(jiàn)（“新國(guó)八條北京東部一直是北京房地產(chǎn)界一個(gè)議論之地、爭(zhēng)論之地、也是爭(zhēng)議之地，但更是期望之地?！皟奢S兩帶多中心”，“京津冀腹地、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”、“三軸三帶兩綠心”，“北京中心東移”，“大七環(huán)建設(shè)”，京東板塊現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展，成為一大熱點(diǎn)，各大媒體、教授、學(xué)者、政府部門(mén)、企業(yè)、市民對(duì)此關(guān)注，引發(fā)了眾多相關(guān)京東話(huà)題。依據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，1-9月份北京市房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)量和成交量較上年同期全部有不一樣程度下降，依據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-9月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成908.5億元，同比增加4.4%，低于上年同期15.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為53.4％，低于上年同期4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成455.5億元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房買(mǎi)賣(mài)成交21萬(wàn)套，2604.6萬(wàn)平方米，同比分別下降13.2％、8.7％：其中，商品現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交7.4萬(wàn)套，939.8萬(wàn)平方米，同比分別增加18.8％和27.8％；商品期房預(yù)售成交13.6萬(wàn)套，1664.8萬(wàn)平方米，同比分別下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。1-10月份北京市固定資產(chǎn)投資總額為1951億元，較上年增加11.9%，消費(fèi)指數(shù)為101.5，房地產(chǎn)投資總體增加幅度低于固定資產(chǎn)投資增加幅度，成交價(jià)格增加幅度高于消費(fèi)水平增加幅度。而作為北京“編外郊縣”燕郊，從行政隸屬關(guān)系來(lái)看，燕郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，燕郊已儼然同北京融為一體?，F(xiàn)在在此置業(yè)買(mǎi)家80%來(lái)自北京，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在很大程度上有著較強(qiáng)影響和參考意義。新華恒機(jī)構(gòu)是以京東地域發(fā)展大勢(shì)為依靠，京東地域房地產(chǎn)成長(zhǎng)為基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)，基于此，新華恒機(jī)構(gòu)一直致力于京東地域房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)研究。為深入調(diào)研京東地域房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)情況，新華恒機(jī)構(gòu)在經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備后，關(guān)鍵針對(duì)京東地域通州和燕郊展開(kāi)了大規(guī)模、較全方面房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況和消費(fèi)行為市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)市調(diào)結(jié)果進(jìn)行了具體分析。此次市場(chǎng)調(diào)研共向燕郊和通州地域發(fā)放消費(fèi)市場(chǎng)問(wèn)卷3000份，收回2896份，占總問(wèn)卷數(shù)96.53%，其中有效問(wèn)卷2633份占總問(wèn)卷數(shù)87.77%；對(duì)近百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，關(guān)鍵包含樓盤(pán)基礎(chǔ)信息、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)程、周?chē)畋憷潭鹊?。第一部份北京東部地域宏觀環(huán)境及計(jì)劃分析沿著東長(zhǎng)安街向東，從天安門(mén)廣場(chǎng)出發(fā)，經(jīng)建國(guó)門(mén)、國(guó)貿(mào)，21公里處是通州，出通州上京哈高速，往東9公里便是燕郊，更得“天子腳下，御駕行宮”之美稱(chēng)。兩地處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀腹地關(guān)鍵位置，北京東擴(kuò)計(jì)劃浮出水面，處于東擴(kuò)線(xiàn)路上關(guān)鍵地位，其發(fā)展前景不可限量。燕郊燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)依靠信息產(chǎn)業(yè)部等國(guó)家部委，前后引進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)部第45、39、53研究所及多家科研單位，而且已云集了來(lái)自美國(guó)、加拿大、日本、法國(guó)和港、澳、臺(tái)等20多個(gè)國(guó)家和地域490多家企業(yè)?，F(xiàn)在，美國(guó)惠普、日本富士紛紛落戶(hù)，石家莊神威藥業(yè)、北京漢王制造、協(xié)和藥業(yè)等著名企業(yè)和有國(guó)際背景亞星數(shù)碼科技……燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)中國(guó)生產(chǎn)總值、工業(yè)銷(xiāo)售收入、出口創(chuàng)匯分別保持了年均45%、37%和75%高速增加，步入了良性發(fā)展軌道。1-7月，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)銷(xiāo)售收入、出口創(chuàng)匯和財(cái)政收入分別完成16.63億元、1776萬(wàn)美元和1.01億元，同比分別增加了22.4%、22.4%和60.3%。依據(jù)燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)總體計(jì)劃，至將發(fā)展成占地50萬(wàn)平方公里，人口20萬(wàn)，固定資產(chǎn)投資年遞增10%。八通線(xiàn)向東延至燕郊方案已提上日程，現(xiàn)在正在審批階段，假如審批成功，工程有望在前后開(kāi)工。這將為燕郊發(fā)展和兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)融合發(fā)明出良好條件。大七環(huán)修建又將燕郊納入了大北京城范圍之中。昔日皇苑行宮，今朝國(guó)際新城，燕郊發(fā)展日新月異，正進(jìn)入全方面發(fā)展快車(chē)道。通州今年1——9月份，通州固定資產(chǎn)投資69.4億元，同比增加17.3%。房地產(chǎn)投資完成36.6億元，同比下降11.4%；北苑高架橋、北關(guān)高架橋、運(yùn)河治理等重大工程投資力度較大。在初，北京空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，北京城市總體計(jì)劃給予通州“首全部城市發(fā)展新區(qū)”功效。作為北京關(guān)鍵發(fā)展新城之一，通州是一個(gè)面向區(qū)域可連續(xù)發(fā)展綜合性服務(wù)新城。并確定通州新城發(fā)展目標(biāo)為：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。從北京中心東移及通州交通主干線(xiàn)京通快速北苑環(huán)島、北關(guān)環(huán)島擴(kuò)改，兩廣路延長(zhǎng)線(xiàn)興建、北關(guān)地鐵修建提議，運(yùn)河環(huán)境整改，通州作為北京副中心，多種城市功效逐步完善，城市化進(jìn)程將加緊步伐。第二部份京東地域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況從1-9月京東地域房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家宏觀政策影響，一向備受關(guān)注房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量較上年有所下降，或增幅下降，由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌預(yù)期，持幣觀望仍是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)反應(yīng)主角。市場(chǎng)在此次市調(diào)中，我們分別對(duì)通州房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)類(lèi)型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價(jià)格、物業(yè)管理情況、銷(xiāo)售情況進(jìn)行了分析。2.1物業(yè)類(lèi)型從物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)情況來(lái)看，從一般住宅、公寓、別墅、假日酒店多種物業(yè)類(lèi)型全部有包含。依據(jù)取樣調(diào)研分析，物業(yè)類(lèi)型分布大致以下表：2.1.1通州物業(yè)類(lèi)型：通州區(qū)域一般住宅所占百分比較大，超出60%，如加上通州區(qū)域內(nèi)各行政村自建眾多小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，這個(gè)百分比還會(huì)有增加對(duì)CBD區(qū)域人員入有較大吸引作用。2.1.2燕郊物業(yè)類(lèi)型：據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，燕郊現(xiàn)在在售物業(yè)，以一般住宅為主，占取樣物業(yè)49%，占住宅物業(yè)78%，燕郊別墅在占比較大。2.2物業(yè)分布在對(duì)京東地域物業(yè)分布調(diào)研中，住宅分布大多向交通干道集中特點(diǎn)，新現(xiàn)象是向新區(qū)發(fā)展。象燕郊地域，東部潮白河區(qū)域發(fā)展以休閑宜居為主，以燕順路為引導(dǎo)線(xiàn)，從京哈高速出口向北延伸。通州則沿城鐵沿線(xiàn)向東南及通州南部發(fā)展，向東則過(guò)東關(guān)大橋在運(yùn)河?xùn)|岸南北方向呈向心狀建設(shè)2.2.1燕郊2.2.2通州從上圖來(lái)看，京東地域通州和燕郊全部是以一般住宅為主生活居住區(qū)。高級(jí)生活區(qū)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中逐步在區(qū)域當(dāng)中增加，尤其是燕郊區(qū)域，高級(jí)物業(yè)如東方夏威夷、漂亮鄉(xiāng)村入市，對(duì)拉動(dòng)燕郊高級(jí)物業(yè)發(fā)展起到了一定作用。從一般住宅當(dāng)中分析來(lái)看,高層物業(yè)是以后東部地域一個(gè)發(fā)展趨勢(shì),生活觀念改變和日益稀缺土地資源,特是中心城區(qū)土地資源日益降低,高容積率、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、高收入階層入住物業(yè)必將是北京東部地域發(fā)展一場(chǎng)重頭戲。2.3物業(yè)價(jià)格自8.31大限以后，土地嚴(yán)格根據(jù)“招、拍、掛”方法土地作用權(quán)，開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)用地深入受到嚴(yán)格限制，土地成本提升，部份建材價(jià)格漲幅較大，市場(chǎng)新盤(pán)放量下降，即使在1-9月期間有階段性交易下降，但京東地域購(gòu)房需求連續(xù)旺盛，房?jī)r(jià)也一直穩(wěn)步攀升，。據(jù)統(tǒng)計(jì)，京東地域房地產(chǎn)售價(jià)同比上漲物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格是表現(xiàn)物業(yè)水平和區(qū)域發(fā)展程度一個(gè)關(guān)鍵標(biāo)志，從這次市場(chǎng)調(diào)研當(dāng)中可粗略看出，通州物業(yè)單價(jià)大全部在3500元/m2以上，物業(yè)均價(jià)在3800元/m2物業(yè)占據(jù)了通州大部份房地產(chǎn)市場(chǎng)，通州多層住宅越來(lái)越成為一個(gè)稀缺產(chǎn)品，板樓青睞度一直高于塔樓，多層青睞度一直大于高層。而燕郊物業(yè)整體均價(jià)相對(duì)于通州物業(yè)價(jià)格低1000元/m2左右，多層物業(yè)價(jià)格在2800元/m2左右。北京消費(fèi)群體對(duì)燕郊青睞，起源于價(jià)格敏感占有較大原因，其次就是燕郊物業(yè)居住密度較低，低密度居住空間，對(duì)于在北京CBD或泛CBD區(qū)域工作群體來(lái)說(shuō)，在心理上有一定空間釋放感。2.4物業(yè)管理水平及收費(fèi)情況分析部份在售物業(yè)情況一覽表物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別物業(yè)單價(jià)物業(yè)體量物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商物業(yè)企業(yè)星河皓月多層2950400．8住達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)燕達(dá)物業(yè)管理人限企業(yè)美林新東城多層高層288014未定美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)未定世紀(jì)名苑普宅285070．5三河市龍?zhí)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)上瑞物業(yè)天子莊園別墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三河市天子物業(yè)管理北歐小鎮(zhèn)多層/高層2700170．5-1．1中建華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建華遠(yuǎn)物業(yè)意華田園城市普宅2600140.69-1.28燕郊意華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意華物業(yè)管理企業(yè)東方夏威夷別墅7000292.38-3.98三河興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一太平戴維斯新圣得花園別墅71006.42.5三尖市鼎盛投資集團(tuán)圣得物業(yè)管理企業(yè)歐陸豪庭多層1750180.26香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)香河尚新物業(yè)管理有限企業(yè)育龍香苑高層2700100．9北京育龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)香河育龍物業(yè)管理BOBO自由城多層高層4280180.98-1.68北京永泰寵基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)香港中原物業(yè)管理本岸高層3700281.76伯雅集團(tuán)北京久居雅園物業(yè)管理企業(yè)世紀(jì)星城高層4580861.75北京順華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京東光物業(yè)管理企業(yè)蘇荷雅居高層4600111.84北京順開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)北京順開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)尚街區(qū)多高層4300300.98-1.72北京住總集團(tuán)、北京景新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)園景時(shí)尚物業(yè)管理企業(yè)瑞全部公園世家高層\多層3900801.6北京東杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)瑞全部物業(yè)管理企業(yè)瑞全部國(guó)際高層450026.41.85北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京瑞景物業(yè)管理現(xiàn)代名筑多層/高層4100121.1-1.58北京筑高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京名筑物業(yè)管理武夷時(shí)代多層/高層35508.11.28北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京武夷物業(yè)管理水岸長(zhǎng)橋高層4380111.7北京中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均豪物業(yè)管理有限責(zé)任企業(yè)桃花島多層3850210.98欣達(dá)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京悅豪物業(yè)管理柳岸芳園高層4300未定北京貴源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未定河畔麗景高層340012.51.38維盛賓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通運(yùn)達(dá)物業(yè)管理新華聯(lián)錦園多層3680201北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)西果園物業(yè)管理企業(yè)在水一方高層3980181.48北京黃海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均豪物業(yè)管理從上表中來(lái)看，燕郊多層物業(yè)費(fèi)在0.5元到0.8元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1元至1.3元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.元至4元之間；通州多層物業(yè)費(fèi)在0.7元至1元之間，高層物業(yè)費(fèi)在1.5元至1.8元之間，別墅物業(yè)費(fèi)在2.5元至8元之間不等。依據(jù)對(duì)在銷(xiāo)樓盤(pán)對(duì)比分析，樓盤(pán)品質(zhì)和物業(yè)管理企業(yè)不一,物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也展現(xiàn)多方面現(xiàn)象,多層物業(yè)費(fèi)主要集中在0.5至元至1元之間,高層物業(yè)費(fèi)用關(guān)鍵集中在1元至1.8元之間,超出2元物業(yè)費(fèi)以高級(jí)公寓和別墅為主：部份樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題東方夏威夷那片海別墅星河皓月百萬(wàn)平米歐洲小鎮(zhèn)，百萬(wàn)平米超大小區(qū)，盡享歐陸生活美林新東城美林深處歐洲意華田園城市生活就是度假、家在田園中，田園有城市天子莊園生活理想，就是理想生活BOBO自由城一波未平一波又起世紀(jì)名苑好房子自己會(huì)說(shuō)話(huà)/引領(lǐng)京東住宅時(shí)尚之典范本岸陽(yáng)光板樓世紀(jì)星城新城超薄板樓蘇荷時(shí)代年輕輕軌軌跡多端時(shí)尚街區(qū)城鐵零距離瑞全部公園世家引領(lǐng)通州公園地產(chǎn)瑞全部國(guó)際家住瑞全部國(guó)際，購(gòu)物家樂(lè)福現(xiàn)代名筑城鐵非通?？臻g武夷時(shí)代武夷時(shí)代，盛情綻放水岸長(zhǎng)橋成熟CBD水岸小區(qū)桃花島江南?低密?庭臺(tái)建筑/從今天起，做一個(gè)愉快島主柳岸芳園天地靈秀聚人生/身臨一個(gè)境界，唯我天地；領(lǐng)會(huì)一個(gè)視野，預(yù)約未來(lái)；成就一個(gè)喝彩，淡定天下第三部份消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況分析京東地域房地產(chǎn)消費(fèi)群體關(guān)鍵集中在北京以東商圈范圍內(nèi)。燕郊80%購(gòu)房者來(lái)自北京京東地域，從一早一晚930公共汽車(chē)擁擠程度就能看出結(jié)果，其它如山西部分投資客也占有一定百分比。通州購(gòu)房群相對(duì)復(fù)雜部分，但大部份購(gòu)房者還是在CBD區(qū)域工作，依據(jù)此次對(duì)市場(chǎng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份被調(diào)查對(duì)象全部有在近期購(gòu)房愿望，對(duì)價(jià)格心理預(yù)期也有不一樣程度上升。依據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)購(gòu)房者中以26-35歲百分比最高，達(dá)到47％，36-45歲之間購(gòu)房者達(dá)成33%；25歲以下人群，達(dá)成13%，所以，25-35歲青年人士仍然是房產(chǎn)市場(chǎng)主角，這是由她們所處生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)。33.3被訪(fǎng)者家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)情況、從上圖能夠看出，在被訪(fǎng)者總體中，燕郊兩口之家百分比達(dá)成了56%，超出總體二分之一；三口之家百分比位居第二，二者之和達(dá)成了85%；單身百分比則最低僅為5%。從燕郊購(gòu)房群體來(lái)看，以后二至三年之內(nèi)，和幼兒相關(guān)產(chǎn)業(yè)如幼稚園、中小學(xué)校長(zhǎng)、游樂(lè)園對(duì)應(yīng)較強(qiáng)需求量；主力購(gòu)房群體兩個(gè)區(qū)域大致相當(dāng)，均占到80%強(qiáng)。商品房逐步成為生活必需品，而其昂貴價(jià)值，通常要花費(fèi)消費(fèi)者一生或半生積蓄，所以和單身相比家庭戶(hù)購(gòu)置力更強(qiáng)，其中兩代、三代同堂表現(xiàn)更為迫切。3.4被訪(fǎng)者家庭年收入分布被訪(fǎng)者家庭年收入分布情況從上圖能夠看出，家庭收入在6-10萬(wàn)被訪(fǎng)者占據(jù)了全部被訪(fǎng)者二分之一以上，收入在10-14萬(wàn)被訪(fǎng)者占比較大，燕郊達(dá)成17%，通州達(dá)成28%，收入在14萬(wàn)元以上百分比為燕郊為7%，通州占比為15％。中等收入家庭作為購(gòu)房主體繼續(xù)支撐著市場(chǎng)。4.購(gòu)房需求特征分析4.1面積需求被訪(fǎng)者面積需求。此次調(diào)查結(jié)果顯示，61-120㎡需求百分比最高，燕郊占到總體72％，通州占到總體74%；燕郊對(duì)大戶(hù)型需求略高。小面積需求關(guān)鍵是單身購(gòu)房者意向較多，投資客對(duì)小面積獨(dú)有青睞。4.2套型需求被訪(fǎng)者戶(hù)型需求分布情況個(gè)人私密性要求越來(lái)越高；一次購(gòu)房終生享用思想根深蒂固，單身一族增加使得一室套成為時(shí)代寵兒；另外，因?yàn)檐S層、復(fù)式在設(shè)計(jì)上突破小面積實(shí)現(xiàn)，其總價(jià)過(guò)高劣勢(shì)相對(duì)被弱化，相反其私密性好、動(dòng)靜分區(qū)分明、視野開(kāi)闊、樓中樓優(yōu)點(diǎn)突現(xiàn)在消費(fèi)者面前，尤其是部分追求時(shí)尚、收入較高年輕群體及數(shù)次置業(yè)者較為接收，可能成為新寵。4.3理想購(gòu)房區(qū)域被訪(fǎng)者意向購(gòu)房區(qū)域分布情況燕郊燕順路至潮白河區(qū)域是燕郊以后發(fā)展關(guān)鍵區(qū)域，現(xiàn)在在此地段項(xiàng)目較為集中，如燕京新城、意華田園城市、星河皓月、世紀(jì)名苑、美林新東城，計(jì)劃建設(shè)中鼎西區(qū)、潮白人家等眾多一般住宅，和在此區(qū)域聚集眾多別墅項(xiàng)目如東方夏威夷、和安家園（達(dá)觀）、華堂高爾夫及其別墅和燕園渡假村等其它多個(gè)形態(tài)物業(yè)增加，將此區(qū)域升值空間大幅提升，購(gòu)房意向占比達(dá)成57%。中心城區(qū)因?yàn)槭切姓虡I(yè)及學(xué)院集中區(qū)域，對(duì)此區(qū)域購(gòu)房意向占比達(dá)成32%，而對(duì)南部區(qū)域及東部區(qū)域仍然持保守態(tài)度。4.4年紀(jì)和樓型特征要求分析被訪(fǎng)者年紀(jì)段對(duì)樓型特征要求情況依據(jù)此次調(diào)查結(jié)果顯示，25歲以下準(zhǔn)購(gòu)房者對(duì)小高層接收程度顯著高于其它年紀(jì)段，而且處于各個(gè)樓型需求中峰值，這和她們個(gè)性特征有極大關(guān)系，因?yàn)樗齻兌嗍前耸甏錾?，通常為?dú)生兒女，享用著家庭最好資源，追求時(shí)尚和改變，而小高層在某種程度上迎合了這種需求；而26-35歲準(zhǔn)購(gòu)房者中需求最多是多層，這關(guān)鍵是因?yàn)檫@個(gè)年紀(jì)段人群基礎(chǔ)上是七十年代出生，通常有弟兄姐妹，比較傳統(tǒng)，尋求家庭穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)獨(dú)立和事業(yè)成功。伴隨購(gòu)房者年紀(jì)增加，對(duì)多層需求變得越來(lái)越強(qiáng)烈。在46-55歲之間準(zhǔn)購(gòu)房者中，對(duì)多層百分比甚至達(dá)成了八成以上。相比之下，各個(gè)年紀(jì)段對(duì)高層需求普遍偏低，而對(duì)別墅需求則集中在36-45歲之間人群，這關(guān)鍵是因?yàn)楸灸昙o(jì)段人群通常家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，已經(jīng)有最少一套住房，收入較高，有提升生活品質(zhì)要求和能力。4.5區(qū)域性樓型需求比較分析區(qū)域性樓型比較分析情況經(jīng)過(guò)對(duì)燕郊和通州兩地分區(qū)域樓型對(duì)比分析，多層和小高層需求百分比仍然最高，只是在不一樣區(qū)域，消費(fèi)者樓型需求有所不同。在通州，對(duì)高層需求百分比大于多層，而在燕郊則以多層需求占比居多。從對(duì)以前年度對(duì)兩地樓型需求分析顯示京東地域?qū)Ω邔有枨笳宫F(xiàn)逐步上升過(guò)程，尤其是燕郊地域，因?yàn)楦邔幼≌∪?，?duì)高層方面樓型需求增加幅度顯得較通州要高。燕郊地域?qū)e墅需求略高于通州，這和地域性原因有較大聯(lián)絡(luò)。就通州區(qū)域來(lái)看，對(duì)別墅需求區(qū)域關(guān)鍵在遠(yuǎn)郊等地，如運(yùn)河以東至潮白河區(qū)域，現(xiàn)在在此區(qū)域形成幾大別墅如運(yùn)河岸上院子、尚東庭、珠江國(guó)際城、運(yùn)通花園、楓露皇苑等，而中心城區(qū)和地鐵以南區(qū)域別墅需求情況不太旺盛，盡管現(xiàn)在南部區(qū)域有天地美墅、世爵源墅，但銷(xiāo)售情況并不理想。關(guān)鍵樓盤(pán)展示通州——瑞全部國(guó)際開(kāi)發(fā)商：由首全部機(jī)場(chǎng)下屬北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位：瑞全部國(guó)際瑞全部景園號(hào)稱(chēng)通州新地標(biāo)，集住宅、商業(yè)、金融、寫(xiě)字樓、休閑等配套齊全高尚小區(qū)。項(xiàng)目位置：在地鐵以南區(qū)域，在輕軌九棵樹(shù)站，建筑面積：總建筑面積為26.4萬(wàn)平方米，以板式小高層住宅為主。商業(yè)配套：關(guān)鍵表現(xiàn)在國(guó)際大型連鎖零售巨頭家樂(lè)福進(jìn)駐，并以此作為一個(gè)宣傳專(zhuān)題。戶(hù)型結(jié)構(gòu)：戶(hù)型從50m2—280m2一居到六居，戶(hù)型多達(dá)二十種。主力戶(hù)型定位在三室二廳130平方米。宣傳渠道：戶(hù)外看板、擎天柱、報(bào)紙、工地圍檔、城鐵車(chē)票、網(wǎng)絡(luò)等立體交互式廣告宣傳。交通：八通輕軌九棵樹(shù)站，多條公交線(xiàn)路在小區(qū)周?chē)?。燕郊——新圣得花園開(kāi)發(fā)商：由三河市鼎盛投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目定位：居住、休閑、度假、辦公、娛樂(lè)為一體獨(dú)棟、聯(lián)排別墅；項(xiàng)目位置：燕郊燕順路區(qū)域和中心城區(qū)交叉集中居住地段；建筑面積：占地面積133400平方米，總建筑面積為63536平方米商業(yè)配套：關(guān)鍵以京客隆、天客隆、新世紀(jì)商場(chǎng)；交通：930多條支線(xiàn)經(jīng)過(guò)。燕郊——星河皓月開(kāi)發(fā)商：住達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位：花園洋房式板樓項(xiàng)目位置：在燕郊燕順路潮白河邊。建筑面積：總建筑面積為386200平方米，陽(yáng)光板樓為主。商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有體育公園、商業(yè)中心、雙語(yǔ)幼稚園、物業(yè)會(huì)所。媒體推廣：媒體推廣以戶(hù)外擎天柱、道旗、路牌、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等，4.6購(gòu)房目標(biāo)分析被訪(fǎng)者購(gòu)房目標(biāo)情況4.7不一樣年紀(jì)購(gòu)房目標(biāo)分析被訪(fǎng)者不一樣年紀(jì)購(gòu)房目標(biāo)分析從年紀(jì)和購(gòu)房目標(biāo)交叉分析能夠看出：25歲以下人群關(guān)鍵是為滿(mǎn)足其定居和結(jié)婚要求，二者之和達(dá)成75%，她們基礎(chǔ)是首次置業(yè)；26-45歲人群置業(yè)目標(biāo)集中在改善居住，定居百分比也較大，她們有較強(qiáng)購(gòu)置力，處于事業(yè)發(fā)展黃金階段，需求增加較為強(qiáng)勁；55歲以上人群需求較弱，樣本中較少，不含有代表性，所以這里沒(méi)有列出，這關(guān)鍵是因?yàn)樗齻兓A(chǔ)已經(jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了。5.購(gòu)房者價(jià)格需求分析房?jī)r(jià)是調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)有力杠桿，伴隨房?jī)r(jià)升高，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格心理承受能力逐步增強(qiáng)，但需要找到其心理承受邊緣分界線(xiàn)，在一定區(qū)域超出某一價(jià)格后，更多消費(fèi)者會(huì)選擇放棄。5.1能夠承受最高單價(jià)依據(jù)新華恒機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京東地域商品房均價(jià)燕郊為2750元/平米，通州為3800元/平米。而京東地域家庭年收入在6-10萬(wàn)占到了50%以上，面對(duì)不停上漲房?jī)r(jià)，購(gòu)房者不得不面臨更大經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是對(duì)那些處理基礎(chǔ)居住問(wèn)題消費(fèi)者。伴隨價(jià)格不停上揚(yáng)，其心理承受能力雖然會(huì)逐步增強(qiáng)，但需有序有度。被訪(fǎng)者購(gòu)房意向單價(jià)分布情況調(diào)查結(jié)果顯示，承受單價(jià)在1500－2500元選擇百分比最高，占93%，價(jià)格敏感系數(shù)在現(xiàn)在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)當(dāng)中比較大，同時(shí)也表現(xiàn)目前消費(fèi)群體對(duì)價(jià)格快速上漲展現(xiàn)一定對(duì)抗情緒；單價(jià)在3500-4000及以上被訪(fǎng)者還有3%選擇百分比說(shuō)明目前購(gòu)房群體心理承受能力有所增強(qiáng)，同時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體快速發(fā)展使得人均收入也在不停增加，支撐了這種房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。被訪(fǎng)者付款方法選擇分布市場(chǎng)價(jià)格不停上漲，戶(hù)型面積偏大，使得總價(jià)普遍較高，消費(fèi)者在選擇付款方法上選擇余地很小，大多數(shù)消費(fèi)者極難承受得起一次性付款，選擇按揭百分比高達(dá)78%，按揭時(shí)間關(guān)鍵是10年、15年和20年；分期付款百分比也達(dá)成了12.3.%，一次性付款百分比最低，僅為9.7%。5.4被訪(fǎng)者對(duì)京東區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)被訪(fǎng)者對(duì)京東房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)評(píng)價(jià)高昂房?jī)r(jià)讓大部分購(gòu)房者感覺(jué)無(wú)奈，超出六成被訪(fǎng)者認(rèn)為京東地域房?jī)r(jià)高，超出三成被訪(fǎng)者認(rèn)為，認(rèn)為價(jià)格適中百分比僅為2.2%。6、對(duì)以后十二個(gè)月房?jī)r(jià)變化改變?cè)u(píng)價(jià)以后十二個(gè)月內(nèi)京東地域房?jī)r(jià)改變情況分析從被訪(fǎng)者數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，認(rèn)為在以后十二個(gè)月內(nèi)價(jià)格上漲群體占到85%，尤其是認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲10%以上人群百分比較大，占到被除數(shù)調(diào)人群35%。7.媒體接觸習(xí)慣及媒體影響7.1媒體接觸媒體接觸分布情況7.2廣告宣傳和推薦活動(dòng)影響力分析媒體影響力情況能夠看出消費(fèi)者會(huì)經(jīng)過(guò)廣告宣傳和推薦活動(dòng)等路徑來(lái)了解房產(chǎn)供給信息、積累信息，并在一定程度上依靠