昂立教育擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

上海新南洋昂立教育科技股份有限公司擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值銀信評(píng)報(bào)字(2024)第090027號(hào)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司2024年06月11日法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信評(píng)報(bào)字(2024)第090027號(hào)上海新南洋昂立教育科技股份有限公司擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告33,740,000.00元2024年06月11日銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司方黎敏劉海宇(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年06月13日 1 3一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 3二、評(píng)估目的 4三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 4四、價(jià)值類型及其定義 5五、評(píng)估基準(zhǔn)日 5 5七、評(píng)估方法 7八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 9十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 十四、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓上海新南洋昂立教育科技股份有限公司擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值銀信評(píng)報(bào)字(2024)第090027號(hào)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目(1)產(chǎn)權(quán)持有人(2)國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人八、評(píng)估范圍：滬(2024)徐字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第002448號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書所載明的部分辦公房十、評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年05月31日十二、評(píng)估結(jié)論：于評(píng)估基準(zhǔn)日，采用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)論，評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2024年05月31日至2025年5月30日)有效。當(dāng)1、本次評(píng)估結(jié)果的租金內(nèi)涵：包含增值稅、開發(fā)商裝修(簡(jiǎn)裝)、未配置家具家電，不權(quán)持有人提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為決議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證等證應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)電話真海新南洋昂立教育科技股份有限公司擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金市場(chǎng)價(jià)值銀信評(píng)報(bào)字(2024)第090027號(hào)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的科技股份有限公司擬資產(chǎn)租賃所涉及的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦公房地產(chǎn)年租金在2024年05月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼司其他股份有限公司(上市)成立日期營(yíng)業(yè)期限1983年8月4日至不約定期限經(jīng)營(yíng)范圍從事教育科技專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，高新技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，教育產(chǎn)業(yè)投資，技工貿(mào)一體化服務(wù)，經(jīng)營(yíng)高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，技術(shù)咨詢，轉(zhuǎn)讓，服務(wù)，投資入股，興辦實(shí)體，人員培訓(xùn)，生活服務(wù)，自有房屋和儀器設(shè)備租賃，化工產(chǎn)品(除危險(xiǎn)品外),金屬材料，自營(yíng)和代理各務(wù)(不另附進(jìn)出口商品目錄),但國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和國(guó)家禁止外。經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)，開展對(duì)銷貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】(二)產(chǎn)權(quán)持有人地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@上海益基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立日期2015年09月14日2015年09月14日至2065年09月13日經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，停車場(chǎng)(庫(kù))經(jīng)務(wù)，市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布各類廣告?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】本次評(píng)估目的為上海新南洋昂立教育科技股份有限公司擬資本次評(píng)估對(duì)象是上海益基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所持有的位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)部分辦根據(jù)滬(2024)徐字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第002448號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，證載建筑面積為247,949.00平房屋用途為辦公，土地使用權(quán)用途為辦公樓、瞻仰景觀休閑用地利性質(zhì)為出讓。辦公樓、瞻仰景觀休閑用地土地使用權(quán)終止日期為2065年12月30日，商業(yè)用地土地使用權(quán)終止日期為2055年12月30日。地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@建筑面積(m2)滬(2024)徐字不動(dòng)175號(hào)48層/43層辦公249層/44層辦公350層/45層辦公451層/46層辦公552層/47層辦公龍愛路，東至云繡路，緊臨黃浦江畔。星揚(yáng)西岸中心單層面積約2700-3300平，部分樓層可分割單元，凈層高3米，雙層大堂挑高約10米，標(biāo)準(zhǔn)樓層鋁板金屬吊頂、乳膠漆墻面、金屬框玻璃門，VAV空調(diào)系統(tǒng)。星揚(yáng)西岸中心地上68層(名義樓層，實(shí)際61層),地下3層，系超高層地標(biāo)辦公，共分5區(qū)，電梯數(shù)量共40部，1區(qū)7部，2-5區(qū)各6部，雙層轉(zhuǎn)換電梯共4部，停車場(chǎng)轉(zhuǎn)換電梯2部、消防電梯3部。自帶2.6萬(wàn)m2的商業(yè)配套，大堂直通地鐵站，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日處于空置狀態(tài)，不存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定，本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年05月31日。根據(jù)評(píng)估目的與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)日。主要考慮使評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的2、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議);3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日中華人民共和國(guó)主席令第32號(hào));13、關(guān)于印發(fā)《上海市房地產(chǎn)租金評(píng)估技術(shù)指引(試行)》的通知(滬房地估協(xié)會(huì)1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(滬(2024)徐字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第002448號(hào));2、產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他與評(píng)估有關(guān)的資料；地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓程中資料收集情況等相關(guān)條件，分析資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰市場(chǎng)法：是指將評(píng)估對(duì)象與參考資產(chǎn)或資產(chǎn)組合公平的市場(chǎng)，要能找到近期的、與被評(píng)估資產(chǎn)相同(一)評(píng)估方法的選擇采用成本法評(píng)估擬出租資產(chǎn)的租金，即將租賃資產(chǎn)視為一項(xiàng)有效的回報(bào)，其回報(bào)(即租金)的成本構(gòu)成要素根據(jù)租金的內(nèi)涵不同主要區(qū)分為基本收益、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)的租賃期限、資產(chǎn)租賃期滿后的剩余價(jià)值(回收價(jià)值)等因素對(duì)租金水平的影響，因此本采用收益法評(píng)估擬出租資產(chǎn)的租金，即假定未來(lái)的收益(或現(xiàn)金流)能夠獲得一定的報(bào)本次擬出租資產(chǎn)未來(lái)的收益(或現(xiàn)金流)具有較大的不確定性，且目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)象進(jìn)行評(píng)估。承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通過(guò)與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等持有人、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性，評(píng)根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評(píng)(四)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，指導(dǎo)產(chǎn)明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證，采取必要措施確信資料來(lái)源的可靠性，(五)確定評(píng)估方法并收集資產(chǎn)評(píng)估資料恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、(七)出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定。電話真三)評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)3、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及房地設(shè)備等有形資產(chǎn)無(wú)影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利地址：上海市漢口路99號(hào)久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911161、本次評(píng)估結(jié)果的租金內(nèi)涵：包含增值稅、開發(fā)商裝修(簡(jiǎn)裝)、未配置家具家電，不況進(jìn)行了披露，但評(píng)估師并不具備對(duì)該等法律及財(cái)務(wù)事項(xiàng)表達(dá)格。因此，若資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人認(rèn)為這些法律及財(cái)務(wù)事項(xiàng)對(duì)實(shí)現(xiàn)本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)本次評(píng)估之經(jīng)濟(jì)行為有效。并僅在評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2024年05月31日至2025年5月30日)有效。當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化，致使原評(píng)估本評(píng)估報(bào)告日為2024年06月11日。.銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司.,2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(滬(2024)徐字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第002448號(hào));5、委托人承諾函(原件);6、簽字資產(chǎn)評(píng)估師承諾函(原件);名名類住稱型所報(bào)告目錄1、測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)說(shuō)明書…………………共1頁(yè)2、建筑面積測(cè)量成果匯總表…………共7頁(yè)5、數(shù)字化地形盤片………共，1盤測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)說(shuō)明書項(xiàng)目名稱作業(yè)部門上海京海工程技術(shù)有限公司1、下達(dá)的測(cè)繪項(xiàng)目任務(wù)單及技術(shù)說(shuō)明書；2、委托方提供的規(guī)劃核準(zhǔn)資料及其它有關(guān)資料；3、GB50026-2020《工程測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》;5、DG/TJ08-2312-2019《城市工程6、DGJ08-86-2010《1:5001:10001;2000數(shù)字地形測(cè)量規(guī)范》;7、上海市建筑工程”多測(cè)合一“技術(shù)規(guī)程；8、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局有關(guān)文件；9、CH/T1004-2005《測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)定》;10、CH/T1001-2005《測(cè)繪技術(shù)總結(jié)編寫規(guī)定》;11、DG/TJ08-2322-2020《測(cè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：雷建華設(shè)計(jì)者：雷建華審核者：柏桂清日期：2023.04.15日期：2023.04.15、成圖精度能滿足客戶的需要。本項(xiàng)目成果、成日期：2023.04.17完成。各項(xiàng)成果成圖資料符合規(guī)范要求，資料齊全，手續(xù)完備，可作為正式成果日期：2023.05.09日期：2023,05.00(本工程資料中未署名部分，抄錄者：雷建華、檢查者：柏桂清、復(fù)五??；彭樂(lè)平)建筑面積測(cè)量成果匯總表建筑面積單位：平方米共7頁(yè)第1頁(yè)使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積面積2幢175號(hào)1層/1層35KV開關(guān)站1幢175號(hào)地下3層/地下4層車庫(kù)工具間全幢共用門棟共用地下2層/地下3層車庫(kù)工具間1全幢共用指定層共用地下1層/地下2層車庫(kù)工具間1管道間管理用房全幢共用指定層共用指定層共用(商業(yè))門棟共用車庫(kù)工具間1自行車庫(kù)自行車庫(kù)不分?jǐn)倖T工后勤用房全幢共用指定層共用指定層共用(商業(yè))門棟共用1層/1層車庫(kù)指定層共用指定層共用(商業(yè))門棟共用2層/2層指定層共用指定層共用(商業(yè))門棟共用使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積1幢175號(hào)3層/3層辦公指定層共用本層共用(辦公)指定層共用(商業(yè))門棟共用辦公指定層共用本層共用(辦公)指定層共用(商業(yè))門棟共用5層/5層辦公指定層共用本層共用(辦公)門棟共用6層/6層(避難層)門棟共用7層/7層辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用10層/10層辦公本層共用(辦公)門棟共用建筑面積單位：平方米共7頁(yè)第3頁(yè)使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積1幢175號(hào)11層/11層辦公本層共用(辦公)門棟共用12層/12層辦公本層共用(辦公)門棟共用15層/13層辦公本層共用(辦公)門棟共用16層/14層辦公本層共用(辦公)門棟共用17層/15層辦公本層共用(辦公)門棟共用18層/16層辦公本層共用(辦公)門棟共用19層/17層(避難層)全幢共用門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用建筑面積單位：平方米共7頁(yè)第4頁(yè)使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積1幢175號(hào)辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用30層/27層辦公本層共用(辦公)門棟共用31層/28層(避難層)門棟共用32層/29層辦公本層共用(辦公)門棟共用33層/30層辦公本層共用(辦公)門棟共用35層/31層辦公本層共用(辦公)門棟共用36層/32層辦公本層共用(辦公)門棟共用名義樓層/實(shí)際樓層使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積面積1幢175號(hào)37層/33層辦公本層共用(辦公)門棟共用38層/34層辦公本層共用(辦公)門棟共用39層/35層辦公本層共用(辦公)門棟共用40層/36層辦公本層共用(辦公)門棟共用41層/37層辦公本層共用(辦公)門棟共用42層/38層辦公本層共用(辦公)門棟共用43層/39層(避難層)門棟共用45層/40層辦公本層共用(辦公)門棟共用46層/41層辦公本層共用(辦公)門棟共用47層/42層辦公本層共用(辦公)門棟共用48層/43層辦公本層共用(辦公)門棟共用使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積1幢175號(hào)辦公本層共用(辦公)門棟共用50層/45層辦公本層共用(辦公)門棟共用51層/46層辦公本層共用(辦公)門棟共用52層/47層辦公本層共用(辦公)門棟共用53層/48層辦公本層共用(辦公)門棟共用55層/49層辦公本層共用(辦公)門棟共用56層/50層(避難層)門棟共用57層/51層辦公本層共用(辦公)門棟共用58層/52層辦公本層共用(辦公)門棟共用59層/53層辦公本層共用(辦公)門棟共用辦公本層共用(辦公)門棟共用際樓層使用性質(zhì)建筑面積單層建筑面積建筑面積1幢175號(hào)61層/55層辦公本層共用(辦公)門棟共用62層/56層辦公本層共用(辦公)門棟共用63層/57層辦公本層共用(辦公)門棟共用65層/58層辦公本層共用(辦公)門棟共用66層/59層辦公本層共用(辦公)門棟共用67層/60層辦公本層共用(辦公)門棟共用68層/61層辦公本層共用(辦公)門棟共用頂1層全幢共用門棟共用頂2層門棟共用車庫(kù)管理用房自行車庫(kù)自行車庫(kù)不分?jǐn)倖T工后勤用房物業(yè)管理用房全幢共用辦公指定層共用指定層共用(商業(yè))本層共用(辦公)門棟共用室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e(商業(yè))小計(jì)地下1夾層/地下1層(商業(yè))小計(jì)1層/1層(商業(yè))小計(jì)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e2層/2層(商業(yè))小計(jì)3層/3層(商業(yè))小計(jì)3層/3層(辦公)小計(jì)房屋分套建筑面積計(jì)算成果表第3頁(yè)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e(商業(yè))小計(jì)(辦公)小計(jì)5層/5層(辦公)小計(jì)7層/7層(辦公物業(yè)用房業(yè)委會(huì))701物業(yè)管理用房712業(yè)委會(huì)小計(jì)樓層號(hào)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e8層/8層(辦公)小計(jì)9層/9層(辦公)小計(jì)10層/10層(辦公)小計(jì)樓層號(hào)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e11層/11層(辦公)小計(jì)12層/12層(辦公)小計(jì)15層/13層(辦公)小計(jì)房屋分套建筑面積計(jì)算成果表第6頁(yè)樓層號(hào)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e16層/14層(辦公)小計(jì)17層/15層(辦公)小計(jì)18層/16層(辦公)小計(jì)樓層號(hào)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e(辦公)小計(jì)(辦公)小計(jì)(辦公)辦公A辦公B小計(jì)樓層號(hào)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e23層/21層(辦公)后勤辦公1后勤辦公2小計(jì)25層/22層(辦公)后勤辦公1后勤辦公2小計(jì)26層/23層(辦公)后勤辦公1后勤辦公2小計(jì)室號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e27層/24層(辦公)后勤辦公1后勤辦公2小計(jì)28層/25層(辦公)后勤辦公1后勤辦公2小計(jì)