抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控案例分析

3某國(guó)有商業(yè)銀行房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)掌握案例分析案例廣州廣地花園大事撩開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)假按揭黑幕2023-2-2213：42：57資金鏈吃緊開(kāi)發(fā)商騙貸有方廣地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以說(shuō)是國(guó)199750055”k4％的股份。其開(kāi)發(fā)的廣地花園，號(hào)稱(chēng)“廣州生態(tài)第一盤(pán)30219981600300019995000萬(wàn)元人民幣。然而即使在這一時(shí)1998“廣地”的財(cái)會(huì)制度始終不健全，簡(jiǎn)直可以用沒(méi)有財(cái)會(huì)制度來(lái)形容。1998202381500經(jīng)費(fèi)，高達(dá)1000者，廣地公司有的高層人員用從公司借得的錢(qián)，買(mǎi)高級(jí)轎車(chē)、珠寶項(xiàng)鏈，一擲萬(wàn)金。2023年，一些銀行削減了給“廣地”的貸款，廣地以動(dòng)用的力氣，加緊進(jìn)展虛假按揭和重復(fù)抵押。會(huì)親自出馬，請(qǐng)他的一幫英德老鄉(xiāng)到廣州來(lái)玩。吃飽喝足玩完后，楊就會(huì)提出要求，借身份證一用。周這些借來(lái)的身份證，廣地公司得以在多家銀行辦理購(gòu)樓按揭。199852023115450102．76了假按揭。監(jiān)管方一路綠燈“廣地”積重難返依據(jù)有關(guān)規(guī)定，進(jìn)展五次之多。這一過(guò)程中，莫非沒(méi)有一個(gè)環(huán)節(jié)覺(jué)察到“廣地”的問(wèn)題?記者在采房抵押證明，惟一的區(qū)分是前一次購(gòu)房合同中標(biāo)的門(mén)牌號(hào)是F-302A，而后一次標(biāo)的是F-3021。對(duì)此，番禺國(guó)土資源和房屋治理局局長(zhǎng)羅20232000另外，羅滿南說(shuō)，他們也確實(shí)存在著責(zé)任心不強(qiáng)、把關(guān)不嚴(yán)的問(wèn)題。員沒(méi)有做到。至于番禺國(guó)土房管局是否存在內(nèi)部工作人員收受賄賂、禺地方銀行，對(duì)“廣地”的問(wèn)題保持了沉默。1的上級(jí)行——工行廣東省分行營(yíng)業(yè)部的副總經(jīng)理肖舟說(shuō)20237報(bào)。他說(shuō)，番禺工行的問(wèn)題主要是急于進(jìn)展業(yè)務(wù)，手續(xù)審查不嚴(yán)，在證明，只要國(guó)土房管局說(shuō)房產(chǎn)存在，沒(méi)有被抵押過(guò)，銀行就以此為依押，通過(guò)售樓來(lái)解押。92023地”的形勢(shì)連續(xù)吃緊。一些銀行向法院提出資產(chǎn)保全的申請(qǐng)。據(jù)悉，20038物業(yè)治理和售樓業(yè)務(wù)，將局部收入抵償貸款。在“楊勛崇出走”大事1130非潛逃。但此時(shí)廣地大事已經(jīng)暴露在眾目睽睽之下，樓盤(pán)售價(jià)大跌。假按揭潛規(guī)章．危及金融穩(wěn)定“廣地”假按揭在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)斷裂爆出一房多賣(mài)、假按揭丑聞。而此前，廣州和潤(rùn)花園、深圳香珠花園騙貸在珠三角乃至全國(guó)都造成惡劣的影響。2472．29530港幣。對(duì)于銀行而言，房地產(chǎn)信貸規(guī)模大，回報(bào)高，始終是各銀行競(jìng)相爭(zhēng)奪的一塊“肥肉也促使不法商人搞虛假按揭膽大妄為。有關(guān)部門(mén)在抽查建行廣東省廣州地區(qū)-81011％的虛假按揭，銀行的壞賬將增加100央行Ⅸ2023年其次季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱(chēng)：目前，我國(guó)房6o％以上的資金來(lái)源于信貸資金。房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá)17．8％。上海申銀萬(wàn)國(guó)證券爭(zhēng)論所的爭(zhēng)論人員高宇認(rèn)為，用舉足輕重。房地產(chǎn)業(yè)自有資金少、貸款風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)信貸占銀行通知“廣地”業(yè)主，撤消已經(jīng)查清的廣地“內(nèi)按撤消的假按揭、消化由此形成的壞賬呢?有關(guān)方面稱(chēng)，要做進(jìn)一步的爭(zhēng)論。案例中消滅的風(fēng)險(xiǎn)1假按揭風(fēng)險(xiǎn)一些開(kāi)發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，房屋預(yù)售不暢、回款乏力，形1：3多重復(fù)銷(xiāo)售騙取銀行貸款。實(shí)際上這種行為本身就是一種欺詐行為，多，加之審核判定又有肯定難度，往往令銀行防不勝防，因而風(fēng)險(xiǎn)較大。假按揭有以下特征：按揭中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往既充當(dāng)賣(mài)方，又充當(dāng)買(mǎi)方。具體做法一般裝，蒙蔽銀行工作人員，從而騙取銀行屋抵押貸款。(二)假按揭的首付款不是由購(gòu)房者本人支付。商業(yè)銀行規(guī)定，個(gè)人辦理住房按揭貸款必需要交20％以上的首付款，不得辦理“零首付”按揭貸款。住房按揭貸款的首期付款，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房者本人支付，已付首期款的收據(jù)證明純粹是虛假的，形成事實(shí)上的“零首付息方法有利隨本清(一年以內(nèi)含一年)和分期還款(一年以上)兩種方付息方法，從還款資金來(lái)源看，假設(shè)個(gè)人貸款購(gòu)房的話，無(wú)疑按期還的買(mǎi)主。理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，更談不上按轉(zhuǎn)押。待房屋有了真正的買(mǎi)主，發(fā)生真這種狀況房產(chǎn)鑒證登記部門(mén)理應(yīng)在購(gòu)房人其次次辦理鑒證登記能夠費(fèi)便賜予鑒證，這也是造成同一套房子重復(fù)辦理按揭的一個(gè)重其次人的現(xiàn)象。樣有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行套取更多的現(xiàn)金。2銀行經(jīng)營(yíng)治理風(fēng)險(xiǎn)各家商業(yè)銀行為了搶占屋抵押貸款的市場(chǎng)份額，紛紛推出各種效勞，并在“簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度，增加了業(yè)務(wù)量，擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群，但是，在辦理貸款的過(guò)程中，或多或少的還存在以下問(wèn)題：給銀行造成潛在風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，負(fù)債較多，有可能形成半拉子工程、爛尾工程，簽訂《商品房合作協(xié)議》的目的是套取班子素養(yǎng)差，治理力量、社會(huì)信譽(yù)低。貸款前期，銀行往往深入調(diào)查不夠，對(duì)以上問(wèn)題有所無(wú)視，為貸款留下隱患。入證明，但其真實(shí)性、有效性及還款意愿的好壞，只能主觀、被動(dòng)地押物)，無(wú)視了第一還款來(lái)源(合法收入)。三、銀行內(nèi)掌握度不完善，貸款治理力度不夠。一是由于屋抵押上，一些銀行缺乏對(duì)操作環(huán)節(jié)的重視，在人配置上不合理。二是業(yè)務(wù)應(yīng)變、掌握信貸資金運(yùn)用中的不因素的力量差，造成在貸款治理上，跟蹤調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)和監(jiān)控力度不夠，貸前、貸中和貸后治理相對(duì)脫節(jié)、滯后出了拖欠銀行貸款也沒(méi)人管的錯(cuò)誤信號(hào)，不利于貸款的按期回收。外，缺乏先進(jìn)的治理系統(tǒng)也是貸后治理薄弱的_r四、法律意識(shí)不強(qiáng)。近年來(lái)，銀行法律意識(shí)有所改善，但在日常題，尤其是個(gè)人房貸款，由于時(shí)間長(zhǎng)、金額小，往往被無(wú)視。五、道德風(fēng)險(xiǎn)。有的信貸員缺乏職業(yè)道德，利用審批權(quán)限，和開(kāi)針對(duì)以上案例作出風(fēng)險(xiǎn)掌握的對(duì)策和建議提高貸款審查力度和治理水平從貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后治理三方面著手、完善屋抵押貸款治理體系。首先，加強(qiáng)貸前調(diào)查，把好屋抵押貸款發(fā)放關(guān)。作為掌握貸款風(fēng)險(xiǎn)的第一道重要關(guān)口，應(yīng)對(duì)借款人身份、還款力量、購(gòu)置房性，有效降低借款的道德風(fēng)險(xiǎn)。道德品質(zhì)、家庭狀況、安康狀況、社會(huì)信用等狀況做到心中有數(shù)。在嚴(yán)格重要法律文書(shū)、合同的簽訂及填寫(xiě)，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程的合法性、開(kāi)發(fā)商的資信、合同有效性、借款人資料真實(shí)性、合法、合規(guī)性等審查；再次，在貸后檢查工作中，建立健全貸后治理制度，承受專(zhuān)人監(jiān)款的借款人定期回訪及開(kāi)發(fā)工程的進(jìn)展?fàn)顩r跟蹤了解。的特點(diǎn)，要對(duì)所用檔案資料的完整狀況進(jìn)展徹底檢查、清理，如覺(jué)察檔案資料的準(zhǔn)確、完整。加強(qiáng)信貸人員的治理，建立有效的內(nèi)部治理機(jī)制，調(diào)動(dòng)信貸業(yè)務(wù)人員的樂(lè)觀性。一方面，要將有肯定業(yè)務(wù)閱歷或經(jīng)培訓(xùn)后具備肯定業(yè)務(wù)水平的高素養(yǎng)人員，充實(shí)到個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中，定期組織個(gè)人信貸從業(yè)人員進(jìn)展信貸業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)一、建立住房質(zhì)量保證體系住房質(zhì)量雖然不屬于住房抵押貸款的范疇，但它己經(jīng)成為違約還70量，保險(xiǎn)費(fèi)高達(dá)房?jī)r(jià)的0．2％。今后的住房質(zhì)量問(wèn)題由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)。可見(jiàn)住房質(zhì)量保證不僅需要法規(guī)的健全，而且需要走向市場(chǎng)化。不予發(fā)授竣工合格證書(shū)，將審驗(yàn)不合格且不實(shí)行補(bǔ)救措施的建筑商、開(kāi)發(fā)商列入黑名單，不允許二次開(kāi)發(fā)，對(duì)于購(gòu)房人，用先期開(kāi)發(fā)商交納的保證金或者保險(xiǎn)金作為賠償。二、引入保險(xiǎn)和政府擔(dān)保制度目前，商業(yè)銀行可以承受的有效擔(dān)保有兩種形式。一是來(lái)自保險(xiǎn)擔(dān)保方式就可以在市場(chǎng)投放上有所側(cè)重。(一)保險(xiǎn)公司擔(dān)保目前在我國(guó)商業(yè)銀行運(yùn)作中，僅要求客戶投房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，而真正款的推行，假設(shè)由銀行負(fù)擔(dān)，則壓縮了利潤(rùn)的空間，消除了銀行的樂(lè)觀墅。首先，這局部購(gòu)房人收入高，負(fù)擔(dān)力量強(qiáng)，能夠承受綜合保險(xiǎn)的費(fèi)用，不會(huì)真正由于保險(xiǎn)費(fèi)用的提高而轉(zhuǎn)變購(gòu)置意愿。其次，可以作為政府變相微調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和購(gòu)置方向的手段和導(dǎo)向性政策，用擔(dān)保，增加金融企業(yè)的安全性。在很多興旺國(guó)家，政府極少直接供給貸款資金，而是為住房抵押貸款供給風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。例如美國(guó)，聯(lián)邦住的費(fèi)用，即可辦理住房貸款，同時(shí)用購(gòu)置的房產(chǎn)作為反擔(dān)保。一旦客3產(chǎn)變現(xiàn)力量和難易程度。房產(chǎn)的抵押率低、市場(chǎng)認(rèn)同率高，那么擔(dān)保規(guī)律，就可以用降低擔(dān)保費(fèi)用，而不能僅憑貸款金額、一概而論的收費(fèi)。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌握銀行完善內(nèi)部治理制度，打造效勞品牌一、建立嚴(yán)格的內(nèi)部治理制度(一)加強(qiáng)內(nèi)部審查制度，掌握抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)查、貸后檢查三個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)時(shí)時(shí)把握借款人、開(kāi)發(fā)商和工程的狀況。1、對(duì)借款人的審查：通過(guò)貸前調(diào)查和貸中審查，把握借款人的數(shù)、期限。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶，可以簽訂按揭回購(gòu)協(xié)議。建立借款銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。2、對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查：關(guān)注開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和治理團(tuán)隊(duì)的企業(yè)，放棄不遵守信用、心存欺詐的客戶。建立對(duì)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，準(zhǔn)時(shí)把握開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度。資金運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，為行封閉治理，掌握資金投向。3、對(duì)工程進(jìn)展審查：工程資料必需合法、有效、完備，同時(shí)還，以免有不能按時(shí)完工的大事發(fā)生。(二)建立內(nèi)部嚴(yán)格的治理制度和考核機(jī)制i、建立屋抵押貸款還款催收制度。對(duì)拖欠貸款本息的借款人，3息的，客戶經(jīng)理應(yīng)向借款人發(fā)催款通知書(shū)或上門(mén)催收，了解緣由，對(duì)6收貸款。2．建立屋抵押貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)臺(tái)帳。銀行在貸后治理中，應(yīng)當(dāng)臺(tái)帳，隨時(shí)記錄個(gè)人還款隋況。3、實(shí)行貸款治理責(zé)任制。在選定按揭工程后，應(yīng)落實(shí)專(zhuān)人對(duì)該工程實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)治理，以防范欺詐行為可能給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。約束機(jī)制。落實(shí)責(zé)任，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲，不能單純考核貸款的發(fā)放和市場(chǎng)占比，要更加重視貸款質(zhì)量和貸款的回收，形成人人有責(zé)任、自覺(jué)追收貸款的良好風(fēng)氣，激發(fā)員工催收不良貸款的樂(lè)觀性。5、建立嚴(yán)格的檔案治理和抵押物權(quán)證保管制度。信貸治理和檔案治理應(yīng)實(shí)行分開(kāi)治理，對(duì)借款申請(qǐng)書(shū)、合同、貸轉(zhuǎn)存憑證等檔案資退還制度。行應(yīng)在開(kāi)辦屋抵押貸款時(shí)，強(qiáng)化培訓(xùn)力度，提高信貸人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)，培育和選拔--j=tL素養(yǎng)高的屋抵押貸款業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理。該客戶經(jīng)理金融業(yè)務(wù)人員的團(tuán)隊(duì)精神、參與意識(shí)、責(zé)任感、事業(yè)心和敬業(yè)精神，支專(zhuān)業(yè)化的金融隊(duì)伍。二、完善效勞，打造品牌(一)供給多層次、全方位、差異化的效勞品種這要求銀行依據(jù)“客戶群”要求，制定出多層次、差異化的金融體系；例如對(duì)于高收入階層人士，除了供給屋抵押貸款效勞外，還可以推舉銀行、個(gè)人理財(cái)?shù)雀郊有?，?duì)于資信程度低的貸款人，可以適當(dāng)降低按揭貸款比例等等。貸款、家電產(chǎn)品貸款、房車(chē)組和貸款等。合，努力供給“一攬子”金融效勞。住房建設(shè)與住房消費(fèi)之間的有機(jī)貸，以個(gè)貸還企貸，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下j配套的金融效勞，也有利于銀行對(duì)企業(yè)的全面監(jiān)管。(二)效勞效率提高，效勞手段先進(jìn)目前，效勞水平和效勞效率己經(jīng)成為商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。需要依據(jù)工期兌付工程款、設(shè)各款、各種稅費(fèi)及其他款項(xiàng)，因此對(duì)于電于化操作軌道，供給現(xiàn)代。靈敏的屋抵押貸款效勞。目前，我國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)有的效勞方式根本上是利用遍布各地的分支網(wǎng)絡(luò)未進(jìn)展的，領(lǐng)域，銀行、網(wǎng)絡(luò)銀行，不但能大大提高效勞的便利性，而且使效勞本錢(qián)大幅降低。(三)樂(lè)觀創(chuàng)，推出產(chǎn)品衰退的過(guò)程。只有不斷地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，產(chǎn)品才不會(huì)斷檔，企業(yè)才會(huì)持續(xù)進(jìn)展。個(gè)人住房信貸的進(jìn)展需要準(zhǔn)時(shí)把握市場(chǎng)熱點(diǎn)，創(chuàng)產(chǎn)品。i、住房逆抵押貸款美國(guó)近年來(lái)實(shí)行了一種的房地產(chǎn)集資方式——住房逆抵押貸資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次歸還，貸款本金隨著分期放貸而2、橋梁貸款橋梁貸款是指銀行在有關(guān)機(jī)構(gòu)的幫助下為顧客供給的房屋賣(mài)舊一套住房，搬入后再出賣(mài)原有住房，還掉銀行墊款，以后再按月歸還銀行的消費(fèi)信貸。通過(guò)橋梁貸款，可以幫助客戶購(gòu)置居或大房，進(jìn)一步擴(kuò)大有效需求。3、多種還款方式年人，他們觀念，工資收入在將來(lái)有潛在增長(zhǎng)的趨勢(shì)，因而，遞增還款方式較適合這一消費(fèi)群體的需要。可設(shè)計(jì)還款額以第一年為基利息償清的方式。對(duì)中老年居民，可以其退體時(shí)間為界，分段設(shè)計(jì)還款額，退休前月還款額大些，退休后小些。依據(jù)有些單位有季節(jié)性收月不等額還款的方法等等。4、循環(huán)住房貸款(REVOLVINGMORTGAGE)：對(duì)那些歸還力量強(qiáng)、信譽(yù)高的購(gòu)房戶，不限其貸款額度，并允許其在己取得的借款外，按較高的利率和費(fèi)用。5、可轉(zhuǎn)換的可調(diào)利率貸款：這種方式是指借貸雙方預(yù)先商定一力。(四)加強(qiáng)信貸宣傳力度、營(yíng)銷(xiāo)品牌形象回地制宣、形式多樣。內(nèi)容創(chuàng)、效益突出的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)原則，制訂消費(fèi)信貸的品牌綜合立體營(yíng)銷(xiāo)策略。一方面通過(guò)播送、電視、報(bào)紙等媒等開(kāi)展特色營(yíng)銷(xiāo)。(五)消費(fèi)信貸的流程再造與優(yōu)化屋抵押貸款一個(gè)重要的特征是其專(zhuān)業(yè)面廣、政策性強(qiáng)、流程多，最能適應(yīng)客戶的需要設(shè)計(jì)是“～門(mén)一步式”的～條龍效勞，在同一城由統(tǒng)一的“按揭中心”集中辦理。個(gè)人住房按揭中心，強(qiáng)化了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)評(píng)估、法律詢問(wèn)、貸后治理專(zhuān)業(yè)人才的市場(chǎng)分工，實(shí)現(xiàn)屋抵押貸款的集中化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。三、有進(jìn)有退，效勞增值持的應(yīng)當(dāng)是收入穩(wěn)定、信用良好、有較高素養(yǎng)的借款人，金融效勞應(yīng)應(yīng)形成金融聯(lián)盟，收取肯定比率的費(fèi)用，作為承受開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、違約責(zé)任和利息