物業(yè)管理若干規(guī)定百問

《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施若干規(guī)定知識問答（第五稿）深圳市住房和建設(shè)局物業(yè)監(jiān)管處2014年3月目錄TOC\o"1-4"\h\u1.制定《<深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例>實施若干規(guī)定》的目的是什么？ 52.深圳市的物業(yè)管理監(jiān)管部門以及其他相關(guān)部門有哪些？ 53.市級物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)范圍是什么？ 54.區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)范圍是什么？ 55.街道辦事處的職責(zé)范圍是什么？ 66.為體現(xiàn)服務(wù)型政府，深圳市物業(yè)管理監(jiān)管部門新增了哪些職責(zé)？ 77.街道辦事處可以辦理哪些備案事項和行政處罰事項？ 78.哪些物業(yè)管理事項街道辦不能直接委托給社區(qū)工作站？ 79.社區(qū)工作站可以辦理哪些物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)? 710.物業(yè)管理涉及哪些相關(guān)職能部門，有何職責(zé)? 811.老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)應(yīng)推行怎樣的物業(yè)服務(wù)？ 812.原農(nóng)村城市化社區(qū)成立物業(yè)管理自治機構(gòu)有何限制性規(guī)定？ 813.物業(yè)管理人民調(diào)解制度的設(shè)立有何作用和意義？ 814.物業(yè)管理信用信息庫的作用是什么？………………...…815.物業(yè)管理誠信檔案的作用是什么？ 916.綠色物業(yè)管理的主要內(nèi)容是什么？ 917.在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，推動人本物業(yè)發(fā)展方面，有何新的規(guī)定？ 918.什么是三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度？ 919.區(qū)、街道各級物業(yè)管理聯(lián)席會議如何召開？有何作用？ 920.物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的事項有何行政效力？拒不執(zhí)行的法律后果是什么？ 1021.如何確認(rèn)業(yè)主身份？ 1022.業(yè)主人數(shù)少于多少人，且經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意可以不成立業(yè)主大會？ 1023.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的如何履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)？ 1024.業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息公示期為多少天？ 1125.業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息的兩個公示期有何區(qū)別？ 1126.議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站在列席業(yè)主大會前，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？ 1127.提議召集業(yè)主大會臨時會議的必要條件是什么？ 1128.如何核實業(yè)主大會臨時會議的提議？ 1129.經(jīng)核實提議符合或不符合法定要求的提議規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)如何處理？ 1230.業(yè)主大會已作出決定，是否可就同一事項召開業(yè)主大會臨時會議？ 1231.《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用哪些方式？…………………………..1232.業(yè)主聯(lián)系方式以何為準(zhǔn)？怎樣才算完成“抄送” 1233.《條例》規(guī)定的“公告”、“公布”的形式是什么？ 1234.業(yè)主大會會議有何新的表決方式？ 1335.業(yè)主大會投票延期有何規(guī)定？ 1336.延長的投票期限屆滿仍無法達(dá)到表決條件的事項，是否可以重新作為業(yè)主大會議題提出？ 1337.業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)如何計算和確定？ 1338.業(yè)主大會人數(shù)如何計算和確定？ 1339.符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是什么？…………………………..1440.籌備組成員工作事項意見不統(tǒng)一時如何處理？ 1441.什么情況下街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組？ 1442.籌備組工作所需經(jīng)費如何解決？ 1443.如何確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)及其來源？ 1444.業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？ 1445.業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的使用情況如何公布？ 1446.業(yè)主委員會委員、候補委員有哪些禁止行為？ 1547.如何公布業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書繳費情況？ 1548.業(yè)主委員會成員候選人如何推薦？ 1549.業(yè)主委員會委員和候補委員候選人數(shù)如何確定？ 1550.委員、候補委員得票順序如何計算和當(dāng)選？ 1651.委員、候補委員當(dāng)選名額達(dá)不到預(yù)定人數(shù)的如何處理？ 1652.業(yè)主委員會成立后的備案程序有何明確規(guī)定？ 1653.業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期延長有何規(guī)定？ 1654.業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的刻制和管理有何新的規(guī)定？ 1655.業(yè)主委員會的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物如何移交？ 1756.業(yè)主委員會委員如何增補？ 1757.業(yè)主委員會何時組織換屆選舉？ 1758.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的如何處理？ 1759.成為籌備組成員的條件有何規(guī)定？ 1860.哪些特殊情況下，業(yè)主委員會書面同意前應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過？ 1861.居民委員會如何代行業(yè)主大會職責(zé)？ 1862.分期開發(fā)的住宅小區(qū)，是否應(yīng)劃分不同的物業(yè)管理區(qū)域？………….1863.業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該滿足何種要求？ 1864.2008年1月1日之前的管理服務(wù)用房具體計算公式及相關(guān)系數(shù)是多少呢？ 1865.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中將哪些與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的文件資料列為附件？……………………..1966.異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市承接物業(yè)項目時應(yīng)注意什么？ 1967.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以實施停水、停電、停氣措施嗎？ 1968.違規(guī)占用物業(yè)范圍內(nèi)的綠化地應(yīng)如何處理？ 1969.實行包干制計費方式的小區(qū)是否也可以要求物業(yè)企業(yè)配合進(jìn)行審計呢？ 1970.物業(yè)服務(wù)合同期未滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出，需要何種程序？ 1971.什么情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域？ 2072.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛可以通過什么途徑予以解決？...2073.如何處理被區(qū)主管部門責(zé)令限期退出但逾期仍不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 2074.應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費有何規(guī)定？ 2075.物業(yè)企業(yè)是否可以為了業(yè)主停車需求，占用小區(qū)的道路作停車場？ 2076.利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，對機動車輛的保管是如何規(guī)定的？ 2177.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費用的，是否可以向業(yè)主收取代收手續(xù)費或服務(wù)費？ 2178.日常收取的專項維修資金能否由業(yè)主大會自行管理？ 2179.唯一獨立產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理區(qū)域變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位時，是否該設(shè)立專項維修資金？ 2180.業(yè)主房屋出租約定由租戶繳納物業(yè)專項維修資金，如發(fā)生物業(yè)專項維修資金未繳納該如何處理？……………….2181.業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，對于管理費、專項維修資金、管理規(guī)約等方面事務(wù)應(yīng)如何處理？………………….….2282.物業(yè)專項維修資金的主管部門提取管理費的比例是多少？ 2283.政府部門在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中的職能是什么？ 2284.建設(shè)單位未經(jīng)交易中心招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提供前期物業(yè)服務(wù)，業(yè)主是否可以據(jù)此拒繳物業(yè)服務(wù)費？ 2285.業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，政府基層工作人員該如何進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督？…………………..2286.住宅物業(yè)是否必須采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 2387.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)公共事件？ 2388.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何單位和個人都不得從事的行為有哪些？ 2389.物業(yè)管理招投標(biāo)為何要實行評標(biāo)委員會評標(biāo)定性評審和招標(biāo)人自主定標(biāo)，也即“評定分離”的制度？ 2490.業(yè)主對業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同提出質(zhì)疑時該如何處理？ 2491.深圳市物業(yè)管理招標(biāo)公告有哪些發(fā)布平臺？ 2492.招標(biāo)過程中發(fā)生的各項費用由誰承擔(dān)？ 2493.招標(biāo)人定標(biāo)方法有哪幾種？ 2494.與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員是否可以進(jìn)入定標(biāo)委員會？ 2595.各級物業(yè)管理行政主管部門及工作人員在物業(yè)管理行政監(jiān)管中違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 2596.業(yè)主委員會未按規(guī)定將相關(guān)費用的使用情況公布的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 2597.業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 2598.業(yè)主有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 2599.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任? 26100.建設(shè)單位違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 26101.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員及執(zhí)行秘書有違反本規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？………………………..26附件一 27《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施若干規(guī)定 27附件二 42深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例 421.制定《<深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例>實施若干規(guī)定》的目的是什么？tc"1.什么是物業(yè)專項維修資金？"答：根據(jù)《<深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例>實施若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第一條規(guī)定，為貫徹實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本市實際，特制定《規(guī)定》。深圳市的物業(yè)管理監(jiān)管部門以及其他相關(guān)部門有哪些？答：深圳市住房和建設(shè)部門是深圳市物業(yè)管理行政主管部門，各區(qū)建設(shè)局（住宅局）是區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒印Ｉ鐓^(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。3.市級物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)范圍是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第二條規(guī)定，市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門），履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）組織實施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（四）依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；（五）統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金；（六）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（七）建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度；（八）依法處理物業(yè)管理重大信訪事項；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。4.區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門的職責(zé)范圍是什么？tc"3.深圳市物業(yè)專項維修資金的由來是怎樣的？"答：根據(jù)《規(guī)定》第三條規(guī)定，區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，應(yīng)履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；（二）確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散；（三）撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效；（四）會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議；（五）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（六）辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項；（七）批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請；（八）依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；（九）依法處理物業(yè)管理信訪事項；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。5.街道辦事處的職責(zé)范圍是什么？tc"5.物業(yè)專項維修資金的管理原則是怎樣的？"答：根據(jù)《規(guī)定》第四條規(guī)定，街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，具體負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)核實業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費用；（二）對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議；（三）對業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議；（四）調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷；（五）業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉；（六）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料；（七）組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議；（八）依法處理物業(yè)管理信訪事項；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。6.為體現(xiàn)服務(wù)型政府，深圳市物業(yè)管理監(jiān)管部門新增了哪些職責(zé)？答:市、區(qū)、街道辦三級物業(yè)管理監(jiān)管部門均增加了依法處理物業(yè)管理信訪事項的職責(zé)。另外，市級物業(yè)管理行政主管部門增加了建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度的職責(zé)。街道辦事處增加了依照規(guī)定墊付籌備費用的職責(zé)。7.街道辦事處可以辦理哪些備案事項和行政處罰事項？答：根據(jù)《規(guī)定》第三條規(guī)定，區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項，依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。8.哪些物業(yè)管理事項街道辦不能直接委托給社區(qū)工作站？？答：根據(jù)《規(guī)定》第四條規(guī)定，街道辦可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉(zhuǎn)委托。9.社區(qū)工作站可以辦理哪些物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)?答：根據(jù)《規(guī)定》第四條規(guī)定，社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉(zhuǎn)委托。10.物業(yè)管理涉及哪些相關(guān)職能部門，有何職責(zé)?答：根據(jù)《規(guī)定》第五條規(guī)定，規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。市房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。11.老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)應(yīng)推行怎樣的物業(yè)服務(wù)？答：根據(jù)《規(guī)定》第六條規(guī)定，各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。12.原農(nóng)村城市化社區(qū)成立物業(yè)管理自治機構(gòu)有何限制性規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第六條規(guī)定，原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、《若干規(guī)定》及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題，其成立和運作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。13.物業(yè)管理人民調(diào)解制度的設(shè)立有何作用和意義？tc"7.物業(yè)專項維修資金的所有權(quán)歸誰？"答：根據(jù)《規(guī)定》第七條規(guī)定，物業(yè)管理人民調(diào)解制度，是指業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。其意義在于可以調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會建設(shè)和社區(qū)和諧。14.物業(yè)管理信用信息庫的作用是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第八條規(guī)定，物業(yè)管理信用管理是指通過建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)等納入信用信息檔案所進(jìn)行的管理。由市主管部門負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員及執(zhí)行秘書有違反《條例》、《規(guī)定》的行為并依法承擔(dān)行政法律責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)作為不良行為記錄載入信用信息檔案。15.物業(yè)管理誠信檔案的作用是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第八條規(guī)定，市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。16.綠色物業(yè)管理的主要內(nèi)容是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第九條規(guī)定，綠色物業(yè)管理，就是鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣，明確實行生活垃圾分類。17.在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，推動人本物業(yè)發(fā)展方面，有何新的規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第十條規(guī)定，若干規(guī)定中提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準(zhǔn)后實施。18.什么是三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度？答：tc"8.什么情況下物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金？"根據(jù)《規(guī)定》第十一條規(guī)定，我市建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由各級主管部門負(fù)責(zé)召集，各級相關(guān)部門作為成員單位，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理相關(guān)問題。市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市主管部門負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、《若干規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。19.區(qū)、街道各級物業(yè)管理聯(lián)席會議如何召開？有何作用？答：根據(jù)《規(guī)定》第十三條規(guī)定，區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，可以邀請市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。其作用在于可以協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：（一）業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；（二）新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的；（三）發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。20.物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的事項有何行政效力？拒不執(zhí)行的法律后果是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第十四條規(guī)定，經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行；無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。21.如何確認(rèn)業(yè)主身份？答：根據(jù)《規(guī)定》第十五條規(guī)定，下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人；（二）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；（三）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（四）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（五）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（六）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。22.業(yè)主人數(shù)少于多少人，且經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意可以不成立業(yè)主大會？答：根據(jù)《規(guī)定》第十六條規(guī)定，業(yè)主人數(shù)少于10人的且經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意可以不成立業(yè)主大會。23.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的如何履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)？答：根據(jù)《規(guī)定》第十六條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。24.業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息公示期為多少天？答：根據(jù)《規(guī)定》第十七條規(guī)定，籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補委員的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。25.業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息的兩個公示期有何區(qū)別？答：根據(jù)《規(guī)定》第十七條規(guī)定，（1）業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息公示期為選舉前15日公示；（2）業(yè)主委員會委員、候補委員候選人相關(guān)信息公示期在開始選舉后不得少于15日，以上兩個公示期合計不少于30日。26.議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站在列席業(yè)主大會前，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？答：根據(jù)《規(guī)定》第十七條規(guī)定，業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。27.提議召集業(yè)主大會臨時會議的必要條件是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第十八條規(guī)定，業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第（一）項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。28.如何核實業(yè)主大會臨時會議的提議？答：根據(jù)《規(guī)定》第十八條規(guī)定，業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第（一）項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上（含本數(shù)，下同）。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會拒不進(jìn)行核實、無法履行職責(zé)或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。29.經(jīng)核實提議符合或不符合法定要求的提議規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第十八條規(guī)定，經(jīng)核實提議符合20%以上業(yè)主提議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合20%以上業(yè)主提議、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照《若干規(guī)定》第十八條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。30.業(yè)主大會已作出決定，是否可就同一事項召開業(yè)主大會臨時會議？答：根據(jù)《規(guī)定》第十八條規(guī)定，業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議；但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。31.《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用哪些方式？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十條規(guī)定，可以采用以下方式之一：信函；（二）電子郵件；（三）手機短信。32.業(yè)主聯(lián)系方式以何為準(zhǔn)？怎樣才算完成“抄送”答：根據(jù)《規(guī)定》第二十條規(guī)定，業(yè)主聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準(zhǔn)；業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人按照信函、電子郵件、手機短信的方式，向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。33.《條例》規(guī)定的“公告”、“公布”的形式是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓（棟）或者單元張貼的形式進(jìn)行，同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：（一）在物業(yè)項目服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼；（二）在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼；（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。34.業(yè)主大會會議有何新的表決方式？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議表決應(yīng)當(dāng)通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，但業(yè)主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門另行制定。35.業(yè)主大會投票延期有何規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十二條規(guī)定，除業(yè)主委員會選舉之外的其他業(yè)主大會表決事項，投票截止后，業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長業(yè)主投票時限，但最長不得超過3個月。業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長時限低于3個月的，從其規(guī)定。36.延長的投票期限屆滿仍無法達(dá)到表決條件的事項，是否可以重新作為業(yè)主大會議題提出？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十二條規(guī)定，延長的投票期限屆滿仍無法達(dá)到表決條件的，業(yè)主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。37.業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)如何計算和確定？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十三條規(guī)定，《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積計算；尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算；尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)，按照單個業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計總和計算。38.業(yè)主大會人數(shù)如何計算和確定？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十四條規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計算，一個獨立產(chǎn)權(quán)單位按一人計算。但物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。39.符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十五條規(guī)定，符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書面告知物業(yè)所在地街道辦事處時，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí)；（二）業(yè)主名冊、聯(lián)系方式等資料；（三）建筑規(guī)劃總平面圖。40.籌備組成員工作事項意見不統(tǒng)一時如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十六條規(guī)定，籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定。41.什么情況下街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十六條規(guī)定，籌備組成立6個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。42.籌備組工作所需經(jīng)費如何解決？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十六條規(guī)定，籌備組工作所需經(jīng)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中列支。沒有實施物業(yè)管理的，由業(yè)主自行籌集；確實無法籌集的，由物業(yè)所在地街道辦事處先行墊付，墊付費用在該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理后3個月內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。43.如何確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)及其來源？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十七條規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素，決定從物業(yè)服務(wù)費或者其他合法資金來源中提取業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的標(biāo)準(zhǔn)。44.業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的標(biāo)準(zhǔn)如何確定？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會委員是業(yè)主自治的公益性崗位，鼓勵業(yè)主委員會委員提供志愿服務(wù)。有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當(dāng)?shù)慕蛸N，每月津貼總額不得超過本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。45.業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的使用情況如何公布？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十七條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬等費用的使用情況，每年至少向全體業(yè)主公布一次；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將從物業(yè)服務(wù)費中提取的該項費用納入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。46.業(yè)主委員會委員、候補委員有哪些禁止行為？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費減免、停車費用減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等不正當(dāng)利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分收益等全體業(yè)主共有的資金。47.如何公布業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書繳費情況？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書繳納物業(yè)服務(wù)費、水電氣費、停車費、物業(yè)專項維修資金等繳費情況，每年向全體業(yè)主公布一次。48.業(yè)主委員會成員候選人如何推薦？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十九條規(guī)定，業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。49.業(yè)主委員會委員和候補委員候選人數(shù)如何確定？答：根據(jù)《規(guī)定》第二十九條規(guī)定，業(yè)主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。委員、候補委員候選人推薦人數(shù)超過預(yù)定委員、候補委員人數(shù)50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規(guī)定人數(shù)的候選人。50.委員、候補委員得票順序如何計算和當(dāng)選？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十條規(guī)定，委員、候補委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定；兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。委員、候補委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。51.委員、候補委員當(dāng)選名額達(dá)不到預(yù)定人數(shù)的如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十條規(guī)定，委員、候補委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。業(yè)主委員會換屆選舉參照《規(guī)定》第三十條相關(guān)規(guī)定，但業(yè)主大會對委員、候補委員當(dāng)選名額不足或者無人當(dāng)選的具體處理方式作出決議的，按業(yè)主委員會的決議執(zhí)行。52.業(yè)主委員會成立后的備案程序有何明確規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十一條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請。社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)對業(yè)主委員會書面總結(jié)的業(yè)主大會成立情況進(jìn)行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見，并將備案申請及資料轉(zhuǎn)報區(qū)主管部門備案。區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會。53.業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期延長有何規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十二條規(guī)定，經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會可以決定延長業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出延長任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。54.業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的刻制和管理有何新的規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十二條規(guī)定，業(yè)主委員會向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章時，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)主管部門備案回執(zhí)。公安機關(guān)準(zhǔn)予刻制的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會印章標(biāo)明業(yè)主委員會的屆數(shù)和任期。55.業(yè)主委員會的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物如何移交？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)公安機關(guān)協(xié)助移交；拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責(zé)任。56.業(yè)主委員會委員如何增補？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補；缺員超過50%的，參照《條例》第三十八條規(guī)定，由區(qū)主管部門解散該業(yè)主委員會，并通知街道辦事處組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。57.業(yè)主委員會何時組織換屆選舉？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十四條規(guī)定，《條例》第四十一條第二款，業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。58.業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十四條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實際情況，按照下列規(guī)定處理：（一）街道辦事處確認(rèn)前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉；（二）前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助，重新舉行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)代管相關(guān)檔案資料，并參照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員的組成由街道辦事處確定；但經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。59.成為籌備組成員的條件有何規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十五條規(guī)定，業(yè)主代表作為籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的業(yè)主委員會委員、候補委員候選人條件。60.哪些特殊情況下，業(yè)主委員會書面同意前應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十四條規(guī)定，業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約明確須經(jīng)業(yè)主大會表決的事項，業(yè)主委員會書面同意前應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過。61.居民委員會如何代行業(yè)主大會職責(zé)？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十六條規(guī)定，居民委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，可以參照《條例》第十七條的表決規(guī)則，由居民委員會委員投票決定。社區(qū)居委會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)的，其代行時限可至該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日止。62.分期開發(fā)的住宅小區(qū)，是否應(yīng)劃分不同的物業(yè)管理區(qū)域？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十八條規(guī)定，是否劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)根據(jù)建設(shè)宗地紅線圖和是否公用主要配套設(shè)施設(shè)備來確定，如分屬不同的紅線圖，且主要配套設(shè)施設(shè)備不共用，僅僅是共用了一個住宅小區(qū)的名稱，則可劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。是否分開劃分，在實際處理時，應(yīng)尊重小區(qū)業(yè)主的共同決議。63.業(yè)主大會決定調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)該滿足何種要求？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十八條規(guī)定，業(yè)主大會成立后，在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域或者合并、分立物業(yè)管理區(qū)域之前，原有物業(yè)管理區(qū)域具有兩個以上物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的前提下，經(jīng)區(qū)主管部門和物業(yè)所在街道辦事處確認(rèn)，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主大會成立后，在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域或者合并、分立物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。64.2008年1月1日之前的管理服務(wù)用房具體計算公式及相關(guān)系數(shù)是多少呢？答：根據(jù)《規(guī)定》第三十九條規(guī)定，管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)（3.75），其中兩個具體測算系數(shù)為當(dāng)時市政府公布并實際執(zhí)行的數(shù)據(jù)。65.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中將哪些與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的文件資料列為附件？答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分建議書及備案回執(zhí)、屬于全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、宗地紅線圖在房屋銷售現(xiàn)場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。66.異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市承接物業(yè)項目時應(yīng)注意什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十一條規(guī)定，異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次在本市承接物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本規(guī)定實施之前已承接本市物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)自本規(guī)定實施之日起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報區(qū)主管部門備案。另外根據(jù)《條例》第五十八條第三款之規(guī)定在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會。67.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以實施停水、停電、停氣措施嗎？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十二條規(guī)定，未經(jīng)供水、供電、供氣等公用事業(yè)單位、業(yè)主或者司法、行政授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對物業(yè)相關(guān)專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣。但水管破裂、火災(zāi)等對業(yè)主或者公共財產(chǎn)造成重大損失的緊急情形除外。68.違規(guī)占用物業(yè)范圍內(nèi)的綠化地應(yīng)如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須事先征得業(yè)主委員會的書面同意后方可代為對物業(yè)范圍內(nèi)的園林綠化進(jìn)行調(diào)整，并在業(yè)主群體中出現(xiàn)較大分歧時，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會對園林綠化調(diào)整與否進(jìn)行討論和表決。如通過調(diào)整方案的，則還應(yīng)報經(jīng)深圳市城市管理部門批準(zhǔn)后實施。69.實行包干制計費方式的小區(qū)是否也可以要求物業(yè)企業(yè)配合進(jìn)行審計呢？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十五條規(guī)定，除非物業(yè)服務(wù)合同中對此進(jìn)行了專門約定，否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不接受審計要求。70.物業(yè)服務(wù)合同期未滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出，需要何種程序？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務(wù)合同終止事宜，并書面報告區(qū)主管部門。對沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式報告區(qū)主管部門。區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時通報物業(yè)所在街道辦事處。71.什么情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十七條規(guī)定，有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構(gòu)裁定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷，且重新申請核定資質(zhì)未獲批準(zhǔn)的；（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛可以通過什么途徑予以解決？答：可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。73.如何處理被區(qū)主管部門責(zé)令限期退出但逾期仍不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十八條規(guī)定，除由區(qū)主管部門依照《條例》規(guī)定予以處理外，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，由市物業(yè)管理協(xié)會給予公開譴責(zé)的制裁；因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出導(dǎo)致業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。74.應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同期限、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費有何規(guī)定？答：根據(jù)《規(guī)定》第四十九條規(guī)定，應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由街道辦事處和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長至業(yè)主大會與其選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費參照原物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行。75.物業(yè)企業(yè)是否可以為了業(yè)主停車需求，占用小區(qū)的道路作停車場？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十三條規(guī)定，不可以。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。經(jīng)規(guī)劃國土、公安消防等主管部門批準(zhǔn)，利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，其車位設(shè)置、管理等事項由業(yè)主大會決定。76.利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車停放位的，對機動車輛的保管是如何規(guī)定的？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十三條規(guī)定，如果業(yè)主對機動車輛有保管要求的，業(yè)主可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。77.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費用的，是否可以向業(yè)主收取代收手續(xù)費或服務(wù)費？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費用的，不可以業(yè)主收取代收手續(xù)費或服務(wù)費。但可以根據(jù)雙方簽署的委托代收合同約定向委托單位收取代收費用。78.日常收取的專項維修資金能否由業(yè)主大會自行管理？答：經(jīng)業(yè)主大會決定后，可以不將日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理，而由業(yè)主大會自行依法管理。79.唯一獨立產(chǎn)權(quán)單位的物業(yè)管理區(qū)域變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位時，是否該設(shè)立專項維修資金？

答：根據(jù)《規(guī)定》第五十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域由一個獨立產(chǎn)權(quán)單位申請變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立物業(yè)專項維修資金。未及時設(shè)立的，市房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)不予辦理該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

80.業(yè)主房屋出租約定由租戶繳納物業(yè)專項維修資金，如發(fā)生物業(yè)專項維修資金未繳納該如何處理？

答：根據(jù)《規(guī)定》第五十七條規(guī)定，業(yè)主與租戶之間關(guān)于物業(yè)專項維修資金繳納義務(wù)的約定，仍然不能免除業(yè)主履行交納物業(yè)專項維修資金的法定義務(wù)。即使出現(xiàn)租戶違約欠繳，業(yè)主也應(yīng)履行繳交義務(wù)，及時繳納。81.業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，對于管理費、專項維修資金、管理規(guī)約等方面事務(wù)應(yīng)如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十七條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)、日常收取的專項維修資金交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并且應(yīng)就物業(yè)服務(wù)費、專項維修資金繳納進(jìn)行交接清晰或者約定日常繳納義務(wù)方。并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起7日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。82.物業(yè)專項維修資金的主管部門提取管理費的比例是多少？

答：根據(jù)《規(guī)定》第五十八規(guī)定，主管部門在代管的物業(yè)專項維修資金的增值收益中提取管理費的比例為10%。83.政府部門在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中的職能是什么？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十九條規(guī)定，市、區(qū)主管部門依法對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督管理。深圳市建設(shè)工程交易服務(wù)中心（以下簡稱交易中心）是全市物業(yè)管理招投標(biāo)的統(tǒng)一交易場所，為招標(biāo)人和投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法律咨詢服務(wù)。84.建設(shè)單位未經(jīng)交易中心招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并提供前期物業(yè)服務(wù)，業(yè)主是否可以據(jù)此拒繳物業(yè)服務(wù)費？答：根據(jù)《規(guī)定》第七十三條規(guī)定，不可以。對于建設(shè)單位的違規(guī)行為應(yīng)由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并處10萬元罰款。但業(yè)主不能因此拒繳服務(wù)費，因為服務(wù)費不是建設(shè)單位的收入，而是用以維護(hù)小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的經(jīng)費，拒繳管理費無法對建設(shè)單位構(gòu)成懲戒，反而損害了其他業(yè)主的利益。85.業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，政府基層工作人員該如何進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督？答：根據(jù)《條例》第七十四條規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的一項重要職責(zé)和權(quán)利，政府基層部門應(yīng)主動支持和維護(hù)業(yè)主大會的該項權(quán)利。但選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序是否合法，流程是否規(guī)范應(yīng)成為指導(dǎo)和監(jiān)督的重點。特別是要堅持回避原則，可以要求代表業(yè)主大會主持談判協(xié)議的業(yè)主委員會成員提交與談判對方無利害關(guān)系的聲明。86.住宅物業(yè)是否必須采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？答：根據(jù)《條例》第七十四條規(guī)定，除了以下三種情況可以采用協(xié)議方式選聘外，住宅物業(yè)都應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（一）物業(yè)屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米，經(jīng)業(yè)主大會決定同意的；87.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)公共事件？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列突發(fā)公共事件之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向物業(yè)所在地街道辦事處及區(qū)政府相應(yīng)的主管部門報告，并應(yīng)盡所能的采取保護(hù)、搶險、補救措施，以控制突發(fā)公共事件損害的擴大：（一）自然災(zāi)害，主要包括水患災(zāi)害、氣象災(zāi)害、地震災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害、海洋災(zāi)害、生物災(zāi)害等；（二）事故災(zāi)難，主要包括安全事故、環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故等；（三）突發(fā)公共衛(wèi)生事件，主要包括傳染病疫情、動植物疫情、食品安全與職業(yè)危害事件等；（四）突發(fā)社會安全事件，主要包括重大群體性事件、重大刑事案件、突發(fā)涉外事件等。88.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何單位和個人都不得從事的行為有哪些？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得從事下列行為：（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物、擅自占用或者改建物業(yè)共用部位；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地；（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（五）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變消防通道；（六）未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自改變影響建筑結(jié)構(gòu)安全的部位；（七）擅自拆除人民防空工程及人防通訊、警報設(shè)施；（八）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為。89.物業(yè)管理招投標(biāo)為何要實行評標(biāo)委員會評標(biāo)定性評審和招標(biāo)人自主定標(biāo)，也即“評定分離”的制度？答：根據(jù)《規(guī)定》第五十九條規(guī)定，《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的第四十條第二款之規(guī)定：“招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人?！?，除非招標(biāo)人授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，否則就是應(yīng)該實行“評定分離”原則。90.業(yè)主對業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同提出質(zhì)疑時該如何處理？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十二條規(guī)定，業(yè)主委員會必須在業(yè)主大會授權(quán)的前提下，方能與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。否則，業(yè)主因此提出質(zhì)疑，甚至反對都是有效的。業(yè)主委員會要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。91.深圳市物業(yè)管理招標(biāo)公告有哪些發(fā)布平臺？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十三條規(guī)定，招標(biāo)人進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理公開招標(biāo)活動的，應(yīng)當(dāng)在交易中心發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)人未通過交易中心進(jìn)行物業(yè)管理公開招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)公告。92.招標(biāo)過程中發(fā)生的各項費用由誰承擔(dān)？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十五條規(guī)定，招標(biāo)過程中發(fā)生的交易服務(wù)費、招標(biāo)代理費由招標(biāo)人支付，但招標(biāo)成功后依據(jù)招標(biāo)文件的約定由中標(biāo)人或者投標(biāo)人承擔(dān)的除外。93.招標(biāo)人定標(biāo)方法有哪幾種？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十六條規(guī)定，招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項目實際情況選擇下列方法定標(biāo)：（一）票決定標(biāo)法，定標(biāo)委員會成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過投票表決方式確定中標(biāo)人；（二）抽簽定標(biāo)法，定標(biāo)委員會成員在進(jìn)入定標(biāo)程序的投標(biāo)人中通過隨機抽簽方式確定中標(biāo)人。94.與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員是否可以進(jìn)入定標(biāo)委員會？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十七條規(guī)定，由于建設(shè)單位一般是一家法人主體，所以在建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，只能要求與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得進(jìn)入評標(biāo)委員會，但無法要求與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員進(jìn)入定標(biāo)委員會。而業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，由于一般性的業(yè)主群體人數(shù)眾多，完全可以做到與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員既不進(jìn)入評標(biāo)委員會，也不進(jìn)入定標(biāo)委員會。所以在確定定標(biāo)委員會人選的時候也應(yīng)該引導(dǎo)和鼓勵執(zhí)行回避原則。95.各級物業(yè)管理行政主管部門及工作人員在物業(yè)管理行政監(jiān)管中違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十八條規(guī)定，主管部門、街道辦事處、社區(qū)工作站、相關(guān)行政管理部門及其工作人員在物業(yè)管理行政監(jiān)管中不履行職責(zé)或者不正確履行職責(zé)的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。96.業(yè)主委員會未按規(guī)定將相關(guān)費用的使用情況公布的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第六十九條規(guī)定，業(yè)主委員會違反《規(guī)定》第二十七條第二款的規(guī)定，未按規(guī)定將相關(guān)費用的使用情況公布的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會委員處以3000元罰款。97.業(yè)主委員會委員、候補委員、執(zhí)行秘書有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第七十條規(guī)定，（一）違反第二十八條第二款規(guī)定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)利益或者采取挪用、欺騙等方式非法侵占業(yè)主共有資金的，經(jīng)街道辦事處、區(qū)主管部門或者其他行政主管部門、司法機關(guān)查實的，由業(yè)主委員會依照《條例》第三十五條、第三十六條的規(guī)定處理并報市主管部門備案；市主管部門應(yīng)當(dāng)將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法處理；（二）違反第三十三條第一款規(guī)定，未將印章、檔案等有關(guān)資料、財物按時移交給業(yè)主委員會的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以3000元罰款。98.業(yè)主有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第七十一條規(guī)定，業(yè)主違反《若干規(guī)定》第五十一條規(guī)定行為的，相關(guān)部門依法處理是應(yīng)當(dāng)書面通知市主管部門，市主管部門應(yīng)當(dāng)將該違法行為作為不良行為記入信用信息檔案；行為時已屬于業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會依照《條例》第三十五條、第三十六條的規(guī)定處理并報市主管部門備案。99.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本規(guī)定的應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任?答：根據(jù)《規(guī)定》第七十二條規(guī)定，（一）違反第二十八條第三款規(guī)定，未按規(guī)定將相關(guān)繳費情況公布的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以2萬元罰款；（二）違反第四十二條規(guī)定，擅自停水、停電、停氣的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，按涉及戶數(shù)計算每戶處以500元罰款；（三）違反第五十條規(guī)定，未履行有關(guān)報告義務(wù)的，由區(qū)主管部門處以1萬元罰款；違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，明知有關(guān)違法建設(shè)和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)行業(yè)自律相關(guān)規(guī)定予以懲戒；（四）違反第二十六條第四款、第五十一條規(guī)定，除由相關(guān)部門依法處理外，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人，市物業(yè)管理協(xié)會可以給予警告或者業(yè)內(nèi)通報批評的制裁；拒不執(zhí)行相關(guān)部門的行政處罰、處理決定的，市物業(yè)管理協(xié)會可以給予公開譴責(zé)的制裁。100.建設(shè)單位違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十條第一款規(guī)定，未進(jìn)入交易中心進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，處以10萬元罰款。建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十一條規(guī)定，未向區(qū)主管部門辦理物業(yè)管理招標(biāo)備案的，由區(qū)主管部門責(zé)令限期補辦備案手續(xù)；逾期仍未補辦的，處以3萬元罰款。101.物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員及執(zhí)行秘書有違反本規(guī)定的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：根據(jù)《規(guī)定》第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員及執(zhí)行秘書有違反《條例》、《若干規(guī)定》的行為并依法承擔(dān)行政法律責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)作為不良行為記錄載入信用信息檔案。附件一《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施若干規(guī)定《〈深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉實施若干規(guī)定》已經(jīng)市政府五屆九十八次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2014年1月1日起施行。市長

許勤2013年11月27日第一章

總

則第一條

為貫徹實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。第二條

市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門），履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）組織實施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（四）依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；（五）統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金；（六）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（七）建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度；（八）依法處理物業(yè)管理重大信訪事項；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。第三條

區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）指導(dǎo)街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；（二）確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散；（三）撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效；（四）會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議；（五）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動；（六）辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標(biāo)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項；（七）批準(zhǔn)協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請；（八）依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為；（九）依法處理物業(yè)管理信訪事項；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第（六）項規(guī)定的備案事項和第（八）項規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。第四條

街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒樱唧w負(fù)責(zé)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)核實業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導(dǎo)籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費用；（二）對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議；（三）對業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，負(fù)責(zé)指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議；（四）調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責(zé)令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷；（五）業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉；（六）代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料；（七）組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議；（八）依法處理物業(yè)管理信訪事項；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉(zhuǎn)委托。第五條

規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護(hù)、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進(jìn)行監(jiān)督管理。市房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。第六條

各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構(gòu)成立和運作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。第七條

建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會建設(shè)和社區(qū)和諧。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進(jìn)行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解。第八條

市主管部門應(yīng)當(dāng)建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補委員及執(zhí)行秘書、承擔(dān)機電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或者清潔衛(wèi)生等專項服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)等納入信用信息檔案管理。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當(dāng)與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。第九條

倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)手段的運用，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中倡導(dǎo)業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí)慣，明確實行生活垃圾分類。第十條

提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準(zhǔn)后實施。第二章

物業(yè)管理聯(lián)席會議第十一條

根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。第十二條

市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市主管部門負(fù)責(zé)召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護(hù)等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、審議和決策。區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。第十三條

街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)工作站等部門、機構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：（一）業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的；（二）新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的；（三）發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進(jìn)行工作指導(dǎo)，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。第十四條

經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以執(zhí)行；無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行，但行政復(fù)議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外；拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。第三章

業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第十五條

下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人；（二）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；（三）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（四）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（五）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；（六）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當(dāng)提供合法、有效的證明文件。第十六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。第十七條

籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員、候補委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示，公示期不應(yīng)少于30日。業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。第十八條

業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第（一）項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達(dá)到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上（含本數(shù)，下同）。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會拒不進(jìn)行核實、無法履行職責(zé)或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。經(jīng)核實提議符合《條例》第十一條第一款第（一）項規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合《條例》第十一條第一款第（一）項規(guī)定、業(yè)主仍認(rèn)為需要的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議；但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。第十九條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)調(diào)查。經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。第二十條

《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：（一）信函；（二）電子郵件；（三）手機短信。業(yè)主聯(lián)系方式以入住時登記的方式為準(zhǔn)；業(yè)主未入住的，以業(yè)主首次書面提供的方式為準(zhǔn)。業(yè)主變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會召集人按照本條第一款規(guī)定方式、以本條第二款確定的聯(lián)系方式向業(yè)主發(fā)送相關(guān)信息后，即完成抄送。第二十一條

《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規(guī)定第二十七條、第二十八條、第三十三條規(guī)定的“公告”、“公布”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)采取在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的樓（棟）或者單元張貼的形式進(jìn)行，同時根據(jù)實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：（一）在物業(yè)項目服務(wù)場所、業(yè)主委員會辦公場所張貼；（二）在物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口張貼；（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、商場等人流密集的商業(yè)、文體服務(wù)設(shè)施出入口張貼。第二十二條

業(yè)主大會會議表決應(yīng)當(dāng)通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行，但業(yè)主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規(guī)則由市主管部門另行制定。除業(yè)主委員會選舉之外的其他業(yè)主大會表決事項，投票截止后，業(yè)主大會會議與會業(yè)主所持有的投票權(quán)未超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會業(yè)主人數(shù)未超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，可延長業(yè)主投票時限，但最長不得超過3個月。業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主投票延長時限低于3個月的，從其規(guī)定。根據(jù)前款規(guī)定延長的投票期限屆滿仍無法達(dá)到表決條件的，業(yè)主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內(nèi)不得重新作為業(yè)主大會議題提出，但經(jīng)業(yè)主委員會全體委員三分之二以上多數(shù)同意的除外。第二十三條

《條例》第十四條第三款規(guī)定的“業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積”，按照房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的面積計算；尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算；尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的總投票權(quán)數(shù)，按照單個業(yè)主投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計總和計算?！稐l例》第十九條、第五十二條、第七十四條規(guī)定的“物業(yè)總建筑面積”，是指該物業(yè)房屋建筑面積測繪報告（竣工測繪）載明的總建筑面積。第二十四條

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計算，一個獨立產(chǎn)權(quán)單位按一人計算。但物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業(yè)獨立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第二十五條

符合《條例》第十九條規(guī)定的業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在書面告知物業(yè)所在地街道辦事處時，應(yīng)當(dāng)提供以下材料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分備案回執(zhí)；（二）業(yè)主名冊、聯(lián)系方式等資料；（三）建筑規(guī)劃總平面圖。第二十六條

物業(yè)管理區(qū)域籌備召開首次業(yè)主大會時，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，不得拒絕派出代表擔(dān)任籌備組成員。籌備組成員就籌備工作事項意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導(dǎo)下作出決定?；I備組成立6個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)