2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)

2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)22023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)《觀點(diǎn)指數(shù)?中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》（影響力指數(shù)?博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告）是對(duì)房地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)、領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀與前景所做的整體性研究，由專業(yè)研究機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)指數(shù)研究院撰寫(xiě)，并于每年度的博鰲房地產(chǎn)論壇上公開(kāi)發(fā)布。步入2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變，一季度財(cái)報(bào)來(lái)看，部分房企歸母信貸收緊的動(dòng)作已遠(yuǎn)去，企業(yè)得到短暫“恢復(fù)”。地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，目前收入擔(dān)憂、融資缺乏等預(yù)期因素依舊存在，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)如何在不過(guò)度依賴高息負(fù)債的情況下穩(wěn)健推進(jìn)？地產(chǎn)深入變革中，相關(guān)行業(yè)如何抓住資本機(jī)遇提升發(fā)展？未來(lái)調(diào)整還會(huì)持續(xù)，新的發(fā)展模式、新的行業(yè)格局將會(huì)是怎樣的？住宅業(yè)務(wù)之外，產(chǎn)業(yè)物流、商業(yè)、康養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)、數(shù)字科技等更多賽道將會(huì)帶來(lái)什么樣的發(fā)展機(jī)遇？如何把握？觀點(diǎn)指數(shù)研究院在長(zhǎng)期跟蹤企業(yè)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，以企業(yè)訪談、數(shù)據(jù)收集的方式，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)品模式進(jìn)行綜合探析，在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)隆重發(fā)布《觀2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)36/市場(chǎng)篇31/可持續(xù)發(fā)展篇37/產(chǎn)業(yè)物流篇48/商業(yè)篇68/康養(yǎng)篇74/物業(yè)服務(wù)篇81/數(shù)字科技篇90/博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)42023年度影響力地產(chǎn)企業(yè)2023年度投資價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)2023年度影響力代建管理企業(yè)2023年度影響力政府代建管理企業(yè)2023年度影響力地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)2023年度影響力不動(dòng)產(chǎn)基金品牌2023年度影響力不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金2023年度影響力地產(chǎn)企業(yè)2023年度投資價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)2023年度影響力代建管理企業(yè)2023年度影響力政府代建管理企業(yè)2023年度影響力地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)2023年度影響力不動(dòng)產(chǎn)基金品牌2023年度影響力不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金一個(gè)影響力巨大的企業(yè)，往往能夠影響行業(yè)未來(lái)的發(fā)展走向。影響力指數(shù)，作為觀點(diǎn)指數(shù)三大指數(shù)系列研究之一，旨在研究標(biāo)桿們給地產(chǎn)行業(yè)全鏈條帶來(lái)的影響與變從企業(yè)影響力、行業(yè)影響力到社會(huì)影響力，觀點(diǎn)指數(shù)研究院結(jié)合企業(yè)運(yùn)營(yíng)、模式、品牌、管理、創(chuàng)新、資本等多種因素綜合研究，盤(pán)點(diǎn)對(duì)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響以及未來(lái)將產(chǎn)生巨大影響的企業(yè)、團(tuán)體、品牌和項(xiàng)目，組成反映年度行業(yè)各領(lǐng)域發(fā)展變化及水平的影響力指數(shù)，共同構(gòu)建出專業(yè)、客觀的“影響力指數(shù)?年度博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)”研究成果：2023年度ESG發(fā)展影響力企業(yè)2023年度影響力產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展企業(yè)2023年度影響力物流資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)2023年度影響力住房租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)2023年度影響力康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)企業(yè)2023年度影響力物業(yè)服務(wù)企業(yè)2023博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)5篩選城市范圍中國(guó)內(nèi)地區(qū)域或中國(guó)（部分研究篩選城市范圍中國(guó)內(nèi)地區(qū)域或中國(guó)（部分研究成果范圍含港澳地區(qū)）。項(xiàng)目樣本選取標(biāo)準(zhǔn)2023年在售、運(yùn)營(yíng)或服務(wù)的各類(lèi)房地產(chǎn)、新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)、供應(yīng)鏈項(xiàng)口徑統(tǒng)計(jì)時(shí)間營(yíng)運(yùn)和財(cái)務(wù)指標(biāo)統(tǒng)一截取時(shí)間為企業(yè)樣本選取標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)樣本選取標(biāo)準(zhǔn)2023年在中國(guó)有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的房地專業(yè)機(jī)構(gòu)、建材配套等相關(guān)企業(yè)。數(shù)據(jù)獲取方法數(shù)據(jù)獲取方法企業(yè)自行申報(bào)、上市公司公開(kāi)資料、第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)提供。如果企業(yè)自但是可以參加非營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)指標(biāo)類(lèi)的研究成果名單。第一個(gè)階段：調(diào)研和申報(bào)資料（2023.04-2023.06）參加企業(yè)填報(bào)各種基本資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)核查和調(diào)研后，列出首批研究企業(yè)名單。第二個(gè)階段：綜合研究（2023.06-2023.07）觀點(diǎn)指數(shù)研究院根據(jù)“影響力指數(shù)?2023博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)”研究體系進(jìn)行全方位第三個(gè)階段：研究結(jié)果名單展示（2023.08.08）作為2023博鰲房地產(chǎn)論壇的重要標(biāo)志，“影響力指數(shù)?2023博鰲風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)”發(fā)布儀式在本屆論壇中盛大舉行并重磅發(fā)布研究成果名單，同時(shí)精選出部分優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)典案例、項(xiàng)目及地產(chǎn)人物參與大會(huì)議程及嘉賓對(duì)話。另外論壇的主辦方及支持媒體也將集中展示此次公布的研究成果全名單。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)62023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)7銷(xiāo)售回顧投資信心增強(qiáng)銷(xiāo)售回顧疫情管控放開(kāi)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心增強(qiáng)，在春節(jié)過(guò)后的3月表現(xiàn)更加明顯，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資區(qū)域集中，整體“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”研究成果顯示，6月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3641億元，同比下降34.3%，環(huán)比基本持平。同比下降4.7%。中海、保利發(fā)展和萬(wàn)科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷(xiāo)售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元，其中中海和保利發(fā)展同比分別上升30.1%和17.4%，萬(wàn)科同比下降5.3%。6月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額2490億元，同比下降31.2%，環(huán)比上升3.7%。1-6月前保利置業(yè)、卓越集團(tuán)取代。從上半年權(quán)益銷(xiāo)售的增長(zhǎng)率來(lái)看，增長(zhǎng)較快的民企僅大華集團(tuán)一家，其余主要是央國(guó)企，另外，綠城中國(guó)上半年權(quán)益銷(xiāo)售額增長(zhǎng)亦達(dá)到39.7%。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)5378億元，銷(xiāo)售面積3218萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為1.67國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住一、二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上漲轉(zhuǎn)為持平，三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由持平轉(zhuǎn)為下降。二手房?jī)r(jià)方面，6月份一二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格全面下跌，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.7%、1.2%、0.3%和0.7%，二、三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。從上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)尚不明朗，盡管上半年新房銷(xiāo)售價(jià)格基本保持上升趨勢(shì)，但需求在3-4成交量未有明顯上升。二手房銷(xiāo)售價(jià)格短暫回升后再現(xiàn)下跌，或意味著房?jī)r(jià)“擠泡沫”的過(guò)程仍在持續(xù)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新房市場(chǎng)的價(jià)格上升，一定程度上是部分高端、豪華項(xiàng)目的暢銷(xiāo)所支撐的；而二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)則更能反映首次購(gòu)房的剛需和置換類(lèi)改善型需求市場(chǎng)的情況。值得注意的是，近期各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向主要以支持首次購(gòu)房和多孩家庭改善性購(gòu)房為主，如長(zhǎng)沙、安徽蚌埠、襄陽(yáng)等地下調(diào)了個(gè)人首套房貸首付比例；天津則出臺(tái)新規(guī)，在津無(wú)房家庭首次公積金貸款還清后，仍可按首套房貸款；廣東省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的實(shí)施意見(jiàn)》，實(shí)施精準(zhǔn)購(gòu)房租房?jī)A斜政策，向多子女家庭傾斜。此外，青島、福州、惠州、沈陽(yáng)、珠海等超過(guò)20個(gè)城市上半年不少城市限購(gòu)區(qū)域亦有所放寬，如揚(yáng)州自7月1日起一年內(nèi)，在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)改善性住房不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策；杭州錢(qián)塘區(qū)、臨平區(qū)全外地戶籍繳納1個(gè)月社保即可購(gòu)房；目前武漢二環(huán)外新房與二手房都不限購(gòu)。早前更有消息傳出，二線城市將全面取消限購(gòu)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，全面放開(kāi)限購(gòu)的可能性較小，放寬限購(gòu)區(qū)域或調(diào)整限購(gòu)規(guī)則引導(dǎo)市場(chǎng)需求流向特定區(qū)域的可能性更大；但該消息亦反映出，市場(chǎng)仍期待強(qiáng)有力的政策刺激。7月24日的中共中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著限購(gòu)可能進(jìn)一步放松。不久前，廣州對(duì)差別化入戶政策征求意見(jiàn)，28周歲以下，大專學(xué)歷等，連續(xù)繳從化和增城7個(gè)行政區(qū)。佛山則優(yōu)化了港澳居民購(gòu)房資格申請(qǐng)流程。其他城市亦可能陸續(xù)跟進(jìn)，分區(qū)、分鎮(zhèn)街。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)9精準(zhǔn)調(diào)控的可能性較大。上半年銷(xiāo)售額低于2022年的同期水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月全國(guó)累計(jì)商品房銷(xiāo)售金額63092億元，同比下降4.5%；全國(guó)累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降13.7%；商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6月商品房銷(xiāo)售金額13305億元，同比下降25%，環(huán)比一步修復(fù)；項(xiàng)目端推盤(pán)亦不積極，如廣州端午假期僅有2個(gè)項(xiàng)目加推，而五一假期期間則有超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)投資方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年1-6月，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金126341億元，同6月份，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金14405億元，環(huán)比上升17.9%，同比下降22%。疫情管控放開(kāi)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心增強(qiáng)，在春節(jié)過(guò)后的3月表現(xiàn)更加明顯，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資區(qū)域集中，整體規(guī)模收縮，疊加銷(xiāo)售仍處于低谷等因素，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)資金規(guī)模未有明顯提升。另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢(shì)。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2023年1-6月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入18687億元，同比下降20.9%。新開(kāi)工方面，1-6月房地產(chǎn)累計(jì)新開(kāi)工面積49880萬(wàn)平6月單月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積10157萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19.5%，同比下降31.4%。環(huán)比上升15.2%，同比上升46.5%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新開(kāi)工面積同比持續(xù)下降主要是受制于銷(xiāo)售走弱帶來(lái)的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推進(jìn)當(dāng)中。各地正在探索通過(guò)金融保障提高房地產(chǎn)的投資信心，如連云港曾在今年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)合理釋放監(jiān)管資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)保函方式置換最高不超過(guò)30%的預(yù)售資金。廣州在《2023年廣州金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》中提出，加快開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。發(fā)改委《關(guān)于進(jìn)一步抓好抓實(shí)促進(jìn)民間投資工作努力調(diào)動(dòng)民間投資積極性的通知》則提出從促進(jìn)民間投資引導(dǎo)專項(xiàng)、搭建民間投資問(wèn)題反映和解決渠道、健全保障機(jī)制等方面激發(fā)民間資本投資活力。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，不少城市在消息公布后就同步下調(diào)了目前首套房貸利率最低已降至3.6%，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，珠海、清遠(yuǎn)等城市已經(jīng)執(zhí)行這一最低利率；另外，目前北京、上海、廣州、深圳地區(qū)的商業(yè)銀行主流首套房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均較5月下從住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)來(lái)看，今年前6月住戶中長(zhǎng)期貸億元、+4630億元。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，3月住戶中長(zhǎng)期貸款的大幅增長(zhǎng)顯示了需求集中釋放時(shí)貸款購(gòu)房人群將占據(jù)較大份額。4、5月商品房銷(xiāo)售總額超過(guò)1.9萬(wàn)億元，但同期住戶中長(zhǎng)期貸款額僅新增528億元，意味著貸款購(gòu)房數(shù)量銳減，全款購(gòu)房占據(jù)當(dāng)下購(gòu)房市場(chǎng)的主流，而全款購(gòu)房者通常更青睞于高端產(chǎn)品。從當(dāng)下商品房銷(xiāo)售熱點(diǎn)板塊和熱門(mén)項(xiàng)目的情況亦可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下高端項(xiàng)目去化相對(duì)順利。例如，深圳上半年首個(gè)開(kāi)盤(pán)售罄的項(xiàng)目為海德園，位于福田區(qū)，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)/平方米；廈門(mén)島內(nèi)五緣灣片區(qū)銷(xiāo)售火熱，五緣灣海、天琴海等項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)都獲得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，當(dāng)前五緣灣新房?jī)r(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/7月21日，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上審議通過(guò)。鼓勵(lì)7個(gè)超大城市、14個(gè)特大城市通過(guò)城中村改造改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。城中村改造穩(wěn)步推進(jìn)有望令超大、特大城市釋放出更多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)代建管理代建管理當(dāng)前代建行業(yè)多元化需求漸現(xiàn)、核心城市動(dòng)力足、區(qū)域結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存，企業(yè)想要獲得市場(chǎng)份額需要“修煉內(nèi)功”，打過(guò)去的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)不如預(yù)期，代建服務(wù)再次受到重視，成為不少房企改善營(yíng)收的一條賽道。除結(jié)合觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的研究成果來(lái)看，1-6月前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額22975億元，同比下降4.8%。6月單月前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3636億元，同比下降34.4%，環(huán)比基本持平。在房企銷(xiāo)售不佳時(shí)，代建市場(chǎng)則表現(xiàn)出不一樣的走勢(shì)，上市代建企業(yè)代建銷(xiāo)售金額月均同期內(nèi)，不少企業(yè)在代建方面持續(xù)發(fā)力。除商業(yè)合作模式的住宅類(lèi)代建項(xiàng)目較多外，新拓代建項(xiàng)目類(lèi)型多元化，涉及公共事業(yè)單位（醫(yī)院、學(xué)校）、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、辦公樓、觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)合作的住宅代建項(xiàng)目依然會(huì)占據(jù)大量的市場(chǎng)份額。一方面在于近年來(lái)一些企業(yè)開(kāi)發(fā)需求上升，這類(lèi)企業(yè)主要是缺乏開(kāi)發(fā)能力的城投和中此外，政府類(lèi)代建份額也有所上升，主要是“十四五”規(guī)劃對(duì)保障房建設(shè)的需求、城市更新進(jìn)程中舊改項(xiàng)目、以及企業(yè)對(duì)代建也有不同的戰(zhàn)略把握方向。部分企業(yè)認(rèn)為，代建業(yè)會(huì)涌現(xiàn)出多元化的需求，專注于某一垂直領(lǐng)域會(huì)有不錯(cuò)的競(jìng)爭(zhēng)力。部分則基于未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的打造會(huì)細(xì)分為四個(gè)角色，即代建方、投資方、運(yùn)營(yíng)方、委托方。每個(gè)角色都有其不同職能?；诖?，代建將會(huì)成為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)針對(duì)當(dāng)下政策、市場(chǎng)、企業(yè)發(fā)展，觀點(diǎn)指數(shù)將分析代建行回顧期內(nèi)的政策動(dòng)態(tài)，近幾年內(nèi)其他地方也在積極推廣代建，如廣東、浙江、江蘇、陜西等省份。地方在以更市場(chǎng)化的手段吸引代建企業(yè)參與，這對(duì)代建行業(yè)來(lái)說(shuō)是目前政府代建依然有很大的發(fā)展空間，主要是保障性住房和城市更新計(jì)劃帶來(lái)新一輪的迭代。“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的舊改任務(wù)，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套?？梢钥吹?，政府類(lèi)代建未來(lái)有著較大的政策動(dòng)能和據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，報(bào)告期內(nèi)一些地方出臺(tái)代建項(xiàng)目政策文件，出臺(tái)背景是在實(shí)施代建過(guò)程中，因代建單位服務(wù)水平參差不齊等原因，造成部分項(xiàng)目單位選擇代建方式的獲得感不強(qiáng)，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與代建的積極性不高，代建制度作用有待進(jìn)一步發(fā)揮。實(shí)施項(xiàng)目代建制對(duì)加快政府投資項(xiàng)目建設(shè)、提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有較為明顯的作用。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)具體來(lái)看，福建省人民政府提到“項(xiàng)目總投資3000萬(wàn)元以上的，原則上依照本辦法推行代建制”，而此前是“凡是項(xiàng)目總投資達(dá)到500萬(wàn)元且政府投資占項(xiàng)目總投資50%及以上的推行代建制。”可以看到推廣代建項(xiàng)目總投資的下限提高了2500萬(wàn)元。代建管理費(fèi)100萬(wàn)元以上的可以采用公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式，存在特殊情形的，經(jīng)省政府同意，可以直接指定代建單位。100萬(wàn)元以下的可以采用更為靈活的非招標(biāo)方式（競(jìng)爭(zhēng)性磋商、競(jìng)爭(zhēng)性談判等）。在市場(chǎng)化的機(jī)制下，有利于選取優(yōu)質(zhì)的代建企業(yè)建造項(xiàng)目。此前，《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》中指出，政府代建項(xiàng)目的代建費(fèi)用一般為總投資額的0.4-2.0%。福建省《修訂稿》中指出的代建管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，即在不違反相關(guān)法律法規(guī)以及強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，由代建雙方作為市場(chǎng)主體自行約定，確保代建方的利潤(rùn)。對(duì)代建企業(yè)而言，獲得政府代建項(xiàng)目需要具備實(shí)力，這也倒逼企業(yè)進(jìn)一步提升專業(yè)能力、優(yōu)化管理流程等。如綠城管理、龍湖龍智造、碧桂園等企業(yè)在項(xiàng)目中使用數(shù)字化、科技賦能，從而提升整體建造水平。而商業(yè)代建收費(fèi)則是另一套邏輯。中原建業(yè)提供代建服務(wù)并允許項(xiàng)目擁有人使用“建業(yè)”品牌銷(xiāo)售，從而收取基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)和溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)。其中，基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)主要按照在管項(xiàng)目建筑面積乘以每平方米預(yù)先協(xié)定費(fèi)率計(jì)算；溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)即若銷(xiāo)售所得款項(xiàng)超過(guò)售價(jià)這類(lèi)收費(fèi)方式給代建方帶來(lái)不錯(cuò)的效益。主要的收費(fèi)差異是由于大部分政府代建項(xiàng)目屬于公益性質(zhì)，諸如醫(yī)院、學(xué)校、體育活動(dòng)場(chǎng)所等。即使大多數(shù)政府代建項(xiàng)目利潤(rùn)比不上商業(yè)代建，也依然吸引了不少企業(yè)去做。因?yàn)槿绻谀硞€(gè)地方做出標(biāo)桿項(xiàng)目，會(huì)獲得不錯(cuò)的品牌認(rèn)可，有利于后續(xù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)代建業(yè)務(wù)的布局動(dòng)作增多。旭輝建管、中原建業(yè)、中國(guó)金茂、中交地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、綠據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，13家樣本企業(yè)于上半年新拓不低于3102.35萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。其中，旭輝建管在報(bào)告期內(nèi)錄得11個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，主要以商業(yè)代建和政府代建的住宅為主。綠城管理1-6月新拓面積為1727萬(wàn)平方米，處于領(lǐng)先地位。從代建類(lèi)型來(lái)看，主要以商業(yè)代建為主，政府代建占比次之。一些企業(yè)，如小型企業(yè)、城投公司、看重代建方品牌支持的企業(yè)，由于缺乏項(xiàng)目建設(shè)和操盤(pán)能力，需要代建企業(yè)做全流程輸出。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1月一二線城市企業(yè)拿地權(quán)益金額中，城投企業(yè)拿地支出占比56.2%，其次為民混改房企的占比分別為21.4%、46.4%、30.2%和2%?？梢钥吹匠峭镀髽I(yè)拿地占比降低，但是從去年到今年2月份的累積拿地項(xiàng)目數(shù)量依然不少。而部分城投企業(yè)過(guò)往主導(dǎo)的項(xiàng)目建設(shè)有限，甚至數(shù)量上可能低于企業(yè)代建開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)更為豐富的代建企業(yè)就成了合作的首選。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)不過(guò)，雙方在合作過(guò)程中也較容易出現(xiàn)溝通不暢和信任合作類(lèi)型上，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，10家樣本企業(yè)在項(xiàng)目獲取上呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，即項(xiàng)目類(lèi)型有住宅、公建、保障房、社區(qū)等。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這和企業(yè)自身基因、定位和市場(chǎng)趨勢(shì)息息相關(guān)，有的是母公司專注于做住開(kāi)業(yè)務(wù)，該類(lèi)代建經(jīng)驗(yàn)豐富；而部分則是母公司是綜合性較強(qiáng)的企業(yè)，定位上更傾向于做公建或者產(chǎn)業(yè)園期內(nèi)，新簽的項(xiàng)目主要集中在住宅，其次是少量的公共建筑。目前，除了住房項(xiàng)目外，還存在一些比較多元的代建項(xiàng)目，如公共事業(yè)單位（醫(yī)院、學(xué)校）、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施、辦公樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園、景區(qū)等。比較典型的代表是金地管理，在期內(nèi)披露了獲取的南昌市祥云中心、長(zhǎng)湖映月、長(zhǎng)湖望月、泉州市永春林溪郡、沈陽(yáng)市棋盤(pán)山等新服務(wù)項(xiàng)目；以及上海靜安高端養(yǎng)老平安頤年城、長(zhǎng)沙城心高端養(yǎng)老公寓等新業(yè)態(tài)項(xiàng)目。值得關(guān)注的是，業(yè)內(nèi)認(rèn)為一些公建類(lèi)的利潤(rùn)比較可觀，醫(yī)院就是其中的代表。主要在于醫(yī)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比普通住宅要更高，諸如施工難度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材選取、排污管道等，都與一般建筑不一樣。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來(lái)的代建會(huì)更加多元，代建企業(yè)可以選擇的項(xiàng)目業(yè)務(wù)類(lèi)型也需要關(guān)注到的是，一些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，業(yè)主則希望代建企業(yè)能夠做好運(yùn)營(yíng)管理，比如招商引資、物業(yè)服務(wù)等方面的輸出?？梢钥吹?，業(yè)主需求已不再局限于建造項(xiàng)目，還對(duì)代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未來(lái)代變現(xiàn)、持有運(yùn)營(yíng)、增值等場(chǎng)景化服務(wù)業(yè)務(wù)閉環(huán)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來(lái)代建增長(zhǎng)放量到一定程度時(shí)，營(yíng)收對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的增長(zhǎng)依賴將放緩，“重服務(wù)、代運(yùn)營(yíng)、可持續(xù)”的特點(diǎn)會(huì)愈發(fā)突出。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年代建項(xiàng)目動(dòng)態(tài)主要以東部城市為主。該區(qū)域城市需求旺盛，其背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來(lái)的一系列項(xiàng)目建醫(yī)療、養(yǎng)老設(shè)施用地供應(yīng)缺口，2023年度全市通過(guò)土地整備完成不少于200公頃的民生設(shè)施用地。山東青島持續(xù)加快城市更新步伐，計(jì)劃年內(nèi)城市更新建設(shè)項(xiàng)目1296個(gè)、年度投資1995.4億元。這些都需要一批具有建設(shè)能力的企業(yè)參與，代建也是政府進(jìn)行城市更新建設(shè)的一個(gè)據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，一些具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在本地會(huì)有獲得代建項(xiàng)目的更大優(yōu)勢(shì)。如德信地產(chǎn)在湖州獲得武康街道兩個(gè)地塊項(xiàng)目，藍(lán)城集團(tuán)在湖州獲得一個(gè)項(xiàng)目，華潤(rùn)置地和萬(wàn)科在深圳均有新增代建項(xiàng)目。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)上市代建企業(yè)表現(xiàn)上，綠城管理2022年?duì)I業(yè)收入為新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估51.2億人民幣，較去年同期增長(zhǎng)約26.3%。可以明顯看到，綠城管理主要聚焦于核心城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，收入可觀。超50%，凈利潤(rùn)3億元，同比下降60%，凈利潤(rùn)率50.1%，同比下降9個(gè)百分點(diǎn)，但仍較傳統(tǒng)房開(kāi)企業(yè)的利潤(rùn)率要高。營(yíng)收下降主要是河南地區(qū)受市場(chǎng)下行和疫情沖擊影響大。隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即增加政府代建業(yè)務(wù)，以及推廣城市合伙人制度后，其業(yè)務(wù)板塊和區(qū)域得到更好的優(yōu)化。截至2023年6月30日，在管項(xiàng)目合約銷(xiāo)售為人民幣130.96億元，同比增長(zhǎng)18.9%，合約銷(xiāo)售建筑面積207.06平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，聚焦于某個(gè)區(qū)域或一些三四線城市的代建企業(yè)還是有生存空間，主要是這些企業(yè)在該地有信息優(yōu)勢(shì)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，資源整合能力較好，并且與政府建立了長(zhǎng)期的信任，項(xiàng)目流程效率高。此外，2022年末我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口92071萬(wàn)人，同比增加646萬(wàn)人；鄉(xiāng)村常住人口49104萬(wàn)人，同比減少731萬(wàn)人。從城鎮(zhèn)化率指標(biāo)來(lái)看，常住人口城鎮(zhèn)化率為項(xiàng)目需求仍具有較大的增長(zhǎng)空間。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)1234567891234567892023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)1234567891234567892023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)周期變革周期變革地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融住房開(kāi)發(fā)在下行周期“起身”愈發(fā)困難，資金更關(guān)注收下行周期住開(kāi)要“起身”變得愈發(fā)困難，資金更關(guān)注收益觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興與否和宏觀經(jīng)濟(jì)是同步的。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降正，價(jià)格層面的跌幅度也有所收窄，但自4月中旬至6月本文，觀點(diǎn)指數(shù)將從宏觀環(huán)境、熱點(diǎn)事件及境內(nèi)外債券市26日，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)共有招商蛇口、中交上述六家房企此輪定增募資總額共計(jì)349.9億元，其中，中交地產(chǎn)的募集款多用于“保交樓”、“保民生”項(xiàng)目，條措施，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外啟動(dòng)定增計(jì)劃。但是房企股權(quán)融資的流程遠(yuǎn)比債權(quán)融資復(fù)雜得多，因此規(guī)模和進(jìn)展都難言樂(lè)觀。以招商蛇口為例，前述的六家獲批定增的房企中，僅福星股份和大名城為民企，募集金額分別為13.4億元和25.5億元，兩者之和勉盡管政策端支持力度較大，但是優(yōu)質(zhì)投資者難尋，資金呈現(xiàn)遠(yuǎn)離地產(chǎn)的傾向。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，存量時(shí)代的資金流出是必然規(guī)律，歐美及日本的房地產(chǎn)行業(yè)在同時(shí)期也經(jīng)歷同樣的問(wèn)題。當(dāng)前需要依靠不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造一片具有增長(zhǎng)潛力的“藍(lán)海”，固有思維勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。然而，產(chǎn)業(yè)正處于新舊發(fā)展模式的磨合期，投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史債務(wù)仍存顧慮。定增計(jì)劃能否實(shí)際募資成功是未知數(shù)，定其一，二級(jí)市場(chǎng)慘淡導(dǎo)致股權(quán)融資失利。目前，上市房企估值普遍走低。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，A+H房企的流通市值在其二，樓市低迷造成償債能力受疑。當(dāng)前市場(chǎng)下行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍舊沒(méi)有有效化解，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)和品牌的信心不2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)退市浪潮從內(nèi)房股開(kāi)始蔓延至A股。4月6日，新力控股上述房企停牌的原因多是無(wú)法按時(shí)發(fā)布財(cái)報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)、合景泰富、世茂集團(tuán)等房企現(xiàn)階段已通過(guò)補(bǔ)發(fā)年由于退市條件有所不同，A股房企大多數(shù)企業(yè)的棘手問(wèn)題在于過(guò)低的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，除了較少數(shù)房企經(jīng)過(guò)重組或者債務(wù)化解成功復(fù)牌外，更多的房企則已經(jīng)被實(shí)施退市或正在退市的路上。目前鎖定退市的A股房企A股原本的強(qiáng)制退市細(xì)則分為交易類(lèi)、財(cái)務(wù)類(lèi)、規(guī)范類(lèi)、重大違法類(lèi)等多種類(lèi)型。但是此輪的特征是全部觸及規(guī)范面說(shuō)明了二級(jí)市場(chǎng)的投資者信心薄弱。前述8家房企或已觸及這一條款，或股價(jià)過(guò)低，即便未來(lái)連續(xù)漲停也會(huì)觸及現(xiàn)在面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的公司整體銷(xiāo)售每個(gè)月約在30億元至60億元，僅能維持企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)，而在公開(kāi)市場(chǎng)的本金和利息償還則無(wú)望。另一方面，資產(chǎn)變現(xiàn)并不理想，大多數(shù)公司陷入盈利性與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)所剩無(wú)幾，且房企退市或被摘牌，從當(dāng)前市場(chǎng)前景來(lái)看扭轉(zhuǎn)難度極大。在行業(yè)調(diào)整與存量時(shí)代的宏觀環(huán)境下，部分企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力與投資策略確實(shí)存在問(wèn)題，且出現(xiàn)明顯的盲目擴(kuò)張結(jié)轉(zhuǎn)成本疊加較低的銷(xiāo)售收入讓部分過(guò)于依靠杠桿的企業(yè)直接出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口，流動(dòng)性承壓。如果企業(yè)確實(shí)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，就需要離開(kāi)資本市場(chǎng)，以保證投資者的觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，對(duì)于一家出險(xiǎn)房企大致可以從三個(gè)角度來(lái)其一，是否有迅速的解決方案以找到經(jīng)營(yíng)或者投資的新路徑，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是否有意愿帶領(lǐng)公司找到新的發(fā)展模式與其二，現(xiàn)存資產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)估值，企業(yè)自身的資產(chǎn)質(zhì)量如何？這些也是能否紓困以及恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素，包括項(xiàng)目種類(lèi)、項(xiàng)目資源的區(qū)域分布、貨值變現(xiàn)能力以及是其三，管理團(tuán)隊(duì)的完整性也是需要考量的因素，當(dāng)前存在部分高管被約談或者深陷關(guān)聯(lián)方交易的現(xiàn)象，完整的管理對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金房企下半年的債務(wù)壓力相對(duì)較大。各個(gè)房企對(duì)于境內(nèi)債務(wù)的重視程度明顯變高，整體到期規(guī)模較大但相對(duì)違約規(guī)模2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)境內(nèi)到期規(guī)模并沒(méi)有境外集中，并沒(méi)有明顯突出的清償情況，但龐大的債務(wù)規(guī)模不容輕視。不僅如此，較為集中的在債權(quán)市場(chǎng)中，美元債務(wù)償付的不確定性最高，而且境外公開(kāi)市場(chǎng)的首次違約。建業(yè)地產(chǎn)在公告中提及，當(dāng)前資金流緊張，暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。2021年下以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境發(fā)生巨大變化，公司之前已通過(guò)延長(zhǎng)債務(wù)期限、改善現(xiàn)金流管理等方式增強(qiáng)流動(dòng)資金。售逐漸惡化。銷(xiāo)售不及預(yù)期，公司流動(dòng)資金緊張的狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。因此，建業(yè)地產(chǎn)未能在對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)而言，如融創(chuàng)中國(guó)、花樣年等，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)其重組方案的推出取得了一些進(jìn)展，但是只是緩解債品牌形象受到負(fù)面影響，疊加整體市場(chǎng)的低迷，銷(xiāo)售的恢復(fù)更為滯后，對(duì)于后續(xù)資本結(jié)構(gòu)的可續(xù)性，帶來(lái)較大的不對(duì)于那些沒(méi)有出險(xiǎn)但流動(dòng)性承壓的民企，的確可以看到它們?cè)诙?jí)市場(chǎng)上有一定反彈，不過(guò)還是要基本面有根本、可持續(xù)的改善才可以。另外，境外債因?yàn)槿狈χ苯拥膿?dān)保以及對(duì)境內(nèi)資產(chǎn)的追溯力，所以結(jié)構(gòu)性與參考性也排在境境外債的處置時(shí)間相對(duì)更長(zhǎng)，相較而言，境內(nèi)債務(wù)背后則因此，在這樣的情況下，境內(nèi)民企要成功發(fā)行，需要背后有力的增信支持。對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)國(guó)企而言，仍然具有發(fā)行的能力，但是從成本角度考量，因?yàn)榫硟?nèi)寬松的政策且銀行支持相對(duì)充足，并不缺乏融資的渠道。因此在境外融資成本比較高的情況下，境內(nèi)融資成本便有足夠的優(yōu)勢(shì)。正個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)商發(fā)行的美元債創(chuàng)紀(jì)錄水平，具體原因是債券市場(chǎng)收益率快速下行導(dǎo)致“資產(chǎn)荒”，境內(nèi)地產(chǎn)發(fā)債相對(duì)困難，使得發(fā)行需求涌入美元債市場(chǎng)。高利息是美元債的特點(diǎn)，意味著房企的利潤(rùn)或會(huì)被利息的支出侵蝕。但是對(duì)于資金緊張的房企來(lái)說(shuō)，2019年普遍超13%的海外及海外債發(fā)行情況來(lái)看，房企發(fā)債基本以信用債為主，海從債務(wù)償還角度來(lái)看，2023年61家樣本房企到期海外債觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，出險(xiǎn)企業(yè)即便發(fā)布自愿性披露公告，其內(nèi)容也是聚焦于銷(xiāo)售層面，未對(duì)其債務(wù)清償規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。當(dāng)前，能夠出具具體重組計(jì)劃的企業(yè)鳳毛麟角，原因首先是缺乏足以支持清償?shù)捻?xiàng)目資產(chǎn)，其次是預(yù)收款與現(xiàn)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，美元融資渠道已經(jīng)宣告終背后卻是雙方的多重博弈與拉鋸，由于政策尚未形成合力集中傳導(dǎo)至現(xiàn)實(shí)層面，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度底色依然不改悲觀，在此背景下如何爭(zhēng)取投資人的支持與信任，對(duì)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)鏈條進(jìn)階鏈條進(jìn)階地產(chǎn)資管地產(chǎn)資管政策鼓勵(lì)在金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放、企業(yè)債券、住房租賃擔(dān)保債券和REITs等各個(gè)方面拓寬住房租賃的融資渠道。上半年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商積極融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。特別是債務(wù)結(jié)構(gòu)中有大量港幣貸款的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，資本結(jié)與此同時(shí)，一些債務(wù)纏身或者涉訴被強(qiáng)制執(zhí)行的原始權(quán)益地產(chǎn)資管行業(yè)的資產(chǎn)交易持續(xù)呈現(xiàn)可“撿漏”的趨勢(shì)，這方面，有多個(gè)物流公司擬申請(qǐng)將旗下物流資產(chǎn)進(jìn)行REITs上市；同時(shí)，四只公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目均完成定向募集，期內(nèi)，深交所發(fā)布保險(xiǎn)資管公司開(kāi)展ABS及REITs相關(guān)要求，將資產(chǎn)證券化管理人的范圍擴(kuò)大至符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)文，消費(fèi)基2023年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的地產(chǎn)資管主要融資事件合計(jì)29起，融資金額約3456億元（其中黑石房地產(chǎn)基金已獲2176億元的資本承諾）。這些資金主要投向商業(yè)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)或新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)行業(yè)，如商業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園和住房租賃等。方式涉及發(fā)行債券、IPO、設(shè)立基金或設(shè)立合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，恒隆地產(chǎn)和太古地產(chǎn)均將準(zhǔn)備發(fā)行約286億元的中票。2022年，恒隆地產(chǎn)的銀行借款余額為持續(xù)增長(zhǎng)，這也使得恒隆地產(chǎn)的銀行貸款利息支出增加，處于高位，恒隆地產(chǎn)發(fā)行成本更低的信用債，在一定程度上能夠降低其利息支出。在香港上市的商業(yè)房地產(chǎn)基金的情況也類(lèi)似。對(duì)于國(guó)內(nèi)債券來(lái)說(shuō)，“不好看”的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)勢(shì)必阻礙房托在國(guó)內(nèi)公開(kāi)債市場(chǎng)上的進(jìn)一步融資，但海外債成本又較高，而自貿(mào)區(qū)債券有著不一樣的優(yōu)勢(shì)。自貿(mào)區(qū)債券市場(chǎng)介于境內(nèi)市場(chǎng)和傳統(tǒng)離岸市場(chǎng)之間，在定位上具有獨(dú)立性，從目前的監(jiān)管體系來(lái)看，自貿(mào)區(qū)債可以視為境外債，不過(guò)自貿(mào)區(qū)債券較境內(nèi)外債券有著更為靈活的募集資金用途。監(jiān)管層允許發(fā)行人自由使用募集資金，可用于債務(wù)償還、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資本和其他企業(yè)用途。而且是以人民幣計(jì)價(jià)，大大減少了匯率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取到大量的長(zhǎng)期資金將有利于其自身發(fā)展。金地集團(tuán)在銀行貸款融資期限方面取得了較大的突破。金地集團(tuán)北京大興商業(yè)項(xiàng)目公司向興業(yè)超經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸12年的最長(zhǎng)期限。而對(duì)于一些涉險(xiǎn)企業(yè)，利用非常規(guī)方式融資，也是無(wú)奈之舉。深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，因母公司的緣故，融資渠道不是很通暢，所以選擇了其他的融資方式——出售了深圳冰雪文旅城51%的股份，所得出售款用于償還當(dāng)初另外，該交易還帶有2年的回購(gòu)權(quán)，所以實(shí)質(zhì)上是股權(quán)質(zhì)押融資，但所得款并不計(jì)入負(fù)債。住房租賃方面，南京軟件園成功發(fā)行全國(guó)首單保障性住房租賃擔(dān)保債務(wù)融資工具，該工具不僅以發(fā)行人，還以資產(chǎn)抵押作為還款來(lái)源，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)與發(fā)行人的破產(chǎn)隔離。在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，投資者對(duì)地產(chǎn)類(lèi)債券仍心有余悸的情況下，這些措施將促進(jìn)投資者對(duì)保障性住房租賃進(jìn)行債權(quán)投資，也將進(jìn)一步擴(kuò)大該領(lǐng)域的融資渠道。2023年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的地產(chǎn)資管領(lǐng)域并購(gòu)事件辦、酒店及公寓）有9起，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)有3起。交易標(biāo)的資產(chǎn)主要位于北上廣深、天津和寧波等地。報(bào)告期內(nèi)，陸續(xù)有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)，伺機(jī)擴(kuò)包括其在北京的遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)。消息稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán)計(jì)劃出北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)，與居然之家北四環(huán)店相鄰，此次收購(gòu)將形成互補(bǔ)關(guān)系，有助于改善居然之家的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)另一家商業(yè)地產(chǎn)商新城控股則收購(gòu)了歐樂(lè)廣場(chǎng)，將改造成吾悅廣場(chǎng)，此為新城控股在天津的第四座吾悅廣場(chǎng)。2023年年初，歐樂(lè)廣場(chǎng)在阿里拍賣(mài)平臺(tái)進(jìn)行過(guò)拍賣(mài)，拍賣(mài)標(biāo)的為法院查封資產(chǎn)，最初起拍價(jià)6.74億元，但未在平臺(tái)上成交?？梢钥吹剑鲁强毓稍诜e極尋求合適的商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)張。2023年的股東大會(huì)中，新城控股提及如果REITs打通，其或還會(huì)并購(gòu)一部分存量商場(chǎng)。彼時(shí)，其稱在天津并購(gòu)的和平歐樂(lè)廣場(chǎng)是個(gè)例，是基于抵債的考慮。存量市場(chǎng)并購(gòu)也是獲取優(yōu)良標(biāo)的的渠道之一。凱德、領(lǐng)盛等機(jī)構(gòu)均在這波收購(gòu)潮中有所收獲。據(jù)悉，朗詩(shī)青杉資本在出售黃興大樓后，預(yù)計(jì)錄得5646.7萬(wàn)元的虧損。而凱德則拿下北京蘇寧生活廣場(chǎng)，據(jù)公開(kāi)消息，該2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)同樣有收獲的還有新加坡房地產(chǎn)商城市發(fā)展。1月底，黑石出售了圣凱瑟琳碼頭予郭令明旗下的新加坡房地產(chǎn)商城市發(fā)展。黑石在2022年12月開(kāi)始限制黑石房地產(chǎn)投資信托基金贖回（BREIT其在今年1月拿到了UC掛牌資產(chǎn)主要位于北京、香港和重慶等地。2023年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的主要ABS項(xiàng)目規(guī)模為358.17億元，共15只。其中已發(fā)行的有13只，規(guī)模為倉(cāng)儲(chǔ)、住房租賃和產(chǎn)業(yè)園等。華發(fā)于2022年年底發(fā)行的住房租賃ABS，是其2022年來(lái)第2單。目前市面上僅存華發(fā)在發(fā)行該類(lèi)型ABS。底層資產(chǎn)為廣東省江門(mén)市某長(zhǎng)租公寓物業(yè)，發(fā)行金額11.45如果僅從租售比的角度來(lái)看，租賃住房的收益率很難達(dá)到5.8%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，市場(chǎng)上較低的租售比阻礙著租賃觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，也有部分企業(yè)動(dòng)作較為積極。如新世界中國(guó)，其國(guó)內(nèi)首單CMBS成功發(fā)行，該CMBS的底層資產(chǎn)為廣州新世界云門(mén)NEWPARK的購(gòu)物中心和車(chē)位,積極發(fā)行有利于降低利息支出成本。樣本企業(yè)中，華潤(rùn)置地的動(dòng)作也較為頻繁。此次華潤(rùn)置地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施ABS，儲(chǔ)架規(guī)模為80億元，首期規(guī)模為北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤(rùn)置地（成都）有限公司擬掛牌其中，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)為久違的資產(chǎn)類(lèi)型，是觀點(diǎn)指數(shù)近一年來(lái)收錄的首單。繼寶灣物流于2021年6月份發(fā)行了第三單倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)ABS以來(lái)，基本無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)ABS的蹤影。倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)ABS期限長(zhǎng)，利率低，有一定發(fā)行門(mén)檻。加上2022年倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)景氣整體不佳，以及地產(chǎn)債信用危機(jī)蔓延，因此并非發(fā)行隨著2023年經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，倉(cāng)儲(chǔ)景氣逐漸回升，再加上監(jiān)管層對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)債的信用加持，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)ABS迎來(lái)合適的發(fā)行時(shí)機(jī)。同時(shí)，作為REITs的另一種替代品，其發(fā)行門(mén)檻相對(duì)較低，有利于處于培育期的華潤(rùn)置地（太原）有限公司100%股權(quán)，相信彼時(shí)就開(kāi)始為華潤(rùn)太原萬(wàn)象城的資產(chǎn)證券化做準(zhǔn)備了。公募REITs方面，報(bào)告期內(nèi)，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT正式上市，其包含重慶、武漢和廊坊三個(gè)物流資產(chǎn)項(xiàng)目，總估值約15.65億元，募資規(guī)模為17.57億元。緊接著，九州通和ESR便參與到申請(qǐng)倉(cāng)儲(chǔ)REITs的陣營(yíng)中來(lái)。其中，九州通擬發(fā)行30億元醫(yī)藥物流REITs，有望成為首單醫(yī)藥商業(yè)同時(shí)，四只公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目均完成定向募集，合計(jì)募2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)一方面可以持續(xù)優(yōu)化已上市公募REITs的資產(chǎn)組合，另一方面，房企手中的存量資產(chǎn)也可以持續(xù)穩(wěn)定地退出，這也吸引了大批地產(chǎn)商積極發(fā)展公募REITs。報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)金茂發(fā)布公募REITs審計(jì)項(xiàng)目中標(biāo)公告，已完成招標(biāo)過(guò)程，中標(biāo)單位最終與基金管理人簽署合同，受基金管理人的管理要求。這表明中國(guó)金茂已經(jīng)啟動(dòng)公募招商蛇口保障性租賃住房REITs項(xiàng)目發(fā)布財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估商業(yè)公募REITs及產(chǎn)業(yè)公募REITs方案，釋放其經(jīng)營(yíng)性不2023年上半年，地產(chǎn)資管行業(yè)出臺(tái)了較多的政策，主要資產(chǎn)證券化方面，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)性制度，加強(qiáng)了該領(lǐng)域的信息披露水平，有利于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，深交所發(fā)布保險(xiǎn)資管公司開(kāi)展ABS及REITs業(yè)務(wù)相關(guān)要求，拓展了ABS和REITs的業(yè)務(wù)主體，將資產(chǎn)證券化管理人的范圍擴(kuò)大至符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，這有助于向市場(chǎng)輸送保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司豐富的投資和于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》；同日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》。創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這意味著，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施）正式納入基礎(chǔ)設(shè)但需要注意的是，那些拿地時(shí)間較早，成本較低，區(qū)位較為核心，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)的購(gòu)物中心，在籌備REITs過(guò)程中若更換主體，可能會(huì)帶來(lái)高額的稅收。這并不利于上述優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行公募REITs退出。反倒是那些并購(gòu)來(lái)的，成本較高，有較大的退出需求的成熟購(gòu)物中心，很可能會(huì)成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)標(biāo)的。因此，能否吸引大量的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心上市，還有待觀察。融資方面，國(guó)家發(fā)改委在促進(jìn)民間資本參與到國(guó)家重大項(xiàng)目建設(shè)中，出臺(tái)了一些舉措。其中提到，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)化原則，加大對(duì)民間投資項(xiàng)目的信貸支持。鼓勵(lì)民間資本通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易、并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)收購(gòu)處置等方式盤(pán)活自身資產(chǎn)，支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)），另一個(gè)是央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展要在金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放、企業(yè)債券、住房租賃擔(dān)保債券和REITs等各個(gè)方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時(shí)，還要引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)11深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)11深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)1234567891234567892023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)ESG投資正在從概念性金融產(chǎn)品走向全面實(shí)踐，成為引領(lǐng)全疊加地緣沖突爆發(fā)引發(fā)的大宗商品價(jià)格暴漲，如何妥善應(yīng)在“雙碳”戰(zhàn)略的背景下，中國(guó)ESG發(fā)的時(shí)代。中國(guó)政府繼續(xù)出臺(tái)了一系列關(guān)于碳排放市場(chǎng)以及公司治理等方面的舉措。與此同時(shí)，在資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展和金融領(lǐng)域進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放等有力措施的推動(dòng)下，中國(guó)究能力正在逐步崛起,公募基金管理人進(jìn)一步加強(qiáng)了ESG然而，通過(guò)對(duì)樣本企業(yè)的調(diào)查分析，部分企業(yè)發(fā)布的社會(huì)責(zé)任報(bào)告只是追隨潮流，缺乏具體的節(jié)能減排規(guī)劃，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的綠色金融能力，更無(wú)法讓投資者了解其可持續(xù)發(fā)展觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)于ESG的研究從金融角度作為主要抓手，評(píng)估從非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)入手，諸如碳排放、綠色建筑面積、員工人中國(guó)內(nèi)地與中國(guó)香港對(duì)于ESG相關(guān)信息的披露程度存在差異。整體而言，香港上市房企對(duì)于ESG理念的起步與執(zhí)行相對(duì)較早，市場(chǎng)主導(dǎo)性更強(qiáng)，披露要求也更加嚴(yán)格，已成為必要的風(fēng)險(xiǎn)考量框架；相對(duì)而言，中國(guó)內(nèi)地上市房從目前A股上市公司公布的ESG報(bào)告來(lái)看，大部分企業(yè)側(cè)重披露ESG相關(guān)的管理政策，對(duì)于執(zhí)行方法和具體舉措，以及反映執(zhí)行效果的數(shù)據(jù)則相對(duì)披露有限。當(dāng)前，無(wú)論是企業(yè)還是投資者都明確政策的意義，但是如何因地制宜將其轉(zhuǎn)變?yōu)樽约旱木唧w措施尚需時(shí)日。由于ESG有別于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)信息，全球的評(píng)級(jí)也未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，多元化趨勢(shì)較為顯著。國(guó)內(nèi)ESG評(píng)級(jí)與ESG報(bào)告一樣均處于起步階段，在評(píng)級(jí)指標(biāo)、評(píng)級(jí)方法、信息披露幾個(gè)方面缺乏統(tǒng)一、規(guī)范、有效的標(biāo)準(zhǔn)。隨著ESG投資的興起，以及綠色債券低成本的誘惑，"漂綠"問(wèn)題逐漸滲透到資本市場(chǎng)。為吸引資金流入，部分機(jī)構(gòu)與企業(yè)在產(chǎn)品投資策略中宣介符合ESG標(biāo)準(zhǔn)或綠色建加之市場(chǎng)中ESG評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)不同、評(píng)價(jià)結(jié)果各異，"漂綠"行為變得隱蔽而難以甄別。底層資產(chǎn)是否符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、綠色債券的資金投向、呈現(xiàn)出的綠色產(chǎn)品屬性，均成2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)內(nèi)地因?yàn)檎邔?dǎo)向性的原因，對(duì)于ESG相關(guān)信息的披露較為滯后，近10家企業(yè)于2021年才開(kāi)展披露工作。不僅如此，內(nèi)地上市房企的可獲得的綠色金融融資份額較少，絕大部分綠色建筑只應(yīng)用在高級(jí)寫(xiě)字樓與高端住宅，缺乏具體的節(jié)能減排數(shù)據(jù)或執(zhí)行方案。ESG所帶來(lái)的影響不僅僅拘泥于房企這一環(huán)。還有一個(gè)由投資者、融資人、合作伙伴以及建筑材料供應(yīng)商組成的生態(tài)系統(tǒng)，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)值鏈。雖然這些法律法規(guī)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但與可持續(xù)性有關(guān)的報(bào)告和透明度要求必須在整個(gè)價(jià)值鏈上實(shí)現(xiàn)。以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)延伸出的產(chǎn)業(yè)鏈在實(shí)現(xiàn)碳中和目標(biāo)前，必須先解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低碳轉(zhuǎn)型，而資本市場(chǎng)的支持是良好的“助燃劑”。其中，綠色金融體系的完善建構(gòu)更是決定資金有效配置的先決條件。不過(guò)，建構(gòu)綠色金融體系工程浩大，其中有上下層級(jí)，有組成要素，更有邏輯鏈條貫穿其中，并不等同于綠色債券的發(fā)行。特別是，當(dāng)國(guó)家明確綠色目標(biāo)后，以金融推動(dòng)綠色目標(biāo)的重點(diǎn)工作之一在于選出合格的實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)而通過(guò)金融工具將資金引入，推動(dòng)綠色目標(biāo)的達(dá)成。實(shí)現(xiàn)行業(yè)綠色發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵之一，在于社會(huì)資本與低碳轉(zhuǎn)型的高度融合。產(chǎn)業(yè)低碳轉(zhuǎn)型所需資金龐大，目前缺口明顯，而社會(huì)資本的參與度更事關(guān)成敗?！吧鐣?huì)資本”以民間的綠色投資、綠色基金等為主，包括綠色私募股權(quán)（PE）和綠色創(chuàng)業(yè)（VC）的投資基金。私募基金包括PE、VC、私募證券投資、私募資產(chǎn)配置等基金。近年來(lái)，中國(guó)私募基金規(guī)模日益茁壯，成為民間資本中不可或缺的部分。而且，從產(chǎn)業(yè)投資策略的視角看，PE和VC的投資偏好符合綠色產(chǎn)業(yè)的生命周期。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)依然存在“重資產(chǎn)，輕運(yùn)營(yíng)”的現(xiàn)狀，這類(lèi)基金的投資期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)容忍度高，又貼近市場(chǎng)運(yùn)作，具有積極參另一個(gè)是時(shí)間問(wèn)題，低碳轉(zhuǎn)型活動(dòng)的技術(shù)不確定性高，其發(fā)展過(guò)程需要?jiǎng)?chuàng)新試錯(cuò)，歷經(jīng)多年才能出現(xiàn)成效。由這個(gè)特別是當(dāng)前民企普遍出現(xiàn)融資匱乏的問(wèn)題，想開(kāi)展多元化賽道難度很大。不動(dòng)產(chǎn)鏈條上的企業(yè)除科技園區(qū)以外，幾乎很難進(jìn)入如新能源開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)能技術(shù)升級(jí)等領(lǐng)域。債券等融資方式難以匹配，而私募投資主體的匹配優(yōu)勢(shì)從近5年的數(shù)據(jù)來(lái)看，香港市場(chǎng)逐漸成為全球最大的綠色債券市場(chǎng)之一，發(fā)展迅速。內(nèi)地市場(chǎng)在2020年以后也呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)，但整體規(guī)模相比較低，且“綠色”理念觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綠色債券市場(chǎng)報(bào)告呈現(xiàn)出主體多元化與資金多樣化的明顯趨勢(shì)。其資金來(lái)源的多樣性以及成本管控能力得到了資本市場(chǎng)的上述數(shù)據(jù)表明，太古地產(chǎn)的到期日期全部在2030年年末之前，這反映企業(yè)對(duì)于2030可持續(xù)發(fā)展的前瞻性布局。據(jù)悉，上述債券所籌資金凈額將用于公司全新或現(xiàn)有的綠2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)色項(xiàng)目或?yàn)樵撔╉?xiàng)目提供再融資，涵蓋綠色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水處理，以及如何應(yīng)對(duì)氣此外，若從綠色債券的募集資金投向來(lái)看，按氣候債券組織的分類(lèi)方案劃分，在中國(guó)內(nèi)地資金投放最多的是低碳交的占比，再次說(shuō)明房企發(fā)行規(guī)模偏低。若對(duì)比中國(guó)香港市場(chǎng)，建筑領(lǐng)域是最大的資金投向，占37%。領(lǐng)展和太古地產(chǎn)緊隨港鐵，并列私營(yíng)部門(mén)最大發(fā)行人，兩者均已發(fā)行作為高端物業(yè)的締造者，太古地產(chǎn)的綠色金融框架與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系同樣十分緊密。太古地產(chǎn)是香港及中國(guó)內(nèi)地唯一獲納入道瓊斯可持續(xù)發(fā)展世界指數(shù)的發(fā)展商，于2019年7月宣布該公司首筆與可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，與東方匯理銀行達(dá)成協(xié)議，將一筆于2017年訂立的港幣5億五年期循環(huán)貸款轉(zhuǎn)為與可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，其利率將因應(yīng)公司的環(huán)境、社會(huì)及管治表現(xiàn)調(diào)整。在此貸款框架下，東方匯理銀行將每年下貸款所得資金將投資于支持實(shí)踐太古地產(chǎn)2030可持續(xù)發(fā)展策略訂立的目標(biāo)，如采用先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，以及支持發(fā)綠色建筑進(jìn)程加快，"雙碳"前路道阻且長(zhǎng)綠色建筑是當(dāng)前房企綠色融資的最主要投資方向。同時(shí)，"綠色低碳"、"綠色建筑"、"智能樓宇"等逐漸成為衡2021年，全國(guó)主要城市新交付寫(xiě)字樓中超過(guò)40%擁有或申請(qǐng)綠色認(rèn)證。德勤中國(guó)分析認(rèn)為，考慮到建筑領(lǐng)域在中國(guó)的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購(gòu)物中心、酒店、辦公樓宇等對(duì)氣候的影響也必然受到關(guān)注。然而，市場(chǎng)同樣對(duì)綠色建筑表達(dá)了擔(dān)憂，也逐漸意識(shí)到潛在的危機(jī)。綠色建筑、ESG投資理念和非綠色建筑相比會(huì)產(chǎn)生一定的租金和資產(chǎn)價(jià)格溢價(jià)，在業(yè)內(nèi)被稱為"綠色少投資人愿意為此"買(mǎi)單"？可持續(xù)的動(dòng)力是否會(huì)面臨挑戰(zhàn)？這些都是不容忽視的問(wèn)題。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前綠色建筑類(lèi)型主要以高級(jí)物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，主要是受到投資偏好影響。目前，綠色建筑的投資者類(lèi)型以國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、境外長(zhǎng)期基金和地產(chǎn)基金為主。該類(lèi)投資者的投資策略非常廣泛，除了追求傳統(tǒng)核心地段資產(chǎn)的長(zhǎng)期策略，近年來(lái)基于資產(chǎn)稀缺性加上供給側(cè)收緊的市場(chǎng)環(huán)境，增值型物業(yè)投資正逐漸成為市場(chǎng)主流，特別是在資產(chǎn)升級(jí)改造方面。投資者傾向于買(mǎi)入能夠產(chǎn)生穩(wěn)定且靈活現(xiàn)金流的物業(yè)，因此重新開(kāi)發(fā)及改造項(xiàng)目備受市場(chǎng)追捧。在這方面，著重物業(yè)質(zhì)量、高效運(yùn)營(yíng)和低碳環(huán)保的綠色建筑因其增值效益，開(kāi)始進(jìn)入隨著綠色建筑政策的落地實(shí)施，以及部分先行房企成功塑新世界等綠色建筑開(kāi)始受到更多同行的關(guān)注。與此同時(shí)，近年來(lái)許多國(guó)家主權(quán)基金或養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司等，其內(nèi)部投資指引開(kāi)始出現(xiàn)針對(duì)ESG投資的規(guī)定，譬如外匯基金進(jìn)行房地產(chǎn)組合投資時(shí)，物業(yè)的綠色認(rèn)證將會(huì)是重點(diǎn)的考慮之一。綠色建筑在商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)濟(jì)效益同樣突出。觀點(diǎn)指數(shù)與現(xiàn)階段商業(yè)樓宇的運(yùn)維成本通常是建造成本的3-5倍。企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，綠色建筑項(xiàng)目的引進(jìn)或?qū)槠髽I(yè)每2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前綠色建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的阻礙不是來(lái)源于技術(shù)層面，而是經(jīng)濟(jì)價(jià)值層面。綠色金融經(jīng)常被視為加速綠色建筑發(fā)展的催化劑，因此綠色建筑的投資回報(bào)成為投資者與行業(yè)最關(guān)心的核心問(wèn)題。市場(chǎng)對(duì)綠色建筑的投資意愿或預(yù)期如何，溢價(jià)是否真實(shí)存當(dāng)前，擁有綠色建筑認(rèn)證與評(píng)級(jí)是考慮投資綠色資產(chǎn)的先決因素，說(shuō)明綠色認(rèn)證有著不可或缺的標(biāo)簽作用，預(yù)計(jì)能為投資者進(jìn)入綠色投資領(lǐng)域提供更多的信心。不過(guò)，對(duì)于綠色建筑的國(guó)際評(píng)級(jí)，當(dāng)前內(nèi)地房企普遍沒(méi)有獲得國(guó)際市綠色改造的升級(jí)潛力被認(rèn)為是次要考量因素，投資者基本看好綠色建筑的發(fā)展?jié)摿?，與目前市場(chǎng)主流的增值型投資策略相符。估計(jì)隨著更多有關(guān)高科技及節(jié)能減排數(shù)據(jù)的即時(shí)量化與分析，投資者較有信心能更準(zhǔn)確地評(píng)估和實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)物業(yè)的表現(xiàn)，來(lái)進(jìn)行投資決策。這也表示亞洲投資者開(kāi)始更關(guān)注全面的綠色管理模式，GRESB指標(biāo)受到更多投綠色資產(chǎn)在內(nèi)部回報(bào)率(IRR)的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)較多非綠色資產(chǎn)。但是，在過(guò)往調(diào)研中，部分企業(yè)管理者可能認(rèn)為需要預(yù)留一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此對(duì)綠色資產(chǎn)IRR的預(yù)期更高。現(xiàn)金流增加是最直接提高IRR的方式，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，認(rèn)為綠色資產(chǎn)能通過(guò)節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本帶來(lái)數(shù)實(shí)現(xiàn)100%增長(zhǎng)的房業(yè)中，物企員工規(guī)模逐步增長(zhǎng)。其捐贈(zèng)層面，根據(jù)福布斯中國(guó)發(fā)布的2021中國(guó)慈善榜，上榜企業(yè)行業(yè)集中度方面，房地產(chǎn)行業(yè)捐贈(zèng)企業(yè)數(shù)量最多，據(jù)2021年房企ESG報(bào)告顯示，可統(tǒng)計(jì)到房企向社會(huì)累積捐贈(zèng)總額超過(guò)470億元。其中，碧桂園累計(jì)參與社會(huì)慈善捐款超100億元；龍湖集團(tuán)累計(jì)捐贈(zèng)17億元；中南建設(shè)累計(jì)投入慈善資金超10億元；遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)支持社會(huì)公ESG投資所能帶來(lái)的利潤(rùn)卻不能過(guò)于缺少量化。司（不含北交所）披露ESG報(bào)告（CSR報(bào)告或可持續(xù)發(fā)展報(bào)告近三年來(lái)一直維持在四分之一的披露比重。針對(duì)已發(fā)布的ESG報(bào)告分析顯示，不少數(shù)據(jù)在指標(biāo)定義、統(tǒng)計(jì)口徑、可靠性方面都面臨較大的改進(jìn)空間。量化數(shù)據(jù)匱乏、披露標(biāo)準(zhǔn)不一致等難題，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)都是ESG投資面臨的挑戰(zhàn)。投資人對(duì)投資標(biāo)的的ESG表現(xiàn)評(píng)價(jià)，需要切實(shí)的量化數(shù)據(jù)支撐，例如考量企業(yè)的治理架構(gòu)、董事會(huì)成員組成、員工福利和激勵(lì)措施、管理供應(yīng)鏈環(huán)境和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的能力等。當(dāng)前，房企對(duì)于社會(huì)層面的信息披露，主要集中于員工與員工方面，就業(yè)人數(shù)前三甲的房開(kāi)企業(yè)分別為萬(wàn)科企業(yè)、保利發(fā)展、中海發(fā)展；就業(yè)人數(shù)前三甲的物業(yè)企業(yè)分別為2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)相當(dāng)部分投資者預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)園作為承托中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，過(guò)去的幾年里，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)在疫情政策調(diào)整，經(jīng)濟(jì)走向全面復(fù)常的今年，相當(dāng)部分投資者預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)園作為承托中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，是今指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，13家樣本上市企業(yè)有8家營(yíng)收下降，歸母凈利潤(rùn)下跌的同樣有8家，復(fù)蘇未如預(yù)行業(yè)面臨困局，民企受困，國(guó)企也不能獨(dú)善其身。免租政策對(duì)國(guó)資園區(qū)運(yùn)營(yíng)商現(xiàn)金流帶來(lái)較大的沖擊，疫情三年斷從上半年產(chǎn)業(yè)用地的供需情況來(lái)看，前三月工業(yè)用地的供需呈現(xiàn)梯級(jí)上升，到3月份來(lái)到最高峰，旋即持續(xù)下滑，從公募REITs市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)較差，部分項(xiàng)目受大客戶退租影響明顯，同時(shí)招租落后于預(yù)期，再加上上半年前段仍處于免租政策延續(xù)的時(shí)間內(nèi)，因此現(xiàn)金流修盡管市場(chǎng)表現(xiàn)不盡如人意，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)依然迎來(lái)了首園REITs。REITs擴(kuò)募自此邁出關(guān)鍵一步，也去年受全國(guó)多點(diǎn)散發(fā)疫情和地區(qū)防控政策的差異影響，北上廣深乃至其他各線主要城市都先后經(jīng)歷了或長(zhǎng)或短的停擺，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)也因此遭遇了前所未有的困難。來(lái)到2023年，因國(guó)內(nèi)疫情防控政策調(diào)整，在世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境走向全面復(fù)常的情況下，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年的全面復(fù)蘇均感到樂(lè)觀，相當(dāng)部分投資者預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)園作然而從企業(yè)數(shù)據(jù)上看，并不盡如人意。在觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，有13家在期內(nèi)完成了2023年一季度業(yè)績(jī)的公布，其中有8家營(yíng)收下降。其中，張江高科下降幅度最大，達(dá)到78.87%，主要源于去年同期實(shí)現(xiàn)了9.47億元的園區(qū)銷(xiāo)售收入，而本期無(wú)該項(xiàng)發(fā)生；外高橋則下跌達(dá)63.16%，同樣源于去年同期有2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)大體量物業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)；上海臨港和市北高新兩家上海園區(qū)平臺(tái)營(yíng)收均在一季度下跌超4成，同樣源于物業(yè)銷(xiāo)因而大量企業(yè)有動(dòng)機(jī)在一季度集中結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)銷(xiāo)售收入以粉飾業(yè)績(jī)。而今年同期再無(wú)該項(xiàng)發(fā)生，因而引致該部分企業(yè)市場(chǎng)新增需求不足，且受?chē)?guó)際需求急跌的影響，外向型的企業(yè)訂單削減，企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現(xiàn)大租戶縮減業(yè)務(wù)并退租的現(xiàn)象。在業(yè)績(jī)整體下滑的大背景下，企業(yè)更需留意自身的現(xiàn)金流健康狀況，確保主營(yíng)業(yè)務(wù)回款，拓寬融資渠道。從上半年產(chǎn)業(yè)用地的獲取情況來(lái)看，繼續(xù)有多家企業(yè)成功河源、惠州、陸豐、揭陽(yáng)和陽(yáng)江摘得大面積工業(yè)用地。從全國(guó)工業(yè)用地出讓情況來(lái)看，2023年上半年供應(yīng)土地?cái)?shù)量18932宗，同比下跌1.54%；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面從成交情況看，上半年成交土地14629宗，同比增長(zhǎng)隨著大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)的整合和發(fā)展，廣東省內(nèi)發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)將迎來(lái)持續(xù)數(shù)年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇。同時(shí)可以看到，省內(nèi)多個(gè)城市都出臺(tái)了鼓勵(lì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房等優(yōu)惠政策，區(qū)內(nèi)工業(yè)地的出讓和使用愈發(fā)規(guī)范。除了普通的新地出讓外，值得留意的是，城市更新類(lèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地在今年受到了更大關(guān)注。工業(yè)區(qū)等在當(dāng)前鼓勵(lì)“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”的背景下，招商團(tuán)隊(duì)均積極招攬鏈上具備高精尖技術(shù)的企業(yè)，不過(guò)卻發(fā)現(xiàn)區(qū)內(nèi)增量工業(yè)用地越來(lái)越少，企業(yè)落地有困難。不僅如此，區(qū)內(nèi)部分企業(yè)甚至涉及高污染，急待騰退和轉(zhuǎn)型升級(jí)。有關(guān)低效工業(yè)用地更新升級(jí)的政策應(yīng)運(yùn)而生，比如上海出臺(tái)過(guò)《低效工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)指南》，鄭州則出臺(tái)了《鄭州市城市有機(jī)更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》。政策之外，今年上半年在太倉(cāng)還出現(xiàn)了全國(guó)首例“限地價(jià)生態(tài)投入價(jià)高者得”的產(chǎn)業(yè)地，地塊位于太倉(cāng)市璜涇鎮(zhèn)原永樂(lè)村“窯廠”工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)原有企業(yè)大部分主要從事化纖加彈行業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、耗能高效益低且存在顯著的環(huán)境污染問(wèn)題，屬于典型的低效工業(yè)用地。地塊最終由中新集團(tuán)摘得，公司承諾投入146萬(wàn)元用于提升項(xiàng)目周邊河道、水體、綠植的生態(tài)環(huán)境面積。這表明未來(lái)在熱點(diǎn)地區(qū)拿工業(yè)用地時(shí)，特別是涉及“工改工”、轉(zhuǎn)型升級(jí)的地塊，除了園區(qū)的投資強(qiáng)度和財(cái)稅貢獻(xiàn)要達(dá)標(biāo)之外，環(huán)境生態(tài)修復(fù)能力也可能成為考慮的因素，城市更新類(lèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)所需能力是多樣化的。2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)上半年，除2023年3月上市的兩單REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季報(bào)。按資產(chǎn)類(lèi)型分，不同資產(chǎn)一季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)明顯分化。從業(yè)績(jī)來(lái)看，交通出行需求進(jìn)一步恢復(fù)，高速公路REITs業(yè)績(jī)整體改善；不過(guò)產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)較差，部分項(xiàng)目明顯受大客戶退租影響，同時(shí)招租落后于預(yù)期，再加上期內(nèi)仍處于免租政策延續(xù)時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)金流修復(fù)仍需時(shí)日；其余但就產(chǎn)業(yè)園REITs來(lái)看，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和中關(guān)村產(chǎn)園REIT業(yè)績(jī)下滑最為明顯，營(yíng)收和凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)較大幅度的下跌。業(yè)績(jī)下滑主要源于招租和續(xù)租的情況與預(yù)期截至2023年一季度末，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT出租率兩支REITs均在期內(nèi)出現(xiàn)了重要租戶的退租，如華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT在2022年末就有一個(gè)重要租戶到期后不再續(xù)約，該租戶面積占可租賃面積的比重約為28%。較大面積的重要租戶提前退租和到期不續(xù)約嚴(yán)重影響了未來(lái)的現(xiàn)招商蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土鹽田港REIT的擴(kuò)募在今年上半年獲批并最終實(shí)現(xiàn)成功上市，4單項(xiàng)目實(shí)際募資總額超50億元，REITs擴(kuò)募自此邁出關(guān)鍵一步，也標(biāo)志著我國(guó)公募REIT市場(chǎng)愈發(fā)健康、成熟、可持續(xù)。然而擴(kuò)募申報(bào)期間，也有其他插曲。華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的擴(kuò)募資產(chǎn)張潤(rùn)大廈，其最重要租5月12日宣布解散該團(tuán)隊(duì)，并最終從張潤(rùn)大廈撤場(chǎng)。資料顯示，哲庫(kù)科技在張潤(rùn)大廈實(shí)際租賃面積為19314.31平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的45.97%。面對(duì)大面積退租事件，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT反應(yīng)迅速，立即與儲(chǔ)備客戶簽訂書(shū)面租賃意向書(shū)，并聯(lián)手原始權(quán)益人增持以穩(wěn)定信心，同時(shí)宣布按合同從哲庫(kù)科技扣留租賃保最終華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募份額正式在上交所完成上市交易，表明已基本解決此前重大租戶退租帶來(lái)的問(wèn)題，2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)因而成為了市場(chǎng)中最受矚目的焦點(diǎn)，并由此不過(guò)也要注意到，生物醫(yī)藥園盡管仍是產(chǎn)業(yè)園投資的關(guān)注中心，但供求端在今年有所變化。受企業(yè)融資困難影響，生物醫(yī)藥園里的不少藥企轉(zhuǎn)向“降本增效”，需求有所收縮。在供給端，由于過(guò)去兩年生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，園區(qū)租金水漲船高，吸引很多社會(huì)資本把舊工業(yè)廠房改成生命科學(xué)園區(qū)，供給實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式這時(shí)園區(qū)物業(yè)的去化就成了難題。比如在北京昌平，康橋資本投資了兩個(gè)生物醫(yī)藥園，昌平區(qū)明確表態(tài)，希望康橋資本運(yùn)用其產(chǎn)業(yè)設(shè)施服務(wù)能力、資產(chǎn)管理能力幫助醫(yī)藥企業(yè)在昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)園扎根，更重要的是最終能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成果轉(zhuǎn)化。除此之外，昌平還寄希望于康橋資本能幫助北京本地園區(qū)產(chǎn)投平臺(tái)所投資孵化的13家生物醫(yī)藥企業(yè)未來(lái)的融資、管理以及產(chǎn)品的研發(fā)、上市，任務(wù)相當(dāng)繁重，極其考驗(yàn)運(yùn)由于今年上半年產(chǎn)業(yè)園出租率未如預(yù)期快速上升，甚至出現(xiàn)部分核心產(chǎn)業(yè)園出租率下滑的現(xiàn)象，市場(chǎng)信心需要進(jìn)一因此，預(yù)計(jì)下半年的投資者將更看重園區(qū)出租的穩(wěn)定性，如租期較長(zhǎng)的工業(yè)廠房，涉及到環(huán)評(píng)、證照且生產(chǎn)研發(fā)設(shè)備難以搬遷的醫(yī)藥類(lèi)產(chǎn)業(yè)園等，都會(huì)受到更大關(guān)注，且由于醫(yī)藥園有較強(qiáng)壁壘，因此租約較其他高新園區(qū)更2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)11金地威新產(chǎn)業(yè)11金地威新產(chǎn)業(yè)20萬(wàn)洋眾創(chuàng)城2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)物流投資運(yùn)營(yíng)物流投資運(yùn)營(yíng)今年上半年，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由債權(quán)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資，部分企業(yè)通過(guò)設(shè)立起，披露總金額為317.7億元。倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)于疫情期間使用的杠桿較高，其副作用漸漸于今年上半年顯現(xiàn)。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給企業(yè)的流動(dòng)性帶來(lái)一定壓力。所以上半年的明顯趨勢(shì)是，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由債權(quán)融資并購(gòu)方面，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主要并購(gòu)事件有9起，涉及國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資本并購(gòu)，國(guó)際資本并購(gòu)，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)國(guó)際并購(gòu)等。目前國(guó)際上面臨著通貨膨脹、持續(xù)高息、地緣政治沖突等多種挑戰(zhàn)，這吸引了國(guó)際資本來(lái)中國(guó)投資物流以及復(fù)蘇前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，也積極收購(gòu)經(jīng)濟(jì)核心地帶的將促進(jìn)融合業(yè)態(tài)的流通效率，降低流通成本，同時(shí)吸引同除此之外，上半年線下和線上的消費(fèi)需求持續(xù)旺盛。雖然中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)在年初有較大的回升，但這幾個(gè)月來(lái)持續(xù)下滑，意味著倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的增長(zhǎng)后勁不足。不過(guò)，受益于強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，6月份中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)仍在榮枯線上。同時(shí)，也有相關(guān)政策出臺(tái)，給予倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)較大的稅收優(yōu)惠，助力其2023年上半年，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主要融資事件有倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)于疫情期間加杠桿過(guò)猛，其副作用于今年上半年漸漸顯現(xiàn)。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給其流動(dòng)性帶來(lái)一定壓力。所以今年上半年的趨勢(shì)是，倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)由債權(quán)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資。這也迫使部分倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)通過(guò)設(shè)立公募REITs、進(jìn)行IPO或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基金等方式來(lái)降低杠桿水平。也可以看到，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募和公募REITs是比較主流的做法，這也打通了Pre-REITs基金到而對(duì)于今年發(fā)債比較頻繁的重慶國(guó)際物流樞紐園區(qū)來(lái)說(shuō)，今年上半年，其已成功發(fā)行了8只信用債，余額合計(jì)40.265億元。頻繁發(fā)債主要是其短期有息負(fù)達(dá)131.1億元，同比上升了24.74%?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額水平較低，現(xiàn)金短債比亦是。2022年還同比下滑了5.95%，這意味著其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在上升。由于2023年屬?gòu)?fù)蘇階段，因此其于2022年大幅下滑的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額有望在今年得以回升，加緊公司債的發(fā)行可將未來(lái)的經(jīng)營(yíng)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)與其他企業(yè)不同的是，國(guó)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)巨頭寶灣物流的抗風(fēng)險(xiǎn)性比較高。其現(xiàn)金短債比在2022年大幅度下滑，主要是現(xiàn)金水平在2022年下滑至45.27%。2023年一季度現(xiàn)金水手頭現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期有息負(fù)債，且不及2021年水平。在利息支出方面，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的覆蓋倍數(shù)于2022年有所上升，這得益于當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比有所下滑，以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額大幅度上升。2023年一季度，該覆蓋倍數(shù)迅速下滑，主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)同比下滑，伴隨著財(cái)務(wù)費(fèi)用的同比上升，意味著公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流對(duì)利息支出的保障有所削弱。所以，寶灣物流在短期有息負(fù)債的本息償還保障方面，還有優(yōu)化空間。京東產(chǎn)發(fā)則依靠母公司的資源協(xié)同發(fā)展，其從京東集團(tuán)和京東物流上獲取大量的借款和租戶訂單。不過(guò)，其加大權(quán)益資金融資、降低杠桿率的需求也更為迫切。其現(xiàn)金短債比近幾年來(lái)均小于1，該現(xiàn)金流特征，導(dǎo)致京東產(chǎn)發(fā)需要大量的外部融資來(lái)支持經(jīng)營(yíng)。隨著京東產(chǎn)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，其籌資性現(xiàn)金流凈額的規(guī)模也在逐年攀升。若其自由現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，那么京東產(chǎn)發(fā)將持續(xù)大規(guī)模地依賴外部其籌資性現(xiàn)金流當(dāng)中，絕大部分是債權(quán)融資。目前，京東進(jìn)行IPO上市籌集權(quán)益資金不失為一個(gè)好的選擇。此外，起，涉及國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資本并購(gòu)，國(guó)際資本并購(gòu)，國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)企目前國(guó)際上面臨著通貨膨脹、持續(xù)高息、地緣政治沖突等多種挑戰(zhàn)，國(guó)際資本投資風(fēng)險(xiǎn)較大。而中國(guó)境內(nèi)是一個(gè)低息和穩(wěn)定的環(huán)境，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這是吸引國(guó)際資本投資中國(guó)物流資產(chǎn)的重要原因之一。國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資本的動(dòng)作也具有一定的相似性，為了規(guī)避住宅地產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊,復(fù)蘇前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢的影響，保險(xiǎn)資本進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)行業(yè)，這里主要表現(xiàn)為保險(xiǎn)資金積極收購(gòu)經(jīng)濟(jì)核心地帶的倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)。具體來(lái)看，寶灣物流和大家人壽合資成立的企業(yè)廣東家灣2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)嘉興乍浦及昆明空港三個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，三個(gè)資產(chǎn)的可租賃面積超過(guò)17萬(wàn)平方米。據(jù)悉，在該合伙企業(yè)中，大家人壽的權(quán)益占比接近70%，寶灣物流的權(quán)益占比接近30%。同時(shí)，該合伙企業(yè)將聘請(qǐng)寶灣物流或者其指定子公司作為三個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的資產(chǎn)管理人。這表明，大家人壽為該收購(gòu)案的最大金主，同時(shí)寶灣物流作為資產(chǎn)管理人，實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)資本與產(chǎn)業(yè)資本的整合。類(lèi)似的是，嘉興平安國(guó)岳股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）將收購(gòu)上海琉諾平企業(yè)管理咨詢有限公司90%的股權(quán)。主要在中國(guó)從事通用倉(cāng)的開(kāi)發(fā)和租賃。交易后，嘉興平安國(guó)岳和新宜將分別持有90%和10%的股權(quán)，雙方將對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施共同控制。這也是國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金將持續(xù)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)國(guó)際資本并購(gòu)方面，建信信托聯(lián)合萬(wàn)緯物流和信建贏石并購(gòu)了萬(wàn)緯上海浦東臨港園區(qū)和萬(wàn)緯寧波北侖新碶園區(qū)兩處物流資產(chǎn)。據(jù)悉，標(biāo)的資產(chǎn)來(lái)源為前期發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品，未來(lái)優(yōu)先通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)退出。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，2022年至今，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)ABS發(fā)行量較少，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)如今原始投資人通過(guò)信托資金達(dá)到退出目的，也不失為一以建信信托為例，其前期遭遇了住宅領(lǐng)域的暴雷沖擊，如今將資金投入到倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)中，可以有效地化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而信建贏石是建信信托與美國(guó)信安集團(tuán)合資成立的物流投資管理平臺(tái)，這也進(jìn)一步印證了中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)成為全中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)也吸引了新加坡資本。吉寶資本與寶灣物流合作，收購(gòu)位于武漢、占地7萬(wàn)平方米的A級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。這有利于寶灣物流與國(guó)際資本相互整合資源。在該并購(gòu)動(dòng)作后，雙方將繼續(xù)在長(zhǎng)三角、京津冀等物流樞紐區(qū)域?qū)ふ腋邩?biāo)物流資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。吉寶資本（中國(guó)）總裁吳來(lái)順說(shuō)：“寶灣物流在中國(guó)物流資產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。吉寶中國(guó)物流不動(dòng)產(chǎn)基金將不斷抓住市場(chǎng)機(jī)遇，在這個(gè)具有韌性的板塊快速布局，讓基金為投資者帶來(lái)具有吸引力的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益。”觀點(diǎn)指數(shù)收錄的動(dòng)態(tài)主要涉及9個(gè)行業(yè)。其中，醫(yī)藥、食品、農(nóng)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)融合是最為常見(jiàn)的，在疫情期間也發(fā)揮了價(jià)值作用，為保供提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。而新能源汽車(chē)、光伏等近幾年