物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件

物業(yè)管理法律法規(guī)知識1物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024國務院令第379號，于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起實施2010年7月30日湖北省人民代表大會第十七次會議批準，自2011年1月1日起實施物業(yè)管理條例2物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024《條例》遵循的立法原則

《條例》在堅持立法法規(guī)定的立法原則和民法基本原則的前提下，主要遵循了以下基本原則：3物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024（一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應的原則

在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務，對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。4物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024（二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

為維護全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應當履行的義務作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。5物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主公約、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留；對主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。在考慮立法現(xiàn)實性的同時，《條例》貫穿發(fā)展的指導思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

6物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024（四）從實際出發(fā)，實事求是的原則

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。7物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

《條例》主要內(nèi)容：共七章，七十條。第一章總則第二章業(yè)主和業(yè)主大會（業(yè)主）第三章前期物業(yè)管理（開發(fā)商）第四章物業(yè)管理服務（物業(yè)單位）第五章物業(yè)的使用和維護（責任規(guī)定）第六章法律責任（民事與行政）第七章附則8物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024《條例》確立了七項物業(yè)管理基本制度一是，業(yè)主大會制度二是，業(yè)主公約制度三是，前期物業(yè)管理招投標制度四是，物業(yè)承接驗收制度五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度六是，物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度七是，住房專項維修資金制度9物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

總則是就物業(yè)管理中的重要問題做的一般原則性規(guī)定。共5條：第一條講的是立法目的，第二條是調(diào)整對象，或者這個條例的適用范圍、第三是倡導原則、第四是國家鼓勵、第五章是管理體制主要內(nèi)容包括以下三個方面：一是，明確《條例》的立法宗旨：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。一、總則10物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

國務院法制辦王振江副司長指出：

“把《物業(yè)管理條例》的指導思想確立為要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系，要明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體，他們之間是服務和被服務的法律關(guān)系。要保證雙方能夠通過平等協(xié)商，公開、公平來確立物業(yè)管理中的各項事情。妥善處理好政府與市場的關(guān)系”11物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

二是，明確物業(yè)管理的含義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（委托轉(zhuǎn)變?yōu)檫x聘）三是，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。12物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會、選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的形式行使財產(chǎn)權(quán)利時，存在著單個業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個業(yè)主行使權(quán)利，應當以尊重共同利益為前提。

二、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會

為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，維護全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章，對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作了五個方面的規(guī)定：

13物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

一是，針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務不明確的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的十項權(quán)利，同時，又明確了業(yè)主必須履行的六項義務。

14物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024*按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；*提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；*提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；*參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

*選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權(quán)利15物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

*監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；*監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；*對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；*監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；*法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。16物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024*遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；*遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；*執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；*按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；*按時交納物業(yè)服務費用；*法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的6項義務：17物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024二是，為了規(guī)范業(yè)主大會的運作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

18物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項維修資金等重大事項，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

三是，根據(jù)各地實踐經(jīng)驗，《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的關(guān)系和各自職責。明確業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主委員會由業(yè)主組成，充分體現(xiàn)業(yè)主的自治管理權(quán)19物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024*制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；*選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作*選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

*決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；*制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；*法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。業(yè)主大會履行6項職責：20物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024*召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況*代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；*及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；*監(jiān)督業(yè)主公約的實施；*業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會履行5項職責：21物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

四是，為了加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督，《條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（告知性備案與民事主體的設(shè)立登記相區(qū)別）

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

22物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

五是，明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

23物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

四種法律關(guān)系的延續(xù)：開發(fā)商作為大業(yè)主制訂臨時業(yè)主公約；前期物業(yè)管理合同；保修；開發(fā)商產(chǎn)權(quán)與業(yè)主相關(guān)法律關(guān)系。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護新入住的業(yè)主的利益，《條例》作了五個方面的規(guī)定：

三、關(guān)于前期物業(yè)管理（動態(tài)）24物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

一是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設(shè)單位，國家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二是，建設(shè)單位應當銷售物業(yè)之前，制定不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的業(yè)主臨時公約；并應當在物業(yè)銷售前，將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，予以說明。

25物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

三是，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

四是，為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。

建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

五是，建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。26物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024提高服務質(zhì)量和服務水平，是物業(yè)管理的核心問題，《條例》對此作了八個方面的規(guī)定：一是，對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。二是，對從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

四、關(guān)于物業(yè)管理服務

三是，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施管理。四是，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。27物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024五是，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。六是，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當辦理物業(yè)驗收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

七是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。八是，物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生問題，在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。

28物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是建立在物業(yè)服務合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，雙方是平等的民事主體，《條例》保護物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

五、關(guān)于物業(yè)服務合同鑒于物業(yè)服務合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，《條例》明確規(guī)定：一是，物業(yè)服務合同應當由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)以書面形式訂立；

29物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024二是，合同應對物業(yè)管理的服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、各自的權(quán)利義務、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容作出約定；三是，物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供相應的服務，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定履行交納物業(yè)服務費用等義務；四是，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定的，應當承擔相應的法律責任。五是，物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。30物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024物業(yè)管理是一種有償?shù)慕?jīng)營性服務，其價格的形成應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同協(xié)商確定。六、關(guān)于物業(yè)服務費用但考慮到目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對物業(yè)管理收費進行必要的指導和規(guī)范，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。31物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

針對目前存在的個別業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，損害全體業(yè)主的利益，影響物業(yè)管理企業(yè)正常管理活動的問題，《條例》規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

32物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024七、關(guān)于物業(yè)的使用與維護針對實踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，違法進行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的行為，《條例》對物業(yè)的使用與維護作了六個方面的規(guī)定：

一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。業(yè)主依法確需改變的，應當依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。33物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

二是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者共同利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

三是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。因維修養(yǎng)護需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

34物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024四是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

五是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。35物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024六是，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。36物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024八、關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號］規(guī)定：“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。”

實踐證明，建立專項維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，是十分必要的。但是，目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項維修資金的問題。37物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024對此，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

38物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024九、關(guān)于法律責任（民事與行政）《條例》涉及到的違法行為有些是屬于違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬于民事違法行對前一類違法行為應當給予行政處罰，對后一種違法行為，則應當由行為人承擔民事法律責任。為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責任時遵循了凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅持民事責任優(yōu)先的原則，以保護全體業(yè)主利益。39物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024

比如：對于物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營等違法行為的非法收益，沒有采取簡單的由國家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

40物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024問題一、共用部位共用設(shè)施的使用經(jīng)營（會所等）和管理歸誰41物業(yè)法律法規(guī)知識培訓課件5/9/2024條例：第50、51、52、55、58、66條。按條例規(guī)定，會所、停車場的經(jīng)營盈虧均由產(chǎn)權(quán)單位承擔。影響：要明確公共建筑、共用部位共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，但不管作為法定或是約定，作為物業(yè)的配套設(shè)施，其功能均不能隨意改動。對共用部位共用設(shè)施的使用、經(jīng)營及改動，必須經(jīng)過業(yè)主大會討論確定，要依法辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所產(chǎn)生收益用于補充專項維修資金或按業(yè)主大會決定使用（實際上還要看產(chǎn)權(quán)歸屬而定）。對策：建議地產(chǎn)對所有項目內(nèi)公共部位及共用設(shè)施產(chǎn)權(quán)進行明確界定并與物業(yè)公司進行對接手續(xù)；公司要對所管物業(yè)內(nèi)公共部位占用的問題進行清查，并進行整改糾正或補辦相關(guān)手續(xù)；對屋頂、外墻面、大堂及電梯內(nèi)等廣告