酒店式湖景別墅可行性研究報(bào)告

酒店式湖景別墅商業(yè)計(jì)劃書(shū)

目錄

前言 5第一部分執(zhí)行概要 6一、項(xiàng)目概述 6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介 6三、股東單位 7第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 8（二）項(xiàng)目定位 8二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 9（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶(hù)群體 9（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式 10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 10（一）項(xiàng)目地址 10（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) 11（三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍 12（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件 12第三部分項(xiàng)目背景及其可行性 13一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 13（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 13（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 14（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得XX市及靜?？h政府大力支持 14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策 14三、面臨的良好機(jī)遇 15（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來(lái)大量客流 15（二）中國(guó)加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 15（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求 15四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力 16（一）經(jīng)營(yíng)管理能力 16（二）資本運(yùn)作能力 16（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)理念 16第四部分市場(chǎng)分析 17一、外部環(huán)境分析 17（一）XX地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn) 17（二）XX別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間 17二、市場(chǎng)需求分析 18（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模 18（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求 18（三）目標(biāo)客戶(hù)分析 18第五部分競(jìng)爭(zhēng)分析 20一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析 20（一）價(jià)格 20（二）交通 20（三）環(huán)境 20（四）娛樂(lè)項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 20二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 21（一）齊全的配套娛樂(lè)設(shè)施 21（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式 21（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 21第六部分經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃 22第七部分市場(chǎng)銷(xiāo)售 23一、市場(chǎng)計(jì)劃 23（一）市場(chǎng)進(jìn)入 23（二）市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 23二、銷(xiāo)售策略 23三、公共關(guān)系 24（一）平面媒體廣告 24（二）電視媒體廣告 24（三）廣播廣告 24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 24（五）戶(hù)外廣告 24第八部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理 25一、治理結(jié)構(gòu) 25（一）關(guān)于股東與股東大會(huì) 25（二）關(guān)于董事與董事會(huì) 25（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 26二、管理團(tuán)隊(duì) 26三、激勵(lì)與約束 26第九部分投資估算 28一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 28二、投資估算及資金籌措 28三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì) 29第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析 30一、收入預(yù)測(cè) 30（一）出租比例預(yù)測(cè) 30（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè) 31（三）租賃收入預(yù)測(cè) 31二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 32三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè) 33四、特別提示 33五、結(jié)論 33第十一部分風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 35一、政策風(fēng)險(xiǎn) 35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 36第十二部分結(jié)論 37

前言本商業(yè)計(jì)劃書(shū)內(nèi)容包括酒店式湖景別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷(xiāo)售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問(wèn)題。酒店式湖景別墅為XX市都市生態(tài)園項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見(jiàn)《XX市都市生態(tài)園項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)》。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。

第一部分執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式湖景別墅是XX都市生態(tài)園旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂(lè)、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式湖景別墅群倚已建成的800畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬(wàn)元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介XX農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司（以下稱(chēng)“農(nóng)業(yè)科技”）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡(jiǎn)要情況如下：公司名稱(chēng)：XX農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊(cè)時(shí)間：2002年10月9日注冊(cè)資金：4,500萬(wàn)人民幣公司地址：XX市XX村公司電話(huà)：公司傳真：農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：XX投資（集團(tuán)）有限公司和XX投資有限公司。XX投資（集團(tuán)）有限公司成立于1999年，注冊(cè)資金8,000萬(wàn)元，是在國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年巨資買(mǎi)斷原XX甲B立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂(lè)部，現(xiàn)俱樂(lè)部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。投資集團(tuán)下屬XX市方舟旅行社成立于1999年，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，目前名列XX同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的營(yíng)銷(xiāo)，提供良好的客源市場(chǎng)。 XX投資有限公司（SHENZHENMINTEXINVESTMENTCO,LTD）成立于2004年成立，注冊(cè)資本3,000萬(wàn)元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專(zhuān)業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜巍⒎康禺a(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營(yíng)。

第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項(xiàng)目是XX都市生態(tài)園內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以?xún)?yōu)雅、開(kāi)放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。（二）項(xiàng)目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理模式，主要為滿(mǎn)足前來(lái)進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別墅項(xiàng)目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，必然成為國(guó)內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營(yíng)造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過(guò)景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)吸引遠(yuǎn)近游客。從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿(mǎn)足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ鳌⑸罟?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂(lè)趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂(lè)設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營(yíng)造一個(gè)融于自然的休憩空間。從時(shí)空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，XX、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開(kāi)展節(jié)假日1、2日游，而全國(guó)其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來(lái)旅游度假。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于XX靜?？h西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國(guó)道，距XX市區(qū)40公里，XX新港80公里，XX濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，距首都北京140公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請(qǐng)，XX市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來(lái)從北京、XX將可直接通過(guò)高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。這也同時(shí)體現(xiàn)了XX市政府對(duì)XX都市生態(tài)園的大力支持。（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶(hù)群體酒店式湖景別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積80畝。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，國(guó)民收入不斷增加，中國(guó)已有相當(dāng)一部分人已先富起來(lái)，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式湖景別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項(xiàng)目已在去年開(kāi)工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從2003年3月份起建，預(yù)計(jì)2007年全部完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營(yíng)業(yè)之中。生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂(lè)部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì)2004年十月一日之前開(kāi)始營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開(kāi)放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門(mén)旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類(lèi)觀賞，馬術(shù)俱樂(lè)部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以?shī)蕵?lè)性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。酒店式湖景別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類(lèi)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類(lèi)配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。（項(xiàng)目位置見(jiàn)下圖）

（二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)www.word99.com文檔資源網(wǎng)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的湖景別墅20幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖1湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖2日式別墅。通過(guò)景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥(niǎo)鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖3湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖4（三）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。1、住宿：采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理湖景別墅，日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。2、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類(lèi)商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件1、項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資（2003）63號(hào)文批準(zhǔn)。2、本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。3、本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線(xiàn)；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無(wú)高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無(wú)妨礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂(lè)設(shè)施基本完備。

第三部分項(xiàng)目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合文檔資源網(wǎng)進(jìn)入2000年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績(jī)。雖然近來(lái)國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定?！熬盼濉逼陂g國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率接近8%。在我國(guó)制定的“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來(lái)十年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在7.2%左右。目前我國(guó)人均年收入已達(dá)1,090美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說(shuō)已從小康步入富裕小康水平，北京、XX及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過(guò)3,000美元，連續(xù)保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國(guó)居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來(lái)越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國(guó)務(wù)院和XX市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。XX市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《XX市旅游管理辦法》。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇目前，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)?，各?lèi)價(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿(mǎn)足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車(chē)程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得XX市及靜海縣政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年11月28日，靜?？h專(zhuān)門(mén)就此項(xiàng)目召開(kāi)專(zhuān)題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。并要求各有關(guān)部門(mén)要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無(wú)疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展提供了有力的保障。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式湖景別墅的項(xiàng)目發(fā)起人——XX農(nóng)業(yè)科技公司于2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)，并獲得國(guó)家財(cái)政貼息3,000萬(wàn)貸款以及國(guó)家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500萬(wàn)貸款。三、面臨的良好機(jī)遇（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來(lái)大量客流北京申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國(guó)內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。XX也將成為重要的比賽場(chǎng)地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國(guó)內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。（二）中國(guó)加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會(huì)為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。加入WTO對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國(guó)加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開(kāi)放步伐，有利于建立更加符合國(guó)際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國(guó)旅行社將通過(guò)合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，將直接帶來(lái)入境客源的增長(zhǎng)，外國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國(guó)內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國(guó)家主要部門(mén)越來(lái)越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來(lái)越有條件享受休閑度假的樂(lè)趣。（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求XX及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是XX市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國(guó)各省市自治區(qū)前3名，呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。北京、XX地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不斷得到增強(qiáng)，特別是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式湖景別墅提供了廣闊的市場(chǎng)空間和客源基礎(chǔ)。四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力（一）經(jīng)營(yíng)管理能力農(nóng)業(yè)科技公司通過(guò)建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營(yíng)，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴(lài)于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會(huì)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。明德投資在進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)理念農(nóng)業(yè)科技強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。

第四部分市場(chǎng)分析一、外部環(huán)境分析（一）XX地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)多年來(lái)，XX地區(qū)的發(fā)展一直處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開(kāi)始，XX地區(qū)的發(fā)展開(kāi)始飛速增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國(guó)前列，呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。這與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)是密不可分的。XX是中國(guó)四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20多年來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)的十到二十年，中國(guó)新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動(dòng)了XX地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著XX的投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國(guó)家最具優(yōu)勢(shì)的地區(qū)集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過(guò)了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展過(guò)程，以XX為中心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。2010年后，XX港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使XX地區(qū)具有了無(wú)限商機(jī)和投資價(jià)值。（二）XX別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，真正意義上的XX別墅建設(shè)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90年代初期開(kāi)始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了XX高檔住宅的發(fā)展，但由于XX別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售均沒(méi)有達(dá)到理想狀況。上世紀(jì)90年代末，XX別墅市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。這表明XX高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶(hù)群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，XX的別墅市場(chǎng)開(kāi)始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，XX市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的格局，開(kāi)始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）發(fā)展。特別在XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的韓國(guó)、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在XX著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來(lái)的韓國(guó)、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個(gè)XX市的60%左右，經(jīng)營(yíng)狀況良好。目前，XX一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒(méi)有被釋放出來(lái)，別墅在未來(lái)依舊有不小的市場(chǎng)需求。隨著XX經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著2008年的日漸臨近，XX地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。二、市場(chǎng)需求分析（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模XX及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的會(huì)議需求量極大。www.word99.com文檔資源網(wǎng)（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來(lái)越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂(lè)趣，都市生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。（三）目標(biāo)客戶(hù)分析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群主要定位于：★政府職能部門(mén)；★大中型企事業(yè)單位；★高收入的商界人士；★高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★律師等高收入專(zhuān)業(yè)人士；★追求高層次娛樂(lè)且具備消費(fèi)能力的年輕人。

第五部分競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析酒店式湖景別墅座落在XX都市生態(tài)園800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬(wàn)畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂(lè)休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照XX地區(qū)的同檔次俱樂(lè)部水平，以?xún)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶(hù)。（二）交通生態(tài)園酒店式湖景別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶(hù)素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶(hù)前來(lái)消費(fèi)。酒店式湖景別墅處在萬(wàn)畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對(duì)客戶(hù)造成良好的吸引力。（四）娛樂(lè)項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂(lè)項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過(guò)對(duì)高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶(hù)興趣消失；綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長(zhǎng)客戶(hù)停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶(hù)興趣，并直接影響到營(yíng)業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供的資源與配套設(shè)施。二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（一）齊全的配套娛樂(lè)設(shè)施本項(xiàng)目位于XX都市生態(tài)園內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂(lè)項(xiàng)目齊全。高檔娛樂(lè)設(shè)施有馬術(shù)俱樂(lè)部和航空俱樂(lè)部，中檔娛樂(lè)設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂(lè)項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項(xiàng)目將成為酒店式湖景別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂(lè)部客戶(hù)提供更多元化的服務(wù)與選擇。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營(yíng)模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類(lèi)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類(lèi)配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件，酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，形成資源共享，都市生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)休閑項(xiàng)目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價(jià)值。（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道XX市方舟旅行社是XX市排名前三位的旅行社，也是農(nóng)業(yè)科技公司的主要股東之一。酒店式湖景別墅可借助方舟旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)，在最短的時(shí)間內(nèi)將湖景別墅推向市場(chǎng)。同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專(zhuān)門(mén)為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂(lè)部會(huì)員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。

第六部分經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)管理整個(gè)都市生態(tài)園。酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式湖景別墅的經(jīng)營(yíng)管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對(duì)股東——即農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，酒店式湖景別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營(yíng)狀況良好。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。未來(lái)引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式湖景別墅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國(guó)情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬(wàn)元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。

第七部分市場(chǎng)銷(xiāo)售一、市場(chǎng)計(jì)劃（一）市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、XX的政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育與娛樂(lè)界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會(huì)、論壇、競(jìng)技活動(dòng)，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動(dòng)一批高收入人群來(lái)參與娛樂(lè)休閑，并通過(guò)給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。（二）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來(lái)源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類(lèi)俱樂(lè)部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過(guò)他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。在條件成熟時(shí)，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在XX別墅市場(chǎng)穩(wěn)定的地位。二、銷(xiāo)售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂(lè)部、航空俱樂(lè)部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶(hù)共享。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂(lè)行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對(duì)持卡來(lái)俱樂(lè)部消費(fèi)的客戶(hù)，將給予推薦單位一定的利潤(rùn)返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。聯(lián)合股東單位集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國(guó)內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過(guò)以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式湖景別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類(lèi)與旅游類(lèi)雜志刊登。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶(hù)定位。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式湖景別墅的品牌意識(shí)。（三）廣播廣告在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低（約2萬(wàn)元/每月），然而將廣告直接作用于私家車(chē)車(chē)主、乘坐出租車(chē)的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶(hù)，可迅速提高知名度。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告是我們的主要廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對(duì)象符合我們的目標(biāo)客戶(hù)定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)眾多的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和旅游專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。（五）戶(hù)外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹(shù)立大型戶(hù)外廣告，提高品牌知名度，樹(shù)立品牌實(shí)力的象征。此外，還可通過(guò)與廣播、電視合作舉辦專(zhuān)題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。

第八部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則》、《董事會(huì)工作規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。（一）關(guān)于股東與股東大會(huì)平等對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定股東大會(huì)為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開(kāi)股東大會(huì)，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開(kāi)”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。（二）關(guān)于董事與董事會(huì)公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠(chéng)信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)能夠表達(dá)明確意見(jiàn)；公司董事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)；董事會(huì)會(huì)議定期召開(kāi)并根據(jù)需要及時(shí)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會(huì)秘書(shū)認(rèn)真組織記錄和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會(huì)議記錄上簽字，對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)行妥善保存；公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專(zhuān)門(mén)委員會(huì)，進(jìn)一步完善公司董事會(huì)工作制度。（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì)公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。二、管理團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。農(nóng)業(yè)科技公司具有高度的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。在農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)下，酒店式湖景別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專(zhuān)業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專(zhuān)業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專(zhuān)業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)：1、團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系；2、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同；

4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開(kāi)放、坦誠(chéng)的溝通氛圍；5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。三、激勵(lì)與約束公司正積極籌備建立公開(kāi)透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)者績(jī)效考核辦法執(zhí)行。公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面：1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長(zhǎng)10%，獎(jiǎng)金將增長(zhǎng)5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力；3、每年評(píng)定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書(shū)；4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)；5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。

文檔資源網(wǎng)

第九部分投資估算

酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的20棟別墅總投資額2280萬(wàn)元（不包括土地評(píng)估價(jià)值及流動(dòng)資金）。前期已投入100萬(wàn)元，還需再投入資金2180萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第一年日常經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求為131.66

萬(wàn)元（不包含在總投資內(nèi)）。一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃2005年1月份全面開(kāi)工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：時(shí)間完成投資（萬(wàn)元）工程進(jìn)度2004年8月100前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（目前已完成）。2005年1月前430項(xiàng)目二期主體工程完成20%。2005年8月前1200項(xiàng)目二期主體工程完成80%。2005.8-2005.12500項(xiàng)目二期主體工程封頂。2006年1月50項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營(yíng)業(yè)。

二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計(jì)100萬(wàn)元：1、前期策劃（含人員費(fèi)用）：20萬(wàn)元；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：80萬(wàn)元；

2、需要再投入資金單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額別墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100小計(jì)1200內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600園區(qū)配套道路120水、電、氣管網(wǎng)135配套景觀145小計(jì)400總計(jì)2200

三、運(yùn)營(yíng)第一年流動(dòng)資金明細(xì)單位：萬(wàn)元1別墅維護(hù)費(fèi)用1別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬(wàn)元/年計(jì)算，第一年為1萬(wàn)元。2土地租賃費(fèi)用3.6土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬(wàn)元。3管理費(fèi)用48員工總數(shù)24人，月工資總額40000元，年工資總計(jì)48萬(wàn)元。4銷(xiāo)售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì)60萬(wàn)元。5財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算，第一年為2.65萬(wàn)元。6綜合費(fèi)用11.5水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì)12萬(wàn)元。7第一年合計(jì)131.66萬(wàn)元

第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過(guò)本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。一、收入預(yù)測(cè)（一）出租比例預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項(xiàng)目建成第一年703050項(xiàng)目建成第二年773355項(xiàng)目建成第三年853661項(xiàng)目建成第四年934067項(xiàng)目建成第五年954570項(xiàng)目建成第六年954570項(xiàng)目建成第七年954570財(cái)務(wù)說(shuō)明：★項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。

（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè)年份租賃價(jià)格（元/套/天）團(tuán)體散客平均項(xiàng)目建成第一年120018001500項(xiàng)目建成第二年150021001800項(xiàng)目建成第三年180024002100項(xiàng)目建成第四年210027002400項(xiàng)目建成第五年240030002700項(xiàng)目建成第六年240030002700項(xiàng)目建成第七年240030002700財(cái)務(wù)說(shuō)明：★參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶(hù)每天的出租金額為1200元/套，零散客戶(hù)每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng)300元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶(hù)每天的出租金額為2400元/套，零散客戶(hù)每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預(yù)測(cè)時(shí)間項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價(jià)格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬(wàn)元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財(cái)務(wù)說(shuō)明：★受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為280天/年。

二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111土地租賃費(fèi)用3.6管理費(fèi)用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用60554030252525財(cái)務(wù)費(fèi)用7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合費(fèi)用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財(cái)務(wù)說(shuō)明：★別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬(wàn)元/年計(jì)算?！锿恋刈赓U費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬(wàn)元?！锕芾碣M(fèi)用第一年為48萬(wàn)元，以后三年每年遞增3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計(jì)算?！锍鲇诰频晔絼e墅的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期金額較大，隨著客戶(hù)認(rèn)知程度的增加，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期后，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平?！镓?cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計(jì)算?！锞C合費(fèi)用第一年為11.5萬(wàn)元，以后年度按占租賃收入的3%計(jì)算。

三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元年份項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì)420554.4717.36900.481058.41058.41058.4費(fèi)用合計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營(yíng)業(yè)利潤(rùn)288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤(rùn)193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投資報(bào)酬率8.47%2