容積率用地性質(zhì)規(guī)劃管理介紹市公開課一等獎省賽課微課金獎?wù)n件

容積率等規(guī)劃內(nèi)容介紹

年6月天津第1頁一、基本概念三、案例介紹二、法律法規(guī)對修改規(guī)劃提升容積率、改變用地性質(zhì)要求第2頁一、基本概念

（一）容積率容積率是指在一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積比值容積率＝地塊內(nèi)總建筑面積／建筑用地面積容積率是量化土地開發(fā)強度主要指標(biāo)，在通常情況下，是指地上建筑面積總和與建筑用地面積比值。當(dāng)前各地對容積率計算都有詳細(xì)要求。

例：在一個4000平方米建設(shè)用地內(nèi)，容積率要求為2.5，

4000x2.5=10000

可建建筑總面積10000平方米。第3頁容積率本質(zhì)在制訂城市規(guī)劃過程中確定容積率指標(biāo)根本目標(biāo)，是為了控制一定區(qū)域內(nèi)人口密度和開發(fā)建設(shè)強度。怎樣正確確定容積率指標(biāo)容積率指標(biāo)確實定要依據(jù)城市總體規(guī)劃確定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)建設(shè)用地域位、建設(shè)用地分類、建筑物使用功效、基礎(chǔ)設(shè)施條件等原因提出。不能簡單地說容積率高就是好，或容積率低就是好。容積率指標(biāo)怎樣在規(guī)劃管理中發(fā)揮作用在日常建設(shè)工程規(guī)劃管理中，管理人員需要依據(jù)一系列強制性指標(biāo)和參考各項指導(dǎo)性指標(biāo)，對建設(shè)工程設(shè)計方案進(jìn)行審查。單一講容積率沒有太大意義。第4頁容積率制訂過程法定城鎮(zhèn)規(guī)劃編制體系

城鎮(zhèn)體系規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃總體規(guī)劃及各專題規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃第5頁

詳細(xì)規(guī)劃分控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容：確定規(guī)劃地域各類用地界限，提出建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；要求各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建建筑類型；要求交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；提出各地塊建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求；確定各級道路紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；依據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限；確定公共設(shè)施位置、規(guī)模和布局；制訂對應(yīng)土地使用與建筑管理細(xì)則。第6頁舉例

控制性詳細(xì)規(guī)劃第7頁各地計算容積率要求舉例

北京《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》（市規(guī)發(fā)〔〕851號）1、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與總建設(shè)用地面積商。地上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積，其經(jīng)營面積不納入計算容積率建筑面積。普通情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-）要求執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則以下要求執(zhí)行。2、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米

(2.7米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積2倍計算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積3倍計算。第8頁3、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積2倍計算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積3倍計算。4、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米

(3.9米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積2倍計算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積計算值按該層水平投影面積3倍計算。5、計算含陽臺建筑容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積計算值按照其水平投影面積計算。第9頁6、地下空間頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積計算值按該層水平投影面積計算；地下空間頂板面高出室外地面不足1.5米，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時，以周圍最近城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述要求核準(zhǔn)。7、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-）要求執(zhí)行。8、設(shè)計單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。第10頁福建省《容積率計算規(guī)則》（閩建規(guī)[]14號）容積率是指一定用地范圍內(nèi)，地上總建筑面積計算值（即計入容積率總建筑面積）與建設(shè)用地面積比值。

地上總建筑面積為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和。建設(shè)用地面積以各地城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)用地紅線圖面積為準(zhǔn)（不包含城市道路用地、河道用地、綠地）。普通情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-）要求執(zhí)行；遇以下特殊情況，按照本規(guī)則要求執(zhí)行。第11頁（二）用地性質(zhì)

依據(jù)《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50280-98），按城市中土地使用主要性質(zhì)劃分居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地。專題治理中主要是指將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地。第12頁（三）利益驅(qū)動修改控制性詳細(xì)規(guī)劃要求

在控規(guī)法定地位日益突顯同時，一些利益主體出于追求本身利潤最大化目標(biāo)，也越來越多地提出調(diào)整控規(guī)要求。這些調(diào)整關(guān)鍵通常都是提升土地使用強度和改變用地性質(zhì)。北京市年上六個月控規(guī)動態(tài)維護(hù)修改完善內(nèi)容分析能夠看出，控規(guī)變更需求主要集中在調(diào)整用地性質(zhì)和增加建筑高度、容積率方面，約占項目總數(shù)86%。重慶市從年至年9月，主城進(jìn)行控規(guī)調(diào)整件數(shù)為530件，調(diào)整用地范圍111.72平方公里，調(diào)整主要類型為用地性質(zhì)和用地指標(biāo)調(diào)整，大部分是將工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、道路、綠地和市政設(shè)施用地等調(diào)整為居住用地，或?qū)σ岩?guī)劃居住用地提升容積率指標(biāo)，增加土地開發(fā)強度。第13頁二、法律法規(guī)對修改規(guī)劃提升容積率、改變用地性質(zhì)要求

此次專題治理，很主要一點就是依照法律法規(guī)和政策性文件要求進(jìn)行檢驗。這就要求在工作中首先要了解相關(guān)要求，另首先要注意把握時間結(jié)點。因為年1月1日后頒布實施了《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》。而各地清理檢驗重點是對年1月1日至年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可全部房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理，有時間跨度和適使用方法律問題。第14頁年1月1日前施行法律法規(guī)（一）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1990年4月1日施行，至年1月1日廢止）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第二十條城市詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)該在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)上，對城市近期建設(shè)區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出詳細(xì)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)該包含：規(guī)劃地段各項建設(shè)詳細(xì)用地范圍，建筑密度和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。第二十一條城市規(guī)劃實施分級審批。城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批；編制分區(qū)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃，除主要詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審批。第三十四條任何單位和個人必須服從城市人民政府依據(jù)城市規(guī)劃作出調(diào)整用地決定。第三十五條任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進(jìn)行建設(shè)。第15頁（二）《中華人民共和國土地管理法》（年8月

28日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第二十二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地應(yīng)該符合城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。第五十六條建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)該按照土地使用權(quán)出讓等有償使用協(xié)議約定或者土地使用權(quán)劃撥同意文件要求使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途，應(yīng)該經(jīng)相關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原同意用地人民政府同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途，在報批前，應(yīng)該先經(jīng)相關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。第16頁（三）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

（年8月30日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定土地用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或者重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，對應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第四十四條以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定土地用途，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議變更協(xié)議或者重新簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議，對應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。第17頁（四）《風(fēng)景名勝區(qū)條例》（年12月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第十五條風(fēng)景名勝區(qū)詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)該依據(jù)關(guān)鍵景區(qū)和其它景區(qū)不一樣要求編制，確定基礎(chǔ)設(shè)施、旅游設(shè)施、文化設(shè)施等建設(shè)項目標(biāo)選址、布局與規(guī)模，并明確建設(shè)用地范圍和規(guī)劃設(shè)計條件。風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，應(yīng)該符合風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃。第二十二條經(jīng)同意風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃不得私自修改。確需對風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃中風(fēng)景名勝區(qū)范圍、性質(zhì)、保護(hù)目標(biāo)、生態(tài)資源保護(hù)辦法、重大建設(shè)項目布局、開發(fā)利用強度以及風(fēng)景名勝區(qū)功效結(jié)構(gòu)、空間布局、游客容量進(jìn)行修改，應(yīng)該報原審批機關(guān)同意；對其它內(nèi)容進(jìn)行修改，應(yīng)該報原審批機關(guān)立案。風(fēng)景名勝區(qū)詳細(xì)規(guī)劃確需修改，應(yīng)該報原審批機關(guān)同意。政府或者政府部門修改風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃對公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失，應(yīng)該依法給予賠償。第18頁第二十七條禁止違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)設(shè)置各類開發(fā)區(qū)和在關(guān)鍵景區(qū)內(nèi)建設(shè)賓館、招待所、培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院以及與風(fēng)景名勝資源保護(hù)無關(guān)其它建筑物；已經(jīng)建設(shè)，應(yīng)該按照風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，逐步遷出。第二十八條在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)從事本條例第二十六條、第二十七條禁止范圍以外建設(shè)活動，應(yīng)該經(jīng)風(fēng)景名勝區(qū)管理機構(gòu)審核后，依照相關(guān)法律、法規(guī)要求辦理審批手續(xù)。在國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)修建纜車、索道等重大建設(shè)工程，項目標(biāo)選址方案應(yīng)該報國務(wù)院建設(shè)主管部門核準(zhǔn)。第19頁（五）《城市黃線管理方法》（年3月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第十一條城市黃線一經(jīng)同意，不得私自調(diào)整。因城市發(fā)展和城市功效、布局改變等，需要調(diào)整城市黃線，應(yīng)該組織教授論證，依法調(diào)整城市規(guī)劃，并對應(yīng)調(diào)整城市黃線。調(diào)整后城市黃線，應(yīng)該隨調(diào)整后城市規(guī)劃一并報批。調(diào)整后城市黃線應(yīng)該在報批前進(jìn)行公告，但法律、法規(guī)要求不得公開除外。第十三條在城市黃線范圍內(nèi)禁止進(jìn)行以下活動：（一）違反城市規(guī)劃要求，進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施建設(shè)；（二）違反國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行建設(shè)；（三）未經(jīng)同意，改裝、遷移或拆毀原有城市基礎(chǔ)設(shè)施；（四）其它損壞城市基礎(chǔ)設(shè)施或影響城市基礎(chǔ)設(shè)施安全和正常運轉(zhuǎn)行為。第20頁第十四條在城市黃線內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，應(yīng)該符合經(jīng)同意城市規(guī)劃。在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程設(shè)施，應(yīng)該依法向建設(shè)主管部門（城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門）申請辦理城市規(guī)劃許可，并依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。遷移、拆除城市黃線內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)該依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。第十五條因建設(shè)或其它特殊情況需要暫時占用城市黃線內(nèi)土地，應(yīng)該依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。第21頁（六）《城市藍(lán)線管理方法》（年3月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第九條城市藍(lán)線一經(jīng)同意，不得私自調(diào)整。因城市發(fā)展和城市布局結(jié)構(gòu)改變等原因，確實需要調(diào)整城市藍(lán)線，應(yīng)該依法調(diào)整城市規(guī)劃，并對應(yīng)調(diào)整城市藍(lán)線。調(diào)整后城市藍(lán)線，應(yīng)該隨調(diào)整后城市規(guī)劃一并報批。調(diào)整后城市藍(lán)線應(yīng)該在報批前進(jìn)行公告，但法律、法規(guī)要求不得公開除外。第十條在城市藍(lán)線內(nèi)禁止進(jìn)行以下活動：（一）違反城市藍(lán)線保護(hù)和控制要求建設(shè)活動；（二）私自填埋、占用城市藍(lán)線內(nèi)水域；（三）影響水系安全爆破、采石、取土；（四）私自建設(shè)各類排污設(shè)施；（五）其它對城市水系保護(hù)組成破壞活動。第22頁第十一條在城市藍(lán)線內(nèi)進(jìn)行各項建設(shè)，必須符合經(jīng)同意城市規(guī)劃。在城市藍(lán)線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其它工程設(shè)施，應(yīng)該依法向建設(shè)主管部門（城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門）申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照相關(guān)法律、法規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。第23頁（七）《城市紫線管理方法》（年2月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第八條歷史文化名城和歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃一經(jīng)同意，標(biāo)準(zhǔn)上不得調(diào)整。因改進(jìn)和加強保護(hù)工作需要，確需調(diào)整，由所在城市人民政府提出專題匯報，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門審查同意后，方可組織編制調(diào)整方案。調(diào)整后保護(hù)規(guī)劃在審批前，應(yīng)該將規(guī)劃方案公告，并組織教授論證。審批后應(yīng)該報歷史文化名城同意機關(guān)立案，其中國家歷史文化名城報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門立案。第十一條歷史文化街區(qū)和歷史建筑已經(jīng)破壞，不再含有保護(hù)價值，相關(guān)市、縣人民政府應(yīng)該向所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出專題匯報，經(jīng)同意后方可撤消相關(guān)城市紫線。撤消國家歷史文化名城中城市紫線，應(yīng)該經(jīng)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門同意。第24頁第十三條在城市紫線范圍內(nèi)禁止進(jìn)行以下活動：（一）違反保護(hù)規(guī)劃大面積拆除、開發(fā)；（二）對歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)格局和風(fēng)貌組成影響大面積改建；（三）損壞或者拆毀保護(hù)規(guī)劃確定保護(hù)建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施；（四）修建破壞歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑物、構(gòu)筑物和其它設(shè)施；（五）占用或者破壞保護(hù)規(guī)劃確定保留園林綠地、河湖水系、道路和古樹名木等；（六）其它對歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)組成破壞性影響活動。第十四條在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項目，必須先由市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行審查，組織教授論證并進(jìn)行公告后核發(fā)選址意見書。第25頁（八）《城市綠線管理方法》（年11月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第十一條城市綠線內(nèi)用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強制性標(biāo)準(zhǔn)以及同意規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。相關(guān)部門不得違反要求，同意在城市綠線范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)。因建設(shè)或者其它特殊情況，需要暫時占用城市綠線內(nèi)用地，必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。在城市綠線范圍內(nèi)，不符合規(guī)劃要求建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施應(yīng)該限期遷出。第26頁（九）《國務(wù)院關(guān)于加強城鎮(zhèn)規(guī)劃監(jiān)督管理通知》（國發(fā)[]13號）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，必須明確要求強制性內(nèi)容。任何單位和個人都不得私自調(diào)整已經(jīng)同意城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃強制性內(nèi)容。確需調(diào)整，必須先對原規(guī)劃實施情況進(jìn)行總結(jié)，就調(diào)整必要性進(jìn)行論證，并提出專題匯報，經(jīng)上級政府認(rèn)定后方可編制調(diào)整方案；調(diào)整后總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，必須按照要求程序重新審批。調(diào)整規(guī)劃非強制性內(nèi)容，應(yīng)該由規(guī)劃編制單位對規(guī)劃實施情況進(jìn)行總結(jié)，提出調(diào)整技術(shù)依據(jù)，并報規(guī)劃原審批機關(guān)立案。第27頁

風(fēng)景名勝資源是不可再生國家資源，禁止以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地，也不得在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)設(shè)置各類開發(fā)區(qū)、度假區(qū)等。要按照“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真組織編制風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，并嚴(yán)格按規(guī)劃實施。規(guī)劃未經(jīng)同意，一律不得進(jìn)行各類項目建設(shè)。在各級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格限制建設(shè)各類建筑物、構(gòu)筑物。確需建設(shè)保護(hù)性基礎(chǔ)設(shè)施，必須依據(jù)風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃編制專門建設(shè)方案，組織論證，進(jìn)行環(huán)境影響評價，并嚴(yán)格依據(jù)法定程序?qū)徟?。要正確處理風(fēng)景名勝資源保護(hù)與開發(fā)利用關(guān)系，切實處理當(dāng)前存在破壞性開發(fā)建設(shè)等問題。第28頁（十）《建設(shè)部關(guān)于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作通知》（建規(guī)[]270號）

要依據(jù)城市總體規(guī)劃加緊編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，提升控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率，以適應(yīng)土地供給市場化情況下規(guī)劃管理工作需要；城市中心地域、舊城改造地域、近期發(fā)展地域、貯備土地、下一年度建設(shè)用地和擬出讓用地要優(yōu)先編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；控制性詳細(xì)規(guī)劃要明確規(guī)劃地段內(nèi)各地塊使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、必須配置公共設(shè)施等控制指標(biāo)和要求。第29頁

要加強國有土地使用權(quán)出讓前后規(guī)劃管理，明確規(guī)劃監(jiān)督管理程序。國有土地使用權(quán)出讓前，出讓地塊必須具備由城市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具擬出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件和附圖。規(guī)劃設(shè)計條件必須明確出讓地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車泊位、主要出入口、綠地百分比、必須配置公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。附圖要明確標(biāo)明地塊區(qū)位與現(xiàn)實狀況，地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地域環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣和掛牌時，必須準(zhǔn)確標(biāo)明出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件。國有土地出讓成交簽署《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》時，必須將規(guī)劃設(shè)計條件與附圖作為《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》主要內(nèi)容和組成部分。沒有城市規(guī)劃行政主管部門出具規(guī)劃設(shè)計條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。第30頁

各地城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門要切實加強出讓使用權(quán)土地使用規(guī)劃跟蹤管理，加強受讓人在土地開發(fā)建設(shè)中執(zhí)行規(guī)劃情況監(jiān)督檢驗，建立健全對應(yīng)監(jiān)督管理制度。受讓人取得國有土地使用權(quán)后，必須按照《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證要求規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，普通不得改變規(guī)劃設(shè)計條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)該向城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件申請，經(jīng)同意后方可實施。城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并同意變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件，應(yīng)該通知土地管理部門；依法應(yīng)該補交土地出讓金，受讓人應(yīng)該依據(jù)相關(guān)要求給予補交。受讓人需要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，必須符合國家關(guān)于已出讓土地轉(zhuǎn)讓要求和《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》約定。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，不得改變要求規(guī)劃設(shè)計條件。以轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地后，轉(zhuǎn)讓受讓人應(yīng)該持《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、轉(zhuǎn)讓地塊原建設(shè)用地規(guī)劃許可證向城鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門申請換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第31頁年1月1日之后施行法律法規(guī)（一）《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》（年1月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第四條

制訂和實施城鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)該遵照城鎮(zhèn)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護(hù)耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，預(yù)防污染和其它公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全需要。第七條經(jīng)依法同意城鎮(zhèn)規(guī)劃，是城鎮(zhèn)建設(shè)和規(guī)劃管理依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。第十九條城市人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，組織編制城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級人民政府同意后，報本級人民代表大會常務(wù)委員會和上一級人民政府立案。第32頁第二十六條城鎮(zhèn)規(guī)劃報送審批前，組織編制機關(guān)應(yīng)該依法將城鎮(zhèn)規(guī)劃草案給予公告，并采取論證會、聽證會或者其它方式征求教授和公眾意見。公告時間不得少于三十日。組織編制機關(guān)應(yīng)該充分考慮教授和公眾意見，并在報送審批材料中附具意見采納情況及理由。第三十五條

城鎮(zhèn)規(guī)劃確定鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊、通信設(shè)施、廣播電視設(shè)施、管道設(shè)施、河道、水庫、水源地、自然保護(hù)區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務(wù)設(shè)施用地以及其它需要依法保護(hù)用地，禁止私自改變用途。第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)該依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議組成部分。未確定規(guī)劃條件地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。第33頁第四十三條

建設(shè)單位應(yīng)該按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更，必須向城市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門不得同意。城市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)該及時將依法變更后規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公告。建設(shè)單位應(yīng)該及時將依法變更后規(guī)劃條件報相關(guān)人民政府土地主管部門立案。第四十五條

縣級以上地方人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院要求對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件給予核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件，建設(shè)單位不得組織完工驗收。第四十八條修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，組織編制機關(guān)應(yīng)該對修改必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見，并向原審批機關(guān)提出專題匯報，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案。修改后控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)該依照本法第十九條、第二十條要求審批程序報批?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改包括城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容，應(yīng)該先修改總體規(guī)劃。第34頁修改詳細(xì)規(guī)劃須經(jīng)過嚴(yán)格公眾參加程序：

修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，組織編制機關(guān)應(yīng)該對修改必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見，并向原審批機關(guān)提出專題匯報，經(jīng)原審批機關(guān)同意后，方可編制修改方案?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃修改包括城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容，應(yīng)該先修改總體規(guī)劃。經(jīng)依法審定修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖不得隨意修改；確需修改，城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)該采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人意見；因修改給利害關(guān)系人正當(dāng)權(quán)益造成損失，應(yīng)該依法給予賠償。第35頁舉例

昆明4月22日部分居民堵路事件第36頁舉例伊寧市南市區(qū)改造規(guī)劃第37頁第38頁（二）《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》（年7月1日施行）包括用地性質(zhì)、容積率和詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整內(nèi)容第二十條經(jīng)依法同意歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村保護(hù)規(guī)劃，禁止私自修改；確需修改，組織編制機關(guān)應(yīng)該向原審批機關(guān)提出修改匯報，經(jīng)同意后方可修改，并將修改后保護(hù)規(guī)劃按照原審批程序報批。第二十四條

在歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村保護(hù)范圍內(nèi)，應(yīng)該嚴(yán)格控制建設(shè)總量和開發(fā)強度。在歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村保護(hù)范圍內(nèi)從事建設(shè)活動，應(yīng)該符合保護(hù)規(guī)劃要求，不得損害歷史文化遺產(chǎn)真實性和完整性，不得對傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌組成破壞性影響。第二十八條在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村關(guān)鍵保護(hù)范圍內(nèi)，不得進(jìn)行新建、擴建活動。不過，新建、擴建必要基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施除外。第39頁三、案例介紹（一）提升容積率

在房地產(chǎn)需求旺盛時期，增加容積率意味著建筑面積增加，能夠給開發(fā)商帶來巨大利潤。但同時會造成開發(fā)強度增加，降低居民生活質(zhì)量。

1、規(guī)劃部門不按法定程序修改規(guī)劃條件。一些開發(fā)商在拿到土地后便經(jīng)過各種門路尋求規(guī)劃審批部門更改容積率，經(jīng)過不正當(dāng)交易來修改規(guī)劃條件。重慶、昆明等規(guī)劃腐敗案件多是這類情形。

2、從“技術(shù)層面”上提升容積率。一些開發(fā)商將房屋層高建成5米多，中間預(yù)留建筑構(gòu)件，這種非“平層”、非“躍層”、非“錯層”樓報批時只按平層計算建筑面積，而售房時則加上加建那一層或按兩層價格出售，變相提升容積率。第40頁案例：廈門市源昌鑫海灣房地產(chǎn)開發(fā)項目

源昌鑫海灣項目地處廈門市湖里區(qū)五緣灣片區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位為廈門溢源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)。該項目地塊規(guī)劃設(shè)計條件為：土地用途為居住和商業(yè)，土地面積88688平方米，容積率小于1.8，地上建筑面積16萬平方米以下。年12月6日，開發(fā)建設(shè)單位申報建設(shè)項目方案設(shè)計批復(fù)及用地許可證，設(shè)計方案中住宅按躍層式設(shè)計、層高為2.8米，不過做了較大面積空中花園和客廳挑空（層高5.6米）。因為相關(guān)要求不完善，找不到相關(guān)能夠不予審批依據(jù)，依據(jù)行政許可法行政審批標(biāo)準(zhǔn)，廈門市規(guī)劃局經(jīng)屢次討論，于年1月23日發(fā)出（）廈規(guī)方案第0017號《建筑工程設(shè)計方案批復(fù)通知書》和（）廈規(guī)用地第0032號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，該項目批復(fù)總用地面積88687.378平方米，地上建筑面積159998.6平方米，地下建筑面積67510.24，容積率為1.8。第41頁

該項目于年4月和年6月，基本按原方案批復(fù)戶型格局分期辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，容積率等指標(biāo)均符合規(guī)劃設(shè)計要求。現(xiàn)該項目主體已封頂，計劃年10月底完工。針對源昌鑫海灣項目等引發(fā)住宅戶型、層高沒有規(guī)范問題，為規(guī)范住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，年4月，廈門市研究出臺了《關(guān)于廈門市住宅建筑項目規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則（試行方案）》。年8月，福建省研究出臺了《福建省住宅建筑層高和面積等相關(guān)設(shè)計問題暫行要求》，對住宅建筑層高、建筑面積計算、容積率計算等作出了詳細(xì)要求，規(guī)范了福建省住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。第42頁

3、經(jīng)過有意違規(guī)超建提升容積率。開發(fā)商在房屋修建過程中，違規(guī)超建，造成即成事實。在完工驗收時，經(jīng)過罰款與售房價價差，獲取利益。這類是鉆“以罰代管”空子。第43頁

案例：沈陽“未來城”B座違規(guī)違法開發(fā)建設(shè)問題

沈陽“未來城”開發(fā)項目是沈陽市委機關(guān)宿舍改造項目，由沈陽市委機關(guān)事務(wù)管理局與沈陽未來置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)（簡稱：未來置業(yè)企業(yè)）聯(lián)建，沈陽市委機關(guān)事務(wù)管理局提供土地，未來置業(yè)企業(yè)投資建設(shè)。該項目違反建設(shè)審批程序，在未取得建設(shè)審批手續(xù)情況下開工建設(shè)。因種種原因，沈陽市規(guī)劃和國土資源局為未來置業(yè)企業(yè)補發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。在補發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》B座為9層，而實際B座建設(shè)了31層，核準(zhǔn)建筑面積92127平方米，實際建筑面積107261平方米。因為B座嚴(yán)重超批建設(shè)，嚴(yán)重影響了相關(guān)居民采光，引發(fā)居民不滿，造成了不良影響。鑒于“未來城”B座違規(guī)開發(fā)建設(shè)問題，遼寧省建設(shè)廳、監(jiān)察廳作出了未來置業(yè)企業(yè)按相關(guān)要求對擋光住戶進(jìn)行經(jīng)濟賠償，并按要求對其罰款1030萬元處罰決定。第44頁案例：鄭州市五洲國際水產(chǎn)有限企業(yè)違規(guī)違法建設(shè)問題鄭州市五洲國際水產(chǎn)有限企業(yè)違規(guī)違法建設(shè)“五洲農(nóng)產(chǎn)品深加工項目”，位于鄭州市惠濟區(qū)長興路西側(cè)、連霍高速公路南側(cè)、新龍路北側(cè)，該項目在未取得任何規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)情況下開工建設(shè)，壓占《鄭州市城市總體規(guī)劃》（1995—）中新龍路、長興路規(guī)劃道路紅線，并壓占110－220千伏高壓供電走廊用地和規(guī)劃綠化帶。當(dāng)前該項目已建成違法房屋建筑框架41座，總建筑面積約10萬平方米，其中：壓占新龍路規(guī)劃道路紅線三層框架結(jié)構(gòu)樓房16座，總建筑面積33221.90平方米；壓占長興路規(guī)劃道路紅線二層框架結(jié)構(gòu)樓房3座（5386.89平方米）、鋼架結(jié)構(gòu)大棚2座（4080平方米），總建筑面積9466.89平方米；壓占高壓供電走廊（同時壓占綠地）二層框架結(jié)構(gòu)樓房10座，總建筑面積17940.33平方米；其它壓占綠地違法建筑10座，總建筑面積39063.71平方米。該項嚴(yán)重違法違規(guī)建設(shè)，情節(jié)嚴(yán)重，要求依法全部拆除違法違規(guī)建設(shè)，并追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。當(dāng)前該項目正在處理中。第45頁

2、不按要求程序，私自修改規(guī)劃，將基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、綠化用地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地。案例：某市占用長江河道建設(shè)“外灘花園”。第46頁案例：包頭市占用城市公園綠地建商品房案件

1999年，包頭市政府提出要加緊城市化綠化建設(shè)，爭取在一年