重慶市市場調查研究報告

重慶房地產(chǎn)調查匯報（—11月）重慶房地產(chǎn)調查匯報目錄一、重慶早期房地產(chǎn)發(fā)展概述二、近三年物業(yè)市場對比分析1、住宅市場分析2、商業(yè)物業(yè)市場分析3、寫字樓市場分析三、熱點版塊市場分析1、四公里版塊2、冉家壩版塊3、沙坪壩濱江路版塊4、南濱路版塊5、沙區(qū)鳳天路版塊6、兩路版塊7、大石楊版塊8、西南新城版塊9、新牌坊版塊10、黃楊新城版塊11、北濱路版塊12、金開大道板塊四、重慶市居民住房情況調查1、城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)實狀況2、居民住房需求五、購房者消費力結構分析六、各區(qū)域熱銷樓盤一覽1、渝中區(qū)市場2、江北區(qū)市場3、渝北區(qū)市場4、南岸區(qū)市場5、九龍坡區(qū)市場6、大渡口區(qū)市場7、沙坪壩區(qū)市場七、重慶道路交通區(qū)域計劃

重慶房地產(chǎn)調查匯報應集團企業(yè)要求，為重慶企業(yè)下一步發(fā)展提供市場資料，營銷部按企業(yè)領導指示，在確保房地產(chǎn)市場信息正確性、科學性基礎上，對重慶市近三年房地產(chǎn)市場進行了調查。經(jīng)過行業(yè)內(nèi)走訪，實地考查和資料信息取樣，匯總形成此匯報。匯報關鍵從物業(yè)市場對比，區(qū)域板塊市場分析、居民住房情況調查，購房者消費力結構、各區(qū)域熱銷樓盤、區(qū)域板塊產(chǎn)業(yè)結構調整方向等綜合情況進行分析，努力爭取使匯報為決議者提供更祥實市場資料。重慶早期房地產(chǎn)發(fā)展概述進入后，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個黃金發(fā)展期，一個是，另一個是。，重慶房地產(chǎn)市場依靠于國家政策扶持，出現(xiàn)了一個飛躍，最直觀就是重慶主城房市均價從之前1000-元/㎡，上升到3000元/㎡以上。造成房屋價格上漲原因關鍵在于1、開發(fā)成本上升，關鍵包含土地出讓金上漲、地產(chǎn)規(guī)費上調、新城市計劃技術要求實施等；2、道路、交通市政設施改善，路橋收費政策變革，帶動區(qū)域市場發(fā)展；3、政府促進消費政策實施，關鍵包含連續(xù)房貸利率下調，降低房地產(chǎn)市場交易稅費等。進入后，尤其是在6月后，重慶房市一樣依靠于國家政策，市場房價在短短1個月時間再次出現(xiàn)飛躍，主城房屋均價又從3000元-4000元/㎡直接上升到5000-6000元/㎡，少數(shù)項目甚至突破萬元。房屋售價上升原因在于1、城市地位提升，未來增值預期看好；2、開發(fā)成本提升，包含土地成本上升、建筑材料上漲和管理費用提升。怎樣在未來重慶發(fā)展中尋求更多機會，認清市場發(fā)展規(guī)律和特征便成為企業(yè)發(fā)展不可或缺部分，所以了解近三年來重慶發(fā)展顯得十分關鍵。二、近三年重慶物業(yè)市場對比分析（—11月）市場上物業(yè)關鍵有三類，分別是住宅、商業(yè)和辦公，對重慶近三年市場情況，分別統(tǒng)計以下：住宅從始至11月止，重慶住宅總體情況以下：年度總投資（億元）新開工量（萬㎡）銷售量（萬㎡）銷售金額（億元）銷售價格（元/㎡）空置量（萬㎡）300.41824.741792.41340.681900197.2376.782176.75.7418.72081196.381-11月425.372771.652737.17758.342771143.6備注：1-11月重慶主城商品房套內(nèi)單價3740元/㎡，僅11月重慶主城商品房套內(nèi)單價4434元/㎡。-11月重慶住宅相關指標條形對比分析圖（數(shù)據(jù)起源：重慶市統(tǒng)計局）簡析：上圖可見，至11月，重慶房地產(chǎn)市場形勢一片大好，總投資量、新開工量、銷售量、銷售金額和銷售價格均逐年提升，控制量逐年降低。這得益于國民經(jīng)濟連續(xù)發(fā)展同時重慶作為西部大開發(fā)戰(zhàn)略關鍵城市，在國家政策、經(jīng)濟、人才等很多原因扶持下，綜合經(jīng)濟實力更是逐年增強，房地產(chǎn)市場發(fā)展也呈興旺之象。尤其是今年重慶被定為國家首批試驗經(jīng)濟特區(qū)后，城市發(fā)展更是日新月異，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空前火暴，所以僅11個月時間上述各項指標便大大超出06、整年指標。商業(yè)用房從始至11月止，重慶商業(yè)總體情況以下：年度總投資（億元）新開工量（萬㎡）銷售量（萬㎡）銷售金額（億元）銷售價格（元/㎡）空置量（萬㎡）71.39/177.8679.364462250.9669.61/152.6369.494553264.11-11月58.72/////-11月重慶商業(yè)用房相關指標條形對比分析圖（數(shù)據(jù)起源：重慶市統(tǒng)計局）簡析：上圖可見，至11月，重慶商業(yè)房地產(chǎn)市場從總投資量、新開工量、銷售量顯示均約微下降，銷售價格和空置量約有上升。其原因在于早期重慶房地產(chǎn)開發(fā)多以商住結合作為樓盤基礎形態(tài)，大多在3層（含3層）以下是商業(yè)用房，3層以上是住宅用房。同質化中低端項目充斥市場，造成商業(yè)用房太多、太濫，致使商業(yè)用房大量閑置，甚至出現(xiàn)重慶商業(yè)地產(chǎn)空置率一度位居全國第一情況，從而在很大程度上限制了重慶商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，市場總投資量、新開工量、銷售量也出現(xiàn)下滑，空置量出現(xiàn)上升現(xiàn)象。在歷經(jīng)一系列慘淡商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，多年來，部分為用戶量身定做符合其載重、面積、地段、結構高端、差異化商業(yè)地產(chǎn)項目逐步面市并取得了優(yōu)異銷售業(yè)績，這又為迷茫中重慶商業(yè)地產(chǎn)找到了新發(fā)展方向，加上多年來開發(fā)成本上升，所以商業(yè)用房銷售價格隨之上漲。辦公物業(yè)從始至11月止，重慶辦公物業(yè)總體情況以下：年度總投資（億元）新開工量（萬㎡）銷售量（萬㎡）銷售金額（億元）銷售價格（元/㎡）空置量（萬㎡）17.08/32.587.85240944.4612.76/31.310.34330447.471-11月12.65/////（數(shù)據(jù)起源：重慶市統(tǒng)計局）簡析：

上圖可見，至11月，重慶辦公物業(yè)總投資量、銷售量約有下降，銷售金額、銷售價格和空置量約有上升。其原因在于重慶辦公物業(yè)同質化現(xiàn)象十分突出，產(chǎn)品個性缺乏造成了物業(yè)收益降低和空置量上升，所以在很大程度上造成辦公物業(yè)開發(fā)限制，從而市場總投資量、銷售量逐年降低，空置量逐年上升。不過重慶直轄來，經(jīng)濟快速發(fā)展帶動了了重慶辦公市場活躍，大量外資企業(yè)、市外企業(yè)涌入，在一定程度上增加了辦公物業(yè)需求，部分含有個性化、差異化重慶寫字樓已成為了投資熱點，單價上揚帶動銷售金額上漲。三、重慶市熱點板塊市場分析多年來，伴隨西部大開發(fā)步伐前進，重慶房地產(chǎn)市場展現(xiàn)“百花齊放”“遍地開花”景象，其中熱點開發(fā)版塊以下：1、四公里版塊1）版塊范圍四公里版塊關鍵是以四公里轉盤為中心區(qū)域，關鍵包含海峽路、學府大道等轉盤周圍區(qū)域。2）版塊樓市特點高品質特色樓盤引領市場：四公里區(qū)塊樓盤以其獨有特色和高品質，引領著南岸甚至全市樓盤發(fā)展，尤其是回龍灣、競地·溯源居、蘭湖天項目，它們旺銷也印證了市場引領者將會贏得市場。高層小戶型小區(qū)匯聚：金陽羅馬假日和鑫茂源E時代緊鄰四公里立交橋旁，交通便利，其主力產(chǎn)品為單間、一房、小兩房，夾層，著力打造純小戶型小區(qū)，總價低，銷售態(tài)勢良好。3）熱點原由該版塊熱銷，依靠于四公里立交橋建成通車，建成后四公里立交成為啞鈴型全互通式立交，最大通行能力為16.5萬輛次/日，其項目關鍵包含根本道路和橋梁、12條車行匝道、8座人行地通道及其它隸屬設施，是重慶規(guī)模最大立交橋。四公里立交建成通車打破了交通瓶頸，帶動該區(qū)域人流、物流發(fā)展同時也帶動了周圍地塊發(fā)展，由此成為眾多開發(fā)商投資熱土，相信在很快以后四公里將會成為一個成熟高尚小區(qū)。2、冉家壩版塊1）版塊范圍冉家壩片區(qū)由石馬河、松樹橋、機電院轉盤、華新分流路、渝長高速公路圍合而成，占地約10平方公里，人口達10萬人以上，關鍵包含江北農(nóng)場北部，冉家壩新城龍脊小區(qū)北部，龍湖開發(fā)區(qū)等。2）版塊樓市特點該版塊屬于新興開發(fā)區(qū)，經(jīng)過近幾年發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)集中了東和春天、新城麗全部、龍湖紫全部城、大城小院、逸靜豐豪、春風城市心筑等一大批高品質住宅小區(qū)，作為新興居住區(qū)域，戶型也以兩房、三房為主力，套內(nèi)價格范圍關鍵集中在5000－6000元/㎡。3）熱點原由版塊已計劃為重慶居住、政務和外事中心，以居住和高新產(chǎn)業(yè)為主，含有完善商業(yè)、文化、辦公等配套設施。作為著力打造以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)和高級住宅小區(qū)為主新興區(qū)域，吸引了眾多品牌實力開發(fā)商進駐。相信冉家壩版塊基礎設施逐步完善后，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)必將得到全方面發(fā)展。3、沙坪壩濱江路版塊1）版塊范圍沙區(qū)濱江路沿線開發(fā)是沙坪壩東部樓市版塊關鍵發(fā)展區(qū)域，沙濱路是全長6公里雙向六車道濱江路，已于底全線通車，濱江路沿線開發(fā)也伴隨沙濱路通車顯現(xiàn)出來。2）版塊樓市特點沙濱路建成通車后，沙坪壩區(qū)開發(fā)關鍵也快速轉移至濱江地帶，現(xiàn)在，濱江路上以石門大橋為界，以南約700畝地已被開發(fā)商瓜分殆盡，華宇金砂港灣、卓越漂亮山水等一大批項目標建設，江景房已然成為沙區(qū)新開發(fā)燒土。3）熱點原由濱江路全線通車，難得江景資源，良好整體功效計劃和分區(qū)，豐富濱江資源供給，使得該版塊開發(fā)得到全方面提升。而且該版塊作為現(xiàn)在沙區(qū)唯一江景版塊，成為熱點也不足為奇了。4、南濱路版塊1）版塊范圍南濱路版塊以濱江路為根本，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。2）版塊樓市特點大盤云集：南濱路沿線憑借良好自然景觀資源已成為南岸區(qū)大盤聚集區(qū)塊，現(xiàn)在在售大盤有陽光100、海棠曉月、喜來登國際中心、武夷濱江、融僑等一大批著名項目，而且這些大盤憑借其完善配套和較高品質贏得了市場。休閑商業(yè)地產(chǎn)：除了南濱路房產(chǎn)開發(fā)如火如荼之外，計劃為“品牌百貨娛樂區(qū)”、“休閑地帶”、“濱江美食街”和“金融商務區(qū)”四大業(yè)態(tài)首席特色商業(yè)項目“第一大道商業(yè)街”也亮相南濱路，在南濱路商業(yè)結構得以優(yōu)化同時也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)燒潮。3）熱點原由作為重慶最成熟第一濱江大道，因開發(fā)時間較早、配套設施成熟和可貴濱江資源，自然成為眾多開發(fā)商投資理想場所，加上該區(qū)域作為南岸區(qū)政府計劃商務及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)。除了吸引當?shù)亻_發(fā)商外，外地房商也紛紛搶灘南濱路。5、沙區(qū)鳳天路版塊1）版塊范圍鳳天路最早形成于1997年左右，北起天馬路，南接西物市場，通往鳳鳴山。2）版塊樓市特點早期發(fā)展配套不完善造成樓市開發(fā)先天不足。年底，沙區(qū)政府南遷至鳳天路，鳳天路開始受到沙區(qū)及其它區(qū)域關注；伴隨武城、協(xié)信集團、昌慶物業(yè)等前后進入鳳天路開發(fā)，該版塊在沙區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中逐步風生水起。但現(xiàn)在鳳天路周圍生活配套設施缺乏，給周圍居民生活帶來很多不便，也成為了鳳天路開發(fā)瓶頸?！?，沙區(qū)政府開始大力宣傳鳳天路，為鳳天路開發(fā)掃除配套障礙等，鳳天路逐步發(fā)展為沙區(qū)乃至全市房地產(chǎn)市場一個關鍵版塊。為了深入改善鳳天路開發(fā)環(huán)境，年，沙區(qū)政府決定在鳳天路上打造鳳天音樂大道，以音樂為關鍵專題，打造出各具形態(tài)音樂專題景觀，從而弱化鳳天路交通功效。近三年來，因綜合配套一直未能跟上，鳳天路開發(fā)逐步向配套更成熟天星橋延伸。3）熱點原由該版塊作為沙區(qū)定位新興行政中心及高尚住宅區(qū)，尤其是作為政府打造鳳天音樂大道，成為熱點開發(fā)區(qū)域。早年武城、協(xié)信集團等開發(fā)商進駐該區(qū)域后，伴隨配套設施逐步完善，和天星橋沙區(qū)第二商業(yè)中心形成，鳳天路未來發(fā)展前景比較看好。6、兩路版塊1）版塊范圍這一版塊房地產(chǎn)開發(fā)關鍵緣于北部新城計劃及在交通上有利地理位置，現(xiàn)在該版塊有大量土地貯備，且空氣和環(huán)境質量全部較高。2）版塊樓市特點從樓盤分布來看，該版塊開發(fā)關鍵集中在空港工業(yè)園區(qū)、回興及渝北區(qū)政府周圍，如尚陽康城、紅樹林、金港國際、圣湖天域、東衡擯城等。兩路樓市特點關鍵是樓盤規(guī)模偏小，以多層、低密度為主流，價格亦呈兩極分化狀態(tài)，一般小區(qū)或單體套內(nèi)均價約為2500-3000元/㎡，而含有一定品質，關鍵面向主城推廣樓盤價格則相對較高，通常套內(nèi)均價約為4000-5000元/㎡。3）熱點原由兩路因離主城有一定距離，而且作為渝北區(qū)政府所在地，單獨成為一個中心，含有相當市場需求。近幾年來，尤其是底經(jīng)開大道通車，輕軌三號線計劃實施，兩路配套日益完善。加之該區(qū)離機場近，并作為市政府打造新興城市開發(fā)區(qū)域，工業(yè)園區(qū)、空港、國道、生態(tài)環(huán)境，均促進兩路成為熱點區(qū)域原由，伴隨回興、兩路樓盤品質提升，該地域房地產(chǎn)發(fā)展將有更大空間。7、大石楊版塊1）版塊范圍大石楊版塊關鍵指大坪、石橋鋪、楊家坪版塊。石坪橋作為該版塊中心。2）版塊樓市特點大石楊版塊不僅是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中地域，也是眾多高科技項目落戶生根地方，如格力空調、世紀精信等項目均已建成投產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)結構、從業(yè)人員多樣性，使得區(qū)內(nèi)供給產(chǎn)品多樣，夾層、小躍層等創(chuàng)新戶型紛紛在此率先面世，吸引了大量年輕購房群體；該區(qū)域購置力旺盛，樓市發(fā)展以后居上。3）熱點原由該區(qū)域作為重慶市新興科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結構到區(qū)內(nèi)居住、流感人口結構全部和其它主城區(qū)存在一定差異。本區(qū)不僅IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中地域，也是眾多高科技項目落戶生根地方，由此決定了該區(qū)域消化能力巨大，吸引外區(qū)消費能力極強，這一利好趨勢將吸引眾多開發(fā)商進駐?，F(xiàn)在該區(qū)域體育中心周圍成為新開發(fā)燒點：重慶市奧林匹克體育中心建立，使之周圍成為高新版塊新開發(fā)燒點，運動概念是這些項目共同專題。同時二朗科技園作為本市科技產(chǎn)業(yè)最集中區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)也逐步崛起。8、西南新城版塊1）版塊范圍西南新城版塊關鍵指大渡口區(qū)。2）版塊樓市特點大渡口現(xiàn)在樓市開發(fā)關鍵集中在兩個版塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周圍。大渡口區(qū)樓市最早開發(fā)燒點是在九宮廟一帶，這里前后出現(xiàn)了諸如新明珠、三木花園、春暉花園、天辰華府等項目，現(xiàn)在該區(qū)域誕生金色世紀、富士達錦繡格林、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域發(fā)展后勁，其豐富土地貯備將使未來亮點頻出。另一個開發(fā)燒點是以新區(qū)府為中心，逐步向周圍擴散開去新區(qū)府版塊，它是大渡口區(qū)政府著力打造區(qū)域開發(fā)新熱點。3）熱點原由該區(qū)域遠離其它主城區(qū)，房地產(chǎn)市場顯著落后于其它區(qū)域，但伴隨多年來其它區(qū)域開發(fā)進入白熱化狀態(tài)，昔日不顯山露珠大渡口已逐步成為很多開發(fā)商在主城開發(fā)中必爭一席之地，加之現(xiàn)在該區(qū)域交通條件改善，尤其是輕軌、陳庹路建成、長江路拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋完工，將全方面完善大渡口交通網(wǎng)絡，也將全方面提升大渡口樓市開發(fā)速度，對外區(qū)購房用戶吸引力也在逐步加強。伴隨交通設施深入改善，大渡口雙山工業(yè)園區(qū)將成為下一個開發(fā)燒點，市內(nèi)多家著名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)版塊后又一個新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?、新牌坊版塊1）版塊范圍該版塊范圍具體包含重慶國際金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)、北部商貿(mào)城、金紫山開發(fā)區(qū)及人和，亦即是新牌坊轉盤沿龍湖花園方向、人和方向、紅旗河溝轉盤方向延伸之地帶及新牌坊轉盤周圍區(qū)域。2）版塊樓市特點該版塊房地產(chǎn)開發(fā)最大特點是檔次高、分布集中，已經(jīng)逐步樹立起重慶“富人區(qū)”形象。依據(jù)該版塊房地產(chǎn)開發(fā)歷程，基礎能夠劃為三個階段：第一階段，以1994年華新國際開發(fā)錦繡山莊別墅為代表，基礎上屬于新牌坊版塊房地產(chǎn)開發(fā)開始。錦繡山莊別墅為當初重慶檔次最高、規(guī)模最大純別墅小區(qū)。盡管這一時期新牌坊版塊僅有錦繡山莊一枝獨秀，但版塊富人區(qū)形象已開始初現(xiàn)端倪。第二階段，自1997年4月龍湖南苑破土動工,隨即龍湖西苑、龍湖香樟林別墅破土動工。新牌坊版塊樓市在龍湖花園系列引導下，眾多中高級物業(yè)參與發(fā)展，新牌坊房地產(chǎn)迎來大規(guī)模開發(fā)局面并逐步奠定了該版塊富人區(qū)地位。第三階段，以龍湖新項目水晶酈城及金科集團天籟城、螞蟻SOHO項目為代表，新牌坊物業(yè)開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分階段。3）熱點原由該版塊計劃定位為以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)和高級住宅小區(qū)為主。經(jīng)過近10余年開發(fā)建設，該區(qū)域已然成熟，并成為重慶富人聚居地，從而成為眾多購房者首選目標區(qū)域之一。10、黃楊新城版塊1）版塊范圍黃楊新城北起菜袁路，西至長江路、西郊路，南到長江二橋北引道，東以長江為界，和融橋半島隔江相望，計劃總用地面積10.86平方公里。2）版塊樓市概述作為新開發(fā)區(qū)，黃楊新城版塊迄今為止開發(fā)樓盤量體有限，早期開發(fā)關鍵以新東福花園、世紀花城項目為代表。而現(xiàn)在黃楊新城版塊在售關鍵代表物業(yè)有江灣國際花全部項目。3）熱點原由該區(qū)域依山傍水，緊鄰繁榮城市，擁有很好區(qū)位資源及景觀資源。依據(jù)政府計劃，該版塊現(xiàn)在計劃定位關鍵以中高級住宅開發(fā)為主。伴隨黃楊大道于12月建成通車；大黃路拓寬為雙向四車道，此地交通變得四通八達，加上基礎配套設施逐步完善，眾多開發(fā)商進駐，黃楊新城版塊又成為主城中又一開發(fā)燒土。11、北濱路版塊1）版塊范圍北濱路一期工程東起江北城西止于石門大橋，全長11.6公里，二期工程向東將延長到寸灘集裝箱港口，向西延至高新園大竹林（雙碑大橋）。一期工程東段（江北城）和解放碑隔嘉陵江相望、和彈子石隔長江相望，三者共同組成重慶市中央商務區(qū)。2）版塊樓市概述北濱路是繼南濱路后又一群豪逐鹿區(qū)域，眾地產(chǎn)巨頭共聚一處，僅11公里距離便有如鵬潤地產(chǎn)、陽光100、華宇、金科、珠江、龍湖、中海、招商、香港信和置業(yè)等近20家中國著名地產(chǎn)商，其開發(fā)項目也可謂是現(xiàn)在重慶最含有代表性樓盤，其不管開發(fā)品質、規(guī)模、品牌效應、銷售價格均引領目前重慶市場，代表樓盤有金科廊橋水岸、華宇北國風光、珠江太陽城、龍湖春森彼岸、中海北濱1號、招商·江灣城、東海岸等。3）熱點原由該區(qū)域依山傍水，伴隨主城向北、和江北區(qū)政府對北濱路重新定位和計劃，北濱路已然成為江北區(qū)房地產(chǎn)關鍵區(qū)域之一。擁有長江、嘉陵江，地處主城關鍵北濱路不僅先天資源豐厚，同時大佛寺大橋、黃花園大橋、嘉陵江大橋、渝澳大橋和10月通車嘉華大橋和在建朝天門大橋，使原本暢達江北交通愈加通暢。6月重慶被中央正式確定為城鎮(zhèn)統(tǒng)籌試驗區(qū)后，濱江價值愈加受到重視，建設中江北城CBD也成為提升北濱路地段價值最大亮點，該區(qū)域成為熱點板塊不容置疑。另外，因濱江資源作為重慶所特有資源條件，擁有濱江區(qū)域也成為各區(qū)政府關鍵發(fā)展版塊，除上述南濱路、北濱路、沙濱路外，長濱路、嘉濱路也一樣是熱點開發(fā)區(qū)域。12、金開大道板塊1）版塊范圍北部新區(qū)金開大道板塊范圍關鍵是在金開大道沿線，由人和立交向兩路方向延伸，截至到建工?未來城項目處，還包含人和立交周圍區(qū)域。2）版塊樓市特點該區(qū)域因地勢平坦，自然景觀、空氣質量很好，同時離江北主城區(qū)較近，成為以別墅和花園洋房為代表高端住宅區(qū)域，含有代表性有金科中華坊、天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉、龍湖藍湖郡、香樟林、協(xié)信TOWN城、奧林匹克花園等項目，成為重慶富豪聚居之地?，F(xiàn)在該區(qū)域因發(fā)展配套不完善，也所以展現(xiàn)兩極分化，除了部分含有品牌號召力開發(fā)商銷售一路看好外，其它開發(fā)商卻折戟于此，配套設施不完善也成為該區(qū)開發(fā)瓶頸。伴隨照母山隧道貫通，金開大道延伸至大竹林鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)開啟項目有龍湖江和城和金科10城，相信接下來大竹林又將成為新熱點區(qū)域。3）熱點原由金開大道是現(xiàn)在北部新區(qū)經(jīng)開園區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)建成通車主干道，所以現(xiàn)在經(jīng)開園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也關鍵集中在金開大道沿線，作為重慶別墅和花園洋房集中區(qū)域，金開大道成為重慶高品質居住區(qū)域代表。良好植被、清新空氣、宜人居環(huán)境和便捷交通，該區(qū)域充足土地供給使之成為重慶又一熱點版塊。四、重慶市居民住房情況調查相關重慶城鎮(zhèn)居民住房情況調查，根據(jù)市國土局和統(tǒng)計局公布公告，將于5月底展開，這也是重慶近20年來首次住房情況大規(guī)模調查，包含城鎮(zhèn)居民1.22萬戶，區(qū)域包含渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚、渝北、巴南城鎮(zhèn)居民，調查內(nèi)容包含被調查者住房情況、收入情況、住房需求情況和其它和居住相關信息。因為現(xiàn)在該項調查結果還未出來，所以對于重慶市居民住房情況調查，營銷部只有以截止至數(shù)據(jù)為參考，撰寫匯報。1、城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)實狀況1）人均住房面積根據(jù)國家統(tǒng)計局重慶調查總隊公布調查匯報顯示，，全市居住戶數(shù)為296.8萬戶，城市居民人均住房建筑面積24.52平方米，農(nóng)村居民人均住房面積34.3平方米。戶均住宅套數(shù)為0.93套。

2）全市住房情況，全市實有房屋建筑面積39831.34萬㎡，其中住宅26228.34萬㎡，占房屋總面積65.8%，住宅中屬于自有（私有）住房面積為21679.34萬㎡，占住宅總面積82.66%?？梢姄碛凶杂校ㄋ接校┳》恳呀?jīng)成為市民居住關鍵方法。依據(jù)統(tǒng)計局調查統(tǒng)計，重慶市城市居民自有住房中，87.99%居民已擁有配套住宅，其中，11%居民住是一居室（一室一廳），選擇兩居室（兩室一廳）居民總量占50.33%。伴隨企機關總體效益趨好，居民收入穩(wěn)步增加，一居室、兩居室擁有率正呈逐年下降之勢。三居室、四居室市場百分比已經(jīng)上升至12%和2.33%?？梢?，伴隨房價提升，購房壓力加大，市民購置住房將不再見一味追求房屋面積，更多是關注房屋使用功效和內(nèi)部結構布局合理性。2、居民住房需求依據(jù)重慶專業(yè)調查企業(yè)在上六個月進行針對購房者置業(yè)需求調查顯示，年紀35-44歲之間消費者占購房總人群28.70%，年紀在25歲以下消費者也占到了18.00%。調查顯示，大多數(shù)購房者以擁有大學專科學歷以上，而這部分人群不管從所占社會比重，還是從經(jīng)濟實力、消費能力、消費意識、消費需求來看，全部是當下市場經(jīng)濟運轉主流，是房地產(chǎn)市場有效需求。調查發(fā)覺，主城區(qū)中被調查市民購房首選區(qū)域是江北區(qū)和南岸區(qū)，其次是北部新區(qū)和沙坪壩區(qū)，大渡口區(qū)最不受關注。

被調查市民在購置房屋時，面積在61-80㎡之間房型深受首次置業(yè)和投資者青睞，欲選擇該面積段消費者占總調查人數(shù)百分比27.50%；其次，面積在91-110㎡之間房型也較受歡迎，選擇這個面積段消費者占總百分比24.20%；除另外，剩下48.3%，對面積在81-90㎡之間房型需求旺盛?？芍趯嵱眯灾猓芏噘彿空咭呀?jīng)向居住舒適性靠攏。調查發(fā)覺，消費者認為影響房價最關鍵原因是用材、建筑質量項目，其次才是地理位置。在建筑類型選擇上，最受消費者喜愛產(chǎn)品是小高層。調查顯示，大部分市民認為重慶房價是健康，并會平穩(wěn)上漲。五、購房者消費力結構分析根據(jù)市國土房管局統(tǒng)計分析，底，市外購房者購房面積占交易總量5%，市內(nèi)居民仍是購房主力。進入后，今年上六個月市外購房者購房面積有所上升，占到交易總量8.94%，到6月份，重慶房地產(chǎn)消費人群中，外來購房者購房面積深入上升，占到了總成交面積15.26%，創(chuàng)下今年上六個月單月新高。然而進入11月后，市外到重慶購房百分比達成了57.5%（區(qū)縣占45.5%，市外占12%）。由此可見，在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施背景下，重慶作為西南唯一直轄城市，不管在地理位置、經(jīng)濟實力、市民素質還是國家政策傾斜方面均擁有優(yōu)于其它城市獨特優(yōu)勢，尤其是自6月重慶成為國家首批城鎮(zhèn)統(tǒng)籌試驗經(jīng)濟特區(qū)后，重慶發(fā)展勢頭更不可阻擋。所以，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，自然含有了更寬廣發(fā)展空間。所以就現(xiàn)在重慶房市較沿海及周圍城市（如：成全部、武漢、貴陽、昆明等）相較低廉價格自然吸引了外來投資和消費人群青睞。六、各區(qū)域熱銷樓盤一覽區(qū)域項目名稱地址物業(yè)類別套內(nèi)單價（元/㎡）開發(fā)商電話主力面積項目賣點渝中區(qū)江灣國際花全部大坪紅樓賓館往肖家灣方向前行50米進入一般住宅小區(qū)5500旭慶房產(chǎn)688155556881777770-95江景和內(nèi)部景觀、節(jié)能環(huán)境保護中馳·半島薈景解放東路人民公園旁高層住宅6200中馳置業(yè)639189996391118834-60區(qū)位優(yōu)勢、成熟配套江北區(qū)龍湖春森彼岸江北北濱路高尚住宅地標建筑10000龍湖地產(chǎn)677355666773596690-140名牌效應、江景資源、區(qū)位優(yōu)勢、計劃設計富力海洋廣場觀音橋海洋公園高尚住宅精裝房10000富力地產(chǎn)6775688896-136城市關鍵中精裝豪宅渝北區(qū)金科城北部新區(qū)高新園百林公園西行800米洋房、高層8500金科地產(chǎn)6765299967650666120-160名牌效應、產(chǎn)品計劃設計、未來區(qū)域增值龍湖江和城渝北北部新區(qū)高新園大竹林花園洋房8000龍湖地產(chǎn)6763268867632788140-230名牌效應、產(chǎn)品計劃設計、未來區(qū)域增值南岸區(qū)陽光100國際新城南岸南濱路朝天門廣場對岸高層江景豪宅15000（精裝）渝能壹佰房地產(chǎn)6288188880-130兩江匯合江景、精裝房融僑半島銅元局一般住宅7000融僑地產(chǎn)6292099970-130教育配套、溫泉配套、江景資源九龍坡區(qū)隆鑫花漾湖蘭美路988號花園洋房600010000（臨湖）中城聯(lián)置業(yè)861077776862977780-200西班牙風格湖景花園洋房協(xié)信天驕城高技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)二郎科技新城彩云湖公園內(nèi)高尚住宅估計5500協(xié)信控股集團660966776609776676-110品牌效應、低密度高層、公園配套大渡口區(qū)新寶龍易城大渡口輕軌平安站精裝修高層一期4500（售完）二期估計5500重慶市新寶龍實業(yè)發(fā)展689050006890511150-70輕軌交通、商業(yè)配套順祥壹街區(qū)大渡口區(qū)文體路高層住宅+購物中心+商業(yè)風情步行街4700重慶海翔房地產(chǎn)開發(fā)689131116891322260-105城市關鍵、成熟配套沙坪壩區(qū)華宇秋水長天沙坪壩沙濱路石門大橋和磁器口中段(重大后面)高尚住宅5500華宇地產(chǎn)65320777653208776540885870-110品牌效應、江景資源寶嘉江楓美岸沙坪壩沙濱路中段(石門大橋和高家花園大橋之間)高尚住宅5200重慶大學濱江園建設發(fā)展653337776533311172-108首席濱江教育大盤七、重慶道路交通區(qū)域計劃

1、渝遂高速大學城段通車渝遂高速公路大學城段已經(jīng)全段通車，渝遂高速大學城段起于沙坪壩區(qū)高灘巖，止于西永互通立交，全長9.6公里(圖)，通車后，將成為連接沙坪壩區(qū)東西兩地交通紐帶，對大學城建設和西永微電子工業(yè)園區(qū)，將起到巨大帶動作用。

2、朝天門至沙坪壩地鐵明年開工重慶地鐵1號線6月開工，地鐵6號線動工。到，本市將再投250億，新建82公里軌道交通；到，三成市民出行選擇軌道。

依據(jù)市建委對外公布信息，依據(jù)重慶地形和運行需要，本市軌道建設“地鐵為主，輕軌為輔”。市政府已同意“六線一環(huán)”軌道格局，以渝中半島為關鍵，向東西南北發(fā)散。其中，2號線(較場口—新山村)、3號線(交通學院—江北機場)是輕軌，其它全部是地鐵?？紤]到地鐵采取鋼輪鋼軌，噪音大于輕軌，主城地鐵全線全部將在地下行走。

地鐵（軌道一號線）線全長32公里，起于朝天門，止于大學城（遠期計劃至璧山），地鐵線橫貫本市渝中區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)三地。

沿線共設22個站點，朝天門站（在信義街）、小什字站、較場口站、七星崗站、兩路口站、鵝嶺站、大坪站、歇臺子站、石橋鋪站、高廟村站、馬家?guī)r站、小龍坎站、沙坪壩站、烈士墓站、磁器口站、雙碑南站、雙碑北站、穿中梁山進入賴家橋站、土主站、虎溪站、大學城站、最終抵達尖頂坡站（遠期計劃將抵達璧山）。3、重慶市首條貫穿主城五區(qū)快速公交線建成

根據(jù)計劃，本市在前后將建成起于渝北區(qū)空港，止于巴南區(qū)外河坪公交主樞紐站，貫穿渝北、江北、渝中、九龍坡、巴南五區(qū)，全長45公里首條BRT示范線。除了在經(jīng)過嘉華大橋、大坪隧道和李家沱大橋時和其它車輛混合行駛外，其它路段全部將使用封閉專用車道。據(jù)稱，BRT平均營運速度是35公里/小時，而本市現(xiàn)在一般公交平均速度為15公里/小時，還不包含上下車和堵車時間。由此算來，快速交通巴士速度將是一般公交2倍以上。假如一般公交從空港開到外河坪樞紐站，不算上下車和堵車時間需要3.5小時，而BRT僅需要1.5小時左右。4、北濱路要修建特色專題旅游風情街江北區(qū)商委最新調查統(tǒng)計顯示，現(xiàn)在已經(jīng)有華宇、龍湖、珠江、招商等著名地產(chǎn)商決定投資100余億元，在北濱路內(nèi)側新建六大商住項目，聚集商氣人氣。

在劉家臺太陽城項目總建筑面積100萬平方米，該項目小區(qū)內(nèi)街將打造麗江特色專題旅游風情街，濱江沿街商業(yè)除引進類似宜家軟家居賣場、假日酒店外，還將打造餐飲酒吧街。在這條街上，當?shù)夭惋媽⒈痪苤T外，主招是外地特色品牌，酒吧則以運動為專題。和之相鄰春森彼岸項目則將引進大型百貨，和太陽城錯位經(jīng)營，聯(lián)手打造新北濱餐飲帶。

5、重慶五年內(nèi)再建一條機場高速在已經(jīng)有一條機場高速基礎上，重慶將再建一條機場專用高速公路。本市“十一五”計劃咨詢委員會何景華教授透露，這一建設計劃已進入重慶“十一五”交通計劃中。何景華提供這份計劃顯示，新增機場專用高速公路，仍然是南北向，起點將選在五里店。6、將涪陵建成重慶中部中心城市重慶市政府日前同意“涪陵區(qū)－城市總體計劃”：未來內(nèi)，涪陵區(qū)將建成一個集商貿(mào)、旅游、化工及高新技術于一體中部中心城市。

依據(jù)該區(qū)“總規(guī)”：到，涪陵區(qū)城市人口將達50萬；至，該區(qū)城市人口將達70萬，城鎮(zhèn)化水平達70%%。同時，該區(qū)還提出了“一城二區(qū)五片”城市總體計劃布局。另外，涪陵區(qū)還將加強公路、鐵路、港口碼頭、橋梁等公共基礎設施建設，真正成為重慶市中部區(qū)域性中心城市和長江上游和烏江流域關鍵交通樞紐和物流中心。7、重慶江北國際機場將成為五大交通樞紐

市機場建設領導小組研究決定，“未來重慶江北國際機場，將成為大型國際商業(yè)門戶樞紐機場、中國黃金交叉樞紐、高原航空樞紐、大西南支線旅游航空樞紐和水陸空立體換乘五大樞紐?！笨崭坌鲁菍⒁越眹H機場為關鍵，初步計劃占地82.5平方公里，以綜合交通樞紐為關鍵，以產(chǎn)業(yè)換檔升位為基礎，以航空產(chǎn)業(yè)為中心，發(fā)展臨空物流和高級商務、娛樂設施及住宅。空港新城和北部新區(qū)將互補協(xié)調，以北部新區(qū)為關鍵，將形成“二園二港”(經(jīng)開