中國房地產(chǎn)市場回顧與年展望報告

ndardizationofsanygroupQSQHHHHGXQGNHHJHHMHGN房地產(chǎn)市場回顧與2011年展望左顧與2011年展望年。這一年，出現(xiàn)了三個“超千”的標(biāo)志性事件：進入中國房地產(chǎn)的外資開發(fā)商數(shù)量超千家;萬科年度銷售金額超千億;北京、上海、大連三個城市的土地出外資房企數(shù)超千家：據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2010年新設(shè)或增資的外資房企數(shù)量突破1000家?guī)缀跏前迳厢斸數(shù)氖隆Ａ頁?jù)多家顧問公司發(fā)布的分析報告顯示，2010年外資9年。年銷售金額超千億：2011年1月4日晚間，萬科A發(fā)布的2010年12月份銷售業(yè)績簡12月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積898萬平方米，銷售金額1082億元，成為首個年銷售金額超千億的房企。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。土地出讓金超千億：據(jù)世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年北京、上海和大連三個城市的土地出讓金收入超千億。其中，北京超過上海成為2010年出讓金最多的城市不管以上三個“超千”的數(shù)據(jù)是偶然還是必然，至少它們都將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上具有歷史意義的事件，也必將對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。其一，千家外資開發(fā)商的進入，勢必會加劇中國房地產(chǎn)市場的競爭，對當(dāng)?shù)氐貎r及房價產(chǎn)生一定的拉動作用，增加國家調(diào)控房地產(chǎn)的難度。當(dāng)然，外資開發(fā)商的進入也會給國內(nèi)開發(fā)商產(chǎn)生一定的示范作用，促進房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量和管理理念的提升。其二，萬科年銷售金額超千億，將會給國內(nèi)開發(fā)商帶來很強的刺激作用，原來千億目標(biāo)并不是那么遙不可及。這將更加促進開發(fā)商全國化戰(zhàn)略，加速行業(yè)的整合，提高行業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)。其三，北京、上海、大連三個城市的年土地出讓金收入超千億。土地出讓金超千億說明開發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f高漲2010年，可以說是中國房地產(chǎn)史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年。調(diào)控政策之嚴(yán)，手段之多，調(diào)控之密集程度可以說是史上罕見。可就是在這么嚴(yán)厲的調(diào)控之下，居然還能出現(xiàn)三個“超千”的標(biāo)志性事件。世聯(lián)研究認(rèn)為，這既表明眾多市場參與者依然看好中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，同時也表明目前政府宏觀調(diào)控的暫時失效?！胺績r屢調(diào)不下”現(xiàn)也已成為目前中國民眾的固有觀點。改變宏觀調(diào)控思路，打破民眾觀念的束縛，糾正“政策向右，市場向左”的矛盾，重塑政府金融危機后的這兩年，往日屈指可數(shù)的區(qū)域規(guī)劃，如同雨后春筍，不斷涌現(xiàn)。國家已經(jīng)批準(zhǔn)或待批的經(jīng)濟區(qū)域規(guī)劃基本覆蓋了整個中國版圖，近期形成的區(qū)域規(guī)劃，在東部先行、西部開發(fā)、中部崛起、東北振興的大板塊格局基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)了縮小范圍、多點開花的特點。2009年，國家先后批復(fù)了珠三角、福建海西、江蘇沿海等9個區(qū)域規(guī)劃。2010年則延續(xù)了2009年的火熱，1月4日，海南國際旅游島正式獲批，接踵而至的包括皖江城市帶、青海省柴達木循環(huán)經(jīng)濟試驗區(qū)、沈陽經(jīng)濟區(qū)、長三角、重慶兩江、大小興安嶺、深圳前海、山西綜合改革配套改革實驗區(qū)等，加上深圳、廈門和珠海經(jīng)濟特區(qū)擴容，前后一共批復(fù)了10多個區(qū)域規(guī)劃。后續(xù)來看，2011年開年，山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)已經(jīng)塵埃落定，而成渝經(jīng)濟區(qū)、京津冀都市圈、中原城市群規(guī)劃等重點區(qū)域規(guī)劃同樣是箭在弦區(qū)域規(guī)劃是中國經(jīng)濟格局轉(zhuǎn)變的重要影響因素，區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)是中國經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的有效支撐。區(qū)域規(guī)劃能夠帶來國家政策和財政支持力度的加大，基礎(chǔ)設(shè)施投入的加快以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整等多方面的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)市場而言，這些優(yōu)勢將逐步轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資增加，人口聚集度及收入水平的提升首先，基于區(qū)域規(guī)劃長期的資源聚集和發(fā)展前景，能夠直接推動區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)物業(yè)的升值。例如，海南房價在旅游島獲批后再度瘋狂，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1-11月份累計成交量同比上漲70%;深圳前海規(guī)劃獲批后，整個片區(qū)房價逆調(diào)控周其次，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)上演城市一體化趨勢。核心城市的高房價具有示范效應(yīng)，對周邊城市的輻射能力增強，城際軌道的鋪建和高速路的網(wǎng)絡(luò)化則發(fā)揮著催化劑的作用，加強了房價上行的預(yù)期。例如，京津冀都市圈的概念一經(jīng)報道，河北第三，特區(qū)擴容解開了特區(qū)外樓市發(fā)展的有形枷鎖。深圳、廈門、珠海擴容后，城市發(fā)展面臨的政策、財政、資源等方面的制約將不復(fù)存在，房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地瓶頸迎刃而解。雖然特區(qū)內(nèi)外的有形枷鎖已經(jīng)解開，但購房者心中的無形約束短期內(nèi)難以根除，因此，土地擴容帶來的樓市供給增加不會對原特區(qū)內(nèi)的高房價形成沖擊，而原屬特區(qū)外的區(qū)域?qū)⒁驗槿碌陌l(fā)展機遇，管理和政2010年，房地產(chǎn)調(diào)控“兩難”問題貫穿始終。上半年是保增長與穩(wěn)房價的兩難，人們擔(dān)心救市刺激政策的退出會導(dǎo)致經(jīng)濟下滑，而政府對房地產(chǎn)的打壓則會加速這種下滑態(tài)勢。由于過去兩年堅持適度寬松的貨幣政策，由此注入的大量流動性導(dǎo)致2010年下半年物價壓力陡增，因而下半年中央政府要在“保增長、防通脹、穩(wěn)房價”之間進行艱難的平衡。時至今日，中國經(jīng)濟經(jīng)受了考驗，保持平穩(wěn)發(fā)展，但單月CPI(居民消費價格指數(shù))同比漲幅已超5%，創(chuàng)下近兩年單月最高紀(jì)錄，通脹之勢愈演愈烈。而房價走勢也愈發(fā)堅挺，70個大中城市房屋銷世聯(lián)研究認(rèn)為，通脹對于中國樓市來講既是機遇又是挑戰(zhàn)。一方面，高通脹帶來的負利率并不支持人們放棄對房產(chǎn)的追逐，這預(yù)示著嚴(yán)厲調(diào)控下的購房需求依然旺盛，此乃機遇。正是這種機遇導(dǎo)致年底各限購和非限購城市成交繼續(xù)火爆，調(diào)控效果愈發(fā)不盡如人意。另一方面，高通脹必然會導(dǎo)致貨幣政策收緊，2010年央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息只是本次貨幣政策收緊的前奏，如果通脹繼續(xù)，加息政策將會延續(xù)，進而對房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊，此乃挑戰(zhàn)。從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)節(jié)開發(fā)商的資金成本、需求者的購房成本，來促進供應(yīng)、壓縮需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變，從而達到穩(wěn)定房價之目的;但從加息的實質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價走勢才開始明顯逆轉(zhuǎn)。未來通脹壓力猶存，抗通脹將成為2011年的首要經(jīng)濟目標(biāo)，連續(xù)加息可能性依然較大，對樓市的影響也2010年可謂名副其實的“政策年”，政策層出不窮，不僅出臺的頻率史無前例的密集，而且覆蓋范圍廣，囊括土地政策、稅收政策、信貸政策、貨幣政策和住房政策等等;但是有的政策因其長期空轉(zhuǎn)或執(zhí)行落實效果太差，讓人感覺有些房產(chǎn)稅可謂是2010年最大的忽悠。從2010年年初就開始不斷爆出全國將完善房產(chǎn)稅制度;5月份上海房產(chǎn)稅征收將啟動的新聞轟動全國;緊接著爆出中央緊鑼密鼓籌征房產(chǎn)稅，2010年逐步推出房產(chǎn)稅的消息;6月份北京又爆出擬對持有多套房征收房產(chǎn)稅;7月份爆出杭州、深圳將率先試點房產(chǎn)稅;10月份上海房產(chǎn)稅落地準(zhǔn)備已接近完成的消息傳出;再傳出重慶正在完善房產(chǎn)稅方案，深圳將首試房產(chǎn)好2011年房產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備的新聞等等。房產(chǎn)稅政策在2010年被炒得沸沸揚揚，同時也是最撲朔迷離的政策，但是房產(chǎn)稅這只靴子什么時候能落地，實施以后對樓市調(diào)控究竟有什么影響都還只是未知數(shù)……另外，要求“78家央企退市”的方案并沒有明確規(guī)定央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的期限，截止12月21日，僅有中遠集團一家成功退出樓市，如此“清退令”豈非一紙空文保障性住房用地萬公頃占住宅用地的14%，與“保障房、棚改房和中小套型普通住房必須占70%”的目標(biāo)相差甚遠;12月，就土地違法問題國土部終于約談了12個縣市政府的一把手，但這12個市縣卻都是相當(dāng)不起眼的三四線城市，在2009年樓市銷售面積和銷售均價大幅上漲的背景下，政府毅然調(diào)控樓市，但購和保障房。限貸，在2010年經(jīng)歷了三次調(diào)整。其中首套房由“國十一條”規(guī)定的首付兩成二套房由“國十一條”規(guī)定的首付四成，被“國十條”調(diào)整為“首付五成，利限購，因購房人國籍及戶籍的不同分三種情況：限外、限非本地戶籍家庭及限本地戶籍家庭，而我們一般所講的限購僅指對本國戶籍家庭的限購。其中限外在2006年就出臺了原則性的政策，但一直到2010年11月才出臺相應(yīng)的執(zhí)行細則，要求外籍居民在華工作或生活1年以上方可在工作或生活所在地購買一套住宅。對于本國戶籍家庭的限制分兩種情況：非本地戶籍家庭，要求有1年以上本地納稅或社保記錄的前提下，可限購或新購1-保障房，在2010年是加速的一年，量的要求由年初的1540萬套(2010-2012年)，提升至580萬套(2010年)，在年底又拔高至1000萬套(2011年)。不僅上述三大政策對2010年中國樓市的即時影響是明顯的，比如在4月和9月出臺限貸政策后，5月和10月的全國商品房成交分別環(huán)比減少%和%。但縱觀2010年樓市。限貸限購是“抑需求”，保障房是“促供應(yīng)”。在經(jīng)歷了2009年的大反彈后，購房者的預(yù)期被徹底改變，以至于2010年三次提高限貸要求，仍不改樓市反彈厄運，這就是樓市政策反復(fù)所帶來的制度成本，注定需要付出代價，同時也意味著未來針對需求方面的約束還會加強。保障房是政府目前“促供應(yīng)”的唯一法寶。經(jīng)過這些年的調(diào)整發(fā)現(xiàn)，欲通過調(diào)控開發(fā)商來促進供應(yīng)是有違市場原則的，也是不奏效的，相反讓更多購房者在“商品房市場”擠獨木橋，不利于國家對房價的調(diào)控。而國家做實保障房工作后，則通過對樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整實現(xiàn)2010年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。國十一條、國十條和國五條相繼發(fā)布，這一密集程度在房地產(chǎn)行業(yè)乃史上罕見。同時，調(diào)控政策涵蓋土最后，政府還拿出“限購令”的行政手段。市場手段到行政手段的轉(zhuǎn)化，說明政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控到了無所不用的地步。可以說，2010年對房地產(chǎn)2010年，一方面，政府祭出史上最嚴(yán)調(diào)控。另一方面，土地出讓金過千億城市的出現(xiàn)表明土地市場依然火爆，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊徊粶p;同時，萬科也在嚴(yán)厲的調(diào)控之下創(chuàng)下年度過千億的驕人業(yè)績，表明開發(fā)商不懼調(diào)控，在調(diào)控中依然縱觀全國房地產(chǎn)市場，由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀不一樣，在調(diào)控中的表現(xiàn)也不一樣。多數(shù)城市商品房成交面積在新政調(diào)控的影響下都有所下降，但一類所受影響依次遞減。具體來說，京、滬、;而西安、沈陽、長沙等房地產(chǎn)市場發(fā)展落后的城市則受影響較小，它們延續(xù)了2009年的良好發(fā)展勢頭，市場成交再創(chuàng)新高。市場在調(diào)控中不斷出現(xiàn)分化，也使世聯(lián)城市分類是通過對各城市經(jīng)濟總量、居民收入、房地產(chǎn)市場投資、商品房：一類城市——包括北京、上海、廣州、深圳和杭州，這類城市是經(jīng)濟水平發(fā)達，居民消費能力好，房價高、房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟度好的標(biāo)桿城市;二類城市——包括廈門、珠海、佛山、無錫、蘇州、天津、南京、青島、常州、濟南、東莞、重慶，這類城市經(jīng)濟水平相對比較發(fā)達，居民消費能力較好，房價相對較高三類城市——包括合肥、鄭州、長沙、西安、武漢、大連、沈陽、惠州、成都和哈爾濱，這類城市經(jīng)濟水平一般，居民消費能力較低，房價相對合理，房地產(chǎn)市場發(fā)展成2010年，樓市調(diào)控主要針對住宅市場，使得商業(yè)、辦公市場獲得了良好的發(fā)展機遇。不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)市場，就連一向?qū)Ｗ⒆≌袌龅娜f科亦如此，加大其投入和開發(fā)力度。同時，土地市場成交方面，商業(yè)辦公用地的增速遠遠大于住宅用地的增速?？梢韵胂?，未來商業(yè)市場將會成為眾多開發(fā)商的必爭之最后，再讓我們回顧一下2010年房地產(chǎn)史上的五大看點：千家與千億，規(guī)劃與房價，通脹與樓市，忽悠的政策，最后的法寶。正是因為這些看點的存在，201控2008年出臺的樓市扶持政策，導(dǎo)致了2009年全國樓市的強勢反彈，量價齊飛?？焐蠞q的房價已經(jīng)為政府部門所關(guān)注，2009年年底的“國四條”提前給2010年從樓市政策來看，2010年是房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的大年，從年初貫穿至年尾，從中央到地方，大大小小的調(diào)控政策應(yīng)接不暇。如果說2010年初的“國十一條遏制”，政策基調(diào)轉(zhuǎn)變非常明確。對應(yīng)到市場，前所未有的調(diào)控力度引起市場一片驚慌，但短期觀望后，8、9月份的反彈，直接挑戰(zhàn)了管理層的敏感神經(jīng)。鑒的7日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱“國十一條”，通知指出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給;合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求;加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管;加快推進保障性安居工程建新國十條”，通知指出，近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。通知要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé);堅決抑制不合理住房9月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部和監(jiān)察部出臺《關(guān)于進一步貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的通知》，又稱“五項措施”，通知指出，為鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進一步深入貫徹落實“新國十條”。通知要求加大各項政策措施的落實力度，嚴(yán)格實行問責(zé)制;完善房地產(chǎn)稅收政策，加強稅收征管;切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè);進一步加強市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為;加快信息系統(tǒng)建設(shè)，加強輿論正綜合政策涵蓋了眾多方面的內(nèi)容，包括信貸、土地、保障房、稅收等，是中央部門及地方政府出臺相關(guān)細則的依據(jù)和參考，綜合政策的出臺，往往能夠起到逆轉(zhuǎn)市場走勢的效果。與過往的調(diào)控政策相比，2010年的綜合政策引領(lǐng)的調(diào)控風(fēng)暴可謂空前，三次調(diào)控的力度不斷加碼，但就目前實施的效果分析，2010年1-月，全國商品住宅市場銷售面積萬平米，同比增長%，三次調(diào)控只是增加了整“國十一條”明確了家庭二套房首付比例不得低于40%，“新國十條”則明確了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應(yīng)大幅度提高。9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及信貸政策的調(diào)整是影響居民購房需求的重要手段，也是見效最快的。2010年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購房的。從1月12日到12月10日，央行六次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，尤其是臨近年末，一個月內(nèi)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行收縮整體流動性的意圖明顯，目前，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達%的歷史高位。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴(yán)，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。只是2010年全年累計新增信貸萬億元，雖然同比減少了%，但卻突破了全年萬億的投放計劃。此外，全年的貨10月19日晚，央行宣布自20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機6日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率個百分點。2010年7月份以來，國內(nèi)CPI持續(xù)走高，11月同比增速高達%，已經(jīng)連續(xù)5個月同比增速超過3%，與一年期存款基準(zhǔn)利率相比，兩者之間的敞口不斷拉大，而負利率常態(tài)化將誘發(fā)銀行2010年的加息在人民幣升值及國外量化寬松的大背景下，變得非常艱難。盡管國內(nèi)CPI走高，但年內(nèi)開啟的兩次加息，都出乎多數(shù)人意料。加息來襲后，對于房地產(chǎn)市場的影響，一方面是增加了購房者的支付成本;另一方面是開發(fā)商從銀行獲得貸款成本也將上升。后期，隨著加息通道形成，將逐步加強購房者對房3月9日，財政部和國稅總局出臺《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅增值稅清算工作中有關(guān)收入確認(rèn)、開發(fā)費用扣除、土地閑置費的扣除等問題，為土地增值稅清算工作的開展掃清障礙。6月3日，國稅總局出臺再度《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作，同時規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管9月29日，財政部、國家稅務(wù)總局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一普通住房的，減半征收契稅;90平方米及以下家庭唯一普通住房的，減按1%稅率征收契稅。對取消契稅和個人所得稅的部分優(yōu)惠政策，目的在于通過不再減免購房者購房成本，減少市場需求。土地增值稅的清算工作主要是針對開發(fā)商，通過提高預(yù)征率及清算土地增值稅，收緊開發(fā)商的資金鏈，從而迫使開發(fā)商加快樓盤銷售，回收資金。目前，已經(jīng)有深圳、廣州、成都等多個城市上調(diào)了預(yù)征率，但土地21日，國土資源部出臺《關(guān)于改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，通知要求進一步加強管理，提高用地報批效率，促進土地合理利用，改進報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作。明確了申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用%。3月11日，國土資源部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，又稱土地新政“國十九條”，通知要求依法加強監(jiān)管，切實落實房地產(chǎn)土地管理的各項規(guī)定，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，9月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，通知要求進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，明確提出：企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資12月19日，國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出讓大戶高檔住房用地，建立土地交易異常情況快報制度，對于住宅用地容積率小于1等違反政策規(guī)定的出讓公告，主管部門需及時撤銷公告，違規(guī)違法出讓土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控，是對開發(fā)商的源頭供給進行規(guī)范。2010年的土地政策有如下突出點：一是加大保障房用地供給力度，為保障房建設(shè)的有效開展保駕護航;二是加大違法違規(guī)行為清理查德處力度，在全國范圍內(nèi)開展閑置土3月2日，財政部出臺《關(guān)于切實落實相關(guān)財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》，通知要求多渠道籌集和落實棚戶區(qū)改造資金，確保棚戶區(qū)改造各項稅費優(yōu)惠政策落實到位，加強棚戶區(qū)改造資金的使用管理和監(jiān)督。4月20日，住建部出臺《關(guān)于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知》，通知要求認(rèn)真做好規(guī)劃編制工作，加快棚戶區(qū)改造，使棚戶區(qū)群眾的居定，對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購5月5日，住建部出臺《關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》，通知要求嚴(yán)格廉租住房建設(shè)和準(zhǔn)入管理、強化租賃管理和服務(wù)，并切實加強監(jiān)督管理。通知指出新建廉租住房堅持集中建設(shè)和在經(jīng)濟適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造通知指出，將通過公共租賃住房，解決城市中等偏低收入家庭住房困難，改善外要月26日，《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，通知要求，切實落實各類保障性安居工程資金，允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃2010年，國家層面分別出臺了棚戶區(qū)、經(jīng)適房、廉租房及公租房等保障房相關(guān)政策，與往年保障房政策相比，2010年政府保障房建設(shè)重心轉(zhuǎn)向公租房，并給予相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。地方政府層面，成都、上海、廣州、重慶等城市先后出份，“國十一條”引領(lǐng)的2010年調(diào)控浪潮拉開序幕，一線城市作為政策調(diào)控的重點，其成交量在1月份總體維持了2009年的高位，其后受春節(jié)因素的影響，3月份以來，一線城市市場成交量再次猛升，雖然兩會對房地產(chǎn)市場的討4月中旬，號稱史上最嚴(yán)的“新國十條”擲地有聲，其后，地方政府實施細則以及“二套房”、“土地增值稅”等中央部門實施細則集體發(fā)力，調(diào)控力度再度加強，成交量也是應(yīng)聲而落。7、8、9月份，市場進入政策淡化期，成交量乘機9月底，“五項措施”提前冷卻了國慶黃金周，一線城市市場成交量再次走低，但此次調(diào)控對市場的影響與“新國十條”總體來看，從2010年的3次調(diào)控的力度及市場調(diào)控效果分析，呈現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的“W從以往數(shù)次調(diào)控來看，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的邏輯趨于明朗，促供給抑需求的手段已是屢見不鮮。2010年的政策調(diào)控中，促供給的政策主要包括土地政策、預(yù)售制度完善、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算等，抑需求的政策主要包括信貸政策、限購、限外、契稅等，在擴大市場有效供給的同時，減少市場有效需求，達到遏制房價過快上漲的目的。政策調(diào)控的思路是正確的，但市場表現(xiàn)出來的調(diào)控效果卻并不令人滿意，主要原因還是執(zhí)行力度的問題，購房者、銀行2010年政策調(diào)控中，出現(xiàn)了一個前所未有的新詞“限購”，與之前的限外不同，這次政府調(diào)控開始對國人限購?！靶聡畻l”出臺后，北京就率先出臺了限購令，不過由于其他地方未予跟進，并未引起關(guān)注。而“五項措施”的出臺，明確要求對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，其后，包括深圳、上海、廈門等一共15個城市迅速跟進。由此可見，當(dāng)信貸、稅收等常規(guī)調(diào)控措施出現(xiàn)失靈的時候，政府行政干預(yù)手段就會10年出臺的保障房政策，無論是出臺的頻度還是工程建設(shè)的進度都讓人驚喜，全年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套;農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶;均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。保障房市場是我國住宅市場的重要組成部分，是廣大中低收入居民解決住房問題的有效途徑，事關(guān)民生建設(shè)和社會和諧。目前保障房建設(shè)是作為政治任務(wù)來推進的，需要國家不斷出臺相關(guān)政策，地方政府對建設(shè)保障房的積極性依然不足，后續(xù)，必須理順保障房建設(shè)的資金來源，同時加強地方政府完成情況的第一、政策嚴(yán)格執(zhí)行。繼續(xù)加強原有政策的落實，嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是過去尚未執(zhí)行的政策。比如：“土地閑置1年罰20%，閑置2年無償收回”的規(guī)定在未來被執(zhí)行的可能性越來越大;土地問責(zé)2010年沒有執(zhí)行，官方表示2011年會跟進;二手房交易的陰陽合同及個稅征收問題，或會隨著房產(chǎn)稅的逐漸清晰也會有一定第二、政策力度加強。2011年，若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會繼續(xù)提高，亦有可能效仿香港征收特別印花稅，二手房交易的營業(yè)稅或會恢復(fù)5年內(nèi)全征，還有契稅提高到3%以上，甚至出臺房產(chǎn)稅等等，這些政策在2011年均有可能，關(guān)鍵是看樓市的變化;另外，2011年保障房的政策力度更大，可能會就保障房的退出及問責(zé)機制出臺相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正。第三、政策范圍擴大。覆蓋面擴大的政策主要有兩個：一個是限購令，進入2011年，鄭州、武漢、太原已經(jīng)加入了限購城市行列，預(yù)計會在目前19個城市的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加若干個二線城市(四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實施限購);另一個就是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會由目前的北京和浙江省擴大到其它省市第四、新的政策出臺。房產(chǎn)稅靴子或?qū)⒙涞亍?011年1月4日，上海市政府高層領(lǐng)導(dǎo)在一部門工作會議上透露，上海房產(chǎn)稅政策將于一季度出臺。此外，重慶市《政府工作報告》稱，十二五期間將通過合理調(diào)整收入分配關(guān)系縮小貧富差距，采取的措施包括開征高檔商品住房房產(chǎn)稅在內(nèi)。種種跡象表明，房產(chǎn)稅在市場分化2010調(diào)控年，開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⑽赐藚s，各城市土地出讓再創(chuàng)新高。世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京、大連、哈爾濱、南京、無錫、武漢等城市2010年土地出讓尤其是步入年終，未完成供地計劃的城市加大推進力度，土地市場再度異從世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺來看，2010年28個重點監(jiān)測城市土地出讓金達到11243億元，同長35%。除杭州、廣州、沈陽、廈門、西安、長春和珠海7個城市外，其余2城市土地出讓金保持同比正增長。其中，北京、上海、大連土地出讓金超過勢。由于受調(diào)控政策影響，2010年中土地成交始終保持在較低水平，住宅類土地成交高峰期主要出現(xiàn)在“國十條”出臺之前的2、3月份和年終12月份，其中，9-10月份伴隨著市場成交的回暖，也出現(xiàn)了一波小高峰，這五個月土地成交面積接近全年成交的六成。商業(yè)辦公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直較為平第一，源自地方政府對土地財政的依賴。2010年中由于政府調(diào)控，在一定程度上削弱了土地需求的積極性，為了完成全年供地計劃，各大城市在歲末加緊土第二，具有國資背景的開發(fā)企業(yè)越來越多的參與到土地競爭中來，他們除了得到銀行資金的青睞外，更有便利渠道獲得母公司的資金支持，因而現(xiàn)金流較為第三，龍頭房企年末提前完成全年銷售任務(wù)，如萬科、恒大、保利等企業(yè)，現(xiàn)第四，外資企業(yè)對中國房地產(chǎn)的長期看好，也加入到核心城市土地爭奪戰(zhàn)中，催熱了土地市場。同時，國企、龍頭房企和外資企業(yè)加大土地儲備也反映出他2010年樓市調(diào)控主要針對住宅，政府也多次聲明增加住宅用地的供應(yīng)，但28個重點城市住宅用地建面僅保持了13%的同比增長，增速遠遠低于商業(yè)辦公用地的39%。從不同區(qū)域來看，東北和華中7個重點城市住宅類土地成交面積保持快速增長，而華南區(qū)域7個重點城市的住宅用地同比出現(xiàn)較大幅度下滑。商業(yè)辦公用?從不同類別城市來看，一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑，樓面價格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈已逐步進入快速擴張期;一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長，但其樓面價格同比增長67%，從側(cè)面反映出市場旺盛的需求和土地市場世聯(lián)研究認(rèn)為，土地的放量一方面能夠增加未來市場的供應(yīng)，緩解供不應(yīng)求的壓力，但另一方面也將導(dǎo)致激烈競爭而抬高地價，地方政府坐收其利，高地價進而傳導(dǎo)至房價，不利于市場的健康發(fā)展。因此，如何打擊囤地、加快土地形成有效供應(yīng)，并減輕地方政府對土地財政的依賴將是決定土地調(diào)控成敗的根本，也是未來調(diào)控的重心。從近3年我們對19個城市[1]的住宅銷售與土地成交監(jiān)測來看，住宅土地成交熱度與住宅銷售面積密切相關(guān)，而住宅銷售面積又與政府調(diào)控政策息息相關(guān)。一旦政府繼續(xù)深化調(diào)控，住宅市場成交量低迷，住宅價格下行壓力加大時，住宅土地市場也勢必會受到較大的沖擊，進而影響到土地價格。但考慮到二三類城市受調(diào)控影響較小，預(yù)計未來住宅土地成交熱度不減。這里的19個城市包括：深圳、北京、上海、廣州、天津、杭州、長沙、東莞、?預(yù)計2011年商業(yè)辦公用地方面將繼續(xù)延續(xù)2010年的發(fā)展態(tài)勢，不會受到調(diào)控政策的影響。一類城市由于受限于城市容量有限，土地出讓面積難再有大的突破，受旺盛需求刺激，商辦土地價格將會持續(xù)上揚。二三類城市由于城區(qū)的加速擴張和發(fā)展，預(yù)計未來商業(yè)辦公用地將延續(xù)2010年的快速增長態(tài)勢，受充足的自打2003年以來，房地產(chǎn)與調(diào)控就結(jié)下了不解之緣，一波未平，一波又起，我們的市場是在政府忽冷忽熱的“關(guān)照”下不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)經(jīng)濟低迷之時，房地產(chǎn)無疑是政府重點扶植的對象，而當(dāng)經(jīng)濟過熱之時，政府對房地產(chǎn)的打壓由于2008年政府為應(yīng)對全球金融危機而對房地產(chǎn)市場采取扶持政策，導(dǎo)致分化????2010年全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增速逐月下降，第四季度略有回升。2010年全國商品房銷售面積達到億平方米，同比增長%，其中商品住宅銷售面積達到億平方米，同比增長%。從下圖我們可以看出，盡管各物業(yè)類型銷售面2010年全國商品房銷售金額為萬億元，同比增長%，其中商品住宅銷售金額為萬億元，同比增長%。與銷售面積類似，辦公和商業(yè)銷售金額同比增速明顯高于住?從不同地區(qū)來看，除西部的西藏外，2010年1-12月上海、北京、浙江、江蘇、福建和天津商品房銷售面積出現(xiàn)不同程度的下滑，同比增幅分別為%、%、%、%、%和%，這些地區(qū)都是城市化率較高、GDP處于區(qū)域前列的發(fā)達地區(qū)。而寧夏、陜西、河南、湖南、湖北、青海、云南等中西部地區(qū)商品房銷售面積均保持20%以上的同比增速，東、中、西受調(diào)控影響程度日益分化。通過與2009年商品房銷售面積進行比較，同樣反映這種趨勢。上海北京、浙江、江蘇、福建和天津六省2010年僅完成2009年銷售面積的86%，而其他地區(qū)已完成2009年銷售面積的121%?？梢姡据喎康禺a(chǎn)調(diào)控對房價上漲過從世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測的主要核心城市(詳細數(shù)據(jù)見附錄2)來看，多數(shù)城市商品房成交面積都受到新政影響而有所下降，一類、二類、三類城市商品房成交面積所受影響依次遞減，同比下降幅度分別為%、%和%。2010年，由于一類城市和部分二類城市受到史上最嚴(yán)限貸、限購政策的沖擊，市場成交受到了較大影響，而三類城市所受影響則明顯較小。三類城市中的西安、沈陽、長沙三個城市在續(xù)寫了2009年的輝煌戰(zhàn)績后，再創(chuàng)新高，商品房成交面積同比增幅分別為%、%和%。此外，從各類城市平均成交面積來看，三類城市平均成交面積達1038萬平方米，遠遠高于一類城市的991萬平方米和二類城市的629萬平方米，也顯示了?對于不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，世聯(lián)研究認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控的重點區(qū)域集中在京滬穗深杭等東部沿海重點城市，這就意味著二三類和中西部城市獲得了更寬松、更難得的發(fā)展機會。受此輪調(diào)控高壓影響，東南沿海房價上漲過快的城市迅速出臺限購令，通過行政手段給當(dāng)?shù)貥鞘袕娏禍?。而中西部地區(qū)政策調(diào)控力度則略顯平和，所受影響也相對較小，因而在調(diào)控年市場保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。此外，從國際經(jīng)驗來看，當(dāng)城市化率超過50%時，將是一個國家發(fā)展的關(guān)鍵階段，這個階段由城市化創(chuàng)造的巨大內(nèi)需將占主導(dǎo)地位。未來五年內(nèi)，中國城市化率將突破50%，因而十二五規(guī)劃建議將“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)內(nèi)需、促發(fā)展”定為主基調(diào)?？梢韵胂?，未來地處內(nèi)陸、城市化率較低的中西部地區(qū)將有極大的發(fā)展從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，自新政之后，同比增速明顯放緩，房屋銷售價格從4月份的回落至12月份的，住宅銷售價格指數(shù)從4月份的回落至12月份的。新政之后，房屋銷售價格指數(shù)環(huán)比也明顯回落，在之間波動，雖然年末有上揚趨勢，但仍處于近兩年歷史低位，可見房價快速上漲勢頭已得到?從世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測的主要核心城市(詳細數(shù)據(jù)見附錄2)來看，房地產(chǎn)新政推出12月均價相對于新政前1-4月均價上漲幅度分別為%、%和%，明顯低于相對于2009年的上漲幅度。數(shù)據(jù)顯，從目前市場的情況來看，政策目標(biāo)已經(jīng)基本達到，大部分城市的房價沒有出現(xiàn)繼續(xù)瘋狂上漲的局面。但是從歷史來看，房地產(chǎn)具有“量先價后”的規(guī)律，一旦成交量持續(xù)回升，價格就存在上漲的動力，這對城市化進程加速的中國來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，抑需求不是長久之策，而促供給等長期制度改革才是維持市場平衡的根本之道。此外，三類城市成交面積并無明顯下跌，而成交價格依舊保持較快上漲，未來這些城市的調(diào)控壓力將會逐步凸顯，或?qū)?dǎo)致地方政府2010年，兩個政策節(jié)點分別為4月份出臺的“新國十條”(又稱政策)和9月底出臺的“國五條”(又稱政策)，但從市場反應(yīng)來看，政策的邊際效力在下降。從從世聯(lián)重點監(jiān)測的城市來看[1]，“新國十條”出臺后，兩個月內(nèi)成交量下跌%，隨后市場逐步回暖，待“國五條”出臺后，市場整體成交量僅下跌%。從不同類型城市來看，新國十條出臺后，一類城市成交面積深度下跌，二類城市次之，三類城市跌幅最小，而到了國五條之后，一類城市成交面積僅下跌不足三成就開始回暖，而二三類城市繼續(xù)成交火爆。價格方面，首次調(diào)控政策出臺后，受供給結(jié)構(gòu)影響，各地區(qū)均價都曾出現(xiàn)過一成以上的下調(diào)，但國五條政策出臺后，各地價格下調(diào)幅度明顯收窄。從整體來看，政策出臺后價格下行動力不足。包含16個城市，其中一類城市包括北京、上海、深圳和杭州，二類城市包括天津、廈門、蘇州、無錫、東莞、青島和濟南，三類城市包括大連、合肥、西安由于價格并無實質(zhì)性下跌，導(dǎo)致部分購房者對政策喪失信心，造成購房需求并無明顯減少，加之成交量的支撐，價格下跌動力自然不足;2、政府歷次政策的邏輯是短期內(nèi)通過抑需求，造成開發(fā)商樓盤賣不出去，進而引發(fā)資金緊張，迫使其降價促銷。但從歷史來看，第四季度為銷售旺季，此時往往是供求兩旺，這種季節(jié)性因素也會使政策效力下降;3、由于年中受調(diào)控政策影響，部分開發(fā)商銷售業(yè)績不理想，為了完成全年銷售任務(wù)，這些開發(fā)商也加大了年末推盤力度，在一定程度上削弱了國五條政策對如果排除政策因素，影響市場成交價格的一個重要因素將是供求關(guān)系。世聯(lián)研究認(rèn)為，決定未來供應(yīng)的一個重要因素將是商品房新開工面積。通過數(shù)據(jù)處理，我們發(fā)現(xiàn)新開工面積將在一年半左右的時間形成實際供應(yīng)(如下圖所示)，滯后年的新開工面積與當(dāng)期銷售面積非常吻合，因而我們將滯后年的新開工面積稱為“潛在供應(yīng)”，而將當(dāng)期的銷售面積稱為“實際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大，這將造成2011年4月?從圖中我們不難發(fā)現(xiàn)，潛在供應(yīng)與實際需求有一個時期差異非常大，即2008年下半年至2009年上半年這一時期，在該時期，潛在供應(yīng)遠遠大于實際銷售面積。如果對中國房地產(chǎn)比較了解的話，很容易想到該時期正是中國房地產(chǎn)銷售價格最為低迷的一段時期。換個角度，我們可以認(rèn)為正是潛在供應(yīng)遠遠大于實際需求，即供大于求造成了價格下跌?；谝陨线壿?，我們定義了一個新名詞——供銷差(供銷差=實際需求-潛在供應(yīng)=銷售面積-滯后年的新開工面積)，用它來反映市場供過于求的程度。通過對數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，我們發(fā)現(xiàn)供銷差與房屋銷售價格指數(shù)非常一致。這也驗證了供求關(guān)系是影響房屋銷售價格的一個重要因素。如果2011年4月份以后，政府采取更嚴(yán)厲的措施抑制市場成交，導(dǎo)致實際需求萎縮，供過于求的現(xiàn)象將要重演，屆時房價或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。但另一方面，考慮到2011年嚴(yán)厲政策下，占中國最為廣闊區(qū)域的中西部地區(qū)的銷售面積繼續(xù)迅猛增長，我們有理由相信在城市化進程加速的中西部地區(qū)會在2011年再續(xù)輝煌，這將在一定程度上減弱未來的拿地積極2010年作為政策頻出的一年，著實給房地產(chǎn)市場增添了許多不確定性因素;這一輪的宏觀調(diào)控，基本邏輯是“促供給、抑需求”，“促供給”的各項政策主要是針對開發(fā)商的，比如嚴(yán)格征收土地增值稅、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等，目的是通過收緊開發(fā)商的資金鏈迫使開發(fā)商加快銷售進度，達到增加市場供給的目的，加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管、閑置土地查處、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工信紅2010年房地產(chǎn)企業(yè)最引人注目的無疑是萬科，其年銷售金額破1000億元，達到1082億元，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)正式進入千億銷售時代。萬科銷售金額相對2009年的630億元，環(huán)比增加%，和其他重點企業(yè)相比，萬科2010年的規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢得以進一步加強，位于前十的其他幾大開發(fā)企業(yè)銷售金額環(huán)比增長率依次為54%，%，40%，%，%，%，%，%和%，其中漲幅最大的是綠地地產(chǎn)，漲幅最小的是綠城地產(chǎn);前十大開發(fā)企業(yè)銷售總額高達5375億元，相對2009年前十大開發(fā)企業(yè)3687億元的銷售金額，環(huán)比增長了%;同時除萬科突破千億具有劃時代的意義之外，保利、綠地、中海外、恒大和綠城的銷售金額均突破500億，而2009年僅有?2010年房地產(chǎn)企業(yè)進入銷售金額前十位的門檻有了較大的提高，從2009年的236億元上升至321億元，增幅達到85億元，環(huán)比上升了36%。萬科、保利、綠地、中海外、恒大和綠城連續(xù)兩年保持在前五的位置，萬科繼續(xù)穩(wěn)坐老大的位置，碧桂園和龍湖2010年分別以336億和330億的成績?nèi)〈A潤置地和世紀(jì)金源闖入前十;萬達作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)兩年闖入前十，2009年位居第八的華潤置地在從銷售金額來看，萬科等企業(yè)繼續(xù)保持和擴大其規(guī)模經(jīng)濟的優(yōu)勢，但是整體而言，銷售金額超過100億的企業(yè)明顯增多，已達到近40家，這些企業(yè)之間差距明顯縮小，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，濱江集團、佳兆業(yè)等企業(yè)均突破100萬科除了以銷售金額過1000億摘冠外，其銷售面積同樣以898萬平方米的成績高居榜首，作為雙料冠軍穩(wěn)坐房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大的位置。萬科銷售面積相對2009年的668萬平方米，環(huán)比增長了%，位于前十的其他幾大開發(fā)企業(yè)銷售面積環(huán)比增長率依次為%、%、%、%、%、%、%、%和%，其中增幅最大的是恒大，綠城銷售面積在2010年出現(xiàn)較大幅度的下跌;前十大開發(fā)企業(yè)銷售總面積高達5345萬平方米，相對2009年前十大開發(fā)企業(yè)4619萬平方米的銷售總面積，環(huán)比增長了%，但相比銷售金額增速，房企銷售面積的環(huán)比增幅相對較小;萬科、恒大、綠地、保利、碧桂園的銷售面積均突破600萬平方米，而2009年僅有萬科和世紀(jì)金源兩家2010年房地產(chǎn)企業(yè)進入銷售面積前十位的門檻有了一定程度的提升，從2009年的225萬平方米上升至255萬平方米，增長幅度為30萬平方米，環(huán)比上升了%。萬科、保利、綠地和恒大連續(xù)兩年保持在前五的位置，萬科繼續(xù)穩(wěn)坐老大的位置，萬達、雅居樂和龍湖取代世紀(jì)金源、富力和世貿(mào)闖入前十;萬達作為唯一的商銷售金額排名前十的房企銷售均價除萬達之外全部上漲，商業(yè)地產(chǎn)公司萬達銷售均價環(huán)比下跌1%，從2009年的第一位下滑到2010年的第二位，其他房企銷售均價環(huán)比增長率依次為41%、%、30%、%、27%、%、%、%和%，其中漲幅最大的是綠城地產(chǎn)，漲幅最小的是保利地產(chǎn);2010年銷售金額排名前十的房企中銷售均價過萬的一共有6家，除萬達以外，其他5家均為住宅開發(fā)商，而2009年僅綠城、盡管走高端產(chǎn)品路線的綠城銷售面積下滑，但是其銷售均價突破20000元/平方米，上漲41%，在10強中賣得最貴，產(chǎn)品定位十分鮮明;以開發(fā)精品樓盤著稱的龍湖地產(chǎn)以13023元/平方米獲季軍;銷售面積排第一的萬科以12049元/平方米的均價排名第五，銷售面積排名第二的恒大地產(chǎn)，以6341元/平方米排銷售均價榜倒數(shù)第二，居末位的碧桂園銷售均價僅為5500元/平方米;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬達在銷售金額、銷售面積和銷售均價方面均闖入前十。從銷售均價的排名可以看出前十大開發(fā)商有著不同的產(chǎn)品定位和市場營銷策略，在政策組合拳頻出的2010年，十大開發(fā)商保持了鮮明的產(chǎn)品定位和市場優(yōu)勢，積極創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟，銷售：第一、專業(yè)化的市場策略。開發(fā)商也積極應(yīng)對政策調(diào)控，調(diào)整自身的市場策略。我們發(fā)現(xiàn)，能夠完成年度業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)，基本上全部都是走專業(yè)化路線的開發(fā)商，也就是說，和專業(yè)公司合作緊密的企業(yè)，如：萬科、金地、恒大等都是和專業(yè)公司有非常密切的合作關(guān)系，依靠專業(yè)公司的力量順利完成了業(yè)績目第二、全國化的城市布局。另一個方面，領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)完成全國布局，調(diào)控政策對一線城市的影響較大，而對二三線城市，甚至四線城市的影響很少，第三、多樣化的融資渠道。這一輪的調(diào)控，目的在于限制資金向樓市的流動，達到緊縮開發(fā)商資金的目的。但我們發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商越來越注意到資金對于企業(yè)自己成立房地產(chǎn)基金，比如金地;(2)積極引進私募基金，我們觀察到，目前全球主要投行80%已經(jīng)在中國設(shè)立人民幣基金，設(shè)立的基金數(shù)量達到33家，幾乎全盡管2010年國家不斷收緊貸款政策，但1-11月份房企各項資金來源累計總額高達63220億元，同比上升了%，各項資金來源同比增長率依次是25%、59%、%、%、%和%，利用外資的增長幅度最大，增幅最小的是個人按揭貸款;相對2009年而言，房企國內(nèi)貸款增速、定金及預(yù)售款增速和個人按揭貸款增速明顯放緩，尤其是個人按揭貸款增速從%下跌至%，這主要是由限貸政策所導(dǎo)致的，而房企利用外資增速有明顯的提升，從2009年的%上張2010年房企新增土地儲備面積排行中，萬科以萬平方米摘冠