【中南建設房地產(chǎn)公司融資策略問題及優(yōu)化建議探析11000字（論文）】

中南建設房地產(chǎn)公司融資策略問題及完善對策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u28481摘要 .2.2營運能力分析表6中南建設2016至2019年營運能力數(shù)據(jù)分析財務指標2016年2017年2018年2019年應收賬款周轉率（%）5.494.425.057.08存貨周轉率（%）0.410.280.260.40數(shù)據(jù)來源：中南建設2016至2019年年度報告近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的應收賬款周轉率大概為3.8，而從表6的數(shù)據(jù)可以知道中南建設2016至2019年的應收賬款周轉率分別為5.49、4.42、5.05和7.08，均高于3.8且有繼續(xù)擴大的趨勢，所以中南建設應收賬款周轉的能力較好，管理和營運能力也處于優(yōu)勢地位。由表6可了解到，中南建設的存貨周轉率自2016的0.41降至2018年的0.26，2019年又升回到0.40，說明中南建設的存貨管理水平較高，銷售狀況良好，其營運能力也具有優(yōu)勢?？傮w來說，中南建設的營運能力良好，在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢。3.2.3盈利能力分析由中南建設年報可以了解到2019年營業(yè)收入為718.31億元，歸屬于上市公司的股東凈利潤為41.63億元，又從新浪財經(jīng)中知道2019年其銷售額為1980.2億元，占據(jù)第16位，在房地產(chǎn)行業(yè)中處于較前位置，表現(xiàn)優(yōu)秀。表7中南建設2016至2019年盈利能力數(shù)據(jù)分析財務指標2016年2017年2018年2019年資產(chǎn)報酬率（%）1.230.911.502.08銷售凈利率（%）1.241.805.776.44數(shù)據(jù)來源：中南建設2016至2019年年度報告中南建設的資產(chǎn)報酬率在2017年降為0.91，但是2017至2019年又逐漸增加至2以上，說明其資產(chǎn)利用效率比較高，獲利能力良好，也就能為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生有利影響。同理企業(yè)銷售凈利率與企業(yè)的獲利能力也息息相關，數(shù)值越高，獲利能力也就隨之增強。中南建設的銷售凈利率由2016年的1.24升至2019年的6.44，且2018年相比于2017年翻倍增加，主要是因為營業(yè)收入較上年增加17.54%，而營業(yè)成本只增加3.05%，說明中南建設的盈利能力越來越強且增長比較穩(wěn)定。3.3中南建設融資現(xiàn)狀分析3.3.1融資方式分析（1）銀行貸款在我國，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大部分來自銀行貸款，中南建設就是這樣的一個典型企業(yè)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)調控政策落實，企業(yè)獲取銀行貸款的難度增大。由表8知，中南建設2016至2019銀行貸款所占比例均在15%以上，并且相比于短期借款，長期借款均超過70%，甚至2016年的長期借款所占比例達到81.86%，都超過銀行貸款總額的一半，所以中南建設對銀行貸款特別是長期借款的依賴特別大，也就使企業(yè)的融資成本升高。表8中南建設銀行貸款結構年份短期借款（占銀行貸款的比例）長期借款（占銀行貸款的比例）銀行貸款合計（占總負債比例）負債總計（萬元）2015368050（26.63%）1013814（73.37%）1381864（16.65%）83011472016342700（18.14%）1546580（81.86%）1889280（18.71%）101000162017719324（21.23%）2669630（78.77%）3388954（21.39%）1584058320181068689（26.18%）3012706（73.82%）4081395（18.89%）2161006520191308230（26.65%）3600626（73.35%）4908556（18.61%）26374798數(shù)據(jù)來源：中南建設年報非銀行金融機構貸款非銀行金融機構貸款的期限比較長，其利率相比較商業(yè)銀行來說也會更高，同時對借款企業(yè)的信用的要求和擔保品的選擇也會更嚴格。從新浪財經(jīng)可以了解到中南建設2019年通過非銀行金融機構貸了1884100萬元，占總負債的比例為7.14%，也就使中南建設承受了更高的利率，背負了更多負債。債券融資表9中南建設2016至2019年債券基本情況發(fā)行日債券名稱債券金額（萬元）利率（%）期限2015.01.2216中南0195431.567.8052016.07.2716中南02113395.287.3052016.11.0716中筑011000007.8052017.12.1417中南011000007.5052017.12.2817中南02289007.6042019.06.2719中南021000007.5042019.11.2219中南031000007.604數(shù)據(jù)來源：中南建設年報表102019和2020年發(fā)行的可轉換債券轉債名稱發(fā)行日期發(fā)行規(guī)模（億元）票面利率(第一年至第六年分別為）（%）期限（年數(shù)）永商轉債2019.03.12350.2，0.5，1.0，1.5，1.8，2.06海環(huán)轉債2019.04.024.60.4，0.6，1.0，1.5，1.8，2.06榮晟轉債2019.07.233.30.5，0.7，1.0，1.5，1.8，2.06永創(chuàng)轉債2019.12.235.12170.6，0.8，1.4，1.8，2.3，3.06濱化轉債2020.04.30240.3，0.5，1.0，1.5，1.8，2.06東時轉債2020.04.304.30.4，0.6，1.0，1.5，2.0，2.36起步轉債2020.05.075.20.5，0.8，1.2，1.8，2.5，3.06僑銀轉債2020.11.174.20.4，0.6，1.0，2.0，2.5，3.06數(shù)據(jù)來源:新浪財經(jīng)根據(jù)表9，中南建設只在2015年發(fā)行一個債券，2016、2017和2019年每年分別發(fā)行兩個債券，其中有四個籌集金額達到十萬，最少的也有28900元，發(fā)行債券的金額較大且利率較低，均不超過10%，期限為4年或5年，不會給企業(yè)帶來到期后的償債壓力，在一定程度上緩解了中南建設對資金需求的壓力。根據(jù)表10，中南建設可轉換債券的成本極低，期限較長，可以大量發(fā)行來降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，為企業(yè)經(jīng)營帶來良好收益。3.3.2資本結構分析中南建設資產(chǎn)規(guī)模由2017年的17500409萬元增加到2019年的29057059萬元，在行業(yè)內處于中上游水平。表11中南建設資本結構分析資本結構2017年2018年2019年短期借款（萬元）71932410686891308230長期借款（萬元）266963030127063600626所有者權益（萬元）162044419593432682261數(shù)據(jù)來源：中南建設年報2017至2019年中南建設所有者權益增加，可以知道其自己存有的資金很充足。總負債分別為3388954萬元、4081395萬元、4908856萬元，年平均增長率為48.22%，可以得出公司規(guī)模不斷擴張，并且對外舉債也越來越多。由表5可知2017至2019年資產(chǎn)負債率分別為90.52%、91.69%和90.77%，比例過高，由此可見其債權結構不合理。表12中南建設經(jīng)營能力數(shù)據(jù)分析年份201720182019流動負債（萬元）117809251751169221641667流動負債比率（%）74.3781.0382.05數(shù)據(jù)來源：新浪財經(jīng)中南建設2017至2019年負債總額分別為15840583萬元、21610065萬元、26374798萬元，又由表12知，流動負債比例超過70%且逐年增加，債權結構不合理，企業(yè)更傾向于瘋狂擴張，所以企業(yè)的經(jīng)營風險和資金壓力較大，需要增加非流動負債的比重，降低企業(yè)經(jīng)營風險，提高償債能力。3.3.3融資成本分析融資成本是資金使用者支付給資金持有者的報酬。由表13可知，中南建設2019年融資金額為235.61億元，其中94.00億元來自銀行貸款，又從年報中了解到中南建設所需銀行貸款的平均利率為6.6%，融資成本處于較低水平；非銀行金融機構貸款平均利率為8.42%，債券為9.09%，都比銀行貸款的利率高，成本也就隨之升高?？梢缘贸觯心辖ㄔO2019年的整體融資成本是8.04%，相對較高，會在公司發(fā)展時影響其穩(wěn)定性。表13中南建設2019年融資機構及利率水平融資途徑期末融資余額（億元）融資成本區(qū)間（%）期限結構1年之內1-2年2-3年3年以上銀行貸款387.263.20-10.0094.00103.5092.9996.77非銀行金融機構貸款188.414.35-13.50121.6163.103.700.00債券123.567.30-10.8820.0055.0243.954.59合計699.23-235.61221.62140.64101.36數(shù)據(jù)來源：中南建設2019年年報4中南建設融資策略存在的問題及改進建議4.1中南建設融資策略存在的問題4.1.1融資風險升高由表12可知，中南建設流動負債所占比例極高，所以可以知道中南建設在融資時比較喜歡用短期貸款。但通常房地產(chǎn)企業(yè)的流動負債不應該高于40%，過高的話會降低其經(jīng)營業(yè)績，帶來經(jīng)營風險。中南建設的流動負債率遠高于行業(yè)值所以其債權結構及其不合理，融資及經(jīng)營風險也較高，又根據(jù)表4，中南建設的流動比率逐年下降且均小于2，說明短期償債能力較弱，當短期債務到期時，公司會面臨較大的償債壓力，所以中南建設以后應側重于長期貸款。從年報中可以了解到，截止2019年9月，中南建設及其子公司擔?？偨痤~已經(jīng)達到了608.92億元，僅在2019年9月就位三個公司提供了大額擔保，大量擔保帶來債務風險，且其擔保的企業(yè)償債能力都比較一般，給中南建設的發(fā)展埋下隱患。4.1.2融資方式陳舊中南建設需要大量資金，融資過程中銀行貸款占據(jù)相當大的比例，但是現(xiàn)在國家嚴格限制高杠桿的貸款，房地產(chǎn)行業(yè)就面臨巨大壓力。由表8知，中南建設的銀行貸款比例一直較大且近幾年逐漸越來越大，甚至2017年達到了21.39%，這樣就給公司帶來巨大壓力，同時由表12知，流動負債所占比例超過70%，就使公司在面臨短期負債到期時無法償還的窘境，帶來經(jīng)營風險。中南建設還頻繁為子公司擔保提供貸款金額，年報顯示，中南建設在2019年1至6月對外融資擔保金額從60多萬元到10多億元。截止2019年9月，中南建設及其子公司擔保總金額已經(jīng)達到了608.92億元。擔保貸款是在當前大環(huán)境下比較好的融資取得，但是頻繁大額為其他公司提供擔保貸款，會增高擔保公司的債務，加大該公司的債務風險，為以后的經(jīng)營發(fā)展埋下隱患。4.1.3融資結構不合理（1）股權過于集中由表1可知中南建設的第一大股東是中南城市建設投資有限公司，其持有股權的比例達到54.26%，超過50%，達到了股權絕對集中。所以中南建設股權過于集中，會給企業(yè)帶來債務風險，對其經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。資產(chǎn)負債率過高由圖1可知，中南建設的資產(chǎn)負債率在90%上下浮動，遠遠超過了同行業(yè)的均值，主要是該公司頻繁為子公司及其他公司提供擔保融資，導致高負債，這對該公司來說是具有巨大風險的，長久下去，中南建設所需資金就達不到滿足，可能會導致企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)的融資也就會更加困難，對企業(yè)長久發(fā)展產(chǎn)生不利影響。融資成本不合理由表13可知，中南建設2019年的整體融資成本是8.04%，相對較高，會在公司發(fā)展時影響其穩(wěn)定性。4.2中南建設融資策略的改進建議4.2.1控制融資風險（1）樹立正確的融資觀念和風險意識房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身實際選擇合適的融資渠道和各種融資方式所占據(jù)的比例，選擇風險小、效益高的融資方式。向銀行借款是中南建設的主要融資方式，但是就像上文所顯示的那樣，這會給企業(yè)帶來巨大的風險，所以，企業(yè)應該樹立準確的融資風險觀念，把握企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營狀況和發(fā)展狀況，與時俱進的選擇自己公司最合適的方式，以期待給企業(yè)帶來最大效益并且進可能降低風險。公司的高層及決策人員要找準公司未來的發(fā)展方向，就像中南建設就不能盲目擴張拿地，頻繁提供大額擔保，要專業(yè)、及時的找到公司確實需要擴張或擔保的時機，避免公司陷入危機；第二，公司要健全各項財務和管理制度，讓專業(yè)人士做好預測和事后反思，避免更大風險；最后，公司要提前想好可能遇到的各種風險，在平時就要有風險意識，才會在風險到來時不至于手忙腳亂，不會讓此影響公司的發(fā)展。（2）積極應對國家政策變化2020年夏天“三道紅線”出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)提出嚴格要求，這一舉動會影響到企業(yè)的現(xiàn)金流和未來發(fā)展。中南建設的資產(chǎn)負債率就過高，踩中紅線，所以未來應該降低負債，而不是不管不顧，繼續(xù)高溢價拿地，盲目擴張，必須跟隨政策改變公司的融資規(guī)模，以此來降低風險。（3）提高自身競爭力房地產(chǎn)企業(yè)進行融資是不可避免的，如何能夠有效融資并且獲得所需要的融資金額，前提就是自己公司要有足夠的競爭力。就像中南建設，必須緊跟市場變化，擴大自有資金規(guī)模，提高自身實力，才能夠讓各個金融機構選擇自己，給公司進行融資，才能在市場上處于領先地位。4.2.2創(chuàng)新融資方式推行房地產(chǎn)投資信托融資房地產(chǎn)行業(yè)融資大部分來自銀行貸款，方式單一且風險大，就需要尋求新的融資方式，房地產(chǎn)信托融資就是一種很好的選擇。房地產(chǎn)投資信托是由專門機構進行投資，然后將所得到的收益按照一定的比例分給投資者的一種基金。投資信托過程中有專門的托管人和基金管理人，專業(yè)性特別強；投資信托相比較于其他的融資方式來說，限制比較小，周期短，加上過程中有專業(yè)人士參與，優(yōu)點突出。中南建設用這種方式進行融資的話，可以將金額巨大的交易拆分成金額比較小的證券投資，這樣一來就增加了社會閑散資金的利用，不僅融資渠道被加寬，也大大提高了資金的利用效率。（2）海外發(fā)債海外融資籌集資金的速度很快，并且市場機制相對比較成熟，對企業(yè)的成長有很大好處。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，中南建設在六月份首次發(fā)行3.5億美元的海外債券，利率收窄，在3小時內訂單就達到了10億美元，得到了將近4倍的超額認購，得到了認同，也籌集到了大量資金，所以中南建設應該加大力度在海外融資上，來獲得更多投資者的認可。（3）房地產(chǎn)抵押貸款證券化房地產(chǎn)抵押貸款證券化就是企業(yè)將缺乏流動性的資產(chǎn)轉變?yōu)樽C券出售給投資者以獲得融資的一種行為。這種融資方式可以大大增加現(xiàn)金的流動性，使企業(yè)不至于資金斷流，中南建設可以將自己企業(yè)流動性差的、不容易被投資者所接受的資產(chǎn)抵押，變成可以被投資者接受的證券，也可以將流動性較差的產(chǎn)品抵押給金融機構來換取貸款，這樣不僅獲取了利益，還會降低企業(yè)的信貸風險，也完成了對資產(chǎn)負債結構的進一步升級。4.2.3調整融資結構（1）調整股權集中程度中南建設第一大股東的持股比例超過了50%，屬于絕對控股，這樣過高的股權集中會讓公司在決策時意見過于統(tǒng)一，缺少更多的有效意見，不夠民主，對公司的新發(fā)展也不能起到有利影響。所以，中南建設應該調整股權集中度，降到合理范圍內，這樣就會讓公司固定相互監(jiān)督，并且一個股東無法決定，不會形成“一言堂”，在決策時可以集思廣益，也能夠防止有些股東以權謀私，達到公司長遠發(fā)展的目的。中南建設降低股權集中程度可以選擇引進外部投資者。這樣不僅可以給企業(yè)帶來投資，增加現(xiàn)金流，還會是股權集中度降低，減少決策錯誤。引進外來的投資者可以直接發(fā)行股票，也可以將中南建設的債權變成股權，讓外來的投資者參與企業(yè)日?；顒雍凸芾黼A層，對企業(yè)的發(fā)展提出意見，對管理進行制約。（2）降低資產(chǎn)負債率由表6可知，中南建設的存貨周轉率逐年降低，缺乏流動的現(xiàn)金，所以該企業(yè)應該將存貨的變現(xiàn)速度加快來提高企業(yè)的可流動現(xiàn)金，以便間接的降低中南建設的資產(chǎn)負債率。由圖1可知中南建設的資產(chǎn)負債率高于行業(yè)平均水平，使融資風險加大。中南建設可以通過發(fā)行可轉換債券來降低資產(chǎn)負債率，可轉換債券的票面利率比較低，融資成本也很低，具有巨大的升值潛力。由表10知，這八家可轉換債券的票面利率最高為3.0%，最低為0.2%，都遠遠低于中南建設2019年發(fā)行債券的加權平均票面利率7.4%，說明發(fā)行可轉換債券的資本成本更低，所以可以加大發(fā)行量，降低成本和資產(chǎn)負債率。（3）降低融資成本中南建設需要降低融資成本，除了降低負債以外，還需要進行合理的融資，不能無限制的為其他企業(yè)金融融資擔保，讓自己背上越來越多的外債，同時也要盡可能的節(jié)約成本，減少成本。5研究結論本文通過對中南建設財務現(xiàn)狀和融資狀況的分析發(fā)現(xiàn)中南建設在發(fā)展過程中存在諸多問題。中南建設采取的是擴張型的融資策略，融資方式非常單一，銀行貸款占據(jù)了很大比例，并且頻繁為子公司及外公司提供高額擔保，給企業(yè)帶來債務風險。中南建設可以通過降低融資成本、遵循以前的道路繼續(xù)拓展海外融資等方式，來確保資金的穩(wěn)定，從而規(guī)避行業(yè)風險。希望這些建議可以對中南建設在融資方式和結果方面起到實際的效果，以便公司能夠降低融資成本和風險，更好更長久的發(fā)展。參考文獻NurlelaNurlela,SulastriSulastri,UmarHamdanAJ,AgustinaHanafi.TheInfluenceOfInvestmentDecisionsAndFinancingDecisionsOnFirmValueWithProfitabilityAsInterveningVariables(EmpiricalStudyOnCompaniesListedInIndonesianShariaStockIndex)[J].InternationalJournalofMulticulturalandMultireligiousUnderstanding,2019(2),447-456.MarcoBotta.FinancingDecisionsandPerformanceofItalianSMEsintheHotelIndustry[J].CornellHospitalityQuarterly,2019(60),335+354.SunainaKanojia,VipinAggarwal,AnkushBhargava.DescendantsofFinancingDecisionwithReferencetoCapitalStructure:AnEmpiricalAnalysisofIndianSMES[J].SEDME(smallEnterprisesDevelopmentManagement8ExtensionJournal),2020(1),33-42.楊娜.萬科集團融資結構研究[D].中國石油大學,2018.周靈玲.A房地產(chǎn)有限公司融資策略研究[D].華南師范大學,2018.王可夫.中國恒大融資策略分析[D].河北金融學院,2018.張雯婷.綠地控股融資策略的案例研究[D].吉林大學,2019.