房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告案例

實(shí)用文檔文案大全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容積率(地上)：≤4.624、綠化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車(chē)庫(kù)。裙樓共4層，1～2層為商業(yè)用途，3～4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書(shū)店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為20層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表6-1與表6-2。表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338(地上)平均每戶(hù)建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶(hù)居住人數(shù)人3.5公建面積平方米5077人均居住用地平方米35.38綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶(hù)數(shù)戶(hù)306車(chē)庫(kù)面積平方米7500表6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個(gè)）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車(chē)庫(kù)72007764設(shè)備面積300人防面積264三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開(kāi)展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表6-3。四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算（1）土地出讓地價(jià)款包括兩部分：①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬(wàn)元。②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬(wàn)元。表6-3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)20112012201320141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線(xiàn)內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷(xiāo)售27（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表6-4：表6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%332.022可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%166.0053水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55.3354通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%276.6755場(chǎng)地平整費(fèi)60元／平方米73.38總計(jì)903.415（3）建安工程費(fèi)參照有關(guān)類(lèi)似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表6-5。表6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙樓18325平方米其中商鋪：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合計(jì)11067（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-6：表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬(wàn)元／公頃5.5338頃359.72供水工程15萬(wàn)元／公頃5.5338公頃833道路工程42.13萬(wàn)元／公頃0.5233公頃22.054綠化工程5.4萬(wàn)元／公頃0.306公頃1.655其他工程占建安工程費(fèi)的2%11067萬(wàn)元221.34合計(jì)687.74（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其估算過(guò)程參見(jiàn)表6-7：表6-7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅553.35建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1328.04建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44.26建安工程費(fèi)×4‰4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：19.28商鋪：67.49住宅：0.3噸／人，600元／噸商鋪：0.1噸／人，600元／噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.75商鋪：105.984住宅：4kVA／戶(hù)，480元/kVA商鋪：8kVA／百㎡，1000元/kVA6其他221.34建安工程費(fèi)的2%合計(jì)2398.494（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：28110.384萬(wàn)元。2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（748.89(萬(wàn)元)（2）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；銷(xiāo)售代理費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的2%；其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的1%。合計(jì)為2606.34萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)表6-9。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第1年借款9000萬(wàn)元，貸款利率為6.5%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5（萬(wàn)元）第2年應(yīng)計(jì)利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125（萬(wàn)元）第3年應(yīng)計(jì)利息：(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928（萬(wàn)元）則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1393.5053萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-14貸款還本付息表。開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4748.7353萬(wàn)元?？偝杀举M(fèi)用合計(jì)：32859.1193萬(wàn)元(35965.37)3、投資與總成本費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表6-8。表6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本28110.384以下(1)～(6)項(xiàng)合計(jì)（1）土地費(fèi)用12332（2）前期工程費(fèi)903.415（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)687.74（4）建安工程費(fèi)11067（5）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)2398.494（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)148.892開(kāi)發(fā)費(fèi)用4748.7355以下(1)～(3)項(xiàng)合計(jì)（1）管理費(fèi)用748.89（2）銷(xiāo)售費(fèi)用2606.34銷(xiāo)售收入×5%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用1393.50533合計(jì)32859.11934、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算（1）銷(xiāo)售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：住宅：6700元／平方米商鋪：17200元／平方米車(chē)位：21萬(wàn)元／個(gè)（2）銷(xiāo)售收入的估算本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車(chē)位188個(gè)。詳見(jiàn)表6-9表6-9銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入住宅37899平方米6700元／平方米25392.33商鋪13248平方米17200元／平方米22786.56車(chē)位188個(gè)210000元3948合計(jì)52126.89（3）銷(xiāo)售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見(jiàn)表6-10表6-10銷(xiāo)售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%2487616666.9231993.416商鋪：60%6748.812957.696車(chē)位：60%112.82368.8第三年住宅：40%1658412272.1622965.984商鋪：40%5299.29114.624車(chē)位：40%751579.2合計(jì)100%100%31993.41622965.98454959.1145、稅金估算（1）銷(xiāo)售稅金與附加估算具體見(jiàn)表6-11表6-11銷(xiāo)售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入×5%1599.67081148.29922城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%111.9780.383教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%47.9934.454教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%63.9845.935防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.18%57.5841.346印花稅銷(xiāo)售收入×0.05%15.9911.487交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.5%159.97114.83合計(jì)銷(xiāo)售收入×6.43%2051.171476.71（2）土地增值稅估算具體見(jiàn)表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷(xiāo)售收入54959.1142扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和42015.07612.1開(kāi)發(fā)成本取(2.1)項(xiàng)的20%28110.3842.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用4748.73532.3銷(xiāo)售稅金及附加3533.882.4其他扣除項(xiàng)目5622.07683增值額(1)－(2)12944.03794增值率(3)／(2)×100%30.81%5增值稅稅率(4)≤50%30%6土地增值稅(3)×(5)3883.216、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需332859.1193萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金15000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬(wàn)元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表6-13。表6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期第0年第一年第二年第三年1建設(shè)投資32859.1193016013.26794.3129715.40722資金籌措32859.119302.2自有資金1500007516.52776.539572.2借貸資金900009000002.3預(yù)售收入再投入8859.1193004017.81215758.40727、借款還本付息估算長(zhǎng)期借款9000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見(jiàn)表6-14。表6-14借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)011292.55646.251.2本年借款90009000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1393.51.3292.5734.0125366.99781.4年底還本付息12393.510306380.26256013.24781.5年末借款累計(jì)11292.55646.2502借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收12393.510306380.26256013.2478五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%，具體計(jì)算見(jiàn)表6-15表6-15現(xiàn)金流量表（全部投資）單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算期01231現(xiàn)金流入0031993.41622965.9841.1銷(xiāo)售收入0031993.41622965.9842現(xiàn)金流出016013.213688.76215698.9462.1建設(shè)投資016013.26794.329715.412.2銷(xiāo)售稅金及附加002120.3281413.5522.3土地增值稅002329.9261553.7842.4所得稅002444.1883016.203凈現(xiàn)金流量(1)－(2)0-16013.218304.6547267.0384稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2.4)0-16013.220748.84210283.238評(píng)價(jià)指標(biāo)：eq\o\ac(○,1)稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=10316.3（萬(wàn)元）②稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=6030.19（萬(wàn)元）③稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=67.84%④稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=45.50%（2）動(dòng)態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開(kāi)始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為10316.3萬(wàn)元和6030.19萬(wàn)元，均大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。②內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為67.84%%和45.50；均大于同期貸款利率6.5%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1）損益表具體見(jiàn)表6-17表6-17損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷(xiāo)售收入031993.41622965.9854959.42總成本費(fèi)用019715.471013143.6432859.11933銷(xiāo)售稅金及附加02120.321413.553533.884土地增值稅02329.921553.783883.725利潤(rùn)總額(1－2－3－4)07827.76855.0114682.716所得稅(5)×44%02444.1883016.206460.39247稅后利潤(rùn)(5)－(6)04383.5123838.818222.31268盈余公積金(7)×10%0438.3512383.881822.231269可分配利潤(rùn)(7)－(8)03945.46083454.9297400.08584（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)①全部投資的投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／總投資額×100%=（14682.71/32859.1193)×100%=44.68%②全部投資的投資利稅率=利稅總額／總投資額×100%=（14682.71+3533.88+3883.72）／32859.1193×100%=67.25%③資本金投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／資本金×100%=（14682.71／15000）×100%=97.88%④資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)／資本金×100%=8222.3176／15000×100%=54.81%（3）靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。3、資金來(lái)源與運(yùn)用表（1）資金來(lái)源與運(yùn)用表具體見(jiàn)表6-18表6-18資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算期1231資金來(lái)源16013.234214.6126395.381.1銷(xiāo)售收入031993.4122965.981.2資本金6013.22221.23429.41.3銀行借款9000002資金的運(yùn)用16013.219513.716619711.69382.1建設(shè)投資16013.26794.329715.412.2借款還本付息06380.26256013.24782.3銷(xiāo)售稅金及附加02120.3281413.5522.4土地增值稅02329.9261553.7842.5所得稅02444.1883016.203盈余資金(1)—(2)014700.89346683.68624累計(jì)盈余資金014700.893421384.5796（2）資金平衡能力分析根據(jù)表6-18，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。4，盈虧平衡分析銷(xiāo)售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷(xiāo)售價(jià)格=54959.4/58647=0.9371（萬(wàn)元）總成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q銷(xiāo)售收入=0.93Q盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷(xiāo)售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不確定分析（1）銷(xiāo)售收入敏感性分析銷(xiāo)售收入變化幅度第0年第一年第二年第三年IRR20%0025594.73318372.7870-16013.211905.972673.841-7.582%15%0027194.40419521.0860-16013.213505.643822.146.709%10%0028794.0720669.390-16013.215105.314970.4420.162%5%0030393.7521817.680-16013.216704.986118.73933.041%0%0031993.41622965.9840-16013.218304.657267.03845.500%-5%0033593.0924114.280-16013.219904.328415.33757.637%-10%0035192.7625262.580-16013.2215049563.63669.520%-15%0036792.4326410.880-16013.223103.6710711.9481.197%-20%0038392.127559.180-16013.224703.3411860.2392.703%-15%018415.1813688.76215698.9460-18415.218304.657267.03829.802%-20%019215.8413688.76215698.9460-19215.818304.657267.03825.413% 變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%銷(xiāo)售收入irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%92.70%六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見(jiàn)表6-19：表6-19項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表類(lèi)別項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)NPVIRR投資利潤(rùn)率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資44.68%67.25%10369.746584572.98164