預(yù)售合同登記備案房屋的執(zhí)行問(wèn)題思考

預(yù)售合同登記備案房屋的執(zhí)行問(wèn)題思考中創(chuàng)聯(lián)律師事務(wù)所劉鈺[論文提要]：一些房開(kāi)商拖欠債務(wù)后，利用商品房預(yù)售合同登記備案來(lái)“轉(zhuǎn)讓”房產(chǎn)逃避執(zhí)行，導(dǎo)致債權(quán)人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法?律對(duì)涉及房地產(chǎn)執(zhí)行的規(guī)定?不夠具體，?司法實(shí)踐中各地法院做法不一，?給律師代理執(zhí)行案件的代理思路造成不確定性。本文從執(zhí)行已辦理預(yù)售合同登記備案的房屋的案例出發(fā)，分析目前預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)、效力、對(duì)買(mǎi)受人權(quán)力的保護(hù)，以及與《物權(quán)法》中預(yù)告登記制度的關(guān)系進(jìn)行比較和分析，認(rèn)為預(yù)售合同登記備案不是預(yù)告登記性質(zhì)，買(mǎi)受人對(duì)于法院執(zhí)行并沒(méi)有當(dāng)然的對(duì)抗力。執(zhí)行中應(yīng)該正確理解《查封規(guī)定》的精神，平衡保護(hù)善意的債權(quán)人、債務(wù)人、第三人合法利益。最后，對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施后預(yù)告登記制度與商品房預(yù)售合同登記備案制度的關(guān)系，以及預(yù)告登記制度對(duì)執(zhí)行工作的影響提出了建議。[關(guān)鍵詞]：預(yù)售合同執(zhí)行預(yù)告登記一、緒言律師代理執(zhí)行案件，工作重點(diǎn)是確定執(zhí)行財(cái)產(chǎn)線索請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在近年來(lái)的執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人的房地產(chǎn)成為重要的執(zhí)行對(duì)象，但是房地產(chǎn)執(zhí)行?一直是執(zhí)行工作中的老大難問(wèn)題??。2004年最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《聯(lián)合通知》)，同年又出臺(tái)了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》），對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)執(zhí)行起到極大的推進(jìn)作用，但是執(zhí)行中仍然存在理解適用不一致的問(wèn)題?！堵?lián)合通知》、《查封規(guī)定》中就法院對(duì)屬于被執(zhí)行人的房地產(chǎn)或預(yù)期權(quán)益采取執(zhí)行措施作出了較明確的規(guī)定，對(duì)于案外人沒(méi)有交清購(gòu)房款沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記的房屋，規(guī)定明確法院可以查封。對(duì)于案外人沒(méi)有交清購(gòu)房款沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，但是辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的，法院能否對(duì)該房產(chǎn)查封執(zhí)行，對(duì)此實(shí)務(wù)中存在理解分歧。房開(kāi)商利用商品房預(yù)售合同登記備案來(lái)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)逃避執(zhí)行，導(dǎo)致大量債權(quán)人的債權(quán)長(zhǎng)期不能實(shí)現(xiàn)的案件屢見(jiàn)不鮮，造成了極壞影響。對(duì)此類(lèi)案件如果處理不好，不是無(wú)法保障債權(quán)人的權(quán)益，就是有可能會(huì)侵害第三人的合法權(quán)益，成為影響構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的不良因素。本文通過(guò)本人代理的一個(gè)執(zhí)行案例的分析，對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的房屋的執(zhí)行問(wèn)題進(jìn)行探討，以及對(duì)《物權(quán)法》中相關(guān)的預(yù)告登記制度對(duì)執(zhí)行工作的影響進(jìn)行分析思考。案例：甲房開(kāi)公司拖欠被拆遷戶(hù)乙貨幣安置補(bǔ)償費(fèi)300余萬(wàn)元，在訴訟過(guò)程中甲將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的尚未取得所有權(quán)屬登記的商品房預(yù)售給丙，并辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，丙僅支付部分購(gòu)房款，也未辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記。被拆遷戶(hù)乙根據(jù)法院生效判決申請(qǐng)執(zhí)行甲房開(kāi)公司，法院對(duì)甲房開(kāi)公司預(yù)售給丙的商品房采取查封措施，丙知悉后向法院提出執(zhí)行異議，法院能否查封該房產(chǎn)？對(duì)于這一案件，有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，案外人丙購(gòu)買(mǎi)被執(zhí)行人甲的房屋并辦理房屋預(yù)售合同登記備案，因此丙對(duì)房屋享有合法所有權(quán)，或者享有對(duì)抗第三人的排他權(quán)，因此法院不能查封執(zhí)行該房產(chǎn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照《查封規(guī)定》）第17條的規(guī)定，案外人丙購(gòu)買(mǎi)被執(zhí)行人甲的房屋，未辦理過(guò)戶(hù)登記，且沒(méi)有支付全部?jī)r(jià)款的，故本案可以查封被執(zhí)行人預(yù)售給丙的房產(chǎn)。這兩種觀點(diǎn)之爭(zhēng)的焦點(diǎn)在于房屋預(yù)售合同登記備案的效力，部分法院的判決和地方法規(guī)、法學(xué)理論界基本上持這樣的觀點(diǎn)：如果預(yù)售房屋辦理了預(yù)售登記備案，則買(mǎi)受人享有對(duì)抗第三人的排他權(quán)，買(mǎi)受人對(duì)該房屋的期待權(quán)具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，但是，如果沒(méi)有辦理預(yù)售登記，則買(mǎi)受人對(duì)售房人僅享有的是一般債權(quán)，這種權(quán)利不能對(duì)抗第三人。按照此觀點(diǎn)，如果案外買(mǎi)受人已經(jīng)辦理了預(yù)售登記備案的房屋被查封，買(mǎi)受人可以提出執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)裁定撤消查封。如果沒(méi)有進(jìn)行預(yù)售登記備案，則人民法院有權(quán)查封，買(mǎi)受人只能向出賣(mài)人主張權(quán)利。但是，也有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為現(xiàn)行法律沒(méi)有賦予商品房預(yù)售合同登記備案具有對(duì)抗第三人的排他性的法律效力，更沒(méi)有對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力，因此合同登記備案與否并不是影響房屋能否被執(zhí)行的要素。由此可見(jiàn)，由于現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售登記的性質(zhì)沒(méi)有明確界定，各地法院對(duì)此理解也不盡一致。二、商品房預(yù)售合同登記備案的法律分析（一）商品房預(yù)售合同備案的法律規(guī)定綜觀我國(guó)目前相關(guān)的法律法規(guī)，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均規(guī)定預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上主管部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，我國(guó)實(shí)行登記備案制度的目的主要是房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)合同的一種行政管理措施，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查。對(duì)登記備案的性質(zhì)和效力卻未予明文規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。該司法解釋明確了房屋買(mǎi)賣(mài)合同登記備案不是確立合同效力的必要條件。目前尚無(wú)法根據(jù)相關(guān)法規(guī)得出購(gòu)房者在預(yù)售登記后權(quán)利優(yōu)先其他物權(quán)人的結(jié)論?，F(xiàn)階段商品房預(yù)售合同登記備案制度登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是一種備案性質(zhì)行政管理手段，尚不能發(fā)揮保護(hù)民事權(quán)利的作用。（二）商品房預(yù)售合同登記備案的學(xué)術(shù)理論觀點(diǎn)在理論界，對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案制度的性質(zhì)和法律效力，主要有以下幾種觀點(diǎn)：一是物權(quán)效力說(shuō)，以王利明為代表，認(rèn)為商品房在預(yù)售登記后，買(mǎi)受人享有未建成房屋的準(zhǔn)物權(quán)，通過(guò)登記的方法予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于保護(hù)債權(quán)，使買(mǎi)受人的優(yōu)先權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。二是債權(quán)物權(quán)化說(shuō)，商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記，預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。三是無(wú)對(duì)抗第三人效力說(shuō)，商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記制度有著根本的區(qū)別，商品房無(wú)論是否進(jìn)行預(yù)售登記，僅僅具備登記備案的作用，都不會(huì)產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。（三）商品房預(yù)售合同登記備案的實(shí)踐操作方法在實(shí)踐中各地對(duì)預(yù)售合同登記備案有不同規(guī)定，近年來(lái)大多采取網(wǎng)上登記備案方式，最多只是對(duì)預(yù)售合同的形式審查。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)審查開(kāi)發(fā)企業(yè)具備辦理《商品房預(yù)售許可證》的材料后，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。”并沒(méi)有規(guī)定在辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)時(shí)的審查條件，僅僅是一種合同形式的備案，以及審查該房屋在此之前沒(méi)有其他預(yù)售登記、抵押備案。（四）商品房預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)和效力對(duì)前述案例持第一種觀點(diǎn)的人有兩種認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，一是認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案就代表確定房屋所有權(quán)屬，備案后房屋就屬于買(mǎi)受人所有，無(wú)論買(mǎi)受人是否付清價(jià)款，法院均不得進(jìn)行查封。另一種認(rèn)識(shí)是，商品房預(yù)售合同登記備案因其公示公信原理，使得買(mǎi)受人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的準(zhǔn)物權(quán)的排他性質(zhì)，因此法院不得為執(zhí)行其他債權(quán)人的債權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行查封。筆者認(rèn)為這兩種認(rèn)識(shí)都缺乏法律規(guī)定支撐。首先，基于所有權(quán)的特性和對(duì)各方面利益的權(quán)衡，應(yīng)當(dāng)肯定預(yù)購(gòu)人依據(jù)合同登記備案不代表就取得了房屋所有權(quán)。我國(guó)相關(guān)法律并未明確規(guī)定預(yù)售合同登記屬于不動(dòng)產(chǎn)登記?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》中均明確了預(yù)售合同登記備案與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是兩個(gè)不同的概念。不動(dòng)產(chǎn)登記是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記薄上，登記內(nèi)容能夠?yàn)槿藗兯殚?，并且該不?dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)存在。商品房預(yù)售合同登記備案顯然不符合這些要素。在房屋預(yù)售合同生效時(shí)房屋尚未存在，所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實(shí)權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，難以形成排他性權(quán)利。從房屋所有權(quán)的歸屬對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)進(jìn)行分析，買(mǎi)賣(mài)合同中風(fēng)險(xiǎn)由所有權(quán)人承擔(dān)，如此建筑期間房屋就歸預(yù)購(gòu)人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，顯然加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。在建房屋的所有權(quán)如歸預(yù)購(gòu)人所有，還會(huì)影響到承包人在開(kāi)發(fā)商不能支付工程款的情況下依法對(duì)承建房屋行使留置權(quán)等等。因此商品房預(yù)售登記不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記，在辦理權(quán)屬登記之前，購(gòu)房人只擁有購(gòu)房合同的債權(quán)，而不可能取得所購(gòu)房屋的物權(quán)。其次，商品房預(yù)售合同登記備案是否具有對(duì)抗第三人物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類(lèi)、效力、內(nèi)容、公示方法等只能依據(jù)法律規(guī)定，債權(quán)對(duì)抗第三人物權(quán)，屬于優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)采取法定原則。我國(guó)目前沒(méi)有法律規(guī)定商品房預(yù)售合同具有對(duì)抗第三人物權(quán)的法律效力的情形下，不能僅僅因預(yù)售合同登記具有公示作用而認(rèn)為購(gòu)房者的權(quán)利具有對(duì)抗第三人物權(quán)的法律效力。（五）商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)執(zhí)行的影響有些學(xué)者站在保護(hù)消費(fèi)者、保護(hù)弱者的立場(chǎng)上認(rèn)為：在房開(kāi)公司作為被執(zhí)行人時(shí)，對(duì)已經(jīng)出賣(mài)給第三人并辦理了合同登記備案的房產(chǎn)就不應(yīng)該查封，否則第三人的權(quán)益得不到保護(hù)，會(huì)出現(xiàn)公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵害問(wèn)題[1]。但事實(shí)上，第三人的權(quán)益可以運(yùn)用其他的規(guī)定得以相應(yīng)的保護(hù)。在實(shí)踐中，通常是簽訂購(gòu)房合同、交付房?jī)r(jià)款、辦理預(yù)售合同登記備案、交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)等幾個(gè)步驟。因此，對(duì)大部分按照正常程序購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者，都可以適用《查封規(guī)定》中的第十七條第二款“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！比绻陨唐贩款A(yù)售合同登記備案作為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的登記，則利用房屋預(yù)售登記合同進(jìn)行虛假的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)從而逃避執(zhí)行的違法成本太低，與所謂“公權(quán)力對(duì)私權(quán)的侵害”相比，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的侵害更大，對(duì)債權(quán)人的合法利益保護(hù)更是隱藏的地雷。在房開(kāi)商拖欠銀行貸款、施工單位工程款、被拆遷人的安置費(fèi)用等大量債務(wù)的案件中，房開(kāi)商往往利用商品房預(yù)售合同登記備案，很容易地就將其開(kāi)發(fā)的房屋通過(guò)商品房預(yù)售的形式“轉(zhuǎn)讓”給他人，其中不乏假借其內(nèi)部職工、其親屬朋友之名的虛假轉(zhuǎn)讓。因此，司法解釋中并沒(méi)有以是否辦理商品房預(yù)售合同登記備案作為享有所有權(quán)的標(biāo)志，而是堅(jiān)持在目前的法律規(guī)定下，以過(guò)戶(hù)登記作為取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有效形式。分析最高人民法院法釋?zhuān)?002）16號(hào)《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》），可以發(fā)現(xiàn)該司法解釋只是采用了“已付全部或者大部分房款的消費(fèi)者”可以對(duì)抗承包人優(yōu)先受償權(quán)的提法，并未將辦理預(yù)售登記作為對(duì)抗承包人優(yōu)先受償權(quán)的必要條件。從法律解釋學(xué)的角度看，也應(yīng)理解為適用于已交付全部或大部分購(gòu)房款未辦理預(yù)售登記的購(gòu)房人。再來(lái)分析最高法院的《聯(lián)合通知》和《查封規(guī)定》，《聯(lián)合通知》第十五條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！钡谑鶙l規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記?！薄恫榉庖?guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！睂?shí)踐中對(duì)這兩份法律文件的理解分歧很大，一種認(rèn)識(shí)是根據(jù)《聯(lián)合通知》，認(rèn)為辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的房屋就屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，可以采取查封措施，那么同理，案外人已辦理了預(yù)售合同登記備案的也應(yīng)該取得了房屋所有權(quán)，就不應(yīng)該作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封措施。另一種認(rèn)識(shí)是，被執(zhí)行人對(duì)其購(gòu)買(mǎi)并已辦理預(yù)售合同登記備案的房屋，只是取得了期待權(quán)，因此，法院只是可以采取預(yù)查封措施，并不是作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。預(yù)查封是《通知》新創(chuàng)立的一項(xiàng)強(qiáng)制執(zhí)行措施?，?是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)告登記手續(xù)，被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施?，之所以創(chuàng)立預(yù)查封這樣一項(xiàng)制度?，?是因?yàn)楸粓?zhí)行人對(duì)未經(jīng)登記的物權(quán)或者預(yù)期物權(quán)享有的僅僅是一種受限或者期待利益?，?是否能夠成為完全的真正的權(quán)利主體?，?尚處于不確定狀態(tài)?。?《查封規(guī)定》進(jìn)一步明確規(guī)定不以是否辦理預(yù)售合同登記備案作為判斷房屋權(quán)屬的條件，而是以買(mǎi)受人是否實(shí)際占有并付清房款來(lái)判斷其對(duì)房屋享有的權(quán)益。因此可以看出，相關(guān)司法解釋也并沒(méi)有規(guī)定商品房預(yù)售合同登記備案當(dāng)然具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)，更沒(méi)有賦予其對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。三、商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記的關(guān)系對(duì)前述案例持第一種觀點(diǎn)的人，認(rèn)為通過(guò)預(yù)售登記，買(mǎi)受人預(yù)購(gòu)房屋被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。其理論基礎(chǔ)是認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案具有預(yù)告登記的效力，可以使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的排他性權(quán)利?。那么究竟商品房預(yù)售合同的登記是否屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，《物權(quán)法》中規(guī)定的預(yù)告登記制度又具有什么法律性質(zhì)和效力，對(duì)執(zhí)行工作有什么影響，這一新課題值得我們司法實(shí)務(wù)界和法學(xué)理論界加以重視研究。預(yù)告登記制度最早起源于早期普魯士法規(guī)定的異議登記，后來(lái)為德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法所借鑒。預(yù)告登記是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。此種登記在性質(zhì)上屬于預(yù)備登記，是在本登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記，該登記并不具有終局的確定的效力。預(yù)告登記權(quán)利人在登記時(shí)只能取得或者涂銷(xiāo)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，即在未來(lái)才能變成完成權(quán)的登記。從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，都體現(xiàn)出預(yù)告登記使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，使債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張和滲透。我國(guó)以往的民事法律中并沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)告登記制度，只在一些地方性法規(guī)作出了規(guī)定，《上海市房地產(chǎn)登記條例》首次規(guī)定了預(yù)告登記，山西、天津、新疆、廣州等地也有類(lèi)似規(guī)定。新頒布即將實(shí)施的《物權(quán)法》在法律層次上首次對(duì)預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。我國(guó)商品房預(yù)售合同的登記是否屬于預(yù)告登記，理論界有不同認(rèn)識(shí)，王利明教授認(rèn)為：商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過(guò)商品房的預(yù)售登記保護(hù)買(mǎi)受人所享有的權(quán)利[2]。余能斌教授則認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒(méi)有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。[3]筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)。第一，根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，對(duì)當(dāng)事人及第三人利益影響極大，必須有法律明確的規(guī)定，在我國(guó)，認(rèn)定商品房預(yù)售登記是預(yù)告登記尚沒(méi)有法律依據(jù)。第二，在商品房預(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記。商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無(wú)從體現(xiàn)。第三，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為，而商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法進(jìn)行的。第四，各國(guó)法律對(duì)預(yù)告登記制度大多規(guī)定了具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿(mǎn)足的效力等。我國(guó)沒(méi)有商品房預(yù)售登記具有對(duì)抗第三人的規(guī)定。因此，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。四、執(zhí)行預(yù)售合同登記備案房屋應(yīng)注重司法和諧原則平衡各方利益在執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房屋逃避執(zhí)行，使債權(quán)人權(quán)利落空的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。由于被執(zhí)行人以此方式逃避債務(wù)往往涉及到第三人的權(quán)益，因此在執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)注意平衡保護(hù)善意債權(quán)人、債務(wù)人、第三人的合法利益，既要對(duì)屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，又要注意保護(hù)案外人的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前法律規(guī)定下，《查封規(guī)定》對(duì)保護(hù)正常的交易秩序，維護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人和案外人的合法權(quán)益具有積極的實(shí)踐意義，在實(shí)踐中應(yīng)正確理解其精神予以適用。對(duì)商品房預(yù)售合同登記備案的房屋的執(zhí)行問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持正確理解適用現(xiàn)行的司法解釋?zhuān)扇〔粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記原則結(jié)合保護(hù)善意第三人的原則確認(rèn)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，對(duì)于被執(zhí)行人已將房屋出售給第三人但還未過(guò)戶(hù)登記的情況，《查封規(guī)定》第十七條明確規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；”依傳統(tǒng)的民法物權(quán)變動(dòng)的基本原理，需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)，如房屋所有權(quán)的變動(dòng)必須以過(guò)戶(hù)登記這一公示方法為要件。如前文所述，商品房預(yù)售合同登記備案不代表房屋所有權(quán)屬確定給買(mǎi)受人，商品房預(yù)售登記備案不當(dāng)然具有對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)，更沒(méi)有對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。對(duì)于只是辦理了商品房預(yù)售合同登記備案，并沒(méi)有支付全部?jī)r(jià)款的合同，也應(yīng)按此規(guī)定辦理，才能夠有效制約被執(zhí)行人利用商品房預(yù)售合同登記備案“轉(zhuǎn)讓”房產(chǎn)逃避執(zhí)行。對(duì)于尚沒(méi)有付清價(jià)款的真實(shí)的購(gòu)房人，由于適用該規(guī)定，其權(quán)益將不可避免地受到影響，因?yàn)橘I(mǎi)受人已經(jīng)支付價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，由于法院強(qiáng)制執(zhí)行，其取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的目的將難以實(shí)現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)平衡申請(qǐng)執(zhí)行人和第三人利益，可以給第三人選擇權(quán)，他可以選擇繼續(xù)履行合同，將尚未支付的剩余價(jià)款交付法院，從而取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，法院解除查封，否則將不能阻止法院的執(zhí)行，第三人與被執(zhí)行人的爭(zhēng)議另訴解決。《查封規(guī)定》第十七條關(guān)于“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”對(duì)物權(quán)變動(dòng)的法則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過(guò)程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)，表明了司法解釋機(jī)關(guān)明顯的價(jià)值取向，突破了傳統(tǒng)民法原理，在民法中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記原則下又體現(xiàn)了對(duì)善意第三人的保護(hù)。需要強(qiáng)調(diào)的是，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)戶(hù)登記手續(xù)的情況下，第三人對(duì)此類(lèi)財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利本身就存在瑕疵，所以要認(rèn)定第三人對(duì)此類(lèi)財(cái)產(chǎn)享有排他性權(quán)利，必須在人民法院對(duì)爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施之前支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，在對(duì)案外人提出執(zhí)行異議的審查中，對(duì)是否已經(jīng)“全款支付”的證據(jù)真實(shí)性的認(rèn)定至關(guān)重要。在司法實(shí)踐中，確實(shí)存在被執(zhí)行人利用《查封規(guī)定》第十七的規(guī)定，惡意串通第三人，逃避法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。律師在參加執(zhí)行異議審查聽(tīng)證中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)要求案外人對(duì)履行合同的行為、履行的方式、付款的憑證、資金的來(lái)源等問(wèn)題予以說(shuō)明。案外人不能做出合理解釋?zhuān)蚱涮峁┑淖C據(jù)不具有真實(shí)性，其異議主張應(yīng)當(dāng)不能成立。五、物權(quán)法施行后預(yù)告登記制度對(duì)房地產(chǎn)執(zhí)行的影響1、物權(quán)法施行后的預(yù)告登記我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！泵鞔_規(guī)定了我國(guó)預(yù)告登記制度。今后立法中還應(yīng)通過(guò)各方面的制度完善，厘清在預(yù)購(gòu)商品房情況下商品房預(yù)售合同登記備案及預(yù)告登記的關(guān)系，對(duì)兩者進(jìn)行整合，建立起完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，遵循物權(quán)法的立法精神，更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益。2、預(yù)告登記對(duì)執(zhí)行的影響預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力，就預(yù)告登記的效力而言，主要體現(xiàn)為保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)：第一，違背預(yù)告登記的處分無(wú)效，在預(yù)告登記設(shè)定之后，預(yù)告登記義務(wù)人實(shí)施的處分行為將使預(yù)告登記目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，該處分對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人沒(méi)有法律效力。《德國(guó)民法典》第883條第2項(xiàng)：“在預(yù)告登記后處分土地及其權(quán)利的，在妨害或者侵害請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)，該處分無(wú)效。以強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押方式或者由無(wú)支付能力管理人實(shí)施的處分，適用上句規(guī)定?！钡诙?，預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間確定，而不以依其產(chǎn)生時(shí)在登記簿中記載的時(shí)間為準(zhǔn)。上述這三個(gè)方面分別從排斥義務(wù)人進(jìn)行有害于預(yù)告登記的處分、忽視義務(wù)人財(cái)產(chǎn)狀態(tài)和確保將來(lái)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利地位等角度出發(fā)，增加債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性。第三，在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記保全的權(quán)利從義務(wù)人負(fù)擔(dān)的其他債務(wù)中脫離出來(lái)，仍能夠得以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)國(guó)家征收、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行等行為與預(yù)告登記效力相沖突的時(shí)候應(yīng)當(dāng)如何處理，是司法實(shí)踐中必然會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。正如本文討論的案例中，如果丙購(gòu)買(mǎi)甲的房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，法院能否執(zhí)行該房屋。對(duì)此，各國(guó)規(guī)定不盡相同?！兜聡?guó)民法典》第883條第2款后一部分規(guī)定預(yù)告登記效力可以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。而臺(tái)灣《土地法》第79條第3款規(guī)定：“預(yù)告登記，對(duì)因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無(wú)排除之效力?！惫P者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題應(yīng)具體分析區(qū)別對(duì)待。國(guó)家征收具有國(guó)家強(qiáng)制力，且后果是消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，甚至消滅不動(dòng)產(chǎn)本身，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)因此失去了實(shí)現(xiàn)的可能，預(yù)告登記當(dāng)然不能對(duì)抗國(guó)家征收。就