XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通

XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通2024/3/29XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通項(xiàng)目界定城市新區(qū).中高檔.大盤關(guān)鍵詞1.中高檔——價(jià)值實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵詞2.大盤——節(jié)奏控制、大盤力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通營銷的基本問題“中高檔”——價(jià)值實(shí)現(xiàn)復(fù)合化價(jià)值大規(guī)模樓盤開發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長和自我循環(huán)的能力，需要區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、人文價(jià)值的復(fù)合化發(fā)展價(jià)值脈沖式上升大盤價(jià)值分階段釋放：從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、到人文價(jià)值，最終形成文化競爭，大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化價(jià)值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長、客戶認(rèn)知與品牌的形成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通營銷的基本問題大盤——節(jié)奏控制、大盤力大盤開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏，80%的利潤來自于20%的產(chǎn)品精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通利潤來源于節(jié)奏控制：案例（華僑城－波托菲諾）3-419時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所啟動區(qū)與分期開發(fā)：價(jià)值一路走高，追求終極利潤型首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入強(qiáng)度大，社區(qū)環(huán)境成功營造后，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍?，F(xiàn)金流產(chǎn)品與高利潤產(chǎn)品精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通經(jīng)營大盤如同經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營能力重于產(chǎn)品能力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通大盤營銷規(guī)律總結(jié)形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關(guān)鍵問題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場影響力大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng)強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路1.抓大放小2.強(qiáng)勢（No.1）3.政府營銷營銷策略形象未樹立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價(jià)比立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，借強(qiáng)勢營銷機(jī)會處理問題產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競爭力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開發(fā)策略——分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)生后秀2.客戶營銷3.品牌營銷大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢品牌項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動1.惜售2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通時間軸數(shù)值軸營銷強(qiáng)度曲線銷售價(jià)格曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線現(xiàn)場展示度曲線形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅰ.形象年階段性特征：形象尚未樹立關(guān)鍵問題：1.區(qū)域相對陌生大盤開發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價(jià)值，并通過自身的開發(fā)為城市和區(qū)域增值2.項(xiàng)目價(jià)值相對模糊啟動期是項(xiàng)目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要營銷目標(biāo)：立勢定義區(qū)域價(jià)值，重新建立價(jià)值平臺奠定項(xiàng)目的領(lǐng)袖/霸主地位，超越區(qū)域競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅰ.形象年核心策略：立勢，務(wù)虛重于務(wù)實(shí)1.抓大放小：大主題使項(xiàng)目超越區(qū)域競爭大盤從硬件看，往往需要有1-2個“震撼點(diǎn)”，通過大盤的“震撼點(diǎn)”效應(yīng)，形成城市級的landmark大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價(jià)值的競爭。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷2.強(qiáng)勢營銷確立項(xiàng)目霸主地位（No.1）‘強(qiáng)勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值3.政府營銷建立城市/全國影響力影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路區(qū)域營銷通常依賴于城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目投入等因素的支持，需要通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅱ.主流年階段特征:首期銷售，競爭壓力關(guān)鍵問題：快速成交現(xiàn)金流為王營銷目標(biāo)：贏得高人氣主流客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅱ.主流年核心策略：1.盡量擴(kuò)大客戶層面大盤一定要立足于主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性全城營銷：營銷的啟動階段要盡量降低門檻，廣泛蓄客2.縮短客戶決策周期通過夸張的營銷手段，如足夠強(qiáng)大的展示區(qū)、夸張的推廣活動，制造賣壓，促使快速成交3.高形象下性價(jià)比保證成交率通過項(xiàng)目前期立勢、營造新的生活方式，提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，配合現(xiàn)場完美展示，讓客戶感受超值新區(qū)大盤的早期客戶有明顯的投資意識，投資成功成為未來示范效應(yīng)，因此，首期預(yù)留價(jià)值空間，可見的價(jià)值附送4.本階段是借強(qiáng)勢營銷機(jī)會來處理問題產(chǎn)品的最佳時機(jī)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通總規(guī)模65萬平米，容積率超過3.0紅樹灣片區(qū)“深圳地王”純粹片區(qū)，高起點(diǎn)，高規(guī)劃規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場項(xiàng)目二期，正開發(fā)項(xiàng)目一期，入伙一、二期Townhome1棟2棟3棟5棟項(xiàng)目北區(qū)三、四期，待開發(fā)中信紅樹灣世聯(lián)提供前期顧問及全程銷售代理精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣區(qū)域價(jià)值>個盤價(jià)值策略成功，片區(qū)價(jià)值得到客戶的廣泛認(rèn)同，灣區(qū)概念深入人心；在系列炒作中，樹立了項(xiàng)目在紅樹灣片區(qū)的主導(dǎo)地位，強(qiáng)化了“中信＝紅樹灣”的強(qiáng)烈印象；用純粹富人區(qū)概念主打華僑城和香蜜湖初見成效，灣區(qū)迅速占位一線豪宅之列。區(qū)域營銷，領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣項(xiàng)目命名體現(xiàn)項(xiàng)目特征，并易于延展；巧妙利用“紅樹灣”，將片區(qū)推廣和項(xiàng)目推廣有機(jī)結(jié)合，達(dá)到事半功倍的宣傳效果。搶占片區(qū)制高點(diǎn)：強(qiáng)勢案名精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣1、提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項(xiàng)目的專署代名詞；2、首次亮相無論廣告牌、報(bào)版均圍繞主推廣口號執(zhí)行，在市場上迅速建立起項(xiàng)目的高形象。建立強(qiáng)勢的第一意象精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣

1、形象展示——占領(lǐng)焦點(diǎn)位置：深南路上海賓館廣告牌、機(jī)場廣告牌、梅觀高速廣告牌，地塊對沙河高爾夫和紅樹西岸廣告牌；2、硬件展示——精確選擇展示點(diǎn)A30*30米通透大玻璃體的售樓處，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，倡導(dǎo)體驗(yàn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能；B首批選擇最亮點(diǎn)的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升客戶預(yù)期；C高標(biāo)準(zhǔn)要求看樓通道、清水房、工程材料展示房，充分體現(xiàn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。3、軟件展示——細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)比如在看樓現(xiàn)場處處可見的安全溫馨提示牌，所設(shè)置的擦鞋機(jī)、冰凍濕紙巾、安全帽的護(hù)罩、太陽傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來物管的服務(wù)細(xì)節(jié)及品質(zhì)。高規(guī)格展示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣精確進(jìn)行客戶分級，把握住誠意度高的客戶在保證項(xiàng)目人氣的基礎(chǔ)上，通過設(shè)置不同的門檻篩選客戶，將客戶精確劃分為不同的等級，針對性的進(jìn)行積累和維護(hù)，是確保選房成功的重要措施9.8---9.10：20萬元升級

截流客戶，增加選房成功系數(shù)9月，主要競爭對手紛紛亮相，為確保最誠意的客戶，推出20萬元（110人）升級，直接確定房號6.12---11.20：3000元貴賓卡

低門檻，最大化積累項(xiàng)目人氣3000元貴賓卡（1500人）具備選房順序權(quán)益，并贈送1000元售樓處消費(fèi)額度兩次選房前：5萬元確定選房資格

進(jìn)一步篩選客戶，確保選房成功率5萬元（500人）確定選房資格，篩選客戶，引導(dǎo)客戶意向，降低客戶流失度，貴賓卡確定選房資格后參與選房成功率高達(dá)85%。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣進(jìn)行精準(zhǔn)有效的客戶維護(hù)，節(jié)約成本，直效營銷對于高端客戶，活動在精不在多，每一次活動都要嚴(yán)格控制好品質(zhì)和細(xì)節(jié)，將其作為項(xiàng)目展示的其中一部分，通過活動即維護(hù)了客戶又可以讓客戶更深入的了解項(xiàng)目。客戶為主導(dǎo)，舉辦各類活動，進(jìn)行圈子營銷，有利于節(jié)約成本，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。活動時間效果經(jīng)驗(yàn)工程展示層開放2004年8月充分展示了項(xiàng)目的工程質(zhì)量，讓客戶信心倍增；通過來訪客戶情況初步了解了客戶意向和誠意度。不斷有新的項(xiàng)目信息給到客戶，讓客戶始終保持對樓盤的關(guān)注度；將工程節(jié)點(diǎn)都當(dāng)成一次項(xiàng)目的活動進(jìn)行，吸引客戶上門，保持與客戶的良好聯(lián)系。樣板房開放2004年9月亮點(diǎn)戶型的高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升了客戶對項(xiàng)目的心理預(yù)期；進(jìn)一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準(zhǔn)確的放出房號奠定基礎(chǔ)。自駕游04年10月前往汕頭參觀發(fā)展商曾經(jīng)開發(fā)的各樓盤和產(chǎn)業(yè)，展示了發(fā)展商的實(shí)力；拉近了客戶和項(xiàng)目之間以及客戶之間的距離，開始形成社區(qū)文化自駕游是一種低成本但效果較好的活動形式，客戶的參與度也較高；配備統(tǒng)一的車貼，不要忘記在維護(hù)客戶同時宣傳項(xiàng)目。05年2月多次GOLF賽主要針對Golf愛好者進(jìn)行，建立了他們與項(xiàng)目之間的感情；在發(fā)展商自己的球場舉行，展示了發(fā)展商的實(shí)力。有效的挖掘發(fā)展商可利用資源，既可以展示發(fā)展商的實(shí)力，又可以以較低的成本達(dá)到預(yù)定的效果。大型答謝酒會2004年12月嚴(yán)格把控酒會的品質(zhì)，從而展示了樓盤的高品質(zhì)；客戶踴躍參加，增進(jìn)了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。準(zhǔn)確預(yù)估規(guī)模，做好各方面的準(zhǔn)備，特別是桌椅及餐飲只要活動品質(zhì)控制好，注重細(xì)節(jié)，客戶很樂意參與。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹灣

1、設(shè)置全國接待站，占領(lǐng)一線城市，中信、世聯(lián)各地分公司開設(shè)接待站，建立全國范圍的影響力，為持續(xù)銷售作鋪墊；2、售樓處設(shè)立客戶服務(wù)助理，專門負(fù)責(zé)接待參觀的同行，以開放、熱忱的態(tài)度，歡迎業(yè)界的參觀交流，贏得廣泛的業(yè)界口碑。

建立品牌影響力營銷結(jié)果：項(xiàng)目自2004年10月30日開始銷售到2005年10月2日實(shí)現(xiàn)100％銷售，共計(jì)調(diào)整價(jià)格15次，價(jià)格不斷攀升，項(xiàng)目以9000元/㎡的實(shí)收均價(jià)入市，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)9336.26元/㎡（不含6套樣板房），高出區(qū)域平臺價(jià)格近2000元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅲ.明星年階段特征：首期開發(fā)成功，階段性審美疲勞關(guān)鍵問題：價(jià)格迅速爬升持續(xù)性營銷目標(biāo)：大盤營銷加油站創(chuàng)新形成脈沖式刺激，維持大盤持續(xù)熱銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅲ.明星年核心策略：1.推出全新產(chǎn)品體系或全新產(chǎn)品概念通過領(lǐng)先產(chǎn)品體系營造核心體驗(yàn)點(diǎn)，持續(xù)聚集人氣，保持市場聲音，推動項(xiàng)目整體價(jià)值不斷上升全新的產(chǎn)品概念形成新的價(jià)值標(biāo)桿引領(lǐng)價(jià)格提升2.關(guān)鍵性配套投入：展示生活、示范價(jià)值充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用——保健因素與激勵因素（滿足生活需求、聚集人氣；提升區(qū)域價(jià)值、展示生活方式、示范品質(zhì)）配套的開發(fā)策略——分級、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模問題在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā)3。得業(yè)內(nèi)者得天下精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園區(qū)位：緊鄰東五環(huán)，位于北京十大邊緣片區(qū)之一的東壩片區(qū)；規(guī)模：占地面積66公頃，其中建設(shè)用地49.35公頃；建筑面積逾100萬平方米；容積率約為1.1；綠化率約為40%；總居住人口數(shù)約為5000余戶；形象定位：奧林匹克國際運(yùn)動社區(qū)；產(chǎn)品定位：一二期為4-5層的花園洋房，三期為7~9層電梯小高層；客戶定位：立足區(qū)域，面向全市，定位中產(chǎn)階層為項(xiàng)目主力客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園成功經(jīng)驗(yàn)：傳遞區(qū)域價(jià)值，建立市場預(yù)期強(qiáng)化超低密度優(yōu)勢完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)完善配套，充分營造幸福感專屬物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值前期教訓(xùn)：產(chǎn)品品質(zhì)不夠好配套不能滿足使用需求沒有體現(xiàn)對業(yè)主的人性關(guān)懷無法為業(yè)主提供身份感和安全感未能樹立項(xiàng)目的高檔形象03年開發(fā)第一、二期都是4層的花園洋房沉寂一年，人們對品牌的印象逐漸淡化。后期提高容積率，開發(fā)小高層產(chǎn)品。05年開發(fā)第三期，小高層住宅產(chǎn)品。通過重新整合資源，實(shí)現(xiàn)旺銷。一期雖是低密度，卻未能實(shí)現(xiàn)鮮明的高端形象，收益不高二期開發(fā)，重新整合項(xiàng)目已有資源，確立新的社區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)熱銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園主打奧運(yùn)品牌，建設(shè)社區(qū)運(yùn)動設(shè)施設(shè)計(jì)1200米的奧林匹克大道以及六大主題廣場；在整個大道中，設(shè)置親切隨和的運(yùn)動器材、娛樂活動場地；設(shè)計(jì)14000平米的專業(yè)運(yùn)動城，是一家集健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂、餐飲聚會等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園引進(jìn)北師大品牌教育，并完善社區(qū)生活配套引進(jìn)北師大幼兒園和小學(xué)，約定業(yè)主可以免費(fèi)進(jìn)入北師大幼兒園和附小，對項(xiàng)目促進(jìn)作用極大；社區(qū)配套齊全：超市、郵局、銀行、診所、商業(yè)街、專業(yè)運(yùn)動城、社區(qū)巴士等。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園營銷結(jié)果：簽約情況：05年，共推出房源594套，完成簽約431套，認(rèn)購未簽約的62套。認(rèn)購率為83%實(shí)收均價(jià)：6287元/平米（簽約部分），高出平臺價(jià)格近2000元/平米整體銷售速度：57套/周左右，平均月銷售速度約245套左右精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅳ.價(jià)值年階段特征：大盤力兌現(xiàn)營銷目標(biāo)：問題導(dǎo)向轉(zhuǎn)為目標(biāo)導(dǎo)向：自我超越獲得超額利潤關(guān)鍵問題：價(jià)值整合、大盤力真正釋放項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷、文化營銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅳ.價(jià)值年核心策略：自我營銷1.真實(shí)生活秀大盤持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是核心資源的人文化，人文產(chǎn)生更高附加值和歸屬感；大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨商業(yè)等公建配套的運(yùn)營、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢品牌2.客戶是營銷的主要渠道社區(qū)不斷成熟，社區(qū)實(shí)景展示和生活氛圍展示充分，項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，為社區(qū)不斷聚集人氣成立客戶會，以口碑傳播演繹社區(qū)文化3.品牌營銷、服務(wù)營銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中海國際社區(qū)占地面積：1986畝，連接5000畝森林公園，建筑面積200萬平米，成都地王。世聯(lián)提供前期顧問三階段服務(wù)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中海國際社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，不是一個普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目。五星級酒店涉外醫(yī)院國際學(xué)校國際網(wǎng)球俱樂部高爾夫練習(xí)場住宅郊區(qū)化的大規(guī)模社區(qū)，還是郊區(qū)城市化的新都市主義？-----區(qū)域升值的配套與滿足生活的配套精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中海國際社區(qū)2年起止時間開發(fā)量配套投入體現(xiàn)核心價(jià)值配套投入滿足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道北段國際學(xué)校商業(yè)廣場公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球俱樂部雕塑長廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中心鄰里商業(yè)體現(xiàn)核心價(jià)值，適量生活配套生活配套為主優(yōu)良資產(chǎn)投入高爾夫練習(xí)場森林景觀大道高級會所星期五大道南段休閑廣場配套的分級與分期：配套與居住互為增值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通中海國際社區(qū)推售時間推售量推售物業(yè)類型銷售情況備注2005-9-30占地面積：63475.84㎡建筑面積:104179.8㎡(其中地上82855.4㎡,地下不21324.4㎡)容積率:1.305戶數(shù):556戶車位數(shù):668輛,其中地上124輛,地下544輛;“中海國際社區(qū)?藍(lán)岸”；占地面積6萬㎡，推出銷售的有9棟，建筑面積為26242平米；共176套為5、6層的多層物業(yè)，其中6層為帶電梯的多層洋房價(jià)格4000-5000元/㎡開盤當(dāng)日售磬大部分為中海的老業(yè)主價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡，主要是通過推出物業(yè)屬城市內(nèi)稀缺的、較高端的多層物業(yè)支持；2005-11-26約300套6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡開盤當(dāng)日銷售70%目前銷售約90%價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡銷售速度明顯下降，主要與推銷的物業(yè)為小高層，價(jià)格較高，銷售支持不夠，也與成都銷售進(jìn)行淡季相關(guān)；2005-12下旬不到100套第三批次物業(yè)位于二批次物業(yè)的地塊中心，具有更為優(yōu)良的地理位置和景觀資源6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡當(dāng)天成交只有20-30％目前銷售約80%銷售情況總結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅴ.黃金年?duì)I銷目標(biāo)：自由發(fā)揮關(guān)鍵問題：企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)兌現(xiàn)企業(yè)新產(chǎn)品試驗(yàn)基地企業(yè)品牌示范基地精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅴ.黃金年核心策略：1.惜售高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾總平面世聯(lián)提供銷售代理及營銷顧問項(xiàng)目規(guī)模：總建面108萬平米中國最成功的旅游地產(chǎn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾湖邊會所精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾商業(yè)街精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂城數(shù)碼城華僑城生活精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾價(jià)格時間2001.112002.12002.72004.62003.122004.10850088009300980030000高層高層T.H.多層高層別墅16000高層精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通世聯(lián)成功案例（北中國）

38個城市山東青島檀香灣項(xiàng)目青島中少上揚(yáng)嶗山項(xiàng)目青島假日溫泉項(xiàng)目膠南600畝項(xiàng)目濟(jì)南華山鎮(zhèn)項(xiàng)目煙臺東郊貴族城項(xiàng)目煙臺紅旗南路腹地開發(fā)項(xiàng)目臨沂金雀山項(xiàng)目淄博孝婦河項(xiàng)目日照芳州項(xiàng)目鄒城萬佳都市花園項(xiàng)目泰安林肯花園項(xiàng)目鄒平一河兩湖項(xiàng)目文登濱海新區(qū)項(xiàng)目黑龍江哈爾濱翰林辰霞項(xiàng)目北京北京懷柔雁棲湖項(xiàng)目北京天鴻單店項(xiàng)目北京魯能幸福一村項(xiàng)目北京北清路項(xiàng)目北京東?；瘓@項(xiàng)目北京泰達(dá)溫榆河項(xiàng)目北京東小口項(xiàng)目北京自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目北京延秋園項(xiàng)目北京東隆項(xiàng)目北京懷柔紅螺西區(qū)項(xiàng)目北京月亮河項(xiàng)目北京麗江新城項(xiàng)目北京國泰水景花園項(xiàng)目北京萬達(dá)景藏項(xiàng)目北京香榭花園項(xiàng)目北京御水苑項(xiàng)目北京西府蘭庭項(xiàng)目北京麥卡倫地項(xiàng)目北京招商北苑項(xiàng)目北京豐臺六圈項(xiàng)目北京龍湖西苑項(xiàng)目北京西單安福大廈項(xiàng)目內(nèi)蒙古呼和浩特金橋開發(fā)區(qū)項(xiàng)目呼和浩特東岸國際項(xiàng)目包頭沼潭項(xiàng)目呼倫貝爾國際會展中心項(xiàng)目河北石家莊珠峰國際花園項(xiàng)目石家莊香榭里項(xiàng)目石家莊莊八家莊項(xiàng)目秦皇島劉莊別墅項(xiàng)目秦皇島海洋新城項(xiàng)目唐山豐潤區(qū)項(xiàng)目承德大元寶山別墅項(xiàng)目廊坊香檳國際花園項(xiàng)目邯鄲鑒德商務(wù)中心項(xiàng)目遼寧沈陽奧園項(xiàng)目沈陽萬恒大東區(qū)項(xiàng)目沈陽望花地塊項(xiàng)目沈陽東方儷城項(xiàng)目大連郭水路項(xiàng)目大連億達(dá)棚戶區(qū)項(xiàng)目大連億達(dá)四期項(xiàng)目大連億達(dá)五期項(xiàng)目大連大山村項(xiàng)目大連勞動公園西側(cè)項(xiàng)目大連星期五大道項(xiàng)目瓦房店21萬平方米項(xiàng)目錦州寶地城項(xiàng)目甘肅天水中鐵六局項(xiàng)目天津河南山西陜西西安海洋公園住宅項(xiàng)目西安西部通信產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目西安西部電子信息產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目西安高新區(qū)項(xiàng)目西安臨潼區(qū)項(xiàng)目鄭州廣匯御景項(xiàng)目鄭州楊君劉項(xiàng)目新鄉(xiāng)世紀(jì)村項(xiàng)目安陽貞元項(xiàng)目原陽300畝項(xiàng)目天津紫光華庭項(xiàng)目天津城南新世家項(xiàng)目天津南開區(qū)項(xiàng)目天津王蘭莊項(xiàng)目天津海河水上運(yùn)動世界項(xiàng)目太原太鋼項(xiàng)目太原學(xué)府街項(xiàng)目太原千峰路項(xiàng)目運(yùn)城住宅項(xiàng)目新疆烏魯木齊南門國際城項(xiàng)目吉林長春魯能二道區(qū)項(xiàng)目吉林世紀(jì)新村項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營銷準(zhǔn)備階段溝通世聯(lián)成功案例（南中國）54個城市安徽上海鵬欣一品漫城項(xiàng)目上海綠庭霞飛苑項(xiàng)目上海大上海四季花城項(xiàng)目上海佘山銀湖三期項(xiàng)目上海協(xié)和城二期項(xiàng)目上海星獅嘉定地塊項(xiàng)目上海金山龍澤園項(xiàng)目湖北四川成都今日蜀州城