房地產(chǎn)稅制的研究

房地產(chǎn)稅制的研究一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的主要問題改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，特別是20世紀(jì)90年代初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面興起，熱度狂升。1992年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資731.2億元，比上年增長(zhǎng)117％，開發(fā)土地面積增長(zhǎng)78.1％；1993年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司驟增至19000多家。從1993年7月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走下坡路，1994－1996年，平均每月投資以10個(gè)百分點(diǎn)下降，新開工面積負(fù)增長(zhǎng)的局面長(zhǎng)期得不到扭轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年我國(guó)空置商品房面積到8000多萬平方米，空置率達(dá)20％左右，資金積壓達(dá)到2000億元以上，造成了巨大的資源浪費(fèi)。為此，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)1998年6月30日以前建成的積壓商品房出售在一定期限內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，從1999年下半年開始減半征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，從2000年開始暫停征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。但房?jī)r(jià)居高不下，住房消費(fèi)受到極大抑制，行業(yè)性稅收優(yōu)惠措施效果不明顯。與此同時(shí)，隨著住房制度改革的深入，城鎮(zhèn)居民個(gè)人擁有的房地產(chǎn)數(shù)量大大增加，房地產(chǎn)的擁有格局發(fā)生重大變化。為適應(yīng)這些變化，進(jìn)一步啟動(dòng)和搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅收作為國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段之一，應(yīng)該發(fā)揮其更為重要的積極作用。但是，1994年稅制改革后，我國(guó)尚未形成一套完備的房地產(chǎn)稅收模式，與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不適應(yīng)。（一）稅費(fèi)種類多，“費(fèi)擠稅”現(xiàn)象嚴(yán)重1994年稅制改革后，在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在著不同的相關(guān)稅種。1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的各項(xiàng)稅收。主要有耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已從2000年開始暫停征收）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等。2.房地產(chǎn)交易過程中涉及的稅種。主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。3.房地產(chǎn)靜態(tài)保有中涉及的各項(xiàng)稅收。主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種。此外，在房地產(chǎn)出租時(shí)，還有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地使用稅等稅種。除上述各環(huán)節(jié)的稅收外，涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目更是名目繁多。僅從開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等）多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看，有的各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35％左右，相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用的70％。租、稅、費(fèi)體系設(shè)置不合理，造成征收混亂。（二）立法層次低，稅權(quán)劃分不合理目前，我國(guó)房地產(chǎn)涉及的10余個(gè)稅種，除《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》是由全國(guó)人大通過的法律外，其余由國(guó)務(wù)院頒布的《條例》或《暫行條例》都屬于國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)，立法層次不高，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)稅收中很多屬于地方稅的稅種，中央統(tǒng)得過死，缺乏彈性，征稅范圍也偏窄，既不利于調(diào)動(dòng)地方積極性，也不適應(yīng)分稅制財(cái)稅體制的客觀要求。（三）內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，造成稅負(fù)不公我國(guó)稅制的不規(guī)范在房地產(chǎn)稅收上表現(xiàn)得尤為明顯。例如，按現(xiàn)行稅制，在財(cái)產(chǎn)稅方面，對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員適用的是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，并且僅就房產(chǎn)征稅，地產(chǎn)不征稅；而對(duì)內(nèi)資企業(yè)適用的是1994年稅制改革后實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。另外，在對(duì)土地使用征稅和開發(fā)企業(yè)征收所得稅等方面對(duì)外商投資企業(yè)還有許多優(yōu)惠政策，這樣勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來不利影響，對(duì)房地產(chǎn)占用和使用的稅負(fù)也不公平。（四）稅制設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能難以發(fā)揮在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收方面，既有稅種多、環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的問題；既有收費(fèi)多、收費(fèi)不合理而影響征稅，又有稅收負(fù)擔(dān)不合理的問題。這些問題不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)的占有、使用方面，而且還體現(xiàn)在開發(fā)銷售、交易轉(zhuǎn)讓和租賃承典等方面。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù)；土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)很難科學(xué)劃分；房產(chǎn)稅對(duì)從租行為的征稅與從價(jià)計(jì)稅的實(shí)際稅負(fù)差距較大，而且還要同時(shí)征收其他稅種，很不合理；房地產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種，不利于調(diào)控個(gè)人所得和財(cái)富。這些都需要予以認(rèn)真研究和解決。（五）稅收的輔助制度不健全，計(jì)稅依據(jù)可信度小由于我國(guó)尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。例如，對(duì)房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價(jià)值計(jì)稅，稅收收入缺乏彈性。且不能反映真實(shí)狀況。又如，由于轉(zhuǎn)讓交易房產(chǎn)過程中沒有標(biāo)準(zhǔn)可循，只能以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。而實(shí)際成交價(jià)屬于協(xié)議性價(jià)格，在某些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的操縱下，有些房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低，而我國(guó)尚無法律對(duì)此進(jìn)行約束，導(dǎo)致這部分稅收白白流失。另外我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制度也不完善，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，這些都大大削弱了房地產(chǎn)稅收實(shí)施的有效性。二、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的對(duì)策建議針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的主要問題，為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求，結(jié)合稅制改革進(jìn)程，借鑒國(guó)際房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革?？偟膩碇v，應(yīng)按照科學(xué)、統(tǒng)一、合理、實(shí)效的原則，統(tǒng)一稅制，公平稅負(fù)，拓寬稅基，科學(xué)確定計(jì)稅依據(jù)，合理設(shè)計(jì)稅率，適當(dāng)下放管理權(quán)限，提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。（一）擴(kuò)大稅基，規(guī)范管理，充實(shí)地方政府的財(cái)源當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的主要原因就是開發(fā)建設(shè)成本過高，其中收費(fèi)尤甚。具體體現(xiàn)在：收費(fèi)項(xiàng)目多，收費(fèi)方式很不規(guī)范，政策透明度差；對(duì)同一項(xiàng)目或?qū)ο蠹日鞫愑质召M(fèi)，不但侵蝕稅基，而且房地產(chǎn)收費(fèi)由多頭立項(xiàng)、多頭征集和多頭支配，程序繁瑣，加重了房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，影響了政府對(duì)企業(yè)的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐敗。建議將一部分收費(fèi)改為征稅，擴(kuò)大稅基，減少重復(fù)征收現(xiàn)象，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，加大政策的透明度，簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率。這樣，一方面可以保證地方政府的財(cái)政收入，另一方面又能降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（二）科學(xué)界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵，建立合理的租、稅、費(fèi)體系科學(xué)合理的土地租、稅、費(fèi)體系，可由3個(gè)層次組成：（1）由土地所有者法人代表（或委托機(jī)關(guān)）向土地使用者收取地租（出租或批租）。（2）建立科學(xué)的土地稅收結(jié)構(gòu)。包括土地增值稅、耕地占用稅、土地交易稅（契稅）、土地閑置稅（空地稅）和農(nóng)業(yè)土地稅等。（3）收取土地使用費(fèi)。對(duì)涉及到補(bǔ)償性質(zhì)的服務(wù)收取土地費(fèi)（設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、勞務(wù)補(bǔ)償費(fèi)、工本補(bǔ)償費(fèi)）。1.完善土地租、稅、費(fèi)立法。在土地出租、批租方面的法律現(xiàn)已有《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓條例》，但還要不斷完善。2.借鑒國(guó)外的做法，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的土地稅法及規(guī)范性法律文件進(jìn)行整合重構(gòu)，遵循地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律和市場(chǎng)行為，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，科學(xué)地設(shè)置稅種稅率，并注意與其他土地法律法規(guī)銜接配套，盡量避免矛盾和重復(fù)現(xiàn)象。3.實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)征稅制度。對(duì)土地征稅要根據(jù)土地的不同用途，分別設(shè)置稅目稅率，如設(shè)置土地級(jí)差、閑置土地等稅目，并根據(jù)不同稅目設(shè)計(jì)相應(yīng)的稅率。同時(shí)，要明確規(guī)定減免稅的項(xiàng)目和條件。4.對(duì)土地相關(guān)的收費(fèi)要在清理壓縮的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范。（三）完善房地產(chǎn)稅制，發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控功能1.提高房地產(chǎn)稅收的立法層次，賦予地方相應(yīng)的立法權(quán)和管理權(quán)。特別是財(cái)產(chǎn)稅方面要由全國(guó)人大設(shè)立原則性的基本法規(guī)，并保持適當(dāng)彈性；具體的執(zhí)行政策由各地在總的原則下，自行確立辦法來實(shí)施。通過原則管死、具體搞活的方針充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的宏觀調(diào)控作用。2.將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，在財(cái)產(chǎn)稅體系中統(tǒng)一設(shè)置房地產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)按照國(guó)際慣例規(guī)定為房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值，征收范圍擴(kuò)大到所有由國(guó)家和集體擁有并控制的房地不動(dòng)產(chǎn)。稅率可由各地方政府確定，確定的依據(jù)為各地方政府當(dāng)年除房地產(chǎn)統(tǒng)一稅收收入外財(cái)政收支缺口與應(yīng)征房地產(chǎn)統(tǒng)一稅的房地產(chǎn)評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值?；凇罢l收益，推支付”的原則，稅率應(yīng)分檔次，如市中心地段的稅率應(yīng)高于郊區(qū)，中心城市的稅率應(yīng)高于小城鎮(zhèn)。3.加快合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制的步伐。如外資企業(yè)的土地使用費(fèi)與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實(shí)行國(guó)民待遇原則，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，以適應(yīng)我國(guó)加入WTO后的新情況。4.暫停征收土地增值稅，開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。從實(shí)際操作上看，土地增值稅的征收阻力很大，而且計(jì)征繁瑣，不易執(zhí)行，實(shí)際征收效果極差。應(yīng)考慮暫停征收土地增值稅，其有關(guān)所得通過所得稅等來適當(dāng)調(diào)控。對(duì)炒買炒賣土地使用權(quán)獲取高利的行為，可通過其他行政措施來解決。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，可以有效調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配。作為財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)重要組成部分，開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)房地產(chǎn)的影響極大，也十分必要。但也要注意各種相關(guān)的因素和問題，提高征稅效率。5.擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅范圍，改變計(jì)稅依據(jù)。原則上應(yīng)對(duì)我國(guó)境內(nèi)使用土地和擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人都征稅，并將農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)用房、用地納入征稅范圍。但可根據(jù)各地情況制定—些相應(yīng)的政策措施，如居住用房一定時(shí)期內(nèi)可減免稅等。同時(shí)，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，改變稅基規(guī)定過死、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)做法，以評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，并設(shè)置幅度比例稅率，使其計(jì)稅更為合理，收入更具彈性。對(duì)于原房產(chǎn)從租計(jì)稅的稅率和辦法也應(yīng)作調(diào)整，使稅負(fù)更公平合理。（四）建立健全相應(yīng)的征