房地產(chǎn)行紀(jì)拍賣業(yè)務(wù)與代辦咨詢服務(wù)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課件)

房地產(chǎn)行紀(jì)拍賣業(yè)務(wù)與代辦咨詢服務(wù)案例6-1一起拍賣五大疑點(diǎn)房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù)學(xué)習(xí)目標(biāo)與技能要求學(xué)習(xí)目標(biāo)1．了解房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代辦服務(wù)和咨詢服務(wù)內(nèi)容；2．熟悉房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)知識(shí)；3.熟悉房地產(chǎn)行紀(jì)、拍賣、房地產(chǎn)投資咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格咨詢以及法律咨詢服務(wù)流程；4．掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記、抵押登記代辦的業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)所需的綜合知識(shí)。技能要求1.能夠遵循房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；2.能夠在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；3．能夠獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)行紀(jì)、拍賣活動(dòng)；4．能夠處理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押登記代辦過(guò)程中的相關(guān)事務(wù)；5．能夠基本具備進(jìn)行房地產(chǎn)投資、價(jià)格、法律咨詢工作的能力。案例導(dǎo)入案例6-1：一起拍賣五大疑點(diǎn)案例討論從該起房產(chǎn)拍賣風(fēng)波中受到什么啟發(fā)？學(xué)習(xí)任務(wù)1．調(diào)研本地房地產(chǎn)行紀(jì)、拍賣活動(dòng)；2．到企業(yè)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押登記代辦過(guò)程。房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣1.房地產(chǎn)行紀(jì)房地產(chǎn)行紀(jì)是一種代客買賣的經(jīng)濟(jì)行為，是行紀(jì)人以自己的名義代替委托人進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)，并取得報(bào)酬的法律行為。業(yè)內(nèi)將這種行為稱為“包銷”與房地產(chǎn)居間、代理已有本質(zhì)區(qū)別。這主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的角色不同；②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不同房地產(chǎn)行紀(jì)合同指房地產(chǎn)行紀(jì)人接受委托人的委托，以自己的名義，為委托人從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬的合同。2.房地產(chǎn)拍賣指房地產(chǎn)拍賣人以公開競(jìng)價(jià)的形式，將被拍賣的房地產(chǎn)賣給出價(jià)最高的購(gòu)買者的一種交易行為。拍賣必須符合三個(gè)條件：有兩個(gè)以上的買主，要有競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)高者得。房地產(chǎn)拍賣的原則：①合法原則；②價(jià)高者得的原則；③公開、公平、公正原則拍賣的程序：拍賣的委托階段→拍賣的公告階段→拍賣的操作過(guò)程。經(jīng)交付保證金和領(lǐng)取競(jìng)價(jià)號(hào)牌后，依照公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)參與競(jìng)價(jià)，當(dāng)拍賣師落槌表示成交后，在諸多競(jìng)買人中就會(huì)產(chǎn)生出買受人。就應(yīng)與拍賣人簽署《拍賣成交確認(rèn)書》→拍賣的結(jié)算→拍賣物的交付

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的代辦服務(wù)1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記備案代辦房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度指對(duì)土地和地上建筑物的所有權(quán)以及設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利按照法定程序在專門簿冊(cè)上進(jìn)行記載確認(rèn)的一種制度。申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)具備的四項(xiàng)條件：①申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。②權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。③共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請(qǐng)，如權(quán)利人或申請(qǐng)人委托代理申請(qǐng)登記時(shí)，代理人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件，并提交權(quán)利人（申請(qǐng)人）的書面委托書。④設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)代辦流程：①接受委托→②簽訂房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理委托書、代理合同→③提出房地產(chǎn)權(quán)屬登記的申請(qǐng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦登記應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交當(dāng)事人的委托書?！苁芾砩暾?qǐng)→⑤權(quán)屬審核→⑥公告→⑦核準(zhǔn)登記，頒發(fā)權(quán)屬證書→⑧將權(quán)屬證書交至委托人，并獲取相關(guān)酬勞。

1.房地產(chǎn)初始登記

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

4.房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記

5.房地產(chǎn)注銷登記

3.房地產(chǎn)變更登記

6.房地產(chǎn)文件登記備案房地產(chǎn)權(quán)屬登記類型

1.受理登記

2.審核（初審、復(fù)審、領(lǐng)導(dǎo)審批）

4.通知申請(qǐng)人領(lǐng)證

5.繳納稅費(fèi)

3.繕證

6.發(fā)放《房地產(chǎn)權(quán)證》

房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序2.房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款房地產(chǎn)抵押代理業(yè)務(wù)的流程①抵押當(dāng)事人簽訂書面抵押合同或貸款銀行出具按揭公證書。②收集抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押登記申請(qǐng)書、國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證、抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的證明資料等。借款人應(yīng)提交的資料：身份證明、收入證明、購(gòu)房合同、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保證人資信證明、公積金管理部門出示的證明、其他。③辦理抵押登記。④抵押權(quán)人獲得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。⑤抵押合同自抵押物登記之日起生效。放款。制定合理的貸款方案。組成：貸款金額、貸款類型、貸款期限。月還款額一般不應(yīng)超過(guò)家庭總收入30%貸款類型優(yōu)先選擇次序?yàn)椋汗e金貸款→公積金貸款與商業(yè)貸款的組合→商業(yè)貸款房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的咨詢服務(wù)

1.房地產(chǎn)投資咨詢提供投資分析，更好地服務(wù)于客戶房地產(chǎn)投資。指直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理所進(jìn)行的投資活動(dòng)，是為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)投入或墊付資本的行為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)程開發(fā)階段的投資→經(jīng)營(yíng)階段的投資→再開發(fā)階段的投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的程序研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性→建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)?！?cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)→進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案→提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)的類型。①房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資咨詢；②房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資咨詢流程：接受委托→市場(chǎng)調(diào)查分析→方案選擇和優(yōu)化→財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)→編制可行性報(bào)告2.房地產(chǎn)價(jià)格咨詢⑴房地產(chǎn)價(jià)格咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員憑借其在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方面專業(yè)知識(shí)以及豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合一定的房地產(chǎn)估價(jià)方法，為購(gòu)房者和投資者提供標(biāo)的房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)格

⑵房地產(chǎn)價(jià)格咨詢業(yè)務(wù)的操作程序：①明確估價(jià)基本事項(xiàng)。②擬定作業(yè)計(jì)劃。③搜集、整理基本資料。④實(shí)地查勘對(duì)象房地產(chǎn)。⑤選定價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法。計(jì)算價(jià)格或租金。⑥編寫價(jià)格咨詢報(bào)告書。與房地產(chǎn)估價(jià)人員不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供給委托方的估價(jià)結(jié)果可以更靈活，不一定是一個(gè)確切的值，也可以是一個(gè)價(jià)格的區(qū)間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以為委托方提供一些合理的參考意見，比如改善交易條件、把握交易時(shí)機(jī)等。

1.合法原則

2.最高最佳使用原則

4.替代原則

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

3.供求原則

6.公平原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則3.房地產(chǎn)法律咨詢房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識(shí)咨詢、合同審核與修訂咨詢、法律事務(wù)交涉等法律咨詢活動(dòng)常見的房地產(chǎn)法律咨詢的類型：為委托人提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)。兼有律師資格的可以受聘擔(dān)任各種房地產(chǎn)企業(yè)的法律顧問(wèn)。為委托人化解可能因法庭判決所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為維護(hù)委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)。為委