中遠兩灣城規(guī)劃方案專項方案

中遠兩灣城

——兩灣一宅新計劃

物業(yè)類型：

建筑類型：

占地面積：

總建筑面積：

容積率：

綠化率：

綠化面積：

開盤日期：

投資商：

發(fā)展商：

環(huán)境規(guī)劃：

建筑單位：

物業(yè)管理：

物業(yè)地址：

住宅

高層，有大板式、板式、點式、臺階式、聯(lián)體等六種結(jié)構(gòu)

49.5公頃

160萬平方米

3.23

45%

20萬平方米

1999年10月

中遠置業(yè)集團

中遠置業(yè)集團

美國泛亞易道(EDAW)\華東建筑設(shè)計院

中建上海分企業(yè)

中遠物業(yè)

上海市普陀區(qū)光新路以東，恒豐路以西，中山北路以南、蘇州河以北地域一項目背景

1、項目地塊情況及優(yōu)劣勢分析

“中遠兩灣城“地塊屬普陀區(qū)中心區(qū)部分，占地面積49.5公頃，是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)僅存

列入舊城改造計劃地域，也是上海市區(qū)范圍內(nèi)最大危棚簡屋區(qū)。

(1)地塊含有景觀良好、交通方便、商業(yè)氣氛濃厚等優(yōu)勢

中遠兩灣城地處內(nèi)環(huán)線市中心北側(cè),東臨不夜城，西傍江寧路橋，北接中山北路高架，南依蘇

州河，擁有1.85公里長蘇州河新水岸線，水岸線全長兩公里，寬16米，跨越兩彎曲水帶“潘家灣”

和“潭子灣”，水岸效果很好。

中遠兩灣城擁有環(huán)狀明珠線和蘇州河兩大地理優(yōu)勢，當(dāng)舊危棚簡屋拆除后，其土地完

整性得以全方面表現(xiàn)、軌道帶來嶄新交通便利和蘇州河景觀不停增加，會不停提升中遠兩灣城地

理優(yōu)勢。

另外這里人氣旺盛、交通發(fā)達、商業(yè)興隆，伴隨蘇州河改造和新城建造,中遠兩灣城一帶將

成為城市中心區(qū)域。

中遠兩灣城計劃平面圖

(2)地塊具區(qū)域形象差，計劃、拆遷難度大劣勢

項目地塊形狀不規(guī)則、面積大，計劃難度系數(shù)高;

地塊區(qū)域是上海最大棚戶區(qū)之一，拆遷安置難度大;

地塊區(qū)域“臟、亂、差“形象已深入人心，造成部分消費者在此投資置業(yè)存在心理抗性。

2、市府重大項目，政府大力支持

項目地塊面積大、形象差、改造難度大，所以地塊區(qū)域改造是上海歷屆市委市府關(guān)心重

大項目，被稱為“兩灣一宅”項目，由市府重大辦直接領(lǐng)導(dǎo)，計劃建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、市政配

套齊全現(xiàn)代化新型城區(qū)。中遠兩灣城項目被譽為上海新地標(biāo)“民心工程”、“形象工程”，

動遷居民超出1萬戶，意在根本改變原址“兩灣一宅”舊區(qū)臟、亂、差生活環(huán)境。因為項目

將帶來巨大社會綜合效益，所以，上海市政府對項目給了大力支持。

二項目四大整體策略

1、項目開發(fā)理念：利用原景觀資源打造國際化居住環(huán)境

(1)建設(shè)“國際化綠色環(huán)境保護智能型生態(tài)居住城”理念

在中遠兩灣城49.5公頃土地上，僅僅用了22公頃土地來建樓蓋房和建設(shè)公共設(shè)施，其它全

部用于小區(qū)環(huán)境建設(shè)。這么大手筆正是基于把中遠兩灣城建設(shè)成一個和上海這個特大型國際化大

城市相匹配“國際化綠色環(huán)境保護智能型生態(tài)居住城”理念。這個理念基礎(chǔ)內(nèi)涵就是符合“以

人為本”綜合環(huán)境營造。而這么“綜合環(huán)境”指是：空間環(huán)境滿足人活動要求，生

態(tài)環(huán)境有益于人生理要求，視覺環(huán)境兼顧人心理要求，人文環(huán)境適應(yīng)人交際要求，智能環(huán)

境估計人信息要求，管理環(huán)境符合人方便要求。

(2)充足利用蘇州河水資源理念

早在1988年時候，中遠集團就確定在兩灣這個地方進行舊房改造。選定在兩灣開發(fā)，其中

一個很大原因之一就是它臨著蘇州河兩公里長水岸。即使當(dāng)初蘇州河還并不是很美而且水面飄

浮物也很多，水也沒有像現(xiàn)在那么清。不過中遠認(rèn)為水質(zhì)還是能夠改變，也相信伴隨時間推移，

水在住宅方面關(guān)鍵性會逐步被大家接收。所以中遠在開發(fā)過程中尤其注意落實充足利用蘇州河水這

一資源理念。2、巨款投入前期工作

中遠兩灣城在拆遷安置等前期工作中投入了23.8億元巨款，一次性動拆遷274家企業(yè)和10500

戶居民。

3、項目三大計劃布局標(biāo)準(zhǔn)

(1)“大密大疏”大小區(qū)布局

中遠兩灣城在對上海過去住宅建設(shè)進行總探索、創(chuàng)新基礎(chǔ)上，在總體計劃上，充足利用

地塊自然形態(tài)，大膽突破了傳統(tǒng)“兵營式“和“街坊式“格局，以全新建筑布局使整

座居住區(qū)錯落有致，頗有中國文人畫中“大密大疏“韻味?？傮w設(shè)計南低北高，建筑向蘇州

河方向?qū)訉拥淇臻g格局，蘇州河沿岸建筑呈放射狀部署以增加親水性。小區(qū)34幢高層建筑共形

成9個建筑組群，使住宅密度相對集中，為營造大小區(qū)發(fā)明了條件。

(2)創(chuàng)新空間布局

中遠兩灣城房型特點是：

大多住宅客廳、臥室、次臥室、

書房等均朝南，朝北僅是廚房、

衛(wèi)生間和電梯、走道。大多住宅

有三個陽臺，一個是連客廳采

光陽臺，一個是小型曬衣陽臺，

另一個是朝北連著廚房工作陽

臺?？蛷d寬度達4.2米到4.6米，

得房率高達78%以上。中遠兩灣

城所以前后榮獲建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)

暴”綜合金獎、年全國優(yōu)異

中遠兩灣城項目實景圖住宅小區(qū)環(huán)境金獎、2000年上海最好住宅尤其獎。

(3)“以人為本”大環(huán)境設(shè)計

景觀設(shè)計是中遠兩灣城開發(fā)中點睛之

筆。由設(shè)計過美國迪斯尼樂園、紐約中央

公園、華盛頓廣場美國泛亞易道企業(yè)為中

遠兩灣城進行景觀設(shè)計。充足表現(xiàn)了“以

人為本”超前設(shè)計理念，揉合歐陸風(fēng)情

和中國傳統(tǒng)園林文化之精蘊。極大可能地尋

求了高度集中生活形態(tài)下人和環(huán)境友好統(tǒng)

一。整個城區(qū)經(jīng)過三大專題綠化空間、三

條綠化空間、三條綠化帶和親水性四大專題

生活區(qū)、八大專題室外開放式小區(qū)組成了中

遠兩灣城特有“綠”和“水”交融

景觀。能夠這么說，部分小規(guī)模樓盤中

數(shù)千平方米集中綠地已稱得上“賣點”，

而在中遠兩灣城，現(xiàn)有6萬平方米面積中

央公園，又有2萬多平方米帶狀大綠地、

1.5萬平方米環(huán)島專題花園。超出1萬平

方米集中綠地達6外之多，而那些超出

5000平方米綠地在中遠兩灣城隨地可見。

而且，伴隨蘇州河綜合治理，市政府已開

始制訂蘇州河兩岸環(huán)境計劃，蘇州河中遠兩

灣城將被列為蘇州河親水岸線樣板段，傳統(tǒng)防汛墻不復(fù)存在，取而代之是改變豐富觀景長

廊和親水平臺，綠樹、水幕真正融為一體。

4、“服務(wù)型小區(qū)”策略

基于項目標(biāo)開發(fā)理念，中遠兩灣城不僅在硬件上表現(xiàn)出建造一棟新奇別致樓宇，在軟件上

也表現(xiàn)出“服務(wù)”新概念，以“服務(wù)型小區(qū)”、“服務(wù)型公寓”全新視角進行總體計劃構(gòu)思，讓人

強烈感受到一個“新概念生活”沖擊。在這里，“開門七件事”不再是傳統(tǒng)油鹽醬醋柴米和出

行，進入大家生活領(lǐng)域是：商業(yè)配套齊全，小區(qū)智能化健全、現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)完善和教育、文化、

娛樂、休閑等多種設(shè)施一應(yīng)俱全。從幼稚園到青少年才藝長廊，從游艇俱樂部到健康會所，從大型

購物中心到綜合型娛樂休閑空間，從適合戶外活動架空層到蘇州河沿線景觀帶，還有中遠兩灣城

居民俱樂部組織多種活動等等，四處讓人感到小區(qū)服務(wù)化新氣象。

中遠兩灣城局部計劃手繪圖

三項目四大開發(fā)策略解析

1、和政府通力合作，尋求政府最大支持

項目屬政府計劃發(fā)展中關(guān)鍵項目，

建成后將會帶來巨大社會綜合效益。不

過，項目因條件、性質(zhì)特殊性，在開發(fā)

過程中不可避免地碰到部分特殊困難，因

此需要政府大力關(guān)注和支持。在這方

面，開發(fā)商主動主動地向政府反應(yīng)了客觀

困難、爭取政府扶持。項目能夠一次性

動遷，其中自然少不了政府支持。

2、前期巨款投入開發(fā)策略

中遠兩灣城地塊一次性動遷有利于立即改善地塊區(qū)域整體形象，能夠在一次性做好前期工

作后，能夠全力開展下一步工作；而且，如此之大動作能夠充足表現(xiàn)開發(fā)商雄厚實力和政府

機關(guān)強大支持力度，從而給消費者足夠信心。

3、充足結(jié)合地塊條件

中遠兩灣城針對本身地形不規(guī)則、地塊面積大、地塊形象差等特點，采取了大小區(qū)布局、大

環(huán)境設(shè)計、大公建配套、大規(guī)模開發(fā)、大投入動遷、大批量銷售整體策略，形成了中遠兩灣城

特有精品特色，達成了合乎長遠經(jīng)濟效益設(shè)計。

4、充足利用自然資源

中遠兩灣城充足利用了蘇州河

水自然水景資源。在中遠兩灣城

一期銷售過程中，河景帶來經(jīng)

濟效益確實得到了充足表現(xiàn)：觀

蘇州河或朝向蘇州河房型在價格

上要比缺乏河景房型高300～500

元/平方米。

中遠兩灣城園林實景圖1、銷售業(yè)績

1999年底，中遠兩灣城在開盤兩個月內(nèi)以簽約預(yù)售逾千套住宅佳績，輕輕松松地越過了上

海樓市上千個樓盤整年銷售業(yè)績，雄居上海樓市銷售排行榜前三名。

中遠兩灣城價格也一路攀升，一期銷售均價不到4000元/平方米，二期銷售均價已突破6000

元/平方米。

年度上海市商品房預(yù)售面積、金額第一名。

2、階段性經(jīng)濟評價

中遠兩灣城項目二期建成后可實現(xiàn)銷售收264,652.08萬元，凈利潤46,445.40萬元，其中中

遠發(fā)展可取得凈利潤23,687.15萬元，中遠兩灣城項目二期內(nèi)部收益率為10.61％，投資酬勞率為

22.97％。

項目三期建成后可實現(xiàn)銷售收入282,418.79萬元，凈利潤50,918.76萬元，其中中遠發(fā)展可取得凈利潤

27,496.13萬元。中遠兩灣城項目三期內(nèi)部收益率為11.30％，投資酬勞率為23.88％。

中遠兩灣城計劃效果圖

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下卷綜合型物業(yè)915

五項目所獲榮譽

2000年榮獲“全國