昭覺涼山圣城項目可行性研究報告樣本

內(nèi)部資料注意保密四川昭覺彝家圣城生態(tài)園區(qū)可行性研究報告成都瑞通易達工程項目管理有限公司12月28日概要瑞通易達公司成立以來，進一步貫徹貫徹“關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”提案精神和集團公司投資決策委員會“關(guān)于通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療有關(guān)產(chǎn)業(yè)”決策，采用各種形式與國家有關(guān)部門和社會學(xué)家溝通，廣泛與國外投資機構(gòu)及養(yǎng)老機構(gòu)交流，進一步國內(nèi)養(yǎng)誠實體調(diào)研，獲得了昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生一手資料。工作組多次召開內(nèi)部專項會議，并與涉及會計師、律師、征詢公司等就項目難點、熱點問題進行了專項征詢，歷時4個多月完畢了《昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生觀光旅游生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告》。報告共分十三章，重要涉及：項目社會背景、政策背景及其開展戰(zhàn)略意義；國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生基本概況及其比較分析；項目總體規(guī)劃與戰(zhàn)略發(fā)展目的；依托成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司整體優(yōu)勢所形成核心競爭能力；項目整體運作模式和賺錢模式；選取昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)項目為樣本模仿投入產(chǎn)出成果；項目風(fēng)險、核心成功要素和有關(guān)建議?，F(xiàn)將本報告重要核心觀點概述如下：國內(nèi)已進入老齡化社會，休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求巨大，但養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重局限性，休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生被譽為民生經(jīng)濟、可持續(xù)經(jīng)濟、朝陽產(chǎn)業(yè)和民生工程，存在巨大發(fā)展空間。全球金融危機對中華人民共和國經(jīng)濟增長模式提出了嚴(yán)峻考驗，國家采用各種辦法“保增長、保民生、保穩(wěn)定”，勉勵和引導(dǎo)社會機構(gòu)投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，為成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生提供了難得戰(zhàn)略機遇。投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生既有助于增進經(jīng)濟發(fā)展、改進民生，更有助于成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在完善資產(chǎn)布局、改進資產(chǎn)配備、搭建綜合服務(wù)平臺、提高品牌價值、推動集團化發(fā)展方面有著十分重要戰(zhàn)略意義。以美國為主發(fā)達國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生迅速發(fā)展，重要來源于人口老齡化限度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護市場逐漸成熟等因素推動，養(yǎng)老需求基本體現(xiàn)為防止性、支持性、長期看護和精細(xì)看護等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)則與之相應(yīng)地體現(xiàn)為活力居住、獨立居住、協(xié)助居住、護理居住和持續(xù)看護等五種產(chǎn)品，同步昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生有效政策監(jiān)管和政府支持哺育了大型養(yǎng)老社區(qū)集中度相對較高良性市場競爭態(tài)勢。國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場空間巨大、需求十分強勁，但發(fā)展極不成熟。作坊式、規(guī)模?。环?wù)差、配套弱；投入少、超低端；無原則、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達國家相比形成了強烈反差。只有走產(chǎn)品高品位化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具備獨立生存和發(fā)展能力社會化、連鎖化、規(guī)?；⑵放苹B(yǎng)老機構(gòu)才干滿足人民日益增長養(yǎng)老需求。規(guī)劃中成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，以中高品位養(yǎng)老客戶為目的市場，在區(qū)域規(guī)劃和功能設(shè)計上，充分考慮經(jīng)濟資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，地理特性，生態(tài)和諧等多方面因素，在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區(qū)域建立多處融休閑居住、康復(fù)居住和醫(yī)療看護于一體養(yǎng)老社區(qū)，滿足老年生活特性各種需要，使“候鳥式”養(yǎng)老成為一種新消費方式；在配套服務(wù)上，提供涉及醫(yī)療衛(wèi)生、基本需求、文化休閑、增值服務(wù)、自身價值等全方位、全過程、全功能、全覆蓋綜合服務(wù)配套體系；通過品牌建設(shè)、品牌滲入和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)、配套完善、服務(wù)優(yōu)良養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，以“大思路、大智慧、大決心”氣魄，形成品牌連鎖化、服務(wù)綜合化、發(fā)展一體化高品位養(yǎng)老產(chǎn)品，打造與成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司戰(zhàn)略目的相匹配昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)，實現(xiàn)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。把握宏觀經(jīng)濟形勢變化趨勢，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司運用最佳投資“窗口”期，布局昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備重大戰(zhàn)略意義。在當(dāng)前休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供求嚴(yán)重不平衡狀況下，把握市場機遇，搶占市場先機，打造主導(dǎo)市場競爭格局養(yǎng)老品牌，通過參加制定養(yǎng)老行業(yè)原則，將在行業(yè)內(nèi)形成先發(fā)優(yōu)勢。昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生與公司主業(yè)良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系和信息平臺等核心資源，將為昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生提供強大內(nèi)在支持，為匯集高品位專業(yè)運營機構(gòu)、吸引社會資金共同參加奠定堅實基本。在公司整體優(yōu)勢發(fā)揮下，針對中高品位客戶提供理念先進、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善中高品位養(yǎng)老產(chǎn)品，樹立養(yǎng)老標(biāo)桿示范，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。從發(fā)達國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展經(jīng)驗和當(dāng)前國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生面臨困境看，發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生必要具備完整投融資平臺和切實可行退出模式；必要具備科學(xué)組織管理和高效專業(yè)運營。規(guī)劃中項目運作模式充分吸取了發(fā)達國家成功經(jīng)驗，按照籌資管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個層面進行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一種涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運營機構(gòu)、項目公司多角度、全開放投融資架構(gòu)；在資產(chǎn)管理面，在成立管理公司基本上，引入全球知名品牌和專業(yè)機構(gòu)進行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸取項目落地點優(yōu)質(zhì)地方資源，組建養(yǎng)誠實體。在退出模式上，可將成熟養(yǎng)老項目資產(chǎn)證券化打包上市，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現(xiàn)退出。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養(yǎng)老機構(gòu)在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風(fēng)險管理、增值管理、質(zhì)量管理等方面實行矩陣式管理，最大限度提高產(chǎn)業(yè)復(fù)制能力。養(yǎng)老養(yǎng)生項目所獲得收入是多方面，其中最基本收入重要來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入。如果將土地一級開發(fā)納入到項目范疇，則可獲得可觀一級土地開發(fā)收入，如果將一某些土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)成出售類物業(yè)，則可獲得房地產(chǎn)開發(fā)收入。最后是物業(yè)評估增值收入。以昭覺項目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，內(nèi)部收益率可達22.5%，稅后投資收回期為8.3年,稅后凈現(xiàn)值達到28.43億元。在當(dāng)前國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生仍處在相對落后狀況下，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司投資建設(shè)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，雖經(jīng)濟測算可行，但也存在一定投資風(fēng)險。重要體當(dāng)前：由于幾千年來“養(yǎng)兒防老”觀念，加之當(dāng)前國內(nèi)老式低端養(yǎng)老機構(gòu)為主體，管理成熟、配套完善、服務(wù)優(yōu)良養(yǎng)老機構(gòu)欠缺，導(dǎo)致人們更新觀念仍需時日；同步，商業(yè)機構(gòu)投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生有關(guān)政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭取，以及專業(yè)人才匱乏，各項資源整合難度較大等。因而，項目運作過程中，必要謹(jǐn)慎操作，科學(xué)管理，充分發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避風(fēng)險，牢牢把握“輿論引導(dǎo)、積極哺育市場、明確產(chǎn)品定位、精細(xì)項目選址、高度專業(yè)管理”等核心成功要素。報告以為，在全球金融危機背景下，當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟政策相對寬松，投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備很高經(jīng)濟價值和社會價值，具備十分重要戰(zhàn)略意義。雖有一定風(fēng)險，但仍是可控范疇。建議公司及時把握市場機遇，以昭覺項目為切入點，擬定一級土地開發(fā)和昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生投資主體，加快推動養(yǎng)老養(yǎng)生項目開展。昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生觀光旅游生態(tài)園區(qū)項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u29733前言 1012562第一章背景及意義 125279一、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目背景 1232747二、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目意義 143424第二章國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況 19872一、國外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場概況 1924777三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場比較分析 3231269第三章總體規(guī)劃 342503一、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)市場定位與經(jīng)營理念 3414130二、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)區(qū)域規(guī)劃及選址原則 362989三、項目功能設(shè)計 3925331四、項目配套濕地公園建設(shè)及服務(wù)理念 4024111五、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目項目發(fā)展思路 4311201六、項目發(fā)展目的 4432234第四章核心競爭能力 4611464一、昭覺生態(tài)園區(qū)項目市場先發(fā)優(yōu)勢 4628239二、昭覺生態(tài)園區(qū)項目整體資源優(yōu)勢 4817603三、昭覺生態(tài)園區(qū)項目內(nèi)涵優(yōu)勢 508192第五章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)運作模式 529074一、發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)運作模式 521744二、昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)運作模式 54194672、1、昭覺大涼山溫泉酒店運作模式 54176712、2、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)生態(tài)園區(qū)運作模式 55317372、3、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)運作模式 57157792、4、昭覺生態(tài)園配套濕地公園運作模式 588341三、項目總體運作模式 5911681第六章、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)賺錢模式 6571142、1、昭覺大涼山溫泉酒店賺錢模式 65114152、2、國內(nèi)項目——昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)生態(tài)園區(qū)賺錢模式 70222122、3、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)賺錢模式 74141252、4、昭覺生態(tài)園配套濕地公園賺錢模式 7523316三、項目賺錢模式 7614891第七章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)投入產(chǎn)出分析 7811759一、昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)項目概況 782877二、基本參數(shù)假定及測算 8118035三、開發(fā)成本及有關(guān)假定 8625760五、經(jīng)營狀況假定 88325405、1、昭覺大涼山溫泉酒店投入產(chǎn)出 88254185、2、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)園區(qū)投入產(chǎn)出 8891645、3、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)投入產(chǎn)出 90172355、4、昭覺生態(tài)園配套濕地公園投入產(chǎn)出 902315六、項目總體發(fā)展方案 9113479七、不同發(fā)展方案鈔票流測算 9215992八、發(fā)展方案比選 9612874第八章休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)建設(shè)條件 9715735一、昭覺大涼山溫泉酒店建設(shè)條件 9722708二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老態(tài)園區(qū)建設(shè)條件 9816036三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)建設(shè)條件 9923565四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園投建設(shè)條件 10029592第九章昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)進度分析 1011364一、昭覺大涼山溫泉酒店項目進度分析 1014087二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)項目進度分析 1015559三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)項目進度分析 1029196四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園項目進度分析 10310657第十章市場風(fēng)險分析及核心成功要素 1057030一、昭覺大涼山溫泉酒店市場風(fēng)險分析 10516716二、昭覺生養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)園區(qū)市場風(fēng)險分析 10644072、1、市場風(fēng)險 1067342、2、管理風(fēng)險 106226932、3、政策風(fēng)險 106108292、4、核心成功要素 107713三、昭覺彝家新城生態(tài)商業(yè)區(qū)市場風(fēng)險分析 10932172四、昭覺生態(tài)園配套濕地公園市場風(fēng)險分析 11031215第十一章社會影響分析 1114234一、項目生態(tài)效益 11129695二、項目經(jīng)濟效益 11214209三、項目社會效益 11314408第十二章項目可持續(xù)發(fā)展 11421816一、項目可持續(xù)發(fā)展 11423820二、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展 11513399第十三章項目建議 116529一、項目結(jié)論 11632323二、項目切入 11630969三、實行主體 1167329四、投資主體 1164412五、協(xié)調(diào)主體 116

前言建國以來，國內(nèi)致力于解決人民基本生活問題，如今，人民基本生活已有了保障，人民收入銳增，對生活品質(zhì)也有了更高規(guī)定，特別是某些中高品位收入人群對自己晚年生活，有更大希冀。始于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場癬疥之患，逐漸演變成為1929年以來全球金融系統(tǒng)最大危機，對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響。在當(dāng)前世界經(jīng)濟和全球金融市場異常嚴(yán)峻形勢下，受外部影響較大投資方向、資產(chǎn)布局和風(fēng)險控制受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。事實表白，依托資我市場推動利潤增長經(jīng)營模式已無法支撐公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目的。只有不斷提高公司自身賺錢能力，保持資產(chǎn)與負(fù)債適度匹配，建立與償付能力相連接內(nèi)部風(fēng)險控制機制，才干保證公司長期生存與發(fā)展。危機與機遇猶如一枚硬幣兩個面，總是相生相伴。歷史經(jīng)驗表白，一次大危機在給經(jīng)濟社會帶來激烈調(diào)節(jié)和沖擊同步，也會催生新產(chǎn)業(yè)，孕育新機遇。養(yǎng)老醫(yī)療、基本設(shè)施、房地產(chǎn)等領(lǐng)域成為公司新投資方向，為公司發(fā)展多角度投資布局打開了一扇機遇之門。國內(nèi)已進入老齡化社會，養(yǎng)老養(yǎng)生巨大需求將醞釀出巨大商機。同步，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。而瑞通易達投資有限公司有著較多資金資產(chǎn)、數(shù)量眾多客戶資源和完善信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域有著巨大優(yōu)勢。發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既有助于解決社會養(yǎng)老矛盾，又有助于解決當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中構(gòu)造問題，形成以“民生經(jīng)濟、可持續(xù)經(jīng)濟”為特色新經(jīng)濟增長點。成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司以參加化解金融危機為契機，進入養(yǎng)老醫(yī)療領(lǐng)域，不但順應(yīng)了國家經(jīng)濟發(fā)展需要，并且促使其作為重要資產(chǎn)配備渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)形態(tài)。有助于提高成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司品牌形象和核心競爭能力，有助于推動集團公司打造國際頂級金融投資集團戰(zhàn)略目的實現(xiàn)。全國政協(xié)會議上，《關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)提案》，受到了社會各界廣泛關(guān)注。提案對國內(nèi)養(yǎng)老體系建設(shè)存在重要問題、大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要意義及關(guān)于政策做了重要闡述。瑞通易達投資有限公司可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務(wù)鏈條，增長附加值服務(wù)。，公司投資決策領(lǐng)導(dǎo)小組就關(guān)于通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療有關(guān)產(chǎn)業(yè)建議議題進行了研究，會議以為“通過進入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療有關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當(dāng)前國家政策發(fā)展方向，符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，有助于加強公司資產(chǎn)負(fù)債管理，有巨大經(jīng)濟價值和社會價值”。依照公司投決會規(guī)定，集團公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司有關(guān)人員構(gòu)成聯(lián)合工作組。工作組在集團公司總裁室領(lǐng)導(dǎo)下，積極加強內(nèi)部研究和外部溝通工作，在充分調(diào)研并對國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓及昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)等地進行實地考察基本上，初步形成了成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告。

第一章背景及意義隨著國內(nèi)人口老齡化進程加快，國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備巨大發(fā)展空間和投資價值，當(dāng)前國家勉勵投資休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，為公司開展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生投資提供了政策支持。因而，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司投資發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢，符合當(dāng)前國家政策。同步，公司發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備巨大社會價值和經(jīng)濟價值，在增進經(jīng)濟發(fā)展、改進民生和推動公司發(fā)展等方面具備重要意義，有助于拉動內(nèi)需，增進經(jīng)濟發(fā)展；有助于改進民生，增進和諧社會建設(shè)；有助于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利司重要舉措。一、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目背景（一）社會背景國內(nèi)是個老齡化問題比較嚴(yán)重國家。依照全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，底中華人民共和國60歲及以上老年人口已達到1.53億人，占總?cè)丝?1.6%，超過國際社會公認(rèn)老年人口占總?cè)丝诒戎爻^10%即為老齡化社會原則，事實上國內(nèi)已經(jīng)進入了老齡化社會。當(dāng)前，國內(nèi)老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大趨勢，據(jù)預(yù)計到2040年老年人口將達到4.2億左右，約占到全國總?cè)丝?5%以上。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大老齡人口，加上國內(nèi)籌劃生育政策形成獨特四二一家庭構(gòu)造（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一種小孩），使中華人民共和國社會晤臨越來越嚴(yán)重養(yǎng)老壓力，超過了世界上其她國家。當(dāng)前國內(nèi)老式家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%老年人表達樂意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，顯示國內(nèi)養(yǎng)老需求日益社會化。但當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處在起步階段，供應(yīng)嚴(yán)重局限性。截至底，國內(nèi)各類社會養(yǎng)老機構(gòu)僅有3.9萬各種，養(yǎng)老床位只有149.7萬多張，是老齡人口總數(shù)1%，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張水平相比，存在巨大差距。巨大養(yǎng)老需求和嚴(yán)重供應(yīng)局限性，將在國內(nèi)催生出一種體量驚人當(dāng)代休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。因而，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)具備巨大投資價值和遼闊發(fā)展空間，是典型朝陽產(chǎn)業(yè)。（二）經(jīng)濟背景至今，始于美國次貸危機在全球愈演愈烈，最后演變成全球性金融危機，本次金融危機給全球經(jīng)濟導(dǎo)致了巨大損失，世界經(jīng)濟面臨著嚴(yán)重衰退風(fēng)險。依照世界銀行4月11日發(fā)布預(yù)測，全球經(jīng)濟增長率將僅停留在1%，其中美國、歐洲和日本經(jīng)濟將分別浮現(xiàn)0.5%、0.6%和0.1%負(fù)增長。在這樣嚴(yán)峻外部發(fā)展環(huán)境下，國內(nèi)長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長模式受到了越來越嚴(yán)重挑戰(zhàn)。當(dāng)前，出口已經(jīng)呈現(xiàn)出負(fù)增長態(tài)勢,投資也由于產(chǎn)能過剩而萎靡不振，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展則因投資和需求局限性呈現(xiàn)出緩慢增長態(tài)勢，客觀規(guī)定國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展必要轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將成為中華人民共和國經(jīng)濟將來增長主力軍。對比發(fā)達國家經(jīng)濟增長方式，國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然有很大增長空間。因而，如何順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型規(guī)定，投資休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來重要戰(zhàn)略投資機遇。（三）政策背景黨和政府從來支持和勉勵社會力量參加養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，胡錦濤總書記在元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時說：“尊重老年人、關(guān)愛老年人、照顧老年人、是中華民族優(yōu)良老式，也是一種國家進步文明標(biāo)志。咱們要大力弘揚中華民族尊老敬老老式美德，予以老年人更多生活上協(xié)助和精神上安慰，讓所有老年人都能安享幸福晚年?！眹鴦?wù)院在《關(guān)于加強老齡工作決定》中指出：“老齡問題是關(guān)系國計民生和國家長治久安一種重大社會問題。全黨全社會必要從改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局出發(fā)，高度注重和切實加強老齡工作”?！袄夏攴?wù)業(yè)發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化道路。勉勵和引導(dǎo)社會各方面力量積極參加、共同發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，逐漸形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務(wù)機構(gòu)按市場化規(guī)定自主經(jīng)營管理體制和運營機制?！比珖淆g工作委員會辦公室常務(wù)副主任、中華人民共和國老齡協(xié)會會長李本公也指出，國家勉勵社會力量以獨資、合資、合伙、聯(lián)營、參股、特許經(jīng)營等各種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。要加大國家對老年服務(wù)機構(gòu)減免稅政策貫徹力度。對社會力量興辦醫(yī)療、生活照顧和文體活動等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，政府要采用各種形式予以扶持，在土地征用、設(shè)施建設(shè)、市政配套等方面提供以便條件。在當(dāng)前這種社會、經(jīng)濟背景下，宏觀政策大力支持下，為公司提供了寬松政策環(huán)境，有助于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療有關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策根據(jù)，公司應(yīng)以參加化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進入昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生領(lǐng)域，通過投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提高成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司特有核心競爭能力，推動公司可持續(xù)發(fā)展。二、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目意義（一）有助于拉動內(nèi)需，增進經(jīng)濟發(fā)展1、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能增進投資，帶動有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能有效帶動房地產(chǎn)特別是老年房地產(chǎn)業(yè)健康迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)較長產(chǎn)業(yè)鏈條特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十各種行業(yè)發(fā)展。在當(dāng)前嚴(yán)峻國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”政策方針，有助于增進解決當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展面臨急迫問題。2、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能擴大內(nèi)需，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。過去幾年，投資和出口高速增長推動了國內(nèi)經(jīng)濟迅速增長。然而投資和出口更易受經(jīng)濟周期影響，在經(jīng)濟處在下行通道時，投資和出口增長速度放緩將嚴(yán)重影響一國經(jīng)濟發(fā)展速度。實證表白，消費需求具備一定剛性，在經(jīng)濟處在下行通道時，消費需求下降速度明顯慢于投資和出口下降速度，可以在一定限度上抵抗經(jīng)濟周期對經(jīng)濟發(fā)展影響，因而消費需求在GDP增長中比重大小在一定限度上決定了一國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。對比國外發(fā)達國家GDP增長構(gòu)造，國內(nèi)消費需求增長占GDP比重始終處在一種較低水平。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能較好引導(dǎo)和增進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)建成，將會使得一某些人解除了對養(yǎng)老顧慮，刺激當(dāng)前消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一種很大消費點，其自身運作就是一種很大消費需求。因而，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有助于擴大國內(nèi)內(nèi)需規(guī)模，不但在一定限度上緩和了國內(nèi)經(jīng)濟當(dāng)前面臨保增長壓力，還能在一定限度上優(yōu)化國內(nèi)GDP增長構(gòu)造，進一步提高國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。3、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能緩和當(dāng)前就業(yè)壓力。依照國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析成果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為1：1，間接輔助工作人員比例為1：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個老人將會需要5個人參加其中各項服務(wù)。按照養(yǎng)老社區(qū)容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務(wù)、輔助等各方面人員約計為50萬人左右，且其中大某些勞動力并非社會高品位勞動力，可有效解決當(dāng)前社會中低端勞動力就業(yè)難問題，極大緩和當(dāng)前就業(yè)壓力。（二）有助于改進民生，增進和諧社會建設(shè)1、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能完善社會保障體系，增進和諧社會建設(shè)。社會保障體系是社會穩(wěn)定“安全網(wǎng)”、經(jīng)濟運營“調(diào)節(jié)器”，是構(gòu)建社會主義和諧社會重要內(nèi)容，對調(diào)節(jié)收入分派、增進社會公平、擴大國內(nèi)需求、拉動經(jīng)濟增長具備重要作用。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長重要基本，是建設(shè)社會主義和諧社會重要保障。當(dāng)前國內(nèi)社會養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫社會問題。大力發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，讓更多社會機構(gòu)參加發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次社會保障體系，滿足差別化養(yǎng)老需求，有助于進一步完善國內(nèi)社會保障體系。2、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生為解決人口老齡化問題提供了新出路。國內(nèi)是一種老齡化較為嚴(yán)重國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成"四加二加一"家庭已是大量浮現(xiàn)，將來這一局面更為嚴(yán)重。養(yǎng)老服務(wù)是社會服務(wù)重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應(yīng)社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是應(yīng)對人口老齡化重要舉措。從國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展普遍規(guī)律看，要哺育健康發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必要引進社會機構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展成功經(jīng)驗，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具備獨立生存與發(fā)展能力社會化養(yǎng)老機構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；放起B(yǎng)老機構(gòu)。提高養(yǎng)老機構(gòu)社會化水平，讓更多社會機構(gòu)參加發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，使之成為一種符合經(jīng)濟規(guī)律、可以健康成長產(chǎn)業(yè)，是將來昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展總體趨勢，也是國內(nèi)解決人口老齡化問題新出路。3、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能提高老年人生活質(zhì)量。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老后顧之憂，能大幅度提高老年人生活質(zhì)量，提高老年人壽命。同步，引導(dǎo)老年人參加社會公益活動，參加慈善事業(yè)，提高老年人精神面貌和生命質(zhì)量。4、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能緩和都市壓力，改進都市生活質(zhì)量。當(dāng)今都市人口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多都市不得不面對一大難題。養(yǎng)老社區(qū)建立將使一某些老年人從都市移居到都市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩和都市壓力，節(jié)約都市資源，提高都市活力，有效改進都市生活質(zhì)量。同步大量高收入、高素質(zhì)都市老年人到都市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教誨、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為都市周邊區(qū)域發(fā)展開辟一條新型、便捷發(fā)展之路。（三）有助于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展1、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生是公司既有賺錢模式有力補充。近兩年來，受益于國內(nèi)資我市場迅速發(fā)展，公司賺錢水平大幅提高，然而國內(nèi)資我市場浮現(xiàn)了持續(xù)大幅度下跌，公司賺錢能力受資我市場投資收益大幅縮水影響而浮現(xiàn)了一定限度下滑。公司只有通過發(fā)展長期持有且收益均衡穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)形態(tài)才干有效抵抗經(jīng)濟周期和資我市場波動給公司經(jīng)營帶來風(fēng)險。而昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和資我市場關(guān)聯(lián)度低，不易受資我市場波動影響，且投資周期長、收益均衡穩(wěn)定，因而發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，是對公司既有賺錢模式有力補充。2、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生是公司既有資產(chǎn)配備有效完善。與其她資源配備渠道相比，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備需求剛性、與資我市場關(guān)聯(lián)度較低、投資回收期長且收益均衡穩(wěn)定等特性，因而投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生可以起到公司利潤穩(wěn)定器作用，可極大回避經(jīng)濟周期性風(fēng)險和資我市場投資波動風(fēng)險，有效提高公司資產(chǎn)負(fù)債匹配水平，提高公司抗風(fēng)險能力和可持續(xù)發(fā)展能力。3、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能與公司主業(yè)互動發(fā)展。昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生和公司主業(yè)可以形成互相增進、共同發(fā)展良好互動局面。一方面公司發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，為客戶提供醫(yī)療服務(wù)、健康管理高附加值增值服務(wù)，可以提高公司市場競爭力和客戶對公司忠誠度，增進公司主業(yè)發(fā)展。另一方面成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司龐大客戶規(guī)?？梢猿蔀轲B(yǎng)老社區(qū)潛在消費者，覆蓋全國機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)可以成為養(yǎng)老社區(qū)銷售和宣傳平臺，有關(guān)服務(wù)可以成為養(yǎng)老社區(qū)增值服務(wù)重要內(nèi)容，全球知名品牌形象可以成為養(yǎng)老社區(qū)迅速打開局面保障，推動公司養(yǎng)老項目迅速發(fā)展，成為行業(yè)領(lǐng)先者和主導(dǎo)者。4、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生具備巨大經(jīng)濟價值和社會價值。一方面國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場具備巨大市場價值和遼闊發(fā)展空間，通過投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，公司可充分分享國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生市場發(fā)展成果，可以給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定利潤，形成公司新利潤增長點，具備巨大經(jīng)濟價值。另一方面作為一家大型投資公司，公司具備優(yōu)良社會責(zé)任感，參加發(fā)展昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生項目，正是成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司以關(guān)注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任社會責(zé)任感詳細(xì)體現(xiàn)。因而公司投資發(fā)展養(yǎng)老有關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮公司對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運營支持作用，參加解決國內(nèi)社會老齡化問題，體現(xiàn)了公司積極響應(yīng)國家號召，敢于承擔(dān)社會責(zé)任形象，有助于提高公司社會形象。5、發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生能極大提高成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司品牌價值。發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，搶占國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展主導(dǎo)地位，通過制定高原則昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生經(jīng)營、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，將導(dǎo)致良好社會效應(yīng)，極大提高成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司品牌價值。

第二章國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況通過對國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展因素、需求、供應(yīng)、市場競爭等狀況進行比較分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化率不斷提高、收入水平不斷提高和醫(yī)護市場日趨完善有效推動了國外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展。多元化養(yǎng)老產(chǎn)品切合了各層次年齡段養(yǎng)老需求。在有效政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生形成集中度相對較高良性市場競爭態(tài)勢。國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求龐大，高品位需求強勁，但供應(yīng)嚴(yán)重局限性，普遍集中于低端休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生模式，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺少具備規(guī)模性大型養(yǎng)老社區(qū)。比較可以看出，國內(nèi)要哺育健康發(fā)展休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，必要在加強政府監(jiān)管和政策扶持同步，積極引進社會機構(gòu)投資休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，走產(chǎn)品高品位化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具備獨立生存和發(fā)展能力社會化、連鎖化、規(guī)模化、品牌化養(yǎng)老機構(gòu)。一、國外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場概況（一）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展因素分析從全球范疇來看，人口老齡化率不斷提高、收入增長不斷提高和醫(yī)護市場日趨成熟是推動昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展核心因素。1、人口老齡化在推動昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生迅速發(fā)展諸多因素中，人口老齡化是最為重要推動因素之一。以美國為例，美國老齡化率由1980年6.2%增長至10.3%，65歲以上老年人達到了3630萬人。與之相適應(yīng)，美國養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)床位數(shù)也持續(xù)增長。在1967年，美國每千名65歲以上老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得床位數(shù)僅為29.1。在1986年，此數(shù)字則達到了48.5。而在更達到了79.9。2、收入增長收入增長也是推動昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生迅速發(fā)展重要因素之一。個人收入不斷增長，增長了老齡人口購買力，使其可以享有更為專業(yè)化、服務(wù)內(nèi)容更加豐富養(yǎng)老產(chǎn)品，有力刺激和帶動了休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展。仍以美國為例，1967年至，美國人均收入由3.3萬美元增長至5萬美元，與養(yǎng)老需求也呈現(xiàn)出較強關(guān)聯(lián)性。圖1：美國人口老齡化與養(yǎng)老需求關(guān)聯(lián)性分析資料來源：RecentSocialTrendsintheUnitedStates圖2：美國居民人均收入與養(yǎng)老需求關(guān)聯(lián)性分析資料來源：RecentSocialTrendsintheUnitedStates3、醫(yī)療市場成熟度養(yǎng)老和醫(yī)療是老人兩個最基本需求，從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大需求對象。因而，休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展也與醫(yī)療市場成熟度密切有關(guān)。醫(yī)護資源豐富，醫(yī)護市場成熟，都將有力推動養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展。從美國發(fā)展?fàn)顩r來看，1990年到，美國每千人中醫(yī)生數(shù)量由平均1.8人增長至2.7人，相應(yīng)美國每千名65歲以上老人在養(yǎng)老社區(qū)可獲得床位數(shù)由50.1張增長至79.9張，體現(xiàn)出較強關(guān)聯(lián)性。圖3：美國醫(yī)護市場成熟度與養(yǎng)老需求關(guān)聯(lián)性分析資料來源：RecentSocialTrendsintheUnitedStates（二）養(yǎng)老需求內(nèi)容分析由于個體差別，老年人對養(yǎng)老需求內(nèi)容也不盡相似?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口年齡和身體狀況變化而呈現(xiàn)出差別性。隨著年齡增長和身體條件惡化，老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容將從前期防止性和支持性需求逐漸轉(zhuǎn)化為后期長期看護及精細(xì)護理需要。以美國為例，剛退休時，其養(yǎng)老重要需求體現(xiàn)為防止性養(yǎng)老，重要內(nèi)容涉及某些體育運動及社會活動等需求。在老人身體進一步衰老后，其需求重要變?yōu)橹С中孕枨?，即需要某些普通生活照顧，如做飯及家政服?wù)等。而當(dāng)老人行動不便時，則需要養(yǎng)老社區(qū)給與長期看護，這些服務(wù)也許涉及如廁、洗澡、穿衣等。當(dāng)老人步入生命夕陽階段時，則需要看護人員提供24小時看護服務(wù)。1、防止性需求：重要是年齡段剛進入老年階段老人，身體狀況較好，其重要需求體現(xiàn)為參加各種社會活動和體育運動。2、支持性需求：重要是能正常行動但需要一定協(xié)助老人，其重要需求體現(xiàn)為支持性服務(wù)和非專業(yè)生活協(xié)助。3、長期看護需求：重要是行動不便老人，其重要需求體現(xiàn)為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內(nèi)移動等基本活動。4、精細(xì)護理需求：重要是患病較為嚴(yán)重老人，重要需求體現(xiàn)為專業(yè)性醫(yī)療護理以及24小時生活看護。圖4：美國55歲以上老人養(yǎng)老需求類型資料來源：GreystoneCommunitiesContinumofCareChart（三）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供應(yīng)種類分析發(fā)達國家休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其所提供養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)形式也各種各樣，涉及家庭養(yǎng)老、政府養(yǎng)老及商業(yè)養(yǎng)老等各種形式。依照老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容不同，養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)種類也有所不同。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)針對防止性需求、支持性需求、長期看護需求和精細(xì)看護需求等不同細(xì)分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)等五種類型養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。1、活力居住社區(qū)：活力居住社區(qū)包括物業(yè)重要涉及獨立式別墅、鄉(xiāng)村別墅、聯(lián)排別墅和不提供專門服務(wù)公寓。這些社區(qū)普通是限制或針對55歲或以上成年人。居民普遍擁有一種獨立生活方式。社區(qū)普通涉及設(shè)施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。其維修保養(yǎng)費用包括在每月管理費中。社區(qū)不提供隨著老人年齡增大而也許需要某些護理設(shè)施和服務(wù)。2、獨立居住社區(qū)：獨立居住社區(qū)重要為生活可以完全自理老人設(shè)計，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)社區(qū)。住在這里老人們保持自己獨立生活習(xí)慣，很少或基本不需要其他協(xié)助。社區(qū)為居民提供服務(wù)涉及餐飲服務(wù)、家政服務(wù)、交通服務(wù)和社交及康樂活動。這些附加服務(wù)費用涉及在每月管理費中。普通來說，獨立居住社區(qū)不需要政府關(guān)于部門執(zhí)照，但諸多這樣住宅包具有協(xié)助居住成分，從而需要住宅所在地政府批準(zhǔn)和允許。圖5：美國養(yǎng)老社區(qū)種類防止性支持性防止性支持性看護類型55100長期看護獨立居住活力居住護理居住精細(xì)護理動機看護方式年齡需求需要協(xié)助居住持續(xù)看護社區(qū)資料來源：GreystoneCommunitiesContinumofCareChart3、協(xié)助居住社區(qū)：協(xié)助居住社區(qū)是受國家管制租賃物業(yè)，普通要持有州政府允許執(zhí)照。其重要為生活可半自理老人設(shè)計，通過受過訓(xùn)練員工為老人提供尋常生活起居服務(wù)，涉及藥物管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。特別是為需要提示服藥、需要24小時看護服務(wù)、有困難獨立行走，有特殊醫(yī)療規(guī)定，有失禁問題，有老年癡呆癥老人提供服務(wù)。提供協(xié)助限度和水平是由各種因素決定，如入住老人需求、機構(gòu)自身能力、所在州法律等。4、護理居住社區(qū)：護理居住社區(qū)為生活不可自理老人設(shè)計，提供24小時護理和醫(yī)療保健服務(wù)。護理居住社區(qū)是擁有SNF(專業(yè)護理設(shè)施)或者NF（護理設(shè)施）執(zhí)照，為大多數(shù)需要24小時護理和醫(yī)療保健服務(wù)個人，按日費率或出租價格收費物業(yè)。它提供常規(guī)醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同護理居住社區(qū)各有特長。由于護理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府規(guī)定管轄，護理居住社區(qū)必要滿足原則，有恰當(dāng)工作人員，其花名冊涉及管理人員、注冊護士、有執(zhí)照護士、護工和其她人員。絕大多數(shù)護理居住社區(qū)參加了醫(yī)療補貼和醫(yī)療保險項目，因而普通來說，入住這些社區(qū)可以享有醫(yī)療補貼允許和醫(yī)療保險報銷。但這些設(shè)施必要滿足聯(lián)邦規(guī)定以及州政府執(zhí)照原則。雖然不參加醫(yī)療補貼和醫(yī)療保險，護理院也必要滿足州政府執(zhí)照原則。在美國人們以為護理居住社區(qū)是僅次于核電站規(guī)定最多行業(yè)。5、持續(xù)看護社區(qū)：持續(xù)看護社區(qū)為高收入老人提供全方位或定制化保健和醫(yī)療服務(wù)。持續(xù)看護社區(qū)是由活力居住物業(yè)、獨立生活物業(yè)、協(xié)助居住物業(yè)和護理居住物業(yè)共同構(gòu)成。對于生活在這個社區(qū)居民最重要吸引力是她們無需隨著保健和醫(yī)療需求變化而搬遷，在社區(qū)物業(yè)中轉(zhuǎn)移就行。各個持續(xù)看護社區(qū)收費原則也不同樣，但普通涉及入住費，公寓費和租金。許多社區(qū)每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務(wù)和某些保健服務(wù)。普通持續(xù)看護社區(qū)需要州政府允許。（四）休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生競爭狀況分析發(fā)達國家在商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生中，行業(yè)集中度相對較高。以美國為例，依照公開資料顯示，各類上市養(yǎng)老社區(qū)共有23家，其資產(chǎn)總額達到482.1億美元，凈資產(chǎn)額為206.77億美元。以上市公司收入計算，排名前5名上市養(yǎng)老社區(qū)收入，占到整個行業(yè)收入55.79%。而以資產(chǎn)總額計算，排名前5名上市養(yǎng)老社區(qū)資產(chǎn)總額，占到整個行業(yè)資產(chǎn)總額65.80%。導(dǎo)致行業(yè)集中度相對較高重要因素是由于政府對于養(yǎng)老社區(qū)管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型重要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府執(zhí)照，其從業(yè)人員均須通過有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并需要在政府關(guān)于機構(gòu)登記。由于如此嚴(yán)格管制，為達到政府規(guī)定，而導(dǎo)致了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)收購兼并較為頻繁，造就了相對集中行業(yè)競爭狀況。圖6：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以收入計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商年報圖7：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商市場份額占比（以資產(chǎn)計算）資料來源：美國各大養(yǎng)老社區(qū)運營商年報相對嚴(yán)格行業(yè)進入門檻，同步也造就了美國養(yǎng)老社區(qū)相對較高入住率。依照3月31日，美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會對重要養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營者抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，美國重要養(yǎng)老社區(qū)類型入住率基本在85%以上。表1：美國重要養(yǎng)老社區(qū)類型入住率物業(yè)形態(tài)數(shù)量容量平均入住率（%）獨立居住社區(qū)5257676389.5協(xié)助居住社區(qū)146710958288護理居住社區(qū)101112613085.5持續(xù)看護社區(qū)1786078890A獨立居住單元1734262391B輔助生活單元141803389C專業(yè)護理單位1491013288資料來源：美國老年人家居及服務(wù)聯(lián)合會（五）政府監(jiān)管發(fā)達國家，政府對商業(yè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生監(jiān)管較為嚴(yán)格。對于除有自理能力活力居住社區(qū)以外，普通均需獲取由政府頒發(fā)專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)執(zhí)照。同步，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套涉及建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理。前面提到，美國政府對于養(yǎng)老社區(qū)管制較為嚴(yán)格，如除活力居住社區(qū)外，美國各類型重要養(yǎng)老社區(qū)都需要聯(lián)邦政府或州政府執(zhí)照，其從業(yè)人員均須通過有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并需要在政府關(guān)于機構(gòu)登記。澳大利亞政府對于養(yǎng)老社區(qū)管理也有著一系列嚴(yán)格規(guī)章制度，政府通過這些制度對養(yǎng)老社區(qū)市場進行有效管理。這些制度重要涉及關(guān)于行業(yè)參加者規(guī)章制度、關(guān)于供應(yīng)規(guī)章制度、關(guān)于客戶規(guī)章制度以及關(guān)于價格規(guī)章制度。這些制度實行，提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，限制了惡性競爭，提高了服務(wù)原則，保障了養(yǎng)老社區(qū)良性發(fā)展。二、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場概況（一）國內(nèi)養(yǎng)老需求市場概況1、總體需求規(guī)模龐大國內(nèi)老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%原則，整體進入老齡化社會。據(jù)全國老齡委權(quán)威數(shù)據(jù)，底，中華人民共和國60歲以上老年人口達到1.43億人，占總?cè)丝?0.97%。底，中華人民共和國60歲以上老年人口近1.44億人，占總?cè)丝诒壤_11%，65歲以上老年人口達到1.01億人，占全國總?cè)丝?.7%。中華人民共和國60歲以上老年人口接近1.5億。底中華人民共和國60歲及以上老年人口已達到1.53億人，占總?cè)丝?1.6%。預(yù)測國內(nèi)老年人口將以平均每年凈增596萬速度增長，2051年達到最高峰4.37億人，占到當(dāng)時總?cè)丝?1%。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大老齡人口，加上國內(nèi)籌劃生育國策形成獨特“4+2+1”家庭構(gòu)造（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一種小孩），使中華人民共和國社會晤臨越來越嚴(yán)重養(yǎng)老壓力，同步也形成了巨大昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求。據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%老年人表達樂意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，且年齡較小老年人表達樂意比例不不大于年齡較大老年人，顯示出中華人民共和國人養(yǎng)老觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一種體量驚人當(dāng)代休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生。圖8：-中華人民共和國65歲以上老年人口資料來源：艾瑞征詢2、高品位養(yǎng)老需求強勁中華人民共和國社會通過30近年改革開放，人民經(jīng)濟狀況已有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大中產(chǎn)階級和富裕群體。據(jù)全球管理征詢公司麥肯錫研究報告，截至，中華人民共和國富裕家庭數(shù)量為160萬個，且將來五到七年將以每年15.9%速度遞增，到，這個數(shù)字將達到440萬個；而同期美國、日本富裕家庭數(shù)量年均增速只有2.1%和1.7%。中華人民共和國即將成為僅次于美國、日本和英國全球富裕家庭數(shù)量第四多國家。當(dāng)前，中華人民共和國富裕人群重要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中，30%生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕10個都市中富裕消費者占全國總數(shù)50%。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到高品位養(yǎng)老機構(gòu)。針對這某些高品位人群昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大財富空間。（二）國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供應(yīng)概況1、養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)種類分析國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)重要涉及社會福利院、敬老院和老年社區(qū)等。社會福利院。社會福利院重要面向城鄉(xiāng)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力都市老年人，為她們提供養(yǎng)老場合和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。社會福利院重要資金來源為政府補貼。敬老院。敬老院重要針對城鄉(xiāng)各類有一定經(jīng)濟能力老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院普通建設(shè)費用由政府補貼，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補貼，基本自負(fù)盈虧。老年社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)普通規(guī)模較大，除住宅用房外，還涉及各類配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，普通擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)普通涉及家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型養(yǎng)老用房。家庭養(yǎng)老養(yǎng)老社區(qū)普通子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，重要養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定補充服務(wù)，如日間看護等。以養(yǎng)老公寓為重要形式養(yǎng)老社區(qū)，重要針對有自理能力老年人。此類社區(qū)普通老年人單獨居住，重要服務(wù)均由社區(qū)提供，涉及尋常家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護養(yǎng)老為重要形式養(yǎng)老社區(qū)，重要針對半自理或無自理能力老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。2、養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)總量當(dāng)前國內(nèi)城鄉(xiāng)公辦各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構(gòu)共有39500各種，養(yǎng)老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張水平相差甚遠，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大某些需求都無法得到實現(xiàn)，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展空間十分遼闊。（三）北京、上海休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況1、北京市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）北京市人口老齡化狀況，北京市60歲以上老人已超過200萬，如按國家老齡委抽樣調(diào)查成果，約有16.7%老年人表達樂意到養(yǎng)老機構(gòu)安度晚年，以此推算，北京約有33.4萬老人機構(gòu)養(yǎng)老需求，但當(dāng)前北京老年福利設(shè)施床位總數(shù)僅有3萬余張。隨著“4＋2＋1”家庭增多，人口壽命延長，國內(nèi)迅速進入老齡化階段，將有越來越多老人從家中走出來，選取“機構(gòu)養(yǎng)老”。（2）北京養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)狀況北京市重要養(yǎng)老機構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會企事業(yè)單位和個人興辦養(yǎng)老院、敬老院和托老所。這些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模都不大，普通床位都在100張以內(nèi)，住宿及設(shè)施條件比較簡陋，服務(wù)和管理水平不高，重要服務(wù)對象是附近區(qū)域老人。這某些養(yǎng)老機構(gòu)從設(shè)施條件，收費水平，服務(wù)和管理狀況衡量，基本可以定位于中、低檔；另一方面是市屬及各區(qū)政府興辦養(yǎng)老機構(gòu)，這某些養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量較少，普通床位在200—500張左右，每人每月收費在1500-2500元左右，由于設(shè)施條件稍好，服務(wù)和管理也比較規(guī)范，老人入住率比較高，市屬養(yǎng)老院均已住滿，且均有數(shù)千人排隊。詳細(xì)分析如下：依照規(guī)模、收費、管理水平等綜合狀況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基本上劃分為五種類型：第一類是直屬市民政局養(yǎng)老機構(gòu)。普通規(guī)模在200-500張床左右，月人均收費1500-3000元（單人間1800元/月,豪華套間5000元/月）。具備較好住宿、醫(yī)療條件，服務(wù)周到，管理規(guī)范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為100%，當(dāng)前仍有上千人排隊等待入住。第二類是各城區(qū)街道辦事處設(shè)立養(yǎng)老院，是北京重要養(yǎng)老機構(gòu)。普通規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費1000-2500元。具備區(qū)域優(yōu)勢，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通以便，家人可以隨時看望，收費合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具備較高入住率。第三類是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府設(shè)立養(yǎng)老機構(gòu)，普通規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費1000-元，條件較好入住率還可以；但某些條件簡陋，服務(wù)較差，管理欠缺養(yǎng)老機構(gòu)，入住率比較低。第四類是某些社會企事業(yè)單位設(shè)立養(yǎng)老機構(gòu)，普通規(guī)模在100張床以內(nèi)，月人均收費1000-1500元，設(shè)施條件普通，收費合理，服務(wù)和管理水平不高。重要是為照顧本單位職工入住；而面對社會服務(wù)機構(gòu)則入住率相對較低。第五類是民營公司投資老年公寓、國際敬老院等具備一定規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)，普通都在200張床位以上。具備較好居住環(huán)境和醫(yī)療配套設(shè)施，管理也比較規(guī)范。其月人均收費為3000元—5000元（涉及單人間收費），是公辦養(yǎng)老院1-2倍。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具備較好設(shè)施和管理水平，普通入住率可達到80—95%。從以上五類養(yǎng)老機構(gòu)基本狀況分析，具備一定投資規(guī)模，交通便利，有較好住宿條件，能接待不同類型老人（自理、半自理、不能自理），有醫(yī)療配套設(shè)施，具備良好服務(wù)和管理水平養(yǎng)老機構(gòu)，無論是公辦或民辦都比較受歡迎。雖然收費偏高也擁有較高入住率；而某些投資規(guī)模不大、遠離城區(qū)、設(shè)施條件差、服務(wù)和管理水平低、缺少醫(yī)療配套養(yǎng)老機構(gòu)，即便收費低廉，老人前去入住意愿也較低。北京市養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)缺口很大，特別是定位在高檔并提供專業(yè)護理服務(wù)養(yǎng)老機構(gòu)。重要因素在于當(dāng)前從事安養(yǎng)服務(wù)機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護理市場開拓。但從市場需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”態(tài)勢，即由政府提供福利性安養(yǎng)和由社會機構(gòu)提供高品位安養(yǎng)是渴求度最高需求方向。2、上海市休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生概況（1）上海市人口老齡化狀況上海是中華人民共和國最早進入老齡化都市之一，人口老齡化呈現(xiàn)出限度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧人群逐年擴大。據(jù)上海市人口計生委報告，上海60歲及以上戶籍老年人口總數(shù)已達286.83萬人，占總?cè)丝?0.80%；高齡老人近50萬。預(yù)測到2025年，上海人口老齡化比例將高達35%左右。（2）上海市養(yǎng)老機構(gòu)供應(yīng)狀況截止，上海全市共有養(yǎng)老機構(gòu)505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達59735張，占60歲及以上戶籍老年人口2.2%，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。，上海市新增養(yǎng)老床位10,206張，增長率為20.6%，表白上海市昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生正處在迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。表2：上海市年老年事業(yè)基本狀況記錄指標(biāo)個數(shù)(個)面積(平方米)床位數(shù)(張)收養(yǎng)人數(shù)(人)老年公寓918916820731福利院2612570548304251敬老院3607071892552921509護理院369679532323010托老所963480021811667家庭敬老室53510169682670資料來源：CBRE三、國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)項目市場比較分析（一）需求比較分析從休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生推動因素來看，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生與國外發(fā)達國家并無較大差別。人口老齡化率不斷提高、收入水平不斷提高和醫(yī)護資源不斷豐富也是國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求不斷增長重要動力。從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。近年來，隨著國內(nèi)居民收入水平不斷提高，消費能力不斷增強，老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容也日益豐富，呈現(xiàn)出逐漸細(xì)化并向高品位市場集中趨勢，針對中高品位人群昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大市場空間。與國外市場比較，國內(nèi)人口基數(shù)較大，導(dǎo)致國內(nèi)老齡人口絕對數(shù)量龐大。同步由于實行籌劃生育政策現(xiàn)實國情，導(dǎo)致國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。（二）供應(yīng)比較分析從養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)內(nèi)容來看，發(fā)達國家昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對老年人自理能力和經(jīng)濟能力不同，已經(jīng)形成涉及活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)為代表五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對老年人需求特點，提供全面服務(wù)。與發(fā)達國家相比，國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生還不成熟，養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量和種類均較少，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要針對生活可自理老年人，對于生活半自理或不可自理老年人缺少專業(yè)化機構(gòu)進行照顧，無法滿足不同類型老年人養(yǎng)老需求。與國外成熟養(yǎng)老社區(qū)相比，昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)在發(fā)展理念、管理水平和服務(wù)方式等方面也存在較大差距，體現(xiàn)為開發(fā)理念較為落后，管理水平較低，服務(wù)功能不完善。（三）監(jiān)管比較分析在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)執(zhí)照。同步，對于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套涉及建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力在內(nèi)資質(zhì)評估系統(tǒng)，加強養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理。而國內(nèi)當(dāng)前還沒有有關(guān)法律對昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生予以規(guī)范，對于養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)療保障、醫(yī)療護理體系也沒有資質(zhì)認(rèn)定和監(jiān)管，沒有明確特定監(jiān)管機構(gòu)。由于缺少政府對市場有效監(jiān)管和明確行業(yè)原則，導(dǎo)致市場處在一種無序競爭狀態(tài)，對于將來養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)范化、原則化運作產(chǎn)生了不利影響。在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構(gòu)生活最低生活費用由政府或社會慈善機構(gòu)支付。例如，在澳大利亞，政府補貼收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入40%-70%。而國內(nèi)政府對養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)支持力度較小，除了每月每床位50元補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠辦法。通過對國內(nèi)外休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生綜合比較，針對國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生存在局限性，國內(nèi)將來養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展，必要加強政府監(jiān)管和政策扶持，積極引進社會機構(gòu)投資昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，走產(chǎn)品高品位化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具備獨立生存和發(fā)展能力社會化、連鎖化、規(guī)?；⑵放苹B(yǎng)老機構(gòu)。

第三章總體規(guī)劃成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目將本著“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”經(jīng)營理念，在市場定位上以中高品位市場為目的市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上要充分考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差別化有代表性昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)，使候鳥式養(yǎng)老成為也許；在功能設(shè)計上，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立功能區(qū)；在配套服務(wù)上，依照老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋綜合配套體系；在發(fā)展思路上，通過品牌建設(shè)、品牌滲入和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化發(fā)展道路，打造中華人民共和國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中華人民共和國養(yǎng)老昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生行業(yè)原則，并最后推動國內(nèi)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生迅速發(fā)展。一、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)市場定位與經(jīng)營理念（一）市場定位發(fā)達國家經(jīng)驗表白，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)重要定位基本均是針對中高品位客戶，以DelWebb旗下SunCity和SunCityWest養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國20各種州開發(fā)50各種老年人社區(qū)中，其客戶人均收入均高于美國平均水平。從國內(nèi)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生狀況來看，隨著國內(nèi)居民收入水平不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大中產(chǎn)階級和富裕群體。這某些人群消費意愿高、消費能力強、受教誨限度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到中高品位養(yǎng)老產(chǎn)品。而當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)重要集中于低端市場，針對中高收入人群養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重局限性，是昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生供需矛盾體現(xiàn)最為突出領(lǐng)域，不利于社會和諧與穩(wěn)定，針對這某些中高品位人群休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，孕育著巨大商機和財富空間。因而，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目目的市場應(yīng)定位于中高品位昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生，目的客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處在社會中上層，具備較高社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實家底以及穩(wěn)定養(yǎng)老金和其她收入來源。（二）經(jīng)營理念成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目以“關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”為理念，著力打造一種布滿人文關(guān)懷、尊重生命價值、服務(wù)社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)老年幸福家園，使老年人真正實現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”?！瓣P(guān)愛老人“：老年人作為一種特殊社會群體，一種相對弱勢且迅速擴大群體，在社會生活中位置會越來越突出。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人養(yǎng)老需求，提高她們生命生活質(zhì)量，是成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司堅持以人為本、履行社會責(zé)任、恪守”雙成“理念現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟、構(gòu)建社會主義和諧社會具備十分重要意義?！胺瞰I社會“：奉獻社會既體現(xiàn)為成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司對社會和老年人奉獻，也體現(xiàn)為老年人對社會奉獻。老年人是國內(nèi)小康社會建設(shè)者，也是小康社會共享者。成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司針對老年人特點，提供功能完善養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋配套服務(wù)，是對老年人生命尊重與關(guān)愛，也是對社會奉獻與回饋。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參加社會發(fā)展?！肮步ê椭C“：老年人是中華民族先進文化堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧重要力量。養(yǎng)老服務(wù)工作是構(gòu)建社會主義和諧社會重要內(nèi)容，也是一種社會與否和諧重要標(biāo)志。成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一種人與人、人與自然、人與社會自然和諧養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)將向社會和公眾呈現(xiàn)出一幅幅“最美但是夕陽紅，溫馨又從容“動人畫面?！肮芾砜茖W(xué)“：成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進服務(wù)理念，整合各個領(lǐng)域中先進團隊，把成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司資源優(yōu)勢同專業(yè)機構(gòu)人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進行全方位、專業(yè)化、科學(xué)化管理。從而為老年人提供高原則、高質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容，豐富周到服務(wù)種類，完善齊全服務(wù)設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家歸屬感。二、休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生旅游觀光生態(tài)園區(qū)區(qū)域規(guī)劃及選址原則（一）區(qū)域規(guī)劃成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目目的市場為中高品位市場，目的客戶為中、高收入人群。有數(shù)據(jù)表白，國內(nèi)富裕人群重要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕10個都市中富裕消費者占全國總數(shù)50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排原則較高，更能接受在氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡、地理優(yōu)越地區(qū)建設(shè)高品位養(yǎng)老機構(gòu)。因而，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同步要有一定代表性。按照上述原則，在成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展第一階段，咱們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選取若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強適本地塊，建立6-8個具備標(biāo)桿效應(yīng)“新型休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)”。由于成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)具備經(jīng)濟條件好、地區(qū)分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)特點，同步又很注重差別性和代表性，這就使得基地在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機網(wǎng)絡(luò)。這種區(qū)域布局就為老年人選取養(yǎng)老地點提供了更為寬泛選取空間。老年人可依照自身偏好與需要，游走流動于成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司建設(shè)各個休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)，使老年人候鳥式”應(yīng)時移居、“休養(yǎng)式”暫居、“度假式”寄居和長期定居等不同需求均可以得到有效滿足。（二）詳細(xì)項目選址原則 成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目在詳細(xì)選址上應(yīng)遵循如下原則：1、市場可行性。為使將來潛在客戶資源相對集中，應(yīng)充分考慮客戶群體來源支撐力和有效性，盡量選取經(jīng)濟中心都市周邊區(qū)域，以減少項目操作風(fēng)險，保證整體收益。2、成本可行性。為使開發(fā)成本具備競爭優(yōu)勢，應(yīng)充分運用大都市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費原則巨大差別，提高生活居住質(zhì)量同步，大幅減少養(yǎng)老成本。3、交通可行性。應(yīng)考慮到老年人不肯遠離所在都市交往生態(tài)圈習(xí)慣特點，基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達地點。圖９：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖海南海南黑龍江吉林遼寧河北山東福建江西安徽湖北湖南廣東廣西上海河南山西內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南西藏新疆江蘇浙江北京臺灣天津重慶資料來源：投資分析4、環(huán)境可行性。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染區(qū)域（涉及其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標(biāo)區(qū)域。5、地區(qū)可行性。要在適當(dāng)健身、療養(yǎng)、度假有氣候差別及特色環(huán)境優(yōu)勢地區(qū)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)?，濕地湖泊及特色生態(tài)農(nóng)莊等。6、規(guī)劃可行性。要依照國家關(guān)于都市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方原則，保護生態(tài)環(huán)境，保護耕地，節(jié)約使用土地，盡量減少對環(huán)境影響，規(guī)劃依照不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡量高綠化原則，控制容積率和建筑高度，減少熱島強度。三、項目功能設(shè)計由于個體差別，老年人對養(yǎng)老需求內(nèi)容也不盡相似?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口年齡和身體狀況變化而呈現(xiàn)出差別性。隨著年齡增長和身體條件惡化，老年人養(yǎng)老需求內(nèi)容將從前期防止性和支持性需求逐漸轉(zhuǎn)化為后期長期看護及精細(xì)護理需要。針對老年人在不同生理階段需求特點，發(fā)達國家也相應(yīng)提供了不同養(yǎng)老產(chǎn)品，重要涉及活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。借鑒發(fā)達國家成熟經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)詳細(xì)國情，成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目依照老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老基本需求，在功能設(shè)計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)及醫(yī)療看護社區(qū)三大相對獨立功能區(qū)。圖1０：成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計圖養(yǎng)老養(yǎng)生項目支持性需求養(yǎng)老養(yǎng)生項目支持性需求防止性需求看護性需求康復(fù)養(yǎng)老休閑養(yǎng)老醫(yī)療養(yǎng)老康復(fù)居住社區(qū)休閑居住社區(qū)醫(yī)療看護社區(qū)資料來源：國壽投資分析休閑居住社區(qū)老年人退休后大都身體康健，樂意游覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游需求。而成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司在各地打造各具特色休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目“候鳥式”應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目“休養(yǎng)式”暫居、“度假式”寄居、長期定居等不同需求。休閑居住社區(qū)，其形式多樣，涉及家庭式養(yǎng)老公寓及酒店式養(yǎng)老酒店。老年人可以依照自己經(jīng)濟能力、意愿興趣等，做自主選取，使老人充分享有老年休閑時光?？祻?fù)居住社區(qū)某些年齡較高以及療后和術(shù)后身體活動不便老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需通過專業(yè)化培訓(xùn)服務(wù)人員為其提供貼心服務(wù)。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。而成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司康復(fù)居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點護理服務(wù)，達到頤養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量目的。醫(yī)療看護社區(qū)某些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這某些老年人得到專業(yè)性醫(yī)療護理，醫(yī)療看護社區(qū)為老人提供了24小時生活看護、臨終關(guān)懷等服務(wù)。使其在生命最艱難階段，體會到社會對于其關(guān)懷，可以安度晚年。四、項目配套濕地公園建設(shè)及服務(wù)理念成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司養(yǎng)老養(yǎng)生項目將依照老年人不同需求特點和需求層次，建造相應(yīng)配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋配套體系，使住成都瑞通易達投資有限公司、成都瑞通易達管理有限責(zé)任公司投資建設(shè)昭覺涼山彝城休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園區(qū)老年人可以真正做到“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。（一）醫(yī)療衛(wèi)生為滿足老年人醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供尋常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)基本上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立針對各類老年病“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化老年病醫(yī)療主題公園。基本醫(yī)療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常用病均處在多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早治療”精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)老年人提供了涉及定期健康評估、個人護理規(guī)劃、常用病治療等基本醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足防止性醫(yī)療需求?？祻?fù)醫(yī)療：針對老年人術(shù)后和病后看護需要，咱們?yōu)槠涮峁┝松婕?4小時看護、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)醫(yī)療服務(wù)，使入住社區(qū)老年人能都得到比較及時和周到康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，使其可以盡快康復(fù)。特殊醫(yī)療：為滿足老年人醫(yī)療養(yǎng)老需求，同步為增進各地區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源合理運用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供尋常醫(yī)療服務(wù)基本上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化老年病醫(yī)療主題公園，由研究機構(gòu)及治療機構(gòu)入住。如設(shè)立心血管?？啤⒑粑膊？啤┌Y?？?、皮膚病?？啤⒗夏臧V呆癥?？频龋绱擞懈黝惱夏瓴≈委熜枨罄夏耆藢⒁勒兆约翰∏?，在各個養(yǎng)老社區(qū)間流動，促使“候鳥式”養(yǎng)誠實現(xiàn)。健康管理：對于“候鳥式”養(yǎng)老老年人，為以便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住老年人建立動態(tài)健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院醫(yī)生將依照健康檔案中老年人身體狀況，為其提供適當(dāng)健康服務(wù)，使其得到動態(tài)健康管理。（二）基本服務(wù)針對老年人基本衣食住行需求，社區(qū)為老年人提供了不同風(fēng)味飲食服務(wù)和體貼周到家政服務(wù)。飲食服務(wù)：針對老年人不同口味飲食需求，養(yǎng)老社區(qū)將為老年人提供各種特色風(fēng)味飲食服務(wù)，同步將配備有專門營養(yǎng)師對一日三餐制定營養(yǎng)食譜，針對老年人健康狀況進行搭配和設(shè)計，并由專業(yè)廚師主理，使其達到餐餐美味、安全、營養(yǎng)。家政服務(wù)：針對老年人特別是單身老人和體弱多病老人，不肯為料理家務(wù)、打掃衛(wèi)生耗費諸多時間，養(yǎng)老社區(qū)將提供其提供體貼周到家政服務(wù)，協(xié)助老人料理尋常生活，如清潔衛(wèi)生服務(wù)、商品代購服務(wù)和專車接送服務(wù)等。（三）文化休閑為豐富老年人文化休閑生活，社區(qū)為老年人提供豐富多彩文化娛樂生活，涉及體育活動、教誨服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等，使老年人擴大社交范疇，充分享有老年休閑時光。體育運動：為豐富老年人生活，滿足其強身健體需要，養(yǎng)老社區(qū)將為入住社區(qū)老年人提供各類適當(dāng)老年人進行體育活動所需場合，如高爾夫球場（低于原則桿）、網(wǎng)球場、設(shè)立帶有標(biāo)示不同長度散步道等。同步，養(yǎng)老社區(qū)還將在運動場合為老年人提供免費醫(yī)藥用品、飲料等。老年人將通過體育鍛煉，可以增進其身體健康，有助于老年人延年益壽。教誨服務(wù)：為充實老年人文化生活，針對老年人求知需求，社區(qū)將通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、集中授課等各種方式，舉辦各類講座，如養(yǎng)生講座，以滿足老年人求知、社交需求。旅游服務(wù)：為滿足老年人休閑娛樂需要，養(yǎng)老社區(qū)將引入專業(yè)旅游機構(gòu)為老年人提供旅游服務(wù)，并通過社區(qū)內(nèi)各類配套旅游服務(wù)，如酒店服務(wù)、專車接送服務(wù)等，以便使老年人達到“候鳥式”養(yǎng)老，使老人充分享有老年休閑時光。文化娛樂服務(wù)：為滿足老年人各類興趣興趣，社區(qū)將針對老年不同興趣，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網(wǎng)球俱樂部等以豐富她們生活，增長她們樂趣，使她們晚年生活幸福高興。這些文化娛樂活動，也將增長老年人社會聯(lián)系，擴大社交范疇，陶冶思想情操。（四）增值服務(wù)除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面需求，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了理財服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面增值服務(wù)，使其安度晚年。理財服務(wù)：為滿足老年人財富管理需求，社區(qū)將針對老年人財產(chǎn)較為豐厚特點，提供特色理財服務(wù)，一方面通過專業(yè)金融機構(gòu)和專業(yè)人士，為老年人提供理財知識培訓(xùn)和點對點理財代理服務(wù)；另一方面由養(yǎng)老社區(qū)為老年人在市區(qū)房產(chǎn)提供出租管理服務(wù)，協(xié)助其實現(xiàn)財產(chǎn)保值和增值。法律服務(wù)：為協(xié)助老年人解決諸如家庭財產(chǎn)分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養(yǎng)問題等，社區(qū)將開展各類老人法律援助、征詢、調(diào)解、庇護等服務(wù)活動，以維護和保障老年人權(quán)益，使其安度晚年。心理服務(wù)：對于老年人孤單、寂寞心理特性，社區(qū)將設(shè)立老年心里輔導(dǎo)中心，為鰥寡、孤單老人提供心里征詢，以達到使老年人身心舒暢目的。（五）自身價值入住養(yǎng)老社區(qū)老年人中，蘊含著各類人才，其經(jīng)驗與能力均是不可多得。為此，養(yǎng)老社區(qū)為其提供了多樣化得平臺，使老人發(fā)揮余熱，繼續(xù)參加社會發(fā)展，實現(xiàn)人生價值。潛能余熱服務(wù)：老年群體是一種蘊含著極大開發(fā)價值人才資源群體，特別是離退休老干部、老科技工作者，是國家寶貴財富。社區(qū)將設(shè)立潛能余熱服務(wù)平臺，使老年人中各類人才通過平臺找到發(fā)揮余熱場合，以自己優(yōu)勢繼續(xù)奉獻，參加社會發(fā)展，